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加拿大卑詩省政府今天公布了大溫房地産市場調查數據。在大溫哥華地區所有購買房地産中的3.3%被〝外國人〞買去，市值占總額的5%。海外買家中超7成來自中國，而且購買的大多都是價錢昂貴的豪宅。

一些地區的數據顯示，外國買家的參與量不低。在列治文（Richmond），外國人占所有買家比例的14％，在總價值3億7100萬的購買額中占6100萬。

本拿比（Burnaby）外國人買家占所有買家的11%。這也是華人較多的地區。

在海外買家中，來自中國買家占據超過7成（76.6%），美國買家占6.8%，英國3%。中國台灣買家只占1.5%。

外國買家投資房産平均金額遠超當地人

數字還顯示，一位外國公民的平均投資額爲115.7萬元，遠遠超過由加拿大公民或永久居民花費的平均73.5萬元。

從目前公布的數據來看，5%的比例是很難推高市場的。但財政廳長德容提醒說，數據是非常初步的，只包含20天的信息。他說，這是目前爲止政府對外國所有權的問題最准確的數據。

根據購房數據的新規定，購房者填寫物業轉讓稅（Property Transfer Tax）表格時，須披露是否爲加拿大公民或加永久移民，或所擁有的國籍。省府還要求，購買物業的公司也需要填寫其理事的國籍，以及業主的〝簡易信托〞（bare trust）受惠者的國籍。

省長簡蕙芝也承諾，未來幾星期將推出省府的房屋政策。上星期，省府撤銷了房地産經紀的自我審查制度，加強了政府監管，對違法房地産經紀進行調查與規管。

（據互聯網報道）

2016年7月7日早上，加拿大金融監管局向全國所有金融機構發出4頁信函，要求收緊住房抵押貸款一系列措施，包括收入驗證。

加拿大金融監管局（OSFI）主管儒丁（Jeremy Rudin）稱，已經注意到有金融機構收到虛假收入和雇傭證明，憑借境外收入證明判斷借款人貸款條件的金融機構存在“特殊風險”，OSFI要求所有金融機構進行全面盡職調查，如果收入不能被可靠來源證明，應謹慎處理。

據悉，2015年，加拿大最大的貸款機構之一-房屋資本集團（Home Capital Group Inc.）在內部調查中發現虛假收入證明，而解除45名按揭經紀人合同。

OSFI同時要求金融機構在當前加拿大房屋價值飛漲時，，不應該僅使用房屋價值作爲抵押品（Collateral Values）而不驗證借款人的收入。

OSFI稱，持續低利率，家庭平均負債率處于曆史高位和大溫大多區快速攀升的房屋價格，一旦經濟條件惡化，可能産生嚴重的貸款損失。金融機構應該權衡借款人還款能力和房地産物業價值下跌的影響。

（據加西網報道）

聯邦財政部長Bill Morneau的發言人Daniel Lauzon今天也宣布，聯邦政府工作組已經會同各省市官員討論了大溫和大多區可承受住宅和住房市場穩定性，會在本周出台一系列措施，包括修訂和加強政府擔保的住房按揭貸款的查驗。

穆迪投資者服務公司本週一一份報告表示，國內房市存在「系統性風險隱患」，房市一旦出現美式崩潰，房價暴跌35%，銀行與房貸按揭保險機構將面臨總計170億以上的損失。

銀行保險均有風險

報告說，這些風險隱患中，包括次貸機構可能引發房價下行壓力。次貸市場，監管寬鬆，有太多監管空子可鑽，放貸標準不像銀行和信用社那麼嚴厲，風險較大。報告預計，次貸市場占總額為1.6萬億國內房貸市場的近6%。一旦房市放緩，這類風險貸款就有可能加劇房價下跌。

據《金融郵報》報導，穆迪（Moody’s Investors Service）助理副總裁、報告主分析師默西（Jason Mercer）說，這類貸款最有可能先出現拖欠違約，引發連鎖反應。違約房屋被銀行沒收拍賣時，可能連帶附近房屋價格下跌，就像是火藥桶效應。

