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澳洲房價低迷擴散創全球金融危機以來最大年降幅

研究機構CoreLogic的月度住房指數顯示，澳洲房地產市場低迷繼續蔓延，去年全年的房價下跌已經是全球金融危機以來最嚴重的下跌。

4月份全國房價下跌0.5％，令過去12個月的房價跌幅達到7.2％。這是自2009年2月全球金融危機蔓延至澳大利亞經濟以來最嚴重的年度跌幅。

大多數經濟學家預測澳大利亞儲備銀行接下來會降息，CoreLogic的研究主管Tim Lawless表示降息可能會阻止房地產價格下跌。

“任何對債務成本的削減都將對市場產生積極影響，” Lawless先生說。

“我們已經看到有跡像顯示下跌速度正在緩和，而且可能有助於進一步減緩下跌。它也可能延緩我們在布裡斯本和阿德萊德等負擔性較強的市場中看到的一些非常溫和或輕微的下跌，並開始支持像珀斯和達爾文這樣經歷過低迷的市場的某種程度的復蘇。

4月份悉尼和墨爾本的房價下跌分別放緩至0.7％和0.6％，較12月份跌幅改善了約為1％。

堪培拉是唯一一個房價仍在增長的州府城市，本月經歷了0.4％的增長。

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布裡斯班和阿德萊德此前有彈性的房地產市場上個月繼續下跌。布裡斯班4月份下跌0.4％，年度跌幅為1.9％。另一方面，阿德萊德房價的年度變化為正值0.3％，但本月下跌0.1％。

令人驚訝的是，霍巴特市場本月下跌0.9％。塔斯馬尼亞首府城市的房價目前處於高峰期，過去12個月的價格上漲了3.8％。

“霍巴特進入房價下跌名單略有不同，因為這是一個如此突出的增長市場。這可能確實表明在霍巴特強勁的增值軌跡中出現了一些裂縫，”Lawless先生說。

“本月下跌近1％是可觀的，但我們可能需要再觀察幾個月的這種模式，然後才能明確地說市場正處於高峰期。”

十大表現最佳的州府區域中有四個在過去12個月出現年度下降。與霍巴特一樣，堪培拉的年度價格增長最為顯著。

另一方面，市場較弱端的大部分區域分別位於悉尼和墨爾本。

相較大都市中心，偏遠地區市場的表現相當不錯，墨爾本和霍巴特周圍的衛星區域脫穎而出。塔斯馬尼亞東南部地區名列榜首，年度價格上漲8.6％，其次是該州的西部和西北部，增長率為7.1％。維多利亞州的Ballarat，Latrobe-Gippsland和Shepparton也表現良好，均受益於相對可負擔和州際移民增加。

維多利亞州Ballarat的3臥2衛美麗住宅，在Lake Gardens如此絕佳的位置，具有高端功能和低維護成本地塊，這是年輕的專業家庭或退休人士的理想家園。房價約¥300萬。
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但悉尼附近的衛星城市Newcastle和Illawarra的房價在過去12個月中分別下跌了8.6％和9.9％。最大的偏遠地區價格下跌繼續發生在昆士蘭州和南澳州的內陸地區。

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來源：澳大利亞人報
責編：Zoe Chan

海外投資者趨之若鶩澳洲農地交易再攀新高

高力國際的新數據顯示，持續的嚴重干旱和政府設定的外國買家新規，未能抑制去年對澳洲優質農業資產的需求，2018年澳洲農場交易價值飆升22％至33.4億澳元。

高力國際農業綜合企業研究和預測報告追蹤了價值500萬澳元以上的農場銷售數量。據統計，2018年共發生254筆500萬澳元以上的交易，如果2018年的三筆大交易按計劃在年內交割（這些交易實際於2019年初交割），去年的交易就超過了上一個高峰期2016年。2016年澳洲農場交易為242筆，金額為34.5億澳元。

