美国城市房价排名

美国各大城市的房价排名:1.旧金山的房价中位数为1400444美元。2.西雅图的房价中位数为813154美元。3.洛杉矶的房价中位数为809865美元。4.华盛顿的房价中位数为672601美元。5.纽约的房价中位数为657637美元。6.丹佛的房价中位数为498911美元。7.奥斯汀的房价中位数为454896美元。8.迈阿密的房价中位数为389138美元。9.芝加哥的房价中位数为276992美元。10.费城的房价中位数为208546美元。11.休斯顿的房价中位数为204810美元。12.匹兹堡的房价中位数为200195美元。

美国城市房价排名
美国城市房价排名

过去一年以上城市房价的上涨比例:
旧金山的房价虽然是全美第一,但是过去一年是负增长,比例在-2.7%。西雅图过去一年房价上升的空间为8.7%。洛杉矶的房价上涨比例是9.9%。华盛顿的房价上涨比例是3.4%。纽约的房价上涨比例是2.4%。丹佛的房价上涨比例是7.3%。奥斯汀的房价上涨比例是15%。迈阿密的房价上涨比例是6.2%。芝加哥的房价上涨比例是7.1%。费城的房价上涨比例是11.9%。休斯顿的房价上涨比例是8.4%。匹兹堡的房价上涨比例是12.2%。

美国城市房价排名
美国城市房价排名

通过以上数据能够明显看出,大多数城市的房产价格都是不断上涨的趋势,其中一线城市的房价上涨幅度相对来说会小很多,而后起的火热城市房价上升空间比较大,其中匹兹堡、奥斯汀、费城、西雅图、洛杉矶等这些城市尤为显著。2020年的疫情虽然没有对美国那房市造成很大影响,但是发展较好的城市明显没有想象中的那么受欢迎。

美国城市房价排名
美国城市房USA

如果想投资美国的房产,其实在当下的时机是比较好的,因为抵押贷款的利率还是比较低的状态。在城市的选择上,可以不优先考虑一线国际大都市,转向二三线城市可能会有更好的发展空间。

泰国房产值得投资吗?

泰国房产值得投资吗?泰国房产在2021年还是比较值得投资的,原因如下:
1.2020年泰国房市的情况没有预想的糟糕,任由一部人在不断投资,尤其是曼谷的房产。
2.2021年泰国的旅游产业有望复苏,不过复苏的过程是一波一波的形式。
3.泰国的经济发展在逐渐增长,泰国政府提供的利好政策在逐渐增多。
4.泰国曼谷、芭提雅、普吉岛等城市的增值空间较大,租金收益率较高和稳定。
5.2021年泰国开发商的公寓数量得到增加,疫情控制好的情况下数量比2020年多81500个单元。
6.泰国好地段房产的租金回报率稳定且可观。

泰国房产值得投资吗?
泰国房产值得投资吗

投资泰国的房产选择公寓类型是比较好的,因为市场需求量比较大。虽然现在泰国的旅游业发展受到了一定的限制,但是首都曼谷的人流量还是比较庞大的。泰国的房产不和国内一样有学区房之分,只要地段位置比较好的房产都能够获得可观的收益。一般越靠近地铁站的房子,在市场上就越受欢迎。海外人士在泰国购买公寓是有名额的,购买之前一定要弄清楚。

泰国房产值得投资吗?
泰国房产值得投资吗

在疫情的影响下为什么泰国的房产还比较受欢迎呢?主要原因在于泰国政府采取了一些政策,能够让海外人士用优惠价格买到合心意的房产。因为利好政策的吸引力很大,所以投资者和购买者一波接一波。疫情的原因让在家工作成为了一种常态,所以当下对于住房的需求量比较大。

泰国房产值得投资吗?
泰国房产值得投资吗

由于海外的发展还存在很多不确定的因素,一些预测目前无法评估出来。虽然泰国的房产值得购买,但还是要考虑清楚。房产投资并不是盲目进行的,而是要有所明确和规划,要清楚哪里的房产能给本身带来想要的价值。

新手买家看过来:美国购房需要什么条件?

