Tag: 加拿大房产投资

高尔夫在大多数心中属于“高富帅”运动，高昂的打球花费使得这项运动在国内成为小众运动，但在北美地区情况就不同了，在这里高尔夫普及率高，高尔夫球场也是随处可见，这也使得很多移民在来到北美之后，也爱上了这个运动，热衷于打高尔夫球。更有一些投资客，看准了高尔夫球场市场，想要投资这一生意。

目前安省的高球场大致分为三类：一类是会员制，球场不对外开放，球场每年的所有费用会员平摊；第二类是对公众开放的球场；第三类则是会员和公众各半的球场。总体上来说，高球场生意并非是大红大热，由于季节的限制，平均一年只有6个月的经营收益时间，要在半年的时间内获得足够收益想来也是一件不容易的事。

高尔夫在北美地区普及率高，高尔夫球场也是随处可见

根据保罗马丁自1989年开始的统计数据，我们能了解到截止至2009年，在这20年之间安大略省共计大约进行了150起高尔夫球场交易，平均每年的成交数量小于10起。购买球场的买家对于球场的态度、购买理由都千差万别，为了满足自己的梦想、为了额外投资、为了将来卖给开发商获得更大利益等等。但不论其目的如何，拥有和经营一个高尔夫球场并不是一场挥杆享受的球赛，整个过程需要考虑的东西非常多、非常细。

• 高尔夫球场普遍价格

高尔夫球场因为其本身占地面积、所处地理位置、配套设施等等因素的影响，价格上有很大的差异。多年来的统计显示了不少九洞的高尔夫球场销售价格不到$1,000,000，另一面，我们也能发现一些18和27洞球场卖到了$30,000,000 — $45,000,000的。普遍来说，一个九洞的球场售价在70万至130万之间的这个范围内。在小市场范围内的一些老式一些的18洞球场只能卖到$1,800,000 — $3,500,000，而一些精心设计过的球场在大市场中，价格可以提升至$4,000,000 — $6,500,000。在Muskoka和Niagara的球场，由于经营得当，设计精美，价格甚至能在700万—1千万。在这价格之上的球场不是因为达到了27或36洞，就是土地拥有合法的发展潜力。

• 18洞高尔夫球场场地占地面积

现今不少18洞的球场面积被缩至100亩，虽然18洞球场的长度可以在80—100亩之间，但对于一个带有练习设施，会所及停车场的18洞高尔夫球场来说，160至180英亩是最为标准的。

• 小型9洞球场是否会被冷落？

高尔夫球爱好者的老龄化现状明显，许多退休的老人如今迷上了这个休闲轻松的运动，9洞的球场适合老人也适合休闲的上班族。

选择一个球场投资时要考虑它的多变性，球场长度可以人为变化，4,500 至6,800 yards区间内进行转换， 可以适应更多人的需求，从商业的角度来看，这样能获得更大的利益。

18洞高尔夫球场的标准面积有160至180英亩

• 是不是很多高尔夫球场最终发展成地产？

当然没有。原因是高尔夫球场通常被指定在大多数直辖市的土地上建设，官方用地计划和区划法规规定了其只能用于娱乐用途的。如果想要改变这片土地的建设规划，需要经历一个漫长而昂贵的过程。

• 购买高尔夫球场需要注意什么？

其实这个打样同你购买其他产业一样，如何让吸引顾客以及如何在现行市场存活维持下去显然是最为关键的要素。

如果你是一个经验十足的高尔夫场运营者，你可能更倾向于选择一个业绩欠佳，但有前景的球场，通过资金投入和管理改善在未来获得更多收益。如果你是一个没有经验的买家，买一个运行良好，且能够继续保持的球场显然是更明智的选择。

购买高尔夫球场前要做足工作，不能单纯因为其地理位置靠近自己的家。对于高尔夫球的需求和市场有一个了解，根据研究，通常90%的客户居住在球场周围20分钟的车程的半径内；12和70岁之间的人口中15至20％会打高尔夫；每年平均这些人会打10至20场高尔夫球等等。