在維州，2018年農場銷售額幾乎翻了一番，交易金額達10億澳元。大型交易包括7000多萬澳元的綿羊養殖場Telopea Downs等。昆州的農場銷售額飆升60％，也達到10億澳元。2018年新州農場交易下滑了26％，交易額8億多澳元。

高力國際農業綜合企業負責人羅頓·布裡格斯說，展望未來，盡管氣候挑戰會影響現金流和現金儲備，但在公認的地區農業資產價值將保持穩定。

高力國際的報告中發布了最新的澳大利亞農地指數。豐厚的回報率或可解釋投資者對澳洲農業資產的青睞有加。澳洲企業農場的回報率為13.84％，遠高於美國的6.74％，並且表現優於大多數其他資產類別，包括直接房地產投資（10.3％），澳洲股票（-2.8％）和澳洲房地產投資信托（2.7％）。

去年2月澳洲政府出台了新規，要求所有估值1500萬澳元以上的農場必須公開掛牌至少30天，以便讓當地買家有機會對這些資產進行投標，從而防止這些資產直接以場外銷售的方式出售給外國買家。根據最新的高力國際數據，這一新規並未影響交易的活躍度。

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來源：澳華財經在線
責編：Zoe Chan

華人買家的“風水執念”催生新商機

作者：張欽

為了爭取到更多華人金主，海外房產公司一直在各出奇招，其中不乏入鄉隨俗派，比如，為買家們提供風水分析服務。而這一執念持續激發著新商機的誕生：看風水從“在地考察”已經升級到“算法生成風水報告”。

華人買家對風水的“執念”對市場來說已經不是新事物。早在2015年，美國一家房地產咨詢機構就曾調查過這一特殊現像，他們發現，86%的美籍華人買家在購房前會先看風水，79%表示他們願意花更多錢購買風水好的住宅。

房產從業者們也牢記這一文化偏好，提供不同價位的風水服務。美國房產咨詢公司HomeAdvisor的官網顯示，買家若想找一名風水大師看房，參考價大概是492美元到905美元之間，全美均價為699美元。房產越高端，對應的風水服務收費也相應拔高。

現在，科技圈也盯上該領域，澳洲一家科技公司Archistar就是其中一員。這家初創企業研發了一款風水算法，經由現代二進位IT語言還原傳統風水的智慧。該算法基於數百條中國古書中總結的原則，可對每個房產戶型圖量身定制風水報告。

“算法生成風水報告”的優勢是能減少買家看房時間和花費，與線下預約風水大師相比，性價比更高。特別是對海外買家而言，他們足不出戶，只要上傳戶型圖，支付小額費用，就能生成風水測評報告。

風水報告能告訴你哪些？

給出住宅平面圖的九宮格、相位及適合哪些家庭成員（見下圖左上方）；
該住宅在風水上的優缺點（見下圖左下方）；
該住宅室內設計和裝修及入住建議（見下圖左下方）；
關鍵風水設計原則（見下圖右側）

Archistar利用該算法對澳大利亞的“白宮”——澳洲總理官邸（The Lodge）進行了風水分析。分析結果顯示，這座建於1927年的住宅風水很好：官邸的樓層沒有調整過，有利於形成積極能量場；從總理府的入口也看不到廁所、浴室、廚房和臥室等房間；從衛生間出來的髒水氣不會進入廚房，廚房的煙火氣也不會進入臥室，這些都是有利於運勢的布局。

Archistar告訴界面新聞，這只是一則案例，他們計劃將該風水算法的目標消費者定位在中國買家身上。雖然服務上線不久，還無法生成具體的用戶畫像，但可知的是用戶來自於各個年齡段。Archistar已與房產線上平台居外網Juwai.com合作，後者為中國買家提供海外房源信息。

