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過去兩年，國際油價被攔腰斬半，加拿大産油大省阿爾伯塔省的省會城市卡爾加裏市失業率飙升一倍。同時，工資下降，消費者開支縮減，樓市銷售生意低迷。然而，這裏的房價卻幾乎沒有變動。

根據卡爾加裏地産局(Calgary Real Estate Board)的數據，今年以來，雖然銷售量下跌，卡城的平均房價是479,464元，與2014年平均房價相比，只下跌了0.5%。

這是怎麽回事呢?分析師解釋，有多個因素支持當地的房價。

據加拿大廣播公司新聞網(CBC News)獲取的阿省財政部內部文件，阿省經濟衰退初期，數萬名在阿省工作的工人是來自其他省份，他們並不在阿省交稅，也沒有進入阿省房地産市場，在裁員潮中，這些人已經離開阿省。

外來勞工潮的增長與消退

財政部的備忘錄稱，這些外省人在阿省並不擁有住房，因此當他們離開時，當地房地産市場受到的衝擊比預期小。同時，這些人的離開，也把阿省經濟的負面影響分散到其他省份。

根據財政部的文件，阿省工作的外省人數于2013年時達到15萬人，是10年前的一倍多，其中有7萬至8萬人從事油氣行業以及相關的建築業。但是在油價崩盤後的10個月，約有5.6萬人離開了阿省，返回自己的家鄉。

租房市場的衝擊

地産投資網絡(Real Estate Investment Network)高級分析師Don Campbell指出，外來工人對租房市場的影響更受到關注。這些工人的住房狀況很特別。他們並不真正介入房地産市場，而是長期住在油田營地(camps)。在工休時間，他們往往飛回自己家鄉所在的省份，或者回到阿省租住的公寓，這些公寓單位一般都是幾個人合租。

出租房的空置率在這些人離開後開始上升，最初是出現在Grand Prairie、Slave Lake和Fort McMurray等靠近油田的小鎮，之後在大城市顯現。

目前，卡爾加裏的房屋空置率已高達4.3%，空置房屋從去年的8300個單位，增加到21000個單位。數據顯示，自2010年以來，卡城首次出現人口流動負增長，輸出人口比輸入人口多了6500人。

與此同時，該市自住房屋的數量卻增加了3700戶，增至逾32.3萬戶。這說明很多離開卡城的人都是租房者，而不是房屋擁有者。

卡爾加裏大學公共政策系經濟學教授Ron Kneebone(下圖)指出，外來人口的離開，對于仍然留在阿省工作或求職的人士是個好消息。他說：“油氣業興旺的年頭，阿省的周薪水平比其他省份高200至300元，隨著外省人的離開，本地工人的工資不至于大幅回落。”

可能正是這些因素支撐了卡爾加裏的房價，並沒有如其他經濟指標那樣一路下滑，但是分析師認爲，房價遲早還是會下跌。

Campbell指出，經濟衰退已經進入第二年，未來6個月至一年，市場信心繼續下降，這時房價將出現更明顯的跌幅。

艾德蒙頓的證券分析師Hilliard MacBeth也表示認同。他說，當出租房數量增加，租金開始下降時，賣房的壓力就會增加，這時是真正對房價産生影響的時候。

（據加拿大家園報道）

加拿大卑詩省政府今天下午宣布一項新的法例，外國買家在大溫哥華地區買房，將被征收額外15%的物業轉讓稅(property transfer tax)。

省財政部長麥德龍(Mike de Jong，下圖左)表示，這項新稅旨在解決卑詩省南部房地産市場的空置率過低和房價過高問題。

麥德龍在省議會上解釋這項新稅時表示：“舉例而言，外國買家以200萬元購買一間房屋，就要多繳稅款30萬元。”