市场总会自动寻找供需平衡的点，对于需求方的了解，更能帮助投资人扮演好供给方的角色。很不幸的是，很多买家在买球场之前没有进行细致的市场评估，过于乐观的估计了市场需求，最终导致了不可挽回的后果。

当考虑一个高尔夫球场作为投资，也有投资者需要做出几个重大决策。其中之一就是考虑是单纯投资一个独立的高尔夫球场还是投资成一个高尔夫社区。通常来说，高尔夫社区前期投资更大，但后续收益也会更有潜力。

另外，投资过程中，除去购买的成本以外，还要对于其他费用有所了解，例如每年维护一个典型的18洞高尔夫球场将花费50万至100万，食品和饮料，工作人员，楼宇维修及管理费也都要考虑详尽。理想情况下，投资者应该寻找至少15％的回报。

投资一个高尔夫球场的回报可达到15％

• 说到供给，安大略省快速增长的高尔夫球场是否会影响现有球场的价值？

事实上，这个问题不可避免，但目前这种影响只基于对特定的市场和特定的球场类型。一些配套服务渐渐跟不上需求的球场，以及一些年代久远的老球场如今正一点点被更新、更全面的新建高尔夫球场所替代。

如果用时间的框定来回答这个问题应该更为实际。在过去十年里建造的新球场大都尚未值回其成本，而那些1965年—1999年间建成的旧球场现在的价值早已远远超过他们的成本。

买卖旧的球场对于买卖双方来说，往往能够达到双赢的目的。买家可以通过低于当下重置成本的价格获得球场，而卖家能够获得高出成本的价格卖出。

• 高尔夫球场是否盈利？

是，大部分高尔夫球场经营仍然有利可图。在供应大幅增加的情况下，同行业中只有极少数企业倒闭。

在加拿大投资和经营高尔夫球场有利可图

投资高尔夫球场作为一个比较新颖的投资项目，对于大部分人来说都是门外汉， 进项此类交易更要寻找有关行业的从业人员进行获取更为准确、全面的信息。不论是投资球场还是其他项目，想要事半功倍，令投资风险降到最低，投资回报增至最高都需要专业人士的帮助。

延伸阅读：【加拿大房产投资系列：加拿大农场】

 

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上期的投资系列里，我们列举了一系列投资Condo和House的主要差异，但精明的投资者更乐于看到的是那些实实在在能说明问题的数字。对于市场的把握对于买卖双方来说都至关重要，作为投资者一定想要最大化自己的投资收益，那么对于今年至今为止大多地区Condo和House哪一类更有投资前景呢？

加拿大最大的银行之一——TD银行在今年三月时就已指出大多地区房地产正明显分化为Condo及Single Family Home两种房屋类型市场，整体市场形势也被这两种房屋类型牢牢把控。

TD银行经济学家Derek Burleton和Diana Petramala提到人们对于大多地区房屋的热推与执迷模糊了一些本该存在的较大差异，比如905地区与416地区、独立式住宅与公寓、新房与旧宅。

• Single-family homes

如果说近一段时间里多伦多房地产市场红火炽热，那么我们可以毫无疑问的说这把点燃市场的大火一定是Single-family homes。

Single-family homes的市场超“热”

就今年一月来说，大多地区Single-family home的价格就已经上升了12%。这一收益增长远远高出其他类型房屋，但如果您经常关注房市，那也会发现其实从销售量远低于历史正常水平。

TD银行指出2013年大多地区二手房交易中，Detached房屋销售量达到43,000起，其中新建房仅有9,900起，而在2002年时，新建房达到22,000起。经过这样一比较，我们就能直观的发现价格增长极大程度是因为短缺的供给所导致。“稀缺”成为了房屋市场的主要问题。

尤其在多伦多市中心，人们现在已经很难发现新的在建独立屋，每一所在建独立屋相对应会有三座在建新Condo，可见这一比例相差极大，人们哄抬独立屋的价格也是事出有因。

• Condos

尽管新建的Single-family homes数量有限，新屋销售增长依旧达到了70%，想必聪明的读者一定也发现了其中的奥秘——Condo市场拉动是新屋销售数量的主力。

