留學匈牙利 不買學區房也能進入好學校

如果選擇購買匈牙利房産是爲了子女留學時用的話,本期我就先來介紹一下有關匈牙利的教育體制。匈牙利的教育體系分爲四個層次:幼兒園、小學、中學和高等教育(包括學院和大學)。普通義務教育三歲起步直到16歲爲止。

三歲兒童到幼兒園學習爲期三年。他們參加的在校課程包括基礎技能拓展、預讀、繪畫、歌咏和小學預科。孩子們接受算術基礎知識教育、鋼筆和鉛筆使用技能、簡單的游戲和歌曲等教育,同時也學習外語和集體行爲準則。與此同時,那裏有許多國際幼兒提供給各國移民。

孩子們在6歲開始上小學。他們在校學習到14歲,要參加8次年考。很多私立國際小學對外國人開放,課程語言爲英語和其他外語。較爲推薦的學校有布達佩斯的匈中普通雙語小學。在接受雙語教育的同時,學生們還可以學習其他外語。在這裏,兩種文化都展現在孩子們面前。多元化的教室,使中國和匈牙利的孩子們在同一個課堂相識幷建立友誼,和受到兩種文化的熏陶。除了感謝中國和匈牙利政府2004年簽署協議的成果,也要感謝匈牙利政府的財政支持,使得免費義務教育得以施行。

小學生畢業後直升中學。在匈牙利有三種中學:文法學校、技術學校和職業中學。大多數學生選擇就讀文法學校,因爲他們想要接受進一步的教育。在這種學校學習能够獲得進入大學的最大幾率。這裏有兩種文法學校。一種專注于文史課程。另一種專注數學、物理和生物等科學課程。當然,外語也是兩種學校中不可或缺的課程。學生們願意通過這幾年的學習,在通過畢業考試外,還希望進入技術學校獲取職業技能。職業學校培訓具有專業技能的手工勞動者,比如鉗工、焊工和美髮師。

中學畢業後,年輕人有機會進入州立大學學習。另外大多數的大學都擁有高級學位各科課程,比如博士學位課程。類似于歐洲大多數國家,匈牙利高等教育采用博洛尼亞體系。學生們完成前三年的學習後獲得學士學位,幷可以繼續深造兩年以獲得碩士學位。同時還有各科的,例如法律、醫學、獸醫、牙醫、藥學和建築學等課程,教育方式有所變化。教育不再分爲2年或3年,這些專業需要5年或5年以上的時間完成。在州立高等院校之外,還有很多私立院校和國際學院分部。同時擁有大學的各個州都對外國學生敞開大門,准許他們入校學習。

在全匈牙利,特別是布達佩斯,由于高等教育標準的好處和諸多的學生生活便利條件,匈牙利的高等學校很受外國留學生的歡迎。例如目前布達佩斯幾乎一半的塞梅爾魏斯醫科大學學生都來自于國外,而醫學專業和牙醫專業外國留學生分別占47%和44%。在布達佩斯的一所經濟大學——科維努斯大學,外國留學生的比例接近12%,每學期學費介于2000~3000歐元。許多美國、德國、中國、法國和意大利的留學生也選擇來匈牙利的大學攻讀學位。

介紹完了有關匈牙利教育體系之後,一定會有人想要問有關當地“學區房”的問題。在這裏,我想對每一位爲了子女而投資匈牙利房産的投資者們說,匈牙利根本沒 有“學區房”這一概念。由于匈牙利可售房屋的數量有限,以及不論從住宅出發到任意目的地都非常的方便,所以,在匈牙利根本就不必擔心只有購買了學區房才能 讓子女進入好學校的這一問題。

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紐約房産如何投資?深入瞭解房産形態 理性選擇投資目標(下)

在上期內容中,我介紹了大樓共有公寓(Condominium)和合作公寓(Cooperative)的區別,以及投資者在兩者間該選擇哪一類來投資(詳情見: http://www.juwai.com/news91680.htm)。本期,我將接著該話題,先分析獨棟別墅與聯體別墅的不同,再逐一揭開這4種房屋類型的投資利弊。

