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当你准备投资海外房产时, 你要研究的项目列表之长、之费时足够让你准备打仗了。但有时你没有考虑到的事情却对你的长期盈利会产生巨大的影响。

下面列出了每位海外房产投资者都应该注意的6条建议：

• 不要相信彩印册子上宣称的回报

我们都阅读过彩印宣称册，印满了楼盘如何的好以及租金回报如何的高等等盅惑性语言。一般来说建议你核查租金毛收入承诺能否实现。这非常容易，你可以google搜索一下“邮政编码,例如12345地区的2室公寓租金”之类的，做下研究。

纯租金收入是对于房产投资者是最重要的。做一个电子表格，填入你的实际房价和租金毛收入，接着对你的月度费用例如房产税、管理费、保险和房产管理维护费等结算费用做出估算。这些是固定的费用，但你还有可变的费用呢。一个非常值得称赞的好办法就是看看临时性的修理费用和空置成本，以6周为周期对租金毛收入做个预算。

• 不要不计成本地追求高回报

一定要记住回报和风险正向相关。每一项类别的资产和房产投资都无一例外。低风险高回报房产不可能在市场上买到。要做到低风险高回报，只能通过一段时间的努力为房产附加价值。

拥有最高回的报房产从来不属最安全的投资，而是风险最大的投资。以我个人经历来说，你没有附加任何价值的高回报房产基本总是需要更高的维护费用，更高的管理费用，更频繁变换的租客，更高的失业率，更大程度的上学不便利，更难招到雇员，更缺乏配套设施，和更难以出手房子。

• 不要试图削减房产管理费用去获得高回报

这也是常识。但你还是会发现有很多人由于试图节省一些小钱而自食其果。

如果有些东西损坏了，把它们修理好吧，因为那些长期租客是不会忍受抠唆无理的房东的。

如果你足够幸运，有了固定的租客，如果他们想要比市场稍低的价位续租时，有时候是可以同意的。这样当你不常到场，你不仅在获得稳定收入而不用不操心的同时，还可以省下些费用和避免空置。

不要害怕给业绩良好房产经理人多支付一点费用。总是会有一种新手愿意低价揽业务，但他们或许并不擅长房产管理工作。

• 小心虚假回报宣传的骗局

卖家经常会给买家提供些激励措施并没有错，也非常合理。但是不要假设你的租金收入在激励过期后还能保持不变。要把收入数字和市场价格和标准费用联系着算。（参见以上第3条）。

如果提供租金保证，请仔细阅读合同印件小字。看看包括空置期和修理维护在内与否。谁能够真正提供保证？卖家有没有契约预备金予以保证？

• 文化和人口因素对租金回报和房屋价格产生主要的影响，但很多买房人事先没有考虑这些

比如说，如果你在大多数人都愿意拥有的某个位置购买了出租型房产，之后会怎样不言而喻？德国是个富裕国家，但德国人却喜欢租房。而美国人却为了拥有自己的房产而努力奋斗。英国人一般也是追求自有住房，但是租房比例在短短几年间也上升了很多。

人口因素在买房前需要郑重考虑。不要在一个平均年龄超过50岁的区块为刚需人口买房。如果市中心人口正在下降（呵呵，底特律），那么你的潜在租客和接盘者也就在下降。

• 人们对待普通商品和房地产是不一样的 但这并不正确 

如果苹果公司决定下月把iPad提价25%，买的人就会减少。如果布鲁明黛的所有包打折25%，就会有人在店门口排队。

房地产却不是这样。如果房产价格上升，更多的人就想买，而不是更少。房产价格越高，买房者就越多；房产价格越下跌，买房者也跟着就越少。羊群效应使人们对房价上升趋之若鹜，房价跳水时候，便恐慌性抛售。沃伦·巴菲特说过很多谚语来描述他如何与大多数人行为相反地做出投资。

房产不应该就和其他商品区别对待。我们应该在价格下跌时购房，特别是在市场过度下跌的时候买。如果人们想要在价格上升的时候从我们手里买房，那么我们应该卖给他们获利。你可以在价格再次下跌时买房，不断地从周期性涨跌中获利。

Colin Murphy专栏全集：

Colin Murphy与美国房产投资

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我上周接到一位老朋友的电话。朋友问我能不能帮一位浙江的女士为她的儿子租一套带家具的公寓。这位女士出价2500~3000美元/每月，要一套市中心靠近孩子学校的一居室套房。虽然我想她儿子住一套3000美元的公寓可能不会开心，我还是答应了他。几天后，我在世界金融中心对面的酒店见到了兴奋的W女士和她的儿子。世界金融中心就在2001年遭受恐怖袭击摧毁的世界贸易中心那里。

