Tag: 伦敦房价

以倫敦地鐵路綫圖爲依據的房價指導透露，倫敦貧民區和富人區兩極分化嚴重。

網絡房地産代理商eMoov的研究稱，龐德街地鐵站（Bond Street station）附近街道是房價最高昂的地區，比房價最低廉的東達根鹹站（Dagenham East）地區高出300萬英鎊，比格林公園站附近區域高100萬英鎊。

從溫布利公園站（Wembley Park）到芬智利站（Finchley Road），平均房價下降了60萬英鎊，從國王十字車站（King’s Cross）到海布裏（Highbury）和伊斯靈頓站（Islington），平均房價下降了40萬英鎊。

同時，漢普斯特得（Hampstead）與戈爾德斯格林（Golders Green）站之間的房價差距爲26萬英鎊，沃克斯豪爾（Vauxhall）和斯托克維爾站（Stockwell）的房價差距爲28萬英鎊。

此外，從房屋銷售比例可以看出這些地區對于房屋的需求量。

eMoov創始人Russell Quirk經研究後表示，精明的購房者應從鐵路網上觀察哪些地區會出現新的房價落差。例如將于2020年通車的地鐵北綫（Northern line）到九榆樹（Nine Elms）和南倫敦的巴特西（Battersea）。

Quirk先生說：“這些站點及其周邊地區在開放新服務後將致房價和房屋需求量大增。”

圖表顯示，周邊房價最低的3個地鐵站爲東達根咸、達根鹹海瑟薇（Dagenham Heathway）和貝肯特裏（Becontree），均位于區域綫（District line）的最東端。

東達根鹹站周邊平均房價僅爲19.4萬英鎊，而房價最 高地區——龐德街站周邊平均房價高達323.2萬英鎊，其次爲海德公園角站（Hyde Park Corner）周邊房價爲261.1萬英鎊，騎士橋 （Knightsbridge）周邊房價爲257.4萬英鎊，四隆廣場（Sloane Square）周邊地區房價爲227.5萬英鎊，維多利亞車站 （Victoria）周邊房價爲223.1萬英鎊。

房價相當的地區還包括皮卡迪利圓環（Piccadilly Circus），平均房價爲219.7萬英鎊，格林公園站周邊爲219.1萬英鎊，南肯辛頓站（South Kensington）周邊爲215.2萬英鎊，萊斯特廣場地鐵站（Leicester Square）周邊爲213.5萬英鎊。

官方數據顯示，上月倫敦平均房價爲50.1萬英鎊，是英国平均房價——27.1萬英鎊的2倍。

Quirk先生補充道：“不同鐵路綫之間出現明顯房屋需求量和房價差距的現象非常有趣。”

該公司的研究還稱，綜合房價、需求量和交通便利等因素來看，魯斯利普（Ruislip）周邊地區的房産性價比最高，該地區平均房價爲34.5萬英鎊。

周邊平均房價最高的十大倫敦地鐵站

倫敦4區周邊房價最低的地鐵站

倫敦5區周邊房價最低的地鐵站

倫敦6區周邊房價最低的地鐵站

房價差距最大的地鐵站：最高差價達100萬英鎊

瀏覽居外【名家專欄】欄目之英國，瞭解英國房産投資獨家專業解讀

英國權威經濟預測機構CEBR稱，2015年英國房價均會下跌，其中倫敦房價下跌最爲顯著。

這一趨勢與2014年形成鮮明對比，去年全國房價上漲了8.8%。英國經濟與商業研究中心（Centre for Economics and Business Research，以下簡稱CEBR）表示，加息的壓力、5月舉行的大選、更多的住房供應和外國買家减少等因素，將使2015年房地産市場降溫。

CEBR預測，2015年初，英國房價將下降0.6%。其中倫敦地區房價將呈現五年多來首次下跌3.3%，而其在2014年上漲了16.8%。

CEBR說：“新買家數量减少和住房出售時間延長等迹象表明了房價下降的趨勢。即使5月大選過後，政治和稅收仍存在不確定性，CEBR不認爲選舉之後房價會有所反彈。”

英國央行（Bank of England）的最新信貸情况調查發現，2014年第四季度申請抵押貸款的人數减少。2014年1月份的購房抵押貸款數量爲76611份，達到74個月來的峰值；10月份有59511份，到11月份减少至59029份，與1月時相比减少了22.9%。

抵押貸款經紀人表示，央行的數據證實了2014年末房地産市場有所降溫。抵押貸款公司SPF Private Clients首席執行官Mark Harris說：“目前的房地産市場需求减少，達到自2008年第三季度以來的最低水平，購房出租的數量也有所减少。”