獨棟別墅(House& 聯體別墅(Townhouse

  • 獨棟別墅,稱爲House,是我們印象中典型的西式地産形態。
独栋别墅样式

從建築本身而言,有著豪華、寬敞的設計空間和綠化環境。除了別墅本身,所占土地、地下和地上空間都属于所有權人。由于曼哈頓寸土寸金,獨立別墅一般常見于曼哈頓以外的郊區。長島(Long Island)、威斯徹斯特郡 (Westchester County)、新澤西(New Jersey)和康涅狄格州(Connecticut)離紐約較近的學區好的一些鎮爲華人較集中購買獨立別墅的區域。

  • 聯體別墅,稱爲Townhouse,爲獨立別墅在人口較密集的城市的折中變异。
联排别墅

聯體別墅的室內設計和空間使用與獨立別墅相似,只是建築上不再具有完全的獨立性。通常,鄰里之間共同擁有一面隔墻,而且外觀設計上保持相似、統一。區別于獨立別墅的另外一點就是聯體別墅通常由“社區”(community)來進行維護和管理。例如,定期對街道、馬路等公共區域進行維護、綠化種植和修剪、垃圾回收處理、冬季除雪等服務。相對的,每位聯體別墅所有人要向社區繳付社區維護費。有些高級社區,還爲聯體別墅所有人提供獨立的運動和娛樂場所,形成俱樂部會員制。

  • 獨棟別墅還是聯體別墅?

除了上面提到的地理位置的差异外(曼哈頓 沒有獨棟別墅),獨棟別墅和聯體別墅的區別更多體現在個人偏好。一般來說獨棟別墅擁有自己的前後院,種花栽菜悉聽尊便,左右鄰里相隔較遠,私密性較强。但 需要自己維護打理,工作量較大,責任較多。而聯體別墅的綠化一般由社區統一管理,放弃了個性和獨立的同時却也方便省心。另外在長島等一些郊區還有一種叫Gated Community的獨棟別墅社區,可以兼顧兩者,也很受國內客戶歡迎。

  • 大樓共有公寓 VS 獨立別墅

綜上所述,在美購房置業的選擇涉及很多因素,地理位置、交通狀况、學區好壞、安全係數以及個人家庭構成和買房目的等等,我們後續會一一詳細解讀。本篇著重在大樓共有公寓和獨立別墅這兩大最爲普遍受國內客戶歡迎的地産形式中進一步討論一下到底如何選擇才是更好的?

走進被人忽視的曼哈頓城市別墅 更值得中國土豪關註的投資新渠道

中國歷史上最富有女性之一的張欣,在打造了價值40億美元的房地産財富後,最近在曼哈頓購買了一座豪華別墅,別墅位于中央公園東南端的黃金海岸社區。此豪華寓所現價2600萬美元,初步估算面積比相似價格的奢華公寓要大2~3倍。這座別墅擁有游泳池、私密空間、私人花園、升降電梯、礦泉浴池和酒窖。美國演藝巨星布拉德·皮特(Brad Pitt)、萊昂納多·迪卡普裏奧( Leonardo DiCaprio)和沙特王儲曾經也對這套豪宅情有獨鍾。

張欣新寓所的靚麗的餐厅

作爲SOHO中國的CEO,張欣一直關注紐約也曾不斷地在此投資。身爲中國人的她是一位投資美國的領袖和先驅。去年她出資7億5000萬美元購買了紐約地標性建築通用大厦20%的股權。通用大厦迄今爲止是世界上最昂貴的寫字樓。她與來自巴西的一位富有的銀行家和來自美國的一家主流地産公司共同擁有通用大厦的房地産權益。她沒有像其 他許多中國投資土豪一樣去購買奢華公寓,而是選擇了美麗迷人的城市別墅。城市別墅目前仍被中國投資者所忽視。張欣成爲了中國投資者的投資新方式的領路人。

