專家：澳洲春季房市未必興旺

冬日裡澳洲房市的這股暖流會繼續流進春天嗎？

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據《悉尼先驅晨報》Domain欄目報道，上月，根據CoreLogic報告，新掛牌的悉尼房產數上升了25.6%至7690，而墨爾本房產的則上升了15.7%至26987。

而Domain集團的數據顯示，在私人財產買賣簽訂市場，賣家給買家首次詢盤的折扣，也叫貼現率破歷史新低。

那麼隨著澳洲房價的升高，市場上會有更多新房出現嗎？

CoreLogic的研究員Cameron Kusher說，有可能有兩種情況。“有些人會覺得，現在房市這麼熱，是入市好時機；但也有認為利率會再降低，應該看定再進。”

很多房地產中介都稱新房產儲量不足。

21世紀（Century 21）房產商Charles Tarbey稱，目前的澳洲房產供應不足以滿足需求，除了悉尼和墨爾本。

Greg Hocking Real Estate Group集團高層Greg Hocking稱，在墨爾本Bayside地區和內城東部郊區，新建房屋和聯排屋在春天的掛牌量會上升，但會比上兩年要少。目前的主要增長在公寓和低價房市場。

他還說，在墨爾本Albert Park的Canterbury路，和Middle Park的房產售賣情況就是最好的檢驗場所。

隨著賣家供應減少，Greg Hocking希望其在Canterbury路116號的四室聯排屋能賣得200萬的好價。同時，在同一條街上，他也有另外一處房產要賣。

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2015年6月新加坡房價趨勢報告

新加坡房價正在大幅上漲，同比上漲3.8%，環比上漲4.4%。

在新加坡房價大幅上漲的同時，新加坡的租賃市場卻大幅下跌。這意味著目前新加坡的新房比較有市場，但同時，租賃市場仍然受政府的嚴格管轄之下。

隨著更多新私宅完工，私宅租金將繼續面對下跌壓力。新加坡智信研究與諮詢總監王伽勝表示，租金下跌主要是因為從5月和6月起，外來派駐人員進入本地的數目和出租交易量都開始下降，並且將在下半年持續減少。小型高檔私宅單位一般上在出租市場會有比較好的需求，但高檔私宅租金在6月份下滑，顯示租戶對這類小型單位的興趣也走軟。至於大眾化私宅租金下跌，則進一步確定新竣工單位增加所帶來的衝擊。是因為鞋盒單位和雙鑰匙單位的出租市場疲弱，其次租戶轉向更優質或租金更低的私宅。

另一方面，根據SRX的數據，組屋6月份整體租金上揚0.1％，而租出的單位幾乎沒有變化，為1902個。同去年同期相比，組屋6月份整體租金下滑1.8％，而租出的單位也增加14.2％。

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此外，新加坡市區重建局昨天發佈的數據顯示，不包括執行共管公寓（EC）在內，發展商在6月份共賣出375個新私宅單位，較5月份的643個，減少42％。與去年同期相比，新私宅銷量則下跌22.2％。在總償債率推出前，本地樓市每月一般可售出至少1000個新私宅單位。欣樂國際執行董事麥俊榮為此表示，按目前樓市情況來看，每月售出少過500個單位，似乎已變成樓市的“新常態”。他也指出，去年，新私宅銷量為7316個單位。今年，新私宅銷量則預計達5000個至7000個單位，很有可能是2008年全球金融危機以來的最低私宅銷量。 

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2015年7月英國房價趨勢報告

英國房價環比漲幅僅為0.1%，由此可見大選的餘波仍然回蕩在倫敦豪宅市場上，無論銷售市場還是租賃市場，選前的觀望態度使得倫敦豪宅房市上積壓了較多的庫存，並沒有出現很多人所預期的大選過後價格/房租激增。當前的買家與租客都有較多的選擇並且對價格較為敏感。

大選後的第一天非常熱烈，其後的三個星期內沒有出現任何明顯的反應，時至今日，市場上也沒有出現那種激增的狀態。從統計上看，選舉當月，新註冊的潛在買家數量並不多，而預訂檢查（標誌房產將掛牌上市）的房產數量則顯著上升，因此價格並未出現大幅的增長。

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英國大部分城市房價基本不變，甚至略有下跌。豪宅稅的威脅消散後，印花稅的成本增長現在成為市場上買賣雙方價格敏感度增長的主要原因。

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就倫敦而言，思菲韋德大幅上漲，肯辛頓-切爾西卻大幅下跌。其餘城市略有變動。RICS首席經濟學家 西蒙·魯濱遜（Simon Rubinsohn）總結說：“ 房屋供不應求導致的房價過高，嚴格的貸款措施以及央行的表現都使得房屋買賣雙方表現得更為謹慎。”貸款方不僅需要確保申請者能夠償還貸款，並且需要進行壓力測試，證明即使五年之內利率上升，申請者仍然有能力還貸。這意味著審批時間可能由一兩個星期延長至一個月左右。此外，執行新規之後，銀行放出的貸款有所減少。

