Tag: 加拿大房价

大家都知道，加拿大政府对于涌入加拿大房地产市场的海外资金的监管越来越严格。同时，税局（CRA）也改变出售自住房的报税要求，因此一些收入少、名下却有多处房产的华裔移民，接到税局的查税通知书。那么，税务局究竟是怎样进行查税的呢？今天嘉德理财就这一话题简单来介绍一下。

一般来说，纳税人被税务局选中查税的几率是在1%左右，纳税人被选上查税有以下两种可能：

电脑分析选中查税；

根据第三方的可靠线索导致查税。

在大多数情况下，查税官员（Auditor）会使用书面形式通知纳税人已被选中查税，有时也会用电话形式通知。查税通知信的内容一般包括：查税的种类，将要审查的税务年度，纳税人需要准备的文件，查税官员的姓名，联系电话，以及所属的税务中心。另外查税官员还会要求纳税人收到信后，与税局联系，以便预约开始查税工作。

在纳税人资产的增长与申报的收入不相符的情况下，税务局一般要求查阅的文件包括所有银行账号文件、投资及存款文件、购买物业文件、购买汽车文件、贷款文件和信用卡账单等等。

查税结束后，查税官员会总结查税结果。如果没有问题，查税官员会作出不需调整的结论，并用书面形式将这一定论通知被查税人。如果查税结果有问题，查税官员会提出一个书面的调整建议，并向被查税人提供一份稿件，具体详细说明其计算过程及方法，供被查税人参阅。这份书面调整建议会说明被查税人可以在一定时间内提供补充材料或说明。如果查税官员没有在规定的时间内收到补充材料，或者查税官员觉得被查税人提供的补充材料不被接受，查税工作就到此结束。税务局会按照查税官员的建议对查税涉及的年度进行调整，并会发出正式的重新评估通知，具体说明被查税人应补交的税金、罚款以及利息。

在纳税人资产的增长与申报收入不相符的情况下，税务局一般采用根据个人资产及生活费来评估，即净资产评估法（Net Worth Assessment）。它的基本假设条件是纳税人如果没有隐瞒收入，净资产不会突增。在具体计算方法上，包括两个方面：一是计算纳税人的净资产、年与年相比的增长，每年的增长是以年底为计算界限。算入纳税人个人资产的包括现金、存款、房地产、汽车、债权、股票和其他投资等。另一方面是纳税人家庭每年的生活费用，一般按统计局的全国平均水平计算。净资产评估方法的基本运算公式：

纳税人净资产的增长 + 全家的生活费 – 已报的收入 = 隐瞒的收入

税务局按照这一隐瞒收入评估出应交的税款、罚款及利息。如果纳税人能够提供充分证据证明有其他的资金来源，而这种资金来源是属于免税的，如父母给的钱、借款、赌场或者中奖赢的钱等等，税务局会给予考虑。

责编：Adam Chen

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与有稳定收入的工薪阶层相比，自雇人士因其非稳定收入而导致获得房屋贷款相对要艰难一些；但是，这并不意味着自雇人士不能获得房屋贷款。要知道，在加拿大的总就业人口中，2018年自雇人士的比例占到15%；对每个自雇人士来说，在加拿大有很多人像您一样面临着获得房贷比较困难的问题；因此，提供房屋贷款的银行或其他金融机构也专门设计出了针对自雇人士的房屋贷款产品；其目的首先是帮助自雇人士拥有自己的房产；其次，为自雇人士投资房地产也提供金融服务。

适合自雇人士购房贷款按照收入状况可以分为以下几个类别：1）能够提供收入证明的房屋贷款，2）不能提供完整和足够收入证明的房屋贷款，3）经营自雇生意业务少于两年的专业自雇人士房屋贷款，4）购买投资房或者第二套自住房的房屋贷款

一，能够提供收入证明类的房屋贷款

加拿大的金融机构给借款人发放房屋贷款的最基本条件就是审核借款人的收入与负债水平，以及借款人的收入来源渠道和稳定性。在申请房屋贷款时，自雇人士如果能够根据所提供的过去两年的报税收入证明满足金融机构的收入和债务水平要求，那么，这类自雇人士与一般的具有稳定收入的工薪阶层一样，比较容易获得房屋贷款；购房的最低首付资金比例也可以达到所购买房屋的5%。

所需要的报税收入证明材料主要包括T1 Generals和Notice of Assessments(NOA)。房屋贷款经纪或贷款专业人士首先要根据这些材料所显示的年收入水平来评估申请人的贷款资格。除此之外，金融机构一般要求申请人的信用分数至少在650分，有些金融机构可能要求申请人的信用分数至少在700分。

在该类别中，不少金融机构并不接受以佣金为主要收入的自雇人士申请房屋贷款。同时，在该类别中，不少金融机构主要针对自雇人士申请购买自住房发放贷款，而不提供自雇人士购买出租房或第二套的贷款；可是，也有个别金融机构却为这类自雇人士提供房屋贷款。这就需要贷款申请人多方寻找，或者直接联系房屋贷款经纪(Mortgage Broker/Agent)。

二， 报税收入材料所显示的收入不足以满足房贷债务要求

在加拿大，自雇人士因为在报税时，对各种花费成本进行了抵扣申报，实际报税收入要低于其经营业务的收入水平。针对这部分自雇人士，加拿大的金融机构也专门设计了一种房屋贷款产品，帮助自雇人士购买自住房产。

该产品的主要特点是最低首付比例为10%；首付比例在10%和35%之间，贷款申请人需要购买贷款违约保险。这种贷款产品并不适用以佣金为主要收入的自雇人士。

这部分自雇人士申请这类贷款的基本条件是，自雇人士的生意业务至少满两年，个人的信用分数至少需要650分；同时，在申请房屋贷款时，需要提供过去两年的报税材料，如T1 Generals, Notice of Assessment(NOA).

