德克薩斯州最有價值大學排名 萊斯大學居首

《金錢(Money)》雜誌近日對全美約1,500所四年制大學和學院進行了2015年度評估,依據每所大學提供的最大價值作出了新的排名。

所謂最大價值,就是指以實惠的價格,提供良好的教育,並有助學生進入有前途的事業領域。《金錢》雜誌在進行評估時,首先剔除了那些畢業率低於全美畢業率中位數的學校,和那些正面臨財政困難的學校。排名評估的因素共有3大類,21項,分別加以記分,包括教育品質、經濟可負擔性和校友收入。此外還有一些特殊的加分標準,包括每個學校學生的實際作為與以他們的經濟和學術背景的預期作為相比而得出的「增值」,以及每個學校提供的專業組合。

在此次排名中,德州排名最高的大學是休斯頓市的萊斯大學(Rice University),在全美736所四年制大學中排在第14位,成為德州提供最有價值的教育的大學。根據該報告,萊斯大學的畢業生在畢業後的第一個五年中,平均年薪為$61,200。而要獲得萊斯大學的畢業學位,考慮學費、平均獎學金、及畢業所需平均時間,總費用大約為$158,000。按照這個比例計算,萊斯大學的學生只需大約兩年半的時間就能賺回他們所支付的大學教育。

休斯頓市的萊斯大學

德州還有兩所大學進入了前100名,分別是位於College Station的德州A&M大學排在第20位,德州大學奧斯汀分校排在第82位。德州其它大學的排名分別為:Lubbock市的德州理工大學排在第221位,Laredo市德州A&M國際大學排在第237位,德州大學達拉斯分校排在第254位,達拉斯的南方衛理公會大學(SMU)排在第284位,聖安東尼奧市的Trinity大學排在第307位,沃思堡市的德克薩斯基督教大學(TCU)排在第345位,歐文市的達拉斯大學排在第380位。

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新加坡生活 留學費用

新加坡生活習慣之生活費用

1、學費:學費是留學首先要考慮的事情。在新加坡留學費用中,一般在2-3萬新幣之間,相對於歐美名校動輒一年數萬美金的學費確實便宜不少。而新加坡政府學校的學生還有機會申請高達80%的學費的助學金,這樣只需了了幾萬元人民幣就能讀完學業。申請助學金的同學需要在畢業後在新加坡註冊公司工作三年,工作地點並不限定在新加坡國內,不少學生簽約新加坡公司,然後派遣到中國工作。

新加坡留學費用
新加坡留學費用

2、住宿:住宿時新加坡留學生活費中最大的開銷。去新加坡留學大家都應該知道新加坡的私立大學一般沒有寄宿或住宿條件不好,政府理工學院和大學提供部分住宿。一般國際學生在新加坡都選擇校外租房。新留學生一般有3種選擇:政府組屋或私人公寓、豪華洋房學生公寓、國際學生公寓。費用一般在300-1500新幣/月,因地段、住宿類型、設施及同住人數不同而異。所以去新加坡留學費用的開支也因個人情況而有所不同。

3、通訊:新加坡通訊發達,家庭電話普及率100%,公共電話系統遍及各區,電話費低廉;國際長途電話收費每分鐘新幣0.5元-1元不等。用IP電話卡撥打中國更低廉,到新幣0.18元-0.25元/每分鐘不等。手機短信每條1元,如果有相關業務促銷,更便宜。每月總開支一般在30-100新幣之間。

4、交通:新加坡交通方面快捷,少有堵車。全島通行地鐵,安全、舒適、準時、快捷,而且價格低廉。巴士交通線路也遍佈全島,安全方便。新加坡全島有超過1萬輛的士為有需要的人士服務,24小時電召服務。政府學校就讀學生可以享受交通優惠。一般學生交通費新幣80元/月左右。

