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新租賃法出台

葡萄牙是歐洲自有住房率最高的國家之一，部分原因是政府慷慨地向國民發放抵押貸款補貼，將本國的自有住房率從1981年的52%推高到了2013年的74%，去年這一數字增至75%。

與此同時，私人租賃市場已經從1981年占住宅總量的39%萎縮到目前的20%左右。社會租賃行業規模較小，約占總住房存量的3%，或總租賃存量的16%。

私人租賃市場之所以萎縮，是由於國家出台了新的租賃法，該租賃法對租戶繳納的租金進行了嚴格管控，並保護他們免受驅逐。因此，年輕人通常要麼住在家裡，要麼支付過高的房租，或者買一套公寓。這使得對租賃住房的大量需求被抑制。

2012年8月14日通過的第31/2012號法律改善了上述情況，賦予了房東更多權利。這項新措施是該國與國際貨幣基金組織、歐洲央行和歐盟委員會達成協議從而獲得780億歐元救助的條件之一。

法律從以下方面進行了修改：

• 新的立法允許租賃雙方就任何租賃期限達成一致，而不是之前的最少5年。如果合同中沒有規定期限，則租賃期設定為兩年，可以自動續約。
• 現在設立了一個調整租金的流程：（1）房東向租戶提出新的租金標准；（2）承租人接受或提出反駁建議；（3）如果沒有達成一致，協議可以終止，房東支付五年的租金作為補償。有經濟困難的租戶可獲得豁免，他們租房可按過渡制度執行，需繳納的租金在五年內小幅上漲。法律還規定了一項特殊的過渡制度，適用於65歲以上或有60%殘疾的租戶。
• 與舊法律一樣，如果租戶死亡，租約將轉讓給其配偶、普通法配偶或親屬，但不同的是，現在新的租賃期限只有兩年。租戶的受益人不允許在同一個城市持有購買或租賃的財產。在裡斯本和波爾圖，在鄰近城市持有上述房產也不被允許。

新法還賦予了房東更多終止租賃協議的能力：

• 如果租戶連續兩個月未能支付租金，並且在第三個月月底仍未支付到期租金，房東有權終止合同。
• 如果租戶一年內累計四次未能按時付款（或逾期超過八天），房東可以終止合同。
• 房東可以在提前至少兩年通知租戶其打算終止合同的情況下終止合同。
• 如果房東希望拆除該物業或開展施工，也可以終止租約。

該法旨在更新舊合同額關租金的規定，並修訂第6/2006號法律或《新城市租賃法》（新NRAU城市租賃制度），以期解決舊租賃問題。

新的立法中還加入一項新程序，即對於沒有在法院或合同規定的日期搬出去的房客，可予以驅逐的特別程序。它還設立了國家租賃辦公室（BalcãoNacional de Arrendamento），房東可以向該辦公室提出申請，以通知租戶騰出房產。

房東們對這部新法律期待以久。根據裡斯本業主協會主席路易斯·梅內澤斯萊托（Luis Menezes Leitao）的說法，外國人認為舊法律不合理，他還說裡斯本中部的一些人每月支付5歐元的極低房租。

《住房權利法》獲得通過

2019年7月，議會通過了《基本住房法》，為住房被視為公民權利奠定了法律基礎，從現在起，政府要負責確保所有公民有適足的住房。

為了緩解房價飆升的影響並消除無家可歸現像，新法律強制各市議會將公共建築和存量住房改造為經濟適用房，並且禁止在政府為租戶找到附近的替代住房前驅逐租戶。

根據上述法律，有史以來該國首項國家住房政策將於2020年3月提交議會。

來源：葡萄牙國家統計局，《全球房產指南》
責編：Zoe Chan

葡萄牙的房貸利率低得驚人。

經歷了從2012年至2015年的持續下降之後，該國的住房貸款利率在過去四年幾乎沒有變化。2019年11月，住房貸款平均利率為1.05%，略低於去年同期的1.11%。