较之过去，如今过多的在建公寓的确对出售价格有了一定的施压。TD银行公布新Condo的平均市场价格普遍在$545,000，旧Condo的均价则相对要低不少，为$347,000。另外，新建Condo住房面积有缩小的趋势，较之2005年925英尺的平均单位面积，今年一月已经缩至798英尺。

今明两年预计将有70,000新单元会进入市场（两倍于历史平均水平），银行认为，短期内现状不会改变，现今存在的这些数据差距将不会明显缩小。

有评估机构称加拿大房价被高估了21%

在大多地区内建造经济性强、利润高的高层建筑项目成为了开发商发展的重点，因此近年来公寓建筑楼层越建越高，开发商也越来越倾向于建造Condo而非Single-family homes。

在2000年，只有28%的Condo建成高楼形势，而如今，这一比例已上升到了60%。这些最终导致过量的新建Condo使得公寓转售市场竞争激烈，价格也越压越低。

• Rental market

TD银行还对热衷出租市场的投资者发出了一些警示。近期有预估显示26%的多伦多公寓并非业主自用，而是对外出租，平均月租维持在$1,700。

如果房屋价格有所下降，投资者将面临更多的转售风险

目前各类房屋的良好势态让GTA房屋市场充满神秘，各类房屋市场按各自方向发展又互相牵恒。

就当前905地区形势来看，低层建筑例如Single-detached和矮层公寓预期会比高层建筑更有前景，当然投资者也要根据地理位置、社区情况酌情选择。

 

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房产交易长久以来是一种被人们广泛认可的投资渠道，因此人们在买房时不仅权衡自身住房需求，也兼顾升值空间，所有人都希望自己所购房屋有持续稳定的升值前景，在一段时期内能够获得一定收益。

近些年加拿大房地产市场捷报连连，每年的价格增长有目共睹，这样收益高的投资方式吸引了一大批华人投资客，再加之中国新移民的涌入，使得房产市场中华人力量不可低估。Condo公寓和House房屋作为加国房地产市场备受关注的两大房屋类型，推动着加国房地产市场前进，主导着房地产价格及趋势，但也让不少投资人对此举棋不定，他们常常产生投资哪类房屋收益最佳的困惑。

在大城市中，Condo公寓住宅比House便宜许多的事实毋庸置疑，但仅仅考虑数额大小是不够的

城市中心的便捷是偏远地段不可相比的，投资前景相较也更为乐观，这些都是市中心房屋热门的重要原因，但市区房屋价格的居高不下让许多人望而却步。包括多伦多在内的一些加国大城市，市区中心地带的House房屋数量稀缺，想要在这些寸土寸金的黄金地段买下一套House房屋所需承受的价格之高可想而知，对于绝大多数人来说，市区内的Condo更经济实惠。Condo住宅的价格往往远比House要低，正由于相比之下的低价格优势，使得投资客进入Condo市场相对容易，而且一旦买入便是享受市中心的现代化生活方式和高端的生活品质。House虽然价格坚挺，但回报率多年都略胜一筹，因此对于投资来说两种户型各有千秋。

为了更好地让大家直观了解房屋购置以及养护花费，能够更好的核算投资回报关系，我们还是要用一些具体数据来分析。

国内房价前几年的疯涨，一路冲高的国内房屋价格，使得很多投资者对于国内房产市场价格泡沫的担忧愈发严重，海外市场的相对稳定吸引了他们的目光，不少人还总结出国内大城市房屋价格过高，多伦多房价便宜的结论。但是这种粗糙的一概而论并不准确，房价的高低，不论在世界的哪个角落，都要结合户型和地段。

