7月份多伦多地产局(TREB)的房产数据报告显示了GTA地区的楼市低迷态势，如今8月中旬已过大半，情况是否发生变化了呢?
据TREB最新消息，8月前14天，大多伦多住宅交易量较之去年同期减少了35.6%，虽然跌幅依然明显，但与7月40.4%的成交量下滑幅度比起来，还是略微有所回升的。
另外，TREB最新数据显示，8月上半月GTA地区的新挂牌住宅数量同比减少了10%，而这半个月的住房均价为$731,614，与今年4月份$920,791的房价高峰值比起来下跌20%，多伦多房价滑入了熊市阶段。
不得不说，为了提升家庭购房力并缓解年后的楼市泡沫恐慌，安省政府4月份将一系列房产新政推向房地产市场，之后多伦多今年整个酷热的夏季却彷佛遭受了寒流，楼市一路降温。秋季会作何表现，谁都无法预测。
（据约克论坛）
今天我们就来跟大家聊聊怎么去大致估算自己能贷到多少钱。
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总的来说，贷款额度的批覆标准是四个方面来考虑的：
1.首付额度
这一点很容易明白，就是首付款越多，贷款额度越少，相应地，每月还款额度就越少。
以一套20万英镑的房子为例，下面这个表就很直观表现出首付额度和每月还款额度的关系：
首付越多，贷款的利率就越低。
并且，贷款机构的利率是随时都可以变化的，所以在贷款的期间，我们每还一笔款，贷款的利率就会降低一点。
也就是说，还款额度越大，时间越早，长期来看，贷款的成本就越低。
2.贷款人的收入
贷款机构会要求贷款人提供收入证明，用以决定是否发放贷款，以及贷款的额度。
这也不难理解：赚的越多，还款能力就越强，那贷款发放的额度就自然越高。
一般来说，自住的话，贷款的额度可以达到收入的五倍，比如一个年收入3万英镑的人去贷款，那么贷款的额度就很大可能是15万英镑。
那么如果我们的收入在贷款之后的短时间内有可能会有一个比较明显的增长（马上要换工作，或者升职加薪之类）？
这个时候有一个处理的方式就是提早换工作的日程，或者跟老板申请早点加薪……
还有一点，如果可以证明两个人会共同还款，那么比一个人去申请贷款要好得多，比如夫妻两人，经常可以贷到两个人共同收入的四倍。
两份收入比一个人的收入总要高，而且更稳定，自然额度就会高一些。
但是请注意，如果共同还款人的信用记录很不好看，那还是自己贷款吧……
免得到时候一分钱都贷不到。
3.开销
不光是收入，支出也是贷款机构的一个重要考察因素。
准备贷款的时候也可以适当控制一下开销，这样我们的“净收入”就会比较高，自然贷款额度也会相应提升。具体来说，最好确保把信用卡欠款按时还清。
并且，如果给车子或者自己买了保险的，可以考虑一下重新换一个更好的产品，开销这方面就会好看很多。
如果有孩子的家庭，可以考虑一下让父母或者朋友帮忙暂时以他们的名义先支付一些小孩的开销。
4.信用分数
银行等机构都会记录我们每个人的信用分数，而且对于贷款机构来说，他们也没有那么多时间去花时间瞭解每一个贷款申请人，那么查看信用分数就是最直接的方式。
那么怎么样才能保持一个良好的信用记录呢？
平常做好一下四点就差不多了：
5.其他
我们再来说说贷款期限。
贷款期限越长，每个月所需的还款额度就越少，但是利率相对来说也会有所增长，等于说总的还款额度也会提升，所以大家可以自己考虑一下贷款期限的问题。
以下是价值20万英镑的房子贷款90%的贷款期限和总的还款额之间的关系：
提示：
贷款的时候还会有一些其他的成本，比如贷款经纪人手续费，银行的产品一次性费用等等，所以我们在申请贷款的时候要注意，最好给自己留出一些周转的余地，这样万一有一些额外的开销，就能游刃有余地去应对啦！
而Buy to Let的贷款主要是和房屋的租金和申请人的年收入，工作状态和年龄有关。
（据英伦房产圈）
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加州房地产经纪人协会（California Association of Realtors）8月9日公布第2季住房负担能力报告，报告中指出，过去5年来，在加州购买价格为房价中位数房屋所需的年薪足足成长一倍。
报告中显示，加州单户住宅（single-family home）2017年的价格中位数是553,260美元，买家年薪须达110,890美元才有能力购买。
房价飙升的情形在湾区最严重，5年前的房价中位数是447,970美元，年薪仅需90,370美元就买得起。而今年的房价中位数是翻了一倍的895,000美元，买家年薪须达179,390美元才能负担的起。
年薪达18万美元的加州人可以在阿拉米达郡及索拉诺郡买房，两地的房价中位数分别是880,000美元和412,000美元。
旧金山市丶圣马刁郡及圣塔克拉拉郡的房价中位数分别是1,450,000美元丶1,469,000美元及1,183,440美元，意味着想在这3个地点置产的人得赚更多才买得起。
（据苹果日报）
随着房价的攀升，在英国购买第一套房子时首先就得花费大概25,000英镑在各类收费上，大头是印花税。
不可否认，买房子是很多人的终生的奋斗目标。
但，租房是大多数年轻人的现状。
在这里，我们来算下对于首次购房者来说，买房子和租房子的费用到底是多少。
我们假设房子的价值比较低–为203,000英镑。
