现在还是投资美国房产的好时机吗？为什么？（第二部分）

上期在居外网我已经对此题目进行了一些分析，（详细请见http://www.juwai.com/news87803.htm）。本期我将继续深入分析这个问题。现在列出一些因素来思考美国房价有没有泡沫，现在是否是房产投资的好时机。在上篇的第一部分，我比较了纽约曼哈顿公寓价格指数和美国股市标普500指数。我们看到了没有真正的泡沫迹象。这篇文章中，我们将以迥然不同的角度来探讨这个问题。我们将考查美国宏观经济情况，比如雇用率和信用度，这是两个决定房屋购买力的关键指标。房屋购买力又揭示了美国普通大众的购房需求水平。

要获得正确的观察视角，就要深入观察房产危机前和房产危机后的情况。下图揭示了美国失业率在2006年末的房产危机前达到最低的4.4%。危机爆发后，失业率在2009年末达到10%的峰值。之后由于政府刺激政策，失业率开始逐步回落。到2014年7月，失业率回落至6.2%的水平。因此，与危机期相比，仍然有一定的余地。

表一： 美国失业率

现在来看看美国房产按揭量变化（请见表二）。在危机爆发后银行为了保证按揭的质量，对申请采用了更加严厉的审核标准，很多按揭因此被拒。房产按揭量随着危机的持续不断滑落。住房市场回暖后，按揭量又不断上升，但并未达到危机前的水平。

表二：美国房产按揭量走势

以上两个指标都揭示了总体情况。与危机前比较，危机阶段按揭合格购房人数下降幅度很大，同时更多的人对工作稳定性产生恐惧心理。而这些结果没有说明美国房产市场处于泡沫水平。

即使住宅价格普遍回升，供应量相对较低可能是由于需求的回升。来自美国国内和海外的投资活动在住宅价格回升开始后迅猛增长。但是来自本土居民的购房需求增长依然缓慢。

表三：美国30年按揭利率变化

这导致了危机爆发后按揭利率持续下降。美国中央银行不断降低利率以刺激经济。这使得按揭利率跳水。理论上，低按揭利率可以刺激购房需求走强，要比刺激带来的实际购房需求更强。

总之，通过所有的分析，我相信当前状况下的美国房产市场存有泡沫的可能性很小。实际上，大多数分析师都持有认同这个结论。这明显说明尽管目前房产价格上升，但仍然是很好的投资时机。但是投资者应该明白：并非所有的房产都能成为好的投资品。全美各地的房产回升过程差异很大，基本面要作为比以往重要得多的考虑因素。明智的投资者要小心谨慎地与能够辨别投资好时机并独立于任何机构、不带偏见的市场研究专家一起合作，进行投资决策。

更多市场研究将持续发布。敬请期待！

Sidney.Shauy专栏全集：

Sidney剖析美国房产市场

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要在澳洲地产业中获利 需长期投资而不宜炒汇买房

有些投资者来澳洲投资房产是别有用心的，他们的最终目的是炒汇。但是，房产投资是种长期投资，追求的是稳中有升的局面；“炒外汇”是一种短期投机行为，玩的是心跳，这两者不匹配。

多年来，澳洲房产形势一直很好，与此同时，由于澳大利亚宏观经济的繁荣，造成了澳元汇率高擎。所以就有一些国内人士想用港元或美元购买澳大利亚的房地产，企图利用房地产的升值和汇率的上涨来达到“一举两得”的目的。

虽然我并不反对单纯的做外汇买卖，可是我反对“炒汇买房”。因为澳大利亚房地产业的一个重要特点，就是发展平稳，风险系数较小。只要投资者能够长期的持有投资项目，就一定能获得理想的收获的。买澳洲房子，就是图一个稳定，但是，如果把“炒汇”的因素引入其间，就将会把这个低风险的产业变成了一个高风险的对象。

