開眼了!美國遺產稅竟然這麼可怕!

中國人有將財產傳給後代的習慣,這在中國目前來看是沒有問題,自己的財產想給後代多少就給多少,但到了美國情形卻是大不同,美國是一個「萬萬稅」的國家,特別是對財產轉讓徵稅是下手絕不留情的。美國遺產稅如何徵收呢?

開眼了!美國遺產稅竟然這麼可怕!
美國是一個「萬萬稅」的國家,特別是對財產轉讓徵稅是下手絕不留情的

有的人在中國打拚幾十年,辛辛苦苦積累下不菲的家產,獲得了美國綠卡是喜事,但如果過世,積累的財富就面臨被「山姆大叔」徵收高額遺產稅的風險,即使這些財產是在中國,而不是在美國,「山姆大叔」也是一視同仁,該徵稅就徵稅。

在資產轉讓上,美國稅法對三種身份的人有著不同徵稅規定,這三種人指的是美國公民、綠卡持有者、非常住外國人。一些大陸人士獲得了美國綠卡,開始了「內在美」的生涯。老婆孩子在美國生活,老公在大陸做生意。看起來錢有進路,一有風吹草動後有退路。

但殊不知在美國的法律下,永久居民依然是外國人,不受美國的領事保護,但在繳納遺產稅上卻是與美國公民享受一樣的待遇,那就是此人一旦去世,他在全球各地擁有的財產要留給子孫,首先要過的關就是要不要繳納遺產稅。

在徵稅上,美國是「以人為本」,只要你是美國公民或是永久居民,不管你的財產在哪,在中國也好、美國也罷,到了天涯海角,都跑不了可能被課稅的狀 況。即使是非長住美國的外國人,如果在美國有資產,「山姆大叔」會先判定此人是否屬於在美國正式居住,一旦答案是YES,好了,這些人資產轉讓金額超過豁 免額也需要納稅。

在人死之後計算遺產稅時,有一個終生累積贈予免稅額度,2014年是$5,340,000 (此金額每年進行調整),這時會把生前所有用過的贈予免稅額度從534萬美金中減掉,然後剩餘的額度跟遺產比較,遺產超出額度的部分,按照40%的稅率徵稅。

「山姆大叔」這一招夠狠,老爺子在中國打拚一輩子積攢的財富,只因拿到了一張綠卡,不僅無法全部留給後代,到頭來還要向「山姆大叔」進貢。說起來這也不能全怪「山姆大叔」霸道,申請綠卡、成為美國公民,是個人的選擇,既然選擇了美國,就要按照美國的稅法繳稅。

美國徵收遺產稅富有美國特色,美國公民要征,不是美國公民的但獲得美國永久居留權的人也要征,那些既不是公民也沒有綠卡的外國人,只要是被判定在美國正式居住的人,死後在美國的財產「山姆大叔」也是毫不客氣的來上一筆「死人稅」。

而且美國政府還與世界上18個國家簽訂遺產稅協議,這些國家包括:澳大利亞、奧地利、加拿大、丹麥、德國、芬蘭、法國、瑞士、芬蘭、意大利、比利時、瑞典、日本、荷蘭、挪威、南非、希臘和英國。不論是美國公民還是綠卡擁有者,要想在這些國家偷偷地轉讓資產就會遇到麻煩,「山姆大叔」會要求締約國提供相關資訊,最後是重重地罰款,搞不好還會坐牢。

當然,這也是為什麼那麼多高淨值人士放棄移民美國,或者放棄美國綠卡轉投聖基茨的重要原因之一。

聖基茨和尼維斯是名副其實的「避稅天堂」,這個國家無個人所得稅、資本利得稅、淨資產稅、遺產稅、贈與稅,是一個非全球徵稅的國家。富豪們選擇成為 「聖基茨人」正是看中了這一點。由於聖基茨移民是一步到位拿護照,無任何居住要求,因此這些富豪們一方面拿著聖基茨公民身份,享受著免稅優勢,另一方面可 以在自己選擇的地方居住,沒有任何限制。

除了免稅的優勢之外,擁有聖基茨護照的富豪們變身成為了「世界公民」。聖基茨屬於英聯邦國家,持有聖基茨護照可享受全球130個國家的免簽待遇,這 給那些經常有國際商務與旅遊活動的高淨值人士提供了極大的便利。也正是因為這些原因,聖基茨已經成為國內高淨值人士投資移民首選國家。

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Luxury Locations:助您在安提瓜和巴布達實現投資移民夢想

2014年初,安提瓜和巴布達啟動投資入籍項目。該項目旨在吸引信譽良好的國際投資者,使安提瓜和巴布達的國家和發展從中受益。投資者需要在獲得審批的開發項目中投資房地產。投資者獲得的回報是有機會攜家人申請安提瓜和巴布達國籍,並享受該國公民擁有的一切福利。對於通過購買資產獲得安提瓜護照感興趣,但卻不知道從何開始? 作為安提瓜和巴布達首屈一指的房地產代理商,Luxury Locations 是您尋找合適新家的最佳選擇。