无论您是寻找度假屋的国内投资者,还是刚开始第一次找房的新移民,在美国买房似乎都是一项巨大的工程。虽然美国的房地产惯例和抵押贷款要求可能与国内不同,好消息是,外国买家在购房流程的每个阶段都有许多资源和选择。

本文旨在让您更好地了解在美国买房时的条件及如何预先做好准备。但请记住哦,这并不能代替您在买房过程中需要咨询经验丰富的房地产经纪人、律师、房贷经纪人和会计师的专业知识。


第1步:聘用专门服务外国买家的房地产专业人士

在寻找、评估房地产和作出财务安排时,重要的是不仅要找到具有当地专业知识的持牌代理,而且要找到能够为您作为海外购房者可能面临的复杂交易提供建议的专业代理。

组建一个称职的团队需要一些时间,您可以请亲友或同事推荐,居外网上搜索,在地产代理名录寻找当地人,并查看其履历和推荐信。这些专业人士有助于减轻您的压力,您的专业团队应该包括:

具有CIPS认证的买方代理:具有外国房地产交易专业知识的持牌代理通常都完成了额外的课程作业,成为注册国际房地产专家(Certified International Property Specialists, 简称CIPS)。这些专业代理人中的许多人都能流利地使用多种语言,还可以帮助您了解每个州份的独特规则和法规。

在一些州份,除了代理人之外,您可能还会看到“房产经纪人”。经纪人和代理人之间的区别主要在于经纪人拥有更高的执照,需要更多的课业时间和更严格的考试,房产经纪人处于督导代理人、监管交易的角色。

房产律师:有些州份要求买家聘请房产律师来处理文书工作,而其他州只要求买家的代理人。房产律师可以为您审查销售合同,检查产权和其他与您购房有关的文件,并就有关您财产的法律和税收问题提供建议。

业务遍布全球的贷款公司:选择一家提供全球服务的银行,帮助您解决货币汇率、跨国税收和在其他国家建立信贷等问题。

总部设在美国的财务顾问/会计师:虽然您可以通过当地的银行分行找到财务顾问,但找到一家专门与国际客户合作的公司可能也很方便。

税务顾问/律师:向税务专业人士咨询,他们可以建议您需要向贷款人提供什么表格来作为工作证明(如果适用)。您也要确保自己了解美国购买房产的税务影响和相关规则


第2步获取个人纳税人识别号(ITIN)

您需要一个个人纳税人识别号(Individual Taxpayer Identification Number,ITIN)来在美国买房。ITIN是由美国国税局向没有资格获得社会保障号码的人发放的。要获得ITIN,您需要联系认证受理机构(CAA)填写W-7表格。

作为非公民,在美国买房需要什么?

如果您需要申请抵押贷款,您可能需要出示以下资料:

  • 社会保障号码或ITIN
  • 有效的外国护照、美国签证或驾照
  • 银行对账单和海外银行的财务记录(如果适用)
  • 储备金证明
  • 工资单
  • 信用评分
  • 报税表

第3步建立信贷记录

作为外国人在美国要想获得房屋贷款,首先要建立信贷记录,获得良好的信用分数。您的信用分数越强,未来房贷的利率就越优惠。

如果您还没有美国银行和信用卡账户,请优先考虑这一步,并预算大约3到6个月的时间来开始建立您的信用记录。联系当地银行,了解从零开始建立信用的各种方法和工具。

除了信用分数,贷款人通常还会看收入信息来确定贷款资格,但无论就业状况如何,都有许多途径可以获得抵押贷款的批准。美国的财务顾问和/或税务专家可以为您提供相关选择和所需文件的信息。


第4步先咨询顾问,再选择房贷机构

单纯地寻找贷款公司可以帮助您获得更优惠的利率,但您可能想花时间先与抵押贷款顾问交谈,以帮助您了解个人的独特情况。您的居留身份——您的居留期限和您在美国的时间都会影响您的贷款资格和所需文件的类型。绿卡持有人、永久居民和难民有资格获得与美国公民相同的房屋贷款,但可能需要额外的文件。

根据您的情况,更多的首付可以提高您的融资资格——不妨考虑30-40%。一般来说,20%的首付被认为是理想的购房方式,但有些贷款机构甚至会提供首付只有3%的抵押贷款,所以请与您的贷款机构商讨,以确定适合您的付款计划。


常问问题解答

Q:有什么类型的房产我不能在美国购买吗?

外国买家有资格购买独栋住宅、公寓、复式别墅、三拼别墅、四拼别墅和联排别墅。

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住房合作社或合作组织(co-ops)通常有禁止外国所有权的规定。这是因为合作社一般要求买方的收入来源必须来自美国,而且买方的大部分资产必须保存在美国。

Q:我应该以个人的名义购买美国房产吗?

外国投资者可以直接以自己的名义购买房产,也可以通过商业实体购买,如国内公司、外国公司、有限合伙企业、合资企业、房地产投资信托或有限责任公司。

如何使用该房产应成为您的决定。此外,您是否以自己的名义购买房产,可能会产生戏剧性的税务后果。您的房产律师和会计师应该能够就您的选择提供咨询。

Q:我可以用现金购房吗?

可以,全现金购买是允许的,但美国法律规定现金交易超过10000美元必须向联邦政府申报。申报的要求涉及到与交易有关的每一个人(购买者、房产中介、律师、产权公司等)。您需要证明您是如何赚取这笔钱,并且是合法获得的。

现金买家有机会节省抵押贷款申请费、贷款发放费、评估和产权保险的费用。

Q:我必须亲身前往美国完成交易吗?