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租房：
首先，签一个租房合同并不便宜。
调查显示，租房子你大概需要花费1,080英镑，当中有930英镑是每月的租金，150英镑是中介服务等杂费。
买房：
但是，如果你买一个203,000英镑的房子，那么你首先也得花23,925英镑，当中有20,300英镑花在首期付款，500英镑用于购房者报告，700英镑是调查评估费用，925英镑为律师费用，以及1,500英镑是印花税。
以上数据显示，租房子的费用显然比较低，也就是租房子比较划算。
Urban.co.uk的创始人Adam Male认为：
“在很多乡镇和城市，特别是在伦敦，对于大部分的人来说，房价非常高，所以他们都只能租房子。
随着越来越多的租房需求，房东们也变得更谨慎更精明了，租金价格也在稳步上升。”
第一太平戴维斯住宅研究部副董事Neal Hudson认为：
“虽然说租房子成本越来越大，这反而促使着大家慎重考虑是不是要一直持续租房子下去。
因为租房子把他们的存款逐步地侵蚀掉，已经越来越难存到买房子的首期了。
现在英国的贷款政策收紧以及房价的持续攀升，让大家买房子越来越难了”
但是钱并不是唯一让他们选择租房子的原因。
根据第一太平戴维斯的调查报告显示：24%的租客认为“租房子要操心的事情没那么多，而且更加灵活便利。
比如出租房出现问题的时候，租客不需要花过多精力在上面。
然而，第一太平戴维斯报告显示：长期来看买房更划算。
2.长期来讲，买房子会更划算！
根据HomeLet Rental Index的数据显示，在近几年里，租金都在飞速增长，大概每年都在增长5%的样子，平均下来每个租客每月大概花762英镑去租房子。
对于首次购房的房东，把这个价值203,000英镑的房子出租出去，他的收入和支出各是多少？
对于房东来说，平均年收益大概有5.5%，当然不同的地方收益也有很大的差别，房租收益和房价升值的收益通通不一样，例如乡村郊区大概只有3%，而伦敦则可能至少8%。
根据这些收益，分析下来我们平均租房子每个月大概需要花930英镑，还需要缴纳Council Tax以及一些保险的费用，所以租房子大概年度要花我们大概12,334英镑。
相反地，根据Moneyfacts.co.uk的数据，如果作为首次购买者一般比较高的贷款利率为3.27%。这就意味着我们买了一套203,000英镑的房子，首付1成的话，90%为贷款，那么你每个月就要付892英镑的房贷了（这里包含了他们500英镑的抵押费用）。
当然也会存在一些额外的花费，例如房屋的装修维护以及保险费用。
也就是意味着，作为业主的你，每年要花12,639英镑，这个花费也仅仅比你租房子多300英镑而已。
不过，随着时间的推移，你的房子会越来越值钱，假设到了25年后，你就能拥有一间价值较高的不动产了，而选择租房子的人却什么都没有。
如果你要对比租房子的费用以及贷款买房的费用，数据显示如果你住在房子里，除了每月要还的贷款，你每年需要只需花费7,910英镑在这个房子里，包括了一些维修费用等，这样来看，也比别人租你像你这种的房子要少花4,423英镑的费用。
London & Country Mortgages公司的贷款经理表示：
“在某些区域，租房子的需求会非常大，而买房贷款的需求则会很低。
不过，很多人都会发现买房子实际上要花费的钱对比之下会越来越少。”
无可否认的是，现在业主们会享受着非常低的贷款利率。
买房子所花费的钱看上去比租房子要贵5.7%，但是你也不可能确保租金一直保持不变，一旦租金上扬了，你租房子的费用就不一定比贷款购房的要少了哦！
3.买房好处多
从长远来看，买房子会有很多的好处。最直白的是，他们这种长期的有效的房产投资，房产的价值会逐年增值，这最终也能让自己的孩子受益。
抛开一些经济上的疑问，从个人和情感上来说，买房子都是非常重要的。
租房子毕竟对于租客来讲并没有长期的保障，你签的租约大概也只能维持半年或者1年，也会出现“无家可归”的窘况。
很多租客也曾经试过因为这种原因未能住进房子，例如房子的装修问题，或者宠物的问题。
如果你是房东，你也是业主，这些都不是问题所在，你完全可以自己决定房子的情况。
你的房子归根到底是你自己的，你可以永久住下去，你可以怎么装修你的房子都可以。
这么看来，你的生活会比较稳定，而且你也可以为你的租客提供良好舒适的居住环境。
房东可以通过出租房子获得稳定的收入，但是如果你去租房子，你每个月只有支出没有收益。
买房子的贷款总有一天会还清，那么房子就会成为你的资产一直拥有。
如果你退休了，你的退休金无法抵消你的房贷怎么办。
没事，房子的租金还会让你每个月有800英镑的钱让你过得比较滋润。
也就是说，退休时能有自己的房子，其实是对自己是一种很重要的保障。
提示：
越来越多英国年轻人陷入一种困境，即攒了几年付首付，几年后房价又涨了，自己攒的那点钱间接贬值。
因此，合理利用贷款十分重要。
虽然买房在短期内比租房多花一部分钱，但从长期来看，不仅更省钱，而且更赚钱，还能为自己的生活提供保障。
趁着现在英镑对外币汇率较低，购入英国房产，不失为一种明智的选择。
（据英伦房产圈）