“城市別墅”也被稱爲“褐石屋”(brownstone),是含有土地産權在內、3~4層的獨立産權房。而公寓却只擁有與其他公寓所有者共享的土地權和其他公有設施。現在投資者們發現購買紐約的城市別墅是很好的投資方式。豪華別墅通常比那些知名的奢華公寓便宜很多。所以,中國投資土豪們應該考慮曼哈頓的城市別墅了。

張欣所投資城市別墅內的客廳

美國頂級富豪Paul Melon于1965年建造了一座別墅,位置就靠近張欣的別墅。Paul 是繼承了祖父Melon的 銀行帝國。Paul 的妻子是肯尼迪優雅動人的妻子Jackie Kennedy 的親密朋友。她設計了著名的白宮玫瑰花園,在此見證了美國歷史上許多重大的時刻。Melon別墅上市交易時報價4,3000萬美元,面積1000平米。其所在板塊是美國最富裕的地區,沒有之一。此別墅售價僅爲175公寓大厦頂層別墅屋價格的一半。

對于海外投資者來說,城市別墅和新建公寓因其無須披露個人信息而比購買舊有公寓(共有産權)而具有强大的吸引力。因此,投資富商們正轉向這些高檔寓所進行投資。

在購買了城市別墅後,投資無須花費高達公寓市值1%或是更高的昂貴維護費。城市別墅的房産稅較低,而無須公寓那樣要協商獲得臨時的特別優惠稅率。總之,即使包括一般維護修繕的費用,擁有城市別墅的成本也比較低。

有些城市別墅也許需要投入不菲的費用進行修繕,但是在紐約找到很好的建築設計師和建設承包商幷不難。請記住,購買城市別墅的手續繁雜,投資者得多加細心謹慎,最好找熟悉流程的經紀行代理。

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Danica細說紐約房産市場

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匈牙利房産投資兩大稅務:交易稅與財産稅

海外投資者都繞不開的一個問題就是“房産稅”。不論在哪個國家投資房産,有哪些稅?如何繳稅?稅額是多少?都成爲投資者最爲頭疼的話題。在匈牙利購買房産需要交哪些稅?以下我將爲中國投資者一一介紹。

中國投資者一旦成爲業主之後需繳兩種稅:

匈牙利房产交易或讓渡不動産有關的權利時,個人和法人實體都需要交納不動産交易稅;在獲取不動産控股公司的國內不動産股份時,也須交納不動産交易稅。不動産交易稅以被轉讓不動産的市場價值(含增值稅)計算,由受讓人交納。稅率如下:

  1.  基準稅率爲4%,可减免或以優惠稅率執行,對居住性質的房屋和公寓也適用。
  2. 對于獲取不動産控股公司的不動産或股份,交易稅率爲4%,最高限額每項不動産10億匈牙利福林(貨幣單位);超過10億福林稅收後的房産市值部分適用2%的稅率。不動産交易稅針對交易單位爲每項不動産上限2億福林——這種公司間的交易稅可以免除。
  3. 如果購買者爲不動産交易或租賃公司,則適用2%的不動産交易稅率;
  4. 不動産信托投資適用2%的不動産交易稅;
  • 非居民取得不动产

根據外國人不動産法案,外國個人或法人實體經地方公共管理部門負責人的批准獲得許可,可以取得除耕地之外的匈牙利不動産,某些免許可特例適用于歐盟居民。

如果通過繼承和繼任而獲得不動産,則無須獲得許可。

如果獲取不動産與地方或公共利益不發生衝突,則許可可以被批准。個人或者非居民機構的代表須提出申請以獲得地方市政最高當局-市長的許可。如果申請被拒,可向法院提請訴訟。

任何外國自然人、外國公司或機構都無權獲得匈牙利耕地的所有權及其任何權利。本規定也適用于匈牙利籍的個人或實體,也包括外國投資者在匈牙利的附屬機構。

我們來看一些實例:

  • 個人購買不動産:

