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据泰国The Thaiger新闻网2月25日文章，曼谷的公寓市场正面临几十年来的最严峻挑战，因为其关键客源市场之一的客户们正闭门不出。随着中国投资者因新冠肺炎疫情顾虑等原因无法前往泰国，曼谷本迅猛增长且曾备受中国投资者青睐的楼市，料将面临一个黯淡的年份。

彭博经济学家预测，今年外国购房客将仅占泰国楼市成交量的10%，远低于两年前的20%。泰国房地产事务代理行AREA估计，以前中国买家在海外购房客中的占比最大，但如今他们受到旅行禁令和国内经济现状限制。

AREA的总裁鲍恩卓克察说，目前曼谷及周边地区有10万套已竣工的空置公寓。泰国央行正放宽房贷规定以鼓励本土买家。鲍恩卓克察说：“今年上半年来自外国人的需求或将消失，我们需要依赖本地买家，但这并非易事。”

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居外IQI 是一家控股公司，拥有并运营 IQI Global和居外网。 居外IQI由亚洲房地产业两个超级品牌合并而成，旨在助力亚洲居民成为全球居民。居外IQI收录并应用跨境购房趋势数据，以促进交易达成，居外IQI还为经纪公司和开发商提供端到端及线上线下服务。居外IQI是东南亚及中东地区领先的房产经纪网络，共有6000名房产经纪人，分布在15个国家的25个分行。居外网是领先的中文海外房产线上平台，拥有91个国家和地区的300万条房源信息。欢迎点击查看居外网上更多在售泰国房源，或致电 400-041-7515 谘询泰国移民、留学或房产投资的机会。

来源：环球网
责编：Zoe Chan

2018年度，日本公寓的成交量创下了2014年以来的新高，而且平均价格突破了历史最高值。目前的日本房地产市场，大体上可以用三句话概括，分别是：爆发性发展的商业设施市场，价格逐渐升高的公寓和低迷化的个人住宅市场。日本的租房市场和二手房市场也用三点来概括，那就是：平静的租赁市场，稳定发展的二手房市场以及火热的商业设施市场。目前日本发展比较快、前景比较好的商业设施是都市的写字楼、酒店、民宿以及养老院。

3处赌场、1次奥运会搅动了日本房产市场

2019年12月25日，东京地方检察厅特搜部以涉嫌受贿逮捕了日本自民党众议员秋元司，这个主持日本新建赌场业务的大臣被怀疑从中国企业收受了近370万日元现金的贿赂。

这则新闻之所以引人注目，是因为其担任的职务：内阁府副大臣（相当于副部级），主要负责引进包括赌场在内的综合度假村的工作。2016年12月，在自民党的支持下，日本国会通过《博彩业解禁法案》；2018年7月，日本国会正式通过综合度假村实施法案，进一步为日本国内开设赌场扫清了法律上的障碍。

据日本大和综合研究所估算，如果日本国内开设3处综合度假村，每年运营预计将带来约2万亿日元(约合1,280亿元人民币)的经济效益。

自从消息传出来以后，再加上2020年的东京奥运会这一历史性事件，大阪、北海道和福冈这些有可能被选为度假村备选地的靠海郊区以及东京尚未完全开发的千叶等郊区的地价一路飙升。

逐渐回暖的日本房地产市场

说起日本的房地产市场，最出名的一件事可能就是房地产泡沫事件。

日本的房地产泡沫事件出现在上世纪80年代末90年代初，当时的日本处在经济高速发展期，高速发展的经济也带动了房地产市场的发展。巅峰时期，日本东京都23区的地价总和几乎能把整个美国给买下来。然后，90年代初，日本政府出台了《关于控制土地相关融资的规定》 ，直接戳破了房地产市场的泡沫，造成了日本经济的大规模崩盘。