我是旅居越南的中国人，在越南这边呆了十几年了，其实越南这边经济好转也就五年左右的时间，前几年政局不太稳，经济也波动比较大，不过现在相对以前来说好很多了，热钱和制造业基本也资金重新开始投入越南这边。我个人感觉现在其实胡志明市就和2000年的上海差不多。你要说发达？也能算是个一线城市。你要说人呢，越南男人都比较懒，女人工作的比较多。我这几年做房地产投资也算是对越南的房地产市场比较熟悉了，今天我就讲一下西贡（胡志明）市的房地产市场吧。
越南的房产交易基础知识
其实外国人能买房是2015年才开始的。之前想投资，只能通过越南人本地人中转，如果你找的人不靠谱，很容易被坑钱。不过就算对外国人开放了房地产市场，外国人也不能购买house，只能购买apartment（house是独栋房屋，基本上都是老式住宅，apartment指公寓，一般就是现在在建的高层和小区房）。在越南本地，house是比较受中老年人欢迎的，因为房子有永久产权和土地所有权，房价涨得比较快。但是外国人并不能买。市中心地段的house非常的贵，每年涨幅基本上可以达到25~35%，价格上和北上广基本上是同级的。一栋比较好的house经常是100万美元起，上不封顶。最高我见过437万美元成交的独栋house。
接下来我们说说现在比较适合非越南人投资的apartment。外国人购买的话是50年产权，但是到期时可以免费续约一次，你可以把它看成是100年产权的。对于外国人来说基本上可以考察的投资房只考虑apartment就可以了。
由于产权的限制，并不推荐外国人买二手房，但是外国人如果想“买”二手房，只能向外国人买，如果想“卖”二手房，可以卖给当地人和外国人。
另，外国人买房不能在银行贷款。
胡志明市的房价
我有时候会带朋友来越南玩，他们会问我：越南是不是房子很便宜？我其实这个时候很不好接话，如果真的深入瞭解过越南的房价的话，是不会问出来的。
胡志明市作为越南实际上的经济中心，房价越靠近市中心越贵，均价4000美元/㎡，郊区也要1700美元/㎡。在郊区买一间apartment的屋子大概需要准备80~100万人民币。已经比很多中国二线城市房价要高了。
你比方说，之前胡志明市平盛郡有一套楼盘，均价是2200美元/㎡。配有一流的私人医院、国际学校、超大游泳池……从2014年开盘，价格涨了30%，平均每年涨幅就有10%。还有一套楼盘，在市中心那里，旁边就是均薪最高的金融街，均价都要5000美元/㎡。
我个人见过的市中心价格最高的公寓是9000美元/㎡。你就想吧，这越南楼市也不是一般人能投资的起的。而越南年轻人月薪换成美元，差不多也就是300~500美元/月。年轻人基本不考虑在市中心买房，租房占大多数，买房更倾向在郊区买，毕竟越南的主要交通工具是摩托车，郊区和市中心也不算太远。
投资回报率
刚才说买房贵，其实租房也贵。
平盛郡的那个楼盘，
你算吧，这价格比北京的租金都要贵了。以2200美元的均价计算，投资回报率在7%左右，10-15年就可以收回购房成本。
对比北京，可能同价位房屋的房租刚够还每个月的房贷。胡志明市的这个数字非常可观。
一些出租成本：物业费0.6美元/㎡。别的都由租客自理。当然你也可以选择寻找中介进行托管，如果进行全托管，则每个月收取8%的房租作为服务费。建议还是寻找一些靠谱的开发商和中介。
另，越南的apartment没有房产税，持有成本不高。
越南房地产历史走势
越南总人口近1亿，人口结构以年轻人为主，19-40岁的青壮年劳动力约为45%。越南的两大城市聚集了全国近1/5的人口。且这两个城市的人口流入还在不断加速。
就是翻版的北京一样，年轻人多，虽然贵，但房子还是刚需。
越南的房价并不稳定，从2005年开始，越南的两大城市，河内市和胡志明市的房价步步上扬，直到2012年，中档楼盘的价格达到了2000-3000美元/平米，高档楼盘4000-6000美元。
2013年房地产泡沫爆发，进入房地产投资低谷，14年政策调整，房地产市场回暖，15年开始允许外国人投资本国房产，也算是为房地产的进一步繁荣注入了一针强心剂。由于之前房地产泡沫已经破裂过一次，所以现在的越南房价其实水分非常少。都是需求推动房价。投资回报率可以说是非常的高了。
我瞭解到的，大部分来到越南买房的外国人，做的主要还是长期投资的打算。以目前的租售比看，还算是一笔划算的买卖。
（互联网综合整理）
在加拿大这里，一些单独，简单的数据，往往能被拿来大做文章。前段时间报导的什么六月份新屋动工量下降，是因为房地产市场放缓，因此导致承建商/开发商动工意愿不足等云云……作为一个路人甲，我忍不住有一种不吐不快的冲动。
新屋动工的事情，不是说今天申请了，明天就能审批，后天就能动工的问题。这段时间的新屋动工量，基本上都是数年前已经卖光的楼花，至于是这个月动工，还是哪个月动工，都是很随机的事情，只要能在预期内完工就可以了。单凭一个月的新屋动工量就推断什么承建商/开发商动工意愿不足，这是毫无说服力的！
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“七月份房价比四月份暴跌18%…..，然而，工薪一族仍然买不起房!”， 如果下跌18%就称为暴跌的话，那回顾一下这些年来房价的疯狂，已经不能简单地用“飙升”，“井喷”来形容了。
先以前段时间的Markham“风水屋”来直观感受一下这几年房价是如何疯狂飙升的，2011年的买入价是54万，2017年的要价是125万(尽管没成交，但至少同一小区内有过相近的成交价!)