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盡管Archistar的理念新穎，但僅將目光聚焦在中國買家則可能會限制發展，畢竟對風水有執念的群體不僅僅是華人。在谷歌中搜索風水測評，能夠看到各國風水研究者對風水的解讀。1994年，美國總統唐納德·特朗普（Donald Trump）是首批因應用風水規則而備受關注的西方開發商之一。特朗普在建設曼哈頓中央公園西大道1號的新特朗普國際酒店和特朗普大廈時，曾咨詢過一名風水大師，對方建議特朗普在大樓前安裝了金屬球，以轉移負能量。

美國加州爾灣5臥5衛房產，風水極佳，樓層布局受歡迎——這個經過全部升級的美麗住宅位於烏節山格羅夫斯的專屬區內，擁有兩個寬敞主套間，樓上還有閣樓。寬敞通風，非常宜居，盡顯奢華。
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另外，除了風水，其他中國傳統“執念”也在影響華人海外買房，比如數字是否吉利。在曼哈頓的唐人街，中心街139號大樓八樓的辦公室售價比其他樓層多出10萬美元；而位於皇後區法拉盛市中心的辦公樓Queens Crossing裡，亞洲公司幾乎承包整片區域，唯獨四樓被忽視了。

風水及其他執念是否是科學，仍存在諸多爭議。但從“存在即合理”的角度，商家抓住買家“寧可信其有，不可信其無”的心理，創造不少商機，激發買家們更深層的心理需求。最後，只能用《紐約時報》開年的一則 “大師”預測作為注腳：2019年，如果您的前門位於住宅的西、西北或者東南方向，今年應避免摔門。

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來源：華爾街見聞
責編：Zoe Chan

留學生注意！加拿大安省最受歡迎的雇主擔保移民叫停

加拿大安大略省政府4月26日發布2019年安省移民提名項目（OINP）的最新通知，從4月26日起，暫停接收安省移民提名項目下兩個類別的申請，分別是：

雇主擔保：國際學生類
雇主擔保：外國勞工類

通知稱，這兩類移民申請人在2019年顯著增加，由於聯邦政府分配給安省的提名名額有限，為此有必要暫停接收新的申請。

什麼是“安省移民提名項目OINP”？

安省移民提名項目允許外國勞工、國際學生和其他擁有合適技術、經驗和教育背影的人士，通過申請安省提名，成為安省的永久居民。

該項目由安省政府與聯邦政府合作，通過聯邦移民難民公民部來操作，是為了幫助安省滿足其勞動力市場和經濟發展的需要。

具體而言，OINP分三大類：

雇主擔保（Employer job offer）
人力資本（Human capital）
商業（Business）

其中，雇主擔保類別下又細分為三類：

外國勞工（Foreign Worker Stream）
國際學生（International Student Stream）
緊缺技術（In-Demand Skills Stream）

人力資本類別下又細分為兩類：

國際碩士或博士（International graduates）
安省快速准入（Ontario’s Express Entry）

商業類別下又細分為：公司類（Corporate Stream）和企業家（Enterpreneur Stream）兩類。

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4月19日，安省公布了OINP項目下，商業類別中企業家（Enterpreneur Stream）移民的投資門檻大幅放寬，申請人最低投資額從目前的50萬元，降至20萬元，在大多倫多地區內的申請人最低投資額從目前的100萬元降低至60萬元。

同時雇主擔保類別下，緊缺技術新增了一些符合資格的職業，但是取消了商業類別中公司移民的通道。

這些改變需要經過45天的公眾咨詢期，於2019年5月30日正式生效。

在4月26日的最新通知中，移民廳表示，暫停接收雇主擔保類別下，外國勞工和國際學生的移民提名申請，主要是因為名額有限，而申請人大幅增加。OINP將繼續關注所有類別的申請情況，以便決定被暫停的兩個類別在2019年晚些時間重新開放。