尽管如此，也有个别金融机构为这部分人士提供购买出租房或第二套自住房产的房屋贷款。这需要这部分自雇人士联系房屋贷款经纪或贷款专员，详细了解各个金融机构的具体贷款政策。

三，自雇业务时间少于两年的专业人士

一般地，自雇人士在加拿大要获得房屋贷款，至少需要满两年的自雇经营时间。但是，有一些专业人士在自雇经营之前是服务于某些机构；在自雇以后如果仍然从事与以前一样的专业服务事业。如果按照对于一般自雇人士申请房屋贷款的要求，这部分人士是无法获得房屋贷款的。针对这种情况，有一个金融机构专门为这部分人士提供房屋贷款。

申请这类房屋贷款的条件与一般的自雇人士申请房屋贷款的条件基本相同。需要过去最近一年多的报税材料，例如T1 Generals, Notice of Assessment(NOA)。个人的信用分数至少650分；同时还需要其他有关个人生意的财务资料。

该金融机构不仅为自雇人士提供购买第一套房产的贷款，也提供购买第二套房产的贷款。此外，也为自雇人士提供房屋贷款到期转贷。这种贷款产品是其他金融机构并未提供的。

那么，贷款利率是否会比其他类别的自雇人士所获得贷款利率高呢？ 并非如此。自雇人士在该金融机构获得房屋贷款利率仍然属于优质类型(A side)的贷款利率。

四，自雇人士购买出租房和第二套房产的贷款

在加拿大的优质房屋贷款（A类）中，不少银行或其他金融机构为自雇人士提供购买第一套自住房产的房屋贷款；但是，自雇人士若要申请购买第二套房屋贷款或者购买出租房的贷款，或者自雇人士想把自己已经合同到期的房屋贷款转到其他银行或金融机构，这并不是一件容易的事情；因为加拿大的很多银行或金融机构因为考虑到贷款风险问题，都不提供这类房屋贷款。

尽管如此，在加拿大仍然有一些金融机构为自雇人士提供购买出租房产和购买第二套房产的房屋贷款。为了顺利获得购买房屋的房屋贷款，有意愿投资出租房产或购买第二套房屋的自雇人士，需要联系您的房屋贷款经纪(Mortgage Broker/Agent)或贷款专员。

 

五，其他类型的自雇人士申请房屋贷款

        作为自雇人士，如果仍然不能满足以上各种条件，那么，是否还能获得房屋贷款，并园自己拥有自己房产的梦想呢？

        答案是：“完全可以”

        例如，如果作为自雇人士，信用分数不能达到650分，但经营自己的生意仍然拥有现金流；从自己生意的财务报表看，拥有足够的现金流可以支持房屋贷款，那么，作为自雇人士可以获得接近于A 类或完全属于B类的房屋贷款。

        同样，作为自雇人士，所经营的生意时间少于两年，甚至少于一年，但超过半年以上，虽然报税的收入很少，但是若能通过财务报表或银行流水账单，或者业务合同，等等，显示生意的财务现金流量能力，也可以从金融机构获得房屋贷款。

        对于这类房屋贷款来说，在加拿大一般属于接近于A类或完全属于B类贷款。这类房屋贷款一般属于过渡性质的贷款。也就是说，通过获得这类房屋贷款，购房者首先拥有自己的房产；在一年或两年以后，申请人的财务状况或者信用状况获得改善以后，可以将房屋贷款转到A类的优质贷款。因此，B 类贷款的合同期限一般最长是3年期；有些也可以是1年或2年期。

        对于那些自雇生意财务现金流量很好的自雇人士来说，虽然所经营的自雇生意不满两年，无法获得A类房屋贷款；但是，通过获得这类房屋贷款，这类自雇人士可以提前拥有自己的房产。特别是在房屋价格处于上升期间，购房者想更早获得自己的房产。这种贷款非常有帮助。

（本文仅作为一般知识性介绍，不作为任何经济金融决策的依据。关于房屋贷款事宜，请联系您的专业房屋贷款经纪Mortgage Broker/Agent或专员）

责任编辑：Adam Chen

 

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房地产投资涉及面很宽泛，鉴于投资者经济实力的不同，所选择投资的产品也不尽相同。对于一些机构和公司来说，选择投资周期较长、有稳定现金流回报的商业物业一般是比较好的选择。对于经济实力很强并有土地开发能力的机构和投资者来说，选择买地皮或旧房进行开发是一种高风险但却高回报的投资策略。对于广大中小投资者来说，购买现成住宅物业追求房产升值是大部分这类投资者的考虑重点。

如果房地产投资者的资金有限，不想对物业进行过多的打理，又追求稳定现金流并希望以后有一定程度房价增值，投资Condo公寓或投资Condo公寓楼花是眼下比较常见的投资方式。投资Condo现房或楼花的主要优点有：
1、相对于其他房地产投资产品，投资Condo现房和Condo楼花对启动资金的门槛要求比较低；
2、多伦多近几年出租单元严重缺乏，租金快速上涨， Condo的租售比也相对提高，现金流较好；
3、Condo现房和管理起来相对方便，基本不需要对物业进行太多的维护和打理，Condo楼花在交房前也不需要花费投资者太多精力，对于很多拥有大量物业的投资者来说，管理成本更低；
4、Condo的房价增值的速度远高于通货膨胀，尤其是在安省推出海外买家税后，低层住宅物业的房价都有不同幅度的下调，而反观Condo房价依然保持增长态势。
5、市中心的Condo新房增长数量远远不能满足市中心的人口增长速度，房源供不应求。
综上，投资Condo的门槛更低，并便于管理，且有稳定现金流和强劲资产增值潜力。