億萬富翁湧入加勒比 安提瓜和巴布達吸金大有原因

受益於廣受歡迎的投資移民計劃,加上絕佳的房地產機遇,加勒比雙海島安提瓜和巴布達正成為億萬富翁新的活動場所。從中國億萬富翁到迪拜皇室和法國貴族,加勒比安提瓜島吸引著一些世界各地知名度高的新居民。

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該項目旨在吸引信譽良好的國際投資者,使安提瓜和巴布達的國家和發展從中受益
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大型投資加上投資移民政策,安提瓜真的是通往全球的門戶
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安提瓜Luxury Locations房地產公司的客戶之一、中國億萬富翁、北京一達國際投資集團(Yida Group)主席張一達自 2013年開始旅遊投資。當年他投資7千萬美元並簽署協議,在安提瓜建立一個20億美元規模的大型度假勝地。這項被命名辛格里拉(Singulari)的住宅商業項目佔地面積高達1600英畝,包括碼頭、房屋、高爾夫球場以及加勒比地區最大的賭場。今年早些時候,Luxury Locations房地產公司另一個客戶,已故巴倫•德•羅斯柴爾德(Baron de Rothschild)男爵的女兒翁蒂娜•德•羅思柴爾德(Ondine de Rothschild)搶購安提瓜一處面積七英畝的海濱土產。消息人士稱她計劃將在這裡建立一個夢想度假屋,從這裡俯瞰碧藍色的加勒比海域、粉白色的沙灘。

澳大利亞億萬富翁詹姆•帕克(James Packer)以及好萊塢一線明星羅伯特•德尼羅(Robert De Niro)最近宣佈計劃收購和開發一個規模高達2.5億美元的度假勝地。提交該計劃後,德尼羅被安提瓜首相加斯頓•布朗(Gaston Browne)任命為經濟特使。中東皇室成員也瞄準了安提瓜—— 阿聯酋沙迦酋長國統治家族成員之一謝赫•塔裡克•本•費薩爾•阿爾•卡西米 (Sheikh Tariq Bin Faisal Al Qassimi)與安提瓜總理簽署了一份協約備忘錄,擬對一個1.5億美元規模的豪華度假村進行投資。根據一項政府報告,這個新度假勝地將位於莫里斯灣海濱,佔地面積36英畝。

投資安提瓜的億萬富翁名單越來越長,擁有至少3000萬美元資產的超高淨值個人的興趣激增對這個國家影響深遠。隨著富人湧入這個熱帶天堂,加勒比海超高淨值個人人口去年增加了2.1%。加勒比突然變得如此受歡迎有一個原因:2013年10月,安提瓜和巴布達推出投資移民政策。投資者不僅獲得自由護照,而且還可以獲得低稅收權限和潛在的新商業機會。生活在加勒比地區的超高淨值個人超過1155人,大多數是由於加勒比海的稅收自由而從另一個國家搬遷至此。

獲得一個安提瓜和巴布達護照有三種途徑——投資業務達到150萬美元、購買房產金額達到40萬美元或是向國家發展基金捐款25萬美元。申請成功可享受130個國家免簽自由行,包括英國、加拿大、中國香港和新加坡,該申請過程需要大約三個月。

據投資安提瓜和巴布達投資移民部負責人頓•邁亞特(Don Myatt)稱,目前為止大約一半申請人都是中國人,其餘來自中東,歐洲人和美國人只佔很小一部分。「中國中產階級人口龐大,那些事業成功的人士正在尋找經濟安全。」邁亞特說。加勒比還有投資價值——加勒比豪華度假村房價在過去一年上升了9%,預計將繼續上升。

中國人並不是剛開始投資安提瓜島,新建的佔地2.3萬平方米安提瓜VC伯德國際機場(VC Bird International Airport)航站樓便是中國人投資並建造的。目前,中國投資者和開發商在安提瓜計劃投資20億美元。

Luxury Locations房地產公司首席執行官山姆·戴森(Sam Dyson)說,「儘管超高淨值個人對安提瓜島興趣激增,但不僅僅是規模較大的開發商、投資小型開發商億萬富翁,還是尋求低至5 00萬美元的投資項目的投資者都在瞄準日益增長移民市場。在過去的一年裡,許多中國投資者選擇一些優秀的安提瓜房地產投資,投資額約40萬美元,其中海濱公寓保證投資回報。大型投資加上投資移民政策,安提瓜真的是通往全球的門戶。」

拓展:關於新西蘭元(紐幣)你瞭解多少?