報告說，好在是，國內近90%的房貸市場為銀行或信用社等大型金融機構佔有，3/4的房貸按揭債務持有機構為7大金融機構，包括6大銀行和德信集團（Desjardins Group）信用社。一旦房市崩潰，這7大放貸機構損失總計近120億，加拿大房貸及住房公司（CMHC）在內的房貸保險機構損失另計高達60億。

報告總結說，儘管如此，6大銀行仍有能力在不出現災難性虧損情況下，吸收房市下行壓力，穩定不受影響，即美市崩潰雖說可能導致巨額損失，卻不太可能威脅到銀行額定償付能力。默西說，如保險機構不像美國保險機構在次貸危機中那樣任意拒賠，房市下行壓力下造成的損失就會在銀行與保險機構之間平攤，其中銀行損失計近80億，保險機構損失計近90億。

默西還說，加國房市即使崩潰，也不太可能像美國次貸危機那麼猛，這是CMHC和其他2大私人房貸保險機構後面有政府做強大靠山。說雖如此，近年趨勢是納稅人對銀行支持日益消退，一旦房市下行，也有可能危及房貸保險業。

房市和2008年美次貸危機相似

報告還說，近年國內家庭房貸債務與收入比日益上升，房價持續瘋漲，房市與2008年金融危機前的美國房市極其相似。這種情況下，分析師們都在擔心：一旦加息，就業市場下滑，國內房市將何去何從？報告根據1990年代國內房市貸款違約危機和2008年美國次貸危機等歷史經驗，預測全國房價可能下跌25%，卑詩和安省房價可能跌35%。

報告說，國內大型放貸機構，尤其是幾大銀行，幾個季度內就能匯聚龐大內部資本來應對由此造成的損失。其中，國內房貸按揭業務比例最重的帝銀，遭受資本衝擊最大。默西說，即便如此，帝銀也未違反最壞情況下的最低監管資本要求。

報告說，房市一旦崩潰，銀行與保險機構在計算拍賣損失時，不僅要計房價下跌損失，還包括律師費、補稅、房產費和必要維修支出等。如房價跌35%，卑詩省原價100萬的房拍賣價可能僅55萬，拍賣額外支出成本近10萬。

加國房市優勢

目前國內房市看似穩定，但一直有人擔心房價可能高估，加人可能借債超出還債能力。經合組織本月報告曾警告，加國房價與家庭債務相對收入太高，尤其是多溫兩地更高。上月，豐銀CEO波特（Brian Porter）在電視採訪中說，豐銀過去幾個季度已陸續削減房貸按揭業務，呼籲渥京進一步收緊房貸政策給房市降降溫。

報告最後說，儘管如此，國內房市中，有與美國房貸按揭市場大不相同的幾大關鍵結構性差異，如政府明確的按揭擔保政策，次貸市場比例較小，發放—銷售（originate-to-distribute）轉賣性放貸做法不普遍，以及政府謹慎宏觀調控政策等，都使得房價暴跌機率減少。

（據互聯網報道）

樓價瘋狂高漲下，溫哥華各區柏文及城市屋估價雖然上升，但地稅卻比去年降低。本那比及列治文市府分析指出，地稅增減與物業本身的估價增幅及全市住宅的平均增幅有關，由于柏文及城市屋的估價增幅低于全市住宅估價的平均增幅，以致地稅較前一年減少；而多數獨立屋則因為估價增幅高過平均增幅導致地稅大增，但也有部分地區的獨立屋地稅有減少。

2016年溫哥華各市住宅估價平均增幅 溫哥華柏文城市屋地稅減 獨立屋多加稅 溫西區漲兩成

大溫業主最近均已收到最新地稅繳費通知，由于過去一年樓價瘋漲，許多業主均做好地稅一定增加的心理准備。溫西克裏斯戴爾(Kerrisdale)區的陳太的地稅從去年3700元(溫市半年繳交一次)上漲至4450元左右，上漲幅度約20%。她說，最近一年附近樓價增加超過20%，所以對地稅增加20%，她雖然不滿意但也只好接受。

不過，卻也有估價約110萬元的南本那比獨立屋業主，新近收到的地稅，竟比去年減少865元。在三角洲則是有住42萬元城市屋的華裔業主反映，今年地稅較去年減少約110元。

