中国投资者 – Page 24

投資澳洲房産有三類産權可不要搞錯了！

澳大利亞州承認土地私有制，大部分地區都認可業主對于物業永久的擁有權。目前澳大利亞住宅大致分爲托倫斯所有權(Torrens Title)，分契式所有權（Strata Title），社區所有權（Community Title）以及公司所有權（Company Title）。那麽這些所有權有何不同呢？

托倫斯所有權(Torrens Title)

托倫斯所有權系統在1858年由南澳殖民總理羅伯特∙托倫斯引入南澳的，幷在1863年1月1日引入新南威爾士州。該系統通過對房屋所有權的登記進行轉讓過戶的交易，簡化了土地交易的程序以及對于所有權的認證。托倫斯所有權證書簡單可靠（即通常所說的“房産證”），證書上僅僅包括業主姓名，土地物業抵押的情况，及某些特別的說明。此類型物業簡單通俗來說，就是一整塊地分割好、獨立的地皮，目前市面上大部分街道上的獨立房屋(House)都屬于托倫斯所有權，也就是說，土地是屬所有人的。

購買托倫斯所有權的土地後，業主需要自己負責土地和房屋的維修和管理工作。業主也可以向當地政府申請對于房屋進行推倒重建或是加建。買家在購買托倫斯所有權的物業時，應當確認前房主是否有違建設施。因爲一旦物業轉讓至買家名下，違建設施的風險就全部轉移至買家。一旦被當地政府發現，買家就要承擔罰款、推倒違建築等政府命令。相應的，如果買家有意購地後進行重建或加建，則在購買物業前應當充分瞭解當地政府對于房屋建設的限制和要求（例如房屋的高度限制、用料限制、面積限制等），以免得不償失。

分契式所有權（Strata Title）

分契式所有權是另外一種物業所有權的形式，比較常見的爲公寓房或連體別墅等。業主對土地幷無所有權，相反只是購買了土地上一個以水平和垂直劃分的有限空間幷獲得該空間房産的所有權。由于一塊土地可以分成2至上百個分契空間，幷産生許多公用設施（如外墻、過道、電梯等），需要所有業主共同維護。一般會交給專業的分契管理物業公司打理，業主每季度繳納相應的物業管理費。

除了政府頒布的法律法規外，每個物業大樓的業主團體對于分契管理也都會有不同的規定，對于業主來說，限制相應也較大。由于大樓結構屬業主團體，因此分契式物業的業主不可隨意對自己的房屋進行改造或裝修。一旦被發現未經允許，業主擅自對房屋結構進行改動，將會面臨嚴重的後果（例如罰款、恢復原樣或是訴訟等）。但相應的，分契管理物業公司會負責大樓日常的清潔及維護，爲業主省去不少煩惱。

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別墅房産增值妙招－改建閣樓房屋增值高達百分之二十

中國買家赴海外購買房産時，最情有獨鍾的就是別墅。別墅的多樣性——豪華、鄉村田園、古典以及其寬大的面積和獨立的花園，都滿足了中國投資者腦海中對理想家園的所有要求。然而，在出租獲利前不對自己心愛的別墅稍作修飾的話，最終的效果可能幷不盡如人意。

根據我個人多年在英國房産業內的經驗，給別墅改建一個閣樓可增值20%。

爲別墅搭建閣樓可增值20%

據英國地産界的一項最新調查結果顯示：僅通過閣樓改建就能爲業主的房産增值。把位于房屋頂層，通常被人們忽略或僅用來放置雜物的閣樓改建成一個獨立的房間，就可能爲投資者的房子帶來約3萬7千英鎊的增值空間。

全英房屋抵押貸款協會(Nationwide Building Society，泛邦建房合作社)的一項研究結果顯示，改建閣樓的房主在改建後就可能爲自己的房産增值達3萬7千英鎊，而僅僅增加一個額外的臥室就可以使房産增值約2萬鎊。

以全英房屋抵押貸款協會Nationwide Building Society的2014年第一季度房屋價格指數的平均房價17.8萬英鎊爲例，增加一個額外的衛生間就能使房屋增值8千9百英鎊。房屋總面積增加10%也能達到同樣的增值效果。

