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专家：澳洲春季房市未必兴旺

冬日里澳洲房市的这股暖流会继续流进春天吗？

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据《悉尼先驱晨报》Domain栏目报道，上月，根据CoreLogic报告，新挂牌的悉尼房产数上升了25.6%至7690，而墨尔本房产的则上升了15.7%至26987。

而Domain集团的数据显示，在私人财产买卖签订市场，卖家给买家首次询盘的折扣，也叫贴现率破历史新低。

那么随着澳洲房价的升高，市场上会有更多新房出现吗？

CoreLogic的研究员Cameron Kusher说，有可能有两种情况。“有些人会觉得，现在房市这么热，是入市好时机；但也有认为利率会再降低，应该看定再进。”

很多房地产中介都称新房产储量不足。

21世纪（Century 21）房产商Charles Tarbey称，目前的澳洲房产供应不足以满足需求，除了悉尼和墨尔本。

Greg Hocking Real Estate Group集团高层Greg Hocking称，在墨尔本Bayside地区和内城东部郊区，新建房屋和联排屋在春天的挂牌量会上升，但会比上两年要少。目前的主要增长在公寓和低价房市场。

他还说，在墨尔本Albert Park的Canterbury路，和Middle Park的房产售卖情况就是最好的检验场所。

随着卖家供应减少，Greg Hocking希望其在Canterbury路116号的四室联排屋能卖得200万的好价。同时，在同一条街上，他也有另外一处房产要卖。

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2015年6月新加坡房价趋势报告

新加坡房价正在大幅上涨，同比上涨3.8%，环比上涨4.4%。

在新加坡房价大幅上涨的同时，新加坡的租赁市场却大幅下跌。这意味着目前新加坡的新房比较有市场，但同时，租赁市场仍然受政府的严格管辖之下。

随着更多新私宅完工，私宅租金将继续面对下跌压力。新加坡智信研究与咨询总监王伽胜表示，租金下跌主要是因为从5月和6月起，外来派驻人员进入本地的数目和出租交易量都开始下降，并且将在下半年持续减少。小型高档私宅单位一般上在出租市场会有比较好的需求，但高档私宅租金在6月份下滑，显示租户对这类小型单位的兴趣也走软。至于大众化私宅租金下跌，则进一步确定新竣工单位增加所带来的冲击。是因为鞋盒单位和双钥匙单位的出租市场疲弱，其次租户转向更优质或租金更低的私宅。

另一方面，根据SRX的数据，组屋6月份整体租金上扬0.1％，而租出的单位几乎没有变化，为1902个。同去年同期相比，组屋6月份整体租金下滑1.8％，而租出的单位也增加14.2％。

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此外，新加坡市区重建局昨天发布的数据显示，不包括执行共管公寓（EC）在内，发展商在6月份共卖出375个新私宅单位，较5月份的643个，减少42％。与去年同期相比，新私宅销量则下跌22.2％。在总偿债率推出前，本地楼市每月一般可售出至少1000个新私宅单位。欣乐国际执行董事麦俊荣为此表示，按目前楼市情况来看，每月售出少过500个单位，似乎已变成楼市的“新常态”。他也指出，去年，新私宅销量为7316个单位。今年，新私宅销量则预计达5000个至7000个单位，很有可能是2008年全球金融危机以来的最低私宅销量。

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“买了再说！” 澳洲房产中介涉怂恿外国买家违规

外来的澳洲房产投资者正被鼓励在加入火爆的悉尼房地产市场时违反法律，因为部分肆无忌惮、耳目闭塞的顾问试图避开联邦政府的审批流程。

一些外来投资者得到的建议是，与其在等候外国投资审查委员会（Foreign Investment Review Board，FIRB）的同时错过被拍卖的房产，不如“现在买了以后再担心”。而且目前他们很大程度上能侥幸逃脱处罚。

报道指，非法购买的范围之广已足以让有责任的中介警惕，促使他们要求联邦政府简化体系。

新州房地产研究所（Real Estate Institute of NSW）由悉尼顶尖地产中介组成的国际分部已呼吁政府修改规则来识别拍卖中的外来投资者。他们还希望政府提供FIRB审批及购买方面的精确数字，并确保外来投资者及其专业的协助者了解FIRB的政策。

