導言：2015年，美國各大城市的排名再次面臨洗牌。紐約仍然穩坐頭把交椅，但它最強大的競爭者既不是芝加哥也不是洛杉磯，而是歷史上鮮有躋身最重要城市排名的舊金山灣區：全球最大規模的高新技術企業扎堆的地區。同時，舊金山是美洲華人最為密集的聚居地，自然成為全球華人最關注的美國房市。為此，我們刊登太平洋聯合公司的報告，逐步介紹舊金山灣區各個區域的最新房市情況，本期介紹的是舊金山北灣的馬林縣（Marin County）。
舊金山灣區地區分布
一、了解馬林縣（舊金山大都市統計區）
富裕的舊金山郊區的近郊住宅區有總體上保存完好、令人滿意的舊房產。該區房產供應有限，又有一流的學校，因此在這一市場進行長期投資相對比較安全。
1、區域界定
我們在馬林縣區域內的房地產市場包括下列地區：貝爾韋代雷、科特馬德拉、費爾法克斯、葛蘭布易、肯特菲 爾德、拉卡斯伯、米爾山谷、諾瓦托、羅斯、聖安塞爾莫、聖拉斐爾、索薩利托以及蒂伯龍。下方圖表中的銷售數據包括這些社區內的獨棟住宅。
馬林縣縣城聖拉斐爾（San Rafael）
2、經濟狀況
就業下降：馬林縣距舊金山僅一橋之隔，卻是一處僻靜的郊區。該區的就業人口基數只有112,000人，去年就業增長穩健，新增就業人口1,900。我們預計未來短期內的就業勢頭良好。
高薪部門發展：就舊金山大都市統計區（MSA）總體來說（聖馬特奧市、舊金山和馬林縣），收入較高的部門——金融、信息和專業與商業服務——至關重要，並在過去的三年裡經歷了巨大的發展。在大都市統計區內，這些部門從2011年到2014年新增就業人口超過68,500。
高就業人口數：在勞動力儲備中，只有3.1%的人口找不到合適工作。
經濟富裕，勢頭良好：馬林縣非常富裕，2014年中等家庭年收入100,700美元。近期工資穩健增長，預測未來幾年的勢頭將非常強勁。
馬林縣就業和平均收入趨勢預測
3、人口統計數據
緩慢而穩定：馬林縣人口數略高於25萬，合計106,000戶住戶。歷史上該區房價較高且一般情況下人口增長比較緩慢，因此預計未來人口增長將非常緩慢。
數據說明：馬林縣每年約有2,000名新增居民，或每年約有新增住戶1,000戶，預計住戶數量的增長速度將略快於人口增長速度。
馬林縣人口和家庭趨勢和預測
二、馬林縣房產市場最新概況
1、馬林縣房價
房價水平：馬林縣在任何給定年份的新建房產數量都極少。因此，供給不足，環境吸引力以及高收入都意味著新房房價會持續居高，去年價格中位數為160多萬美元。
房價走勢：我們的伯恩斯房價系數（BHVI）對整個銷售市場的價格上漲做出了預估。目前，舊金山大都市統計區（MSA）的伯恩斯房價系數顯示去年房價上漲了6.9%，最近價格上漲將絕對的零售價推向異常水平，因此我們預計未來幾年的房價漲幅將趨向和緩。
支付能力：盡管按揭利率較低，但舊金山大都市統計區目前的支付水平仍低於其長期的基准。具體就馬林縣而言，中等收入的家庭需要拿出其收入的56%以購買中等價格的轉售房產，要購買一處中等價格的新房產，他們需要花費97%的收入，非常不可行（馬林縣的新建房產非常有限，因此中等定價可能會大幅波動）。
伯恩斯房價指數趨勢和預測——舊金山大都市統計區
2、2015年馬林縣房市三大發展趨勢
轉售量始終如一：去年12個月內，馬林縣的轉售量約為3,500套。以大都市統計區為單位，我們預計2016到2017年的銷售量將會增長1%到2%。
技術公司將填補缺失的工作機會嗎？：消防員基金保險公司宣布，今年夏天他們為了節省租金而停用了位於諾瓦托的700余名員工的辦公室，遷往佩塔盧馬以北12英裡處。這破壞了當地的就業局面，而有關誰將使用馬林這座500,000平方英尺辦公綜合樓的問題也出現了謠傳。一些位於硅谷的公司開始打探消息，包括谷歌出資的生物技術公司Calico。據諾瓦托經濟發展官員表示，到2015年底將確定新的承租人。盡管只是謠傳，但據說其他技術公司為了靠近核心灣區並享受低廉的租金，也在窺視馬林縣。
SMART運行：SMART列車將為鐵路通勤者提供可與擁擠的101公路相媲美的選擇，101公路從索諾馬縣向北，延伸進馬林縣，終點位於拉克世博。SMART目前正在試運行，以便檢查車載系統與運營需求，2016年預計有幾處站點將開放。SMART的乘客需要在拉克世博乘渡船到舊金山工作，但這勢必會減輕101公路的壓力，馬林縣的房地產對在舊金山工作的人來說將更具吸引力。
從馬林岬角（Marin Headlands）眺望金門大橋的景觀
三、2015年Q4馬林縣房市數據分析
第四季度太平洋聯合公司在馬林縣有大量買家，但能提供給他們的房地產數量則遠遠不夠——這已經成為近幾年來整個舊金山灣區的存留問題。但是有一個顯著的變化，2015年下半年，買家開始在談判中取得優勢。他們很少表現出緊迫感，更願意放過具有吸引力的房地產，等待未來幾周與幾月的市場變化。
2015年全年售價上漲，年初迅速攀升，到第四季度有所緩和。購房需求居高不下，賣家繼續享受大量優勢。私人買賣協議——針對未出現在當地房源共享系統（MLS）且未進行競價的房地產——不再常見。
馬林縣房產中等銷售價位（2014年12月—2015年12月）
馬林縣月度可售房源量（2014年12月—2015年12月）
馬林縣房產平均市場停留期（2014年12月—2015年12月）
馬林縣線下交易的房源百分比（2014年12月—2015年12月）
馬林縣房產銷售價位與初始價格的百分比（2014年12月—2015年12月）
2014年與2015年第四季度馬林縣房產就銷售金額、銷售數量、待售期和中等銷售價四方面的比較
2016年的市場預期
馬林縣仍是對買家有吸引力的目的地。寒冷的氣候可能會在一月和二月影響銷售量，但我們預計，有繁榮的舊金山灣區經濟做輔助，春天與夏天的市場將會非常繁忙。利率仍然很低，且利率的進一步增長也不大可能對馬林縣的房地產銷售造成影響。
馬克•麥克勞林專欄全集
舊金山灣區房地產精英太平洋聯合國際分享投資寶典
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