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加拿大降息 溫哥華樓市現「瘋搶潮」

加拿大央行昨日調降利率，加元匯率應聲向下。本地地產界認為近期本來已經緩慢回穩的樓市，將會在受到刺激後再度掀起「恐慌性瘋搶潮」。除了中國富豪將部分股市資金分出投資海外資產外；美國華裔富豪也趁匯率優勢北上掃貨，樓價飆升將難以避免。地產經紀也擔憂低利率可能會讓屋主「惜售」，如何開發房源將會是大溫樓市的最大挑戰。

地產經紀黎恆表示，今年大溫的樓市從去年底開始便一直紅火，直到近一兩個月進入暑假後，較理智的投資者持幣觀望，整個樓市才逐漸趨於穩定。不過他稱昨日央行降息，很可能會引起一波新的「恐慌」，原本已經穩定進入「新價格平臺」的樓市，將會轉為新一輪的瘋搶。

「大家都怕買在高位，現在連審慎的(投資人)也坐不住了。」黎恆透露，目前較為審慎的族群，大多為購房預算買屋價在80至150萬元的群體。他稱本月初曾有一間高貴林的獨立屋，房屋在周日開放參觀4小時，便有156組人前來觀看，最後開價69萬的房屋以91萬成交，可見大溫有多少潛在買家正在等入市。

黎恆指出，中國股市雖然已經走回正軌，但許多人經歷之前的股災，皆認為將錢放在股市「太過刺激」，會有意願將錢轉移至海外投資「永久產權」。而昨日央行降息造成加元兌人民幣匯率一度跌破4.8，會刺激更多中國熱錢流入。他稱自己和所有同事已經將休假取消，準備即將來臨的「搶房戰」。

不過黎恆強調，目前大溫樓市面臨一個很大的挑戰，便是「貨源」極度稀缺。他擔心銀行調降按揭利率造成屋主持有房屋的成本下降，引發屋主「惜售潮」，屆時樓價將會在供不應求的狀況下進一步被推高。

地產經紀蘇嫻雅也認為加元走低造成人民幣換錢可以換更多，將會有更多中國富豪前來搶樓。她稱近期溫哥華西區600萬元以上的豪宅，每一宗交易都能比開價至少高出50萬元，顯示本地樓市並不缺買家，只是缺樓盤。

蘇嫻雅指出，在加元走低的影響下，美國華裔富豪也看到溫哥華的投資潛力，紛紛拿錢北上尋找機會。她稱近期已有兩宗交易是由美國華裔企業主購買，全都是純投資，自己無意居住。不過她認為美國華裔富豪雖然也是一擲千金，但相對來說會比中國富豪理智。

在柏文方面，本地一間開發商的經理鄭先生透露，利率下調同樣會刺激柏文市場。他稱溫哥華西區的一房單位，平均已經達到36萬元，比起今年初已經增加約3萬元。他稱一間位於西區甘比走廊(Cambie Corridor)一樓的一房單位，開價高達43萬元，未來新盤可能還會繼續走高。

本地樓市紅火 爆破風險仍低

有學者認為目前大溫樓市最不需要的就是利好消息刺激，因為整個樓市已經過熱。有銀行業人士則稱就算是中國來的新移民，取得按揭購樓未必如外界想像般高難度，認為大溫樓市紅火已不可避免。

卑詩大學商學院經濟學教授達維多夫(Thomas Davidoff)表示，目前溫哥華的樓市已經過熱，現在這個時間非常不需要追加減息這種利好消息。他稱以溫哥華樓市目前的紅火情況加上低利率，更加難以估算一間房產的真正價值，因此會造成屋主的焦慮及不安。

今年一月央行降息後，隨即將大溫樓市帶入賣方市場，特定社區皆可見到多人下標搶房。大溫更在5月錄得9.4%的樓價漲幅，高居全國之冠，更遠超於全國平均的3.1%。

本地一間銀行的按揭經理陳先生透露，雖然目前取得按揭的難度比2008年高，但主要是政府將門檻提高。他稱銀行之間則會「發揮創意」，在政府所設定的框架下，推出類似「新移民優惠按揭計畫」等對策，取得按揭未必如外界想像的難，降息後必會引來更多人申請按揭購樓。

