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中國富豪收購澳大利亞私校 擬建中國富二代寄校

中國房地產開發商王華（Wang Hua）被爆是其中一位競標澳大利亞維州破產私校馬其頓文法學院（Macedon Grammar）的海外投資者之一。這間基督教學校上個月宣布破產，淨資產至少4億澳元的王華現在正磋商購買它的牌照和資產。

費法斯傳媒獲悉，這位企業家和他的合作伙伴希望將馬其頓文法學院擴建成澳洲寄宿學校，專門招收中國富豪和政治人物的孩子。但這個投資團和它在本地的代表們都采取了特別措施掩飾身份。

王華去年就曾被前商務伙伴爆料用私人飛機將一箱箱的現金從中國運來澳洲投資，並因此引發廣泛關注。他被爆在澳洲已經有不少資產，包括幾處住宅開發、1間釀酒廠、1個高爾夫球場和2間Toorak豪宅。

《時代報》本月初就曾報道一位神秘中國投資者向馬其頓文法學院捐贈了25萬元“救命錢”。家長們被告知這筆錢來自Mountain Properties公司，這間公司是在捐贈金宣布當天注冊的，出資人是一位有意復興該學校的中國投資者。後來就有人向維州政府的教育認證機構提交申請，要求讓學校的牌照繼續運行。

一位神秘中國投資者曾向馬其頓文法學院捐贈25萬元“救命錢”

顧問公司Eagle Financial Services的蘭迪（Michael Landy）是Mountain Properties的唯一董事兼股東。王華的名字並沒有出現在提交給企業監管機構的文件裡。此外，在提交給州政府的申請書裡也沒有提及投資團的其他人。但熟悉這筆交易的知情人士說王華是提出收購這所學校牌照和資產的關鍵人。馬其頓文法學院占地近37公頃，但因受規劃與環境限制不可能用作商業開發。

策劃令學校復活的中央人物是新提名的主席、前Macedon Ranges市長哈維（Noel Harvey）。哈維說他相信王華想收購學校的經營權，因為通過它的國際文憑項目可以為中國學生提供澳洲教育。“如果你擁有澳洲教育，就能打開通向世界的大門。維州被視為可以獲得最優教育的地方。”哈維說。

家長被告知，如果州政府同意這個計劃，學校明年的運作和教學大綱將基本保持不變。Mountain Properties希望建設住宿設施並在2016年促進國際招生。一位熟悉磋商進展的知情人士稱，馬其頓文法學院可能會變成吸引中國富豪和權貴後代的“磁鐵”，他們將要支付的學費將是現在的六倍左右。

蘭迪最初否認王華參與了馬其頓文法學院的交易，說他是代表一個神秘的海外投資團。後來他承認王華參與了關於學校未來的會議，但說他只是這個投資團的“其中一位代表”。

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海外地產投資陷阱 中國富豪會踩中幾個？

現在是時候對中國投資者在美國房地產投資項目中遇到問題的環節進行總結了。首先，在選擇投資目標地區時，很多投資人都忽略了比較、分析目標投資城市或地區房地產市場的歷史和趨勢，而只是跟風投資。殊不知壹些投資熱門大城市，以及壹些看似收益率較高的中小城市甚至偏遠地區，其市場並不穩定，長期投資往往存在高風險。舉例來說，加州的洛杉磯因其氣候宜人、華人聚集、離國內直線距離最近等優勢，長期以來都是華人非常鐘愛的投資標的。

海外地產投資陷阱 中國富豪會踩中幾個？

但若進行更全面的分析就會發現，壹是加州處於環太平洋巨大的地震裂縫帶上，時刻存在著地震等自然災害的隱患。二是從洛杉磯房地產市場的過往歷史趨勢來看，在2008年經濟危機時期，洛杉磯的房價下跌了50%以上，波動性極大。相比之下，紐約以及華盛頓特區的房地產市場在金融危機時期僅下跌了10%至20%，抗跌性極強。並且這兩個地區所處的地理位置環境穩定，遭受自然災害的風險也較小。此外，紐約作為美國唯壹的壹線城市，除了其壹直以來占據的金融、文化中心地位外，隨著康奈爾大學等高科技、教育研究機構的加入，正在逐漸被打造成“美東矽谷”科技中心，未來的紐約將是世界中心的中心。

其次，國內投資人常犯的錯誤是通過壹些剛到美國不久或對美國地產缺乏真正了解的中介找尋項目，在沒有或不具備能力詳細分析項目價值及風險的前提下，就作出“粗放式”的決策，以至於往往高價入場或接手了比預期風險高得多的項目。