(以2011-2015 年升幅大致为6%到15%左右，2015-2016年的升幅为25%，2016-2017年的升幅为30% 来算)
当下，貌似潮退之际，看看风云变幻的四月份房地产市场究竟都有哪些弄潮儿。
卖家
1. 嗅觉敏锐，出手果断，资金雄厚，恰恰就是这一波主力卖家(相当部分的人跟房地产行业联系紧密)的真实写照。严格来讲，他们是真正意义上的炒家，炒卖楼花，囤积现楼，却甚少参与抢OFFER大战，越赚越投入，越投入越赚，手上拿着好几套房子的大有人在。正是因为他们的推波助澜，惟利是图，投机取巧，才得以让这种“恐慌性卖方市场”现象，从当初的“土豪手法”，到慢慢的被认知，接受，再到今时今日的“理所当然”大行其道。
2.新政出台后，一部分人迅速地进入卖方市场，他们期望能以四月份的价格成交，让炒房利润最大化。他们是一群激进型的炒房跟风者，也是炒房大军中最坚定不移的多头者!
3.买卖方市场发生明显变化后，对自家房产的现值瞭如指掌的一帮人逐渐地进入卖方市场。他们希望能以比四月份最高价略低的价格成交，现金先落袋为安，之后是大房换小房，房子换公寓，还是租房，现金到手后再说。他们是一群对现金流非常敏感的利润追逐者!
(卖家的心态正好阐释了当前卖方市场的状况：没能以高价位卖掉，就让牌子一直挂着呗，反正我不急;挂牌两三周没卖掉，干脆就把牌子撤下来，哥不卖了;我是不会主动大幅降价的，还没到非卖不可的地步。)
买家
1. 海外买家
如何将海外资金转化为当地优质资产是海外买家一如既往的追求目的!收不收税，收15%，还是30%，根本就改变不了他们购买的意愿和能力。无可否认，他们是BULLY OFFER的始创者，但从一开始，他们就不屑于作为炒房者，更没有希望从中获利!低调，安全才是他们永恒的主调。
2.换房子的本地买家(更多的是真正的购房刚需者，而非炒家)
这群人有充足的购房能力和强烈的购房意愿，首付是之前换房时赚的差价利润(一般的工薪一族根本就很难存到这笔首付)，经历过数次的抢OFFER失败后，看着手中的现金却一点都高兴不起来，更多的是沮丧和悔恨，“当初要是出手再狠点的话，现在已经赚了多少多少万了”…..一旦再有机会去抢的时候，他们比谁都狠，房价年升30%，他们是“功不可没”。在欣慰终于抢到房子之际，回头一看，一不小心却成了近期高位的解放军……
3.首次购房者
房价高居不下，公寓/楼花成了多数首次购房者的唯一“可负担”的选择。曾经遥不可及的“内部认购”机会突然间出现在眼前，就算是砸锅卖铁，也得把它抢下来!因为过往数年的经验不断的提醒：现在不买，以后就再也买不起啦!
一帮排了好几个小时队还没能拿到座位的BUFFET食客,早已是饥肠辘辘，一旦进场，肯定是把能先吃得上的(通常是炒饭，点心之类)来一个狂风扫落叶!到下一轮蟹脚，生蚝出来的时候，就算是想吃也吃不了几个了。
(这种心态恰好解析了新政出台后的两三个月内，在独立屋市场萎糜不振的同时，为何公寓市场居然还能一枝独秀，火爆异常!)
当下谁比较焦急
最高价位买下来的房子，再这样子跌下去，首付都快跌没了，房子要变负资产了;
过往，房子一直都这么涨，早已习惯了把二次按揭当成快捷取款机了;
先抢下了买房的OFFER，转头却发觉现有的房子一时间竟然卖不出去了;
利率再升的话，房贷的还贷压力将会越来越大了;
本来指望靠租金来以房养房的，新政策却限制了租金的相应升幅了;
交了好几万的入场费，手上拿着好些个VIP楼花单位的;
好不容易才当一回亲朋戚友的卖方经纪，却发现FOR SALE的牌子被风雨打歪了，还没有一个像样的电话打进来;
……
谁亏钱了？
任何时候买房都是对的，不存在亏钱的问题，只有赚多赚少的问题，正所谓“手中有房，几年翻番”!过往数年也确实如此。 而这种观念早已根深蒂固，再加上惯性思维的影响，大家都一致认同——“只有买不到房子的人才是真正亏钱的人”!
那些在新政出台前已经套现的，现在早已是开着PORSCHE 在笑看风云了。退一万步来说，在四月份以最高价买入独立屋的买家，就算是以当前价“止损离场”，乍看好像是亏掉了20%左右，但其实亏掉的这笔钱只是之前卖房所赚的部分而已。对他们而言，还不至于伤筋动骨，顶多是心疼一段时间而已。所以，单从这方面来说，几乎没有人在这一波房市中亏钱!