在这起事件之后，日本的房地产市场退出了一线舞台，开始进入缓慢的回复期。直到现在，日本的房地产市场已经有了很长一段时间的平稳期。但是，2020年东京奥运会的召开和上文说的所谓的3处综合度假村，往原本平静的日本房地产市场中又丢了一枚不大不小的石子，让日本的房地产市场出现了一点有趣的变化。

目前的日本房地产市场，大体上可以用三句话概括，分别是：爆发性发展的商业设施市场，价格逐渐升高的公寓和低迷化的个人住宅市场。

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首先是商业设施市场

商业设施市场迎来爆发性增长的根本原因是东京奥运会的召开，直接原因则是日本政府牵头开展了“日本东京都再建设计划”以及office市场需求量的上涨。随着奥运会即将在东京召开，日本政府将东京都化为了“国家战略都市计划建筑物等整备事业区”，准备将东京都打造成世界第一的商业地区，为将来大规模引进外国人才做准备。

随着国家法令的颁布，东京都港区、新宿区、原宿区、涩谷区等地先后颁布了《东京都市计划第一种市街地再开发事业企划书》，开始着手对大手町、虎之门、麻布台、西新宿、涩谷等地区进行大规模的城市改造。日本最大的几家房地产商，如三井不动产、三菱地所、住友不动产、东急不动产和野村不动产等企业都将参与城市再开发计划。

东京都地区的再开发计划和未来发展计划的颁布，直接炒热了整个东京都地区的商业用地市场。从2018年开始，日本东京都的商业设施供给量开始明显升高。

2019年4月15日，日本MORITRUST发布的调查结果显示，东京23区内大型写字楼从2018年开始，供求数量开始明显升高，尤其是在2020年东京奥运会召开的时候，预测会有一次爆发性的增长。东急不动产于2019年11月2日开放的涩谷第一高楼“涩谷Scramble Square”在9月底的时候内部的商业用办公室就被抢购一空，这也是最近东京都内写字楼市场的一个缩影。

当然，商业设施的增长曲线一直符合“增长-下降-再增长”的模式，这次也不例外。商业设施市场在2020东京奥运年迎来最后一波爆发性增长之后，就会像1999年、2008年和2013年一样迎来爆发期之后的低谷期。不过，总体来说，日本东京的商业设施市场依然比较稳定且前景较好。

接下来是日本的公寓市场

2018年度，日本公寓的成交量创下了2014年以来的新高，而且平均价格突破了历史最高值。

总体来看，日本的公寓市场稳中有升，不仅成交量创造了14年以来的新高，而且价格基本一直在上涨。这可能出乎了大多数人的预料，因为现在日本已经开始步入老龄化社会，出生率和劳动力数量下降严重，作为住宅用房地产的公寓的市场前景并不乐观。所以，在2014年日本的公寓交易量出现了断崖式的下跌之后，有不少人认为日本的公寓市场会就此萎靡下去。但是实际上，日本的公寓市场不但稳定，而且还甚至涨了价，这是怎么回事？

其实背后的原因很简单，因为公寓大部分都位于大城市。

日本的住宅总体上可以分为两类，一类是“一户建”，另一类就是公寓。所谓的一户建，有点类似于我们的自建房，在一块地上盖起一座二层或者多层的小楼来供自己一家人居住。由于一户建对于土地的利用程度要远远低于高层公寓，因此一户建大部分都分布地价比较便宜的农村，而公寓则大部分都分布在地价比较高的城市。

总体来说，日本的人口虽然一直在减少，2018年度的新生儿数量甚至已经跌破了90万，但是由于对外国人才的引进和农村劳动力的流入，城市的劳动力数量并没有很明显的减少，因此大部分分布在城市且面向城市工薪阶层的公寓需求量一直都不小，日本的公寓市场也就相对比较稳定。