举例来说：在多伦多市中心买一间650尺的一室公寓单元，基本等值于多伦多边郊西北面的3卧House，因此从这一角度来说，远离市中心就能享受更大住房面积的享受，并且价格适中；Yonge和Eglinton区域，一个小小的两层、三卧的House就要花费百万，然而同区两卧的Condo大约花费37万多。所以想要在市中心住的宽敞，拥有更大的住房面积您就要花更多的金钱投入。尽管房屋价格在购房过程中显得尤为重要，但是不能成为唯一的评判标准，房屋的综合素质才是真正影响将来升值空间的。

• 购房、养护成本

抛开每月贷款和管理费，还要计算其他费用花销，才能更全面的判断Condo和House哪个更合适自己，例如：土地转让费、房屋保险、地税等等，这些开销金额可能因为房屋情况变得相差很远。

其中房屋保险就是一个明显的例子。Condo的管理费中包括的火灾、水灾的不可抗灾害保险是普通House本身没有的，House加上这两种保险险种就要加收不少钱。并且，购买House其实就是购买整个建筑，对其来说要考虑的方面比买Condo更广，自然灾害、下水道等等。

地税、贷款、贷款保险等开销都有专业的数学公式计算，与房屋大小、价格挂钩，Condo和House对于这些方面的开销相差有时非常惊人。多伦多平均House的地税$3000多一年，而Condo则在$2000多一年的水平。

除了上述皆知的花费，隐性成本也需要考虑。House需要更多时间去保养，除草、铲雪、植树、维修等等都是不可少的，年龄较大的House会让养护费用一下增加许多。相对来说，Condo就比较省力，每月交付管理费Condo统一会帮住客解决这些烦恼，但也有人认为Condo管理费有偏高的嫌疑，即使是$400/每月，一年下来也要$5000，因此管理费一说一直以来都仁者见仁智者见智。

Condo房屋再怎么升级也只需要改进单元内部，不会涉及到外部“大件”，而House则不同，房顶翻修、窗户更换、后院设计、车道铺路等等都会涉及，这些大动所要付出的花销也是不可估量的，House房屋有时出现的一点点瑕疵，需要花费更多的时间精力以及金钱来修补。这也是对于忙碌的白领、以及年迈的老人喜欢住Condo的一大原因。

从另一个角度来看，House不需要每月按时交纳管理费，即使有需要维修的东西，也可以根据自己实际情况进行安排，对于资金流来说也更为灵活。

• 投资潜力

从投资的角度来说，由于House房屋包括了土地的价值，投资前景更乐观一些。House的价值不仅只是建筑的价值，也包含了土地的价值，市中心的房价高一定原因也是与高土地价格有关，也因此更有升值空间。

Condo房屋由于土地价值稍显薄弱，同地段的升值空间会比House小一些，另外Condo还面临较强的“新旧”问题，Condo的生命周期比较短，通常以10年为分界限，10年内的价格增长普遍较好，因为人们总是喜欢“新”事物。众所周知，随着Condo年龄的增加，其内部设施就会越显老旧、跟不上时代，因此也就难以吸引人们了。

TD银行对于Condo市场的调查显示，39%的Condo购房者将Condo当成投资，希望赚取每月的房租；37%计划将来适当时机搬入所购的投资Condo房，以在有生之年享受House和Condo两种房型。事实上，26%的加拿大Condo购买者都不将所购Condo当做自住房屋。购买Condo而后将其出租是普遍的投资方式，也可以说是省力的方式，因为只要找到合适的租客，每月便有固定收入且不需要花太多功夫去进行维护。

尽管很多人投资Condo，但还是有相当部分的人坚持投资House，认为House的投资比Condo更有价值，也愿意为以后的收益在前期承受更多付出。

其实投资不单单看回报，还要看投资者自己的能力，这种能力包括风险的承受能力、家庭经济能力、平时照顾看管的能力。无论哪种投资都不能太过盲目，对于房产投资更要听取有专业知识的人的意见，咨询有经验的房产经纪以及贷款投资分析师，毕竟房产买卖不是一笔小数目。

 

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最近办公室的背景音乐改成了圣诞主题，一首首圣诞歌曲反复播放，放得大家心里都发懒，总怀着一颗度假的心。每每年尾，也是最要沉住气的时候，不仅要继续上紧发条忙着买卖房屋，也要忙着做年度总结为明年制定新计划。