当前的房地产状况是成交量萎缩，成交价缓跌，买卖双方似乎处于一种胶着状态。有专家解读为现在正处于一个心理消化期，一方面卖家不愿主动降价，另一方面潜在买家多了选择，暂且持币观望。建议现在是可选择性购房的好时机，因为房价很快就会升回来，温哥华就是一个很好的例子。(呵呵，又是什么专家的话啊)
当这一批既有购房能力，更有购房意愿的买方义无反顾地冲进去房地产市场的时候，却悄然发现，自己正被日益壮大的卖方海洋所逐渐淹没;而前行路上，志同道合者的身影却是愈见孤单!
在当前形势下，对卖方而言，不要一味地盯着四月份的最高价，认为我当前的卖价已经是少赚了多少多少万了，唯一具有实际参考价值的那是自己房子当时的买入价;对买方而言，不要认为现在是拣到便宜了(比最高价又便宜了多少多少万)，真正需要考虑的是在利率上升，借贷条件收紧的环境下，什么样的价位才是我长期所能负担得起的。
地球人都知道，十六条新政对房市影响甚微，它更多只是一种心理作用而已。单凭市场本身的自我调节去达到一个相对平衡点，这需要相当长的一个过程。而房市经过数年的“变异”发展，房地产泡沫已经发展成一个非单层的“怪异泡沫”。而新政顶多就是触碰了一下泡沫外层而已，结果如何，还有待时间验证;对于泡沫内层而言，想要有所触及，在今天来看，似乎还是遥不可及……
（据加拿大家园）
东哥为大家简单分析了一下英国买房的具体流程和注意事项。从中可以看出，在房屋交易环节，律师处在一个很重要的地位，那么如何选择一个律师就成了关键。
今天，东哥就在如何选择律师上给大家提供一点建议，供大家参考。
第一，口口相传
在英国学车，大家都喜欢让朋友同事来介绍教过他们的教练，以便较好的沟通和顺利通过考试。买房选择律师也是如此，大家可以通过周边的朋友，同事的介绍来寻找一个他们用过的律师，这样，对律师也有一个初步的了解，通过介绍人也能知道这个律师的风格，以便在合作中能有比较顺利的合作节奏。
注意：有的时候房屋中介也会推荐律师给买主，这样的好处是，律师和房屋中介有合作，他们的沟通会比较顺畅。坏处是，房屋中介是协助卖方来销售房屋的，与卖方利益挂钩，所以代表卖方利益的中介推荐的律师，难免会让买主感觉不踏实，在利益纠纷的时候，会不会为卖方说话呢？
第二，网上平台
大家也可以在网上平台上寻找合适的，对自己胃口的律师，可以通过在网上搜索关键字conveyancing solicitors来获取，一般大家常用的平台有homeward legal和房主联盟（hoa.org.uk）。英国这些平台相对国内的某些平台来说，对于相关资源的审核很严格，所以大家不用担心找到虚假的律师，而且如果出现纠纷的话，可以找平台，平台会出面解决一些问题。
注意：平台上找的律师虽然资质有保障，但是难免会距离买主比较远。个人认为，英国这边聊业务的话，英国人会比较喜欢当面聊。有些邮件，电话沟通解决不了的问题，在当面谈的过程中就容易沟通解决。所以，还是建议大家尽量选择一个距离自己不太远的律师，以便沟通顺利方便。
选择完律师，与律师签订完服务合同之后，律师的工作就要开始啦！
一般来说，律师的工作分为三个步骤：
在准备阶段，首先，买方律师会要求卖方律师提供草拟的合同（Draft Contract）,并且要求卖方律师提供房屋的基本信息和相关文件。然后买房律师就会对交易的房屋进行一系列的调查，在服务合同里会对调查的项目有所说明，除了必选的调查项目以外，买主还可以额外选择自己想要了解的调查信息，当然，选择不同，价格也不同。
在这个阶段还有一个重要的工作就是，买主的资金一定要到位。如果买主是需要贷款买房，那么律师就要与银行商谈，进行贷款进度的跟进，并确保买主提供的相关材料符合银行的贷款要求，以便买主能够顺利获得贷款审批。如果买主是全款买房，并且有资金来源于海外的话，那么律师会要求买主签署反洗钱声明，并且提供资金的来源证明。资金的来源证明包括海外账户的Bank Statement，海外账户的换汇记录，海外账户向英国账户转账的凭证，海外账户资金的来源（卖房款，亲属借款，工资收入，其他收入）
注意：英国这边，只要是从境外汇过来的大笔资金都是需要提供资金来源证明的，以证明资金是合法收入来源，并且证明一定需要英文件，如果只有中文，需要到公证处或者正规翻译公司来进行翻译。资金来源证明一定要符合逻辑，全面细致，合规。所以大家一定以前做好安排，事先保留好相关的凭证，以备不时之需。
这时要求买主向卖方支付10%的保证金。只有在交换合同后，买卖双方才开始正式受到法律约束。这时如果买方退出，卖方不会退还保证金。而如果卖方退出，买主有权起诉卖方要求经济赔偿，而且在合同交换后，卖方再不允许接受任何其他买家的报价。
一般来说，合同会有一个附件，里面包括卖方房屋内的设施，如冰箱，洗衣机，电视机，其他家电及家具等等，这些可能会额外需要付钱。买主可以详细勾对，留下自己想要的，来签字确认。
一般的合同交换会在1个月内完成，这个日期会事先商量好并在合同中有所体现。