Minnie 專欄全集：

Minnie談英國倫敦房産投資

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紐約的公寓和他們的繳稅方式

紐約是一個國際化的大都市，許多人對這座城市充滿著嚮往，從而，紐約就成為了全球人的一個夢。留學生把這裡作為進入世界頂級大學的驛站；投資者把這裡視為「淘金地」。多年來，很多來紐約投資房產的中國投資者人數逐漸增多，不過我發現，國內投資者對於紐約公寓的類型並不瞭解。在這期專欄中，我想為投資者介紹一下紐約公寓。

紐約的公寓分為2種，一種叫co-op（股份合作公寓）,一種叫condo（就是平常的產權公寓）。

紐約公寓-股份合作公寓

Coop（股份合作公寓）是由一個股份公司擁有的公寓，一棟樓就是一個公寓。業主買的不是某個產權，他們實際上擁有的是這個公司的股份，並且擁有這個公司給予的長期「租賃使用權」。

購買co-op的股東根據其股份的多少支付公寓的房地產稅，物業費來維持持有成本。股東擁有的公寓大小和樓層由股份的數額來決定。公寓購買者需通過co-op董事會審批，背景，工作，學歷，報稅，財產等（一般情況下，外國人的購買申請被通過的機率不高）。大部分co-op要求股份持有人把co-op作為他們的主要居所，有些不允許出租，但是大部分也允許1~2年轉租，但是承租人必須要通過董事會批准。大部分上東區的第五大道和公園達到的傳統富人區都是co-op。

condo

Condo（產權公寓）購買的是特定公寓單位的獨立產權，和一般商品房一樣。業主需要承擔公寓每年的房產稅(real estate tax)以及物業管理稅(common Charge)。購買者需要向管理委員會提交申請，並且提供財務狀況。一般這個申請時間比co-op要短很多，並且允許外國人買。可以隨便出租，非常方便。新建的公寓樓為了方便買賣都是condo。

Sponsor unit是指新房（一手房交易），開發商賣的一手房。除了sponsor unit, 其他都是resale二手房交易。因為sponsor unit是從開發商手裡購買，所以轉讓費和雙方的律師費都會由買房者承擔。買新樓盤者，往往會要求多支付Working Capital Contribution, 大樓會讓新住戶多交付2~3個月的物業費作為集體開支和支付大樓管理員的房間。

由於co-op 和condo的產權性質不同，co-op的產權屬於它的公司，condo的產權屬於個人，那麼，屬於個人產權的房子condo，為了不動產產權保險需自己購買產權保險（title insurance）。

Co-op的地稅和物業稅都是個人交給co-op，並由coop代繳。codon物業費交給物業公司，稅需有買家交給政府，稅可以3月一交，6月一交，或者1年一交。如果中國投資者不居住在美國，可以直接通過美國政府網站付地稅。

Lucy.luo 專欄全集：
紐約資深經紀Lucy. Luo 盤點曼哈頓房產投資

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發現匈牙利歐洲中央之國的美

歐洲離中國十分遙遠，但同時又跟中國越來越近。歐洲充滿了機遇，對中國人而言吸引力很大。作爲開篇內容，我想先想大家介紹一下匈牙利。也許有的人早已領略過那裏的風光，不過，我想，通過一個匈牙利人的眼睛看這個國家，相信是別有一番風味。

匈牙利是一個古老美麗的歐洲國家，與中國也有著長期的貿易經濟往來。中國和匈牙利在經濟發展的很多領域都存在互補優勢。除歐盟以外，匈牙利最大的貿易夥伴就是中國。中國銀行在匈牙利建立了歐洲的分部。這一切絕非偶然。2013年匈牙利的GDP增長率位列歐盟第三。

越來越多的中國游客去到匈牙利，品味美景，與熱情好客的匈牙利人交流。匈牙利處于歐洲中央，有著天然的地理優勢，于2004年加入歐盟，2007年加入申根。匈牙利在中國和匈牙利、中國與歐洲的經貿發展中都做出了卓越的貢獻。

越來越多的中國游客發現了匈牙利的美，瞭解了熱情好客的匈牙利人民。匈牙利處于歐洲中央，有著天然的地理優勢，于2004年加入歐盟，2007年加入申根。匈牙利在中國和匈牙利、中國與歐洲的經貿發展中都做出了卓越的貢獻。匈牙利人口約1千萬，首都布達佩斯人口200萬。布達佩斯歷史悠久，橫跨多瑙河的兩岸，一邊是布達，一邊是佩斯特。布達佩斯最古老的部分是阿奎肯，曾經是古羅馬帝國的一部分。

