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今年以来，澳洲房价节节升高，越来越多的海外投资者选择到澳洲买房，各大媒体报刊也不时发表相关新闻，其中，海外买家更被视为澳洲房产主要的购买力来源。那么，澳大利亚房价真的如传言所说被海外买家推高了吗？在回答这个问题以前，我们先回顾一下澳大利亚对海外资金在澳投资的规定及限制，并了解一下到底有多少海外资金涌入了澳大利亚市场？

众所周知，澳大利亚海外投资审查委员会（Foreign Investment Review Board，简称“FIRB”）的规定是允许普通海外人士在澳购买全新的住宅用房（包含楼花）作为投资。而其流程也相对简单，只需买家向FIRB正式提出申请，基本上很快都能获得批准，顺利在澳购房。然而，在2008年以前，FIRB规定全新或楼花物业中只有50%的物业可以卖给海外人士。也就是说，在新房市场最多可能有50%的资金来自于海外。当然，实际出售比的数值还非常值得推敲。根据报道的数据统计，在2011~2013年度，海外投资者在澳购买全新住宅用房的比例约为总量的12.5%，比过去几乎翻了一番。同一时期，投资房地产市场的海外资金约占当年海外资金总投资的35%（是前几年的2.4倍左右）。不难看出，海外投资者对于在澳大利亚房地产市场是相对热衷的，但在澳大利亚购买房地产物业的仍以本地人居多。

2008~2009年，澳大利亚政府在前总理陆克文的领导下，改革了一系列关于外国人投资澳洲房产的相关政策，取消了只允许出售50%的物业给海外人士的限制。这一改革简化了海外人士在澳投资的程序，对于海外人士来说在澳投资的成本也相应减少许多。从理论上来说，开发商可以将其名下的全新住宅物业100%都出售给海外人士。而之后几年，澳大利亚的房地产市场蒸蒸日上，到了今时今日，报道显示也有越来越多的海外资金涌入本地市场从而挤走了本地买家。

 

我撿到了墨爾本中心商業樓

1996年4月9日晚上，一阵急促的电话铃声突然响起，穿透祥和宁静的黑夜，与CD机里柔和的音乐节拍掺杂在一起，显得格外不和谐。

熟悉的号码——是Mark，地产界的一位朋友。

我的心一阵收紧，快速地估量着电话那端即将传来的消息究竟是好是坏。

“David，你交给我的任务，我完成了，希望你能满意。我帮你找到了澳洲总工会大楼，这栋楼位于墨尔本市中心的La Trobe街，占地1600平方米，建筑面积为8000多平方米。”

Mark一口气介绍下来。听着他兴奋的语气，我收紧的心也被感染了，着实兴奋起来。但旋即又冷静了：“那价格大概是多少？”

“1989年有人曾出价1980万澳元要买这幢大楼，但房主并没有出手，因为他想卖2500万澳元。……”

我刚燃起的兴奋，马上被这个“天价”浇熄了。心里暗自叫苦，“Mark呀，你跟我合作过多次了，怎么会不清楚我的经济状况，这栋楼的价位根本不在我的承受范围之内啊！”

“David，你不用着急，听我把话说完。现在这栋楼的要价只是800万澳元，比1992年有人要买时出的价钱的零头还少！”

我这岂不是拣到“金元宝”了？

那个时候我已经恶补了一些地产常识，对价格、地段什么的也基本上算是心中有数了。就我当时的判断，我觉得在这种黄金地段，八百万并不算贵。我动心了。

与Mark约好次日上午10点就去实地看楼。

这个晚上注定是不眠之夜。

我紧锁着双眉，在几尺见方的阳台上来回踱步。时而望向栏杆外那轻柔如缎的海平面，时而低头沉思。一轮弯月洒下清辉许许，在昏暗的海平面上映下几缕银光，偶尔被细微的海浪掀起阵阵涟漪，尽管微弱，却激荡着我心里的不安。