5、伙食:新加坡美食結合了中餐、馬來餐,博采眾長,別具風味,還有兩者混交出來的「娘惹菜」,更是一絕。新加坡眾多的美食中心提供中式、馬來式、印度式、日式、泰式和其他各國美食快餐。學校一般也會有食堂和餐廳。總體來說,學生用餐每月約新幣300-450元。去新加坡留學,學生也不必在乎吃的方面而發愁。

6、購物:假期或週日,免不了去逛一下大街,作為亞洲購物中心和旅遊天堂,新加坡各種商廈琳瑯滿目,購買學習用品、心愛的禮物或生活必需品是必不可少的消費。牛車水、小印度、烏節路、芽籠士乃、克拉碼頭跳蚤市場等都是週日好去處。三五好友逛街遊園也是必備的休閒活動之一,總之花費就看自己生活計劃了。

一般來說,留學生在新加坡的每月生活費平均約在750-2000新元之間,留學生活下來總體費用一般在15萬新幣左右。

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購買莫斯科珍貴私有物業:升值潛力大、投資回報高

俄羅斯首都莫斯科(Moscow)是世界最大的城市之一,也是俄羅斯政治、經濟、科學文化及交通中心。這是一處包括土地和建築物的私有物業,位於莫斯科,如今正式出售。莫斯科境內只有為數不多的物業是私有物業,本物業便是其中之一,而且帶有全套文件,一切都清楚而合法。

購買莫斯科珍貴私有物業:升值潛力大、投資回報高
這是一處包括土地和建築物的私有物業,位於莫斯科,如今正式出售
購買莫斯科珍貴私有物業:升值潛力大、投資回報高
旁邊是一處工廠,但莫斯科政府機關計劃拆除該工廠,並於2016至2017年間在其上建造莫斯科最大的運輸中心

 絕無僅有的土地投資機會錯過不再有

根據法律,如今的在莫斯科很難買到私有土地,所有土地都歸莫斯科政府所有,因此只能租用土地。但是,20世紀90年代初曾一度可以購買私有土地,但售價十分昂貴,很少有人能承擔得起,因此有價無市,是一種非常特別的現象。

購買莫斯科珍貴私有物業:升值潛力大、投資回報高
帶有地下停車場
購買莫斯科珍貴私有物業:升值潛力大、投資回報高
升值空間大

 莫斯科(Moscow),是俄羅斯聯邦首都、莫斯科州首府。作為俄羅斯的政治、經濟、文化、金融、交通中心以及最大的綜合性城市,它也是一座國際化大都市。莫斯科地處俄羅斯歐洲部分中部、東歐平原中部,跨莫斯科河及支流亞烏扎河兩岸。莫斯科和伏爾加流域的上游入口和江河口處相通,是俄羅斯乃至歐亞大陸上極其重要的交通樞紐,也是俄羅斯重要的工業製造業中心、科技、教育中心。

 俄羅斯首都莫斯科,在過去15年內其房地產價格幾乎都在持續上漲,其中的起伏也是因為穿插了幾次經濟危機。但是,現在發生的危機卻帶來了另一個結果:首都莫斯科房地產價格現在沒有漲而在跌,這是一個必須接受的現實。雖然如此,莫斯科房地產市場還是存在很大機遇的。

Richmond心臟地帶珍貴公寓樓:裝飾獨具風範、開發潛力巨大

Richmond距離墨爾本市中心3.2公里,是墨爾本最多元化的郊區之一,住房類型有很多,同時具備繁華和舒適的特點。如今這裡已經成了大多數白領一族的喜愛之地。這是一幢漂亮的澳大利亞倉庫風格獨特公寓樓,地處裡齊蒙得(Richmond)郊區心臟地帶一條時尚街道——伯恩利街(Burnley Street)旁,位置十分優越,極具投資價值。

位置極為優越,地處Richmond郊區心臟地帶

這幢公寓樓風格獨特,帶有別出心裁的新穎設計。地上有兩個既豪華又設計非凡的樓層,地面一樓帶有安全停車場。公寓樓還帶有進一步的開發潛力,可在現有建築的頂部加蓋一個頂層。公寓樓內僅設多套公寓套房,地面一樓設有咖啡館停車場。