虽然您应该很希望在房产交收时在场,但这不是必须的。如果您不能或选择不出席完成交易,您必须签署一份“授权书”。这是一份书面文件,授权他人代表您并代您签字。

Q:我是否需要在成交时支付额外的费用?

是的,除了您的首付款外,买方通常还需要支付产权调查和保险、法律费用和记录费用,这些费用占交易总成本的1%至2.25%。以30万美元的房屋为例,这相当于另外3000至6750美元的费用。

Q:在美国买房一般需要多长时间?

您可以预期,买房过程到您的房屋签订合同为止,平均需要4.5个月的时间,再花30到45天左右的时间完成房屋交易并入住。

Q:在美国买房会对我的税务产生什么影响?

外国业主在美国和/或其祖国的纳税义务将取决于他们的居住身份、买家的国籍以及该国是否与美国签订了税收条约。请咨询熟悉国內条约的税务律师,以获得税务相关问题的解答。

编译自Zillow


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爱尔兰投资移民项目每周筹集360万欧,几乎全部来自中国申请人|居外专栏

多年来首次公布的统计数据显示,尽管受疫情影响,市场对爱尔兰投资移民项目的兴趣依旧强劲。

爱尔兰司法部最近少见地对爱尔兰投资移民项目的申请量、批准量、以及投资额数据进行了审视,这是2009年以来头一回,其中还包括了对前几次数据发布的多次修正。数据显示,尽管2020年接收的申请量相较于前一年下降了23%(从442宗降至340宗),但是批准量提高了13%(从237宗升至267宗),这是有史以来第二高的日历年批准量。

爱尔兰投资移民项目各年度申请量和批准量

总的来说,自项目11年前推出以来,截止今年2月25日,有2,016名投资者提交了申请案,其中只有1,197名获批。累计来看,拒签率为41%,但是真实的数据可能更低,因为处理完申请案还需要几个月的时间。

就申请人来源地分布来讲,继上次数据公布以来变化不大;几乎所有的获批申请人(93%)都是中国人,美国人以不到2%的比例排在第二位,远远落后。

爱尔兰投资移民项目获批申请人来源地分布

从项目开启截止今年2月25日,最受欢迎的投资类别为企业投资选项,这个选项占总申请量的56%,其次是捐赠(26%)以及基金选项(14%)。

爱尔兰投资移民项目——各投资类别累计申请量

但是,过去两年里,申请人的投资喜好发生了变化;2019年和2020年,捐赠选项更受欢迎,这两年里占了几乎一半的申请量。

爱尔兰投资移民项目——各投资类别申请量和批准量

项目2020年筹集的总投资相较于前一年略微下降,从2019年的2.09亿欧降至去年的1.85亿欧。总的来说,该项目距10亿欧大关更近了;2020年年底,这个项目已经筹集到了8.625亿欧,其中48%——依据《爱尔兰时报》的数据——都用于建设福利房和养老院。

爱尔兰投资移民项目——各年度总投资额

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美图集|经典英伦庄园+一流现代设计,打造完美“超级住宅”|居外精选

您可能不会相信,在英格兰有这么一处神奇的地方:

这里风景如画,周围是40英亩广袤的良田、林地与景观花园,自带的马术庄园、马厩、室内骑马中心,附近就是著名的皇家伯克希尔郡马球俱乐部(Royal County of Berkshire Polo Club)。

马术比赛,游人如织

沿着这里的一条车道穿越一片树林,是一座完全归属于此地的私人庄园。难能可贵的是,在这片土地放眼望去,能看得到全球闻名的温莎古堡。在这里,您可以感受到浓烈复古的英伦色彩,美好的景色和历史的痕迹能带给人无限的遐想。

有一栋与众不同的庄园,就静静地坐落在温莎(Windsor)与阿斯科特(Ascot)之间的荷里波特(Holyport)保护区。直升机坪、私人水疗室、室内游泳池、私人影院、高级现代家具,毫不违和地在这个庄园中呈现。

落日余晖,池塘林木

当一流的设计,结合非常现代的价值理念,打造出一处颠覆您对英伦庄园认知的“超级住宅”,赋予充满历史文明的温莎郊外新的生命。

英伦风撞上现代文明,这两个看上去风马牛不相及的点,居然在这里得到完美的融合。这个独特又充满魅力的庄园,叫做“哈福德庄园”(Harford Manor)