本那比市財務總監喬根森(Denise Jorgensen)指出，本那比今年的地稅平均加幅為2.65%；而某物業要交多少地稅，要視乎該物業估價的實際增幅，以及本那比市所有住宅的平均估價增幅。舉例來說，2016年本那比住宅物業估價的平均增幅為17.07%，若該物業實際增幅剛好等于平均增幅，則今年要交的地稅較去年增加2.65%；但如物業估價的實際增幅低于平均增幅，則今年的地稅便會下降。例如本那比的柏文及城市屋的估價增幅在6%至9%之間，故此，柏文業主會發現今年地稅不僅未增加，甚至還減少。

相反，若某物業估價的實際增幅高過17.07%，則地稅增加將遠高過2.65%；例如本那比市的獨立屋估價增幅在23%至27%之間，這也是為何有市民發現地稅增加非常多的原因。

列治文計算地稅的方式，也是以所有住宅的平均增幅作為計算基礎。列市府發言人唐善泰(Ted Townsend)指出，列市2016年的物業估價平均增幅為9.98%，而列市絕大多數的柏文，包括非常高價的柏文業主，均會發現今年要繳的地稅較去年減少，其原因就是多數柏文的估價增幅，低過平均估價增幅。

他說，列治文獨立屋的增幅均高過平均增幅，所以住獨立屋的業主許多會發現今年的地稅高過去年，也比列市府通過平均地稅加幅3.11%要高許多。有住列治文的獨立屋業主反映，今年地稅較去年增加15%。

根據卑詩物業估價局公布的資料，列治文所屬的菲沙河谷區域，柏文及城市屋的物業估價增幅在0%至10%之間；而獨立屋的增幅在5%至25%之間。

至于大溫各市的平均估價增幅統計，平均增幅最高的是本那比17.07%，其次是溫市的16.84%，北溫區的15.55%，高貴林的15.44%。

（據溫哥華找房網報道）

近日卑省的屋主們陸續收到地稅賬單，一些大溫地區的屋主驚見自家獨立屋的物業稅飙漲了20%，而一些溫哥華公寓的地稅卻略有回落。

在卑省，無論你住在獨立屋，還是鎮屋、公寓，都采用一個城市統一的稅率來計算地稅。近年來大溫地區房價飙漲令物業估價水漲船高，特別是大溫地區的獨立屋，因此市長們呼籲省府對獨立屋和公寓應采用不同稅率來計算地稅。

據溫哥華太陽報報導，蘭裏市長Ted Schafer說：“我們現在准備做的是將統一的地稅改爲不同的稅率。” 這樣獨立屋的屋主們就不用承擔太多的稅負，“我們是說每個人都應該付出一些，我們試圖使它（地稅）對所有的屋主更公平。”

物業的估價高于前幾年並不意味著要多交地稅，例如居住在鐵道鎮一棟公寓內的Rick McGowan說，盡管他家的物業估價高于去年，但今年的地稅不升反降。

在列治文也出現類似的情況，今年地稅平均增幅爲3.11%，但大部分公寓，包括一些高端公寓的地稅卻少于去年，但該地區的所有獨立屋的地稅都有所上漲。

北溫市長Darrell Mussatto 支持采用不同稅率的方法，他認爲必須將獨立屋與公寓單元的地稅計算分開，“這是一個大問題，與其他類型的房屋相比，獨立屋的價格瘋漲，當出售房屋時當然好，但是如果只是試圖付（更高的）地稅就不是那麽好了。”

社區、運動和文化發展廳長法斯本德（Peter Fassbender）在一份電郵中說：“省府注意到人們的擔憂，在本省的一些地區房屋估價大幅上漲，特別是大溫地區。”他補充說，市府已具備工具來“減少市場驅動導致房屋價值顯著增加帶來的影響，並讓物業稅保持在一個可控的水平”。

北溫哥華區市長Richard Walton說，今年他自己的物業稅增幅超過該地區平均漲幅（3%）的2倍，這主要是因爲他所居住的Upper Capilano社區被開發，所有周邊的獨立屋都在被陸續推倒重建。

例如，一座1950年代的牧場以200萬元的價格售出，被推倒後建成一棟豪宅，這樣會影響周邊地區的估價。“那些舊房子以200萬元的價格賣掉，3年內價格漲了3/4，買家只是爲了那塊地。”