1 Hungarian Forint= 0,003183 Euro 1福林=0,003183歐元

1 Hungarian Forint= 0,004265 US Dollar  1福林=0,004265美元

  • 作爲不動産交易或租賃公司購買不動産

1 Hungarian Forint= 0,003183 Euro  1福林=0,003183歐元

1 Hungarian Forint= 0,004265 US Dollar  1福林=0,004265美元

財産稅按年度繳納。建築不動産的稅收按照建築面積計算,最高每年徵收1821福林/平米(約47元人民幣),或者以房産市值計算,最高稅率3.6%。土地徵收類似,稅率按照土地面積計算,最高每年徵收331福林/平米,或者以土地市值計算,最高3%。

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资深律师详解匈牙利房产投资与移民

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以房養學還是以房養生 馬裏蘭州豪宅為投資佳選

“以房養學”新坐標——馬裏蘭州

現今,中國式教育不但“聞名遠洋”,而中國的父母們更是讓西方人領略了何為“可憐天下父母心的”真理;為了子女將來能出國深造,順利進入世界頂級學府,他們可謂是絞盡心智。據初步統計,以子女留學為基礎赴海外購房的中國投資者的比例占到60%,優質的學區房更是以“迅雷不及掩耳盜鈴之勢”壹搶而空。 那麽在美國,除了紐約、波士頓與賓夕法尼亞之外,還有哪裏能為子女學業為主,自住或投資為輔的好住宅?答案就是馬裏蘭州。

馬裏蘭州豪宅全貌

馬裏蘭州連續四年在全美國的公共教育系統中排名第壹。該州的高等教育機構可以為商業和工業提供各種所需培訓和研究。有超過33.7萬的學生正在州內60多所兩年制的學院和四年制的大學接受教育。

馬裏蘭州出色的教育資源包括有馬裏蘭大學體系中的11個校區,以及以信息技術和生命科學學科而聞名於世的約翰·霍普金斯大學。這些院校已經成立了250多家研究中心和科技研究所,其中包括馬裏蘭大學生物科技研究所,馬裏蘭技術產業研究所,約翰·霍普金斯大學應用物理實驗室等。

在Aina Haina社區 享受“隱市”生活

我們常說:“小隱隱于野,大隱隱于市”,就在目睹過Kahala奢華住宅區的精美絕倫後,本期我將帶領各位去到同樣位于瓦胡島東部的一個隱秘社區。那裏彙集了瓦胡島上一流的學校、便捷的購物中心以及美麗的沿海景觀,這便是可與瓦胡島上其它任一高檔社區媲美的Aina Haina社區。駛過夏威夷歐胡島上奢華高檔的Kahala社區後,在通往歐胡島東部的Hawaii Kai住宅區的路上,我們就會經過這個隱蔽的地方。

Aina Haina社區是歐胡島上較老的一個住宅區,建在此區域內的絕大多數房屋都始建于上個世紀50年代。現如今,很多獨立屋都進行了大規模的翻新工程:換上全新的地板以及重新設計打造後極具現代感的厨房和寬敞的衛浴室。自從2001年開始,該社區內的多數獨立屋都煥然一新,成爲歐胡島上爲數不多的高檔地産。
Aina Haina社區內的獨立屋售價處于$650,000 ~ $17,000,000 之間 (65萬美金 ~ 1700萬美金不等) 大多數當地中産階級持有的獨立屋價格處于$850,000 ~ $1,700,000之間 (85萬美金 ~ 170萬美金) 。對于計劃投資置産的國內投資者來說,選擇Aina Haina社區主要有4大重要因素:

  • Aina Haina社區的便捷地理位置,每天早上驅車前往市中心僅需15分鐘左右的車程。相比較東部的Hawaii Kai住宅區,遇上交通擁堵的時候,開車到市中心甚至需要花上大約40分鐘的車程。
  • Aina Haina社區非常適合的熱衷戶外水上運動的居民,這裏也是帆板衝浪勝地。
  • 社區內的Aina Haina 小學(Aina Haina Elementary)連續多年被評選爲夏威夷州頂尖學校之一。
  • Aina Haina山谷後方的山頂處,可以欣賞到迷人的蔚藍海景,與自然的親密接觸也讓社區內的居民享受到大自然饋贈的天然景觀。