哈福德庄园 融会古典与现代之美

哈兰德庄园地理位置图,交通四通八达

哈兰德是一幢建筑面积25000平方英尺楼高三层的“超级住宅”,配置为9卧12浴以及8个车位,同时还拥有10000平方英尺的附属建筑。另外,庄园距离伦敦只有27英里的路程,这里交通便利,享有公路和火车连接,居住于此您可以无缝切换都市与田园的生活状态。

哈福德庄园俯瞰图,优美而又别致

从上空俯瞰哈福德庄园,您会看到一片绿色的田野里有一颗明珠。它考究的设计,利落的布局,高端的选材用料,无时无刻不在提醒您:这里的美,是不可多得的。

哈福德庄园的背面,彰显现代建筑之美

在外面欣赏庄园,已经能感受得到它非同一般的气质,它棱角分明,冷峻而优雅。而走进庄园,您才能真正感受到什么是别有洞天。

庄园前门宽敞、整洁的草坪院落

难道,这里不像是一处五星级度假俱乐部么?如此高标准的设计配套,谁能想到,在院墙之外,是无边的良田美景?在这里驻足,仿佛身处于两个不同的世界。

充满艺术色彩的壁画、盛满鲜花的花瓶圆桌

这里是如此之大,以至于过道都是那样的宽敞:在拜访了一张圆桌之后,过道依然显得如此的通达,仿佛是一间艺术展的陈列室。

设计感十足的楼梯,像是走进一间博物馆

三层楼的高度,部分区域采用全部镂空的设计,您可以在一楼直接看到最高处的屋顶,在这个空间下的沙发静坐,会让您恍惚间感觉来到一栋超高层高的古堡博物馆。

多处落地门的设计,对称的风格组成了一间工艺品
高级感满满的水疗Spa,更自设桑拿房

不得不说的是哈福德庄园的采光。这里大面积采用了落地玻璃的家装安排,不管是在一楼的大客厅,还是楼上的卧室,抑或是水疗室、游泳池,您都能感受到这里的采光是多么舒适,与屋外的绿色无缝衔接

12米长的私人室内泳池,恒温的池水让人四季都忍不住想下去畅泳一番
双阳台、落地门设计的阳光卧室,还有哪里能比这里拥有更好的睡眠呢?

如果是普普通通的豪宅,到这里也就罢了,但哈福德庄园可是“超级豪宅”,当然要有更与众不同的特色。

美好生活怎少得了配置超大高清屏幕的私人家庭影院?
现代唯美的酒窖,彰显设计之美

甚至,连饮食相关的厨房与餐厅,都透露出一种“此处只应天上有,人间难得几回见”的高贵感觉。

现代的名牌厨具、简约大气的吧台
装修高级的餐厅,是家庭聚餐的不二选择

至于宽敞的衣帽间和书房,也将空间设计发挥得淋漓尽致,为哈福德庄园的众多特色增添了一些小惊喜。

空间足够的衣帽间,还配备有超大的试衣镜
足足有六层的书架,可以存放很多书籍与工艺品

如今是您了解哈福德庄园最好机会:居外会给您提供最好的交易环境,为您服务的Brics Mortimer Silk团队是积极的谈判者,拥有骄人的成交记录,并以为客户争取到巨大的折扣优惠着称。

夜色下的哈福德庄园,在星空和绿茵的映衬下,成了一幅美轮美奂的油画

如果您对哈福德庄园情有独钟,想要了解更多,可以点击:https://www.juwai.com/57966390.htm。如此独特的房产,很可能是世界唯一的存在。买下这里,您可以选择打造成旅游胜地,或者当成自己度假的天堂。不论是投资或者自住,都将是非常正确的决定。赶快给我们留言垂询!


撰文:Leo Li
责编:Zoe Chan

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

房价创14年来新高 新西兰下猛药保房市健康

去年下半年以来,新西兰各地房地产市场量价齐涨,行情持续火爆,让原本看空新西兰房地产市场的分析师们大跌眼镜。最新数据显示,在截至2月份的一年中,新西兰房价飙升了21.5%,房价和房屋销售量都同时创下14年来新高!

新西兰最大城市奥克兰市郊的一套三居室房子,在日前的一场拍卖中,经过十几轮竞价,最终以77.6万新西兰元成交,相当于人民币360万元。而在疫情暴发前,这套房子的市场售价仅在65万新西兰元左右。

怎料当地的房产中介竟然还大呼:“买家很幸运!奥克兰的平均房价已经超过100万新西兰元(约合456万元人民币),要买到价格低于80万新西兰元的房子,是很难得的。”

相关资讯:2021全球超过1/4的超级富豪要购房!这里房市最吸金

据了解,推动新西兰房市量价齐升的主要原因,是大批侨居海外的新西兰人返回国内,造成住房需求急剧上涨,加剧了供需矛盾。据统计,目前新西兰全国住宅供应的缺口大约在5万套。

业内人士指出,造成新西兰房地产市场过热的另一个重要原因是政府的宽松货币政策。为刺激经济增长,2020年3月,新西兰央行将基准利率调低到创纪录的0.25%,一些商业银行随后推出的商业房贷利率首次降到了2%以下,买房人的购房成本进一步降低。


新西兰如何出手抑制楼市热度?

