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家族企业财富管理能如何为您创造价值？｜居外专栏

中国经过40年的改革开放，高净值人群规模增长迅速。据中国银行业协会的数据显示，2019年中资私人银行服务客户数量为103.14万人，管理金融资产规模为14.13万亿元人民币（不含外资私人银行）。

据胡润研究院的数据显示，大中华区拥有600万元可投资家庭资产的富裕家庭数量，2020年已达到501万户（分布排名前十的城市分别为北京、上海、香港、深圳、广州、杭州、宁波、苏州、台北、天津），高净值家庭（可投资资产超过1000万元）的数量已达到202万户，高净值人群（可投资资产超过5000万元）的人数已达32万人，超高净值人群（可投资资产超过1亿元）的人数有13万人，而2020年仅有7.5%设置家族办公室。

随着中国私人财富的日益增长，越来越多高净值客户逐渐意识到实现家族资产保护与传承及投资多样化配置的重要性，以及家族办公室服务人才需求的迫切性。

从四构面观察家族办公室服务的重要性

１、数字面

中国大陆的企业家们当前追求的投资年化回报率大于8%，相当一部分的增长源自股票、基金等投资产生的收益。据瑞士银行2020年对全球121家最大的家族办公室的调研，这些家族办公室平均配置13%的现金类资产，17%的债券类资产，29%的股票类资产，35%的另类投资资产（以私募股权、REITS 与对冲基金为代表）。在有效分散市场风险的基础上平衡风险，提高长期投资组合收益，需要专业家办人才协助筹划。

２、时间面

中国大陆的企业家们当前采大额保险和赠与是最常用的传承方式，未对资本的代际传承做好提前规划。大多数企业家缺乏家族治理意识，没有定期召开家族会议的习惯，面对家族内部矛盾时也暂无明确的争议解决机制。财富传承面临的风险有经营风险、投资风险、政策风险、税务风险等；随自身年龄的增长对财富管理，当前企业家60岁（含）以上的群体47%对财富安全与传承有需求。

３、空间面

中国大陆的企业家们当前极少数（5%以内）全球布局配置私募股权基金、对冲基金或做好境外家族信托，大多数（90%以上）企业家没有善用丰富的理财工具，未采用有效的风险隔离措施对持有的财富降低风险。企业家通过本人直接持有家族财富，而通过设立公司架构、家族信托等间接方式持有的比例在5%以内（仍然较低）。为充分实现风险收益表现，有待家族办公室服务进一步优化企业家财富管理力度。

４、价值面

中国大陆的企业家们当前仅有极少数（5%以内）通过设立慈善基金会或慈善信托的方式践行公益达到自我价值实现。企业家们通过经营企业，从创造营收、贡献税收、带动就业、提高生产力等方面创造价值，然而照护健康、延年益寿在生命的价值里更是重中之重。

企业家群体2020年进行全球资产配置的动因排序

数据来源：《中国企业家家族财富管理白皮书》之问卷调研；本题调研多选题，故比例之和不等于100%

企业家群体2020年财富增值保值与安全传承之比率

数据来源：《中国企业家家族财富管理白皮书》之问卷调研；家族企业财富管理的核心当前是增值

家族办公室服务策略定位参考案例

金融监管机构2018年出台“资管新规”打破刚性兑付，引导资产管理商品向净值化和主动管理转型。企业在顺应国家政策（比如：一帶一路 / 2020年11 月签署的《区域全面经济伙伴关系协定（RCEP）》）“走出去”的同时，需重点关注境外投资流程的合规性。加上根据《中国企业家家族财富管理白皮书》2020年调研数据，B&S家族办公室面向家族企业的服务策略定位有：

1. 资产保护、资产传承与家族信托是家族办公室重中之重的任务。

2. 教育是家族财富传承的源头：用制度让教育发挥功能，提升子女接班意愿；家族的价值观、精神与信仰是家族财富传承的灵魂。

3. 家族企业是资产保护的重点对象，财富管理的核心是增值（上市绩优股、绩优FOF基金、金融AI理财及居外不动产之投资管理）。

4. 企业家资产保护之刑事风险防范。

5. 家族企业财富传承之股权传承。

6. 企业家族治理、调解和冲突管理。

7. CRS（Common Reporting Standard，全球金融账户涉税信息自动交换标准）下的国际跨境税务与国内税务筹划。

8. 企业投资并购（M&A）。

9. 注册资本注资（企业无形资产知识产权技术出资）为实缴资本。

10. 资本运作与上市挂牌。

11. 家办合理运用资产保护的工具（比如：高端艺术画作投资、离岸信托、高额保险等）和慈善基金会、捐赠。

12. 健康管理：合规的免疫细胞、干细胞储存与回输、基因检测（相容率高者，能有效引导用药、减肥、美容、抗衰延长健康寿命）。

李克强总理2019年7月23日在上海考察自贸区扩区后设立的第一家外商独资金融培训机构（IfFP瑞士财富管理专业培训中心）时谈到金融开放合规经营的重要性，特别强调要加强教育培训方面的中外合作，培养更多熟悉国内法规和国际规则、擅于经营家族办公室的金融高端人才，同时加强金融监管和风险防范，推动金融高水平发展。信息来源：央视网

