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地鐵方便了生活還是造福了開發商？Crossrail最新城鐵將再次抬高倫敦房價

 

胡悦：地鐵，是方便生活的交通工具，還是造福開发商撈金的樞紐？

Crossrail是倫敦最令人期待的城鐵建設項目，2018年即將開通運行，爲倫敦創造更爲快捷的交通運輸。自從Crossrail建設規劃2008年對外公布以來，有關鐵路沿綫房産的討論一直是熱門話題，英國開發商們也摩拳擦掌，看好這一增值潜力巨大的沿綫地塊。

Crossrail西起倫敦的Reading（雷丁鎮），東至Shenfield鎮（申菲爾德），沿綫一共40個鐵路站點，總長75英里。根據英國多家房産機構預測，從現在起到2018年crossrail開通運行的這4年間，沿綫站點周圍的房地産價格將平均上漲16萬英鎊，增幅高達60%，是同時期倫敦房價漲幅的兩倍。

對于現在居住在Crossrail沿綫、倫敦郊區的超過150萬人來說，他們到倫敦的通勤時間將大大縮短。倫敦更多的上班一族，也將買房的目光投向了這一潜力股區域。下面我挑選了幾個重點路段，爲你介紹這段新建城鐵的沿綫房産情况：

1、從Reading到West Drayton

從Reading到West Drayton ，是Crossrail最西邊的一段鐵路。下圖顯示了Crossrail高鐵綫路開通之後，從以下各站點到倫敦Tottenham Court Road，節省下來的時長。

  • Reading至Tottenham Court Road節省時長： 3分鐘
  • Twyford至Tottenham Court Road節省時長：12分鐘
  • Maidenhead至Tottenham Court Road節省時長：30分鐘
  • Taplow至Tottenham Court Road節省時長：29分鐘
  • Burnham至Tottenham Court Road節省時長：29分鐘
  • Slough至Tottenham Court Road節省時長：15分鐘
  • Langley至Tottenham Court Road節省時長：31分鐘
  • Iver至Tottenham Court Road節省時長：31分鐘
  • West Drayton至Tottenham Court Road節省時長：29分鐘

因此，Reading至West Drayton沿綫站點的房屋價格，也將因爲Crossrail的開通而帶來新一輪的漲幅。其中M4沿綫的區域是Crossrail的大贏家。

Crossrail最西邊站點Reading將迎來未來六年的房價增長。現在從Reading到倫敦的帕丁頓車站，其實已經有了一條快速鐵路綫，不到30分鐘即到倫敦市中心。因爲有一些全球Top 50公司的總部都設在Reading，不少IT和金融公司也建在這裏，隨著crossrail再次提速這裏的通勤交通，有業內人士預計， Reading的房屋價格將在未來六年上漲50%。

在M4沿綫西邊區域，目前在建的公司辦公室，有四分之一都在Reading。這裏還是排名前十的購物地點。再加上Reading這裏已經有快速火車通往倫敦帕丁頓車站， 根據當地政府的統計，在Reading的15萬居民中，有24000人是每天通勤倫敦上班的。

Twyford是crossrail西邊另一個受益的站點。這裏本身好學校衆多，也有大型超市方便居民生活，之後crossrail的開通將讓這裏更爲熱門。

希斯羅機場的擴建也讓這個區域受益。其中Maidenhead, Slough, Iver, Burnham和Langley這幾個地方被看好，因爲不在飛機飛行路綫內。一個100萬英鎊的項目正在建設中，將新建一個新的圖書館、社區、高中和超過500套住宅。

2、從West Drayton到Acton——今年房價漲幅最高的路段

由于Crossrail開通後將大大節省這個路段往返倫敦的時間，今年以來它是Crossrail沿綫房價漲幅最高的一個路段。其實帕丁頓那裏已經有非常便捷的火車通勤倫敦市中心，現在加上crossrail的開通，這裏的交通將再次升級，促進沿綫比如West Drayton，Hayes & Harlington和Southall附近區域的新房建設。下圖顯示的是這一路段至倫敦市中心將節省的時長：

  • Hayes & Harlington至Tottenham Court Road節省時長：27分鐘
  • Southall至Tottenham Court Road節省時長：28分鐘
  • Hanwell至Tottenham Court Road節省時長：27分鐘
  • West Ealing至Tottenham Court Road節省時長：18分
  • Ealing Broadway至Tottenham Court Road節省時長：13分鐘
  • Acton  mainline至Tottenham Court Road節省時長：28分鐘
  • Paddington至Tottenham Court Road節省時長：9分鐘