事實上，在美國，專業的地產投資者壹般在決定進入壹個地產項目之前，會對項目的投資地點、市場環境、項目性質等方面都進行細致、全面地分析。比方說投資壹個公寓項目時，就會對壹系列相關細節作詳細的分析，包括項目所在地及該地區房地產市場過往趨勢、抗風險及保值能力；公寓樓具體地段，周圍交通及社區環境；項目建造完畢是出售還是出租，該地區公寓購買/租用需求，周圍同類公寓入住率/空置率，出售/出租均價；該項目所在地的具體情況，如是空地，該地皮有否潛在建築、環保等問題；如是舊建築翻新的話，項目有沒有釘子戶情況等等。只有靠科學到位的分析研究，而非光憑粗略的感受，才能準確判斷項目的利潤空間、潛在風險及項目價值，從而避免掉進高價入場或有不可把控風險的陷阱。

不得不提的是另外壹個容易出錯的環節，那就是在簽訂項目合約之前，中國投資人常犯的錯誤是未對合約條款作深入了解，即貿然簽約進入。正如之前壹點所列，很多投資者在遇到看著“順眼”或聽著“靠譜”的項目時，缺失了對項目性質、地點及利潤空間的仔細分析，也沒有閱讀、研究合約細則，就匆匆簽約，並支付定金，忽略了項目真正的潛在風險，及合約中是否有保護投資者自身利益的條款細則。而當簽完約，再回頭進壹步分析時，往往會發現項目的壹些不可操作性問題，導致項目進程拖延，支出大量增加，甚至項目流產，定金喪失。例如有投資者匆匆簽訂了壹處房產開發項目合約，簽約前沒有註重對條款日期等細節的把控，待項目進行盡職調查（duediligence）後發現存在環保問題，再欲退出時，卻發現合約所簽訂的條款完全沒有保護投資者的利益，被扣的定金至今未追討回。

在接下來的環節中，就是在項目開工之後，投資者因不了解項目本身所暗含的風險，又不熟悉美國當地法律法規，很容易吃大虧。比如有投資者沒有咨詢熟悉當地情況的專業人士，即以較低廉的價格買入壹塊土地，打算建幾十棟別墅，自以為撿到便宜。怎料項目開始運作後才發現自己所購買的壹整塊土地尚未分割，而按美國當地相關規定需向政府申請土地分割，其流程大約需要2至3年甚至更久。這樣壹來，原本計劃2至3年完成的項目就拖延到了至少5至6年，嚴重影響了項目進程和資金回報率。

再如在建造項目時，投資者往往為了減少成本，貪圖便宜，選擇報價較低的施工隊，而忽略了其施工能力及質量，導致在施工過程中壹些工序未按照當地規定標準進行操作，而當有關部門來進行檢查時，項目就會因違反規定而被迫停工，而每次停工動輒就耽誤兩三個月的時間。國內投資者若找不到合適的資源解決這些問題，就會大大拖延項目進度，從而導致成本飆升，利潤大減，甚至最終令其變為虧本的項目。

還有壹些投資者，因不熟悉相關標準等原因，在建築過程中從國內進口壹些未經嚴格篩選的建築材料，而這些材料在項目驗收檢查時過不了關，或大大降低原項目的品質，極度影響之後的銷售速度與價格，造成得不償失的後果。

要在這波赴美房地產投資的熱潮中避免跌入法律法規和項目風險的陷阱，最有效的策略有兩點：壹是遵循房地產業的黃金準則——“地點，地點，還是地點”。在美國眾多投資目的地大城市中，紐約、華盛頓等少數城市，以其自然環境穩定、房地產保值及增值功能強等優勢，投資前景較其他城市更被看好。第二點，也是對中國投資者來說更為關鍵的壹點，就是尋求熟知本土法規和市場的專業團隊的支持和合作，而不是單單聆聽非專業或對美國市場缺乏深入了解的中介的片面之詞便草率入場。

澳洲房產投資多樣化 中國投資者競購新州醫院改建農學院

據澳洲媒體報道稱，雖然老舊的仁慈關懷醫院（Mercy Care Hospital）還空蕩蕩地坐落在甘寶街（Campbell Street），但該項目的改建工程卻吸引了廣泛的關注。澳大利亞農業研究院院長梅德偉（Greg Medway）希望在這片舊址上修建一個農業學院，他說他們每周都會帶不同的中國投資客前來參觀。

新州楊格市（Young）在去年12月一共招待了三個中國投資考察團隊，1月中旬將迎來第四個。梅德偉說：“我們把他們從悉尼帶至楊格，來到中國紀念花園，給他們看看當地的風土人情，帶他們來櫻桃果園，讓他們參觀醫院的舊址。我們的系統安排得非常好。”

梅德偉去年11月份的時候曾經對於協商將在去年年底前結束非常有信心，但1月初他表示，沒有料到進展會是這樣。“我們的中國投資者在協商過程中都采取了強硬態度，這是他們的文化，因此我們面臨艱難長期的道路。”