有些人或许看到了澳元汇率高擎的一面，但却没有看到汇率这个东西受国际经济、金融和政治因素影响而很容易产生巨大波动的一面。首先，要想通过“炒汇”赚钱，非得具备相关的很多知识、经验、条件。很多国内人士其实较缺乏对外汇的感性认识。外汇市场受主要国家的经济基本面、利率、资本市场、政治形势、战争、石油价格、政府干预、技术面等许多因素的影响，“炒汇”者一方面信息滞后，另一方面信息量也远远不够。就以澳元为例，它的走势其实就受到了澳大利亚利率政策、进出口贸易状况和国家宏观政治经济情况的制约，同时还受到国际市场风云变幻的左右，有些因素的变换只在朝夕之间，即使是这方面专家也是很难把握的。

2008年全球金融危机爆发时，澳元对美元的兑换遭遇重挫。在这种情形下，就发生了这样一个因为汇率问题而导致房地产投资受损失的案例。在危机发生之前，当时有一位试图购买我公司开发房产的客户，可能是听信了某些贷款中介的鼓动，想采用向汇丰银行申请港币贷款的计划。他认为这样一来既能从房产投资中获利，又可以从港币和人民币的交易中获利。当时我们公司就劝告他，这样做有风险，可他不听，于是我们也就中断了和他的合作。可这位客户又转向了别家房产公司，最终还是采用了港币贷款。但他没想到，过户后不久由于金融危机的突然爆发，汇丰银行为了降低自身的风险，要求这位客户再出价值10万澳元（相当于60多万元人民币）的费用给银行，作为汇率风险的保证金，并规定这笔保证金一旦交付，就必须等到金融形势基本稳定下来，才能解冻。大家可以想想，10万澳元可是一笔不小的资金，要在短期内筹集本来就不容易，而且在当时那种情况下，谁都不知道何时金融形势会趋于平稳，因此这位客户就只能自食其果了。

其实别说小的散户，就连航空母舰式的大企业也会在炒汇中受到巨大损失。上海有一栋商贸大楼叫著名的“中信泰富广场”，而这栋楼的业主正是中国香港著名的中信泰富集团。该集团的前主席叫荣智健，他是著名“红色资本家”荣毅仁的公子，在中信泰富主席的位上曾蝉联了多年的中国首富。就是这样一位出自名门世家，在中国香港商海翻滚多年的强人，最后也是倒在了炒汇上。2008年中信泰富涉足金融产品，包括签署了一笔巨额的澳元期权合同，但未料到当年9月全球金融危机大爆发，澳元一度狂跌，中信泰富因此损失了147亿港元。而这最后导致荣智健辞去主席职务，黯然下台。

总之，还是一句话，要想在澳大利亚房产业中稳赚大钱，一定要有长期投资的准备，切不可抱有投机心理。

金凯平专栏全集:

金凯平谈澳洲墨尔本房产投资

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从此告别喧嚣、抓住机遇住进人杰地灵的堪培拉

和其它大城市以公园点缀相反，堪培拉俨然是一个建在花园里的城市。这个时髦的现代化城市，地处风景宜人和树木葱郁的心脏地带，周围遍布着澳大利亚最引人入胜的乡村。这里宽敞的规划街道，令人难忘的现代化建筑，以及自然环境的优势都是那么明显。近几年堪培拉房地产表现良好，鉴于它的地区失业率仅为3.2%和家庭收入增长等因素，前景值得看好。目前有4套住宅占据堪培拉优质地段的两块宽敞土地，秀丽景观与幽雅氛围令人沉醉，现同时对外发售，为投资者提供了千载难逢的置业机会。

这个时髦的现代化城市，地处风景宜人和树木葱郁的心脏地带，周围遍布着澳大利亚最引人入胜的乡村。

安居“天然首都”的最佳时机，诗意栖居在全澳最宜居城市

如此令人心动的购买机会怎能轻易错过！该物业地址为：沃拉曼加区阿拉瓦大街16号和18号（16 & 18 Alawa Street Waramanga）。这些住宅可单独或一起购买，总售价为240万澳元；如果单独购买位于16号或18号地块上的住宅，卖家愿意与投资者重新磋商价格。