1873年，這三部分共同組成了如今的布達佩斯城。布達佩斯在經濟、工業和管理、服務方面在匈牙利一直處于領先地位，而且是歐洲最受歡迎的旅游城市之一。布達佩斯有很多博物館、橋梁和世界級的遺址，如布達城堡、安德拉什大街、英雄廣場。數據顯示，2011年布達佩斯是歐洲第六大受歡迎的城市。議會和歐洲最大的猶太教堂是游客在布達佩斯必會造訪的旅游景點，受歡迎程度僅次于spa和博物館。

從生活質量指數看，布達佩斯被認爲是中東歐地區最宜居的城市。《旅行者》雜志（一家奢華旅游雜志）評價，布達佩斯在“全球最佳城市”中位居第二；《福布斯》稱布達佩斯是“歐洲第7大田園牧歌式的城市”。

今後每周都會讀到有關匈牙利投資的新聞，旨在向中國投資者推薦匈牙利的投資機會。下周的消息是關于匈牙利房産的新聞，同時還會介紹匈牙利首都——美麗的布達佩斯。

Laszlo博士專欄全集：

匈牙利資深律師詳解匈牙利房産投資與移民

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投資房産=投資生活：夏威夷Kakaako華人在美國的第二個家

編輯一直要求我向大家介紹夏威夷的生活和受到中國人喜愛的社區。對我來說，夏威夷就是我的第二個家，我喜歡那裏的所有事物。不過在夏威夷確實有那麽的一個社區廣受中國投資者的喜愛，它就是位于夏威夷Honolulu檀香山的Kakaako(英譯：New era) / Ala Moana（英譯：the path to the sea in Hawaiian）。

我一直認爲，投資房地産其實就是投資一種生活方式。Kakaako是一個以新建公寓爲主的社區，它受到來自中國乃至世界各地許多國際買家們喜愛，就我本人不少來自中國的朋友都在此安家。記得一位來自北京的朋友第一次與他太太走進一幢位于第42層的公寓時，立刻被它270度環抱式的海景和山景迷住，久久都不願離去，很快就拍板買下。

在Kakaako社區中，已駐入了許多受中國人歡迎幷適合中國人口味的餐廳、酒吧和購物中心。例如，緊鄰Kakaako 社區的阿拉莫阿那中心(Ala Moana Center) 是世界最大的露天開放式的購物中心，夏威夷最大的購物和餐飲和娛樂場所, 290多個店鋪滿足您的購物之旅：從海濱泳裝到世界名牌高檔時裝，休閑小吃到精緻的餐飲。居民會找到所有想要的東西，在這所美麗的開放式的購物空間裏，點綴著鬱鬱葱葱的熱帶植被和金色的鯉魚池塘。

而在Ala Moana 購物中心的正對面是Honolulu 最受歡迎的海濱公園。這所海濱公園主持許多每年一度的事件包括一連一度的老兵紀念日海上漂浮燈籠儀式。還有美麗的沿海的慢跑小路，許多的開放空間供家庭燒烤，草地聚餐。平緩而溫暖的海水爲游泳和玩劃水板的愛好者提供了天堂。熱衷于衝浪的人們充分享受這裏著名的衝浪地點。 Ala Moana 海濱公園是早上快走，慢跑和衝浪，下午游泳，或者在繁忙的一天結束之前欣賞迷人的落日的絕佳場所。

欣欣向榮的Kakaako社區，隨著愈來愈多的公寓在這裏拔地而起，正成爲Honolulu最激動人心和充滿生機活力的社區，它將生活，工作和娛樂的功能融爲一體，相信在不久的將來，這裏一定會贏得來自世界各地投資者以及游客的理想居住地。

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Maggie黃暢談夏威夷房產投資

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馬來西亞貸款買房實錄：跨國貸款簡單方便

在國內限購從嚴、投資渠道不暢、各種與房產相關的稅費預期加重的情況下，出國買房，投資度假兩不誤的思潮在富足以及中產人群中大肆蔓延，而他們的投資行為亦如當年鄭和船隊，漂洋過海告訴世界，中國人帶著錢又來了……而各國亦如當年壹樣，懷著復雜的心情迎接著這些未來不知對他們是福是禍的黃皮膚金主們。