Richmond心臟地帶珍貴公寓樓:裝飾獨具風範、開發潛力巨大
Richmond距離墨爾本市中心3.2公里,是墨爾本最多元化的郊區之一
Richmond心臟地帶珍貴公寓樓:裝飾獨具風範、開發潛力巨大
這幢公寓樓風格獨特,帶有別出心裁的新穎設計

公寓樓位於裡齊蒙得(Richmond)郊區心臟地帶一條時尚街道——伯恩利街(Burnley Street)旁,距中央商務區只有3公里,距久負盛名的圖拉克(Toorak)郊區只有1.5公里——圖拉克郊區內分佈著許多精品商店、圖拉克村(Toorak Village)、維多利亞時代設立的精英私立學校以及教堂街(Chapel st)上的購物區。

Richmond心臟地帶珍貴公寓樓:裝飾獨具風範、開發潛力巨大
獨樹一幟的風格讓這座物業愈加顯得與眾不同、頗具風範
Richmond心臟地帶珍貴公寓樓:裝飾獨具風範、開發潛力巨大
這裡的4個室外露台都享有城市美景,讓人放鬆身心、卸下疲憊

公寓附近還有許多咖啡館和面包店,而且距火車站或電車站只有200米,駕車可輕鬆前往中心商務區、商店或世界一流的運動區(墨爾本板球場所在地)。公寓距大型購物中心和宜家的賣場只有不到5分鐘的車程。駕車經過伯恩利街上的高速公路進出口可輕鬆上高速。

加拿大房屋保養月曆

房屋保養也是需要專業小技巧的,下麵居外將為您梳理一下保養月曆。

加拿大房屋保養月曆

一月

  • 用白醋浸泡或擦除聚集在淋浴噴頭內的礦物質沉澱。
  • 檢查各處給水開關,入戶,室外,到衛生間,廚房等。各處開關打開關閉幾次查有無洩漏。
  • 檢查沖水馬桶。重點查水箱下和馬桶地面的結合處。
  • 檢查水槽,浴盆,淋浴等處的勾縫和密封。及時修理更換破損處。

     

二月

  • 用望遠鏡從地面檢查屋頂(上潮濕的屋面很危險),檢查有無鬆動脫落的屋面材料。及時修理破損處。如果能進入屋面下(閣樓),在下大雨時檢查有無漏水處。
  • 按照廠家使用說明清理冰箱背後(或下麵)的冷凝線圈/板。檢查冰箱四周是否留了足夠的空間。
  • 檢查所有的通風口,及時修理有問題的地方並清除阻礙氣流的任何殘碎品。

三月

  • 檢查熱水器是否洩漏並沖洗水箱。根據使用手冊檢查TPR開關。
  • 根據使用手冊檢查並例行保養烘乾機,爐頭,洗碗機,冰箱,濾水裝置,廚房小電器,排氣扇等。
  • 清理抽油煙機裏側並更換濾網。
  • 檢查,根據需要更換煙感和一氧化碳探測器的電池。和改夏令時調時間一起做

     

四月

  • 清理屋簷排水溝。樹葉等會阻礙排水並加快排水溝等構件的銹蝕並損壞屋頂。要確保雨水從落水管排出並遠離房屋基礎。
  • 雨後檢查半地下室有無積水,並檢查衛生問,廚房,和洗衣房地板和梁有無受到水侵害的地方。
  • 對房屋進行冬天過後的全面檢查。將需要修理更換的地方一一記下並逐條落實。
  • 春天室內大清掃。
  • 檢查門窗是否工作正常。上合頁潤滑劑並擰緊鬆動的螺絲。用地板打蠟處理過緊的門邊。

     

五月

  • 檢查暖爐濾網。根據需要清理或更換。根據使用手冊作暖爐或中央空調的保養。
  • 清理游泳池,水塘,或噴泉。
  • 修理車道,步行道和便道的路面裂縫。
  • 檢查閣樓或半地下室通風口保護網,及時修理或更換。

     