由于這些crossrail西邊沿綫站點的交通提速最明顯，越來越多的房産買家看好這片區域。希斯羅機場M4區域一直以來是倫敦的衛星城，是重要的商業區域，但幷不是生活便利的居民區。借著crossrail的建設，大倫敦政府批准了更多的公共用地給開發商，因此這邊的住宅新房將如雨後春笋大規模建設起來。

如果你在希斯羅機場或附近商業園區工作的話，West Drayton是一個非常不錯的居住地選擇。這裏生活成本低、設施便利。借著crossrail的開通，這裏將建設全新的“花園小區”，包含775個新房、大型超市、養老院和綠地等。

這裏附上從Reading至Whitechapel，目前沿綫的平均房價（見下圖）

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英國房屋租賃市場興旺背後的無奈

最近，看了一篇有關英國房租不斷上漲，使投資收益達到有史以來最高點的新聞。在這篇新聞中我發現，年輕一代成爲了推高英國房價與租金背後的“始作俑者”。

他們真的有那麽大的推動力嗎？

據我瞭解，英國近期有一項針對倫敦18至34歲之間年輕人群的市場調查, 在比較了這個特定人群的平均年收入和市場平均房價之後, 調查結果讓人沮喪 —— 倫敦的年輕人在倫敦根本買不起房子！

在倫敦的任何一個行政區，18~34歲之間年輕人群即使在存够10%的首付押金, 以及3倍于他們年薪的房貸的前提下，仍然購房無望。

這項由市場調研公司CACI主導的調查顯示，位于倫敦東南部的Bexley區在倫敦所有行政區裏房價最低，這裏適合首次購房人群的小面積住房平均價格約爲17萬2千英鎊。在Bexley區居住的年輕人群平均年收入爲4.142萬英鎊。以此計算的話, 即使凑够了10%的首付押金4000英鎊，再加上年收入3倍的銀行貸款；他們仍然面臨超過3萬英鎊的房款缺口。

在倫敦房價最高的Kensington and Chelsea區，單元房的均價爲96.5萬英鎊, 而這個區年輕人群的平均年收入爲5萬6千英鎊。這意味著年輕人想要在這裏安家的話除了銀行貸款之外，要想辦法凑足約70萬英鎊的房款缺口。

這種現象幷不是倫敦特有,  在距倫敦交通便利的Oxford、Brighton、Guildford、Windsor、Maidenhead 等地這種現象都普遍存在。但調查也同時顯示在倫敦周邊的Milton Keynes、Swale、Fareham以及Medway等地情况稍好一些。在這些地方居住的年輕人群年平均收入剛剛可以負擔一套小面積住房。 高昂的房價使倫敦的年輕人們依賴租房來解决住宿問題,  從而促使了倫敦房屋租賃市場的興旺。

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英國200萬鎊投資移民不再能投資房産，英國房市會降溫嗎？

當中英高層頻繁互動、中英貿易進入蜜月期時；當中國房企、投資人大舉進軍英國房市、英國亟需以此刺激經濟復蘇時；當美加鎖緊移民通道、英國因政策相對寬鬆福利優越正成爲新興熱門移民國度時，當地時間10月16日英國內政部出臺最新的移民修改法案：抬高海外高資産人群的移民申請門檻，最低100萬投資要求抬升至200萬英鎊。其中對于房産投資的影響是，原先投資金額的25%能够用于買房的這項規定被移除。

在此之前，對于投資移民者來說，在英國置業是規定+自選動作，能够保證他們在登陸英國之後有落脚之處。因此幾乎所有英國投資移民者都會選擇將100萬英鎊中的25%用于買房，其餘75%再投入英國國債、股票、債券等。新政一出，不僅荷包要縮水多一倍，還得在200萬英鎊之外，籌備更多的資金用于置業。另一方面，英國房價在2014年8月經歷了6年以來的首次下跌，對投資人來說好似打了一針“鎮靜劑”，再加上如今移民法案的最新變動，英國移民局是否在與“刺激經濟復蘇”這一政府要務唱反調？英國房市會因此降溫嗎？

英國因其歷史悠久、政策穩、自然環境優美、社會治安良好，再加上投資市場面向全球開放，投資回報率高，其房地産市場一直是倍受全球房産投資者青睞的安全港灣。近年來海外特別是亞洲、中東和俄羅斯的房地産投資者爭相涌入英國。近兩年來，中國大陸的投資者也開始瞄準倫敦及英國其他城市，根據知名房産商仲量聯行報告顯示，2014年上半年，倫敦成爲中國人海外置業最愛目的地；同時英國也名列中國房企海外投資目標國的前列。