潜在購房者發現大多貸款商都不願意再提供90%的貸款額度，或接受貸款對收入的高倍數。

CEBR還指出，今年房價全面下跌的情况也發生在其他的經濟體中。哈利法克斯銀行（Halifax）表示，一旦大選前的平靜一過，房價在2015年將上漲3%至5%。調查團體—— 皇家特許測量師學會（Royal Institution of Chartered Surveyors，簡稱Rics）也表示，英國房價將上漲3%，但倫敦地區保持不變。

IHS環球透視公司（IHS Global Insight）的經濟學家Howard Archer指出，在過去2個月內房地産市場的急劇降溫的現象將很快結束。他說：“購房者對房地産興趣的减弱即將觸底，之後將會在有限的程度內回升。除印花稅改革之外，另有許多因素支持房地産市場的回升，如消費者信心提升、就業率增加、抵押貸款較低利率等。尤其是英國央行也指出，到2015年底未必會采取加息行動。此外，收入增加將成定局，我們期望在未來幾個月內會逐步獲得提升。在這樣的背景下，我們預測2015年房價將上漲約5%。”

哈利法克斯銀行表示，印花稅改革能幫助更多的首次購房者接受2015年房地産市場的情况。首次購房者在2014年享受了房地産市場的繁榮，去年購房者數量增加了22%，即32.65萬人，相比2013年增加了23%。

與2014年相比，首次購房者購買的房産平均價格增加了9%，達到17.187萬英鎊。但首次購房者的首付額與去年同期相比减少了7%，降至2.9218萬英鎊。

哈利法克斯銀行的抵押貸款主管Craig McKinlay說：“經濟現狀的改善和就業水平的提高，極大地增加了首次購房者買房的信心，使得在過去的2年中購房者數量顯著增加。”

北愛爾蘭的拉恩（Larne）是英國房價最低的地區，首次購房者的平均購房價格爲8.0793萬英鎊。而倫敦卡姆登區（Camden）是英國房價最高的地區，首次購房者的平均購房價格爲61.4315萬英鎊，是該地區平均年收入的11.4倍。

瀏覽居外【名家專欄】欄目之英國，瞭解英國房産投資獨家專業解讀

 

 

第一太平戴維斯公布最新數據顯示，過去五年中，在首都以外的保守黨選區的房價上漲了16%。

該調查顯示中强調了英國房地産市場“兩種速度”發展的事實。該調查顯示，從2009年至今，在首都之外的保守黨選區房價上漲了16%，自民黨選區房價上漲8%，工黨選區也出現了2%的漲幅。

數據還顯示，保守黨選區的房價平均比工党選區房價高出64%，差價接近100,000英鎊。

在保守黨選區的一套普通住宅價格爲252,083英鎊，與之相對，工黨選區的房價僅爲153,843英鎊。

英國的“兩種速度”的房價市場幷不是一個概念，而是政治因素對房價數字上出現的前所未有的分裂現象。

第一太平戴維斯負責住宅項目的總監盧西恩·庫克指出：“保守黨選區的房東在過去五年內的表現十分出色。”他補充道，這一現象也反映出要維護一個統一的住房政策是很難的。

保守黨被指控一直以來都在制定保護幫助老年人和富裕選民們的政策，以獲得這部分群體的選票。

各部長都維護富裕退休者的利益，同時削减其他地方的開支。最近，副首相尼克·克萊格和自由民主黨負責人指責保守黨只是“照顧自己的選民”而不是服務于大多數人。

與工党和自由民主黨不同，保守黨對“豪宅稅”持反對態度。而第一太平戴維斯發布的數據則爲這一現象給出了明確的解釋。

然而，保守黨在去年的秋季報告中提出的新印花稅政策將對購買房屋價值超過930,000英鎊的所有購房者徵收更多稅款。保守黨人堅持用此舉來表明，他們無需討好富豪選民。

第一太平戴維斯發現，在全英範圍內的100多個邊緣選區中，保守黨選區的房價高于工黨選區。其中最爲邊緣的選區房價也高于英國平均水平。這表明這些選區的房屋政策得到了選民的青睞。

此外，調查還發現，英國房價最貴的20個選區的房價是最便宜的20個選區價格的13倍。

在房價最貴的20個選區中，有11個選區受保守黨掌握，其房産總價值約爲7410億英鎊。在房價最低的20個選區中，有15個選區由工黨負責，房産總價值僅爲570億英鎊。其總價值甚至分別低于英國房價最貴的前三個選區：倫敦和威斯敏斯特（788億英鎊），Kensington（748億英鎊），Chelsea 和 Fulham（618億英鎊）。