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澳洲房產投資受壓減少 房市增長或到頂峰

據《澳大利亞金融評論報》報道，銀行紛紛采取更嚴格的借貸措施，澳洲房產投資需求受打壓，部分專家稱房市增長已到頂峰。

7月底，澳大利亞審慎監管局（APRA）宣布，四大銀行和Macquarie銀行必須控制房貸，防止違約。如此一來，房產增長則面臨壓力。目前，多家銀行已紛紛提高澳洲房貸利率來達到要求，如降低貸款對資產比率（loan to value ratios），取消按揭折扣和高風險產品，在批准按揭時減少房租收入的比例影響。

而在今年，銀行已經實行更為嚴格的借貸規定，將每家銀行的年投資者借貸增長控制在10%以內。而經濟學家們都有共識：澳洲房產增長已達到頂峰。

BIS Shrapnel也預測，在2018年，澳洲的新建房屋會過多。這對於資產投資者來說並不是好消息。

房產分析員稱，房價飛漲的悉尼和墨爾本將會受最大打擊，而其他地方則不會有過大損失。

澳洲各大銀行銀行控制房貸，房產增長面臨壓力

CoreLogic RP Data的研究負責人Tim Lawless稱：“投資者的信心正在減少。”投資者少了，房市競爭就少了，增長也會減少，HSBC的Paul Bloxham和AMP Capital的Shane Oliver認為，今年下半年到2016年的澳洲房價增長都會減弱。而當澳聯儲提高利率時，房價就會下跌。

Shane Oliver認為，澳聯儲和APRA都不希望投資借貸過熱，但如果影響到消費支出，可能到時會降低利率。

Australian Finance Group的最新數據顯示，行走的投資者紛紛抽離澳洲房市，證明了這一系列的官方舉措還是有效的。

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摩頓島黃金位置度假住宅：「自住」與「投資」兩相宜

摩頓島（Moreton Island）是澳大利亞少數幾個沙島之一，天閣露瑪海豚度假村（Tangalooma Resort）就位於海邊的棕櫚樹下。在這個海島天堂，您可以遠離塵囂，盡情放鬆自己。這是一幢三層式現代度假住宅，名為「全景居」（Panorama），坐落於灣景小區（Bay View Estate）內，俯瞰著摩頓島上的天閣露瑪度假村，讓您體驗非凡的度假風情。

摩頓島現代式度假住宅：體驗充滿魅力的世外桃源

這是一幢三層式現代度假別墅，佔據較高的地勢，坐落於灣景小區（Bay View Estate）內，將天閣露瑪度假村的景緻盡收眼底，距布里斯班市只有75分鐘路程。這是一處優質住宅，很適合作為度假屋或純粹的投資房。

摩頓島黃金位置度假住宅：「自住」與「投資」兩相宜
這是一幢三層式現代度假住宅，佔據較高的地勢
摩頓島黃金位置度假住宅：「自住」與「投資」兩相宜
將天閣露瑪度假村的景緻盡收眼底

摩頓島位於摩頓灣北部，是世界上最大的沙島之一，幾乎全屬於國家公園，使其成為自然愛好者的絕佳去處。該島北端的藍色瀉湖(Blue Lagoon) 淡水湖棲息著大量野生動物，春季野花盛放，十分適合觀鳥和叢林步行。

追求刺激的遊客可在摩頓島上沿著世界上最高的堅實沙丘坦普斯特山(Mt Tempest)，體驗乘坐沙地滑板滑行而下的獨特體驗。島上有著神秘的沉船遺址、色彩斑斕的珊瑚礁，在游泳和衝浪等常規水上運動之外，水肺潛水和浮潛也倍受歡迎，且摩頓島上的這些水上運動均為世界一流。

摩頓島黃金位置度假住宅：「自住」與「投資」兩相宜
臥室窗戶面向大海，將美景收入眼底
摩頓島黃金位置度假住宅：「自住」與「投資」兩相宜
可俯瞰摩頓島上的天閣露瑪度假村，讓您體驗非凡的度假風情

摩頓島(Moreton Island) 上唯一的度假村天閣露瑪島度假村(Tangalooma Island Resort)，碧波蕩漾、銀沙鋪地、棕影婆娑。這裡還有聰慧的海豚，巨大的鯨魚，以及許多其他形形色色的海洋生物，都快樂地生活在這個美麗的世外桃源。天閣露瑪度假村提供 80 項活動，其中半數以上的活動都是免費的。您可以在沙漠探險(Desert Safari)旅途中遊玩沙雪橇、駕駛四輪摩托、浮潛或前往賽格威體感車(Segway)旅行。

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美國投資移民EB-5持續升溫 「千人項目」出現

9月30日是美國投資移民EB-5區域中心臨時法案到期的時間，在此之前，美國投資移民EB-5是50萬美元，在此之後，美國投資移民或漲價至80萬美元。

美國投資移民EB-5持續升溫

9月30日是美國投資移民EB-5區域中心臨時法案到期的時間，在此之前，美國投資移民EB-5是50萬美元，在此之後，美國投資移民或漲價至80萬美元。眼下，許多移民公司和申請人都在為最後兩個月時間準備「衝刺」。