今年的房市报告即将就要告一段落了，在本期正文开始前特此感谢读者和客户一直以来对Jackie Jiang的支持和厚爱，每次看到你们的肯定和鼓励，都让Jackie更有坚持的勇气！

11月中大多地区共有7,385起交易，同比增长14%，涨幅趋势非常明显。然而销售量增长的同时，新上市的房屋数量为9,609所，但市场全部的活跃房屋数量还是较去年下降了8.6%，供需不平等的状况还是存在，价格走高也是趋势。平均成交价格从去年同期的$577,502升至$632,685，涨幅达到9.6%。

多伦多地产局主席Mark McLean指出，虽然距离2016年还有将近一个月，但今年的销售记录已经刷新了新纪录。在整个大多地区各类房屋都有着显著地增长，这预示着买方需求在大多地区普遍存在，卖方市场的现状短期内并不会有太明显变化。

2015年11月主要房型的销售量及平均房价

相比去年同期，11月中所有房屋类型的数据都呈现了明显增长，其中独立屋的交易总量上升13.3%，销售量共计3,451起，价格达到$829,241，涨幅10.7%，半独立屋交易量呈现惊人增长，达到18.3%，共有764起交易产生，价格涨幅11.8%，为$600,435；镇屋价格涨幅为10.9%，均价攀升至$483,454，销售增长14.6%为1,149起；Condo公寓市场也继续被看好，销售量同比增长16%，价格上涨4.1%。

大多伦多地区总体房屋统计数据

11月大多伦多地区各区域中，多伦多市销售量一马当先，为2,663起，均价为$654,221。Peel区销量第二，销售房屋数量1,561起，平均价格为$542,479，其中Mississauga11月销售801起，平均价格为$567,106，紧追其后的Brampton共计销售691所房屋，均价为$496,495。Halton区11月内一共产生629起交易，平均价格$681,760。其中Oakville销量和价格都是区中第一，248起交易，均价$818,367。

接下来让我们看看各个房屋类别的具体变化情况：

大多伦多地区独立屋统计数据

11月大多地区独立屋市场销量和均价较去年同期有了增长，销售共计3,451起，均价升至$829,241，房屋在市场上的周期为25天，售价叫价比为99%，与上月稍稍下滑，毕竟年末总是市场相对清淡。

其中多伦多市销售量排名第一，共有901起交易，均价为$1,018,621，房屋在市场上的周期为22天，并且售价叫价比为100%。

Peel区销量第二，全区销售独立屋698所，整区的均价较上月上升，为$726,069。Brampton以375起交易排在区内第一，平均价为$583,764；其后的Mississauga销售274起，价格$902,942；Caledon销售49起，平均价格达到$826,092。

Halton区11月共有401起交易，平均价格$807,576。区中Oavkille销量和价格排在区中第一，共有161起交易，均价为$981,887，Oakville如今在人们心中的居住好感与日俱增；其后的Milton排在销售第二，交易90所独立屋，价格为$657,198；Burlington和HaltonHills分别以87和63交易排在之后，均价分别为$761,167和$641,030。

大多伦多地区半独立屋统计数据

Semi-Detached半独立屋，大多地区11月月销售总共764起，尽管销售量不能和独立屋同日而语，但其他数据也都用事实告诉了我们，其强有力的市场基础。平均成交价格$600,435，房屋在市场上的周期天数为16天，售价叫价比101%。除此之外由于半独立屋通常较独立屋价格低，且拥有较宽敞的居住空间以及相对更好的私密性，一直以来都是不少人折中的选择。在当下这一火爆的市场局面下，许多人都更愿意选择性价比更高的半独立屋，也正因为此，半独立现在一经上市就会引来疯抢。

11月价格、销售量最高的多伦多市销售297起，平均价格为$750,608，售价叫价比高达102%，房屋在市场的周期为短短17天。

Peel区一共销售254起半独立屋，平均价格为$492,340。其中Brampton以126起的销售量排在第一，均价相对平稳为$452,954；Mississauga本月销售紧追其后，共产生124起交易，均价为$533,040。