相比于比较稳定的公寓市场，日本的个人住宅市场就不是那么乐观了。

个人住宅市场低迷

虽然日本没有专门开展关于一户建的调查，但是日本各大房地产商会根据每年公司的项目数量来统计每年新建住宅的数量。图四为日本全国住宅建设数量的变迁以及空房率的变迁。可以很明显的看到日本的住宅建设数量总体呈现减少的趋势，并且减少的速度会在2020年东京奥运会之后明显加快。另一个值得注意的点是，根据日本野村综合研究所的推测，空房率将会在2020年之后显著升高，这也意味着，届时不仅仅新房交易市场会收到巨大的冲击，二手房租赁和交易市场也会受到波及。

住房市场寒冬的背后，是日本极为不平衡的城乡发展状况。

日本的城市地区由于地价昂贵，很少会出现一户建形式的住宅，大部分居住用地上都会建设高层公寓，而农村地区由于地价便宜，为了停车和生活方便，大部分人会选择一户建的形式。因此，在公寓市场稳定的背景下，住宅市场依然遇冷，其背后的原因只能是个人住宅市场，也就是一户建住宅市场的低迷了。

实际上，一户建市场的低迷是可以想象的。日本的总人口数量自2010年以后已经开始快速下降，在加上日本城乡发展极度不平衡，农村劳动力大量流入城市，其结果是城镇人口数量虽然下降较慢，但农村人口数量下降极快。

2020年，日本总人口在持续下降的情况下，城镇人口比例已经接近70%，并且高龄人口比例也已经达到了29.1%，这两个数字预计会在未来持续升高。在2040年这个节点，日本的城镇人口比例会正式突破70%，高龄化人口比例会正式突破35%，到时候日本的个人住宅市场将会面临更加严重的考验。

虽然现阶段，凭借农村劳动力的流入和外国劳动力的流入，日本的城镇人口减少幅度还较小，公寓市场也相对比较稳定，但是主要位于农村的一户建个人住宅市场的低迷已经不可避免。

总体来说，目前的日本房地产市场处于回暖期，投资的热门是大城市的商业设施和公寓住宅，而一户建个人住宅的市场非常低迷，除了建来自己住这种情况，很少有人再去农村买一户建了。

 

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来源：钛媒体
责编：Zoe Chan

来源：scoutAsia研究（scoutAsia Research）

泰国政策制定者正在努力应对迅速降温的首都房地产市场，这加剧了出口下降和旅游业疲软带来的压力。海外市场对曼谷优先项目的需求，特别是来自中国的需求，在泰国债台高筑的情况下提供了一定的支持，但这不足以解决泰国多年来高速发展后出现的大量过剩问题。

这并不意味着亚洲金融危机中出现的情况会重演，可以说，亚洲金融危机始于曼谷房地产泡沫的破灭。这一次首都的房地产市场没有那么泡沫化，外汇储备创下历史新高，央行很高兴看到泰铢贬值。

此外，曼谷也不再点缀着在危机影响下半途而废的“华而不实的累赘”建筑，这些建筑成为城市天际线的特色。然而，即使在黄金地段，无数为已完工项目打折促销的广告牌上也带着一丝过去的气息。

Noble Ploenchit公寓项目未售出的公寓在完工两年后，在已经打折的价格基础上，正在以8%的降价进行广告宣传。这栋拥有51个楼层、1,444个住宅单元的旗舰建筑属于泰国贵族地产公司（Noble Development），它是泰国十大住宅开发商之一，尽管该建筑与首都购物区中心地段的一个天铁车站和一个豪华购物中心相连，但它仍难以售出。

Noble Ploenchit公寓项目是过去的十年早期以来曼谷公寓项目稳步增长的一部分，这得益于不断发展的公共交通系统，它避免了曼谷臭名昭著的交通堵塞。2018年，全年新公寓登记量达到56,602套，创历史新高。

新推出的住宅单元激增，导致了创纪录的供应量过剩。据房产服务公司高力国际（Colliers International）估计，大都会地区所有的开发商持有45,000套未售房源，超过2015年至2018年间每年新登记房源的平均数。