该物业地址为：沃拉曼加区阿拉瓦大街16号和18号（16 & 18 Alawa Street Waramanga）。

把握这次购买机会，住进全球最宜居的天堂不再是美梦！今年经合组织（OECD）的一项最新研究报告称，堪培拉是全澳大利亚最宜居的城市。在享用服务、教育、就业、健康及安全方面，堪培拉在评比中均位居榜首。堪培拉居民的收入水平要比澳大利亚全国其它地区的民众收入高出大约56%。可见这里不仅拥有纯美的自然环境，更是高质素人群定居的首选地，人杰地灵的优势无可比拟。

这里不仅拥有纯美的自然环境，更是高质素人群定居的首选地，人杰地灵的优势无可比拟。

海外投资者把目光纷纷投向此地，绝对有充分的理由和周全的考量。今天的堪培拉已是澳大利亚拥有众多现代化建筑的、发展最快的城市。堪培拉坐落于格里芬湖岸边，是澳大利亚政府、国会及很多外国使馆的所在地。由于四周森林环绕、绿意盎然，且邻近自然秀丽的乡村，令堪培拉成为优雅的现代化都市，更享有”天然首都”的美誉，同时也被称为“世界上设计最合理的城市”。城市50%以上的面积为国家森林公园所覆盖，这使堪培拉当之无愧地成为南半球的“花园都市”。

具有设计感的卧室

该土地上出售的物业总共包括15间卧室、7间浴室、18个停车位，售价为240万澳元。可以说，价格也具有一定的优势，是十分难得的投资机会。近几年堪培拉房地产表现良好。鉴于它的地区失业率仅为3.2%和家庭收入增长等因素，堪培拉房地产前景值得看好。您的独到眼光，必将会带来丰厚的回报。与此同时，居住在此对于整个家庭来说也是十分优质的选择。堪培拉整座城市都浸润在浓郁的文化气息和学习氛围之中，全国乃至全世界的精英人士汇聚于此。据统计，堪培拉的居民文化素质领先于澳洲其他各州及领地，70%以上的居民都接受过高等教育。由于得天独厚地理位置以及其作为“首都”的特殊职能，堪培拉还是各国使领馆、澳大利亚联邦议会、联邦政府和最高司法机构、澳大利亚高等学府、澳大利亚国立博物馆、澳大利亚国立图书馆以及澳大利亚国立美术馆的所在地。在这个人杰地灵的地区，您和家人必定能够能安居乐业、尽享和和美美的生活。

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走进被人忽视的曼哈顿城市别墅 更值得中国土豪关注的投资新渠道

中国历史上最富有女性之一的张欣，在打造了价值40亿美元的房地产财富后，最近在曼哈顿购买了一座豪华别墅，别墅位于中央公园东南端的黄金海岸社区。此豪华寓所现价2600万美元，初步估算面积比相似价格的奢华公寓要大2~3倍。这座别墅拥有游泳池、私密空间、私人花园、升降电梯、矿泉浴池和酒窖。美国演艺巨星布拉德·皮特（Brad Pitt）、莱昂纳多·迪卡普里奥（ Leonardo DiCaprio）和沙特王储曾经也对这套豪宅情有独钟。

张欣新寓所的靓丽的餐厅

作为SOHO中国的CEO，张欣一直关注纽约也曾不断地在此投资。身为中国人的她是一位投资美国的领袖和先驱。去年她出资7亿5000万美元购买了纽约地标性建筑通用大厦20%的股权。通用大厦迄今为止是世界上最昂贵的写字楼。她与来自巴西的一位富有的银行家和来自美国的一家主流地产公司共同拥有通用大厦的房地产权益。她没有像其他许多中国投资土豪一样去购买奢华公寓，而是选择了美丽迷人的城市别墅。城市别墅目前仍被中国投资者所忽视。张欣成为了中国投资者的投资新方式的领路人。

“城市别墅”也被称为“褐石屋”（brownstone），是含有土地产权在内、3~4层的独立产权房。而公寓却只拥有与其他公寓所有者共享的土地权和其他公有设施。现在投资者们发现购买纽约的城市别墅是很好的投资方式。豪华别墅通常比那些知名的奢华公寓便宜很多。所以，中国投资土豪们应该考虑曼哈顿的城市别墅了。