在有着500万人口的新西兰,投资者目前是最大的购房群体。2020年第四季销售的房产中,有40%卖给了炒房客(已经拥有多套房的买家),这一比例创下历史新高。去年的购房者中,有1.5万人已经拥有了五处或更多房产。

为了抑制房地产过度火热,新西兰政府已经宣布出台一系列措施,包括:

1. 从3月1日起,重新引入贷款房价比限制,要求首次购房者首付比例达到20%,对房地产投资者则要求首付达到30%。

2. 将卖出房产的资本利得税征税周期,即投资者为免税所需持有房产的时间,从5年延长至10年。新房则不受影响,以刺激供给。

3. 逐步取消炒房客利用按揭利息抵税的能力,相关新政适用于3月27日后购入房产的业主。

4. 鼓励开发商拿地(增加住房供应)的融资,拨出38亿新西兰元的支持资金,也承诺为首次购屋者提供更多支持。

5. 新西兰央行目前正在审视对某些放款形式拟议的抑制措施。

6. 政府还指示新西兰联储在制定政策时要将房价考虑在内。


来源:央视、路透新闻


新西兰在对抗新冠肺炎方面取得成功,其经济复苏也较很多国家要快。

现在政府积极采取措施抑制猖獗的投机活动,维持住房的负担能力,防止危险的泡沫形成,反而为追求稳定回报的海外买家注入了剂“强心针”呢!

赶快留下信息,趁着纽元持续贬值,探索新西兰精选项目。

澳洲永久居民签证真的“永久”吗?如何才能正确维护身份?︱居外专栏

都说移民不易,除了需要下定决心举家前往一个陌生的国度安家定居,好不容易一咬牙一跺脚,决定开始办理,申请的时候,又是一顿披荆斩棘,方能换来一张永久居留签证,称为永久居民。但所谓的“永久居民”真的“永久”的吗?今天就和大家一起来唠一唠这个话题。

我们先来普及一个概念,什么是“永久居民”?以及如何证明您的永居身份?

所谓永久居民,其英文是“Permanent Resident”,通常也称为“PR”。澳洲永久居民是用“签证”来体现的,该签证的有效期为五年如果签证持有人一直生活在澳洲,那该永居签证是不需要续签的。如果五年内在澳洲居住满两年可以再续签一个新的五年签证。

但是很多情况下,有些新移民拿到PR后,由于种种原因不能长期在澳洲居住。那么问题来了:

永居签证会不会过期
如果五年内大部分时间都在不在澳洲,累计在澳洲居住的时间不够两年怎么办
还有些人离开澳洲超过五年,过了才想起来签证已经过期了该怎么办?

难道好不容易拿到的澳洲永居身份就这么没了吗?就没有办法再以澳洲永居身份回澳洲了吗?莫着急,且听我慢慢道来。


澳洲永居签证是否会过期?

首先为大家解释一下,什么是澳洲“永居签证”。很多朋友对澳洲“永居身份”有误解,在很多人的概念中:移民 = 入籍 = 变成海外公民

其实“永居”和“入籍”并不是同一个概念。“永居”意为“永久居住权”,是指该类签证持有人获取了某国的”永久居住权“,但并不改变其国籍

如该签证持有人有意愿入籍,并满足一定的居住要求,即可通过申请获取澳洲的公民身份。一旦入籍,根据《中华人民共和国国籍法》第九条的规定,“定居外国的中国公民,自愿加入或取得外国国籍的,即自动丧失中国国籍”。除此之外,澳洲公民前往中国需要办理中国签证,持有有效签证方可入境中国,回到中国后,如居住在自己家/亲友家中(非酒店),则需要在24小时内去居住地所在的派出所登记。这对于常常需要回国的华人来说就会显得非常不便。所以,这也是很多华人只选择只保留永居身份(PR)而不加入国籍的原因。

前文有提到,澳洲的永居是一个五年的签证,允许签证持有人在获签后五年内自由出入澳大利亚。不仅如此,如果持有永居签证在“must not arrive after date”这一天或之前在澳洲境内,只要之后不离境就可以永远在澳大利亚居住下去。简而言之,永居签证是会到期的,其实只是您的澳洲居住和出入澳洲的权利(travel facility)。

那么,在五年永居签证到期之后,打算离开澳洲出境又该怎么办呢?

五年到期之后,如果想继续自由进出澳洲,就必须申请155/157居民返程签证,俗称“PR续签”或者“PR回头签”。


什么是155/157居民返程签证?