除了很好的现金流，大多伦多地区Condo目前的价格增幅非常不错，但是追溯到2011年到2016年之间，Condo和Freehold的价格走势表现完全不同，2011年到2017年4月前 低层物业价格年增长率都在两位数的历史高位，而次期间Condo现房的价格却是基本保持稳定，每年只有极小的价格增长率，一些地区的Condo甚至出现小幅下降。
然而这种情况在2017年却意外反转：受到2017年4月20日新政和加息的影响， 大多伦多地区低层住宅房价开始下滑，市场骤冷；相比之下Condo市场却极其火热。仍保持两位数强劲的增长态势。
正因为这样的反转，更多的房产投资者将目光投向Condo公寓市场，大家也开始关注对Condo公寓区域的选择。大部分投资者还是更加喜欢多伦多Downtown核心地区，比如Yonge & Bloor，比如Yonge & King，比如Bay Street Corridor（多大附近沿着Bay St），或者近几年越来越热的Entertainment District（King Street和John St交口附近）和South Core（Downtown湖边中部），但是随着多伦多了Downtown 核心位置Condo价格的提高，这些社区的入门门槛越来越高，对于多伦多Condo公寓投资者，寻找价格较低但未来具有升值潜力的社区，就显得尤为重要。
说到未来多伦多Downtown Condo的发展方向，就不得不说说Downtown东部湖边的发展。2017-2018年在这个区域连续发售的几个新盘：Time and Space Condo、Canary Commons、以及绿地开发的Lakeside Residences，加上新闻里炒得热火朝天的谷歌智慧城，都让不少投资者对这个区域产生了浓厚的兴趣。
但是由于是新区，不少打算投资Condo的朋友并不了解这几个社区，也经常有朋友来询问这些社区的情况，以及这些社区未来的发展前景。今天小编也来跟大家简单聊聊多伦多湖滨公寓计划 – Toronto Waterfront Revitalization。

多伦多湖滨计划
其实这个计划早在2001年就由三级政府通过，一个跨越25-30年或者更长时间的长远规划，可算是影响多伦多Downtown未来发展的 “百年大计” 了。
多伦多Downtown东部的湖滨一直以来为工业区，再加上Gardiner高速公路，让多伦多的湖边看起来很破旧。为了改变多伦多的这个短板，多伦多湖滨复兴计划，从1999年11月开始筹备，2001年正式由多伦多、安省、联邦三级政府，成立Waterfront Toronto，政府第一期拨款50亿加元，初步预计在25年内由政府和私人企业总投资300亿加元改造多伦多Downtown中部和东部湖滨区域。
今年多伦多政府又发布信息，三级政府在2017到2026年预算中，再追加15亿加元的投资到湖滨复兴计划，着手发展Port Lands（多伦多Downtown湖滨最东南的港口区域）的规划和基础设施建设，而在湖滨复兴计划开始实施30年（2031年）之后，继续支持私人企业（例如开发商）对这些区域的投资和开发。也就是说，在未来10年到20年左右，整个多伦多东部湖滨区域，将会建起来一座新城区！
湖滨复兴计划，虽然重点是改造Downtown东部湖滨区域，但是首先还是先把精力放在了多伦多Downtown中部的湖滨。湖滨复兴计划，主要把中部和东部湖滨分成了五个区域：Central Waterfront、East Bayfront、West Don Lands、Lower Don Lands和Port Lands。本着由西向东，由北向南的顺序逐步开发。

Central Waterfront
这个区域主要是在Queens Quay以南，西至Bathurst，东到Lower Jarvis之间的狭长地带。是多伦多主要的旅游景点，也是多伦多的面子工程。
经过过去十几年的开发，这个区域的各项工程已经完成的差不多了。政府这边最主要的工程就是改造Queens Quay这条街，从街道下面的各种管线，到街上面的公交系统、绿化园艺都进行了全面的升级。地产开发方面，紧挨着Central Waterfront北面的South Core社区，近几年建了大量的Condo，比较着名的有Pinnacle Centre、Maple Leaf Square、ICE Condos、Infinity Condos，Harbour Plaza等。
Spadina以西的Concord Cityplace也开发完成， Concord在这片区域最后一个项目Canada House也开始建设。从2000年的Gardiner高速附近一马平川，到如今附近Condo公寓大楼和金融办公楼林立，目前这个区域剩下可供开发盖Condo的土地越来越少了， Central Waterfront未来的可建设的Condo越来越少，并且地价已经很贵，这个区域未来的投资的机会慢慢变少。

East Bayfront
East Bayfront是湖滨复兴计划第一块被开发的新区，位于Gardiner高速的南侧，西至Lower Jarvis，东至Parliament St。最先进驻这个区域的是Corus Entertainment的总部和George Brown的分校，还有糖厂对面的Sugar Beach公园。由于是一个新区，区内非常重视可持续发展，社区达到Stage 1 LEED ND Gold认证标准。绿化度和步行度非常高，紧挨着湖边有一公里左右的木栈道让居民可以在湖畔散步。
区内规划了6000个居住单元和8000个就业岗位，包括1200个政府补助的出租单元。说到政府补助的出租单元，现在新开发的区政府对开发商都有这方面的要求，所以未来投资新区是很难避免的。
Cityplace当年在规划的时候，政府也要求开发商建造足够的出租单元，但是Concord的做法是单独建了一栋廉租楼在那里，这在很长一段时间都影响着周围的房价，直到2016年末那边的房价才开始启动增长。
East Bayfront区内的开发商都是顶尖开发商，比较着名的楼盘有几年前发售的Great Gulf的Monde Condo、Tridel的Aquavista和Aquabella以及2017年绿地的Lakeside Residences。这些盘的特点是包括了大量的无遮挡湖景单元，这在Condo密布的多伦多湖滨来说是越来越罕见的。区内的交通目前主要靠改造后的Queens Quay上面的有轨电车，但是随着湖滨复兴计划的发展，这个区域的就业和商业配套完善，步行和自行车将是区内最主要的交通工具。这就是为什么Google选择了紧挨着East Bayfront东边的土地来进行谷歌智慧城的建设，他们希望建立一个利用高科技支持的，自给自足可持续发展的新型城市。

West Don Lands
West Don Lands进入公众视野，主要是通过2015年的Pan Am Games（泛美运动会）。这块当年的工业用地，在80年代多伦多政府曾经试图重新规划开发，但最终由于资金问题而流产。直到2001年多伦多湖滨复兴计划，才重新开始规划开发这里，但是进度缓慢。直到2009年多伦多获得2015年泛美运动会的举办权，大量人力物力投入了这个社区，用了仅仅6年的时间，就建立起一个漂亮的运动员村社区。
在运动会结束后，开发商们继续开发这块地段，比如今年推出的Canary Commons项目。这个区域比较着名的景点，就是新建的Underpass公园和Corktown Common公园。对于喜欢户外散步和骑车的人士来说，这里将是Downtown最适合他们的区域。而区内的全新YMCA，更是让爱好运动的年轻人有了选择这个区域的理由。这个区域的年轻程度很高，今年夏天走在这个区域的路上，即使很晚都有不少年轻人在YMCA运动或打篮球，街上也有很多步行遛狗散步的人群。