家族财富管理涵盖个人、家族和企业的综合性需求，当前家族企业主群体设置家族办公室极少数（家族资产规模大于一亿元的企业家群体仅有7.5%有设置家办），由于资产类型多样化和财富需求多元化，该领域极具专业性和针对性，家族办公室服务人才有其迫切需求性及重要性。

钟华 Dr.Chung-Peter
《国际观金融理财》
联系邮箱：DoctorChung99@gmail.com

你知道吗？近90％的澳洲房主都赚到了，平均获利超百万！

据市场导报（The Market Herald）报导，2020年12月季度，随着全澳房地产价格持续飙升，近90%的澳洲卖房者都实现了盈利。这个好消息来自CoreLogic最新的“痛苦与收益（Pain and Gain）”报告，该报告分析了截至12月季度的9.8万宗销售的情况。

根据观察，89.9%的销售在12月季度之前出现了名义上的收益，而在截至6月的三个月中，这一比例为87.4%，创下了近期的新低。截至12月季度，全澳转售利润中位数为23万澳元（约合114万元人民币），高于上一季度的20万澳元（约合99万元人民币）。自住业主普遍享有较高的收益率，达到92.2%，而投资者则为84.9%。

新州巴瑟斯特（Bathurst）的房市收益可期，98.7%的业主能在卖房时获利，平均利润达到14.5万澳元。

“受11月之前现金利率下调的提振，12月季度各州和领地的房产价值上涨，利润值也大幅增加。12月季度来自转售的总收益从上一季度的248亿澳元上升至319亿澳元，9月至12月季度来自转售的综合损失也从12亿澳元缩减至10亿澳元。”CoreLogic研究主管伊丽莎•欧文（Eliza Owen）说。

盈利能力增加的同时，全国各地的房市表现也出现了转机。房屋中亏损销售的房产比例从截至9月的三个月的9.3%下降到7.3%，而公寓亏损销售的比例从19.6%下降到18.7%。

从地方政府区域（LGA）的最高获利销售率来看，在各主要州份的五大LGA中，30个之中有20个均位于澳洲的区域市场内。

新南威尔士州和维多利亚州最赚钱的地区都位于区域市场，包括非沿海地区中心，如巴瑟斯特（Bathurst）、米尔杜拉（Mildura）和巴拉瑞特（Ballarat）。这与12月季度巴瑟斯特3.5%、米尔杜拉4.5%、巴拉瑞特3.4%的季度增长率相吻合，也与新州和维州房价较低的区域中心在2020年大部分时间内的广泛升值相一致。在各首府城市中，盈利率最低的是达尔文，有51.4%的房产是亏损出售的。

随着整个澳洲房市价格的持续上涨，CoreLogic预计，获利销售的比例也会随之上升，但也提醒说，非常事件会迅速改变房地产的盈利前景。

延伸资讯：

澳洲房价涨势如虹，升值率高！

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2021年日本大学排名出炉：是谁力压东大稳拿二连冠？｜居外专栏

英国教育杂志《泰晤士高等教育》（THE）近期发布了2021年日本大学排名，东北大学荣登榜首，这也是其连续第二年蝉联日本大学排名首位。

东北大学（Tohoku University），是一所创立於1907年，本部位於日本东北地区宫城县仙台市的国立研究型综合大学，是日本东北地区的最高学府。2017年东北大学入选“指定国立大学法人”顶尖3校。东北大学是世界材料学中心，校友包括若干诺贝尔奖丶拉斯克奖丶IEEE爱迪生奖章等得主。

位於本次排名第二的是东京工业大学，东京大学位列第三；排名第四至第十的依次为京都大学、大阪大学、北海道大学、名古屋大学、九州大学、筑波大学、广岛大学。这是《泰晤士高等教育》第5次发布的日本大学排名，相比其世界版大学排名注重研究能力，日本排名更注重的是教育能力。