张欣所投资城市别墅内的客厅

美国顶级富豪Paul Melon于1965年建造了一座别墅，位置就靠近张欣的别墅。Paul 是继承了祖父Melon的 银行帝国。Paul 的妻子是肯尼迪优雅动人的妻子Jackie Kennedy 的亲密朋友。她设计了著名的白宫玫瑰花园，在此见证了美国历史上许多重大的时刻。Melon别墅上市交易时报价4,3000万美元，面积1000平米。其所在板块是美国最富裕的地区，没有之一。此别墅售价仅为175公寓大厦顶层别墅屋价格的一半。

对于海外投资者来说，城市别墅和新建公寓因其无须披露个人信息而比购买旧有公寓（共有产权）而具有强大的吸引力。因此，投资富商们正转向这些高档寓所进行投资。

在购买了城市别墅后，投资无须花费高达公寓市值1%或是更高的昂贵维护费。城市别墅的房产税较低，而无须公寓那样要协商获得临时的特别优惠税率。总之，即使包括一般维护修缮的费用，拥有城市别墅的成本也比较低。

有些城市别墅也许需要投入不菲的费用进行修缮，但是在纽约找到很好的建筑设计师和建设承包商并不难。请记住，购买城市别墅的手续繁杂，投资者得多加细心谨慎，最好找熟悉流程的经纪行代理。

Danica.Chen专栏全集：

Danica细说纽约房产市场

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如何申请加拿大学生签证？

谁需要申请学生签证 ?

在加拿大留学需要申请加拿大留学签证。该签证可让学生在加拿大居留，并在经由批准的大学、小区学院、大学学院、职业学院、公私立中等学校或者私立的ESL/FSL语言学校攻读学术、专业或职业课程。

如果您上的是为期不超过六个月的英语或法语课程，而不是学术、专业或职业课程，便不用申请学生签证，亦不须要作体检，持短期入境签证(即所谓的观光签证)入境加拿大即可。若是申请超过三个月以上的课程，且打算会在加拿大当地待超过六个月并继续延签您的学生签证的话，则务必要申请学生签证并通过体检之后，再前往加拿大留学。

办理学生签证之步骤

一旦您已备妥学生签证之申请件，请您依照下列四个步骤来申请：
第一步：完整填写学生签证申请表内容

加拿大境外申请学生准证申请表 (IMM1294)可由以下网址下载：

请点选http://www.cic.gc.ca/english/pdf/kits/forms/IMM1294B.PDF

此表可于在线填写。 

第二步：支付正确的费用

第三步：缴交完整之申请文件，将同时核发体检需知，请携带签证组核发的体检表格至指定之体检医院进行体检。 

第四步：签证及护照将会以邮局国内一般快捷方式寄回给申请人。如果您在缴件时未附上护照，本组将会以信函或电子邮件通知您将护照以邮局国内一般快捷寄至本组。审核完成后，护照将以相同方式寄还给申请人。快捷邮资及手续费，均由申请人自付。(件到付款)

收集申请签证的必要文件

申请签证的学生在递交申请表时，附上所有必要的文件是非常关键的。缺少文件会延迟审核签证的过程。

申请学生签证必须包括下列文件：

  • 身份证明：包括有效护照，或可以保证能重返签发国家的身分文件。
  • 财力证明：表明您在加拿大逗留期间有足够的钱支付学费、回程交通费及每年$10,000加币生活费。证明文件可以是银行的余额存款证明、可兑换货币的银行汇票、过去四至六个月的银行对账单或者已支付学费及住宿的证明。（一般来说，除了学费之外，每学年$10,000加币应已足够。）

如果您计划在加拿大停留的时间超过6个月，就必须通过体检。在此种情形下，您将会取得体检相关信息和可提供体检服务的指定医师名单。请注意，如果您需要体检，请务必于课程开始至少4星期前完成体检。 