總而言之，希望通過雇主擔保移民的申請人，現在只剩下緊缺技術這一類別可以申請，如果是通過外國勞工和國際學生類申請，移民廳暫時不再接收了。

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來源：中國僑網
責編：Zoe Chan

珀斯摩爾河南區地產開發項目正式上市！｜居外精選

珀斯（Perth）是西澳洲的首府，您能夠在此盡享海灘生活，並在天然的原始林地中放松身心，品嘗世界頂級的當地葡萄酒，並在距離該市僅30分鐘的地方觀賞海洋落日。這也是一座陽光最充足的首府，平均每年有3000個小時的日照，擁有19個美麗干淨、人煙稀少的包括標志性的科特斯洛（Cottesloe）海灘和斯卡布羅衝浪熱點景區。

從海外、各州首府和許多地區出發飛往珀斯的定期航班，降落在距中央商務區僅20分鐘路程的機場。如果您想乘坐更刺激的交通工具到達那裡，何不試試搭乘傳說中的印度洋-太平洋號列車（Indian Pacific），穿越納拉伯平原史詩般的公路，或者夏季乘坐海岸游輪？

充足的陽光，清澈的綠松石般的大海和澳大利亞最白的海灘一年四季都可以在西澳遼闊的海岸線上看到——這裡有總共12500公裡的大陸海岸線，還有許多島嶼和群島。在西澳大利亞州，無論你走到哪裡，都有迷人的海灘。

摩爾河南區目前是澳大利亞市場中最大的沿海開發項目，目前國際營銷活動已正式啟動。

摩爾河南區是澳大利亞目前出售的最大海濱總體規劃和審批開發項目。摩爾河南區是摩爾河私人有限公司名下的產業，至今已有50多年的歷史。目前完成的有規劃和服務批准，以便從事進一步的詳細開發設計。摩爾河南區項目是一個世界級產業，距離珀斯中心商務區（CBD）僅一小時的車程。它也是澳大利亞令人嘆為觀止的原生態海岸線開發之一，通過整體規劃可以實現具有裡程意義的開發項目，打造田園般的濱海社區生活。

仲量聯行（JLL）的資料陳述表明，摩爾河南區地產西澳州有史以來最大的濱海開發項目之一，它也是一個難得的地產開發項目，現獲審批的是占地約457公頃的地段，可以用來開發包括住宅、零售、混合商業、旅游、社區和公共娛樂在內的各項設施。

仲量聯行的Flynn先生說：“該地產位置獨特，有著美麗動人的大約5.7公裡的原生態海岸線和約1.9公裡的摩爾河河畔風光。目前的框架規劃中包括了大量公共空間和沿岸保護區，可以充分利用這些得天獨厚的自然特色。”

西澳州的城市人口的快速增長，刺激了對珀斯住房和主要基礎設施項目的強烈需求，也引發了西北都近郊區域的進一步發展。JLL西澳市場調研經理Ronak Bhimjiani先生表示，受強勁的對資源行業的投資以及出口方面的發展，西澳州經濟將給民用社區住宅市場帶來巨大的收益。

“經濟狀況支撐了西澳的招商引資與發展，”Bhimjiani先生表示。“西澳州的就業和工資待遇也顯示出復蘇的跡像，很大的原因是需要吸引熟練移民重返西澳州，特別是在采礦業。其他明顯的跡像可以從人口增長數據中看到，一同表明經濟正在復蘇。“從2019年西澳房地產市場的情況來看，很明顯，隨著潛在買家開始對未來經濟狀況充滿信心，市場活動開始緩慢回升。

摩爾河南區開發將受益於政府對西澳州北部走廊的開發計劃，這裡有本州目前最大的公路和鐵路基礎設施擴建項目。這些擴建項目計劃於2019年底開工。

目前主要數據顯示：

預計在2050年前，珀斯人口將從200萬增加到350萬
西北外圍都市區域的人口預計在2050年前可達到74萬
持續開發的基礎設施，包括投資$5.2億澳元的揚切普（Yanchep）鐵路延伸，$2.15億澳元的米切爾（Mitchell）高速公路直至阿利基莫斯（Alikimos）
該地產將受益於珀斯北部走廊地段鐵路和公路交通基建的持續建設。最近已完工和營建中的主要基礎設施有：伯恩斯海灘（Burns Beach）路到米切爾高速公路和延伸至揚切普的鐵路線。