CD机里传来的轻音乐使得夜越发的空灵静谧，《Sunny Bay》(阳光海岸)——我历来喜欢的音乐类型，希望能带来思绪的一丝澄明。

Mark说的总工会大楼，情况会是如何呢？ 大楼售价突然降低1千万，这当中是否另有蹊跷呢？

我将这几日的想法在脑海里清晰地整理一番。

回想起前两日与Mark的通话，他告诉了我一个消息：停滞了五年的澳洲商业地产如今正是在最低谷，但很有可能在1－2年内恢复。结论是：看涨！

按我的经验，趁低吸纳，赶紧进吧！

这个消息无疑是一记强心针，促成了我下定决心进军地产。

此时，商业楼宇成为我再度进军地产业的第一目标。

我寻找地产项目的条件很苛刻：第一，位置要好；第二，地要大；第三，价钱要好。

当我把这样的条件与精挑细选出的数十家地产代理沟通时，几乎所有人都摇头：办不到！办不到！地大位置又好的，价钱就不能好！

我回答说，只要你想做这笔生意，你就能办到！

十几家地产代理的断然拒绝，说实话，我心里底气已是减少了几分。澳洲总工会大楼的出现，于我而言，是一个很大的希望，一个改变我人生的机会。我期待着第二天的实地考察。

4月10日下午3点，Mark陪我去现场。我到实地一看，发现大楼非常陈旧，里面的设施也该换了。可能正因为如此，出租率很低，还不到一半的租户。不过，这幢大楼的位置倒是很好。

墨尔本市中心不是很大，有五条横街，九条竖街，每条横街或每条竖街之间都是等距的，大约为200米。

霍克大楼的位置在哪里？它在市中心最外围的第五条横街—La Trobe街上。这条街道因为当时并不繁华，所以不被看好。但我相信墨尔本的CBD区还在迅速发展中，五年后，一定会变得很繁华。

不出所料，不久后，霍克大楼的正对面建起了墨尔本最大的购物中心——墨尔本中央商厦（Melbourne Centre）；在地下，是中央火车站。霍克大楼成了墨尔本中心轴上的商业楼。

4月11日，我打电话另外委托了房地产工程公司和地产估价公司进行评估，评估费用就花了2万澳元。七天后，得到的信息越发叫我吃惊。工程评估报告与市值评估报告都显示：这栋楼的工程架构稳固，市场价值有上升趋势。

但是，为什么这栋楼跌了这么多？我得找出原因，要不然也不能买；

第一，这几年，墨尔本的商业楼宇正处于低潮；

第二，有人说，这幢大楼的风水不好，几乎是所有的租户自从进驻这个大楼之后生意就没好过，结果都撤走了；

第三，大楼维护欠佳，空调系统、卫生、消防及办公设备、以及装修灯饰等都严重老化；

第四，租户只有一半；

第五，犹太老头年纪大了，无力经营。儿子在地产方面又比较欠缺，无能力打理。

这似乎是上天给我的一个机会，而且我也已经做好了迎接这个机会的充分准备。

我决定买。

至于上述几条原因，我可以归结为一条：大楼维护和管理不好。市场处在低谷阶段，应该是投资的最佳时机。

我相信，如果我在买下来后全部更新设施，租客就会不请自来的。

华人朋友们听到我这样说都很吃惊，他们认为我肯定是疯了，说我这是明摆着往火坑里跳！买下这栋风水不好的楼，我以前赚的老本都会给赔了进去。

可我相信我的眼光是不会错的。澳洲地产业和中国地产业最为不同的是，澳洲的土地是私有的，地产项目都是和所占的土地一起出售的，拥有了房子，也就拥有了房子下面的土地。而土地是稀缺的资源，不可再生的资源，是在不断地增值的。这幢大楼下面的土地就值1500多万，将来我就会取得意想不到的收获。眼光就是金钱，观念就是财富。

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