梅德偉說，他們會分析每一個步驟。“他們已經擬定好了合同。我們在悉尼的中國投資代表告訴我，在西方國家我們商談、開火、瞄准，而在中國文化中是商談、瞄准，開火。”

他還指出，另一個協商時間很長的原因在於，合同的內容不僅僅包括楊格市，還包括一個位於中國的學院，一旦合同達成，澳大利亞學生將到那裡學習，另外還有一個位於悉尼的培訓設施。“我們在討論整體的規劃，一旦獲得成功，必將是不可思議的。”

他說，最近中國投資者來到楊格的反饋都比較積極，投資者們喜歡這個地區。

澳新州楊格市仁慈關懷醫院吸引中國投資者

澳大利亞農業研究院去年5月份購買了舊的仁慈關懷醫院。

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西班牙投資房産案例（一）：律師巧維權 一套別墅變兩套

今年4月，江西的客人高先生携妻子來到西班牙中國律師事務所，希望能够得到我的幫助。以下，我就來講述一下他的西班牙房産投資故事。

高先生從事房地産開發業，同時也是著名民營企業家。他喜歡旅游和收藏名表，曾多次來購買或者參加名表拍賣。之前來過西班牙，留下了比較好的印象。

今年年初，一位北京的朋友多次向其提起西班牙房産觸底是投資的絕佳機會幷且還可以順便獲得歐洲居留，幾次三番，高先生有些心動。因爲，西班牙的房産升值空間大；另外，兒子將近30，持有其地産公司的股份幷已有澳大利亞綠卡。

高先生因爲國內生意走不開，沒有時間坐“移民監”，所以一直沒有移民。現在，西班牙投資移民簽證只需每年入境一次而無在境內停留要求，高先生覺得相當于買房白得一張歐洲永久簽證，大大方便自己多次來往歐洲擴大自己的收藏。于是今年4月，高先生趁來歐洲購物之際，赴西班牙考察房産。

高先生北京的朋友熱情地安排其在馬德裏的熟人夏某人帶領高先生看房，在夏某人的安排下，高先生1天半內就走訪了馬德裏郊區Parla新區的多套別墅。由于全是新別墅，所以都自帶花園，面積大，社區配套設施全。據夏某人介紹，歐洲國家的上流人士都追求獨門獨院的花園洋房，所以像Parla這種郊區是馬德裏富豪聚集的社區。由于經濟危機，Parla別墅的價格已經下跌了近50%。鑒于高先生著名企業家的身份，根本不需要再去市中心看普通公寓。聽了夏某人的建議，考慮到自己在西班牙停留的時間較短，一向出手豪爽的高先生立即轉帳5萬歐元向開發商預定了一棟面積爲236平方米的parla 別墅，總價爲52.5萬歐元。雙方約定，高先生回國後匯出剩餘房款，由夏某人幫其代辦後面的手續，當晚就簽訂了定金合同。次日上午，高先生夫婦利用回國前最後一天在西班牙購物，幷打車前往常去的一家華人餐館用餐，每次也都會與其老闆李先生攀談一番。

高先生向李老闆提到自己這次來西班牙投資了房産，在parla 區購置了一套50多萬元的別墅云云。李老闆在西班牙經商多年，自己家就在parla地區，聽說高先生在當地買了50多萬歐的房子不禁奇怪：該區爲新區，別墅的均價十幾萬元左右， 高先生花50萬歐元是買了什麽豪宅？于是他不免好奇的打聽房子是在什麽位置。高先生拿出手機中拍下的房屋地址向李老闆展示。李老闆發現，高先生買的房屋與自家相隔不過幾條街。于是李老闆就納悶了，都是差不多的房子，自己只花了十幾萬，雖然高先生的房子是新房，可是價格也不至于相差這麽多，唯一的可能就是，高先生吃虧了。當李老闆向高先生說出自己的疑惑幷介紹了Parla 區的真實狀况後，高先生聯想這幾日買房的種種，頓時意識到自己被騙了。但想想自己明日就要回國，而且買房的押金也已經付了，平日精明的高先生一時也沒了主意。在李老闆的介紹下，高先生找到了我。

我向他分析說：“雖然你已經簽訂了房屋定金合同，即時生效，具備法律效力。但根據西班牙自由的市場經濟體系，西班牙法律對房屋的定價幷沒有限制。”在接受高先生的委托後，我們做了一番調查，向各方索要了有關的房屋信息後，我們認定此房屋中介對房産采取200%價格出售的行爲違反了西班牙刑法第250條，讓當事人無辜蒙受了經濟損失，可以構成欺詐罪。隨後致電中介，要求對方退還高先生的定金幷賠償損失，否則將正式向對方發出律師函，提起訴訟。

考慮到中介人夏某是高先生朋友圈中的人，以及高先生需要購房換居留的需要，我建議雙方以和爲貴，讓中介人按照市場實際價格幷且給予一定的優惠，以53萬歐元的價格出售給高先生兩套相同的別墅。高先生不但圓了其50萬投資移民的夢想，還在原來的基礎上“賺”了一套別墅。