注意：买主可以与律师协商支付少于10%的保证金，但是，如果违约，还是要将10%的保证金当成违约金补齐。此外，还要注意，卖方是不是在与买主交易的同时，还作为买主在进行其他房屋的交易。这样的话，合同交换的日期就要迁就于进度较慢那一方。而且，一旦有一方推出交易，那么另外一方的合同交换就无法完成。
合同完成是指卖方律师确认从买方律师收到了所有应收款项，从法律上讲合同履行完成。买方律师会在指定的完成日前一周邮寄给买方最后应付款项账目，其中包括房款余款、印花税（stamp duty）、律师费、电子转账费、调查费和其它手续费等。律师会在收到所有钱后，把买房相关款电子转账给卖方律师来完成合同。一般在合同完成日的中午，您的律师就会打电话通知您可以去房产经纪公司取钥匙了。这时房产已经属于您了
注意：在这个阶段，虽然律师的工作并没有完全结束，但是买方需要把所有的钱款付清，包括律师费等等。在准备资金的时候，大家可要提前计算好金额，以免出现资金紧张的情况。
买房已经拿到钥匙，可以入住了。但是其实还有最后一步没有结束，那就是律师会在合同完成后帮买房向政府交纳印花税，并且向政府申请将房屋所有权更名。一般合同结束的20天左右，律师就会将新的房产契约（title deed）和房产图 (title plan)发给买房，如果是租约产权（leasehold），律师还会把新的房产契约发给土地拥有者（一般来说公寓flat为这种模式）。如果是申请了贷款，契约和房产图还会被发给贷款银行。
至此，房屋买卖的流程就基本结束啦！
总结一下：
选择律师的话，还是要选择距离自己相对较近的，以便面谈，然后最好通过朋友介绍或者正规平台选择律师。交易时要注意资金的安排，如果资金从海外过来，要注意保留好银行方面的交易凭证，换汇凭证，账户收入流水等材料，做好资金来源证明的准备。
最后，祝愿大家都能在英国找到自己喜欢的房子！
【东哥购房攻略系列】
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基本上大家买房的时候都是会看地段，看交通，看价格，在网站上大概看一下房屋的布局和结构。大部分时候，在网上图片看到的会与实地看到的房子格局大小有所差别。所以，亲临房子去看房子的过程至关重要。
有的人会说，第一次踏进房门，我就知道我会买这个房子。是的，买房时候的感觉很重要，不过，为什么不多花一点时间把房子的细节考量清楚呢？
第一，知道自己想要什么。
首先，大家在买房前要想好自己想要什么样子的房子。最好拿出笔和纸来列出“必须”的配置，比如几个卧室，几个卫生间，有没有车库，花园等等，然后再列出“希望”的配置，比如大厨房，大餐厅客厅，前后花园等等。有的时候，比如一进门对房子的感觉特别好，特别喜欢房子的某些方面的时候，往往大家就容易忽略一些细节的东西。事先列好清单，有利于大家有一个良好的思路，对自己的要求需求有清醒的认识。
当然太多死板也不是很好，不太容易找到十全十美的房子，如果房子整体都让人很满意，为何不在某些不必要或者可以日后改善的方面做出一定的让步呢？
第二，注意检查房子的细节设施。
除了整体大面上的观察，还要注意检查房子的细节，比如中央供暖系统，是不是存在潮湿发霉的问题？有没有裸露的电线？房子老旧有没有电线老化的问题？墙体有没有影响结构的裂缝？厨房浴室的布局是否符合家庭的习惯？花园的格局是否满意？房屋的私密性是不是够好？邻居有没有可能很容易就看到家里？等等
看房子的细节很重要，也可以根据前人的经验把想要检查的细节事先逐条记录下来，一点一点的核对，以免遗漏。大部分人在买了新房子之后都会按照自己的意愿来进行或大或小的改动。细节就决定了改动工程的规模，如果细节的差距太大，也就意味着改动越大，那么就要考虑房子的性价比是否合适了。
第三，敢于向中介提问题。
地产中介有向买主告诉房子真实情况的法律责任，比如房子挂牌多久了？大概多少人来看过？价格有没有变化？附近宽带的速度？之前的房主跟邻居有没有纠纷等等。这些都是买主有权知道的事情。
身边的好多人看房子的时候只是一味的看，靠着自己的判断来看房子。其实，在英国，中介也承担着向买方介绍房子实际情况的责任。但是，如果买主不主动问，中介有时候也乐于不解释过多，就导致可能由于自己的不专业判断而忽略房子的一些问题。其实有些问题，中介已经有答案了。
第四，要多去看几次。
看上了一个心仪的房子，时间充裕的情况下，不用急于下手，可以考虑多看几次。每次都把之前看房时候的点再看一下，仔细衡量判断后再下决定。
买房子是一个动用大资金的大事，如果是自住的话，房子要满足一家人的长期居住和使用的需求。虽然看房子很麻烦，但是每次看房子时心情的不同，时间不同，也可能会令您发现新的问题。
总之，买房的时候，一定要对房子有一个清醒的认识，在跟着感觉走的同时，也要理性的进行检查，分析，毕竟房子是一个长久使用的不动产。在入驻前解决的问题越多，日后的麻烦就越少。
【东哥购房攻略系列】
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【本文为实用帖】今天给大家带来英国房产购买的流程和注意事项。基本上，英国买房的流程基本上可以分为三个阶段：