曼谷公寓供应激增

这对经济政策制定者来说是个问题：曼谷大都会区占泰国GDP的46%，没有其他城市能与曼谷的商业和政治吸引力相提并论。尽管全国各地的趋势各不相同，但曼谷市场的情况显示出风向。

需求下降，供应停滞

经济增速降至五年来最低水平，房产需求和建筑业受到打击。第二季度的私营建筑同比仅增长0.9%，住宅建筑同比下降2.9%。

根据泰国房地产信息中心（Thailand’s Real Estate Information Centre）（一家与国有政府住房银行有关联的智囊机构）的数据显示，建筑业的下滑与第一季度曼谷大都会区的公寓10%的销售量下降相似，而几乎所有的泰国顶级开发商在上半年收入都下降。

泰国主要开发商面临压力

开发商目前搁置了新项目，试图清理未售出的房产。今年上半年，曼谷大都会区新推出的项目数量骤降至18,585套，较2018年同期下降17.6%。

2019年上半年曼谷新公寓供应量降至2016年以来最小

需求疲软导致今年第二季度新住宅单元售价增速下滑，这是2011年第一季度之后首次出现负增长。截至6月，房价同比下降0.3%。

曼谷公寓价格出现8年来首次负增长

只要经济依然疲弱，尤其是消费者债务继续增加，满足住房贷款负债收入比要求的购房者减少，房价就不太可能上涨。去年，泰国家庭债务达到国民生产总值的79%，在东盟国家中排名第二。

自2008年以来，由泰国银行（Bank of Tailand）编制的公寓价格指数已增加89%，主要地区的新住宅单元价格翻了一番以上，而人均收入名义上增长了大约40%。

世邦魏理仕（CBRE）泰国研究和咨询主管拉瑟瓦特·库维吉特苏万（Rathawat Kuvijitrsuwan）说：“在过去的三年中，公寓价格已经上涨到当地人无法承受的地步。“

抵押贷款限制产生了不良影响

对抵押贷款更严格的贷款房价比要求正在减少需求。这些措施是泰国银行推出的，目的是应对不断攀升的家庭债务和房贷拖欠率，这一比例从2015年的2.4%上升至未偿贷款的3.3%。

房贷拖欠超过整体不良贷款增长

LTV的新规定主要针对1,000万泰铢（即232.8元人民币）以上房产的买家——这超出了中产阶级买家的承受能力——以及那些购买多套房产作为投资的买家。这些买家的首付比例已提高至30%。

这些措施似乎奏效了——自今年4月份推出以来，泰国银行报告称，第二套公寓抵押贷款减少了25%，而首次购房者的抵押贷款增长了14%。

鉴于目前经济放缓，开发商正在游说泰国银行放宽相关规定。然而，和许多亚洲央行一样，上世纪90年代末的经历给泰国央行留下了永久性的伤痕——它可能会调整一些要求，但会严格控制投机行为。

国外需求不太可能回升

国内需求疲软使得开发商更多地依赖外国买家，去年外国买家约占公寓登记量的28%。包括香港在内的中国买家占主导地位，占去年总购买量的12%和海外买家的43%。

去年，中国买家的公寓购买量增长了66%，达到392亿泰铢。面向在海外购房的中国买家的网站居外网Juwai.com今年报告称，其用户对泰国的查询量超过任何其他国家，占该平台搜索量的30.3%。

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尽管泰铢坚挺，但泰国国内经济放缓和绕过资本管制、将家庭储蓄撤出中国的潜在需求可能会刺激中国买家的需求。然而，由于泰国长期禁止外国买家拥有土地，外国买家总体上受到了限制——这实际上意味着，一栋住宅建筑中只有49%的住宅单元可以卖给海外买家。

这并不意味着1997年的情况会再次重演。然而，由于泰国央行处于观望状态，海外买家受到限制，开发商将继续挣扎，而公寓价格将继续走弱，这将加剧经济低迷和政策难题。

——Pachara Aungsusuknarumol 公司为scoutAsia研究做出了贡献

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来源：金融时报
责编：Zoe Chan