西班牙是法律制度完善的歐洲國家，但在暴利的驅使下，還是有中介或開發商鋌而走險，利用從中國投資客戶不懂語言和對西班牙房地産市場不熟悉的特點，對房屋采取高于原15%~30%的價格進行銷售。

自年初以來，我已經接待了數位購房前或者購房後對房屋價格産生質疑的同胞，經統計，虛高房價主要有以下兩種情况：

  • 中介或者開發商選擇郊區或一些較差的區，面積較大，房屋狀况不錯的房産向投資人强力推薦，投資人在不瞭解各區差別的情况下，會誤以爲房屋均價便宜，適宜投資。
  • 一些西班牙經濟危機初期建好，但至今沒有售出的樓盤房價都已跌30%。然而，開發商會以全新樓盤發售爲由，以原價向中國投資人進行銷售。

對此我建議，在買房前，先選擇正規的機構，諮詢專業人士，多方對比房價幷做好房屋核查。如果在比對後對房價産生質疑，可求助于專業的法律機構，委托他們對房屋狀况進行審查，維護自己的合法權利。

季奕鴻律師專欄全集

季律師解析西班牙房産投資

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2015年米蘭世博會將成爲意大利房價上漲的助推劑

在過去的15年裏，意大利是歐洲境內投資房屋最具有保障的國家之一。部分如西班牙、葡萄牙、希臘甚或是美國的房價都出現了劇烈的下滑，下跌幅度甚至達到了40~50%。雖然，意大利兩三綫城市的房屋需求量較小，在一定程度上房價也出現了15~20%的下滑。但相反地，由于主要地區房屋的供不應求，房價出現了上漲勢頭。受到金融危機的影響，成交量已經出現了大幅下降，這也意味著建築業的脚步會有所减緩。

2013年意大利房屋建造數量

来源：Euroconstruct

近月來，經濟的逐步地好轉肯定了意大利房産買賣市場的復蘇。許多美國投資基金已經在意大利投資了數十億歐元，當然，背後動機自然是多重的。其中最關鍵的兩大原因是：Renzi總理對經濟所傳達的信心；2015年的米蘭世博會給意大利帶來的顯著收益。

我認爲，2015年的世博會能够讓意大利房價上升20~30%。

爲什麽選擇投資意大利？

  • 獨一無二美景與商業城市
意大利迷人的風光

意大利雖然不屬于一個大國，但是其商業城市及坐擁絕美湖海與山巒的絕美旅游景區，給投資者創建了多重機遇，特別是後者。所以我建議，海外投資者在選定投資城市時，需考慮到城市的可持續發展，慎重投資。

  • 適宜生活的環境與人文氣息
定居在此的中國投資者被意大利純淨的空氣，熱情的人民，可口的美食與文藝復興時的藝術氣息所吸引

我常與一些購買了意大利房産幷定居在那裏的中國投資者交流，他們都被意大利純淨的空氣，熱情的人民，可口的美食與文藝復興時的藝術氣息所吸引。可以說，意大利的整體風格深受中國人的欣賞與熱愛。

  • 高端醫療水平與優質教育質量
許多父母看中意大利大學的高質量教學把孩子送到意大利學習

人們不僅是因爲意大利的教育而來到這裏，同時也爲其高端的醫療水平。許多父母看中意大利大學的高質量教學把孩子送到意大利學習。

  • 永久産權與免稅持有
意大利房産不僅享有永久産權更有免稅持有與租賃權

最後一個不容忽視的原因就是——意大利的房産不僅享有永久産權，更有與其他國家一樣的免稅持有與租賃權。

我期待更多的中國投資者來意大利享受午後的咖啡。

相關內容：意大利房市少賺不虧 中期至長期最保值

Andrea Faini專欄全集

Andrea解析意大利房産投資

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倫敦金絲雀碼頭 鳳凰涅槃後成最新房產投資熱區

倫敦主要金融商業區 國際著名景點

 金絲雀碼頭（Canary Wharf）是英國倫敦主要的金融商業區。它坐落在泰晤士河東岸的Tower Hamlets 區 (post code E14), 距倫敦市中心 1區 (Zone 1) 約5km，距倫敦傳統金融區Square Miles約3km。由于擁有全英最高、結構最前衛的建築，因而成爲國際馳名的景點。

图片来源；Tour Series

這裏有著多元化的食宿服務，其中包括國際知名酒店：四季酒店（Four Seasons）、萬豪酒店（Marriott）等。超現代化的商場——金絲雀碼頭購物商場(Canary Wharf Shopping Mall) 是購物者的天堂。商場內品牌齊全，從高端品牌Tiffany & Co, Hugo Boss, Jo Malone, Montblanc到 High Street brand 服裝連鎖店，再到Top Shop, Ted Baker, River Island, Gap, Levis, FCUK, ZARA 等應有竟有，各具特色。在那裏，總是可以找到自己喜歡的東西!