本文的主人公就是這樣壹位金主，原本被公司派到新加坡工作，但善於理財的她發現了“鄰居”馬來西亞吉隆坡的房價在北京連壹居室都買不到時，馬上與吉隆坡的朋友聯系，讓朋友幫她看好幾套房，她很快趕過去考察。而她的朋友，自住在豪宅區，而將購買的學區房全部出租，租金折抵過月供後甚至收益頗豐，讓不善經營的馬來人頗為艷羨，成為當地中介眼中的傳奇人物。

連夜排號並非中國專利吉隆坡熱銷盤也日光

蓄客、排隊、選房……這些原本以為只有在中國才能看到的景象沒想到在吉隆坡也發生著。

秦小姐的朋友在這個譯成中文叫“城市花園”的社區買了房，因此勸說她在此置業。這個社區位於吉隆坡的甲洞地區，距城市標誌物雙子塔大概有20多公裏的路程，不堵車的前提下半小時即到。該區域有點兒類似北京的亞運村或望京地區，儼然壹個獨立的小城市。站在樣板間的頂樓，可以清楚地看到遠方的雙子塔，這個社區處於壹個山坳內，景色優美，區內設施完善，國際學校、醫院、銀行、大型超市、幼兒園、電影院、體育場壹應俱全，而且在此居住的有大量國際人士，尤以中國人和韓國人居多，歐美人與中國臺灣人其次。

秦女士馬上喜歡上了這個社區，她說最主要的原因就是這裏居住的人群很符合她的要求，中文和英語完全適用。馬上要求她的朋友幫她訂房。

但在國人看來，這個社區的戶型並不講究，沒有采取國內正南正北、動靜分區的常規建造，裝修也看著比較簡單。但秦小姐認為，其實在國外買房，並不用拘泥於國內那些條條框框。比如朝向問題，國內講究南北通透，追求日照，但馬來西亞陽光充足，壹年四季都是夏天，人們恨不得天天陰天；再如戶型方面，在國外買房的人追求的是度假，享受城市與社區的大環境，沒有人會成天呆在屋子裏……

誌在必得的秦小姐排隊時傻眼了，當她早晨7點多趕去時，發現排隊的人數有好幾百，好的戶型基本已經賣光。後經了解，開發商早就在開盤前壹周貼出告示，排隊先來先得，前三十名可以享受9.7折優惠，若能買大戶型且排隊在前30名還有6個點的優惠，意味著排名前三十位的買房人收益頗豐。秦小姐邊埋怨朋友誤報軍情邊打聽著還有沒有剩下的戶型，得到的答復是已經沒有了，除非買超大戶型，秦小姐性性而歸。

跨國貸款簡單方便資信證明尤為關鍵

如果不是親眼所見，記者很難想象馬來西亞買房異常從容的事情。

秦小姐在交了總房款的3%作為訂金後，第二天上午在中介的陪同下，約見了中國銀行與中國工商銀行駐馬來西亞分行的經理，咨詢貸款事宜。

根據規定，買房人只需先交房款的3%訂金給房主，辦理了買房手續，然後在壹個月之內再交7%，總共10%的房款作為頭期款，然後將中介費、裝修費、律師費等額外費用壹起支付。然後向銀行進行貸款申請。

二手房與新房幾無區別投資回報非常合理

銀行會根據買房人在中國的信用記錄、存款、不動產、銀行流水、職業等因素進行綜合評估，然後核定壹個貸款比例。據中國工商銀行馬來西亞分行壹位叫ryan的經理介紹，銀行最看重的是買房人在中國的信用記錄，他發現很多人都會有銀行欠款逾期遲還的記錄，這對於能否貸款起到很直接的作用，因此他提醒跨國買房人，如果發現自己銀行還款有過兩個月以上的逾期，或者收到過銀行的罰款通知，壹定要到所在銀行進行申訴、辯解，看有無可能存在誤會，能否解決，如果申訴不能成功，只能通過時間來讓不良記錄消失在信用單上，如此壹來，出國買房只能延期了。