從高速公路駛過,很難發現在Aina Haina社區有大量的獨立屋。實際上,在真正深入瞭解後,便會重新認識這片極具發展前景的社區,如同躲藏在鬧市繁華身後的一方淨土。

Aina Haina社區擁有著絕佳的地理位置:西邊毗鄰歐胡島上最奢華的kahala住宅區,東邊則是Hawaii Kai另一高檔住宅區。Aina Haina社區內還設有大型的超市、醫療中心以及郵局等綜合購物中心,銀行、餐廳以及健身房等一應俱全。可以說,大部分的中國投資者只要來到這裏,都會挑選到他們心儀的房産。所以,Aina Haina社區一直備受當地房産中介與經紀的人的熱薦。

用了几期專欄帶領大家從夏威夷備受華人所喜愛的熱區Kakaako,到連皇室成員都熱衷的精緻奢華住宅區Kahala,再到本期的“隱市”Aina Haina。相信投資者看到的不僅是那裏的投資價值,更瞭解到,成熟的住宅區都有共性——“生活性”。如同我一開始說的那樣,投資房産等于投資生活方式。

Maggie專欄全集:

Maggie暢談夏威夷房産投資

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中國投資者如何在加拿大賣房?加拿大律師指點迷津

在上兩期中,我已介紹了如何在加拿大購房以及在房屋買賣過程中會遇到額外費用的問題。本期,我想交中國投資者如何在加拿大買房。衆所周知,在房産投資中,除了出租房屋能獲取投資回報外,出售同樣也是一個立竿見影的方式,只要投資者在適當的時機出手。

無論在哪個國家,稅,一定會讓海外投資者感到頭疼,難以理解。以下我將來分析有關在賣房時會遇到的稅務問題。

非加拿大居民在加拿大出售房地産時,所有的資本收益都需要支付稅款。正常的加拿大稅率爲收益的50%。但是,非居民需要在出售前繳納稅款的預估值,相當于收益的25%。

這一部分稅款由賣方的律師保留到加拿大稅務局(CRA)下發本房産出售的清關證書。付款後,當買賣合同的所有條件都移除之後,加拿大稅務局會給賣家發出清關證書。證書發放周期通常爲6~8周。如果沒有取得證書,買方將無法繼續交易,同時還需扣留25~50%的房款。

房貸于截止日期之前轉移到賣方的律師,然後給賣家,隨後再將房産證轉移到買方名下。

賣方如果不是加拿大公民,則應提交交易進行當年的加拿大所得稅納稅申報表,應該會收到已繳稅款的部分退款。加拿大房地産稅取决于房産主要用于居住還是用于出租。如果它被用來作爲出租物業,必須支付非居民稅,爲租客支付的總租金的25%。但是,如果雇用了專業的物業經理,經理將根據法律規定代扣25%的租金,也就是說,只需要上報給稅務局75%的租金收入。然後在次年3月31日之前,物業經理髮出NR4表格,那麽業主就有權提交加拿大報稅的材料。納稅申報必須于6月30日前發出。

許多國家,如美國與加拿大有稅務條約,這是爲了防止公民受到二次徵稅。建議在賣房前,先向加拿大稅務會計師諮詢獲取更多信息。

Craig Doherty專欄全集:

Craig Doherty解析加拿大房産投資

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投資澳洲港海波因特港Lucky 88 成爲下一位最年輕億萬富翁

投資煤炭成爲澳洲最年輕億萬富翁

也許就在數年後,澳洲將出現一位最年輕富翁。他或許現在不是最富有的,但是用不了多久,他就將是澳大利亞最年輕的億萬富翁。他是誰?他又是靠什麽起家的?