此外，他们想消除针对悉尼大型亚洲社区的“责难游戏”（“blame game”）。该社区的人在澳洲房产拍卖中常常被误认为是外国人，实际上却是澳洲公民。

FIRB最新的年度报告显示，澳洲住宅地产方面被提出的外来投资额在2013-14年度翻番到了347亿元，当中超过130亿元位于新州。

然而，没有那个政府机构能将审批量跟实际购买量匹配起来。FIRB也承认被提出的和实际的投资方面存在巨大差异。

有澳洲房产中介涉怂恿违规，建议外国人买了再说

新州房地产研究所的国际委员会开会讨论这个问题后说：“真实的数据是什么？它们是很难获取，问题是这样的数据存在吗？数据会削弱消费者头脑里的责难游戏，如果不是消除的话。政府必须有自己的教育流程。”

财长何基（Joe Hockey）办公室的发言人说：“政府致力于确保外来投资框架得到明确了解。除了不断升级FIRB的网站，政府还会发起教育宣传活动来确保利益相关方彻底了解其义务。”

FIRB声称外国人牵涉的所有地产合约必须建立在获得审批的条件之上。

唐人街的顶级中介之一Ray Chan说：“目前多数出售都是通过拍卖来完成，通常宣传时间为4至6周。等到一些投资者获得批准就太迟了，已经错过那房产。

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2015年7月英国房价趋势报告

英国房价环比涨幅仅为0.1%，由此可见大选的余波仍然回荡在伦敦豪宅市场上，无论销售市场还是租赁市场，选前的观望态度使得伦敦豪宅房市上积压了较多的库存，并没有出现很多人所预期的大选过后价格/房租激增。当前的买家与租客都有较多的选择并且对价格较为敏感。

大选后的第一天非常热烈，其后的三个星期内没有出现任何明显的反应，时至今日，市场上也没有出现那种激增的状态。从统计上看，选举当月，新注册的潜在买家数量并不多，而预订检查（标志房产将挂牌上市）的房产数量则显著上升，因此价格并未出现大幅的增长。

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英国大部分城市房价基本不变，甚至略有下跌。豪宅税的威胁消散后，印花税的成本增长现在成为市场上买卖双方价格敏感度增长的主要原因。

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就伦敦而言，思菲韦德大幅上涨，肯辛顿-切尔西却大幅下跌。其余城市略有变动。RICS首席经济学家西蒙·鲁滨逊（Simon Rubinsohn）总结说：“ 房屋供不应求导致的房价过高，严格的贷款措施以及央行的表现都使得房屋买卖双方表现得更为谨慎。”贷款方不仅需要确保申请者能够偿还贷款，并且需要进行压力测试，证明即使五年之内利率上升，申请者仍然有能力还贷。这意味着审批时间可能由一两个星期延长至一个月左右。此外，执行新规之后，银行放出的贷款有所减少。

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澳洲房产投资受压减少房市增长或到顶峰

据《澳大利亚金融评论报》报道，银行纷纷采取更严格的借贷措施，澳洲房产投资需求受打压，部分专家称房市增长已到顶峰。

7月底，澳大利亚审慎监管局（APRA）宣布，四大银行和Macquarie银行必须控制房贷，防止违约。如此一来，房产增长则面临压力。目前，多家银行已纷纷提高澳洲房贷利率来达到要求，如降低贷款对资产比率（loan to value ratios），取消按揭折扣和高风险产品，在批准按揭时减少房租收入的比例影响。

而在今年，银行已经实行更为严格的借贷规定，将每家银行的年投资者借贷增长控制在10%以内。而经济学家们都有共识：澳洲房产增长已达到顶峰。

BIS Shrapnel也预测，在2018年，澳洲的新建房屋会过多。这对于资产投资者来说并不是好消息。

房产分析员称，房价飞涨的悉尼和墨尔本将会受最大打击，而其他地方则不会有过大损失。

澳洲各大银行银行控制房贷，房产增长面临压力

CoreLogic RP Data的研究负责人Tim Lawless称：“投资者的信心正在减少。”投资者少了，房市竞争就少了，增长也会减少，HSBC的Paul Bloxham和AMP Capital的Shane Oliver认为，今年下半年到2016年的澳洲房价增长都会减弱。而当澳联储提高利率时，房价就会下跌。