“如果您的信用記錄或者銀行流水存在問題，可以通過信用記錄好的丈夫或者妻子進行輔助貸款，總之提供的證明越詳細越好，房產證、基金、股票代碼等等，銀行還是非常希望能夠為您貸款成功的。”ryan對記者說。

咨詢完銀行人士後，秦小姐又前往位於雙子塔附近的壹家銀行指定的律師行簽署了壹批買房文件。記者看到，要簽署的律師函足足有壹寸厚，秦小姐光簽名壹項就動筆100多次。

二手房與新房幾無區別投資回報非常合理

雖然沒有買到新房，但秦小姐聽完朋友的勸慰之後很快釋然了：馬來西亞建房速度特別慢，交房往往需要3到4年時間，原因是多方面的，其中壹條是法律嚴格要求工作時間，只能從早晨6點至晚上8點施工，不能夜間施工。

買不了新房，秦小姐盯上了該小區的二手房。吉隆坡的二手房市場非常活躍，以“城市花園”項目為例，次新房、帶租約房都有很好的市場。因為有大量的國際人士租房，所以人們都愛買二手房進行投資。

客觀地說，馬來西亞的炒房人對於出手價格期望值並沒有太高，只要有賺即可。就如秦小姐看中的那套房的房主為例，他在三年前購買了這個項目頭期五套房，每套價格僅僅50萬至60萬令吉（即馬幣，大約相當於100萬元人民幣），由於近兩年馬來西亞經濟復蘇，房價基本每年以10%以上的幅度遞增，現在每套房都能賣到80萬至90萬令吉，這與北京所見炒房每年不賺到30%以上利潤不罷休的例子大相徑庭。

英國常見6大房屋類型選擇適合的才是最好的

為什麽英國房產近乎是在“壹夜之間”成為了世界投資者矚目的對象？據我了解，英國房產投資的優勢之壹就是其房屋投資類型的多樣性。在下面的文章中，我就為中國投資者詳細介紹英國的房屋類型。

成品房和期房

每個國家的地產房屋市場都存在已經竣工的成品房和尚未竣工的商品房（壹般稱之為期房或樓花off-plan）。大型地產開發商在樓盤開工之前，以較低的價格吸引投資者提前買房。在大多數國家購買期房有絕對的價格優勢，但英國基本上是個例外。

無論是買成品房或是期房，房屋產權的類型（freehold or leasehold）是不變的，但具體購買的程序可能有細微差別。

現代公寓/樓房

倫敦有很多待售的現代公寓樓，大批樓盤如雨後春筍般湧現在著名的泰晤士河畔，大部分小區周邊具有完善的配套設施，例如飯店和便利店等，為住戶的日常生活提供便捷。房型使用面積從1室1廳的45~55平方米，到2室2廳的65~85平方米不等。近年來興建的現代公寓有偏重小戶型的趨勢，而房齡稍微長的公寓往往會提供更大的居住空間（約大10~20%）。

在比較經濟實惠的街區，也有部分待售的現代公寓樓盤。例如壹家名為“錦繡”的地產商，特意針對首次買房或是尋求小戶型經濟實用房的客戶，投資開發了壹批現代公寓樓盤。樓盤位於政府重點拆遷改良的地段。此類樓盤因為價格較低，交通便利，升值前景樂觀，而成為房產投資類型的首選之壹。2居室現代公寓壹般配有2衛2浴，從而為房屋出租提供極大的優勢。

現代公寓樓通常沒有永久產權，而只有99年使用產權（Leasehold）。房子的建造過程往往不及老房子的精細與考究。不同小區現代公寓的物業費也多少不均，壹套2居室，壹般每年須交大約 1000~2000鎊（1~2萬人民幣）的物業管理費。物業配套設施如果奢華，例如兼有私人的遊泳池，健身中心或門衛的高檔小區，所收取的物業費會相應升高。因此，這些細節也須被囊括到房產投資報告中加以慎重分析商榷。

倫敦的公寓並非所有都是現代建築，有很多公寓可以追溯到1930年代或19世紀維多利亞年間。具有歷史特色的古典式公寓（“Mansion blocks”亦稱“Period apartments”）壹般比現代公寓寬敞，例如壹間2居室的使用面積壹般至少為80平方米。此類公寓多保留著珍貴的傳統古典歐式建築的風格，如天花板上華麗的浮雕，因此成為崇尚古典風格投資者的絕佳選擇。