受到为应对新冠疫情而出台的出入境限制措施、以及校方暂停接纳留学生的影响，2020年外国留学生，在大学和专门学校等高等教育机构拥有学籍数为218,783人，较上一年同期减少9,620人（该统计数据包含了因疫情无法赴日而在线上课的学生）。本次留学生人数的减少，是自2012年以来再次出现减少。

风险披露：
本公司提供的环球市场、日本房地产市场等情况和分析，并非以发行的产品为参考，只旨在提供信息给投资者以了解市场和进行投资决策思考。市场情况瞬息万变，上述情况和分析不能确保其内容和引用的数据的正确性，也非作为任何特定投资产品，策略，计划的建议或推荐。

资深金融专家陈柏轩
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马来西亚购房条件

海外房产投资的浪潮大家早已熟悉，现在把投资的目标普及的更广泛，但每个国家都有购房条件，马来西亚购房条件是什么呢？马来西亚对外国人购房的唯一条件是需要购买50万令吉以上的房产，约合人民币83万元；若要购买50万令吉以下的房产，则需要加入第二家园计划。另外，外国人购买马来西亚房产后，在签约购房合同当日算起，三年内该房产不得出售。

对于海外人士来说马来西亚房产的吸引力还是比较大的，但去年疫情对该国家的房市造成了一定的影响。2020年第一季度马来西亚房市的交易量急剧下降，比例达到了27.9%。其中大马商业房产下跌的幅度是最大的，比例高达37.4%。面对此况，大马住宅房面临的压力和挑战都非常巨大。2020年大马的住房空置率达到了3.3%，有31%以上的房产价格都低于30万令吉。高层住宅的空置率高达52%以上，排屋的比例高达29%。

根据消息可以得知，尽管2020年大马的房市不是很景气，大马开发商仍然在大众领域开发新的项目，其中森美兰州开发的新项目最多，且大多房价都低于吉隆坡。除了住房市场受到影响，租房市场也有影响，尤其是写字楼和购物商场的租用，它们的下跌比例直接突破70%。虽然2020年的房市发现没有想象中的那么好，但是2021年仍有无限的可能。

预测2021年主导马来西亚房市的房屋大多都低于80万人民币，购买房屋后豁免印花税的时间可能会达到2025年。大马政府和开发商可能会推出先租后卖的计划。商用写字楼或购物商场的租用率会持续下降等等。总的来说，大马房市在2021年是处于缓和恢复的状态，想要稳定前进还需要政府支持。

澳洲买房条件

澳洲购房的条件相对来说比较容易满足，购买时主要分新房和二手房。如果是购置新房的话预算要充足且材料要准备齐全，其次是需要通过提交FIRB申请来获得购买资格；如果购买二手房，需要持有在澳洲持续逗留12个月以上的临时签证，还需通过FIRB申请才可以购买一套二手房。

购买澳洲的房产一定要对其有基本的定位，所以明确目标很重要（投资或自住）。自己居住的房子主要从舒适感自己孩子学区去考虑，而投资类型的房产主要从效益去考虑。明确目的之后，看房子的地段。如果想离市中心更近一些，可以考虑购买交通便捷的区域。如果喜欢安静的环境，可以像郊区靠拢。各具优势，主要看自己的目的和喜好。澳洲靠近市中心的独立别墅价格很贵，公寓的价格相对便宜一些。明确房产类型和目的以后，要考虑的是预算。

财务预算主要包含以下几个方面：
1.明确存款是个人还是家庭。
2.本人是否能够从澳洲银行贷到款，并且要清楚在自身没有负债的情况下能否贷到税前收入的5倍。
3.清楚政府能否给到一定的补贴，澳洲每个州政府的政策有差异。墨尔本城市房产在50万以下有补贴，新房大约为21000元，旧房大约为14000元。
4.清楚了解需要交的税费，比如说印花税。同时也要了解一下关于退税的问题。
5.澳洲贷款很难实现0首付，通常要支付10%-30%的首付款。

为什么澳洲会允许大量的海外人士在该国家购房呢？主要是因为它们认为，海外房产投资能够利好澳洲房市的发展，且可以有效的促进新房住房的供给，同时也在一定程度上促进了租赁市场的发展，所以它们对海外投资者还是比较欢迎的。

泰国买房需要什么条件

泰国房产的销售从2018年开始一直都异常的火爆，所以投资购房的人也在不断增加，在泰国购房需要什么条件呢？其实在泰国买房条件很简单，首先你要有足够的购买资金，其次有护照就可以购买。泰国法律不允许外国人购买土地，只允许购买公寓，且一个项目只有49%的公寓能卖给外国人，剩下51%必须卖给泰国人。而且卖给泰国人的价格要比卖给外国人的价格要便宜一些。