Certificat d’acceptation du Québec（CAQ）

如果您有兴趣在魁北克省留学，您需要获得魁北克省政府的录取证书CAQ及加拿大政府发给的学生签证。CAQ申请表由魁北克省的学校发给。申请CAQ需要付申请费。留学生必须在申请学生签证之前先申请CAQ。希望去其他省份或地区留学的学生不需要申请CAQ。

匈牙利房产投资两大税务：交易税与财产税

海外投资者都绕不开的一个问题就是“房产税”。不论在哪个国家投资房产，有哪些税？如何缴税？税额是多少？都成为投资者最为头疼的话题。在匈牙利购买房产需要交哪些税？以下我将为中国投资者一一介绍。

中国投资者一旦成为业主之后需缴两种税：

在匈牙利房产交易或让渡不动产有关的权利时，个人和法人实体都需要交纳不动产交易税；在获取不动产控股公司的国内不动产股份时，也须交纳不动产交易税。不动产交易税以被转让不动产的市场价值（含增值税）计算，由受让人交纳。税率如下：

  1. 基准税率为4%，可减免或以优惠税率执行，对居住性质的房屋和公寓也适用。
  2. 对于获取不动产控股公司的不动产或股份，交易税率为4%，最高限额每项不动产10亿匈牙利福林（货币单位）；超过10亿福林税收后的房产市值部分适用2%的税率。不动产交易税针对交易单位为每项不动产上限2亿福林——这种公司间的交易税可以免除。
  3. 如果购买者为不动产交易或租赁公司，则适用2%的不动产交易税率；
  4. 不动产信托投资适用2%的不动产交易税；
  • 非居民取得不动产

根据外国人不动产法案，外国个人或法人实体经地方公共管理部门负责人的批准获得许可，可以取得除耕地之外的匈牙利房产，某些免许可特例适用于欧盟居民。

如果通过继承和继任而获得不动产，则无须获得许可。

如果获取不动产与地方或公共利益不发生冲突，则许可可以被批准。个人或者非居民机构的代表须提出申请以获得地方市政最高当局-市长的许可。如果申请被拒，可向法院提请诉讼。

任何外国自然人、外国公司或机构都无权获得匈牙利耕地的所有权及其任何权利。本规定也适用于匈牙利籍的个人或实体，也包括外国投资者在匈牙利的附属机构。

我们来看一些实例：

  • 个人购买不动产：

1 Hungarian Forint= 0,003183 Euro 1福林=0,003183欧元 

1HungarianForint= 0,004265 US Dollar  1福林=0,004265美元

  • 作为不动产交易或租赁公司购买不动产

1 Hungarian Forint= 0,003183 Euro  1福林=0,003183欧元

1 Hungarian Forint= 0,004265 US Dollar  1福林=0,004265美元

财产税按年度缴纳。建筑不动产的税收按照建筑面积计算，最高每年征收1821福林/平米（约47元人民币），或者以房产市值计算，最高税率3.6%。土地征收类似，税率按照土地面积计算，最高每年征收331福林/平米，或者以土地市值计算，最高3%。

Laszlo专栏集合页：

资深律师详解匈牙利房产投资与移民

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澳洲联名购房3大方式 多与律师沟通可免后顾之忧

越来越多的海外买家在澳洲购房投资，或作为日后自己与家人移民到澳洲时的落脚点。许多买家在购房时都会考虑该以谁的名义买房：是自己的名字，配偶的名字还是孩子名字？或许买家们忽略了一点，就是澳大利亚的物业可以是联名购买的。比如说：夫妻联名购买，也可以是夫妻一方与孩子联名购买，甚至夫妻双方与孩子三人共同联名购买物业也是可以的。那么，联名买房是否有什么实际意义呢？首先，让我们了解一下澳大利亚联名购房的方式。

  •  自然共有权益（Joint Tenancy）

当2个或更多人共同买房时，如不做特别说明，一般都会按照自然共有权益签订购房合同。自然共有权益是联名拥有物业的一种方式，并拥有下列特点：

  1. 所有业主共同拥有该物业。当该物业的自然共有权益存在时，没有任何特定比例分配的拥有权，即是说，业主对于该物业拥有相等的利益。如果该物业产生收入（例如：租金），则所有业主均分该收入。
  2. 自然共有权益是以“生还原则”( Principle of Survivorship ) 作准。如果其中一位业主过世，则其名下原有的权益便自动归其余还在生的业主。