Shane Oliver认为，澳联储和APRA都不希望投资借贷过热，但如果影响到消费支出，可能到时会降低利率。

Australian Finance Group的最新数据显示，行走的投资者纷纷抽离澳洲房市，证明了这一系列的官方举措还是有效的。

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摩顿岛黄金位置度假住宅：“自住”与“投资”两相宜

摩顿岛（Moreton Island）是澳大利亚少数几个沙岛之一，天阁露玛海豚度假村（Tangalooma Resort）就位于海边的棕榈树下。在这个海岛天堂，您可以远离尘嚣，尽情放松自己。这是一幢三层式现代度假住宅，名为“全景居”（Panorama），坐落于湾景小区（Bay View Estate）内，俯瞰着摩顿岛上的天阁露玛度假村，让您体验非凡的度假风情。

摩顿岛现代式度假住宅：体验充满魅力的世外桃源

这是一幢三层式现代度假别墅，占据较高的地势，坐落于湾景小区（Bay View Estate）内，将天阁露玛度假村的景致尽收眼底，距布里斯班市只有75分钟路程。这是一处优质住宅，很适合作为度假屋或纯粹的投资房。

摩顿岛黄金位置度假住宅：“自住”与“投资”两相宜 — 这是一幢三层式现代度假住宅，占据较高的地势

摩顿岛位于摩顿湾北部，是世界上最大的沙岛之一，几乎全属于国家公园，使其成为自然爱好者的绝佳去处。该岛北端的蓝色泻湖(Blue Lagoon) 淡水湖栖息着大量野生动物，春季野花盛放，十分适合观鸟和丛林步行。

追求刺激的游客可在摩顿岛上沿着世界上最高的坚实沙丘坦普斯特山(Mt Tempest)，体验乘坐沙地滑板滑行而下的独特体验。岛上有着神秘的沉船遗址、色彩斑斓的珊瑚礁，在游泳和冲浪等常规水上运动之外，水肺潜水和浮潜也倍受欢迎，且摩顿岛上的这些水上运动均为世界一流。

摩顿岛(Moreton Island) 上唯一的度假村天阁露玛岛度假村(Tangalooma Island Resort)，碧波荡漾、银沙铺地、棕影婆娑。这里还有聪慧的海豚，巨大的鲸鱼，以及许多其他形形色色的海洋生物，都快乐地生活在这个美丽的世外桃源。天阁露玛度假村提供 80 项活动，其中半数以上的活动都是免费的。您可以在沙漠探险(Desert Safari)旅途中游玩沙雪橇、驾驶四轮摩托、浮潜或前往赛格威体感车(Segway)旅行。

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美国投资移民EB-5持续升温 “千人项目”出现

9月30日是美国投资移民EB-5区域中心临时法案到期的时间，在此之前，美国投资移民EB-5是50万美元，在此之后，美国投资移民或涨价至80万美元。

美国投资移民EB-5持续升温

9月30日是美国投资移民EB-5区域中心临时法案到期的时间，在此之前，美国投资移民EB-5是50万美元，在此之后，美国投资移民或涨价至80万美元。眼下，许多移民公司和申请人都在为最后两个月时间准备“冲刺”。

在距离“9·30”最后的两个月里，要不要“冲刺”？这得一分为二来看：对于已经考虑成熟的申请人，建议尽快申请。因为“9·30”之后，面临两个变数，一是涨价，从50万美元涨为80元美元；二是变难，在做申请文件时，资金越大，解释难度越大，出去的难度也越大。对于还在犹豫的申请人，也不应着急，从目前来看，美国投资移民EB-5在9月30日之后，还是会开放的，只是需要更高的成本，更多的精力，更长的申请时间。任何一个国家的移民政策都会经历“容易—— 变难——趋紧或关闭”，越往后越难走。