新西蘭元又稱紐元(貨幣代碼:NZD,貨幣符號:$),由新西蘭中央銀行——新西蘭儲備銀行發行,是新西蘭、庫克群島、紐埃、托克勞及皮特凱恩群島的法定貨幣,於1967年起使用。通常簡稱為$、NZ$或紐元。1新西蘭元等於100分(Cents),現流通的有5、10、20、50、100元等面額的紙幣,另有1、2、5、 10、20、50分及1元,2元鑄幣。那麼紐幣兌人民幣匯率呢?

拓展:關於新西蘭元(紐幣)你瞭解多少?
拓展:關於新西蘭元(紐幣)你瞭解多少?

在1840年之前,新西蘭市場流通的貨幣主要是英國的硬幣,此外還有法國、荷蘭等國的硬幣。紙幣很少,一般是由私營銀行發行,用途只限於大額的支付。

1840 年新西蘭首任總督根據1816年「英國皇家鑄市法」宣佈當時在新西蘭流通的所有硬幣為合法貨幣,包括各種用黃金、白銀和青銅製造的硬幣。1870年新西蘭 實施「皇家鑄市法」,使皇家鑄幣成為官方貨幣。這一時期紙幣的使用增加了。有六家銀行各自發行自己的銀行券,這些銀行券的規格和圖案都不一樣,互相兌換也 很困難。到 1924年,這些銀行統一了銀行券的規格和顏色,但仍不能互相兌換。

1934年新西蘭建立了儲備銀行,行使中央銀行職責,開始發行統一的鈔票。鈔票面額為1鎊、5鎊和50鎊,實行20進位制。1961年新西蘭加入國際貨幣基金組織後規定新西蘭鎊含金量為2.47130克。1967年發行十進位的新貨幣新西蘭元,含金量1.23565克,與英鎊掛鉤。1971年美元實行浮動匯率後,新西蘭元改釘美元。1973年當美元再次貶值時,新西蘭政府宣佈放棄新西蘭元與美元聯繫,實行有管理的自由浮動,其有效匯率值由該國主要貿易夥伴的一攬子貨幣決定。

1983年8月,新西蘭儲備銀行廢除每日制定美元匯率的做法,允許新西蘭元隨國際金融市場上的行情變化而波動。1984 年底,取消幾乎所有的外匯管制。1985年,新西蘭採取伸縮性匯率制度,新西蘭儲備銀行停止報出新西蘭元的官方買賣價,但允許中央銀行在市場失去秩序時干預市場,同時終止了與一攬子貿易加權貨幣掛鉤。

紐幣票樣:

  • 5新西蘭元:登山家,探險家,登上珠穆朗瑪峰的第一人艾德蒙·珀西瓦爾·希拉里爵士(1919-2008)
  • 10新西蘭元:新西蘭女權運動家凱瑟琳·威爾森·「凱特」·謝潑德(1847-1934)
  • 20新西蘭元:英國女王伊莉莎白二世
  • 50新西蘭元:律師,政治家,第二十二任新西蘭毛利人事務部長阿皮拉納·恩加塔(1874-1950)
  • 100新西蘭元:物理學家,原子核物理學之父歐內斯特·盧瑟福(1871-1937)

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出國留學移民 需要瞭解的新西蘭的貨幣制度

一、新西蘭的貨幣(紐幣兌人民幣匯率)制度

出國留學移民 需要瞭解的新西蘭的貨幣制度
出國留學移民 需要瞭解的新西蘭的貨幣制度

(一)新西蘭儲備銀行

新西蘭儲備銀行是新西蘭的中央銀行,成立於1934年。依據《儲備銀行法1989》的規定,新西蘭儲備銀行的職責主要有以下三項:

1、實施貨幣政策以維持物價穩定;

2、促進金融體系健全高效運行;

3、發行貨幣以滿足公眾的交易需求。《儲備銀行法1989》還賦予新西蘭儲備銀行行使以上職責的法定獨立性。

除以上三項主要職責外,新西蘭儲備銀行還承擔為商業銀行提供支付清算服務、持有管理外匯儲備、為政府提供現金和債務管理服務、向政府提出金融市場操作建議、為新西蘭海外投資委員會提供日常秘書服務等職能。

新西蘭儲備銀行由新西蘭政府全資所有,實行行長負責制,有關政策決定均由行長作出,行長由財政部長任命,任期為5年。儲備銀行設有理事會,理事會成員由政府任命。理事會並不負責正式決策,而是監督行長和整個銀行的履職情況,理事會還可提出儲備銀行行長的任命和免職建議。

儲備銀行主要職能部門有經濟學部、金融穩定部和貨幣部。經濟學部負責經濟研究及為貨幣政策提供建議;金融穩定部負責監測金融市場、進行公開市場操作和管理外匯儲備;貨幣部負責設計、發行新西蘭鈔票和硬幣。新西蘭儲備銀行還設有金融服務部、信息服務部、內審部、人力資源部等部門。目前新西蘭儲備銀行職員大約有240名,總部設在惠靈頓。