图片来源：OAG Architectural Glass

除了讓人目不暇接的商店外，Canary Wharf Shopping Mall內還有英國名厨 Jamie Oliver 開設的餐廳 Jamie’s Italian，與倫敦榮獲飲食大獎的日本爐端燒餐廳ROKA 等名聲響徹英國的餐廳，亦有多不勝數的酒吧食肆、潮流熱點和親切的鶏尾酒酒吧，令人流連忘返。

图片来源：British Airways High Life

此外，該區會定期舉辦各種活動和展覽，還有造詣頗高的公衆藝術 Public Art 展示。在這裏會發現另一個完全不同的倫敦。文化愛好者可去參觀碼頭區博物館（Museum in Docklands），瞭解當地令人神往的歷史，或踏上世界最古老却保存完整的「SS Robin」號汽船，感受它那古樸的魅力。

倫敦金絲雀碼頭 起死回生傳奇

金絲雀碼頭是倫敦都市更新的成功案例。在19世紀初，這裏是負擔全英國70%的貨物進口量的船塢區。由于東區在工業與運輸上的重要性，在大戰期間遭到德軍的密集轟炸，摧毀許多港口、鐵路與工廠房舍。

图片来源：英国每日邮报

但隨著港口業務式微，工業生産紛紛外移，東倫敦這一區的倉庫都被廢弃。直到八十年代，倫敦的商業用地不敷應求。

爲了解决市中心的過度擁擠，英國政府透過私人開發帶動整個碼頭區的都市改造與更新。以港灣、水岸結構開放空間的都市規劃, 改善道路交通條件。

九十年代建成的倫敦地鐵新綫Jubilee Line & DLR (Dockland Light Rail 輕軌)，有效連結金絲雀碼頭和市中心1區 (Zone 1)。

還有泰晤士河上的水上巴士（River Bus），該綫路連接倫敦眼碼頭（London Eye Pier）,西敏寺碼頭（Westminster Pier）和金絲雀館碼頭（Canary Wharf Pier）等倫敦著名地標和文物建築。讓倫敦東區的開發被視爲一塊提供高水準住宅與金融商業的新大陸, 成功帶動當地的經濟和商機。

图片来源：Crossrail

將于2018年全綫開通的新鐵路Crossrail， 金絲雀碼頭（Canary Wharf）將成爲其最大的站點之一。

英國高房價區域之一

图片来源：Foxton

在金絲雀碼頭的商圈內，精品店琳琅滿目，許多國際企業和銀行總部也設于此。此區內的 One Canada Square 是目前英國第二高的摩天大樓，這讓 Canary Wharf 成爲全英國房地産最高價位的區域之一。此區迎合了倫敦市政府都市計劃發展上的現代化需求，讓倫敦市景觀更有特色。

图片来源:Foxton

目前，在金絲雀碼頭租賃房屋的都是在附近銀行工作的職員與年輕的上班一族。對于房屋投資者來說，40萬英鎊就可以買到實用面積約600平方英尺的1臥公寓。由于該區治安良好，所以出租率高。一般每周租金在400英鎊左右，投資回報率約5%。

图片来源：Savills Reserch

根據國際知名物業顧問公司Savills的調查數據顯示，在金絲雀碼頭Canary Wharf 的金融街附近，購買價值50萬英鎊的房屋，28%是中國投資者。不少華人買家購買倫敦房産大部分都是爲子女教育和將來移民做準備，因此，更是造就了投資金絲雀碼頭房地産熱潮。

Mikiko.Lu專欄全集

Mikiko暢談倫敦房産

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紐約學區房≠免費公校教育“通行證” 擇學區而居因人而异（上）

《三字經》裏說：“昔孟母，擇鄰處。”古有孟母三遷，經過千年延續、現今仍然反映在許多投資者的購房喜好上。教育，這壹重要因素，使得“學區房”成為每個家庭購房的永恒話題。不僅僅只是中國投資者關註這點，美國當地家庭壹般也在孩子進入學齡（5歲上kindergarten幼兒園）時開始遷入好學區。然而，學區房本身的高市值又讓壹些中產階級投資者望而卻步；同時，如何選擇學區房、是否購買學區房之後孩子們的入學問題就無後顧之憂了？看似簡單的學區房，其實也需要投資者提前知道不少相關知識。本文將為中國投資者介紹壹些與學區相關的投資信息，以助您成為更成熟理性的投資者。