據福布斯中文網報道,年僅35歲的內森·廷克勒(Nathan Tinkler)已憑藉煤炭獲得了驚人的財富。僅僅在五年多之前,他賣掉了自己的住宅和公司,以籌集起步資金,向一塊未經開采的煤田投入了近100萬美元。在兩年不到的時間內,這筆投資已經翻到了5.3億美元——隨後他繼續不斷滾動投資與交易。這一過程中,中國需求帶動的煤炭熱潮助力不少,他挫敗力拓(Rio Tinto),獲得了中國香港來寶集團(Noble Group)的一筆關鍵投資。如果今後幾個月內一項幷購能如預期搬完成,他很可能將躋身全球十億美元級富豪之列。

Constellation Capital駐悉尼投資分析師對此表示:“廷克勒這種投資者很罕見,他既知道什麽時候該買入,也知道何時該賣出。毫無疑問他知道趁熱打鐵的道理,而煤炭毫無疑問是全世界最熱門的大宗商品之一。”廷克勒的下一筆交易將會見證:他終于開始挖煤了。他掌控的上市公司阿斯頓資源(Aston Resources)計劃與另一家煤礦公司懷特黑文煤炭(Whitehaven Coal)合幷,而後者擁有五家運營中的煤礦。如果一切都按計劃進行,合幷完成後,他將在一家預期市值達51億美元的公司中占有19.6%的股份,該交易將使其淨資産突破10億美元大關。目前,福布斯亞洲版將廷克勒排作澳大利亞第26富豪,估計其淨資産爲8.25億美元,一年間增長了三分之一。廷克勒于去年首次登上該榜單。

投資在澳洲 就要選擇當地人的生活區

任何房地産投資者都必須關注房産承租人的動態,只有深入瞭解這一點,才能把握投資的收益。

根據澳大利亞國家統計局的數據顯示,以下兩組人群在今後一段時間將成爲占澳洲人數比例相高當的部分,而他們中大部人選擇租房。同時由于人口增長、適合建造房屋的土地數量銳减以及房屋交易費用的上漲都使得租房成爲一個熱點。但租房市場的需求居住在一套全新設施而又具現代生活氣息的房子裏仍然是很多人的希望所在。所以投資者選擇房産的時候應該主要考慮購買新房。

第一組人群是“年輕的專業人士”

第二組人群稱之爲“空巢老人”

從以上兩組人群可以看出,澳大利亞最主要的租房人群其實仍然是本地人爲主。因此,在選擇投資房所在地段時,就應該以本地人爲主的聚居區爲宜。

有一部分中國投資人熱衷于在亞洲人,特別是華人爲主的地區買投資房。他們一方面覺得華人區的各項生活設施對他們而言比較便利,另一方面則是希望把華裔租客作爲他們的主要出租對象,認爲易于溝通。這種想法其實幷不可取。

首先,雖然澳大利亞的多元文化政策和移民政策,使得近年來華人在此生活的數量不斷上升。但到目前爲止,在澳華裔長期居民總數只占到澳大利亞全部人口的3~5%。如果你只選擇華人作爲房屋出租對象,那就意味著你的客戶群只在這5%之內,而另外的95%澳大利亞居民就被你排除在外了。其次,雖然中國留學生也可以成爲房屋出租對象。但你必須考慮到留學生市場的波動性。這種波動性體現在兩個方面:一,學生的居住選擇會受他的學業進程影響,升學、轉學、畢業都會帶來租房的變動;二,學生還受到留學移民政策變化的影響,會出現此時多,彼時少的現象,這對房屋出租也是有影響的。最後,請一定牢記澳大利亞白人居民才是人口的最多數。任何投資只有把這最多數的人口吸引到你的客戶群中來,才能保障你的成功。而白人居民的居住習慣是一般不太願意選擇外來少數族裔過于集中的地區。如果你的投資房買在少數族裔地區,等于將自己與多數白人澳洲居民相隔絕,不僅是出租受影響,而且要出售也會遇到問題。即便自住,而且現在出售亞洲食品商品的店鋪遍及墨爾本的各處,也不一定要居住華人區才會有購物方便之感。