新稅將于8月2日(下周二)起生效，適用于在大溫哥華地區購買住宅房屋的外國買家，Tsawwassen原住民保留地除外。

目前，卑詩省居民購買房屋時，房價的前20萬元要繳1%的轉讓稅，20萬元至200萬元部分要繳2%的轉讓稅，超過200萬元部分的稅率是3%。

麥德龍表示，新條例中還包括打擊逃稅的條款，專門針對和查處那些設法逃避外國買家額外繳稅的交易。

外國買家繳納轉讓稅的收入，將用于補貼廉租房、租房供應和支持低收入者的項目。

麥德龍表示，近期的政府數據顯示，僅6月10日至7月14日期間，外國人在卑詩省買房投資超過10億元，其中86%集中在低陸平原地區。

卑詩省省長簡蕙芝(Christy Clark，上圖右)隨後表示，省府致力于增加房屋供應量，保護房屋買家和賣家，以及推動租房市場的發展。

她說：“今天，我們采取措施，是要確保中産階層仍然能夠買得起房。”

此外，省府的最新法例也將授權溫哥華市政府，允許溫哥華市征收空置率。

（據加拿大家園報道）

在房地産市場過熱的多倫多和溫哥華，房市尚且沒有降溫的迹象，但是納稅人需要小心，因爲加拿大稅務局正在深入調查兩地的房屋交易逃稅騙稅行爲，並對逃稅者作出罰款，最高可達250萬元。

稅務局近期已經在卑詩省，對房地産市場展開密切的監控和審計。目前，大多倫多地區是稅務局的審查重區。

已追回6400萬元稅款  處罰447宗交易

據《金融郵報》報道，截止今年3月31日，加拿大稅務局已經審計了安省1,864宗房地産交易，追回收入稅(income tax)約1800萬元，追回貨勞稅(GST/HST)約3200萬元。在卑詩省，稅務局審計了339宗房地産交易，追回收入稅420萬元，貨勞稅1,000萬元。

針對這些被審查的交易，稅務局對其中447宗交易作出處罰，罰款總額近1,000萬元，其中最高罰款額近250萬元。

稅務局透露，爲了查處涉及房地産交易的逃稅騙稅行爲，該局使用了先進的風險評估工具、分析手段以及第三方的數據資料，然後篩選出逃稅可能性高的買家，並對其報稅資料進行核查。

稅務局舉出以下五類情況是重點審查的對象：

資金來源成疑

首先，稅務局關注那些從未報過稅，卻有錢買房的人，不管他們是住在加拿大還是在海外。例如，有人用一大筆資金首付買房，說明他可能有合法或非法的收入沒有報稅。如果買房者的生活方式與他在報稅單上填報的收入明顯不相稱，會受到稅務局的特別關注。

炒房

第二個受關注的，是一些加拿大人，包括房地産經紀中常見的炒房行爲。這些人買下一間物業後在很短時間內就售出，也包括將物業拆除或重新翻修的專業承包商、裝修業主，以及一些投機客，或者通過轉賣房屋交易合同的炒房者。

轉賣合同炒房又稱爲“影子炒房”，是指那些簽下買房交易合同的人，轉手以更高價格將合同賣給他人，從中牟利。

也有一些裝修商先買下一間房屋，進行翻修，並居住很短的時間，然後轉賣獲利。他們如此操作在幾年內重複數次，但是在報稅時，他們都會將房屋作爲自住房( principal residence)申報，以免被征稅。

稅務局在報告中指出，該局通過獲取和分析第三方的數據，發現一些炒房者要麽沒有申報炒房收益，要麽少報。

稅務局指出，炒房的收益不同于資本收益，它被視爲商業收入，要全額報稅。

出售新房或翻修房逃稅

二手房重售時可免繳貨勞稅(GST/HST)，但是從開發商那裏購買的新房，或是全面翻修的房屋，在出售時必須要繳貨勞稅。

稅務局指出，該局使用“各種分析技術確定那些逃稅的建築商。”

賣房的資本收益未報稅

如果將自住房出售並有獲利，不需要繳納資本收益稅。但是如果出售的房屋不是自住房，例如出租房或度假屋，那麽賣房獲得的收益減去成本，被視爲資本收益，要按照你的邊際稅率繳稅。