在这个阶段，买家需要对所要购买的房子的目标区域进行考察。
一般来说，如果是为了买房出租的话，那就最好选择安全性高，通勤方便，距离商业区较近的一居两居的公寓比较好，如果出租给学生的话，当然就是距离学校近比较好。如果是准备自己居住的话，那就是房子周边的安全性要好，最好是富人区，而且周边是否有好学校也是要重点关注的。
注意：英国的居住型房产土地产权分为两种：“永久产权”（Freehold）和“租约产权”（Leasehold）。永久产权是房主永久拥有房屋占用范围内的土地，房主可以依照相关法律自由使用。英国大部分独立式、半独立式房子、连体房屋，平层房屋等等都属于永久产权。而租约产权是指房主只拥有房产但不拥有土地。一般来讲开发商拥有土地，而房主每年需要缴一定的小额地租给开发商。公寓房一般属于这种产权。
相关文章：【东哥购房攻略系列（二）看房时注意的要点】
确定好房源后，就是要跟卖方进行价格的商谈了。一般来说，这个过程是通过房产经纪（也就是中介）来完成的。目前，英国的房屋市场是卖方市场。卖方会根据自己的报价来参考买主的价格，在所有的出价买主中选择价格最合适的那个。买主先把自己的出价告诉房产经纪，房产经纪再转告卖方，如果价格被接受，房产经纪会正式的书面通知买主价格被接受，需要提供律师的联系讯息。如果房产经纪告知买主价格没被接受，那么买主还可以继续出价，直到房屋卖出为止。
注意：买方可以单独联系测绘师(Surveyor)对房产进行估价。这个步骤可以在买方出价前或卖方已经接受买方的价格后进行。由于这部分花费（几百或上千英镑）是由买方承担的，出价前做的风险就是如果卖方没有接受买方价格，房产评估的费用就白花了。
在这阶段，买方需要请一个律师（Solicitor）来处理文件以及全程跟踪与房屋经纪联系等。律师会要求买方提供资金证明。如果买方需要按揭贷款，律师还负责帮助您和贷款方联系。在完成上述所有文档后，律师代表您和卖方协商合同交换(contract exchange)日期。在交换合同时，您需要向卖方支付房价10%左右的订金，并确定合同完成日期。房产交割的最后阶段是完成合同(contract completion)。就是买方在合同规定的时间内将买房尾款和律师费用转账给律师，律师进而转账给卖方。在合同完成后，律师会在土地局更改注册，并把相关wen档发给买方。到此为止，整个买房的流程就全部结束。
注意：在英格兰地区，房产交易只有到交换合同时才会有法律效力。也就是说无论买方在前期投入多少，只要没有交换合同，卖方就有权不卖或转卖他人。所以东哥的建议是要配合律师尽快完成合同交换。相关文章：【东哥购房攻略系列（三）如何选择正确的律师？】
那么，除了购房款，英国购房还会有哪些额外花费呢？
英国这边的印花税，是一定要交给政府的，只有交了印花税，这个房产交易才合法。首套和二套的税率是不一样的，二套的印花税率会高于首套。
英国4万以下的房产目前是没有印花税的（谁能告诉我哪有4万镑的房子？）
律师在房地产交割过程中是不可缺少的环节，他们的工作会从卖方接受买主的报价开始，所以律师费的花费也是一定要有的。一般来说律师费在600-1000镑不等，不过这是不包括额外的调查服务费用和处理费用。
两者并不相同，但是两者都是属于可选择性花费。
房产评估（Surveyor） 的主要目的是检查房屋在建筑结构上有没有问题或潜在问题。所以如果您购买的是新建房产，您不需要此项花费的。因为英国新建的房产都会遵循非常严格的品质监管流程，以确保建筑没有问题。而且新建房产承建商都会提供至少十年的品质保证，所以您不需要做结构评估。如果您购买的是二手房产，根据您的要求调查机构可以为您提供三种不同的报告。根据调查的深入程度分为房屋条件报告（condition report）， 买房者报告 （Homebuyer report） 和最详细的建筑评估报告（Building Survey）。这些报告的花费在400镑至2000镑不等。
房产估价（Valuation）则是评估房产的市场价格。买家一般需要对房产进行估价，看看房产价格是否值得投资。如果您使用按揭贷款，一般贷款方都会为您提供免费估价报告。但如果您使用现金购买（cash buyer）， 您就需要单独的估价，其费用在150到1500镑之间。东哥在这里教您一个窍门。您可以做房产评估中的第二级买房者报告（homebuyer report）。 该报告不但给出房屋结构调查，也会为您提供房产估值。您完全不用另外花钱去做房产估值。
这个为可选消费，主要是因为有些买主不熟悉英国市场，而且语言并不太好才会聘用买家代理（Buying Agent）来帮助买主选房，议价，联系律师等。（不过土豪没时间的小伙伴也可以选择，因为省事嘛~~）一般的费用为房价的0.5%-3%。
一般来说，贷款买房的买主才会在申请按揭贷款时产生按揭贷款手续费，包括预订费（booking fee）通常在99至250英镑之间，手续费（commission）一般在0-2,000英镑之间。手续费可以打入贷款总额中按月偿还。