在距離「9·30」最後的兩個月裡，要不要「衝刺」？這得一分為二來看：對於已經考慮成熟的申請人，建議盡快申請。因為「9·30」之後，面臨兩個變數，一是漲 價，從50萬美元漲為80元美元；二是變難，在做申請文件時，資金越大，解釋難度越大，出去的難度也越大。對於還在猶豫的申請人，也不應著急，從目前來看，美國投資移民EB-5在9月30日之後，還是會開放的，只是需要更高的成本，更多的精力，更長的申請時間。任何一個國家的移民政策都會經歷「容易—— 變難——趨緊或關閉」，越往後越難走。

美國移民漲價大勢所趨，在這個關鍵的時刻，應該更加冷靜的分析對比，找出項目的安全度和持續性，還要考慮到目前 EB-5已經倒退排期近兩年的時間。不應該跟風「衝刺9·30」。不搶EB-5，也可以關注EB-1C。選擇EB-1C項目移民美 國，投資成本更低，且沒有排期，無需資金來源解釋，項目監管到位，可以全程瞭解項目運營管理情況，5年全額返還投資資金。

今年以來，美國投資移民EB-5持續升溫，項目越來越多，甚至出現千人項目。移民公司的項目從早期的十幾個名 額，到100多個名額，再到現在的五六百個名額，越有實力的移民公司，越有機會跟大開發商合作，拿到大項目來做，目前該公司旗下的一個移民項目，第一期達 到1300個投資人，第二期也是1300個投資人。據瞭解，類似這樣的千人項目，在國內EB-5界，為數不多。

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加拿大生活_中國加拿大生活對比

習慣了中國生活的華人們，總是對加拿大生活懷著一種好奇的異樣情懷。那麼，真實的加拿大生活究竟是怎樣的呢？跟生活在中國有什麼不同嗎？本期居外將對比加拿大中國生活，闡述中加生活區別。

 

新加坡生活_新加坡人的生活習慣

李光耀為新加坡帶來了一片繁榮景象，然而，對於沒有在新加坡生活過的人們而言，新加坡始終是一團謎。那麼，新加坡到底如何，新加坡人又有著什麼樣的生活習慣呢？居外將引領你走進新加坡，窺見新加坡人的生活習慣。

 

中國加拿大留學生被驅逐出境呈現上升趨勢

中國公民因違反《移民法》被取消居留身分而遭勒令離境人數逐漸增加，本報自加拿大邊境服務局(CBSA)取得最新統計顯示，去年1月至11月，已有417人被勒令離境，其中九成是未遵守簽證規定的留學生或是持工作簽證人士，當中又以留學生佔絕大多數。

未遵守簽證規定是簽證被取消、被勒令限時離境的最主要原因，約佔所有原因的九成。CBSA統計顯示，2013年，總共有503名中國公民因各類原因被勒令離境，當中455人屬於未遵守簽證規定；2014年截至11月統計，顯示被勒令離境的中國公民有417人；而在2004年未遵守簽證規定的中國公民人數而被下令離境的只有149人。

移民部發言人勒薩熱(Sonia Lesage)指出，多數被勒令離境的中國公民是留學生，而他們簽證被取消的主要原因是觸犯兼職學生不能打工的規定，又或者是簽證到期前未提出延簽申請，以致喪失合法居留身分。

她又反駁一些留學顧問的話，這些顧問在網上聲稱，留學生必須擁有全職學生身分才能保持學生簽證，對此，勒薩熱強調，不管中國留學生在本地是全職學生，又或者是兼職學生，均能夠持有學生簽證，即使一些學生剛來大溫時是全職學習，後來因為學業表現不佳，又或者是其他個人理由轉為兼職學習，也能夠繼續保有原來的學生簽證，且不需要通知移民部。

不過，她接著說，有些學生卻忽略了一些規定，只有全職學生可以合法在校內或校外打工，但如果本來是全職，後來已是兼職學生，即不能再以學生簽證於校內外打工，他們若想打工，必須另外向移民部申請工作簽證，除非取得工作簽證才能繼續打工。

至於留學生未注意簽證到期時間，未在簽證到期之前提出延簽申請，則是另一導致留學生被勒令離境的原因。

勒薩熱提醒，不管是持學生簽證或是工作簽證的人士，均必須在簽證未到期前提出延簽申請，任何人只要簽證到期，之後已無資格提出延簽申請，也就是，他們已不能再提出正常延簽申請。

她說，簽證到期前未申請、但仍想繼續留在加拿大的中國留學生，只能在90天內，提出「恢復身分(restoration of status)的申請，該申請不同於延簽申請，申請手續較複雜，若申請被拒即必須離境。

勒薩熱說，移民部為讓留學生瞭解簽證規定，在網上提供大量訊息，她希望留學生能經常上網查詢訊息，以免對規定產生混淆。

CBSA發言人貝利(Esme Bailey)指出，外國學生簽證到期又未延簽，即被列入勒令離境名單，CBSA會立即通知他們要求主動離境，若他們未採取任何法律途徑，又不配合離境，CBSA將派員執行遣返。

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