非居民賣房也要繳稅

如果是非加拿大居民擁有一處加拿大房産，賣房時獲得的收益也要向加拿大稅務局繳納收入稅，而且往往不能享受自住房的稅務豁免。稅法要求非居民在出售加拿大房産的10天內，通知稅務局並繳稅。

加拿大稅務局表示，有房産交易的納稅人如果有逃稅或“沒有正確報稅”，可以到稅務局網站上更改他們過去幾年的報稅單。

稅務局也提醒大家，如果懷疑有你認識的人在買房交易中漏報收入稅或貨勞稅，可以向稅務局National Leads Centre匿名舉報。

（據加國無憂報道）

建築業與土地開發協會(BILD)發佈最新報告，指出受到安省政府土地使用政策的影響，市場新屋庫存量處於前所未有的低水平，導致多倫多地區的低層新屋平均價格在過去10年翻了一番。

報告稱，多倫多地區的新建低層住房價格，從2006年的393,398元，上漲到今年6月的887,543元。

新建低層屋包括獨立屋、半獨立屋和鎮屋，僅去年一年房價就上漲超過10萬元。

報告指出，安省政府2006年推出的居住密度政策，對房價和供應量產生不可忽視的影響。

安省將於今年秋季啟動新的加大居住密度政策，計劃興建更多高密度的公寓樓，為此，協會要求政府檢討這項政策對房地產市場和房價的潛在影響。

該協會負責人Michelle Noble指出，「我們希望省府認真看待這些數字，在加大居住密度前，認識到他們的政策產生的影響。」

她說，消費者應該參與到這項討論中，因為很多年輕人仍然希望購買獨立屋。

獨立屋新屋僅剩一千間

大多倫多地區人口不斷增長，但是新屋庫存量卻大幅減少。BILD公佈的數字顯示，大多倫多地區在2016年6月共有18,427個新屋單位，其中僅有2064個單位是低層獨立屋、半獨立屋或鎮屋。而新建獨立屋僅剩1,002個單位。而在2006年6月，新屋庫存為29,968個單位，其中16,363個是低層房屋。

數據還顯示，6月份新屋銷量比去年同期下降22%，主要是因為低層新屋庫存嚴重不足，銷量比去年同期下降31%。

報告稱，安省政府過去10年加大居住密度，鼓勵興建高層公寓的政策，也得到建築商們的大力配合，導致現在的局面就是，購買新屋競爭激烈，一些開發項目在推出幾小時就被告售罄。

不過，支持高居住密度的環保主義者有不同的看法，認為直到2013年，大多倫多地區仍然有足夠土地，可以讓建築商按照目前的開發速度建設新房屋。

Environmental Defence的代表Tim Gray稱，沒有跡象顯示土地不夠用，不管是低居住密度房屋還是高密度房屋。

他認為，導致房價上漲的因素不是土地供應，而是臨近城市帶來的交通等各種便利。

大多倫多地區6月新屋數據

• 2016年6月新屋庫存：18,427個單位。其中獨立屋、半獨立屋和鎮屋僅2,064個單位。
• 2006年6月新屋庫存：29,968個單位。其中低層新屋16,363個單位。
• 2016年6月新屋銷量：4,166個單位，比去年6月下跌22%。
• 2016年6月低層新屋銷量比去年下跌31%。
• 2016年6月新建公寓銷量比去年下跌14%。

（據加拿大家園報導）

由加拿大廣播公司(CBC)最近得到的房地産咨詢公司 Urbanation所做的一項研究顯示，由于多倫多房價太高，人們買不起或是不願去買，甯願租住公寓，推動多倫多的公寓市場再掀起建設熱潮。

該公司的研究說，本次熱潮與十年前的公寓興建熱潮不一樣，那時候開發商是爲了迎合民衆購買公寓當業主的渴望。

按照多倫多市府規劃部門提供的數據，今年頭六個月，市府規劃管理部門已經收到28個公寓開發申請，去年全年也只有59項申請，看勢頭今年申請總數有望超過去年。而2015年也是近年來申請量最高的年份，其中2013和2014都只有45份公寓開發申請。