如果您购买的是新建房产，您很可能不需要再购买建筑保险，因为大多数新房自带NHBC十年建筑保险。如果您购买的是二手房产，而且您申请了按揭贷款，那您就必须购买建筑保险，因为贷款机构会要求买方出示建筑保险才会批准贷款。建筑保险的花费一般是根据房产大小、房间数量、建筑年代、居住情况和重建费用来决定的。该保险覆盖的是房产建筑本身，不包括房子里面的东西。对于两居室公寓建筑保险一般为每年100-200镑，对于四居室住房建筑保险在每年200至400镑之间。财物保险的覆盖内容是房产中的家具和私人物品，根据您要保的物品价值不同花费也不同。
此外，在房屋到手了之后，还有一些费用需要花费的。
对于买房自用的人，大多数人都会对新买到的房产做一些整修，例如粉刷墙壁，重贴墙纸、换地毯、窗帘等。 此外大部分人也会按照调查报告中指出的问题做相应的修缮工作，比如装修厨房，更换锅炉等等。在英国，入住新居的平均整修费用为5750英镑。
2.房产维护费 （Property maintenance fee）
无论您购买房产是用作自住还是出租，房产维护费用都不可避免。对于出租的房产，房产维护更为重要，因为英国法律要求房东有责任保证其提供的设备能正常工作，以保证房客的使用安全。一般来讲每隔3-5年房产需要一定的检查和维护。每隔10到15年房产内的一些主要设备就需要更换。 比如锅炉一般15年就需要更换（因为保险公司只给15年以内的锅炉上保险。）锅炉更换费用一般在2,000到5,000镑之间。另外同样的时间段厨房、浴室等也需要翻新。其费用也可能高于锅炉。每隔15-25年，门、窗、房顶等都需要修缮。
一般来讲对于出租房产，每年租金总收入的1/6左右会花费在房产的维护、修缮、翻新和燃气安全证书等专案上。如果您通过租房代理（rental agent）来寻找房客、收取租金并管理房产的话，您的花费会占到租金收入的15%～20%。
当然啦！还有市政税（Council Tax）以及水电煤气费（Bills）还会在智勇中产生，对于在英国的小伙伴们，这两个肯定再熟悉不过了。
最后，小伙伴们会发现，原来在英国买房的成本也不是很低呢，除了房屋的价钱，还需要七七八八的各种费用来支持。希望这篇文章对小伙伴们会有所帮助，在买房前提前做好预算，不要到时候捉襟见肘哦！
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17世纪的法国政治家让- 巴普蒂斯特·柯尔贝尔（Jean-Baptise Colbert）曾说过这样一句名言：“税收的艺术，在于如何拔最多的毛，同时让鹅叫的最少。”
而在澳洲，由于个人所得税都已经收归联邦财政所有，所以各州就只能在物业上找更多的鹅毛了。
>>>澳洲置业百科：澳洲购房流程 | 澳洲房贷申请 | 澳洲房产税费
不统一的税制
近期各州在房地产税制方面的改革，主要是增加了外国投资者的印花税和土地税附加费。这些附加费一般都是以住宅物业市场的主要情形为依据，保护本国物业购买者的利益，也可以调节国外买家的热情，控制资本流入与流出。所以对于开发商和投资者而言，州政府的物业税除了增加他们的财税成本之外，最主要的问题其实在于司法管辖中缺乏的统一性。
昆士兰州从2017年7月1日起实施了适用于个人的“缺席土地税（Absentee Land Tax）”。不仅符合条件的空闲住宅物业需要缴税，所有符合条件的空闲应纳税土地都要缴税。维州也有一个名字类似的税，叫“缺席地主附加费（Absentee Owner Surcharge）”，不适用于澳洲公民。此外，它同时适用于“缺席”的公司和“缺席”的信托，而所谓非澳洲公民的“缺席”物业信托则至少需要包括一个外国人在内。和昆州一样，这项附加费不限于住宅物业，也适用于所有应纳税土地。
新州的“地税附加费（Land Tax Surcharge）”规定中的“外国人”的定义基于外国投资审查委员会（FIRB）的一个修订版本，也仅限于住宅物业。与昆州和维州不同，在新州，即使某一物业是拥有者的主要居住地，在你长期不居住到达一定要求之后，也要被征税。
这样名目繁多，看似相同，可又各有差别的税，造成的不统一增大了投资者和开发商的风险和合规成本。
加税伤的是谁？
尽管这些空闲土地税可以被算作是专门针对外国投资者的税收，但如果适用于非住宅物业，那么最终受损的，将是昆州和维州的企业。就算某一商用物业目前没有闲置，但因为业主担心以后可能发生的闲置税，所以他们往往还是会把这些潜在的成本通过调高租金的方式，转嫁到租户身上。所以，理想情况下，昆州和维州的空置物业税应该只限于住宅物业。
另一方面，各州在过去为了统一如印花税等不同税收税制，他们作出的尝试并没有完全成功。但这并不是因为澳洲的民主制度和行政困难，工资税的大程度统一就向人们表明了这一点是可以做到的。除了统一立法，工资税的统一还包括了行政的统一。所以，我们是不是也能期待，在州政府协调房地产税的时候，可以多拔毛，鹅少叫。
（据澳洲新快网）