美国移民涨价大势所趋，在这个关键的时刻，应该更加冷静的分析对比，找出项目的安全度和持续性，还要考虑到目前 EB-5已经倒退排期近两年的时间。不应该跟风“冲刺9·30”。不抢EB-5，也可以关注EB-1C。选择EB-1C项目移民美国，投资成本更低，且没有排期，无需资金来源解释，项目监管到位，可以全程了解项目运营管理情况，5年全额返还投资资金。

今年以来，美国投资移民EB-5持续升温，项目越来越多，甚至出现千人项目。移民公司的项目从早期的十几个名额，到100多个名额，再到现在的五六百个名额，越有实力的移民公司，越有机会跟大开发商合作，拿到大项目来做，目前该公司旗下的一个移民项目，第一期达到1300个投资人，第二期也是1300个投资人。据了解，类似这样的千人项目，在国内EB-5界，为数不多。

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加拿大生活_中国加拿大生活对比

习惯了中国生活的华人们，总是对加拿大生活怀着一种好奇的异样情怀。那么，真实的加拿大生活究竟是怎样的呢？跟生活在中国有什么不同吗？本期居外将对比加拿大中国生活，阐述中加生活区别。

新加坡生活_新加坡人的生活习惯

李光耀为新加坡带来了一片繁荣景象，然而，对于没有在新加坡生活过的人们而言，新加坡始终是一团谜。那么，新加坡到底如何，新加坡人又有着什么样的生活习惯呢？居外将引领你走进新加坡，窥见新加坡人的生活习惯。

中国加拿大留学生被驱逐出境呈现上升趋势

中国公民因违反《移民法》被取消居留身分而遭勒令离境人数逐渐增加，本报自加拿大边境服务局(CBSA)取得最新统计显示，去年1月至11月，已有417人被勒令离境，其中九成是未遵守签证规定的留学生或是持工作签证人士，当中又以留学生佔绝大多数。

未遵守签证规定是签证被取消、被勒令限时离境的最主要原因，约佔所有原因的九成。CBSA统计显示，2013年，总共有503名中国公民因各类原因被勒令离境，当中455人属于未遵守签证规定；2014年截至11月统计，显示被勒令离境的中国公民有417人；而在2004年未遵守签证规定的中国公民人数而被下令离境的只有149人。

移民部发言人勒萨热(Sonia Lesage)指出，多数被勒令离境的中国公民是留学生，而他们签证被取消的主要原因是触犯兼职学生不能打工的规定，又或者是签证到期前未提出延签申请，以致丧失合法居留身分。

她又反驳一些留学顾问的话，这些顾问在网上声称，留学生必须拥有全职学生身分才能保持学生签证，对此，勒萨热强调，不管中国留学生在本地是全职学生，又或者是兼职学生，均能够持有学生签证，即使一些学生刚来大温时是全职学习，后来因為学业表现不佳，又或者是其他个人理由转為兼职学习，也能够继续保有原来的学生签证，且不需要通知移民部。

不过，她接着说，有些学生却忽略了一些规定，只有全职学生可以合法在校内或校外打工，但如果本来是全职，后来已是兼职学生，即不能再以学生签证于校内外打工，他们若想打工，必须另外向移民部申请工作签证，除非取得工作签证才能继续打工。

至于留学生未注意签证到期时间，未在签证到期之前提出延签申请，则是另一导致留学生被勒令离境的原因。

勒萨热提醒，不管是持学生签证或是工作签证的人士，均必须在签证未到期前提出延签申请，任何人只要签证到期，之后已无资格提出延签申请，也就是，他们已不能再提出正常延签申请。

她说，签证到期前未申请、但仍想继续留在加拿大的中国留学生，只能在90天内，提出「恢復身分(restoration of status)的申请，该申请不同于延签申请，申请手续较复杂，若申请被拒即必须离境。

勒萨热说，移民部為让留学生了解签证规定，在网上提供大量讯息，她希望留学生能经常上网查询讯息，以免对规定產生混淆。

CBSA发言人贝利(Esme Bailey)指出，外国学生签证到期又未延签，即被列入勒令离境名单，CBSA会立即通知他们要求主动离境，若他们未採取任何法律途径，又不配合离境，CBSA将派员执行遣返。

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