在多倫多，高層公寓(highrise)定義爲13層以上的公寓建築。

Urbanation的高級副總裁 Shaun Hildebrand表示，去年一年開發商們申請在 GTA地區興建10,000個單位的公寓，而在剛剛過去的三個月，開發商們已經提出興建6,000個單位的公寓，其中一半新建公寓建好之後不是出售，而是出租。

這位副總裁說，對出租公寓的需求主要來自三大人群：一是千禧代(指1980年初至2000年期間出生者，也稱Y一代或網絡一代)，他們已經長大需要自己的居住空間;而是來自海外的移民;再是從國內其它地區移入多倫多尋找工作的人們。

很多人不想買只想租

Shaun Hildebrand還說，盡管曆史上超低利率，但研究顯示，人們不想背上買公寓之後的“大包袱”，他們似乎對當業主沒有興趣。還有重要一點是，盡管買房和租房哪一個更劃算一直爭論不休，但在多倫多租房每月的開支其實比當業主更便宜，也更省事。

Urbanation做了一個比較：在今年第二季度，多倫多一套750尺的 condo平均價格爲 $397,500;假設首付款爲10%，5年固定按揭爲2.33%，25年的還款期，那麽業主一個月要付$2,075，而租住同樣大小的公寓單位一個月只需$1,958 — 租比買每月要節省 $117。

倘若利率上升，那麽租公寓就比買公寓更加吸引人了。

開發商建出租公寓有利可圖

研究還顯示，開發商建出租公寓也是有利可圖。爲什麽?因爲多倫多租金價格在過去四年飙升20%左右。即使購買土地價格不菲，但對開發商而言，建出租公寓而不是建出售公寓仍然是有利可圖。

此外，開發商們也注意到，不少外國公寓買家也是通過出租獲利，估計他們從中得到啓發：爲何不建出租公寓賺錢呢?

（據加拿大家園報道）

或許是因為北美洲作為當前最有前景的市場和最好的經濟發展勢頭，很多投資者在進行海外置業時，傾向於該地區的房產。尤其是加拿大，其以環境優美、資源豐富、經濟增速穩定等吸引了大量中國投資者介入該國房產。然而，以上幾條除了經濟增速穩定還勉強算是個投資加國樓市的理由，其餘什麼環境優美之 類的，並不是一個職業的地產投資者要關心的事情——至少不是首要關注的事情。

歷史數據顯示週期下跌成「慣例」

投資房產、研判市場，實際上是有一套複雜的程序和規律在其中，但這複雜的規律中，絕對不會包含「因為投資者看好、因為投資者喜歡」就可以投資的原因。房價並不會受投資者主觀喜好影響，而是跟整個經濟發展走勢、支柱產業發展態勢，以及該地區歷史房價的走勢密切相關。

我們知道，在眾多影響加拿大房產價格的相關因素中，與石油相關的資源類經濟發展週期對加拿大房市的漲跌循環扮演了非常重要的角色。單一行業的繁榮，確實 會在短期內拉高經濟發展指數，同時，高收入、高就業率等也會吸引人口，從而催生住房市場和租房市場的繁榮。然而，單一經濟發展總會有到頭的時候;隨著單一 產業熱潮的逐步退去，其他產業沒有同步發展的境況下，就業機會減少，人口外遷，房產價格和租金水平下降;通常這個上升週期與下降和調整週期相當;在過去的 歷史中，資源類開發地區的房地產價格總是重複著「暴漲—暴跌」的循環，那麼加拿大的房地產市場是不是也不例外呢?

