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香港楼市成交持续低迷，而成交价也拾级而下，楼市弥漫著悲观情绪，美国息口不断上升，无疑是一项重要原因。

美国加息自然离不开通胀，上星期（9月13日）美国公布的最新居民消费价格指数（CPI）为8.3%，两年前的CPI是1.3%，而去年9月也只是5.3%，可见CPI上升的速度惊人，也跟美国联储局的2%通胀目标相距甚远。

从经济学的理论上看，价格由需求与供应两者结合而形成，加息自然增加需求者的负担，有效减低需求令价格向下。但今次通胀上升主因是供应出现问题，加息无助供应增加，对解决CPI上升毫无帮助。

上面讲的是理论，回到现实，翻看CPI占比与升幅俱高的两个项目︰租金及旧车价格。租金自去年大幅上升，笔者在伦敦的一个公寓今年续租时，租金就加了20%。

供应量的减少，不会因利息增加而改善，相反若利息支出大幅增加，商家可再投资的资金也自然减少，对新增供应有害而无益。

旧车价格上升亦有类似原因，因为晶片或其他零件供应不稳定，各大车厂都在减产，笔者在订购电动车时，发现排队轮候时间往往长达一年，而且保时捷透露电动軚盘的零件缺货，只有手动，宝马也说360泊车的镜头也没有货了。由于新车供应短缺，旧车价格在欧美的升幅也是巨大。

如果只是疫情因素，总有一天会过去，之后供应链会逐渐回复正常，但中美角力令地缘政治紧张，保护主义改变了供应链。

最新例子便是美国要求电动车厂将电池生产回流美国，成本自然大大提高。此趋势却似乎越演越烈，看不到回复的日子。

另外一个不利通胀回落的原因，是欧美的罢工浪潮一波又一波。除了传统的劳工阶层，英国的律师、教师、医生等一系列公营雇员也酝酿罢工，而且薪金加幅要求追上通帐，美国铁路工人也决定罢工，结果由总统拜登决定加薪12%才平息。

欧美在大辞职潮的背景下，失业率处于低水平，雇员的谈判筹码强，当工资上升，也会带动CPI上升，「工资价格螺旋」的恶性循环便可能出现。

所以今次楼市的淡静，很难估计会维持多久，唯寄望香港政府快对外通关，为市场带来一些生机。

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最近笔者跟商界朋友讨论时，话题总离不开员工移民潮，尤其是资讯科技的人才，更是重灾区。

以笔者公司为例，IT部门原有5位同事，其中一位去年已经移居英国，另一位打算明年出发，另外一位则被政府的高薪吸引了，转职政府工。读者在各大媒体也会留意到，除资讯科技外，金融财经、医护、教师以及公务员都是移民重灾区。

为了填补空缺，不少公司向外高薪挖角，包括政府。除了薪金水涨船高，增加企业的运作成本以外，新上任的同事其工作能力及经验，往往未符合工作要求，由于空缺多，勉强上任，工作压力也自然大，对同事也不是好事。

这种人才荒，似乎并不是香港独有，在疫情期间欧美国家都出现所谓「大辞职」浪潮。

展望将来，一些厌恶性工作将更难找到新血加入，怪不得餐厅长期缺乏「洗碗」，地盘工作虽然薪金优厚，但也是长期倚赖输入劳工。由于请人实在太难，这类工作也渐渐由机械人及自动化所取代。

至于地产代理，也利用VR去睇楼，水平日渐提高，这也节省了代理及客户的时间。但代理另外一项重要工作，就是配对买家与业主，为了有效完成这个工作，不同代理会不停致电业主，查询单位的情况外，也不断试探业主的去货心态、价钱是否坚定、是否可以降价等等。

对于买家，不同代理也不断提供楼盘，甚至是重复的楼盘，也令买家感到烦扰，拒绝的比例很大，代理的成功率也不高，其实这些也是厌恶性工作，年青一代对此的兴趣自然也不高。所以代理利用人海战术的效率也变得越来越低，难怪最近楼市转淡各大公司都录得大额亏蚀。

所以未来代理的模式也会进入新时代，利用AI人工智能，可以更准确配对买卖双方，当然背后需要很多准确原始资料（Data）。

如何收集、如何分析当然是关键要素，由于现代社会人人都用手机，有效收集数据已经变得更有可能。但要有成效也绝不轻易，管理层需要有高远的视野及坚定的决心，才能排除过程中的困难，而公司也要作出长期的投资才见成效。