陳先生透露，就算一名中國富豪在本地沒有任何工作及收入，但只要在銀行存入35%的基金投資，加上有足夠資產做為抵押，便可以輕易取得30年期的100萬元按揭來投資房產。他更笑稱雖然全國景氣一片低迷，但身為大溫地區的金融業人士，根本感覺不到任何經濟蕭條的氣氛。

滿地可銀行金融理財師閻梅稱，「銀行方面已開始將抵押貸款的水喉收緊，以控制風險。舉例來說，一兩年前，如果把房子抵押給銀行，還能申請到80%的貸款，但現在最多只有75%，如果是共管柏文單位的話，更是最多只有70%。」

雖然有人擔心，再次減息會令已經顯得過熱的樓市爆煲，但道明銀行經濟師德普拉托(Brian DePratto)則表示，「低息和減息已是加國長期的經濟政策，是一個相當持續和穩定的機制，大家都有比較明確的預期和準備，不會因為此次的降息而有什麼突然性或轉折性的舉動，體現為樓市還將是處於平穩狀態，因此所謂的泡沫爆裂的風險較低。」

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加拿大主要的房地產經銷商之一的Royal LePage最新數據顯示，今年第二季度多倫多房產市場全國最熱，所有的房產類型都以2位數在增長；而另一熱點城市溫哥華除了兩層獨立屋和平房也在以2位數增長，公寓價格只增長了6%。在其他大城市如蒙特利爾、卡爾加裏以及溫尼伯一些類型的住宅屋價格甚至出現了下降。

Royal LePage是加拿大全國性的房地產經銷商，總部在多倫多，在全國有600個經銷店和1萬5,000個房地產經紀人。LePage表示，全國平房年均平均價格與去年的43萬8,938元相比增長了7.5%；而兩層的獨立屋年均平均價格則增長了6.8%，增至47萬1,002元；公寓房價格也從去年的26萬8,583上升了3.9%。自今年6月全國房價增長了1.4%，這已經是連續第六個月的增長了。

LePage在週二發佈此信息，距離加拿大央行週三即將公佈的最新利率調整只有不到一天的時間。此前已經有不少機構和專家推測，央行將會在1月降息之後再次降低短期利率，以刺激受到低油價影響的經濟。

但是Royal LePage在其報告中警告說，再次降息對於目前已經過熱的房地產來說並不是一件好事。由於最近全國的房地產市場都在上漲，而且很多地方的漲幅很大，央行降息的決定可能會過度地刺激房地產市場，尤其是多倫多和溫哥華。同時Royal LePage還指出一些地方部分房屋價格下降已經吸引了不少的投資者的關注。

Royal LePage魁北克地區負責人Dominic St-Pierre在報告中表示，目前該地區的房地產市場是買家市場，房屋銷售量由於具有競爭力的價格而出現顯著提高。而LePage卡爾加裏負責人則稱，當地房市由於油價危機以及新省政府選舉只是稍稍趨於溫和。

卡爾加裏的公寓平均價格比去年同期的29萬1,022增長了1.6%，而兩層獨立屋價格則降低了3.1%至47萬4,239元，平房價格下降了0.9%至49萬6,689元。去年卡爾加裏市的房市比較穩定，只出現了輕微的價格浮動。但是房屋交易量出現了下降，主要還是因為油價的下跌。

LePage的首席執行官Phil Soper補充說：“全國的房地產市場都不需要任何的降息刺激，再次降息可能會使房價進一步超過普通家庭能夠承受的範圍，恐將加拿大目前控制良好的房地產市場，帶入異常艱難的調整之路。” 

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溫哥華示威者高舉“就（海報）這么小的空間，在溫哥華也要800元加幣（約2萬元台幣）”的標語抗議。中國股市熱過頭，上周大崩盤，投資人為避股災，拋售股票將錢轉向海外，湧入加拿大、澳洲及英國等國房地產。

倫敦房地產商透露，近期中國買家專看高價建物，出手動輒約數十億元台幣，來勢洶洶。此現象滋長澳、加人民的排華情緒，怪罪中國買家炒高房價，人民上街抗議，排華破壞行為時有所聞。 路透昨報導，中國股市市值在5、6月間蒸發20%，儘管官方出手護盤，不少有錢人仍連忙拋售股票。據美銀美林（Bank of America Merrill Lynch）統計，今年前5個月，投資人拋售3600億人民幣（約1.79兆元台幣，下同）股票，是去年整年的1.9倍。