數據顯示，從今年5月到6月，加拿大主要城市溫哥華西區的房屋銷量明顯下降，6月銷量同比暴跌35.6%;對此，加 拿大基金管理機構LePoidevin稱，「越是臨近泡沫崩潰的邊緣，房產的漲跌幅度就會逐步加大」;而且，即使目前出現價格下跌，但房屋的供應量不降反 增，更多的物業進入交易市場，這無疑對房價進一步下跌雪上加霜。

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投資者推高，樓市繁榮難持久

那麼加拿大房地產市場為什麼會此次「大起大落」的幅度會更大?觀察顯示，溫哥華房地產市場已經出現崩潰跡象，其中一部分原因在於投資者和監管層嚴重低估了從中國流入溫哥華的資本金額。RBC的數據顯示，目前，溫哥華地區獨立屋的可負擔水平已經遠遠超過了家庭收入，很難無視這個事實：房價已經脫離了正常的範圍，開始變得瘋狂。

換句話說，加拿大近年房價上漲，很大程度上是因為倫敦的房價主要由投資者來推動，這樣的高位價格很難持久。因為投 資者的游資一旦撤離，該市場的房價就離下跌不遠了。有投資者可能會說，我不會搶在游資撤離之前及時套現嗎?問題是投資者習慣於單槍匹馬的散戶式投資，沒有 第一手信息，沒有權威專家的分析，沒有深入當地市場進行調研，怎麼能把握游資撤離的時機呢?

實際上，種種跡象表明，游資已經開始撤離。 據LePoidevin稱，目前加拿大金融機構監管辦公室OSFI(Office of the Superintendent of Financial Institutions)已經開始要求銀行和金融機構收緊按揭政策，對購買房產為目的申請人進行嚴格審查，尤其是對其收入和就業狀況進行全面徹底審查。 目前，完全依賴加拿大境外收入的房貸申請人，由於難以落實其收入狀況，銀行對其房款更加趨於謹慎——這部分買家的擔心和猶豫，已經在西溫房地產市場體現出 來。

被《紐約時報》評為最受矚目的金牌投資者Marc Cohodes也認為，溫哥華的房地產市場是一個「洗黑錢吹起來的市場泡沫」，「當地政客、BC省自由黨政府與地產中介、開發商、律師互相勾結成一夥。他 們一直在尋求中國的資金撐起這個市場，但這不會長久。」LePoidevin則預測，一旦房市出現崩潰，大溫地區的房屋均價將由$917,800驟降 至$458,900，降幅約50%，比之前業內預測的30%更為驚人。

綜上所述，研究和判斷市場，不僅僅要考察其現狀，如果有數據，最好從十年前開始翻閱;中國投資者進軍海外地產市場，則不能以十年中國房地產市場暴漲中創富的經驗為依據，如果不能從投資市場的屬性與特點入手，而僅憑喜好和經驗盲目下判斷，那麼後期買下的不是財富的溫床而成為財富的跳板，最終會讓自己的財富陷入尷尬的境地，錯失了最佳的增值空間和時機。

相關資訊：多倫多房價漲幅為何排不上世界排名？

（據家園新聞）

在加拿大，兩大都會——溫哥華和多倫多的房價漲幅已經十分驚人，但據最近報告顯示，它們離國際上的一些最熱門城市還很有差距。

本週一（7月11日），全球房地產中介服務公司萊坊（Knight Frank）公佈了2016年第一季度內全球150個大城市房價漲幅排行，讓讀者從國際的角度，認識現在的房地產市場。

報告中的這些數據，是根據各國的官方數字計算出來的。在全球150個接受調查的大型城市中，今年一季度（一月份到三月份）的房價平均上漲了4.5%，150個城市中74%的城市房價出現上漲。排行第一和最末的兩個城市的漲幅（或跌幅）差距從上個季度的55%擴大到74%。

在本國人看來，溫哥華和多倫多地區的房價的漲幅已十分驚人，但是在全球仍排不上號。在第一季度內，本國最炙手可熱的房地產市場是溫哥華，房價漲幅為17.3%，可在全球只能排到第7位。