在過去5年內，工黨掌握的選區內房價上漲了19%，遠遠落後于保守黨選區內23%的房價漲幅。

如果不考慮倫敦，政治因素對房價的影響將表現的更爲直接。而倫敦正是工党實力最爲豐厚的地區。在大倫敦區，工黨選區爲38個，保守黨爲28個，自由民主黨僅有7個。

英國房價排名前20中屬于工黨的選區全部在倫敦範圍，分別是Westminster North, Hampstead和 Kilburn, Holborn 和St Pancras, Hammersmith, Tooting 和 IslingtonSouth以及 Finsbury。

但是，當第一太平戴維斯將倫敦房價排除在外考慮，才會出現在過去五年內保守黨選區和自由民主黨選區房價快速上漲這一調查結果。而此調查公布的時間點也頗爲巧妙，距今年的大選近有4個月時間。

由《星期日泰晤士報》進行的YouGov民意調查訪問了過1,600名被調查者，發現保守黨和工黨的支持率不分高下，均爲32%。

本月初進行的民意調查同樣透露了英國獨立當以獲得18%的選票，自由民主黨爲7%，綠黨緊隨其後爲6%。

瀏覽居外【名家專欄】欄目之英國，瞭解英國房産投資獨家專業解讀

 

2014年英國房價尤其是倫敦的房價上漲速度遠遠超過預期，而現階段其漲幅速度已逐漸放緩。進入2015年，英國的房産將呈現何種走勢？不妨聽聽英國各大房地産機構是如何預測的。

據英國最大的房地産按揭貸款機構Halifax銀行統計，截至去年7月，倫敦和英國東南部紛紛取得了兩位數字的上漲——10%。此外，英國其他的地區也出現了自金融危機以來的最快增長速度。進入2014年下半年，房價漲幅有所放緩。但是據Halifax的數據顯示，去年11月英國的平均房價爲186,941 英鎊，年平均漲幅爲8.2%。

那麽，2015年影響英國房市的重大因素有哪些？2015年房價又將會如何變化呢？

2015年房産市場中最大的挑戰是什麽？

對2015年房産市場造成影響的因素有很多。今年5月的英國政府換届大選會是一個非常大的不確定性。它將提高貨幣市場中大規模融資的成本，進而拉高抵押貸款利率。

此外，大選的結果也是另外一個影響因素。高端房地産市場將受到工黨提出的“豪宅稅”影響。該黨計劃對價值超過200萬英鎊的房産每年額外徵收一定比例的“豪宅稅”。

另一個因素則是財政部大臣喬治·奧斯本在去年年底提出的印花稅改革方案中，該方案顯著加大了對“豪宅”的徵稅力度。

但是對2015年房市來說，這些幷非都是壞消息。絕大部分買家將會受益于新的印花稅政策。根據奧斯本先生提出的新政策，任何購買房價在937,500英鎊以下房産的業主將少支付一定比例的印花稅。而這部分人群占據了全部購房者的90%。

抵押貸款經紀公司SPF Private Clients的首席執行官馬克·哈裏斯表示，印花稅的變化將爲今年的春季提供一個較爲緩和的氛圍，但是受大選不確定性的影響，房産市場將保持低迷直至5月大選結束。

哈裏斯補充道：“一旦大選結果公布，我們預計一部分在2014年積攢的需求將逐漸在今年內得到釋放。”

加息也將對房産買家造成影響。一旦英國央行决定調整目前0.5%的低利率，那麽貸款成本將增加。儘管經濟學家們對于英國央行將于何時加息意見不一，但是絕大部分專家預計，央行不會再等很久。

專業機構如何預言2015年房産市場？

• 預算責任辦公室（Office for Budget Responsibility）

財政部的預測已經上調了早前對于未來五年內價格的預測。現在的預測爲，2015年上漲7.4%，2016年上漲5.9%,2017年上漲5.8%，2018年上漲5.1%，2019年上漲3.8%。

該部門表示，總體來說，截止2020年第一季度，房價將上漲31.4%。

但是，如果考慮上通貨膨脹這一因素，增幅將顯得頗爲溫和。相對于2007年金融危機，實際房價增長8.8%，房價與收入的比增長爲9.5%。

• 英國皇家特許測量師學會(Rics)

Rice 預測，在2015年英國各個地區將迎來一個較爲緩和的房價上漲，平均漲幅爲3%。該學會表示，西北、東南、West Midlands、約克郡以及亨伯賽德郡（Humberside）將出現最大漲幅，達5%。然而倫敦房價會出現低迷。雖然在復蘇初期表現良好，但是倫敦房 産市場無論在定價還是活動方面都需要“喘口氣”了。