Lower Don Lands和Port Lands
这两个区域一起说，主要是因为它们都尚未被开发，目前没有任何的住宅项目。这两个区域，预计将在未来几十年内慢慢逐步开发，这里将是多伦多的未来。为什么这么说？首先这两个区域目前是完全未被开发的工业用地，它们的规划将融合所有最新的科研成果，建立一个未来之城。其实谷歌智慧城这个项目，就位于Lower Don Lands的西北角，而这块试验田一旦成功，将被扩展到整个Lower Don Lands和Port Lands。
其次，多伦多、安省、联邦三级政府对这块区域是十分重视而且充满了决心的。就在2017年，三级政府追加了15亿加元的拨款，主要用于对Don River河口和Port Lands的防洪设施进行改造，为下一步开发这两个区域做准备。而这片区域一共880英亩的土地，超过了另外3个已经开发区域土地面积的总和。目前对Lower Don Lands的开发，多伦多市政府已经有了初步方桉，以Don River河口为中线，两边建立绿地公园，再往外是生活区域。一旦这个区域建成，多伦多东部湖滨将以全新的活力展现在世人面前。

责编：Adam Chen

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 “多伦多公寓会涨还是会跌？”

最近经常会有客人问起DAISY黄岚这个问题，我尝试着用另一个问题代替，就是建议问下自己：“这套房子目前在市场上是否能找到性价比更好的？如果不能，那这个就是最好的。”

诚然，谁也看不见操控市场的那只隐形的手。政府想借助那只手调整市场，开发商想借助那只手抬高市场，但是最后市场还是有市场发展自己的自然规律，那就是供求关系决定市场价格。

目前，多伦多房产市场经过一段调整，这段时间是指从2017年4月20日实行海外买家税开始至今近2年时间。这两年时间，大多地区基本消化了2016/2017年独立屋近30%的涨幅，把独立屋的价格增长维持在了年平均涨幅7%的历史均线。

让我们再来回顾一下2017年1-3月第一季度的疯狂涨幅：30-50%。当时应运而生了一种非常奇怪的现象，叫二手房合同转让。什么意思？就是今天我买家卖家刚刚签完合同成交了一套二手房，转手买家就加价几万甚至十几万卖给了其他人。很多房源放出来连房子都没看过就抢着下Offer了。一个季度吃掉2-3年涨幅，那么随后调整2-3年，完全正常。

再让我们来看看导致调整的原因是什么？加拿大的经济大环境并没有什么大的变化，导致调整的主要因为人为因素：

• 海外买家税
• 贷款收紧
• 税收加强（比如转让楼花中的所得税、HST税，以前没那么严格，现在越来越严）
• 中国的外汇管制

而现如今，我们已经切实感受到了政府政策松绑的层层试探。

经过两年的调整，独立屋回到正常轨道，那么公寓价格从2012年一直攀升到现在并未调整，后市走势如何？

多伦多市中心公寓10年价格变化

市中心公寓比独立屋贵在很多城市也常见，目前看来100万是个坎，超过百万的单元会需要一段时间消化。从目前新楼盘的销售来看，900-1200尺的两室或三室，100-150万很正常，但是那是2年-3年以后的价格。两三年后1000尺的公寓都会在120万左右。目前看，银行估价也能到这个位置。即使到现在1200-1600的尺价，只要位置好，仍然有人购入，主要是因为公寓位置的便利，高企的租金，50-70岁人的需要，留学生及留学生家长的需要，带动了市区好位置公寓的销售，而独立屋缺乏这些追捧者。

多伦多市中心10年租金变化

责编：Adam Chen

 

律师出身，多伦多金牌经纪黄岚专栏全集

 

 

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越来越多的华人开始着手寻找合适的商业投资机会或开自己的店面或公司。那么，在加拿大租赁与买卖商业物业有哪些值得注意的地方，是您应该提前了解的呢？今天，嘉德就跟您简单聊一聊加拿大商业物业租赁、买卖相关的问题和注意事项。

商业物业类型有哪些？
加拿大的商业物业通常可以分为以下几种类型：
办公室Office
仓库Warehouse
上居下铺（全部面积都按商业属性）
独栋物业Free Standing这类物业由于本身占地面积很大，往往可以提供充足停车位。改扩建的潜力也很大
商铺铺面Unit

商业物业，租好？还是买好？
一般来说绝大多数的投资人一开始会选择租赁而不是直接买下物业。
首先，租赁办公室无疑降低了初期的成本投入，为公司保留足够的储备资金抵抗风险。
其次很多投资人在开始投资或经营公司时对公司未来的发展规模、经营重心等问题并不十分清楚，在未来可能会转移公司阵地、扩大公司规模。选择租赁可以更方便在公司以后的发展中随时进行调整。

商业物业价值的衡量
作为商业物业，与普通的住宅物业在衡量市场价值上有很大不同。商业物业的衡量一般是用租售率来衡量。比如说一个10,000sf的商场，如果租给散户每尺租金$300/sf，商场总价值$3,000,000。但如果租给了银行，可能租金就达到$500/sf，商场的总价值则达到 $5,000,000。一般商业物业的最好租客就是政府机构，其次是银行，大公司行政总部。这类租客往往非常稳定，十年、二十年续租不走是经常的事儿。第三类租客才是各类商业企业。而零售业和小型公司是最不稳定的租客。