155/157类居民返程签证 (RRV) 本质上是永居签证,允许签证持有人在澳洲永久居住。通常分为五年(155居民返程签证)、一年(155居民返程签证)和三个月(157居民返程签证)三种。具体移民局会给予多久的批复,取决于申请人在澳洲的居住情况、与澳洲的联系以及离开澳洲的时间长短和理由等因素。

155/157居民返程签证申请条件:

  • 是澳洲永久居民
  • 在申请签证前的五年内,在澳洲境内累计居住满两年(730天)或以上
  • 通过品格测试

如申请人同时符合以上三个要求,即可获得五年的155居民返程签证。155/157居民返程签证允许申请人在境内申请,也可以在境外申请。

举一个极端的例子:

申请人A在过去一天都没有在澳洲居住,TA在签证到期前最后一天登陆澳洲,并在澳洲连续居住满两年,之后他递交了155签证申请,也可获得五年有效期的155居民返程签证。

那如果没有满足这个条件怎么办?没关系!

移民局也不是那么不近人情,如果在持有PR期间在澳洲居住至少一天,而且可以满足并证明您与澳大利亚有:

  • 商业联系
  • 文化联系
  • 雇佣联系
  • 个人联系

将有机会获得为期一年的155/157居民返程签证

如果离开澳洲的时间比较久,比如超过了五年,但有令人信服的理由(compelling Reasons),可以解释当初为何必须要离开澳洲,且能证明自己与澳大利亚在生意、文化、工作或个人关系上仍然有实质性的联系(substantial ties of benefit to Australia),则仍然有机会获得为期一年的155居民返程签证

如果在过去五年内,以澳洲公民或永久居民的身份在澳累计居住时间不满两年但至少有一天,有令人信服的理由可以解释自己离开澳洲的原因,仍有机会申请到为期三个月的157居民返程签证。

为了方便大家理解,我汇总了如下表格:


什么是令人信服的理由?

“令人信服的理由”是指当初不得不离开澳大利亚的原因。换句话说,申请人必须向移民局证明,当时离开澳洲是因为一些重大事件,迫不得已而为之。至于什么样的理由才算“令人信服”的呢?

以下情况可以被移民局接受为“令人信服的理由”:

➤申请人海外家人身患重大疾病或死亡;

➤申请人在海外居住是为了和澳籍配偶团聚,两人的关系必须是持续稳定的;

➤申请人由于自然灾害,政治事件或其它类似的事件无法返回澳大利亚;

➤申请人或申请人陪同的家庭成员在海外接受复杂或长期的医疗治疗,且无法旅行;

➤申请人在海外有司法程序要走,并且时间不受掌控;

➤申请人由于重要的个人原因,推迟了返回时间,例如等待孩子在海外完成学业(通常时间不得超过12个月)。

需要注意的是:签证官在判断申请人的理由是否“令人信服”时,也会综合考虑申请人之前在澳洲的居住时间以及之后返回澳洲定居的意愿


什么是实质性的联系?

根据移民法Reg155.212 (3) and (3A),申请人如果在过去五年中没有在澳州以永久居民或公民的身份居住满两年,您需要证明您与澳大利亚仍有实质性的生意、文化、工作或个人关系上的联系并对澳大利亚有益(substantial ties of benefit to Australia)。以下是这四个方面的要点:

  • 商业联系

    指在海外从事与澳大利亚有联系的商业活动。比如公司雇佣了澳洲公民,给澳洲政府交税,给澳洲带来新技术,提供就业,带来大额投资等等。

  • 文化联系

    如果在澳洲从事知识、艺术、体育或宗教方面的事业,并且达到专业级别,而且还是澳洲相关文化或体育团体/协会的成员,就能证明自己在文化上与澳大利亚的实质性联系。

  • 雇佣联系

    如果在澳洲有稳定的工作,通常就可以满足要求。但如果只是兼职或者打零工,移民局就要看过去两年是否是在澳居住。如果只是拿到雇佣信(job offer),但还没有开始工作,也没关系,只要工作与所学学历、资质相关,并能提供证据证明自己很快就会开始工作(如澳洲的租房合约、房产证等),同样可以体现与澳洲在工作上有实质性的联系。

  • 个人联系

    包括与拥有澳大利亚公民资格或是澳大利亚永久居民的家庭成员(父母、兄弟姐妹)、朋友、配偶、孩子等的联系。


由于澳大利亚移民法的高度复杂性,在此我们只能大致介绍155/157居民返程签证的要点。最后要叮嘱几句:

1. 对于已经居住满两年的申请人,尽管申请比较简单,但需要注意的是,任何签证申请都会在移民局留下记录,千万注意材料的一致性

2. 对于没有居住满两年的申请人,究竟能批多久?还需根据具体材料个案而论。许多您们不起眼的点很可能会对批复产生重大影响。因此,强烈建议寻求专业律师/移民代理的协助

如需签证协助,请即预约专业评估。

 

外联出国欧洲总监Justie专栏全集

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海外买家对日本房地产热情不减 2020年投资大增24%!︱居外专栏

日本全面解除紧急事态宣言之际,据悉,国际货币基金组织(IMF)于4月发布的最新《世界经济展望》将上调日本2021年的增长率,此次IMF的预测上调将基于其经济的有序复苏、出口的持续增长,以及新冠疫苗的普及对疫情的控制等因素的考量。

2020年在新冠疫情的冲击下,全球经济受到重创,日本也受到了较为严重的影响,但海外投资者对日本房地产的投资热情却未减弱。尽管新冠疫情导致边境政策的限制,日本政府持续的宽松货币政策下,低利率带来了低成本资金;良好的经济基础积累、以及全球地缘政治风险加剧中处于相对稳定地位等因素,日本房地产的投资价值无疑是极具吸引力的。

日本房地产投资(按类别计)

数据来源:RCA、世邦魏理仕

2020年,海外投资者对日本房地产的投资总额超过117亿美元,同比增长24%;其中,来自北美投资额达到70亿美元,同比增长126%;来自欧洲的投资额为22亿美元,同比增长29%。具有防御性特徵的住宅类投资最受海外投资的欢迎,其中不少是来自于房地产和保险基金的交易;写字楼为第二受欢迎的资产类别,总投资额约为30亿美元,同比增长12%。

据调研数据显示,超过60%的海外投资者表示日本房地产具有投资吸引力,在未来的几年中,有意愿增加投资

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风险披露:
本公司提供的环球市场、日本房地产市场等情况和分析,并非以发行的产品为参考,只旨在提供信息给投资者以了解市场和进行投资决策思考。市场情况瞬息万变,上述情况和分析不能确保其内容和引用的数据的正确性,也非作为任何特定投资产品,策略,计划的建议或推荐。

 

资深金融专家陈柏轩
带您疫后寻宝,全球创富
联系邮箱:cs@brainbridge.com.hk

 

印花税减免分不清?澳洲买地建房印花税优惠详解|居外专栏

最近澳大利亚昆州的房市可谓是异常的火热,房价上涨以及较低的贷款利率使得人们竞相入市。本人对此深有体会,每周初始都会接到十几单甚至二十几单的过户请求,三个字概况——忙疯了。

相比与传统的购房合同来说,人们对land & house package的关注热情上升了不少。

什么是land & house package?

Land & house package即是买家从开发商直接购买土地,当土地成交之后,买家可以选择自行寻找建筑商承建自己心仪的房子,或者是买家直接和开发商签署土地和建筑两份合同,除了土地以外,开发商也将承建买家的房子。

那么如今市场上极受欢迎的land & house package有些什么“过人之处”呢?即买这种land & house package的项目是不是享受更优惠的印花税?和买现房的合同对比又有什么区别呢?

我们可以从两方面来对比:

1. 对比现房的印花税

对比与买现房(无论是二手房或者是楼花),本身购买land & house package就会节省大量的印花税买地再盖房仅仅按照土地合同中的合同价格来缴纳印花税,之后是不征收房屋部分价值的印花税但是买楼花或者是二手房则是按土地和房屋的总价来交印花税,因为只有一本合同,合同价格包括了土地和建筑。

2. 首次置业印花税减免

如果是现房,符合一定条件的买家即可享受自住或者首次自住印花税减免(home and first home concession)。然而同样条件的买家如果购买土地的话则无法享受以上两种优惠。

如果是购买土地的话仅有一种情况可以申请印花税减免,即首次购买空地的印花税减免(first home vacant land concession)

申请首次购买空地的印花税优惠需要满足一些条件,主要有:

  1. 这是您第一次申请首次购买空地的印花税减免;
  2. 澳洲或者海外,您名下没有任何的房产;
  3. 在土地上承建您的首套房子,并在土地交割后的两年内搬入
  4. 空地上仅能建造一个住宅
  5. 以您个人名义购买(不能是公司或信托)等。

如果符合上述条件:

当土地的价格是25万澳元以下时,您可以申请印花税的免除

当土地价格在40万澳元以下时,您可以申请印花税的优惠

当土地价格超过40万澳元,无论您是否是首次购买空地,没有任何的印花税减免。

所以总的来看,land & house package对比与同价位的现房可以节省大量的印花税。如果您是首次置业,满足一定要求,还可以申请印花税的减免,可谓是“折上折”。

如果您今年内有购置房产的计划,并且符合申请条件,赶快来联系我们吧。居外IQI联同澳和律业会详细研判您的情况,帮您完成澳洲首次置业的梦想!