六月

  • 清理烘乾機通風管道(去除衣物纖維灰塵等形成的絮狀物。
  • 修理或更換紗窗和密封條。檢查門窗周圍的密封膠,必要時重新上膠。
  • 修理或更換院門,院牆籬笆等。
  • 清理室外平臺、露臺、陽臺及室外傢俱。必要時重新刷漆。

     

七月

  • 如果能上屋頂或請人,檢查屋頂瓦片有無破損。檢查任何屋頂突出物,看有無銹蝕,開縫或其他損壞。
  • 檢查外牆。看有無開裂,油漆脫落或其他問題。
  • 剪除靠屋頂太近的樹枝。可以防止松鼠等小動物進入。
  • 檢查閣樓的通風裝置。如果閣樓可以進去,檢查確保保溫棉不要堵住通風口,檢查有無電線破損,漏水,鬆動的管道等問題。

     

八月

  • 清理抽油煙機裏側或更換濾網。
  • 按照廠家使用說明清理冰箱背後(或下麵)的冷凝線圈/板。檢查冰箱四周是否留了足夠的空間。

     

九月

  • 檢查熱水器是否洩漏並沖洗水箱。根據使用手冊檢查TPR開關。
  • 室內重新油漆的好季節。
  • 檢查各處給水開關,入戶,室外,到衛生間,廚房等。各處開關打開關閉幾次查有無洩漏。
  • 檢查水槽,浴盆,淋浴等處的勾縫和密封。及時修理更換破損處。

     

十月

  • 清理屋簷排水溝。樹葉等會阻礙排水並加快排水溝等構件的銹蝕並損壞屋頂。要確保雨水從落水管排出並遠離房屋基礎。
  • 在第一次點火前檢查並清理壁爐和煙囪。必要時請專業人員來做。
  • 檢查暖爐濾網。若需要考慮更換。

     

十一月

  • 檢查,根據需要更換煙感和一氧化碳/燃氣探測器的電池。在將時間調回標準時間時一起做。
  • 雨後檢查半地下室有無漏水或過潮。注意冬季不要堵住地下室通風口。
  • 關閉洗衣機給水開關並拆下水龍頭。檢查墊圈,接頭等並在必要時更換。

     

十二月

  • 清理烘乾機通風管道(去除衣物纖維灰塵等形成的絮狀物)。
  • 根據使用手冊檢查並例行保養烘乾機,爐頭,洗碗機,冰箱,濾水裝置,廚房小電器,排氣扇等。
  • 清理抽油煙機裏側並更換濾網。
  • 斷開車庫門開門器,給各構件上油。車庫門彈簧的調試應聘請專業人員。

 每月

  • 查測試煙感和一氧化碳探測器。
  • 檢查確保易燃物品遠離火源,比如熱水器,煤氣灶,暖爐等。
  • 演習火險家庭逃生計畫並檢查地震準備。
  • 檢查電線有無破損並及時更換。
  • 檢查所有的斷路器和漏電保護插座,更換掉不工作的。
  • 清理食物殘渣粉碎機。具體操作:將用一小杯白醋和一加侖水凍的冰塊(兩盒)放入粉碎機內絞碎。然後絞碎一個檸檬會很好聞。

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曲婉婷:留學加拿大勇闖樂壇 譜寫精彩人生

華裔歌手曲婉婷約會溫哥華市長羅品信的新聞,讀者紛紛好奇曲婉婷的加國成長史。

曲婉婷:留學加拿大勇闖樂壇 譜寫精彩人生

人物寫真 留學生曲婉婷 勇闖加國樂壇

今年上映的中國香港電影《春嬌與志明》獲得好評,片中由溫哥華華裔創作歌手曲婉婷(Wanting)創作及主唱的《Drenched》,因而令她紅透中國香港甚至泰國等地。曲婉婷透露,父母本來反對她投身音樂,但最後受到她的誠意打動。她說,未來會在加國及亞洲雙線發展。