選擇學區房從了解地理區域劃分開始

說到紐約州，除了地產、金融、時尚，其教育文化也頗為著名，如擁有常春藤美譽的哥倫比亞大學和康奈爾大學、神秘的西點軍校、聞名的紐約大學、茱莉亞音樂學院、漢密爾頓學院、羅徹斯特大學、雪城大學、聖約翰大學、普瑞特藝術學院等。紐約的著名公立學區，除了曼哈頓最著名的上東區，還有素有“黃金海岸”之稱的長島Jericho, Manhasset, Great Neck; 紐約上州Westchester的Scarsdale, Rye, Chappaqua等頂尖學區，均為國內投資者首選的高尚地區。

美國的高水平教育體制為美國在世界科技文化領域的領先地位奠定了基礎。與中國的九年制義務教育不同，美國是“十三年”中小學義務教育，從5~18歲共分為四個階段，分別是學前教育，包括Kindergarten即幼兒園，有的學區或學校也提供Pre-Kindergarten (Pre-K) 即學前班課程； 小學，包括壹年級到六年級；初中Middle School，包括七年級到九年級；高中High School，包括十年級到十二年級，畢業後進入大學。根據分權制的教育管理體系，分聯邦、州、學區三級。所有公立學校所在的學區（School District）是由州政府劃分，並由當地管轄權範圍內的教育委員會（School Board）管理並制定教育政策。

投資者在為學區而選房時需做足功課，確認所選房產是位於目標學校的所屬學區範圍內(School Boundary: http://www.greatschools.org/school-district-boundaries-map/), 極為重要。哪怕所住房屋只隔目標學校壹個街區，若不幸位於學區劃分界限之外，也會導致孩子無法在中意的學校學習，那麽投資學區房的意義就沒有了。

在此提醒投資者註意學區與郵政區域的區別，兩者有時相符、有時相悖，並不完全壹致。

因此千萬不要以為該房產的地址是某市，即為該市的學區。有時壹些較大的行政區域內有多個學區，必須小心再小心。對於房子的基本信息，國內投資者可以輕松的通過網絡搜索獲知。

房產行業規範要求地產中介不能對於房子所屬學區的優劣發表意見影響買家的判斷，有的職業道德較低的經紀會給予買家錯誤信息，因此對於純粹為了進入好的公立學校而買房的投資者建議務必致電該學區委員會，甚至心儀的學校，只要給予地址信息，對方即可查詢確認，以充分確保沒有買錯。每年U.S. News & World Report都會對全美國高中進行評比並公布排名（排名鏈接請見文章底部），該信息可以供投資者參考，但並不能作為唯壹依據，皆因此評比的考量因素與投資者的個人傾向不盡壹致，比如相當壹部分國人希望孩子能進入常青藤盟校等壹流大學接受世界頂尖的高等教育，然而進入壹流大學的學生比例並不是U.S.News排名的標準之壹。對於有此等追求的家長投資者，建議通過網絡搜索查詢目標學區過去幾年的SAT考試平均分作為參考。比如Westchester郡各學區排名表。

學區房—高保值

從房地產市場來看，好學區的房產價格要比普通地段房價高2倍以上。但成熟的房產投資者，除了關心購房投資成本以外，更要關心的是所購房產市場的變化、政策以及保值性。即使將來整個市場進入疲怠期，擁有好的學區房就意味著維持比其他同水平房屋較高的售價，也會在需要轉手出讓時更容易快捷。本文前面提到過，壹般本地美國人會在第壹個孩子進入學齡（5歲）時尋找購買學區房。因此建議投資者選擇有3~4個臥室的房產，易於出手。雖然房產市場的變化很難預料，但投資壹套保值性強的學區房始終是不錯的選擇。

學區房—高稅金

投資別墅需要考慮地稅，此處所指的地稅壹般包括學區稅（School Tax）,其目的是支持當地公立學校的開支。壹般來講，好學區的學區稅要比普通學區高出許多；換言之，正是因為該學區可支配的資金充裕，因此可以用好待遇招募到好老師，有更多資金開設更多種多樣的課程，給學生提供更多的實踐經驗，從而使得該學區在教學質量、學生成績、家長滿意度等方面領先而成為“好學區”。根據上圖統計，從1993年至2005年，在所有地稅上調的形勢下，學區稅的上調幅度超過其他種類。因此，投資者在考慮購房前，壹定要了解該房產的地稅金額，皆因地稅/學區稅年年交，必是投資者考慮的重要因素。當然，紐約州政府近年也為學區房屋主帶來了福音。壹項“紐約州學區稅減免計劃”（New York State School Tax Relief Program，簡稱STAR）為業主提供了兩種減稅方式。第壹種“基本STAR”面向所有紐約州居民年收入低於$500,000（包含配偶年收入），減免額度為$30,000, 但這項基本STAR只針對自住型房屋；第二種“高級STAR”面向所有65或以上的美國公民，在符合壹定的收入標準條件下，將享受當年所設定的最高免稅額度（2014-2015年的高級STAR免稅額度為$64,200）。【未完待續】