(二)新西蘭的貨幣

新西蘭貨幣名稱為新西蘭元。新西蘭儲備銀行擁有新西蘭唯一的法定發鈔權。1999年開始,新西蘭引入塑質鈔票,目前新西蘭新發行鈔票均為polymer鈔票。新西蘭鈔票有5種面值:5、10、20、50、100元。硬幣有5種面值: 10分、20分、50分、1元、2元。

二、新西蘭的貨幣政策

(一)貨幣政策目標:

《儲備銀行法1989》明確新西蘭貨幣政策的目標是「維持物價總水平的穩定」。該法案第9條款規定,新西蘭儲備銀行行長和財政部部長必須簽訂獨立的協議以明確維持物價穩定的具體目標。這一協議稱為「政策目標協議」( Policy Targets Agreement)。自從《儲備銀行法1989》通過以來,新西蘭儲備銀行行長和財政部部長共簽訂了7次「政策目標協議」。最近的一次協議簽訂於2007年5月,協議明確新西蘭儲備銀行以維持物價總水平穩定作為貨幣政策目標,同時將貨幣政策目標具體化為將消費物價指數(CPI)中期的平均水平維持在1%至3%之間。

另一方面,《儲備銀行法1989》第12條款賦予新西蘭政府越過中央銀行實施 「政策目標協議」超越權力。政府可要求新西蘭儲備銀行制定和實施貨幣政策以達到物價穩定以外的其它經濟目標,超越權力的期限為12個月。目前為止沒有發生這種情況。

(二)貨幣政策的制定和實施

1999年以前,新西蘭儲備銀行運用多種手段作為貨幣政策工具以控制通貨膨脹水平,如控制貨幣供應量,發佈貨幣情況指數(Monetary Conditions Index)對金融市場做出信號指導等。

1999年3月開始,新西蘭儲備銀行利用官方現金利率(Official Cash Rate)作為貨幣政策實施的工具。官方現金利率是新西蘭儲備銀行對商業銀行的隔夜借款利率,商業銀行可按照官方現金利率向儲備銀行借款和存款,因此官方現金利率直接影響市場利率水平。

通常情況下,新西蘭儲備銀行每年8次(約每6週一次)評估官方現金利率水平。儲備銀行根據國內國際經濟形勢、金融市場變化和宏觀經濟指標對官方現金利率作出評估,由儲備銀行行長作出是否調整官方現金利率水平的決定。如有突發事件時,如2001年9月紐約世界貿易中心遇襲時,儲備銀行也曾臨時調整利率。

(三)貨幣政策的可信度與透明度

新西蘭十分注重貨幣政策的可信度和透明度管理。這主要體現在以下幾個方面:

1、「政策目標協議」的內容和任何調整必須向公眾公開;

2、新西蘭儲備銀行以《貨幣政策公告》的形式公佈每次官方現金利率水平的評估和決定;

3、每年至少兩次發佈《貨幣政策報告》詳細說明貨幣政策的決定和實施情況,近年來《貨幣政策報告》均為每季發佈;

4、儲備銀行理事會代表財政部監督行長和整個銀行的履職情況,並向財政部報告;

5、新西蘭議會金融與支出特別委員(Parliament’s Finance and Expenditure Select Committee)定期對儲備銀行進行審查;

6、新西蘭儲備銀行每年發佈年度報告公佈貨幣政策實施、公開市場操作、外匯儲備管理以及資產負債狀況。

附件:「政策目標協議」( Policy Targets Agreement)《儲備銀行法1989》第9條款規定,新西蘭儲備銀行行長和財政部部長必須簽訂獨立的協議以明確維持物價穩定的具體目標。這一協議稱為「政策目標協議」( Policy Targets Agreement)。「政策目標協議」在每次任命新西蘭儲備銀行行長時簽訂,但財政部部長更換時不必重新簽訂。自從《儲備銀行法1989》通過以來,新西蘭儲備銀行行長和財政部部長共簽訂了7次「政策目標協議」。最近的一次協議簽訂於

2007年5月,主要有以下四部分內容:

1、新西蘭儲備銀行以維持物價總水平穩定作為貨幣政策目標。新西蘭政府經濟政策目標為促進經濟持續均衡發展以保障充分就業、提高收入水平以及平衡收入分配;

2、新西蘭儲備銀行貨幣政策目標為將消費物價指數(CPI)中期的平均水平維持在1%至3%之間;

3、當外部衝擊導致消費物價指數偏離協議約定的中期目標範圍時,新西蘭儲備銀行需按照協議約定做出反應;