Halton区在11月共销售35起，销售数量有所下降，区内销量最高的Malton总计销售13起，平均价格基本持平$505,530。Oakville位居第二，有11起交易，均价为$609,627。

大多伦多地区Condo镇屋统计数据 大多伦多地区Condo公寓统计数据

大多地区Condo Townhouse在11月一共销售589起，平均价格达到$439,206。其中多伦多市总计销售219起，遥遥领先其他城市，平均价格为$492,532，销售周期为25天，售价叫价比为99%；Peel区194起交易，其中Mississauga一马当先，共140起交易，平均价格为$425,802。Brampton销售54起，平均价格$330,850；Halton区一共40起销售，Burlington销量本月为全区排第一位，共销售17起，价格为$471,147；Oakville以14期交易排在区内第二，平均价格为$460,821；Halton Hill本月销售5起，排在其后，平均价格为$242,600。

接下来是备受关注的Condo市场，大多地区11月Condo市场共计产生1,924起交易，平均价格为$385,506。

其中，多伦多市销售房屋1,351起，均价为$415,316；Peel区共计292起交易，Mississauga是Peel区的主力，也一直以来是仅次于多伦多市之后Condo销售量最多的城市，11月Mississauga销售240起，平均价格为$287,642；Brampton销售51起，均价为$245,680。Halton区共计销售53起，Oakville以25起销量排在第一，均价为$405,588；Burlington销售19起，均价$354,158，这一数字较上月高出不少。

11月大多地区Attached/Row/Townhouse镇屋的销售量共为560起，总体平均价格为$529,994，房屋在市场周期只要17天。

Attached/Row/Townhouse镇屋中销售量排名由高到低排名不变，仍旧依次为多伦多、Brampton、Milton、Oakville和Mississauga。其中多伦多销售量11月共计79起交易，均价为$707,986；Brampton销售79起，均价$425,201；Milton销售46起，均价为$443,478。

11月报告中多伦多地产局市场分析师Jason Mercer还提到，今年新上市房屋数量远不及销售数量，因此大多地区的买家之间竞争十分激烈。这最终导致了房价上升幅度超过通货膨胀。

 

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奥克维尔（Oakville）南邻安大略湖，是位于多伦多西部的一个风景优美的小城。由于距离多伦多市中心只有30多公里的路程，在多伦多上班的人士，可经QEW或者403高速直接驱车前往，也可以坐Go Train的轻轨列车来回，大约半小时就能到达，因此历来受到当地白领阶层和富裕人士的喜爱。

近年来，随着多伦多华人移民的逐步增加，原先大部分华人新移民的定居点，诸如世嘉堡、北约克和列治文山等地区的族裔结构正迅速改变，房价也在经历了多年的快速攀升后，让有些朋友们觉得心有不甘了。相比起来，奥克维尔由于其出色的基础教育和相对较低的房价，正日益受到华人朋友们的青睐。奥克维尔在今年MoneySense杂志公布的加拿大最佳居住城市中，排名第六，在加拿大最佳养育孩子城市和加拿大最富裕城市中都排名第四，是大多伦多地区的一颗璀璨明珠。接下来，就让我把奥克维尔的两大优势细细道来。

优秀的公立中学

18万人口的奥克维尔，基础教育非常发达，整个地区拥有9所私立小学、3所私立中学、和两所12年一贯制私校。其中既有名声在外的百年老校Appleby College，也有不被我们所熟悉的好私校，譬如St. Mildred’s-Lightbourn 女校和MacLachlan College。

奥克维尔的公立学校共30所，其中小学24所，中学6所，六所公立中学都很出色，这也是许多华人朋友搬来奥克维尔的一个重要原因。

6所公校中最年轻的当属Garth Webb中学，成立于2012年，虽然建校时间短，但在今年的菲莎排名中还是取得了72的好成绩。去年奥克维尔排名最高的Iroquois Ridge今年排名第22，去年排名21的Abbey Park，今年排名第7；老牌名校Oakville Trafalgar成绩也很理想，排名第9。不管是最新排名还是过去5年的平均排名，全部六所公校都进入前80，体现了本地一贯优秀的教育水准。