本文由戴上律師事務所周遊律師協助撰寫

公孫律師專欄全集：

公孫律師詳解紐約房產和投資法律

 

 

 

L.M.N.P 投資法國房産最快捷的生財之道(上)

自大革命以來就受到憲法保護的法國，是一個極具魅力的國度。而法國的藝術時尚美食之都巴黎在近期更是吸引了不少海外投資者，雖然目前還是以美國、中東等國爲主，但中國投資者正逐漸取代他們的地位。

法國最有效的投資獲利方式

在法國投資房産幷獲利的最好方式是：非職業性帶家具住房出租（La location en meublé non professionnelle 法語簡稱LMNP）。

什麽是“非職業性帶家具住房出租？就是要求是在出租時，房屋中必須有滿足房客基本生活需求的家具。比如床，衣櫃，灶台，冰箱和暖氣等（不包括床單，桌布，厨具等）。不過，通過業主都會在出租前配備碗筷被子被單等更爲豐富的生活用品，以便租給短租游客。在法國，法律上稱此租賃合同爲“帶家具出租房屋”租賃合同。

事實上，被法國法律所認可的房屋出租方式有兩種，其中的一種就是以上所提到的“帶家具出租房屋”；另一種則是“不帶家具出租房屋”。

帶家具出租房屋

這樣的帶家具的租房合同就沒有時間的限制，可以是一天，最長不超過一年（當然合同可以續約）。同時房屋的出租價格也不受限制，由雙方自由約定。

比如在巴黎，一套豪華套房可以以每天2500歐元的價格出租，如果按30天算，房租就是7.5萬歐元。法律在出租時間上幷不限制。

在稅收方面，這種投資方式最爲理想。因爲，房屋本身的價格可以算作折舊的費用去抵消房租的收入。另外，貸款的利息可以作爲支出抵消房租的收入，從而達到免稅的目的。

法國對房産的折舊以20年來計算,也就是100萬歐元的房産每年可以折舊5萬歐元。例如，一套價值100萬歐元的房産，年租金收入在5萬歐元，在20年中，這套房的房租稅爲0。

另外，法國房産都需要繳納土地稅和居住稅。比如巴黎地麗日區一套3居室的套房，所有稅收大概在2000到3000歐每年。同時20年後巴黎的房價很可能是目前的5倍（目前巴黎房價在15年間已翻了3倍）。而在投資回報上，每年的淨收益很容易就可以10%。

所以我建議想要通過出租法國房産來獲取回報的投資者選擇帶家具的形式出租，從而得最好的回報，又能完成增值保值的功能。

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金環集團：深耕澳洲，助力投資

近年來，因爲國內房地産市場持續低迷，不少中國投資客紛紛抛盤，將目光投向海外房産投資移民：一方面在當地購買房産保值，另一方面還能取得投資國永久居留權。近日，因爲美國可能暫停移民簽證項目，國內投資客們的關注重心轉向了環境優美、生活舒適的澳洲。作爲主打澳洲地産投資移民服務型企業，金環集團面向華人、深耕澳大利亞，以“全程服務專業化，信息咨詢國際化，投資增值最大化，咨詢收費公開化”的經營理念提供優質服務。在中國投資客心裏，金環集團無疑是他們投資澳洲最安心的顧問。

 高度專業，數十年經驗打造業界口碑

金環是目前中國最具專業性的高端綜合平台，不僅與澳洲當地多個著名開發商有緊密的合作關系和獨家代理，還在當地有一支資深的律師團隊，辦理各種移民項目。值得一提的是，公司董事長黃勝先生在澳洲居住25年，在當地經營過餐廳、建材、進出口貿易，涉及多項行業，精通生意買賣。其合作夥伴則有著豐富的建築行規知識，在當地華人社區小有名氣。

金環集團的業務範圍不僅包括當地的普通住宅、公寓別墅，還有極具澳洲風土人情、涉及農業與旅遊業的投資項目，比如奶牛養殖場、屠宰場、礦山、酒莊等。金環集團的旅遊投資項目是一大亮點，比如高檔酒店、汽車旅館、購物中心和其他發展用地。正是出于對澳洲這片土地的熱愛與了解，金環在這一領域擁有更強的專業性。

 雙贏溝通，跨越語言與文化障礙

因爲海外投資的異地性，許多投資客在選擇顧問時十分猶豫。而金環集團恰好符合“知澳洲、懂華人”的生意範疇。他們秉承“信譽在身邊，服務在手邊”的生意經，以專業的角度綜合分析買方的期待和賣家的利益，爲華人出謀劃策，盡早規劃出最具價值的投資移居方案。

定位于爲客戶提供“一站式服務”的金環集團，擁有大批中國員工，可以毫無語言障礙地解答澳洲投資問題，通過專業的談判和實地調研，爲客戶選定最適合的高回報率投資項目，並在一定程度上協助客戶完成移民心願。