那麽英國政府希望看到房市降溫嗎？一定程度上來講是的。英國商務部的數據顯示，海外買家去年買下兩成位于倫敦最富裕地區的房屋。倫敦市中心的威斯敏斯特、房價最貴的肯辛頓和切爾西這兩個地區，海外買家比例最高，超過兩成。其次是倫敦金融城，17%的房子被外國人買走。其他比如Camden、Islington、Hammersmith、Fulham、Wansworth也都進入外國買家熱點前十名地區。對此有英國議員提出抗議： 海外買家蜂擁而入，倫敦人因此被擠出房地産市場，很多投資房都被空置，成爲“鬼屋”。據說目前倫敦有超過六萬棟房子是空著的，倫敦的房子本來就短缺，本地人却買不到房子。英國央行也在今年早些時候警告說，如果房價增速繼續遠超薪資增長，英國經濟復蘇可能面臨風險。

于是英國投資移民的新政將投資房産的部分剔除，就比較容易理解了。保守黨取消投資者在200萬投資金額中有25%能够購買房産的選擇，這是爲了緩解英國本土居民購買房産的壓力。

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2014年倫敦房價漲幅最大的地段

雖然2014年剛過了一半，但據英國國家土地注册局最新的數據顯示，直至目前爲止，倫敦房價漲幅最大的4大區域： 

  • Islington區
  • Kennington區
  • Peckham區
  • Brixton區

在過去一年裏，倫敦大部分地區的樓市都表現不俗，如下表格1所示。

但對投資者和買家來說，哪些地區才是表現最好，最值得投資的地段呢？倫 敦樓市過去5年內整體一直呈上升趨勢（如下圖）， 但在倫敦的不同地段，樓市的漲幅還有很大不同。以同樣位于倫敦東北部的Redbridge區和Waltham Forest區爲例；Redbridge去年的樓市漲幅爲6.1%，而相鄰的Waltham Forest區年漲幅則達到了26.2%。

最新的英國國家土地注册局數據顯示，近年倫敦房價漲幅最大的4大區域分別爲：Islington區  Kennington區  Peckham區 Brixton區在倫敦樓市漲幅最大的幾個區域內，買家表現出極大個購房熱情，房産往往供不應求。下面是我們普遍調查了倫敦各個區域的樓市銷售狀况後得出的結果（數據來源：英國國家土地注册局Land Registry, 2014年4月）。而且，值得注意的是：房價漲幅快的區域包括有素日名聲不佳的地段，譬如Peckham。希望這些被選地段的居住環境隨之也會有翻天覆地的改善，這樣才能達到提高經濟收益和生活質量的雙贏房産投資項目。

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Minni.Zhao談英國倫敦房産投資

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在英國買房後，怎麽出租獲利？

一直以來，穩定、成熟的英國房產市場，都是世界各國投資者投資海外房產的首選。近2年，英國房價再次開啟了快速上升通道，成為整個歐洲最熱的房產市場，大量的中國買家與資本也湧入英國，尋找更好地投資機會。對於普通投資者來說，在英國買房後，如何將房產出租、管理並獲得投資回報，是最為急迫與關注的話題，居外網將為大家盤點在英國出租房產、管理房產等相關問題。

 一、英國房產的租金回報率可靠穩定、有利可圖

 當前，倫敦是國內投資者最為青睞的投資目的地，據相關數據顯示，大倫敦平均月租金年增幅為英國第二位，增長4.8%。以一套總價30萬英鎊（300萬人民幣）左右的公寓為例，每個月的租金可達每月租金可達1400-1500英鎊/月(約15000元人民幣)，年收益超過2萬英鎊，15年左右即可收回投資成本。而同樣價格的房子，在北京的月租金一般不超過5000元，相差甚遠。

 據居外網統計，大部分國內投資者在英國買房都是為了投資，通常選擇三百萬人民幣左右的房產，而出租獲取租金是最常見的投資手段。對投資者有利的是，英國人一般不會很早買房，所以租房市場相對火爆。其次，倫敦地區因為精英白領較多，租金也負擔得起，所以房產很容易租出去，好地段、小面積的單間或一房最受歡迎。

 　　延伸閱讀：倫敦房價走勢雖高 但仍不妨礙不同階層投資者
 

二、 如何將自己的英國房產出租及相關費用　

 在英國，委托出租與物業管理也是兩項不同服務，分開收費，建議大家選擇提供綜合服務的物業管理公司幫忙托管。具體的收費標准如下：

　      委托出租的收費標准：佣金為年租金的5%-15%；也有的是在12%~15%（視不同物業公司而定）

 　     委托管理的收費標准：房屋管理費用為5%。所以，如果業主希望出租與管理全權委托給托管公司，就需在出租的佣金上再增加5%。

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 三、租金收入如何征收個人所得稅

按照現行的英國稅務體系，大家在英國出租房產的租金所得，是根據英國個人所得稅稅率來征收的。具體標准如下：

最新英國個人所得稅稅率

　　　注：10%的Starting Rate適用於只有儲蓄收入的情況。如果非儲蓄收入超過這些收入限額，那麼儲蓄收入不能以10%的Starting Rate來征收，可能是以20%或（並）40%來征收的。