4、當實際或預測的年度通脹水平超出協議約定的目標範圍時,新西蘭儲備銀行應在貨幣政策報告中做出解釋。儲備銀行應以持續、一貫、透明的方式實施貨幣政策,同時避免產出、利率和匯率不必要的波動。儲備銀行對實施貨幣政策中的決定和行為負全部責任。

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匯率面面觀:新一輪人民幣匯改後的金融趨勢

想瞭解紐幣兌人民幣匯率,先看看人民幣的新一輪匯改。

2015年8月,中國人民銀行對人民幣匯率中間價與市場價的階段性偏離作出3%左右的矯正。繼1994年的匯率並軌、2005年的匯改這兩次具標誌性人民幣匯率形成機制改革後,事隔10年,又一次匯改不期而至。

匯率面面觀:新一輪人民幣匯改後的金融趨勢
匯率面面觀:新一輪人民幣匯改後的金融趨勢

此次匯改的主因,一是邁出匯率市場化改革、矯正階段性匯率失衡的一步;二是在某種程度上是對國際貨幣基金組織(IMF)對特別提款權(SDR)評估的積極響應;三是在某種程度上是對美聯儲可能升息帶來的美元走強的提前應對。

新一輪改革,意味著人民幣對美元匯率的雙向波動有條件繼續擴大,匯率政策或更多轉向關注人民幣實際有效匯率。亦即如果美元對其他貨幣出現大幅升值,人民幣不會再單邊升值,將轉為根據一籃子貨幣的匯率情況進行定價,人民幣與美元從名義匯率角度將會適當脫鉤,並更具靈活性。

目前看來,與多數國家的貨幣今年以來的走勢相比,人民幣波動幅度有限,對出口的正向貢獻短期不明顯,難以引發其他國家的競爭性貶值。但需關注的是,與大宗商品密切關聯的新興市場自身的脆弱性在上升,加上大宗商品價格進一步疲軟,其匯率承受不少壓力。

總體來說,人民幣匯改可能還是要繼續向「以市場供求為基礎,有管理的浮動匯率制度」方向邁進。其中,貨幣當局如何更好地和市場溝通、引導市場預期,更好管理而非管制市場預期,是當前匯率政策能否有效的關鍵,也是對人民銀行的考驗。

未來幾年,人民幣對國際主要貨幣的走勢,更大程度上取決於主要經濟體各自走出本輪超級債務週期的進展和經濟復甦的相對強弱,以及勞動生產率的改進速度等因素。

目前美國居民部門的去槓桿基本結束,但加槓桿跡象尚不明朗,經濟仍在弱復甦中徘徊。這決定了此次美元的走強週期與以往的週期可能會有差異。歐洲和日本去槓桿進程進入下半場,何時能完成資產負債表的有效修復,取決於其經濟金融結構改革的力度,在此之前,其匯率表現恐難持續搶眼。

中國經濟增速相對不錯,但面臨再下台階壓力,去槓桿進展相對緩慢。中國能否以及在多長時間內有效出清此前積累的投資錯配,並重新走上勞動生產率改進所推動的增長,將決定人民幣未來幾年的表現。

從週期角度來看,8月人民幣匯改可能意味著人民幣實際有效匯率迎來拐點性變化,此趨勢的確認還需觀察更多經濟金融變量。過去10年內,人民幣兌美元匯率升值26%,而人民幣實際有效匯率更升值56%。期間人民幣即期匯率有3次短暫貶值,其中兩次與人民幣匯率擴大波幅同步發生。由於這3次貶值幅度不大,且後續中間價的引導基本扭轉了貶值預期,雖短期提振出口,但對金融資產和實體經濟的影響並不顯著。

事實上,人民幣的有效匯率波動,而不是名義匯率波動與中國的經濟週期有一定的相關性。細分結構來看,匯率波動對不同行業的影響也有差異,人民幣匯率走強時,通常有利於非貿易部門、服務業;如果匯率弱,則有利於貿易部門、製造業。

隨著人民幣匯率彈性不斷增強,單向升值預期被打破,人民幣國際化的短期市場動力,將有望逐步向具備融資功能的資本項目輸出轉變,這種轉換應當更有利於人民幣國際化的發展,反過來也會進一步促成匯率市場化形成機制。

人民幣過去10年的升值,推動了境外主體通過貿易渠道收取人民幣。目前推動人民幣資本項下輸出的時機逐步成熟,擴大人民幣雙向波動有利於鼓勵海外主體以人民幣融資。人民幣匯率的雙向波動也會刺激匯率風險管理工具的發展,同時促使國際市場開始關注人民幣計價的金融產品本身的投資價值。

匯改打破人民幣匯率的「單向預期性」,企業短期內可能會面臨更多的匯率風險,但也會提升企業管理匯率風險的能力,並對匯率對沖工具產生新需求,這也將進一步推動匯率衍生產品的發展。