其實，充滿貴族氣息的古典式公寓的物業管理費卻往往大大低於現代公寓，這可能是因為這部分公寓不兼備私人泳池和健身室等配套設施的緣故。古典式公寓的建築都極為考究與精細。比起現代公寓，這裏的住戶壹般相對穩定，自住率高，住戶普遍偏中老年，因此，住環境十分祥和安靜，而且住戶流動性小為房屋的維護提供了便利。

古典式公寓壹般屬於共享永久產權。但在倫敦市中心某些地段，永久產權還屬於占有土地的房產世家把持，造成有些公寓的使用權年限很短。如今，政府出臺相關法律，強制永久產權持有者為房產購買者延長土地使用權，以確保房產投資者的利益。

許多古典式公寓只配有壹套衛浴，但比起現代公寓，空間更大，更寬敞。

聯排別墅

在19世紀，1930到1950年間，密集的聯排別墅在英國許多城市包括倫敦建成。這些聯排別墅通常是由多套兩三層的相同結構的別墅左右緊密相接，每套別墅戶型壹般為3~4居室1廳1廚2衛，使用面積約為100~130平方米，尤其受到許多需要在市區上班的家庭的青睞。與同時期的古典式公寓相似，此類聯排的老房子也具有古典風格的珍貴特色。

聯排別墅的優勢在於有後花園，雖然可能不太大（壹般約10~15米長），但在寸土寸金的倫敦，室外空間是及其珍貴和吸引人的。聯排別墅壹般具有永久產權。很多聯排別墅都經過擴建，通常是別墅後墻外擴（後花園的面積相對減小）或是房頂改造。房頂的改造很常見，通常為別墅增加1室1衛，從而使房產本身大幅增值。

聯排別墅的劣勢在於通常也沒有停車的車庫，停車需停在門前馬路邊上。噪音和保暖系數可能比同等現代別墅略差。

當然，市場上也有新建待售的聯排別墅，但此類房子比較缺稀，因為大部分地產商近年來著重在城市興建現代公寓樓盤（“flats”亦稱“apartment”）。

“湯耗子”

“湯耗子”是townhouse的音譯，也稱“唐豪斯”，屬聯排別墅的壹種。粗略可以再細分為古典式（壹般非常宏偉的建築）和現代（從1970年開始）興建的兩種類型。古典式的湯耗子多位於倫敦市中心（相當於北京壹環），使用面積高達 250~450平方米。黃金地段加上奢侈的面積必然導致此類別墅昂貴的價格。

“湯耗子”與其他聯排別墅的主要區別在於它樓層多，壹般3~5層高，所以使用空間較大。壹般每棟房子都有獨立的花園和車庫。

近代“湯耗子”更為搶手，主要因為別墅具有優秀的保暖性，隔音性，多間衛浴設施，以及充裕的停車空間。湯耗子可以帶來很高的租金回報，不但可以整棟房子出租，還可以以房間為單位出租。劣勢包括需要經常上下樓梯。

獨棟別墅

幾乎每壹個英國居民都夢想擁有自己真正的獨棟別墅，即獨門獨院的別墅，上下左右前後都屬獨立空間，具有高度私密性，房屋周圍有寬敞的院落，前後花園。別墅的面積不等。因為此類房子占地面積大，多數房屋建在土地相對便宜的地域，例如城市邊緣或是城市近郊，而在市中心很少見。因所在地域不同，獨棟別墅的房價差異很大。比起同區域同等聯排別墅，獨棟別墅的價格可能高出25%~50%。

半獨立別墅

此類別墅壹般是將壹棟獨棟別墅分為左右兩套獨立的住房，中間公用壹面墻。所以比獨棟別墅稍遜壹籌，但比起聯排別墅要優越的多。當然價格也居中。每套住房壹般都有自己的私人車庫，獨立的花園。

平房式別墅

這類房型通常只有壹層，因為所有的房間都在壹個層面上，不需要上下樓梯，所以成為了老年人的首選。相關數據表明平房式別墅的租金回報率是所有房屋類型中最高的，平均高達7.2%。