出生於中國東北哈爾濱的曲婉婷,12年前到多倫多修讀語言,後轉往溫哥華西門菲沙大學(SFU)攻讀經濟,但她發現對經濟學根本缺乏興趣;加上與男友分手,決定休學5個月,四處演唱及創作,《Drenched》就是她當時的其中一首創作歌曲。

在曲婉婷溫哥華的家中,不大的房間裏擺滿了各種樂器。曲婉婷稱,這是自己從小的夢想——長大當個歌手、屋子裏擺滿樂器,靈感迸發,隨時可以創作、唱歌。

2000年,曲婉婷到加拿大留學,學業雖然緊張,但她一直沒有放棄音樂。相反,這次出國讓她有機會欣賞到國外的音樂風格。初來乍到,曲婉婷第一次聽到外國的Hip-pop和R&B時,第一反應是怎麼旋律這麼平呀?

留學加拿大 難忘音樂愛好

不過,2004年偶然參加的一場比賽讓她意識到了音樂是無國界的,“當時加拿大音樂電視頻道在溫哥華的一家商場舉辦音樂比賽,評委就是觀眾。當時一共有7位參賽選手,感興趣的觀眾也可以報名。我正好路過,就試了一下,唱的是蒂朵的《Thank You》。沒想到,素不相識的異國觀眾給我的掌聲最熱烈,我贏了。”曲婉婷說。

2005年,曲婉婷開始嘗試自己寫歌,把內心深處最坦白的感受通過歌詞、旋律表達出來。她還記得,自己的第一首歌是寫給前任男友的《To Markus》,“現在看歌詞寫得挺直白的,但那是我的真情實感。”之後,曲婉婷就開始慢慢嘗試創作,並且唱給朋友聽。

至今讓許多朋友印象深刻的,是她寫給父親的歌曲《Hide Away》。曲婉婷表示:“這首歌是我在11月11日創作的,那天是我爸的生日。給他打完電話,祝他生日快樂後,我就不停地想他,想他不怎麼愛說話,很老實,也很善良,有一顆包容的心,從不說別人的不好,也想起了我周圍一些朋友和他們父親之間的事,有所感悟,就寫出來了這首歌。”

有了這樣的激勵,2005年,婉婷和幾個朋友組成了“The Wanting Band”(婉婷樂隊)。至今,曲婉婷還記得第一次出場的情景,“那是在一個咖啡店演出,為了晚上的演出,我們一早就開始準備。快到半夜12點時,終於輪到我們上場了,因為人剩的不多了,反響不是很熱烈,下臺後我有點兒沮喪。但這次演出也讓我意識到,在家裏唱和在臺上唱是不一樣的,只有經驗多了,在舞臺上才不會緊張,而且搖滾風格也不適合我。所以過了一段時間,我主動解散了樂隊,開始獨自打拼。因為常在當地演出,時間長了大家都知道,這座城市裏有個會唱歌的中國女孩。”

打工交學費 出成績獲母親諒解

為了掙部分學費和買CD的錢,曲婉婷開始了她的打工生涯,“當時我只是學生,沒有工作簽證,我就跑到網上看那些請人的帖子。後來看到一個富人每週六都會在家裏舉行Party,需要人每週日去打掃,我就自告奮勇。每次從早上10點打掃到晚上6點,算上工資及賣酒瓶子的錢,平均每週能賺100加幣。雖然很累,但拿到自己賺來的錢去交學費、買CD,就覺得值了,這個工作我足足幹了兩年。”

相對於體力上的付出,曲婉婷稱有一段時間母親的不理解讓自己更難受,“母親一直希望我學商科,不想讓我把音樂當成主業,在知道我開始創作音樂後,母親很生氣,有三年時間沒和我聯繫。我在電話裏曾給媽媽唱過一首為她創作的英文歌《Shell》(殼),她可能都不知道我唱的是什麼,實際上我當時是哭著唱的,聽完後她說的還是‘把心思用在學習上’。直到後來我取得了一些成績,媽媽身邊的朋友誇我以後,我們才慢慢開始聯繫。”