地稅還受到其他因素的影響，如上繳省府的學校稅（school tax）和屋主補貼金，房産評估價格在120萬元及以下的可享受屋主補貼金，卑詩估價局的格蘭特（Jason Grant）表示，一切都取決于你的房産所住地的平均房價水平。“這個系統就是簡單地被設計爲，更貴的房産與價格較低的房産比較，所支付的地稅會更多。”

Myles Lu居住在本拿比South Slope社區的一棟平層獨立屋，占地7800平方英尺，他說收到繳稅通知後發現，今年需要支付4200元地業稅，比去年多了600元。他被告知，如果認爲估價不合理，在可證明自己的房屋估價高于周邊房屋時可提出申訴，“那是不是意味著，我不得不把周圍的鄰居家的門全部都敲一遍，問他們的估價是多少？”

在快速增長的滿地寶市，今年當地的物業稅是大溫城市中增長最快的其中一個，一些屋主的繳稅額大幅增長。Rick Evon 和Craig Berezowski根據往年的繳稅單，估計今年要多交149元地稅，增幅約爲4.98%，但當他們收到賬單大吃一驚，增幅分別爲13%和21%。

Evon的地稅增加了415元，而Berezowski的地稅增加了645元，但他們沒有看到市府將增加什麽服務。“當人們收到賬單時，本以爲會增加149，我認爲我們被誤導了。我想長期居住在這裏，但是在未來的8年我能否負擔得起生活費？”

McGowan在鐵道鎮的公寓約1400平方英尺，他說公寓准備增加廚余回收服務，“我不介意付稅，主要看他們（市府）怎麽花這筆錢。”

本拿比市長Derek Corrigan說，他和屋主一樣感到沮喪，“我不是責怪他們，我收到了繳稅單，我想對我自己抱怨，因爲你擁有一個獨立屋，但不意味著你有錢，整個是不公平的，省府似乎對此視而不見，省府的觀點是我們可以不斷地增加對業主的收費。”

（據互聯網綜合報道）

如今多倫多和溫哥華的房價尤其高漲，特別是獨立屋更是“一屋難求”。TD銀行最新報告顯示，房價高漲不僅讓首次購房者望而卻步，也讓想“小房換大房”的人難以負擔。但這又進一步造成惡性循環，讓小房的房源減少，房價進一步上漲。

根據報告，由于房價升高，如公寓類的低價房屋與如獨立屋類的高價房屋之間的價格差距越拉越大。這意味著，就算業主現在擁有的房子價值也在升高，但現在要想換一個更大的房子，卻需要背更多的貸款，或者拿出更多的積蓄。

十年前，多倫多一間典型的獨立房價格大約是一套典型公寓價格的1.5倍，而今獨立屋的價格已經是公寓價格的兩倍多。溫哥華的情勢更加嚴峻，現在溫哥華獨立房價格已經是公寓的3.5倍。

這同時也是造成如今市場上房源減少的部分原因。人們換不了獨立屋，就只能住在原先的房子裏，不會賣現在住的房子。

由于想換獨立屋的業主無法如願，他們只好退而求其次，將原來的房子進行重新裝修粉飾，改造現有的居住環境。據報告，自1999年後，每人花在裝修上的費用總體上呈現出增長態勢，2014年平均每人花在裝修上的費用爲1300元左右。對于例如Home Depot這類的家裝業企業來說是一件好事，但對于首次購房者來說，並不是好消息。

在這樣的惡性循環下，房源減少導致房價更高，想要購買小房的首次購房者更難買到房子。

那麽房價如此高漲的問題如何才能緩解呢?TD銀行的首席經濟學家卡蘭奇(Beata Caranci)認爲，也許只有出現全國性的經濟衰退才有可能讓房價下跌。

但卡蘭奇自己也認爲，即使出現房價下跌的情況，由于土地有限、政府想要建高人口密度住宅樓的政策傾向以及城市化的趨勢，人們對于獨立屋的需求依然會比對公寓的需求大很多。

卡蘭奇總結，對于火熱的樓市，目前並沒有能真正解決問題的方法。

（據互聯網綜合報道）