本國城市中在榜上排行第二的則是安省的哈密爾頓，一季度房價增幅為10.5%，而多倫多房價平均上漲了9%，位居全球第34位。

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在 本次的排行榜上，中國大陸的城市是最大的亮點，不僅拿下了第一名，而且前五名裡有四個是中國的一二線城市，其中包括：深圳以62.5%的季度房價平均漲幅 雄踞榜首，緊隨其後的上海單季房價平均漲幅只有深圳的一半，但也達到了30.5%；而南京和北京分別以17.8%和17.6%的漲幅位列第四和第五。在整 個一季度，房價漲幅超過10%的上榜中國城市總計有6個。

美國城市中排名最靠前的是波特蘭（Portland）漲幅是12.3%排名第18，西雅圖以10.8%的房價漲幅排在第21位。

其他國際大都市：倫敦房價以15.2%的漲幅排名14；澳大利亞墨爾本以9.8%排在第28位；悉尼排第30位，房價平均漲幅9.7%。

位列排行榜倒數第一的則是英國蘇格蘭海港城市Aberdeen，一季度房價跌幅達11.3%，主要原因是全球油價暴跌對當地房價構成拖累；倒數第二的則是台北市，跌幅8.2%。

相關資訊：加拿大房價上漲 30年還貸款成新趨勢

（由家園新聞）

從今年5月到6月，溫哥華西區的房屋銷量明顯下降，6月銷量同比暴跌35.6%，這一反常現象迅速引起各大媒體的注意，民衆也開始議論紛紛，房市怎麽了？

有媒體將銷量的暴跌歸結于獨立屋庫存和供應量不足。但很快就有業內人士發現，西溫的房屋供應非但沒有減少，反而還增加了。

西溫豪宅市場，一直都是加拿大衡量“外國資金”對本國房地産市場影響的標杆。現在該地區突然降溫，令業內人士紛紛猜測——房市開始極速降溫，是因爲中國熱錢進不來了？

加拿大基金管理機構LePoidevin的創辦人David LePoidevin表示，溫哥華房地産市場已經出現崩潰迹象。而證據之一，就是我們嚴重低估了從中國流入溫哥華的資本金額。“當未來某一天，中國政府和人民銀行限制資本外流的政策起作用了，也就離泡沫破滅不遠了。”

另一個標志，LePoidevin稱，則是加拿大金融機構監管辦公室OSFI（Office of the Superintendent of Financial Institutions）已經下令要求銀行和金融機構收緊按揭政策，對房貸申請人進行嚴格審查，尤其對申請者的收入和就業狀況進行全面徹底審查。其中，完全依賴加拿大境外收入的房貸申請人由于收入狀況特別難查，因此也就成了“重災區”。這部分買家的擔心和猶豫，已經在西溫房地産市場體現出來。

盡管銷量有所下跌，但是從去年到今年，西溫的平均房價暴漲了32.1%。LePoidevin表示，越是接近泡沫破滅的邊緣，房價的變化幅度就越大。
他預測，一旦房市出現崩潰，大溫地區的房屋均價將由$917,800驟降至$458,900，降幅約50%，比之前業內預測的30%更爲驚人。

卑詩省政府7月7日提前公布了針對樓市海外買家調查的初步報告，顯示最近3周以來，大溫哥華地區房屋買賣交易中，海外買家占了5%，他們中的大部分是中國人，其次是來自美國、英國、澳大利亞、韓國、印度等國的買家。

Marc Cohodes曾經經營華爾街一間最大的對衝基金， 被《紐約時報》評爲最受矚目的金牌投資者。他評價溫哥華最近暴漲的房價時稱，這是一個“洗黑錢吹起來的市場泡沫”。“當地政客、BC省自由黨政府與地産中介、開發商、律師互相勾結成一夥。他們一直在尋求中國的資金撐起這個市場，但這不會長久。”

他與LePoidevin的看法一致：“中國政府會對資本實施管控，而溫哥華已經成爲北美乃至全球有錢人洗錢的溫床。情況會改變，而且是急劇的改變。”

（據加國無憂報道）