下图按过去5年的排名顺序做了汇总，从结果看，非常有趣的是，这个排序严格地吻合每所学校所对应的家庭收入排序。

奥克维尔公立中学的5年排名

温和的房价

奥克维尔的房价和多伦多其它区域类似，呈现着稳步上升的趋势，总体涨幅还是比较合理的，为新进入者提供了比较好的购入机会。

这里以独立屋在各区域的价格变化来观察各区域价格走势，参照多伦多地产局（MLS）的独立屋Benchmark价格（基准价格），此数据比平均价格更能说明各区域间相对价格差异。

从数据上看，从2012年至今的三年多时间里，涨幅最大的是列治文山和万锦的独立屋，分别达到32.9%和31.4%，其次是多伦多的C14区、密西沙加和C13区，为24.8%、23.7%和23.2%，奥克维尔涨幅最小为20.1%。

2012年以来大多伦多各区的独立屋价格涨幅 2012年以来大多伦多各区的独立屋基准价格变化趋势

上图是各区域的独立屋价格走势图，红色线条代表奥克维尔。总体来看，多伦多C14、C13区的独立屋价格依旧远远领先，密西沙加的独立屋基准价虽然最低，但涨幅超过C13区，奥克维尔和万锦则互换了位置。在2012年，列治文山、万锦的独立屋价格和奥克维尔还相差不大，但从2014年开始，涨幅则明显超过奥克维尔，以同样的独立屋基准价格衡量，目前列治文山高出奥克维尔约14%，万锦高出奥克维尔约6%。

当然，各位可能会从以上数据得出不同看法，打算买房的朋友觉得开心，而已经置业的朋友又可能觉得升值不快、心有不甘。但换个角度思考，恰恰因为如此，富裕而教育资源发达的奥克维尔才具备了良好的抗风险能力，随着华人朋友的不断迁入，未来的升值空间还是非常值得期待的。

笔者心得

我本人也曾居住在北约克，后来搬到奥克维尔的主要原因也是被其合理的房价和优秀的学校所吸引。另外，整个城市所散发出来的那种宁静、友好和优雅的气质，特别打动我。每到夏天傍晚，夕阳西下，踩着洒落在林荫小径上的落日余晖，一路漫步来到美丽、静谧的安大略湖边，那是一件多么惬意的事啊！

（学校排名数据来自于安省菲莎排名报告，由于本年度菲莎报告未公布家庭收入数据，本文采用了上一年报告中的数据；房产数据来自于多伦多地产局MLS）

 

蒋蓓专栏全集

 

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目前，多伦多和温哥华是加拿大最火热的房地产市场，在这两个都会地区，即使是普通的独立屋都索价100馀万元，豪宅的售价更是高得几近离谱。由于加国房贷利率极其低廉，就业市场也比较稳定，温、多两地的独立屋相当抢手，形成了买家多于卖家的卖方有利的市场。

根据苏富比提供的统计数据，今年上半年，温哥华地区价格400万元以上的豪宅销售量暴涨71%，在大多伦多地区也跃升72%。苏富比预测，在多伦多和温哥华对价格达到100万元的共管公寓（这是苏富比界定豪华共管公寓的标准）的市场需求，将继续维持强劲，尤其是在市中心地区。那究竟在多伦多购买公寓期房项目有什麽要注意？金牌经纪江晓清带给你以下实用资讯：