曲婉婷音樂旅途上的第一次大轉折,應該是遇到了加拿大頂級音樂公司Nettwerk的CEO——Terry(特裏),國際著名歌手艾薇兒以及在今年冬奧會開幕式上邊彈邊唱的莎拉•克勞克蘭等許多世界知名的音樂人,都是這家公司打造出來的。2005年,曲婉婷已認識特裏,但直到去年,才把唱片《Love I Am》(《愛我》)寄給他。特裏很喜歡,不久就找到她,並簽下她為公司的第一個華人創作型歌手。

有了專業的指導,曲婉婷在創作上更是遊刃有餘,至今為止,她已創作了40多首歌曲。

作為公司簽約的第一個華人女歌手,公司給曲婉婷的定位是亞洲市場、北美市場一起闖。

在2010年8月16日晚舉行的第30屆“哈夏”閉幕式大型文藝演出上,曲婉婷專程從紐約趕回哈爾濱,在現場自彈自唱由她自己創作的兩首英文歌曲——《Hide Away》(《避風港》)和《Drenched》(《沉醉》)。

返華演唱獲好評

“一首是我在父親生日時創作的《Hide Away》(《避風港》),對我個人來說,這是我第一次在父親面前演唱這首歌曲,而我更希望就像我在演出現場說的那樣,將這首歌獻給天下所有的父親和子 女,一起感受父愛的深沉和偉大。”

至於另一首選擇了《Drenched》,曲婉婷表示:“既然回到中國、回到家鄉,我當然要唱一首帶些中國特色的歌曲。 《Drenched》是我在去年年底創作的,一些朋友聽後覺得旋律有中國韻味,之前曾在世界很多地方唱響,我也希望它能同樣得到家鄉人的認可。”

曲婉婷又透露,今年8月剛完成港滬等地專場演出,10月9日及14日又到美國洛杉磯及紐約市表演。她說已跟環球音樂公司簽約,未來將往返加國、中國和東南亞等地作雙線發展,讓更多人欣賞她的原創歌曲。

她還成功地擔任了溫哥華旅遊大使。

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富豪爭先“插隊競標” high高多倫多房價

加元貶值、央行降息,令多倫多房市陷入新一輪的瘋狂。據地產業業內人士指出,在存貨較低的低層房屋市場內,競標大戰(bidding war)已屬平常,現在越來越多的買家為了“搶”到中意的房屋,不顧競價規則,“插隊競標”(bully offer)先下手為強。

富豪爭先“插隊競標” 拉伸多倫多房市

本月早些時候,位於多倫多湖濱區Lake Front 434號的湖景豪宅(上圖)掛牌出售,叫價523萬元,吸引了許多人的關注。按照通常的競價規則,買家應該在7月8日統一將報價交給賣方經紀,並由她呈交賣家並選取最高的那個。

誰知就在那個週末(7月4日),一名“不速之客”闖入了賣方經紀人懷特女士(Lindsay Wright)的辦公室,說什麼也要現在就下報價。

懷特女士也算是從業多年,見過不少心急的買家,知道怎麼應對。她一面試圖穩住對方的情緒,一面勸說他耐心等到7月8日,同其他的買家一起報價。

誰知那位買家竟不幹了,一巴掌拍在桌子上:“我出570萬!同意就成交,不同意就拉倒!”

豪宅叫價是523萬,對方出570萬就意味著比掛牌價高出了整整47萬元!這下輪到懷特女士不淡定了,好不容易才從足能塞進兩個蘋果的嘴巴裏吐出了幾個字:“你確定?”

“SURE!”