在澳大利亞，當地人面對買賣雙方，更在意的是賣家的利益與情緒，這可能會在一定程度上違背中國買主的意願。金環合作夥伴林先生表示：“因爲澳洲人容易忽略買家感受，所以我更應該幫助華人買家避開海外虛假生意的風險，實實在在地爲華人考慮，在異國他鄉創造商機，享受成功投資的果實！”爲此，金環所代理銷售的海外房産價格真實，完全與海外發展商銷售的價格一致，並無加價。而整個銷售過程，也實事求是，不隱瞞不欺騙，始終將客戶的利益放在首位。

除此以外，立足澳洲多年的金環還有著雄厚的實力背景，與當地知名開發商強強聯手，提供最優質的項目，爲客戶購買的物業保值、增值奠定基礎。

 項目豐富，發掘更多投資可能

憑借多年的海外投資經驗，金環集團擁有更豐富的資源，囊括澳洲、加拿大各大城市、各種層次的項目，從別墅到公寓，從寫字樓到商鋪，應有盡有。項目覆蓋阿德萊德、悉尼、布裏斯班、墨爾本、黃金海岸和帕斯等地；類型則更是五花八門：悉尼豪宅、布裏斯班河畔的五星公寓、希爾頓大酒店、砂岩礦山、金礦、農場、薰衣草莊園、酒莊、商場咖啡店、培訓機構、診所……各種各樣的物業都會以全新出或轉讓的形式，委托金環找到最佳買主。而金環的客戶也曾經以6850萬澳元，成功買下位昆州全澳最豪華黃金海岸的六星級酒店Palazzo Versace，其投資前景令人期待。

如今，在澳大利亞購買房産已經成爲很多中國人首選的投資方式。澳洲當地政府已允許中國公民在澳洲購買一套新公寓作爲居住或投資。事實上，在美國關上投資移民大門的同時，澳洲正爲中國買主打開一扇誘惑十足的窗。

  

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投資美國房産爲什麽會猶豫不决？因爲沒有找對方式

許多中國投資者會在親朋好友的幫助下在美國購房。但這種購買方式有時會爲自己帶來額外的壓力：花了大筆錢還和親友傷了和氣。除此之外，許多家長用他們多年共同的積蓄去實現他們腦海中子女的未來。而在資産投資增值和資金安全兩者之間取得平衡會給投資者帶來巨大的壓力。

既然投資會爲自己帶來那麽多的麻煩，爲什麽還要投資？  

大多數人通過工作從雇傭者那裏獲得一份穩定收入，但這幾乎不能承受下一代教育、退休和投資第二套房産等需求的花費。我們需要投資增值資産以便維持我們的生活方式幷保護財産安全，要麽就要接受老年退休後非常低質量的生活，這有時候可能比你想像的低得多。

過去6年間的經濟狀况使很多人都無法忍受哪怕是很低的風險。這幾年你的資金在銀行儲蓄的利息低得離譜，結果你的資金就好像不斷加熱溫水中的青蛙。

正因如此，把你的家庭儲蓄投資到資産增值上面是你在人生的任何階段都該考慮的最重要問題。這樣的投資對你的生活質量和未來幸福都具有重大的影響。

正確使用個人資金 投資的同時需以備不時之需

如果你正在尋找退休和孩子教育儲蓄的安全方式，那麽多樣性和計劃性是最爲關鍵的。在任何投資之前，你都要確保窮困的時候有一定儲蓄可以支撑半年甚至更長的時期。

用長遠的目光投資房産

房地産在我們生活中占有極爲重要的地位。從這個角度說，房地産投資也是一項獨特的投資。當大多數銀行的儲蓄年利率都在1~3%之間徘徊時，一項保守的房地産投資，比如一項在中産社區的房地産，或者大學附近的學生公寓，其租金收入和資本增值每年就可以有10~20%。如果你通過按揭買房而不是全款現今支付，這種收入還要翻倍。

可以想像，10~20%的年收入經過20年積累，而不是每年1~3%的增值，區別將是十分巨大的。舉個簡單的例子，5萬美元投資2%年利率20年時間，最後你將得到7.25萬美元，而5萬美元投資年利率10%將會使你20年後得到30.6萬美元。區別是不是很大呢！

自2011年起美國房産市場在穩定中不斷回升，平均房産價格與以前高峰期相比仍然處于特別低的位置，在未來2~4年間將會有不小的上升空間。你要有長遠眼光來考慮投資增值。

結論就是，和你的家人一起投資房産可以極大地改善你的生活水平。關鍵是要好好研究，確保把積蓄用在具有穩定租金收益的位置投資買房，同時預留足够的資金以應付可能的窮困日子。

Colin Murphy專欄全集：

Colin Murphy與美國房産投資

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