选择商业物业时需要注意什么？
1、停车位Parking。经营公司必定需要考虑到公司员工或客户停车的问题。关于固定车位Reserved Parking的数量，First Come First Serve停车位的数量都需要考虑到。
2、商业标牌。是否允许挂广告牌，可以挂牌的位置，大小，字体，基本颜色，是否需要交费等。
3、商业用途Use。对于会造成污染、噪音等环境影响的商业。
4、可营业时间。对于非独栋的商业物业来说，大楼或商场早晚营业时间，周末节假日是否可以营业，下班时间以后是否允许你单独使用自己的租赁单位，水/电费、空调、清洁费如何调算，都是要在合同中写明的。
5、保安系统。银行、金铺、艺术品店等商业，会有特殊高标准的保安系统要求。
6、货车卸货口。对于涉及大宗货物转移的商业，是否有合适、充足的货车装卸空间很重要。

商业租赁的费用计算方式
1. Gross Lease，毛租金或总租金计算租约。 租客每个月付给房东固定金额的房租，而不需要另外支付其它费用（地税，管理费，保险，common area charges）。
2. Net Lease，即以净租金计算的租约
Net Lease又可以细分为：NET(Single Net)Lease, NET/NET Lease以及 NET/NET/NET(Triple-Net) Lease。在Triple-Net Lease中，租客需要支付所有的费用，承担所有的责任，而房东只需要负责收支票。这样似乎对租客有些不公平，所以这类租约还是比较少见的。
而我们平时所说的Net Lease，其实指的是NET/NET Lease，也是目前最常见的商业租赁形式。租客除了交固定的净租金Net Rent外，还需要交T.M.I. 即地税，管理费和保险费，或是现在逐渐流行的T & O （Tax & Others）即地税及其他。
Net Rent净租金有两种形式。一种是按月计算，另一种是按每年每平方英尺。
3. Base and Additional Rent，即以基本租金加额外租金计算的租约
一般适用于大型的工商业或Office Building。除了Base Rent（有时也叫做 Minimum Rent）基本租金外，租客还需要承担部分Building的运行成本。
4. Percentage Lease，百分率租约，即按收益的一定百分比计算租金的租约
Percentage Lease最常见于零售业。租客每个月付固定的Minimum租金再额外加上超过固定营业额一定的百分比。租客需要向房东报备每个月的销售业绩。

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在多伦多买新公寓，当内部装修完成之时，就会被通知验房。全名叫做Pre-Delivery Inspection，简称 PDI（交房前验房）。

做交房前验房时，开发商的验房人员会指导你对房屋质量进行一次全面检查，并可能为你示范家中各系统的使用操作。验房如果发现问题，和你一起验房的开发商代表会一一标出来，并给你一个清单，承诺修补。同时给你一个安省房屋质量监督机构Tarion发出的证书，上面有登记号。然后业主到律师那里交钱拿钥匙。拿了钥匙再看看开发商有没有修，没修，拿钥匙后的30天内就要到Tarion网站用证书上的登记号登记，把所有要修的内容登记。这份表格政府机构收到马上会转给开发商，开发商又会去检查，原则上开发商有120天时间去修。如果还没修则可以起诉开发商。入住后的一年内如果发现问题仍然可以报告Tarion。

但是新房交房前验房（PDI）都要验什么呢？今天小编就来简单跟大家聊一下。

加拿大的新房交房前验房（PDI）主要检查4个部分。

首先是：厨房、卫生间、洗衣烘干设备；

其次是：地板、墙面与其他内部装潢；

第三是：外部结构；

最后是：控制系统。

厨房、卫生间、洗衣烘干设备检查主要包括：

• 照明
• 墙面上的电流漏电保护器
• 地板、地砖
• 厨房台面、挡水、中央岛
• 橱柜、抽屉
• 水池、洗碗机、上下水系统
• 冰箱、油烟机、灶台等设备
• 卫生间排风系统
• 马桶、卫生间水池、淋浴、浴盆系统
• 洗衣机、烘干机

地板、墙面与其他内部装潢检查主要包括：

• 地板、地毯、地砖检查（例如是否有损坏或走在地板上是否发出较大噪音等）
• 墙面，地脚线、门框、窗框等
• 门窗、楼梯、储物间等
• 外部结构检查主要包括：外墙保温板、外墙墙砖、泄水孔（Weep Holes）;检查门窗外部密闭检查车道、花园、行人道等

注：如因天气原因无法检查房屋外部，请在PDI表格中注明

控制系统检查主要包括：

• 供暖系统，包括暖炉、热水器、暖炉过滤网、温度控制器、供暖系统各部分开关
• 空调系统检查
• 机械通风系统检查

注：请确保在交房前，开发商已经为你提供所有房屋内控制系统的操作手册，并认真阅读学习如何控制这些系统。另外还需从开发商处了解房间内各控制系统及其他电器等的质保时间和建议定期维护时间。

如果我在做收房前检查时不小心漏了一些问题怎么办？

有些项目本身就有质保，即使你在入住前检查时没有发现问题依然不影响你的保修范围。然而，如果是物品损坏或之前承诺安装的物品没有安装，则一定要在PDI表上注明。

任何在您入住前有质量问题的项目都应该在30天或年底的表格中列出。这几个表格代表了对保修项目的要求，而在保修期内所涵盖的项目出了问题，开发商必须在在特定的时间范围内解决。

关于新房交房前验房（PDI）是什么，都要验什么，小编今天就跟大家简单聊这么多。希望可以帮助到大家。

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Royal LePage公布2019第一季度报告出炉：

报告重点：

1. 全国房价升幅放缓，同比仅上涨2.7%
2. 加拿大西部房价预计还将下滑；温哥华房价受政策影响大
3.库存较低，导致大多伦多的房价保持稳定增长
4. 蒙特利尔地区房价增速继续超过多伦多和温哥华
5. 渥太华房价首次超过卡尔加里

根据Royal LePage皇家地产的市场调查报告，在2019年第一季度，加拿大的房地产市场较去年同期呈现了缓慢的增长。

在2018年初，加拿大的房地产市场经受了自2008年金融危机以来最大规模的市场调整。直到下半年，市场才显示出恢复的迹象。而再2019年上半年，市场再度回到了缓慢提升的状态。