懷特女士立刻通知了賣家夫婦。對方也不太敢相信竟然有這樣的好事:沒有經過數輪的競價大戰,就多賣了這麼多的錢。夫婦兩人飛快地商量了一下,當晚就同買家見面,簽字成交。經紀人懷特女士在一旁也高興地合不攏嘴——多賣了47萬元,一般賣家經紀的傭金率2.5%,你算算她額外得了多大一個紅包。

業內人士指出,Lake Front 434號的湖景豪宅的成交經歷,正是現在多倫多房市里日經常上演的“插隊競標”。在今年的前六個月,受加元貶值、央行降息的刺激,這在多倫多及部分大多倫多地區愈來愈常見。

一般而言,這種先下手為強的搶購方式出現在存貨量較少的市場內,例如上文的那幢豪宅是本市少有的湖景獨立屋,整個市場裏只有14幢而已。

由於市面上存貨較少,買家想要購得中意的房屋,就必需用“搶”的方式。他們往往不會理會賣方指定的統一接受報價的時間,提前開出價錢及條件,但只給予很短的時間讓賣方回復,以圖避免與其他的潛在買家競爭。

不過,“插隊競標”也是一個心理戰。首先,由於買家之間的競爭激烈,採取“插隊競標”時必需開出優厚的價格,才能讓賣家心動,放棄透過引發競價大戰獲得高價的機會。

其次,插隊的買家不能留給賣家很多時間。賣方經紀在收到“插隊競標”之後,一般會通知其他有意報價的買方經紀。不過,由於時間倉促,很多人都無法在極短的時間內辦妥手續。

越來越多的買家以“搶購”的心態和方式去買房,大大刺激了本地房市。據多倫多地產局(TREB)早前公佈的數字,今年6月份大多倫多地區房屋均價比去年同期上升12.3%,而銷量則大漲了18.4%。大多數業內人士相信,隨著本周央行再度降息、以及加元受本國經濟影響繼續貶值,今年下半年大多倫多地區房地產市場中將出現更多的“插隊搶房”潮。

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曼哈頓豪華公寓樓獲免稅

曼哈顿“亿万富豪”街的One57豪华康斗楼以高价房闻名于纽约市。谁能想到,这么昂贵的住宅开发商竟然也是减免税政策421-a的受惠者?最近,纽约“独立预算办公室”(Independent Budget Office,IBO)专门以One57为例,研究了421-a法案的成效问题。

曼哈顿豪华公寓

421-a法案开始于1971年,当时的目的是为了鼓励开发商建设住宅楼。到了80年代,纽约市政府注意到很多免税政策都被用来建设曼哈顿的高档住宅,于是几度对421-a法案进行修改,此法案后来成为专门鼓励开发商建设可负担住房的政策。

为了得到421-a优惠,开发商有两个选择。一是从建造廉价住房的开发商手中购买证书,后者则用卖证的钱在别的地方来盖廉价房;二是开发商可以在同一个地点 建设一部分数量的可负担住房,所谓的80/20政策,即开发商至少要把20%的面积用来造可负担住房,在这样的条件下开发商可以根据421-a法案获得税 务减免,即在10年到30年不等的时间里免缴房产税。

由于421-a的成本太高,对它的争议一直不断。所以在2006至2008年间,纽约市政府取消了421-a证书制度。但是以前颁发的一些老证书仍然有效。所以就出现了“用老证书建新房子”的现象。One57就是这其中的一例。

One57的开发商以590万美元的价格从一个布朗士的可负担住宅开发商手中,购买到了10年的421-a房产税减免待遇。布朗士的开发商则用这590万美元建造了66个可负担住宅。

“独立预算办公室”的研究发现,One57在十年免税中给自己节约了56.6%的房产税,共计6,560万美元。如果把这些钱用来在布朗士造可负担住房,也就 是说,如果不给One57按421-a政策提供减免待遇,把从One57收上来的税以现金的形式来补贴可负担住房的开发商,可以建设367套住房;如果换 作如今的80/20政策,可建设266套住房;再如果换作另外一种补贴政策420-c,即给慈善组织建设低收入者住房的60年免税政策,One57的 421-a省下来的房产税可以建造320套住宅。

“独立预算办公室”的结论是:相对于纽约市所有其他的减免税政策,421-a这个政策的成本最高。当然,其他的政策,比如现金补贴,存在着审批时间过长等问题。但是421-a政策到年底是否应该再延长,的确是纽约市应该仔细探讨的问题。