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摩爾河項目簡介（錄影）

摩爾河項目360度視頻

注：本文屬於商業贊助內容，素材由居外網簽約代理Gloria Zhang提供

責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

柬埔寨西哈努克港買房要當心的陷阱

近兩年來，柬埔寨經濟發展勢頭迅猛，早在2016年7月1日，世界銀行就宣布，柬埔寨正式脫離最不發達國家（LDC），與印度、越南、菲律賓等51個國家一道居於中等偏下收入國家，自2011年以來，GDP增速不曾低於6.9%，放眼亞洲，其增速連年保持前三。因其基礎薄弱，人均GDP達到1429美元，在東南亞與老撾、緬甸處於墊底的集團。

由於中柬兩國傳統友誼以及柬埔寨政局一向穩定，吸引了越來越多中國買家的興趣。說起柬埔寨，基本上就是金邊、西港、暹粒三大旅遊城市。柬埔寨西哈努克港買房有哪些要當心的陷阱呢？

在柬埔寨外國人不可擁有土地所有權，外國人買房享有的是50年+50年的租借期。

作為新興市場，開發商/中介傭金相對較高，辨別靠譜開發商很重要。

西哈努克港產業單一，主要支撐就是博彩業。旅遊業也沒有發展起來，根據近年數據甚至因為中國遊客過度湧入擠走原本的歐美日韓泰國遊客。

目前地價被炒得較高，房價以建築面積計算，單價已經2000-3000美元/平米起了。

目前在售的項目施工進展緩慢，有一些本來許諾今年底交房的項目，房子主體都沒見到（據推測建築師/施工勞動力不足），項目爛尾的風險大，何時交房須得到保證。

租金也被炒的非常高，租賃的需求大部分都是博彩公司租來做員工宿舍。項目都有包租，收益7%甚至以上，但可見的市場住房需求看不到（本地人承擔不起）。但鄰近博彩業、中國餐飲業等相關的地段，以中國遊客、商人、勞工為住戶的地段，是目前主要的高端出租市場。

買了可能租不出去，包租承諾須得到保證（以避免假包租），本地需求少，都是投機客，後期轉手是較大問題。

中國人除了過去從事博彩業，還有一些過去做餐飲，類似於沙縣小吃，正新雞排這類的低端餐飲。

悉尼vs加州洛杉磯哪裏更宜居？

澳洲與加利福尼亞州；一個擁有約2500萬人口的經濟體，民主，寬容，擁抱移民，社會和諧，政治穩定，經濟上成功; 有一流的海灘，以葡萄酒聞名。這聽起來像30年前的加利福尼亞，今天是澳大利亞，最大的兩個城市，悉尼與洛杉磯也都是華人移居的主要目的地。究竟哪個更宜居？

居外專訪從事地產行業10年資深人士

Q：你在悉尼多久啦？加州（洛杉磯）呢？

A：悉尼 – 5年

加州 – 2年

Q：相比於加州，悉尼更宜居麽（氣候、生活成本、飲食、交通、福利等）？

A：看個人對生活的追求，悉尼氣候、交通和福利更好，但是工作機會、創業機會較少。

生活成本、飲食兩者基本一致。

Q：同樣是華人聚居，加州與悉尼華人的就業領域/機會有何異同？

A：相對於新移民國家澳大利亞而言，美國社會和職場更適應外來人口，華人在加州就業和升職空間相較於悉尼更好。

Q：如果再給你一次機會，會選擇去哪裏？

A：依然是移民澳大利亞，工作在美國。

Q：如果考慮養老或者父母養老你會選擇悉尼或是？

A：澳大利亞或者新西蘭，再或者國內。

Q：如果考慮孩子教育與成長你會選擇？

A：主要是看承受能力，澳大利亞和美國的公立教育都相對普通，能培養一般人才，真正想要精英教育還是需要考慮私校。