例如：A和B以自然共有权益共同购买物业，则A和B各自拥有该物业二分之一的拥有权。如果A过世，则其名下的利益自动归为B所有，即B成为唯一的业主。如果ABC三人以自然共有权益共同购买物业，则三人各占物业三分之一拥有权，如果A过世，其名下的利益自动归为B和C所有，即B和C各占该物业的二分之一拥有权。在这当中，并不存在任何特定的分配比例的概念。也因此，严格来说，A名下的这部分利益无法作为其遗产的一部分。

  • 按份数共享权益（Tenancy in Common）

这也是联名买房的一种形式，但与自然共享权益不同的是，拥有人可以按照份数比例自由分配每位业主名下对该物业的拥有权。而该业主名下的这部分拥有权是可以作为其遗产由后人继承的。同时，业主也可以不需要获得其他共享权益业主同意的情况下，较为自由的将属于自己名下的利益自由转售或送赠给他人。

例如：ABC三人以共享权益共同购买物业，并决定A占该物业50%的利益，B占30%，C占20%。如果A过世，则其名下这50%的利益可以作为遗产由其顺位继承人全权继承。

在澳大利亚，法定的遗产顺位继承人一般为配偶。因此，在业主没有设立遗嘱的情况下，对于夫妻双方来说，无论是按自然共享权益还是共享权益联名购买物业，所达到的结果很有可能殊途同归，即，夫妻一方过世后，其名下的物业很有可能归为其配偶所有。（当然，如果您有过多段婚姻，就应当认真考虑设立遗嘱，又称“平安纸”，以免在将来产生不必要的纠纷）。

目前，许多留学生在澳洲买房，由于其没有还款能力，一般会考虑与父母联名购买，这样便可由父母出资并承担贷款。值得注意的是，留学生由于有澳大利亚临居签证，可以购买自住用途的二手房，如果是与父母合买，由于父母为非常驻外籍人士（请参照：http://www.juwai.com/news66684.htm），则只能选择新房或楼花。

值得注意的是，如果购买物业后想要转名，则需要额外支付一笔不小的费用。例如：A与其父亲B共同购买一套物业，价值60万澳元（其中需支付60万澳元房产所产生的印花税）。3年后，房产价值升值到90万澳元，B将自己名下部分物业全部赠与A，则在转让过程中，A需要另付45万澳元（即房产价值的一半）所产生的印花税（澳大利亚每个州对此要求各有不同，因此买家应当事先咨询自己的会计师和律师）。考虑到澳大利亚目前没有遗产税（但作为遗产获得的财产或收入可能会受到其他相关税务调理管制，例如：个人所得税等），该物业也能作为遗产的一部分较为自由地由配偶及子女在日后继承。

如果买家决定以联名的方式买房，需要在购房合同上将所有买家的名字列明，包括联名方式。按不同比例分配的，也需要事先做好比例分配。在缴纳印花税、房产过户转让以及向土地局登记买家的产权时，都需要列明联名买房的方式及比例。因此，在签订购房合同时，投资者就需要将自己的联名方式及比例分配告知律师。

我建议买家在购房前先将自己的考量与自己的律师多做沟通，以便律师能够更好的了解买家的计划，也为日后可能面临的额外费用事先做出规划。

杨泱专栏全集：

律师杨泱解析澳洲房产投资

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以房养学还是以房养生 马里兰州豪宅为投资佳选

“以房养学”新坐标——马里兰州

现今，中国式教育不但“闻名远洋”，而中国的父母们更是让西方人领略了何为“可怜天下父母心的”真理；为了子女将来能出国深造，顺利进入世界顶级学府，他们可谓是绞尽心智。据初步统计，以子女留学为基础赴海外购房的中国投资者的比例占到60%，优质的学区房更是以“迅雷不及掩耳盗铃之势”一抢而空。 那么在美国，除了纽约、波士顿与宾夕法尼亚之外，还有哪里能为子女学业为主，自住或投资为辅的好住宅？答案就是马里兰州。