聊了一会儿后，我得知她儿子要上的是佩斯大学。大学并不在市中心，而是在金融区附近。我便给她儿子看了几个价格区间的房子信息，他说没什么吸引力。他用英语讲这些是“dump”(意为：垃圾场）。

这位女士和我又讨论了一会儿，她表示也许该提高预算额度，或许该考虑买一处房。我看出实际上她根本没考虑在美国买房，只是想比较一下租售的价格，看看买一处房产能不能省下租金的同时还能有些盈利。去年纽约公寓的房价上升了17%。和其他国家的几个主要城市相比，纽约公寓仍然是房价较低的城市（参见下表），而经济却异常发达。这里集中了57家大公司，拥有25万亿美元的股票交易市场，是排名其后的10家股票交易所的总和。这里是全球亿万富翁的集中地。美国的心脏。时尚和传媒业积聚，聚集了各大电视台，还有其他许多发达产业。

我对她说在金融区买房确实是很好的投资。尽管这里是纽约最成熟的街区，但是价位合理。这儿有三个新楼盘，她完全可以选择一栋价格比其他城市便宜的公寓作为她儿子在美留学时的住处。

她儿子决定放弃一居室，转而找一处2居室，这样可以有个室友同住。如果租住，价位远超了最初的预算，每月要5000~8000美元。我给她找了一处房产，让她考虑能否购买。如果她买下，按照表格所示，她能在去除所有费用后还有不错的盈利。按照10%的房价增长率，在去除所有费用后，她还能在四年时间获得51.2万美元的收益。如果她租房，这期间就要花掉20万美元的租金。

去许多正在要把孩子送到美国留学的中国人同样面临着同样的问题要决定。希望这篇文章能够在这方面提供一些指导。

Danica.Chen专栏全集：

Danica细说纽约房产市场

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曼哈顿豪华住宅的销售近几年来增长势头强劲。但是最近销售的数据显示，华丽的表面下也许问题丛生。高端客户对豪华住宅的定价有敏感的趋势。尤其是中城西的57街和高线公园附近，大量的新楼开发，价格都在400万美金以上，越来越多的新楼盘会对豪华住宅的销售有影响。

当然了，喜爱纽约的人对象征身份和地位的住宅的追求还是无止境的。今年春天，就有两套住宅楼成交价超过7000万美金（4亿2千万人民币。第二季度的销售数据显示，豪华住宅的平均价已经达到18.5274/平方米，比去年同期增长48%。平均成交豪华住宅的价格为725万美金。（豪华住宅的定义为成交房里最贵的10%的那部分房子）。很多销售经纪警告，如果挂牌价一味的往上增长，那么买家会越来越多地持观望态度，从而导致市场的冷却。昂贵的价格，已经使那些相对旧的豪华住宅遇到了销售困难。一个战前建的房子，挂牌700万美金，在四个月内，只有3位买家去看过。相对豪华住宅，纽约普通住宅的销售速度无比的快，300万美金以内的房子2个月内就能找到买家，而400万美金以上的豪华住宅则需要12.5个月来销售。去年同期豪华住宅的销售时间为 8个月。

纽约著名的开发商马克罗地产已经启用纽约大型的中介公司帮它来加快销售它的两栋新楼盘。分别为432 Park Avenue, and 737 Park Avenue.这从侧面反应了开发商对销售速度的担心。

著名的One 57，纽约目前最贵的大楼，库存率为25%，仍有24套房未卖掉。笔者认为这个现象非常有趣，这和去年的库存率一样，表明了2014年One 57没有任何的新销售。那么是否开发商Extell 会用促销的手段来帮助自己的销售？值得一提的是，Extell新的开发项目在哈德逊河板块，开发出租大楼，这个项目被列为EB5之一。投资移民的人是否要谨慎？

纽约豪宅市场的走势已经从疯狂（前18个月）向稳定过度，这无疑是个健康的发展。因为继续疯狂的发展总有一天会使豪华住宅市场疲软从而拖累整个房产市场。这是大家都不想看到的。移民局近期的EB5排队消息，大家担心近期内，在一定程度上也会影响中国买家的可能性和热情。

还有一个有趣的现象就是，开发商越来越多的往大户型房子开发。基本以3房为主。在纽约，面积越大，单价越贵。在拍地越来越贵的情况下，开发商选择了大户型。前几天笔者就去看了两个将要在下个星期开盘的新楼的私人预售。最小户型是3居室，最便宜的房型的价位是480万美金。不得不感叹纽约越来越像一个只欢迎超级富豪的城市了。如果一家四口人搬到纽约，那么最基本的住房预算是400万美金。

看着一栋一栋的新楼拔地而起，笔者不禁想着这场“音乐会”有多长，如果音乐结束时，谁坐着最后一把椅子？

Lucy.Luo 专栏全集：

纽约资深经纪Lucy. Luo 盘点曼哈顿房产投资

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