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美國就業和住房市場好轉 美聯儲更有可能加息

根據週四發佈的一份經濟報告,美國就業和住房市場正在改善。這或許會讓美聯儲更有可能加息。

美國就業和住房市場好轉 美聯儲更有可能加息

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上週,美國首次申請失業救濟的人數徘徊在40年來的最低水平,新增了3000人,全國範圍內達到總共25萬9千人。經濟學家通過這個數據來瞭解失業狀況。他們表示,首次申請失業救濟的人數低於30萬人可能就意味著就業市場正在好轉。

週四的報告可能證明,美國國內需求強勁,足以彌補海外市場的疲軟。

美國註冊會計師協會的一份調查表示,儘管股市動盪及其他問題,過去兩個月來美國人的「個人財務滿意度」有所改善。

在低油價抑制通貨膨脹,部分美國人找到更好工作時,經濟出現溫和上漲,降低了不充分就業率。所謂不充分就業,是指很多人不得不減少工作小時,或者從事低於他們能力的工作。

經濟好轉的另一個跡象體現在房屋建築產業。貿易雜誌《建築師雜誌》表示,需求的增長導致一些地區技術工的匱乏。房地產的嚴重問題是經融危機的一個關鍵誘因,是經濟學家密切關注的問題。

全國房地產經紀人協會表示,9月份的房屋銷售量較八月份有所反彈,上升了4.7%。如果銷售量按照這個百分比持續一整年,將會有近560萬套房屋和公寓住房易手。

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2016年的加拿大房地產市場 面臨的5大趨勢

有人形容加拿大的房地產市場彷彿有九條命,儘管很多經濟學家並不看好,但仍在火熱發展。普華永道(PwC)最近發表了一項針對加拿大、美國地產的報告,集中分析了2016年的加拿大房地產市場將會面臨的機遇與挑戰。

2016年的加拿大房地產市場 面臨的5大趨勢

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永久租客的崛起

加拿大租賃市場出現了一種趨勢,買得起房子的人現如今紛紛選擇租賃奢侈公寓。隨著全國對於可負擔性的擔憂持續增加,越來越多的加拿大家庭選擇租房而 不是買房。在火爆的房市中,長期租賃開始被認為是穩妥的選擇,顛覆了傳統的置業觀念。永久租客成為了一個不斷擴大的新群體,雖然這在蒙特利爾並不少見,但 是這個趨勢將在全國蔓延並創造全新的市場機遇。

除了負擔不起獨立屋的群體,一些老年人也成了永久租客。退休老人通常會考慮置換較小物業,但是租賃豪華公寓也成了他們的新選擇。針對嬰兒潮一代的豪華公寓預計將在未來幾年倍受歡迎,豪華租賃公寓以靈活、高品質、低維護的特點,成功擠入較小物業和養老院之間的夾縫市場。
 

企業要注意在下一個經濟週期中的定位

加拿大的房地產市場還能持續增長多久?這是許多業內人士都在討論的問題。在全球經濟衰退以前的13年以及衰退後的7年時間裡,加拿大的地產市場一直保持著增長或穩定趨勢。

一些業內人士懷疑市場很快就會迎來衰退,因此地產公司採用了更為謹慎的防守姿態。隨著高品質物業的競爭加劇,地產大腕正在放緩在加拿大的收購步伐,觀望加拿大的市場走向,他們已將焦點轉向美國及其他國家的投資機會。

包括房地產投資信託基金(REITs)正在剔除非核心物業的股份,以利用現在的高估值獲利,累積資本用來重建或強化項目。

業主正在爭取更長期的租賃合約。大多數企業在談到經營策略的時候都考慮到了更為長期的發展。

業內人士普遍關心能源價格低迷對加拿大西部市場帶來的影響,但這些關注往往出於實用主義,而不是單純的杞人憂天。美國、歐洲在經濟上的表現也被認為不理想,所以一些投資者開始尋找南美的投資機會。

資金流動頻繁,但是缺乏投資產品

加拿大房地產市場的資金流動很大,但在目前的資本成本水平下,非常缺乏高質量的投資產品。頂級的物業通常都由機構投資者、房地產投資信託基金掌握。機構投資者是指退休基金、共同基金、保險公司、銀行等以自己或他人的資金投資的大型組織。

這些組織有可能通過出售自己的第二層資產獲得新的投資資金,這樣一來交易量、交易額就會大大上升。老舊建築常常吸引這些投資,經過翻新、適應當前的市場需求後,就能增值。

美元強勢,業界看好

中國、歐洲經濟的不確定性,促使加拿大公司再次期待美國能夠推動市場,但是美國的經濟還未完全復甦,包括美國的貿易夥伴還未成長起來,其中的風險也是不容忽視的。

相對強勢的美元將給加拿大,特別是加東的房地產帶來積極影響,多倫多地區包括批發中心在內的工業用地可期待由美元振興。另外美國公司考慮到本國貨幣強勢,也許會更傾向於聘請加拿大僱員,靠近交通樞紐的郊區寫字樓市場也可能受益。