泰国公寓的销量是最好的，因为它的价值往往高于国内。泰国公寓的产权是永久的，并且可以转让和赠予，虽然欧洲等国家的公寓也可以，但需要办理较为复杂的手续和缴纳相应的税费。泰国的房产过继是不需要缴纳遗产税的，同时也不需要缴纳房产税，但是其他国家就需要，所以投资泰国酒店公寓是比较稳健的，想曼谷这种类型的房产，定期的投资回报基本都稳定在4%-6%。

购买泰国的房产尽量不要触碰到该国家的法律，有明确规定不能购买泰国带有土地的房产，所以尽量以公寓类型为主。如果想购买泰国的别墅或者带有其他土地的房产类型，可以以公司的名义购买，注册泰国公司最多一周就能完成。投资泰国的房产是需要看城市的，想买到价值较高的房产就必须根据城市的经济发展状况来看。

泰国曼谷的房产的商业价值比较高，因为该城市的国际化水平较高，并且经济发展很迅速，它的房产增值比较快。休闲度假类型的房产主要普吉岛、芭提雅这些城市为主，因为它们的旅游发展很好，每年旺季的旅游人数很多，投资的房产能够获得不错的收益回报。如果想购买养老类型的房产，难道清迈是最佳的选择。

日本买房子需要什么条件？

从汇率的角度来说，国内人士在日本购房是比较划算的，直接点说不会出现大幅度的贬值，反而会保值升值，所以近几年在日本购房的国内人士比较多。日本的房产为永久产权，且大多房子可以拎包入住，相当不错。不过国内人士在日本购房需要满足条件，那在日本买房子需要什么条件呢？

日本买房的条件：
1. 日本买房子身份的条件华人在日本买房需要有一个日本的名义人。华人在日本在获得“永住”或者“归化”才可购买，持三年签证就职人员可以首付200万日元贷款买房，必须要购买人提供在日本常住的地址/证明证件等。如果不是一次性付清，向银行办理贷款时银行也要非常严格的审查个人的年收入。

2. 海外身份与日本本土国民的购房政策相同日本的法律规定，海外身份的购房者与日本的本土国民享有同样的买房政策，即购买日本房产没有数量限制，都可以购买日本房产的土地产权和继承权。

3. 日本买房，贷款和不贷款是否一致？在日本买房，如果是全款的话需要的条件很简单，就是足够的日元和购房者的身份证明。但是如果是贷款买房，不仅下贷的可能性很小，而且需要的条件和材料也很多。

4. 有产权和有居住权不同在日本可以买有产权或是有居住权的房屋，有产权的房屋可以供业主自由买卖和出租，而有居住权的房屋只有十几年的产权，租售只能通过物业居委会，价格比有产权的房屋便宜几倍。

日本贷款购房的条件：

1、日本贷款购房申请者的年龄必须在20-69岁之间，还完贷款的年龄最迟在在80岁，一般在75-80岁之间。

2、连续工作的时间至少在2-3年以上。

3、购房者的最低年收入必须在200万-500万日元左右。

4、对部分人士要求能够加入团体信用方面的生命保险。

5、贷款金额一般是购买住宅金额的70%左右。（部分金融机构能担保至90%）

6、贷款还款额度要占据年收入比例25%-30%，一般有范围限制。

7、贷款利息分为固定和变动。变动利息以日本银行窗口为准大约为2.4%左右。固定利息为1.2%—2%。

以上相关内容就是国内人士在日本购房需要满足的条件以及贷款购房需要满足的条件。在日本购房全额付款相对来说更方便一些，如果资金充足，建议全款购买。

在美国买房必须做房屋检查吗？

在美国买房必须做房屋检查吗？在美国买房必须做房屋检查，这是对房屋具体信息的全面了解，可以说是一个必经的过程。而且无论我们买的是新房还是旧房，房屋检查都免不了，这是在房屋过户前必须要完成的步骤。美国房屋检查主要包含哪些项目呢？具体如下：

房屋检查的项目：
1、地面
检查部分地面的坡度是否能够在下雨天把雨水排出去。检查地面是否拥有积水。检查化粪池是否能够正常排出。检查院子以及走遍人行道是否良好。检查楼梯、篱笆、独立车库、露台模板、水管道等等是否有问题。
2、房屋外观
检查地面、墙面是否有间隙以及材料是否充足。检查外墙是都有裂开、松动、腐蚀等问题。检查房子是否有藤蔓缠绕、墙面的涂料是否有起泡、脱漆、有污垢等问题。
3、门窗木头
检查窗户框架、木门等是否有裂纹、损坏、腐烂等问题。检查框架周边的裂缝是否填充完整。检查窗户玻璃、玻璃隔热等方面是否有问题。检查窗户的上面是否安装滴水条等等。
4、屋顶
检查屋顶的木瓦是否有裂痕、腐蚀、腐烂、破损等问题。检查木瓦没有霉变、没有折断、没有卷曲等问题。检查是否有烟囱以及通风口有没有问题等等。