有錢人將股票變現後，一開始投資較流動性資產，像美國國債；或保值貨幣，如瑞士法郎，但諸多跡象顯示，海外房產市場因此看漲。

“有意買整區公寓”

倫敦房產專家比爾說：“因股市波動，中國買家對全球房產市場的‘安全天堂’興趣提高。”倫敦Douglas & Gordon房地商執行長米德稱，最近有兩位中國買家四處看屋，有意買下整區公寓，“不常看到中國買家要買整個區。這意謂不只是個人投資資金流動。”

澳洲雪梨房仲派勒也稱，光上周就賣出兩間新公寓，還有許多中國人看1棟約3.1億元物件。

在美半年砸逾千億

倫敦房市也是中國買家熱門目標。豪宅房地產仲介紐瓦說，中國買家試圖投入大額現金，總價介於12億至72億元之譜。

澳洲和加拿大房地產，也因澳幣和加拿大幣幣值走軟，成熱門選項。雪梨房仲帝姆西張說：“以人民幣來看，房價算便宜。

據統計，2000年至2014年間有9.1萬中國富人移居海外，個人平均資產逾3100萬元，主要移居地是美國、中國香港、新加坡和英國，帶動購屋潮，且中國3月試點開放個人海外購屋，房市更熱。美國商業房產公司Colliers International統計，今年1至6月，中國買家已砸約1551億元在美國房市，比去年總額多。

也有人被套牢撤單

中國人炒房已有數年，引起倫敦、雪梨及溫哥華等地民眾反感。澳洲為此制定新交易費及刑責，嚴控海外投資。溫哥華反華風氣漸起，5月有民眾上街抗議房價高漲，買不起。最新民調顯示，約3分之2民眾將此歸咎於外資，要求政府改善。

中國股市崩盤，除刺激國際房市買氣，也有負面影響。部分被股票套牢的中國投資者，恐將取消交易。倫敦房地產商London Central Portfolio執行長希頓透露，有些投資人因沒錢，取消訂屋。

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有分析人士認為，除非中國整體經濟出現下滑，否則僅股市動盪對加國經濟影響不大。而加拿大房地產業者則表示，中國股市暴跌反而可能令更多投資者將目光投向海外樓市。

大溫全加華人聯會執行主席蔡宏安表示，中國股市的動盪對加拿大股市影響不大。不過中加是貿易合作夥伴，如果中國股市影響到整個中國經濟出現下滑，則會對加拿大經濟有較大影響。但蔡宏安認為中國整體經濟是健康的，政府也在採取措施積極救市，現在的情況應該只是一個過渡階段。他分析稱，如果中國政府下調利息，投資市場將會出現更多流動資金。

由於中國政府控制本國地產投資，所以的確會有部分資金會流向海外市場。而華人的投資習慣普遍認為房產投資比較穩健，好像溫哥華和多倫多等一些國際化大城市將會受到投資者的青睞。

不過他亦指出，加拿大非商業地產中，外國人投資總共只佔3%，其中華人可能只佔0.7%-0.8%左右。人們平時所稱的「中國錢」，很多是屬於加拿大的華裔居民或公民，大家不應該以膚色來區分投資者的身分。

加拿大證券學院院士尤偉指出，中國的經濟和股市是兩件事。中國經濟增長放緩肯定會導致其對外投資力度減少，對加拿大經濟的確是有影響的。而中國政府希望通過股市，增強實體經濟的流動資金，增強實體經濟的活力，本意是對的，但投資人本身是追逐利益的，結果造成了股災。而對本地房地產市場的影響方面，尤偉表示，在股市中耗盡資金的人，已經無力在海外投資；如果還有剩餘資金的人，則可能會考慮海外房地產市場。

在本地從事房地產開發的鄭先生亦表示，中國股市暴跌，那些要「跳樓」的人本來也是沒能力在海外置產的，有能力的人並不會「跳樓」，反而可能由於中國內地股市不景氣而將資金轉移到海外房地產市場。鄭先生還表示，今年6月份大溫柏文銷量同比去年增長了28%，每10間柏文中就有七、八間是華人購買。

不過他亦坦言，現在本地柏文價格亦達到高峰，雖然短期還會看漲，但盈利空間已不大。

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