 另外，英國政府將於2015年向海外投資者收取資本利得稅。

 四、《英國房產租賃》對常見問題的規定

09年的5月5日，英國政府首次推出了房屋租賃法案——《英國房產租賃》，從而保護業主與租戶的利益不受損失，並且為英國的租賃市場設定了一個“黃金法則”。在此法案中，對戶主與房客的義務、常見問題均做出了相應規定。

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最值得中國買家購買的倫敦熱點買房區域

說起到英國買房，絕大部分國內買家都會把目光投向英國倫敦。事實上，倫敦房產不僅是中國買家的最愛，更受全世界投資者青睞。這壹點，從英國房價的走勢圖上（link房價走勢），就可以看出來，倫敦房價中位數為55.2萬英鎊（2014年3月數據）是整個英國房價中位數25.5萬英鎊的兩倍多！那麽，火熱的倫敦房市中，哪些區域最值得投資者關註呢，且看居外網的獨家分析。

壹、 英國倫敦各區域房產熱度分布圖

判定某個地區的房市是否值得購買，可以從當地房產租金水平的高低看出來。下圖是以倫敦各區域平均租金的水平作為參考指標，而得出的倫敦最熱地區分布圖。

英國倫敦各區域房產熱度分布圖,可點擊查看大圖

二、英國倫敦房產黃金地段地圖

從上圖中，可看到泰晤士沿岸是倫敦，乃至整個英國最為火熱的房產區域，居外網為大家整理了英國倫敦房產黃金地段區位圖，幫助大家更好認識其區域分布。

英國倫敦房產黃金地段地圖，可點擊查看大圖

大家不要小看圖中的區域編碼，它不僅是郵政編碼，跟對應的是該地段“價值”的高低，以及附近社區環境的好壞，甚至居民社會地位、財富情況。這些黃金區域內的郵政編碼是非常寶貴而且具有價值，郵政編碼SW6（富漢姆•Fulham）和SW10（西切爾西•West Chelsea）不超過兩百米的差異，兩個臥房單位在富漢姆就便宜了25%！買家往往把郵政編碼作為購買房地產的壹個重要準則。

  • 貝爾格維亞Belgravia，又稱為法國的美麗小樹林。英國前首相撒切爾夫人住在此地區寧靜的廣場，與英國美女廚神Nigella Lawson、切爾西球會老板億萬富翁阿布比鄰而居。
  • 切爾西Chelsea及Brompton：英皇道通過該地區的中間，滾石樂隊和時裝大師Mary Quant曾經居住此地區，她幫助促進了當時倫敦的“擺動60年代”(Swingsing 60’s)。
  • 騎士橋Kinghtsbridge：南臨海德公園，更有世界著名百貨店Harrods(哈羅茲)，在那裏幾乎可以購買壹切。
  • 肯辛頓Kensington：這裏是黛安娜王妃的故居肯辛頓宮(Kensington Palace)所在地，而該地區也居住著眾多億萬富翁。鋼鐵巨頭英國首富米塔爾和俄羅斯石油大亨Leonard Blavatnik分享綠樹成蔭的街道。南肯辛頓是倫敦博物館最密集的地區，還有著名的帝國理工大學。
  • 聖約翰樹林St . John’s Wood：正在迅速成為倫敦最熱門的地區之壹，這是因為著名錄音室Abbey Road Studios座落於此，甲殼蟲樂隊在那裏錄制過壹些最著名的音樂專輯。

以上郵政編碼所在的地區是倫敦無可比擬的黃金地段，擁有壹流的交通和環境，靠近公園，或鬧中取靜，或高尚購物娛樂設施極為方便，是眾多社會名流國際富豪或演藝明星喜歡居住以及投資之地。

這些地區的房子大多是二手物業，有的歷史悠久，有的設計精良，社區附近有公園、私校、高尚飲食購物休閑設施，環境安全，交通極為便利，優質物管。這些黃金地段的兩房甚至壹房的價格可能就會輕松突破100萬英鎊，不過它們是位於倫敦最中心地段、最具保值和資產增值潛力的房子，中東、俄羅斯、希臘以及歐洲其他國家的富有海外投資者是購買這些黃金地段高端物業的主力，這些投資者看中的是倫敦作為全球金融中心以及國際大都會所具有的避險投資天堂地位，也因為這些海外投資者源源不斷的投資，確立了倫敦作為歐洲乃至世界壹流大都會無可爭辯的地位。

 

本文根據英國金鼎置業資料整理而成，在此表示感謝！

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