一、法律

当你从开发商手中购买新建Condo公寓时，Ontario’s Condominium Act （安省共管式公寓法）是你最权威的法律依据和保障。

二、买家保护

• 当你购买新建公寓时，你有权在10天的冷静期内取消购买。这里提到的“10天”法律上定义为：自你收到的最后一份双方全部完成签字的购买和销售合约或房屋声明书（purchase and sale agreement or the disclosure statement）起算
• 房屋声明书（disclosure statement）中任何内容更改之后，你有权在10天内取消购买协议（例如，声明书中有明显的改动）
• 如果你取消了购买，开发商必须偿还你的所有定金付款及可能支付的利息。
• 开发商必须将你所支付购房定金存入信托
• 未经您的同意或法院命令，开发商不能终止与你的购买和销售合约
• 像其他所有的新房一样，新建公寓受到安大略省新屋保修计划法案监管（Ontario New Home Warranties Plan Act）

温馨提示

购买新建公寓并不意味着你可以省去验房步骤（它会帮助你做出明智的决定，并了解房屋的状况和真实价值）。

三、开发商的义务

• 采取一切合理措施，按时完成公寓建设项目（如果你的公寓房无合理理由的拖延交房，你可能有赔偿的权利）。
• 不能延迟注册需要建立公寓公司法律文件。
• 为你提供房屋声明书（disclosure statement）。

四、房屋声明书（disclosure statement）

开发人员必须为您提供一份包括以下内容的房屋声明书：

• 物业描述（如土地和建筑周边及单位的界限）
• 开发商有意向出租的单位数量——如果开发商打算继续保留房屋单元的所有权，则开发商成为该单位的拥有者，并可以控制一些公寓运作上的事务（共管式公寓法没有限制购买者的单位购买数量）
• 对未完成的公共设施，开发商要公布预计开始建设和结束的日期
• 该公寓公司目前的预算和开支——开发商必须公布第一年运营的预算收入和支出，并应显示支出细项，如员工、维护和公用事业等费用（这些信息能让你能够合理计划第一年的每月管理费。并且，如果发现报告中显示了开发商推迟了一些开支，或者部分开支没有包括在第一年预算，那么你也能做好管理费增高的准备）
• 该公寓的声明——包含公寓的基本规则，规定了你的单位和公共设施的定义（包括你拥有的百分比比例），并显示每个业主必须在每月缴纳的公寓管理费金额
• 公寓的章程、规则和限制——其他一些关于单位和公共事项的细则（例如，可能会限制宠物大小或数量；你可以使用百叶窗/窗帘的色彩；如果想出租你的单位，你应该提供某些文件等）

五、管理费的上涨

新公寓业主有时会对大幅增加的公寓管理费感到惊讶和不满，这种大幅增长最常可能发生在第二或第三年。

开发商虽然在房屋声明书中已经预计规划了每月的开支，但是直到董事会接管，并进行第一次准备金研究后你才能开始知道维持建筑物的真实成本。

六、公寓保险

屋主需要了解公寓的保险能够偿还哪些损失，因为房屋的一些损坏和维修费用可能是非常昂贵的。了解公寓的保险，也能帮助你决定是否需要购买自己的保险。

七、购买之前

在购买新建房屋之前，一定要仔细阅读房屋声明书（disclosure statement）和公寓提供的预算，并与专业的律师、地产经纪或者会计人员进行沟通，多问几个如下问题：

• 在第二个财政年度，管理公司有多大可能提高管理费？
• 是否有任何推迟交付的公寓开支会导致屋主的开支增加？
• 较之其他拥有相同水准公寓公共设施的楼盘，这里的管理费是否合理？
• 是否所有的水电等公共事业费包含在每月的管理费中？如果没有，那么你是否能够承担每月这些额外的开销
• 第一财年的储备基金是否只有管理公司预算的10%？（这是最低的储备基金额度。这也意味着屋主们对储备基金的贡献可能要迅速增加，在第二财年，这可能会影响你的管理费）
• 有多少单位开发商想要保留产权并进行出租？
• 屋主出租自己的房屋是否有所限制？
• 公寓本身管理公司的保险能够保障哪些东西？多少金额？

眼下的大多地区公寓市场依旧非常火爆，不少海内外投资客都看好这个稳定且繁荣的市场。作为一项投入和回报都比较稳定的投资项目，能够认清其中的一些风险，寻找到一个专业的从业人员想必更能为你的投资保驾护航。

 

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