根据Royal LePage针对全国最大的63个房地产市场进行了调查，并最终得出有关全国房价综合指数的结论。调查显示，2019年第一季度，加拿大房价较去年同期仅上涨了2.7%，至$621,575元。这一涨幅远低于长期以来约5%的平均涨幅。就不同房源类型来看，两层住宅的价格中位数同比上涨2.6%，至$729,553元。而平层房屋的价格中位数同比仅上涨了1.1%，为$513,497元。就全国来看，公寓房源的涨幅依旧是最为迅猛的，同比涨幅达到了5.4%，中位数价格为$447,260。

对于今年第二季度的房地产市场，Royal LePage预测，2019年春季的全国房价将保持平稳，未来3个月，全国的住宅售价将上涨1%。与此同时，加拿大几个较大城市的房地产市场也出现了明显的放缓迹象。在Royal LePage的季度报告中，其中有近一半的城市，预计房价将环比下降。

值得注意的是，Royal LePage预计，下个季度大温哥华地区的房价将下跌1.4%。同时预计在春季市场中，房价涨幅最高的会是渥太华。预计渥太华的房屋中位数价格第二季度将上涨2.8%，至$482,459美元。

安省房价依旧坚挺

受供应方面短缺的影响，加上就业市场的改善，安大略省的房价上涨严重影响了2019年第一季度的全国结果。如果我们不考虑安省的数据，加拿大的本次的房价涨幅仅仅只有0.4%。
Royal LePage表示，多伦多仍然是全加拿大升值最快的房地产市场之一。独立屋的价格基本与通货膨胀水平相当，但共管公寓的价格正以接近两位数的水平上涨。因为在这个不断发展的世界级城市，“垂直居住”的理念已成为新建住宅的主要选择。
2019年第一季度，多伦多房价中值同比上涨5.8%。双层房屋和平层房屋分别同比上涨了4.8%和2.5%。而公寓则同比上涨了9.3%。总体来说，大多伦多地区的房价同比上涨3.4%。
安大略省金马蹄铁地区的房地产价格持续快速上涨，这一涨幅和当地经济增长趋势保持一致。生活在大多伦多地区的人们也愿意为了更低廉的房价而搬到更远一些的地区。在这一地区，尼亚加拉/圣凯瑟琳市、汉密尔顿市、肯其那/滑铁卢/剑桥，这些地区的房价同比上涨6.9%、6.3%和8.9%。

在安省东部，渥太华的房价同比上升了7.7%。渥太华作为北美主要的科技产业集中地区之一，同时也是联邦政府大部分劳动力的所在地，当地的房屋买卖市场很是强劲。如今，渥太华的房价总额首次超过了卡尔加里，这一趋势在五年前是无法预见的。
安省其它房价显著上涨的城市，还包括金斯敦，涨幅为10.3%。安大略西部、伦敦和温莎的房价也均出现了两位数的上涨，同比分别上涨10.7%和12.4%。

卑诗省房价同比下跌

在卑诗省方面，尽管当地整体经济依然强劲，但由于政府干预继续压低房地产活动，该省房地产市场仍然脆弱。大温哥华地区的房价自2012年以来首次出现同比下跌的情况。2019年第一季度房价总体下跌1.5%，至$1,239,306元，而当地新房上市的数量却在增加。
“大温哥华地区仍然是世界上最理想的居住地之一。人口增长正在促进人们的购房意愿，也促进了就业水平的提高。然而政策干预，已经导致当地房屋销售情况降到了三十年来的最低水平。”Royal LePage表示：“ 用一系列税收和限制性规定打击消费者的信心，人为地抑制需求，这不会消除人们对新住房的需求，它只能让购房者暂时搁置他们的购房意愿。这对市场也会有破坏性的影响。”

目前，在温哥华，一些原本非常受欢迎的地区，房价正在下跌。西温哥华、北温哥华、伯纳比和温哥华市区等地方的高端房产价格都在下跌。这也为有意购买豪宅的买家提供了一个难得的机会，让他们有可以进入加拿大一些定价最高的豪宅市场。

另外，Royal LePage的报告还表示，尽管最近全球油价上涨，但加拿大能源行业依然低迷。尽管阿尔伯塔省不太可能进入技术性衰退，但预计其经济活动将继续低迷。卡尔加里、埃德蒙顿和麦克默尼堡的房价分别小幅下跌1.5%、1.0%和0.8%，至$468,974元、$371,782元和$576,211元。

蒙特利尔成楼市亮点；海洋省份涨跌互现

另一个房价上的亮点出现在魁北克。

2019年第一季度，大蒙特利尔地区的房屋总价同比上涨5.5%，至$406,332元。其涨幅再次超过大多伦多（3.4%），大温哥华（-1.5%），也超过了全国平均水平（2.7%0.）。在蒙特利尔，各类房源均呈上涨之势。其中双层独立屋价格中位数上涨6.4%，为$514,412；单层平房上涨3.7%，为$316,159；公寓房上涨5.2%，为$328,488。

而在几个大西洋省份，几大城市的房价也呈现涨跌互现的局面。其中位于爱德华王子岛的夏洛特敦，新布伦维克省的圣约翰，以及新斯科舍省的哈利法克斯，均有小幅上涨。而纽芬兰和拉布拉多省的房价则呈现了下降的势头。

以下是Royal LePage对加拿大三大城市第一季度房价比较。

以下是Royal LePage对未来加拿大几大城市的房价预测。

江晓清解析加拿大房产投资

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在加拿大买了房子后，为了房子的顺利交接，买家都需要为新房购买保险。但你了解加拿大的房屋保险吗？加拿大的房屋保险都有哪些类型？哪些受保、哪些不受保？今天，嘉德小编就来跟大家简单聊一聊：加拿大房屋保险是怎么回事。

在加拿大，房屋保险的类型分的很细致。与华人移民关系较大的主要有以下几种房屋保险：

自住房保险（Homeowner’s Insurance）

作为自住房的房主，不论是否需要申请房屋贷款，都需为房屋购买保险。虽然法律上没有明文规定业主必须购买保险，但是在买家办理贷款和办理房屋交接时，都需要买家提供房屋保险证明。