其次,作爲房東,你也無須擔心和白人租客的溝通障礙。因爲在澳大利亞出租房屋,完全可以通過本地房屋中介來操作,房主本人幾乎不需要和租客産生聯繫。這樣一來,租客是不是亞裔,能不能說中文,能不能和房主溝通根本就不是什麽問題。反之,少數族裔租客相比較本地人租客,在租金訂約和繳納、房屋維護和保潔等方面都會讓房主感到麻煩一些,因此他們其實幷非最理想的租客。由此可鑒,選擇以本地人聚居區的投資房,在租客選擇方面會給你帶來最大的便利。

金凱平專欄全集:

金凯平谈澳洲墨尔本房产投资

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海外投資選商業地產還是住宅地產? 投資專家教妳怎麽選

供中國投資者購買的房屋種類繁多,有別墅、公寓、寫字樓、酒店、商店和工廠等等。然而,這些房産可分爲兩大類:住宅地産(Residential Property)和商業地産(Commercial Property)。

在這兩類之中,住宅地産對于投資者來說更容易理解,因爲我們平日所居住的房屋就屬￿住宅地産。最近在美國,住宅地産成爲了媒體們的焦點,不論是報刊還是電視,都在討論與撰寫有關住宅地産的事,爲此甚至還舉行了一場萬衆矚目的晚宴。

其實,住宅地産與商業地産都各有千秋,就看投資者“鍾情”于哪一類。

住宅地産(Residential Property)

美國很多城鎮,在中産階級社區中,常見的一套3居室住宅售價一般在10~20萬美元,年租金收益在5~8%。這是非常基本的投資類型。

另外,共管公寓(Condos)或公寓套房(Apartment)也十分受投資者歡迎,因爲不太需要親自去維護,社區會幫助業主進行公寓維護。共管公寓平均價格在5~15萬美元左右,淨回報率達到6~10%。

商業地産(Commercial Property)

全球房産大部分都是商業房,有經驗的房産投資人都比較傾向于投資商用房,因爲商業地産比較穩定、能獲淨現金流,而且付清抵押貸款之後還會帶來更多的股權。如果投資人手頭資金充裕的話,投資商業地産就要比投資住宅地産更有利。

商業地産比住宅地産有四大優勢:

穩定性

商業地産一般租期較長,很多高達25年。也就是說商用房租金由公司利潤支持,而且租期比較長,而住宅房一般是簽一年的,那麽投資商業地産就更加穩定。商業地産的優勢就是收益穩定可靠。

運行成本低

業主要支付商業地産運營和維護的費用。這筆開支(包括時間和金錢)雖然很大,但從另一個角度來說,商業地産的物業管理費要比住宅地産收費低。

增值

商業地産不會受到通脹壓力。付清抵押貸款之後還會帶來更多的股權。而且業主可以通過抵押貸款利率减少和貨幣貶值享受减稅。(减稅等問題一定要諮詢專業人員)。

總而言之,地段好、收益高的專用優質商業地産是投資者的首選。

收益

雖然,商業地産一般要比住宅地産價格貴很多。因爲商業地産比較大,設施也比較複雜。我們今年在奧蘭多(Orlando)推廣的商業地産售價82.5萬美元,收益7%,小旅館售價500~1000萬美元,購物中心5000萬~1億美元。

地段較好的大型商業地産一般由機構投資人購買,收益是5%。主要來自資本增值和杠杆,如5~15年的抵押貸款。

但還是有一些低于15萬美元的房産。如美髮沙龍、中餐館、保健診所、房産公司辦事處,均價都在14~16萬美元,合同期5年,淨收益在9%。

隨著美國經濟的復蘇,住宅房和商業地産都有很大的機遇。如果投資者知道自己想要在哪裏投資,就很容易就能發現增長比較快的地區正在建造嶄新的房産,而這些地區一般都租金高,空置率低。

Colin Murphy專欄全集:

Colin Murphy與美國房産投資

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