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安邦保險7.5億英鎊競購倫敦金融城最高建築

險資在海外的擴張步伐還在加大。繼在美國買入地標建築後,安邦保險近期又在英國撒錢,競購地標建築。

在國際併購市場頻頻大手筆出手的中國安邦保險日前出價7.5億英鎊競購倫敦金融城最高建築Heron大廈。如果競購成功,將是安邦保險在英國的首個併購項目。安邦保險在此次競購的顧問機構是EastdilSecured。

安邦保險7.5億英鎊競購倫敦金融城最高建築

據悉安邦保險正以7.5億英鎊外加合作協議的形式競購這棟郵編是EC2開頭位於寸土寸金的倫敦金融城核心地帶的超優質辦公樓,該出價在所有競標者中處在領先地位。但據獲悉,雖然安邦保險處在領先位置,但是其他亞洲競標者仍在積極與賣方周旋,有業內人士預計,最終標價有可能達到或超過8億英鎊。

一旦該交易完成,將創下倫敦金融城辦公樓收益不足3.5%的最新記錄,反映出國際買家們為了購得這類標誌性建築願意花費更高的收購成本。

日本留學 日語本科畢業生的四種留學方式

日本留學流程是怎樣的?日語專業學生去日本留學有著一定的語言優勢,但相對減少了專業知識方面的優勢,本文為大家介紹日語本科畢業生的四種留學方式。

日语本科毕业生的四种留学方式
日语本科毕业生的四种留学方式

語言學校過渡

國內學習語言多半屬於速成式,其功利色彩較濃厚,以考出相關級別作為語言培訓的終極目標。因為缺乏必要的語言環境,在口語及聽力方面學生能力普遍偏弱。

大學日語專業本科生,較之社會業余制學習,在學習時間上相對充裕,但由於一些輔助課程副科的加入及相對寬松的學習氛圍,學生的日語水平與業余制 相比較也高不了太多,充其量就是在日本文化等方面的學習會有所涉獵。因為大學課程設置中會添加日本文學史、日本概要、語言學概論等課程,但在聽說等方面也 存在較大的問題。所以原則上建議選擇語言學校過渡。

研究生過渡

這裡的研究生,不同於國內的研究生概念,屬於非學歷教育,它是跟著教授就某一課題作相關研究的學生,是非正規學生,一般中譯為旁聽生。對中國學生來講,該研究生概念多半被理解為考入大學院的過渡。

研究生的錄取,一般以書面審查為主,但事前必須征得指導教授的認可,也就是要事先找好導師,這給一些海外學生帶來了極大的不利。隨著現代通信技 術蓬勃發展,通過網絡等手段很容易與自己心儀的教授取得聯系,在學生的努力下,有很多學生通過日本研究生申請,最終進入心儀的學校。

直接進入大學院

由於日語小語種自身的局限性加之招生體制等多方面的限制,目前直接在中國進行大學院招生的學校可謂少之又少。能夠跳過過渡直接進入大學院就讀的 學生也可謂少之又少。特別是日語專業本科畢業生,由於缺乏必要的專業知識學習,直接進入日本大學院學習的可能性更是微乎其微(個別較差私立大學除外)。因 為一些大學院考試除必要日語水平測試外,通常會對專業方面用日語作相關測試。對於日語專業本科畢業生,即使擁有1級證書,日語水平較高,但要用日語來考相 關專業,在幾乎毫無基礎的前提下成功的概率幾乎沒有。當然,也有一些日本私立大學,考試科目以日語為主,外加小論文,但這類大學多為日本一般的私立大學。 如果要考取相對較好的日本大學院一般均需要不同程度的過渡。

編入學過渡

對於一些專業能力較差的學生可以選擇編入學(專升本)過渡。選擇專升本的目的是為了彌補自己在專業知識方面的不足,專升本1~2年過渡過程中,在專業知識大幅提升的前提下,可考慮報考大學院。選擇升入同一所大學的大學院相對來講更容易適應。