参考网站:Queensland Government – First home vacant land concession

 

澳大利亚法律执业博士林汇铭
为您解析澳洲投资法与移民法
联系邮箱:hi@auslawreview.com.au

 

乘风破浪!2020年蘇富比國際房地產销售再创新高

蘇富比國際房地產(Sotheby’s International Realty®)欣然宣布,在2020年的全球销售额中,他们旗下的专业经纪人和独立销售顾问们勇攀新高,创下了高达1500亿美元的销售新纪录,在“家”被重新定义的当下时代,创造了32%的年增长。基于一种不断推陈出新的理念,蘇富比國際房地產的代理们能够利用现有的产品技术来帮助客户洞悉全球新冠疫情下瞬息万变的市场动态,最终推动业务发展。

蘇富比國際房地產总裁兼首席执行官Philip White表示:“一切都要感谢我们十年前的开拓创新——我们旗下的全球加盟网络与经纪人们将一切从不可能变为可能,为客户提供了因地制宜的周到服务,才使得我们作为豪华房地产领导者的地位又更进一步。

2020年成就回顾


长期坚守对虚拟技术的开拓,为成功铺垫基石

2020年,蘇富比國際房地產持续领跑行业,紧随全球买卖虚拟化的浪潮,为消费者多样化的内容需求作好充足准备。蘇富比國際房地產的代理商们增加了品牌现有视频、虚拟现实和直播技术的使用,制作新形式的内容吸引买家,并为豪宅营销树立了新的标准。目前,买家可以在sothebysrealty.com上通过虚拟现实或网上视频安全便捷地参观6000多套房产。如今,品牌在YouTube频道的浏览量已达到4300万次,相当于超过100万小时的观看量。

首席营销官Bradley Nelson表示:“作为豪华房地产行业的领导者,蘇富比國際房地產能够预测趋势。我们的首要任务仍然是以最好的方式展示房源,并以买家喜欢寻找新家的方式来提供一流的终端用户体验。几年来,虚拟技术一直处于我们营销策略的前沿,对我们来说,就像品牌本身对高品质服务的承诺一样重要。

同一年,蘇富比國際房地產的网站sothebysrealty.com进行了全面升级,现能提供14种语言和近60种货币转换,以便服务于不断增长的国际客户,并为全球范围的推广添砖加瓦。该网站在2020年达到了3700万人次的访问量,为品牌带来了不俗的流量。蘇富比國際房地產代理公司制作的房产视频尤其受欢迎,在2020年播放了多达1300万次,总观看时长超过了9万小时。


战略发展的一年中,取得了创纪录的佳绩

即使受到诸多旅行限制的影响,蘇富比國際房地產仍致力于扩大其全球足迹,实现战略增长。2020年,品牌在全球新开设了50多个办事处,在全球75个国家和地区的办事处总数达到近1000个,拥有约24000名独立销售顾问。

2020年,蘇富比國際房地產的全球加盟网络持续扩大,品牌在美国本土的总业务网络扩大到全国45个州,通过12宗美国境内的大型并购交易促进了加盟网络的扩张,覆盖地区包括加利福尼亚州、科罗拉多州、佛罗里达州、马萨诸塞州和华盛顿州。

此外,品牌也持续在全球范围内的主要市场大举扩张,在七个新的国家和地区开设了办事处。在欧洲地区,品牌将足迹带到了乌克兰、罗马尼亚、黑山和德国。在亚太地区,品牌在韩国开设了第一个办事处,并在巴拉圭、安提瓜和巴布达分别设立了两个新办事处,极大增加了在加勒比和拉丁美洲地区的品牌影响力。

蘇富比國際房地產全球运营和国际服务副总裁Tammy Fahmi表示:“我们的国际化足迹是我们最大的竞争优势之一。我们品牌的办事地点全部位于全球最热门的地区,如此一来,当我们的客户想要购置或出售房产时,都可以信赖我们在当地市场的专业知识和经验。

在当下,全球的高净值人士都希望能在国际范围内的房产市场上购置第二住宅,而蘇富比國際房地產的代理商们是真正具有国际化视野的地产顾问,帮助顾客们达成了29亿美元的跨国转介销售额,相较去年同期增长42%。

蘇富比國際房地產总裁兼首席执行官Philip White表示:“我们在2020取得的业绩成果 质量至上’品牌理念的最佳作证。我们仍然为成为众多豪华房地产专家和高净值客户的首选房地产品牌感到自豪。但是我们将继续努力不懈,力求回报每一份信任。


荟萃全球豪宅,品鉴极致家居,蘇富比國際房地產为您寻觅梦想家园。

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