按到期日（截至2019年11月）：

• 1年以內（含1年）：2.51%，低於去年同期的2.92%
• 1至5年（含5年）：2.51%，低於去年同期的2.68%
• 5年以上：1.05%，略低於一年前的1.11%

利率

——歐洲央行貼現率；——按揭利率；——1年以內到期；——1-5年內到期；——5年以上到期
數據來源：歐洲中央銀行，太平洋彙率服務，《全球房產指南》

抵押貸款利率如此之低的一部分原因在於歐洲中央銀行（ECB）最近的降息政策，從2011年10月的1.5%降至2014年9月的0.05%，接著降至2016年3月的0.00%。

根據 歐洲抵押貸款聯合會（EMF）的數據，葡萄牙抵押貸款市場對利率變化極其敏感，因為2018年發放的新增抵押貸款中，約有65%采用的是可變利率或1年以內的初始固定利率。

不斷萎縮的抵押貸款市場

盡管貸款利率極低，但2019年11月未償還住房貸款存量比去年同期下降0.1%，至944.1億歐元（1,053.7億美元），占國內生產總值的44.8%。

未償還住房貸款余額

——未償還住房貸款，百萬歐元（左邊刻度） ；——占GDP百分比（右邊刻度）
數據來源：歐洲中央銀行，《全球房產指南》

來源：葡萄牙國家統計局，《全球房產指南》
責編：Zoe Chan

里斯本的租金收益率十分可觀。

根據《全球房地產指南》研究，里斯本的公寓租金收益率不錯，仍保持在4.5%至6.7%之間。在此提醒，租金收益是指在出租房產時，您作為房東所能獲得的總回報百分比。越小的公寓往往收益回報越高。里斯本一套50平方米的公寓租金收益率約為6.32%，而一套250平方米的公寓其租金收益率只有4.5%。里斯本的別墅租金收益率也不錯，從5.45%到6.05%不等，規律在於，別墅面積越大，收益率越低。

在阿爾加維（Algave），公寓的總租金收益率為居中水平，從3.5%到3.8%不等。阿爾加維別墅的租金收益率較低，在約2.84%至3.04%之間。

在里斯本，公寓租金從每平方米12歐元到16歐元不等。因此，一套120平方米的公寓月租金約為1,578歐元。里斯本的別墅租金為每平方米9到11歐元不等。一套450平方米的別墅月租金約為4,185歐元。

阿爾加維的公寓租金較低，從每平方米4歐元到6歐元不等。所以一套120平方米的公寓月租金收入大約為620歐元。阿爾加維的別墅租金約為每平方6到10歐元不等。因此一套300平方米的別墅月租金收入約為2,356歐元。

就房價租金比而言，《全球財產指南研究》指出，里斯本的房產價值很高。

來源：全球房產指南
責編：Zoe Chan

2017年出台的新財富稅對葡萄牙豪宅市場的影響微乎其微。

這一新稅種的正式名稱為“額外市政房產稅（AIMI）”，是一項年度稅，由Valor Patrimonial Tributario（VPT）對高價物業收取，不管業主居住在哪裡。如果財產（或財產份額）價值超過60萬歐元，則物業所有人須承擔責任。

稅率如下：

• 面向公司/企業持有的房產征收0.4%
• 面向100萬歐元以下的個人房產或非管理房產征收0.7%
• 面向持有價值超過100萬歐元的房產征收1.0%

60萬歐元的限額適用於所有個人和財產，但納稅事項不符合規定的除外。已婚夫婦和民事伴侶適用於120萬歐元的共同限額。用於旅游或商業、農業或工業目的的房產不包括在內。

然而，葡萄牙的所有房產仍需繳納0.3%至0.8%的葡萄牙市政稅（IMI），相當於英國的市政稅。

先前對價值超過100萬歐元的住宅地產征收的印花稅已經取消。

來源：全球房產指南
責編：Zoe Chan