5、房屋结构
检查屋脊是否是直的。检查房子的侧面是否弯曲。检查地基以上的房屋是否和地面处于垂直状态。
6、阁楼
检查阁楼是否有污渍、漏水、损坏、腐烂以及裸露的电器接头等问题。
7、各大房间
检查厨房、卧室、浴室、地下室、爬行空间等房间是否有损坏的问题，当然特别地方特别细节要注意。
8、电路、水暖、冷暖
检查房间内各种电路、水管等问题。

以上就是检查房屋时必须要做的事项。

美国房子贵吗？最贵的十大城市是哪些？

美国房子贵吗？价格上有昂贵的也有便宜的。最贵的十大城市是：1.旧金山的房屋价值为1400444美元。2.西雅图的房屋价值为813154美元。3.洛杉矶的房屋价值为809865美元。4.圣地亚哥的房屋价值为754901美元。5.华盛顿的房屋价值为672601美元。6.波斯顿的房屋价值为665985美元。7.纽约的房屋价值为657637美元。8.波特兰的房屋价值为511587美元。9.丹佛的房屋价值为498911美元。10.奥斯汀的房屋价值为454896美元。

通过一些数据可以了解到，加州地区的房产价格普遍要高一些，尤其是郊区的房产价格，上涨的很迅速。以上十大城市的房价相对来说是最贵的存在，其中一些城市2020年的价格上涨速度也是比较快的，比如奥斯汀，它的增幅高达15%。大多数城市的增幅都维持在4.5%-8.7%之间。美国的房子贵吗？主要看投资购买的区域。

2020年美国发生的重大事件还是比较多的，新冠疫情的影响、总统换届、经济较低迷等等。这些因素一定程度上对美国房市的发展有影响，针对问题美国政府也在积极的用政策应对。2020年经济如此不好的情况下，美国的房市任然热火朝天，离不开贷款抵押低利率的政策，有消息表示当前美国的抵押利率任然是历史最低，购房的踊跃者比比皆是。

美国房市的发展趋向受到很多人的关注，有部分群体恰在是否要投资的阶段。美国房市相对来说是比较利好的，有政策表示2021年还会新建更多房源，这意味着市场的需求量比较庞大，当下在美国很多人都会选择在郊区租别墅，所以未来一年的发展中独立别墅可能会出现销量奇迹，关于它的回报率也可能处于持高地状态。

美国加州房产的房价如何？

美国加州房产的房价大多数城市都是上升的趋势。旧金山的房价为1400444美元；洛杉矶的房价为826566美元；圣迭戈的房价为754901美元；萨克拉门托的房价为410061美元；圣荷西的房价为1141113美元；弗雷斯诺的房价为290077美元；奥克兰的房价为851489美元；尔湾的房价为953079美元；蒙特雷的房价为326457美元；加利福尼亚城的房价为193093美元。

加州以上城市中，除了旧金山的房价趋势从2020年-2021年是下降比例以外，其他城市的房价都是上涨幅度，并且比例相对来说比较大。加利福尼亚城的上涨幅度最高，达到了16.3%，其次就是圣荷西，上涨幅度为15.3%。圣迭戈和萨克拉门托的上涨幅度位列第三，比例达到了13.8%。其他城市的价格涨幅基本在5.6%-9.7%之间。2020年下半年，加州房价上涨的幅度很迅猛，一一直到2021年1-2月份还在持续增长。

加州的房产趋势发展比较明显，通过各大城市的对比中能够明显看到一线城市的房价虽然很高，但是增长比例却没有太大幅度的增长，反而是距离它们较近的周边城市的房价上涨很迅速。之所以是这种现象，主要受到疫情的影响，毕竟一线城市人口密集度较高，很容易被感染，在郊区购不仅能够得到安全上的保证，距离城市中心也比较近。

美国在2021年的房价走势相对来说比较明确了，虽然当下的抵押贷款利率任然比较低，但后面的时间中会慢慢提上来，同时房价的涨幅也会得到很好的缓解。虽然后面还存在一些不确定的因素，但只要疫情控制的好，疫苗能够普遍下去，美国房市的发展基本都会按照此趋势。很多人问当下是不是投资美国房产的好时机，浪潮很凶猛，但不要盲目投资。