租客保险（Tenant Insurance）

租客的私人财物和屋内的空间，需要一份租客保险来保障。租客保险确保如火灾、浓烟、爆炸、水淹及盗窃等灾祸时，保险公司可对租客的私人物品损失提供合理的补偿。另外，租客以后若想在加拿大买房，如果在首次买房前就有良好的租客保险记录，有助于日后节省费用。

房东保险（Landlord Insurance）

房东切勿忘记购买房东保险，如果出租物业发生意外，警方及保险公司有关部门会查清原因，分清是租客或是房东的过失引起的。如果是因租客的疏忽造成的以外，租客便要承担责任；如果是房东的疏忽，房东保险便会发挥保障作用。不过房东保险有很多限制条件，也不是所有保险公司都做。

Condo共管公寓保险

Condo的保险与独立屋或其他低层住宅的保险有所不同。因Condo每月都需交管理费给大楼管理处，其中已包含有火险，所以购买Condo保险时无需再购买此项。但是Condo管理费中包含的基本保险不保装修及房内的财务等，因此公寓业主还需要购买Condo保险来保障例如漏水等对房内个人财务和装修造成损害时可以得到合理的赔付。

加拿大的房屋保险分为普通房屋保险、基本险、全面性房屋保险（全险）。因为大家一般都只买基本险，我们来集中研究一下基本险的内容。

基本险都保什么？

1. 火灾及雷电（Fire and Lightning）：火焰或被雷电击中酿成的火灾。
2. 爆炸（Explosion）：由于天然气、煤气或石油气爆炸酿成的灾祸。
3. 浓烟（Smoke）：火灾中产生的浓烟会烟熏墙壁、家私，焦黑的烟渍不但难以清洗，且清洗费用也不菲。
4. 暴风雨或冰雹（Windstorm and Hail）：有与暴风雨或冰雹对房屋外墙造成的破坏会缺口，或打至屋内对屋内物品造成的破坏。但如果因为忘记关上门窗导致屋内物品遭到的破坏则不会获得赔偿。
5. 盗窃（Theft）：保险公司会对盗窃造成的财务损失和房屋破坏进行赔偿。不过如果盗贼是屋内居住人员或是留宿人员，保险公司不会做出赔偿。
6. 骚动及内乱（Riot and Civil Commotion）：在骚动及内乱中遭到不法分子滋扰造成的财务损失也会受到保障。
7. 空中坠物（Falling Objet）：被飞机、导弹或卫星等坠下来的物件击中房屋，可向保险公司申报赔偿。
8. 蓄意破坏（Vandalism and Malicious Acts）：房屋受到恶意破坏可向保险公司申请赔付。如果房屋空置超过30天以上，一切后果由屋主承担。
9. 房屋被车辆撞击（Damage by a Vehicle）：若家中车辆失控或泊车时不小心撞到房屋，保险公司也会做出赔偿。
10. 突然漏水或淹水（Accidental Discharge or Overflow Water）：突发水患造成地板、地毯、家私或私人财物损失也可向保险公司申报赔付。但由于喉管接触问题或年久失修造成的漏水现象却不属受保护范围。
11. 私人财物在搬家运输途中造成的损坏（Transportation）：私人财物和家具在运送途中受到破坏如汽车相撞或翻车等，都收到保障。
12. 玻璃被砸（Glass Breakage）：除在建房屋或空置房屋外，家中的门窗玻璃遭到破坏都可以申请索赔。

房屋保险中，最重要的组成部分是住宅建筑（Dwelling Building），也就是住房发生可理赔意外后的重建或修缮，这也是房屋保险的Coverage A部分。这种理赔分两种：承保重置成本（Replacement Cost）和额外现金价值（Extra Cash Value）。重置成本就是重建与原来类似房子所需的费用，而额外现金价值是用估价减去折旧金额而给予的赔偿。这一部分包括的内容有，房屋主体本身、相连的结构（如车库）、室外的固定设施、树木、泳池、灾后清理费以及修补或建筑房屋的材料，但一般不包括土地市值。

房屋内财物属于Coverage B，这是指房子里面，与房子没有固定联系的东西，衣服、电器、家具之类的。这部分理赔通常也是以重置为主，不做额外现金价值。也就是说比如电视没了，保险公司就会赔付替代一个电视所需的费用。

除此之外，房屋保险中还包括临时家居费用险（Additional Living Expenses），即房屋发生意外不能在其中居住时，您租房或住宾馆产生的额外费用。

最后，房屋保险中还有责任险（Liability）。责任保险是指因房子的所有权产生的责任，即如果因为被保险人的疏忽而引起的意外，造成邻居、第三人伤亡或财产损失，责任需有您承担的话，不过也可以向保险公司申请索赔，有时这部分获得的赔付会大的惊人。这部分在保险成分中不占很大比重，建议可以在这里保100万比较适宜。

责编：Adam Chen

加拿大置业专家李丁专栏全集

 

 

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对于一个抱有期望， 想要高价出售自己房屋的卖家来说，卖房前要做的事远远不是挂牌上市出售这么简单。尤其是在低迷的房地产市场，房主有时不得不采取额外的步骤来进行销售。卖家总是希望自己的房屋能给人美好的第一印象，正因为这样，如今售前房屋的装饰和摆设显得愈发重要，Staging成为了抬升房屋价格、缩减交易周期的普遍方法。

房屋的室内装饰简单来说就是有目的合理家具摆放和美化家装装饰。有些情况下这个步骤只需要简单的清洗以及移去多余杂物，但有时也需要金钱投入，添置能够提升家装整体档次的画、家具、 植物等。所做的这些，目的只有一个， 那就是让潜在买家感受到他未来家的样子。

1. 开始换换脑子

卖家布置房屋之前，首先要缕清自己此番布置想要的效果是什么？为什么要进行布置？怎样才能最有效的让房屋装饰提升房屋质量？怎样才能迎合大多数潜在买家的审美？自己有没有能力将房屋DIY成希望的样子？是否有需要聘请专业人士协助完成？