马里兰州豪宅全貌

 马里兰州连续四年在全美国的公共教育系统中排名第一。该州的高等教育机构可以为商业和工业提供各种所需培训和研究。有超过33.7万的学生正在州内60多所两年制的学院和四年制的大学接受教育。

 马里兰州出色的教育资源包括有马里兰大学体系中的11个校区，以及以信息技术和生命科学学科而闻名于世的约翰·霍普金斯大学。这些院校已经成立了250多家研究中心和科技研究所，其中包括马里兰大学生物科技研究所，马里兰技术产业研究所，约翰·霍普金斯大学应用物理实验室等。

 

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高于市场平均收益优势明显，莫兰巴 “麦森酒店式公寓”吸引买家眼球

据澳洲媒体报道，在过去的两年里，中国在澳洲的房地产投资增长了75%至45亿元。其中大部分的中国买家比较青睐于昆士兰州的房产。一直以来，酒店式公寓集住宅、酒店、会所多功能于一体，既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点。购买者拥有单元产权，既可以自住、出租，也可以转售，是一种既提供酒店专业服务又拥有私人公寓秘密性和生活风格的综合物业。昆士兰莫兰巴（Moranbah）的旗舰项目——麦森酒店式公寓，首次登陆中国上海。该公寓位于莫兰巴城市的正中心，地段优越、装修精致，拥有至少三年年平均投资回报率约8.5%的投资保证，是您财富增值的新起点。

麦森酒店式公寓是莫兰巴当地的旗舰项目，占据当地绝佳的中心位置，生活、出行、娱乐都极其方便，拥有优质的环境和清新的环境。

 莫巴兰旗舰项目，投资昆士兰酒店式公寓的最佳时机

麦森酒店式公寓是莫兰巴当地的旗舰项目，占据当地绝佳的中心位置，生活、出行、娱乐都极其方便，拥有优质的环境和清新的环境。便捷的配套设施，舒适温馨的家装布局，宾至如归的酒店式管理，都成为该公寓独特的亮点，也以其独树一帜的风格成为当地成千上万高收入矿产从业人员的不二选择。这座酒店式公寓为有眼光的你提供了绝无仅有的投资良机，未来十分乐观的发展前景使您可以坐等回报，牢牢把握这个财富增值的新起点。

便捷的配套设施，舒适温馨的家装布局，宾至如归的酒店式管理，都成为该公寓独特的亮点

 中央矿业小镇莫兰巴(Moranbah)，在过去的几年里一直得益于全球蓬勃发展的煤炭经济而飞速发展。莫兰巴位于艾萨克地区郡（Isaac Regional Shire）的北部、在麦基（Mackay）西南部大约 200 公里处。这个现代化的城镇，以煤矿业和相关工业为主要产业。 虽然莫兰巴（Moranbah）为现代小城，但依然保有乡村田园的魅力与温暖的亲和力，充满温馨怡人的生活氛围，是个宜居的地区。这里交通也很方便，格里高利高速公路（Gregory Highway）穿过莫兰巴镇，抵达查特斯堡（Charters Towers）和汤斯维尔（Townsville）。

厨房的装修简洁大方。

 投资莫兰巴是一次明智的选择，将来丰厚的投资收益一定不会令您失望。作为昆士兰著名的采煤小镇，莫巴兰也是这个州最年轻的城镇之一，充满活力和朝气。前几年，小镇专为安置矿工家庭而设，人口随之增加，近来镇中心经过改建，面貌焕然一新。莫兰巴不乏用餐、购物及观光的去处，满足各个年龄层需求的生活设施和休闲场所应有尽有，让您体验充满田园格调的安逸生活。

 

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纽约豪宅市场仍将势如破竹 曼哈顿房产无法取代

上周我谈了富豪区，英文叫“billionaire’s row”。这号称是纽约的最昂贵的社区，是中国人最集中的居住区，也是商业客户的首选。

去年曼哈顿的豪华不动产上升了38.3%。新楼盘的价格平均涨幅66.3%。尽管价格上涨惊人，但有诸多理由相信，价格仍将继续上涨。

纽约房产成为“新瑞士银行账户”