• 資本經濟學會Capital Economics

地産經紀學家馬修·普安頓表示供給和需求將大體上達到平衡，因此房價漲幅終將在未來幾個月內歸零。他補充道，2015年一些地區將出現溫和的下跌。

但是由于貸款利率低，工資上漲以及一些迹象表明貸款機構將增加貸款量，他幷不看好房價在任何一個區域內會出現持續下跌。

• IHS Global Insight

該機構英國和歐洲首席經濟學家霍華德·阿徹認爲，經過一個溫和的增長期，在2015年年底，房價將出現5%這樣一個穩定單幷不顯著的漲幅。

他表示，受最近新出臺的印花稅曾策影響，大部分買家都將得到實惠，此外，就業形勢良好，收入增加以及低貸款利率都將對房地産投資市場産生積極作用。

然而，與之息息相關的因素還有：不斷加大的房價與收入比、貸款機構收緊房貸的政策，以及英國央行很有可能在2015年加息等。

• Halifax

貸款機構預計，在去年7月房價出現約10%的漲幅後，2015年全英範圍內房價將出現3%-5%的增幅。該機構還表示，與2014年初相比，供給與需求關係將有所改善。

今年可能出現的加息以及縮减的承載力將成爲抑制房屋需求量的重要因素。而5月份的大選也造成極大的不確定性，使得2015年前幾個月房地産市場呈現相對穩定的狀態。

• 第一太平戴維斯Savills

地産經紀公司預測，全英範圍內房價將上漲2%，蘇格蘭地區將出現最高漲幅，爲3.5%。

房價經過一段强勢上漲後，承載能力的限制以及貸款調控已經開始放緩，這些因素利率上漲共同作用，將限制未來的發展空間。

“倫敦，已經經歷了最爲强烈地房價上漲，未來也將最容易受到影響，因此我們認爲2015年的房價將維持現有水平，未來5年內的總漲幅也僅爲10.4%，爲全英範圍漲幅最低的區域，”第一太平戴維斯表示。

• 萊坊國際Knight Frank

萊坊國際預測，2015年英國房價最高漲幅爲3.5%，但是他們同樣認爲倫敦地區房價將維持不變，直至2016年出現4.5%的漲幅。

“我們堅持認爲，歷史高位的定價和承載能力的制約都將限制未來的房價增幅，尤其是在逐漸進入一個合理的價格增長周期後，”萊坊國際表示。

消費者對未來房市信心幾何？

據Halifax最新發布的房産信心報告，消費者對房價的信心已跌至2013年的最低水平。

受訪者中，對未來12個月持積極入市態度的消費者與持觀望態度的消費者相比，高出了25%。這一比值與2014年9月時的調查相比，增長了14%。換言之，認爲未來12個月是一個購房好時機的消費者數量出現了增長。

與之相對，認爲未來12個月是適合的賣房市時機的受訪者與持相反態度的受訪者相比，高出了近14%，該比值與2014年9月進行的調查相比下跌了5%。

如果Halifax的這個報告有參考價值，那麽2015年將是一個不錯的購房時機；但對于賣房者，或許還要三思。

瀏覽居外【名家專欄】欄目之英國，瞭解英國房産投資獨家專業解讀 

 

 

過去五年間，英國房地產的繁榮發展使住宅增值了1.5萬億美元，同時令倫敦的住宅地產價值相當於巴西一年的GDP總值。

房地產中介公司Savills研究顯示，2014年英國獨立屋和公寓價值5.75萬億英鎊（約合8.7萬億美元），相比2009年幾乎增長了1.5萬億美元。

倫敦目前的住宅庫存量價值相當於巴西的一年GDP總值——2.2萬億美元。

倫敦從金融危機中復蘇強勁，體現在房地產價格飛漲上。過去5年，倫敦房價大漲61%，僅去年就增長20%。不過現在有跡像顯示，增速有所放緩。

倫敦房價上漲的背後因素很多，除了國內需求復蘇之外，還有來自俄羅斯和中國富人的資金推動。

倫敦威斯敏斯特區、肯辛頓和切爾西區這兩個區的房價最高，合約價值3450億美元，超過全球第35大經濟體丹麥的年度GDP。

雖然英國每個地區的房價都在上漲，但5年內按揭買房的買家數量卻下降了80萬戶。英國年輕人發現攢首付越來越難，因此租房人群數量創下新高。

（點擊下一頁，查看英文原文）