吸引海外投資,加拿大魅力不減

全球的投資者依然將加拿大視為投資的避風港,加幣的低迷更為其增添了吸引力。業界估計外資將會產生新的流向,除了傳統的溫哥華、卡爾加里和多倫多市場,蒙特利爾甚至薩斯卡通的農地和建設用地將吸引越來越多海外投資者的目光。

海外投資者進入加拿大市場困難重重,這將促使他們更想確保良好的投資回報。投資人對加拿大的酒店、寫字樓越來越感興趣,業界預測海外投資人將很快進入加拿大的醫療保健地產市場,尤其是在美國的醫療地產市場成熟之後。

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知識普及:不同學歷該如何留學移民加拿大呢

加拿大工作許可是留學生實現加拿大移民的必經之路。加拿大移民局規定,獲得加拿大工作許可之後,還需要滿足一定的條件才能最終實現移民。那麼,不同學歷如何留學移民加拿大呢?

知識普及:不同學歷該如何留學移民加拿大呢

1.高中

a.申請University的本科課程,完成學業後獲得3年開放式工作簽證,期間找工作辦理移民。

b.申請College的大專課程(大專通常為2年,也有部分3年課程),畢業後獲得3年開放式工作簽證,期間找工作辦理移民,移民(PR也就是) 下來後,可以繼續工作,也可以重新回到University完成後面2年的本科(此時您後面2年的學費歸類於本地學生,為國際學生的1/3-1/5)。

2.本科

a.滿足碩士錄取條件的學生,可以直接申請碩士錄取,通常碩士的時間為1.5年—2年,如果不超過2年,則獲得相應時間的開放式工作簽證的時間(比如1.5年簽證有效期),如果達到2年,則開放式工作簽證的有效期為3年。

b.如未滿足碩士直接錄取條件的同學,可以申請碩士預科+碩士,通常時間超過2年,則畢業後獲得3年開放式工作簽證,期間找工作辦理移民(注意:此碩士預科要求是本校自己的課程,而非其他合作院校的合作課程)。

3.碩士

a.凡在BC省取得自然科學、醫療及應用科學博士、碩士學位的國際學生,無須取得加國僱主聘用證明,即可直接申請PNP移民。

b.加拿大人極為重視教育,並擁有一流的學校。在加拿大留學,除了可以獲得一個在世界範圍內得到認可的學位,還可以最終移民加拿大,享受加拿大優質的福利待遇。

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澳洲首府吐氣揚眉!堪培拉年批外國人置業申請10年最多

堪培拉房地產市場十分受外國買家青睞,他們被批准購買的政府辦公室以及空置住宅用地的金額增加了5倍。

據《堪培拉時報》報道,外國投資審查委員會(Foreign Investment Review Board,簡稱FIRB)的最新數據顯示,該委員會在一年之內批准了165份外國買家在首都領地購置物業的申請,這是10年以來堪培拉首次吸引如此多國際買家的興趣。
 
房產中介公司McGrath Estate Agents在根加連(Gungahlin)和貝爾康納(Belconnen)的負責人查普曼(Craig Chapman)稱,他預計勞森(Lawson)地區70%以上的住宅都落到了亞洲買家手中,主要是中國人。在根加連新區的哈裡森(Harrison)和富蘭克林(Franklin),這一比例大約是50%。
 
10年以來堪培拉首次吸引如此多國際買家的興趣
 
FIRB最新的年度報告稱,2013/14年,該委員會批准了總價值為6.3億元的首都領地置業申請,一半為住宅物業,一半為商業物業。其中二手房占3000萬元,空置住宅用地、新屋以及期房占2.8億元,比2012/13年度的9000萬元大幅增加。考慮到土地開發機構(Land Development Agency)在2013/14年的土地銷售收入僅為2.36億元,上述數字顯得十分龐大,盡管這並非實際的購買金額。
 
在6.3億元經過批准的置業申請中,有3.2億元是商業地產。其中一家英國公司以1.51億元買下了工業、創新和科學部門(Department of Industry, Innovation and Science)的辦公地點Industry House。
 
高力國際(Colliers International)政府服務全國主管鮑德利(Paul Powderly)稱,2015年的數據也將非常強勁,澳元下滑以及國內外銀行利率較低使得澳洲成為一個非常有吸引力的投資地點。“我們目前還未看到頂峰,可能外國買家的興趣將繼續攀升直到明年年中。”他說。
 
此外,澳洲稅務局(Australian Taxation Office)證實,對首都領地的6處住宅進行了調查,沒有發現違反購買規則的情況。這些物業的價值在37.3萬澳元至86.7萬澳元之間。
 