地产代理的工作，不会完全由人工智能取代，但若能有效运用科技，将会令代理工作更上一层楼，成效与收益也自然理想得多。

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自从内地政府推出「三条红线」，发展商资金紧绌，烂尾楼的出现自然并不是甚么新鲜事。上月笔者也曾撰文谈及此问题，但涉及的城市大多数在湖南、湖北、江西等等中西部城市，而本月初还有KOL在YouTube频道讲大湾区并没有栏尾楼的出现。

言犹在耳上周一班香港苦主向特首求助，他们是在2017年购入了一个位于横琴口岸上盖的楼盘。

笔者还记得当年开盘非常震撼，由于物业位置优越，紧贴横琴口岸及结合交通枢纽，加上外型设计时尚，即使呎价高达港币6000元以上，销售成绩也非常理想。

在电视上看到影片，也见到外墙已经大致完成，确实是一个标志性项目，对其要烂尾收场，笔者也感到震惊及可惜。

以往在港人最热衷置业的珠海及中山，间中也有小型烂尾个案，但大都是小型开发商或商舖㓥场。

物业去货难，开发商多数利用高回报包租等手段，吸引经验少的投资者上钓，真真正正的烂尾楼事件，已经是很久之前的历史了。

其中最重要的改变是开发商要预售楼花，必须获得「五证二书」等不同部门批文，证明已具备开工的条件，而且出售楼花获得的款项，必须存入指定户口受到监管，确保发展商不能胡乱挪用楼款于其他用途。

今次这大型项目，根据报导有齐相关文件，而且销售成绩非常理想，理论上应该没有资金断裂的问题。

除了烂尾，货不对办也是另一个需要关注的问题，这个项目的用途是商业用途，产权也只有40年，跟一般70年产权的住宅有显著分别。

但开发商却包装成为「公寓」，可以商住两用，并以4米9的特高楼底作卖点，可以建复式设计，结果珠海政府其后否定这种做法，发展商固然未能实现4米9楼底的承诺。

据一些苦主诉说，连供应水及天然气的管道也没有建好，换句话说只能作商业用途，之前承诺的「商住」用途也泡汤了。

其实，这种货不对办在珠海并不是单一事件，在2021年珠海保税区也有些项目发生类似纠纷，开发商职员及代理中介在美轮美奂的示范单位内所承诺的，跟收楼时完全不一样。

根据笔者跟内地人士了解，在横琴置业也有些国企发展商出现类似问题，但处理得宜，肯对买家作出赔偿，事情没有闹大。由此可见，这种事情在当地并不罕见。

无论楼盘烂尾或货不对办，开发商固然是有不可推卸的责任，但作为监管机构，也是需要负上一定责任。

在大湾区置业，对融入大湾区有莫大的帮助，但置业是重大投资，信心是重要基础，令苦主得到合理的赔偿及适当的协助，将有助重建买家的信心，希望政府能介入协调，令事情得到完满解决。

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上周在网络上分享了一篇文章，讲及Nokia CEO在2013年被微软（Microsoft）公布收购的新闻发布会上的最后一句说话︰「我们没有做错任何事，但不知何故，我们输了！」

对于一些年轻读者，可能不太熟识Nokia这个品牌，其实Nokia曾经是手机的一哥。1982年他们推出全世界第一款安装在汽车里的车载移动电话，1987年又开发全世界第一台手持式行动电话。

90年代是Nokia的辉煌时代，手机里加上许多功能，包括简讯、电子邮件、传真等等，至1987年Nokia 6110更是世界上首款内建游戏的行动电话，经典游戏「贪食蛇」更是风靡全球。

当今手机的多媒体功能，照相、听音乐、上网等，Nokia比苹果更早引入成为手机功能。2007年苹果推出第一代iPhone时，Nokia手机的市场占有率已达41%，远远抛离苹果手机。

随著苹果在用户介面及外观设计上，令用家有更好的体验，加上其自行研发的作业系统iOS，比Nokia运行的Symbian系统更流畅，网络更快速，Nokia开始走下坡，之后再加上Google结合Android系统，令Nokia的市占率进一步下滑。

虽然Nokia被微软收购后改行Window系统，但为时已晚，无法扭转败局，2016年微软只以3.5亿美元卖出Nokia。

曾经是一家非常成功的企业，但管理层对世界的变化反应太慢，只求没有做错事，便以为可以维持霸主地位，结果连生存也成为问题。

其实，笔者也见过不少上车一族，他们有居住需求，每月向业主支付租金，有能力供楼，但在旺市时觉得楼价升太快不要追价，在市淡时又害怕楼价再跌不敢入市，心底里就是害怕做错决定。

套用市场一句名言「买有风险，不买也有风险」，如果大家要做对的事，首先不要怕做错的决定，任何决定都有风险，问题是对风险的了解有多少，自己能否承担而已。

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