纽约周刊的一篇文章讲到：“纽约现在是来自外国富豪的卢布、人民币和美元的首选藏身之地。 ”这篇文章论述了纽约地产为什么会成为瑞士银行账户的替代品。瑞士银行曾经被公认为是私人账户最为隐秘与安全的地方。但是近年来，瑞士银行开始把储户私人信息提供给政府，失去了其“隐秘保证”的优势。据南华早报报道，由于来自美国政府的压力，已经促使瑞士银行把曾经认为是不可侵犯的隐私信息披露给政府。超级富豪们购买纽约公寓作为投资已经成为一个新的趋势。他们之所以喜欢纽约的不动产是因为他们通过公司购买可以保证隐蔽性。

世界超级富豪们的宠儿

纽约是世界上富豪最喜欢置业的城市之一，排名仅次于莫斯科。纽约也是世界上财富值超过一亿八千万人民币富豪的第三大聚集地，还是全球财富流向的第二大目的地。除富豪区外，纽约西南部的高级社区也日趋走强。纽约豪宅相比世界上其他的地产仍具价格魅力。

纽约房价比摩纳哥更具吸引力

摩纳哥是法国以南的地中海小国，面积近有2.2平方公里。人口稠密，但逊于曼哈顿。摩纳哥和纽约一样是全球财富阶层理想的目的地。一名沙特阿拉伯的皇室成员于2010年曾斥资3亿美元（近20亿人民币）买下了摩纳哥的一套面积17500平方英尺（约175平米）的豪华空中别墅。而纽约最贵的房产成交价只有1亿2千5百万美元（约7亿5千万人民币）。据本文图例显示，纽约豪宅的价格只有摩纳哥的三分之一，在全球最昂贵地产城市中排名第八。可以看出，纽约地产是价格洼地。

另外，摩纳哥是免税国度，具有先天的优势。但是在美国投资可以通过诸多的避税技巧免于巨额税负。我之后将在“中国投资者纳税策略”中详细论述。

世界的纽约：小城大市

正如我上面讲到，曼哈顿人口稠密，面积仅86平方公里。曼哈顿是纽约市的一个行政区，也是美国最富裕的郡。因此拥有庞大的高收入阶层，使得这里成为小城大市。这里是纽约失业率最低的地区。纽交所和纳斯达克市场是全球排名前两位的交易所，相当于排名3~12位（包括伦敦股交所、加拿大股交所、中国香港股交所和上海股交所等等）的十个交易所的总和。两大交易所打造和引致了纽约庞大的金融业。许多全球500强企业为纽约带来了高起的就业率，包括时尚、杂志、电视以及电影等很多行业。所以说纽约也许并不是奢华地产的所求，而是高级地产的全球盛宴。可以说，纽约是最受中国投资者欢迎的居住集中地和生意天堂。

新地产项目最适合海外投资者

曼哈顿专业从事海外人事投资的地产律师布鲁斯·科恩说：“海外投资者都愿意购买新建不动产，因为购买新建地产不要求登记个人财务信息。旧不动产有时要求预付大笔款项以保证支付税费。这种政策会被购买比如一套价值2000万美元的寓所的这种投资者所抵触。”因而，旧的不动产要求的个人信息披露和预付款都将继续影响着人们趋于购买新建不动产项目。

这些富有的买家助升了不需要披露信息的新建公寓和独栋别墅的价格。但是独栋别墅仍然处于价格洼地。豪华别墅的价格只是新建豪华公寓价格的1/3至1/2。

纽约新建房产吸引购买的另一个原因是购买期房只需要支付预付款，建设周期通常为2~3年。购买新建房产的预付款只需房产价值的25%。因此投资者可以仅用预付款就锁定了价格。

假如超级富豪对纽约的经济条件和投资热度不减，纽约房产就会持续升温。纽约豪华地产就成为不错的投资升值选择。

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Danica 细说纽约房产市场

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