(據澳洲新快網)

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秋風吹起 美國房市微涼 緩步上漲

八月成屋銷售低於預期後,九月就業數字又傳出低於預期的消息,多位房地產專家修正對今年底以至明年的房市漲幅預測,多認為房市仍會緩步上漲,但上漲的步調會放緩。

秋風吹起 美國房市微涼 緩步上漲

全美房地產經紀人協會公佈的八月房市報告中,八月成屋銷售低於預期,銷售量減少4.8%,使年度成屋銷售量展望從558萬戶,減低至531萬戶。

換屋型購屋人為主力

全美房地產經紀人協會首席經濟學家勞倫斯·云(Lawrence Yun)認為,從仲夏以來成屋銷售趨於放緩,購屋人一方面受限於漲高的房價,另方面在他們預算內的房屋的選擇性又少,不過整體銷售活動仍高於去年及今年上半年。

根據房地產網站Zillow,八月的房價比去年同期漲幅3.3%。Zillow首席經濟學家古德爾(Svenja Gudell)表示,過去5個月來房價年度漲幅維持在低於3.5%的水平,顯示全美房價漲幅趨緩的趨勢。

但八月新屋銷售則傳捷報,銷售爬升5.7%,使年度新屋銷售數量展望至55.2萬戶,這是自2008年2月以來的最佳數字。彭博社報導指,就業市場及低利率房貸帶來新屋的需求,特別是成屋的供給仍然短缺。

每月對全美2000位房地產經紀人進行意見調查的Campbell房市資訊顯示,八月的房市主要由換屋型購屋人帶動買氣,共佔房市近半49.3%;首次購屋人則從五月的38.3%降至36.4%;投資客也從三月的18.7%降至14.4%。

從房屋成交價與掛牌價比來看,西岸三州都賣在比掛牌價高的價位上,尤其以加州的102.2%拔得頭籌,顯示西岸房市仍然強勁。但調查中,許多經紀人認為未來房市可能有趨緩的局勢。Campbell的資料則顯示八月房價比去年同期漲幅為4.7%。

根據Realtor.com,九月的房市中最熱門的前20個城市依序為:舊金山(SanFrancisco,CA)達拉斯(Dallas,TX)丹佛(Denver,CO)巴列霍(Vallejo,CA)聖荷西(SanJose,CA)聖地亞哥(SanDiego,CA)、聖塔羅沙(SantaRose,CA)、沙加緬度(Sacramento,CA)、聖塔克魯茲(SantaCruz,CA)、尤巴城(YubaCity,CA)、米蘭(Midland,TX)、斯托克頓(Stockton,CA)洛杉磯(LosAngeles,CA)哥倫布(Columbus,OH)納什維爾(Nashville,TN)底特律(Detroit, MI)、安娜堡(AnnArbor, MI)、莫德斯托(Modesto, CA)奧斯汀(Austin, TX)韋恩堡(Fort Wayne,IN)。其中有11個城市在加州

工作增長不如預期

雖然今年房市銷售較去年成長,但美聯儲主席葉倫仍認為,在人口結構的改變及就業強勁的情況下,房市的表現「令人沮喪」。

最近公佈的九月就業數字可能又為房市帶來一小朵烏云。九月新增就業數字為14.2萬,比原本市場預期的20萬就業機會低;尤有甚者,分析師原本預期八月新增就業數字會向上修正,但報告出爐後,連七月與八月的新就業機會也被減少了8.1萬個工作。

Realtor.com首席經濟學家史默克(Jonathan Smoke)表示,去年新工作機會增加將近300萬,但九月的報告使今年新工作總數將只增加至280萬個工作。

史默克認為,新工作增加是房市能否強勁的重要指標。過去兩年的新工作增長帶來了新家戶的成長,進而帶動了買屋及租屋的需求,如果新工作趨緩,未來一年的房市成長就不會那麼強勁。好消息是失業率仍保持在5.1%,是自2008年3月以來的最低水位。

未來房市預測

古德爾認為房價漲幅還會再持續放緩,並修正之前對明年房價漲幅的預測,他預測明年漲幅為2.2%,他並看跌華府、巴爾的摩明年的房價,而看漲達拉斯—沃斯堡(Dallas-Fort Worth(6%))拉斯維加斯(Las Vegas(5.3%))、西雅圖(Seattle(5.1%))明年的房價。

云則認為,未來數月房屋銷售仍會保持目前的步調,但有幾個可能的議題可能會為房市帶來逆風籠罩,包括聯邦政府有可能重演關門大吉的局面、資金市場的不確定也可能會使一些家庭延遲購屋決定、以及未來將實施的房貸結案程序也許會延遲一些房屋的銷售。

云預測,至今年底成屋房價漲幅預計為5.8%,而全部成屋銷售量預估為528萬戶。

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