如果想要自己DIY的话，多收集一些合适自己家居的Staging样板图找一点实用的小点子是不错的方法。如果能在售房前就想清楚这些问题，那么一定能事半功倍。

第一印象从房屋外观开始，外观很大程度上显示了房主对房屋的爱护程度和品味。修建整齐的绿化、草坪都有助于提升第一印象。粉刷一新的前门、信箱和门牌号码都是好印象的加分点，而且简便又便宜。不仅如此，加入季节性色彩的前门装饰也是另一种提升外观效果的方式。

 

2. 色调选择——中性

大胆的色彩运用能赋予房屋性格，但不主张在销售过程中采用。“宽敞明亮”应该是推销时的关键。坚持使用一个温暖的中性色，例如：浅灰色、裸色和淡大地色系。切忌在狭小空间内使用深色！保持白色天花板，能够视觉上增加层高。如果已经两年多没有重新粉刷墙面的话，那么现在是时候了。

回报率：109%

 

3. 灯光需讲究

灯光在房屋销售时起了很重要的作用，但却往往被人们忽视。黑暗的走廊、缺少光线的房间、昏暗的地下室和浴室都是不可忽视的地方。两只大瓦灯泡就能解决灰溜溜的区域彩光问题。

为了美观，还能配合装饰一些具有设计感的灯具。在用餐区域装饰吊灯，房间内添加台灯和落地灯的摆设，合理运用各种形态灯具，配合上整体家居风格， 一定能让气质增加不少。

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4. 脚下功夫——地板、地毯

毋庸置疑，买家看房时总在寻找压价的理由。踏进房屋的第一刻看见不尽如人意的地板状况，他们首先想到的就是“买了这所房屋，我需要更换这些地板”，这种情况下，他们一定会以此为理由来压低报价。作为卖家当然万万是不希望这种情况发生。如果在上市之前就自行将老旧的地板进行更换，地毯做好清洁，很大程度上可以避免买家在地板、地毯上压价，而且节省部分远远超过投入DIY地板的花费。

现在市场上的地板种类繁多，拼装也非常容易，只要有一双灵巧的双手，以及充分的耐心，一定能铺设的非常专业。如果觉得House铺设面积过大，操作起来有困难请上专业的人员上门安装，工程完成也不需要多久。Condo和小户型房屋完全可以自行解决。

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5. 细节决定一切

自家过日子有的时候处于凑合的状态，小修小补一拖再拖，反正感觉也不着急，但在房屋销售过程中，这种凑合的心态千万要不得。烧坏的灯泡、缺了的墙角、到处触摸留下的痕迹、滴滴答答的水龙头、皱巴巴的床单、东倒西歪的瓶瓶罐罐等等，这些都是平时不在意的细节，但零零散散一多，买房人心中就会逐渐产生“不拘小节”“不爱护这个家”的负面感受了。

卖房时切记要表现出您对这个家的照顾和爱。房屋的缺损和老旧统统都要修整以外，还要加上你爱的小巧思。餐桌上摆上新鲜的水果、浴室里放一些芬芳的花朵（即使是假花也都赏心悦目）、卧室铺上整齐的被套床单都是简单又加分的小举措。

 

6. 干净，干净，再干净

大家都知道保持房屋每一寸的干净是要花巨大时间来完成的。加拿大普遍房屋类型就是独立屋，人们享受着独立屋的宽敞居住环境，也一直被繁重的打扫所烦扰。市面上林林总总的清洁产品数不胜数，但想要维持家中清洁光靠这些高级的现代化打扫“武器”还是不够的，人们即使投入不少时间来做家务清洁，依旧还是会有清洁死角。

谁都不想以后的家是个“垃圾堆”，干净整洁、一尘不染变成了选房的最低底线。卖房时的清洁工作尤为重要，瓷砖、家具、橱柜、家电、窗户、浴室等等都需要额外注意，不要吝啬您的钱包，请专业清洁人员来帮助你，不仅节约时间，也能清洁更彻底。

 

7. 突显空间多样性

您的房屋格局设计会给买家一个心理暗示，让他也会融入您的格局分配来观察房间布局及实用性。在布置房屋内部结构时，如果能赋予该房间多个实用功能，会让买家眼前一亮，也会让他产生更多遐想。

小户型比如Condo公寓中多样性的表现最为突出，让一个Den身兼Office和Guest Room、书房内摆设一张符合风格的沙发床创造了额外的睡眠空间都是很好的例子。只要发挥一下创造力，变化出不同空间区域功能都会增色不少。

 

8. 最值得投资的地方——厨房、浴室

落伍和低档的厨房、浴室装修风格和设备会让整个房屋一下掉价不少。更换及修补受损的台面、瓷砖以及家电都是迫在眉睫的工程。

即使预算有限，也不能轻易放弃升级厨房和浴室。更新一下水龙头的款式也都能一下提升不少美感。除此之外，重新填补水槽和浴缸边的接缝虽是小改进，也可以大大提高厨房和浴室的样子。

回报率：172%

 

9. Staging有大不同

统计显示，经过装饰后的房屋比未经装饰的出售速度高出2-3倍，价格也高出6%。专业的Staging开销远比后期回报低，这也是为什么如今越来越多的人关注到这个步骤，也投入更多的时间和精力去做售前布置。专业的设计师，了解不同房屋突出的重点，运用色彩、装饰、布局来让整个房屋提升品质，并巧妙隐藏房屋内部结构的缺陷。

预算有限并不大算大笔采买装饰材料的人们，也可以选择向Staging公司租赁，一切从家具到床单您想得到的装饰，他们都能提供租赁。

请记住，售房时您的家即将成为别人的家，要用别人的眼光来布置自己的家，去除那些显示自己性格、 习性、宗教、文化、信仰的装饰，收起您的照片和私人物品，让您的家符合更多人的口味。

泛泛的说了这么多，那么Staging中细节上可以做那些工作呢？加入什么元素才能更受买家欢迎呢？前后差别真的像上文所叙述的那样差很多吗？下期中，我将会提供更多信息供大家参考， 给大家一些心得体会。敬请关注。

江晓清解析加拿大房产投资

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