加拿大8月房产成交量同比增长1.8%，迎来成交量连续第七个月的上涨，达到自2010年1月以来最高值。加拿大8月的平均售价为398,618美元，同比增长5.3%。
虽然整个加拿大地区不足一半的区迎来了成交量的上涨，但是得益于大温哥华和大多伦多地区的强势表现，8月加拿大平均月度成交量出现明显上涨。特别是，大温哥华地区成交量达到2,771,环比增长10.2%。
同时，大温哥华地区和大多伦多地区的高房价也大幅拔高了整个加拿大地区的均价。
8月大温哥华区和大多伦多区的平均房价分别达到631,600美元和546,303美元，环比增长5%和8.9%。除开大温和大多伦多，加拿大其他地区的房产均价为324,378美元，年增长率仅为3.9%。
目前加拿大房产市场发展超出了年初的预估，究其原因主要是因为年初的恶劣天气影响了房产销售，对全年的总体估计也比较悲观。而随着天气转好，加拿大整个房产市场也迎来了自己的“春天”。同时加拿大当地的贷款利率下滑，也使得房产市场愈加火热。目前加拿大房价全年增长预期上涨，投资加拿大房产迎来新的机会。
俗话说“长租不如买”，尤其是在加拿大，买房子的贷款汇率非常低，而租房子的费用往往包括房租，电费，保险费等等，这些费用加起来和每个月实际供房的费用不相上下。如果买一个小一点的公寓，甚至于每个月的供款还比租房的费用低。许多有经济实力的家长，往往都会选择为孩子购置一套房产，这样孩子读书的时候不用租房子，父母比较放心和省心，以后孩子学成如果留下来，还省了买房子的烦恼。如果孩子学成离开，就把房子卖掉，短期置业还有可能获得投资收益。
经常有客户电话问我，留学生没有这边的身份，究竟能不能贷款？好不好贷款？下面是对加拿大留学生贷款常见问题做一个小结，供大家参考。
Q：留学生贷款，对首期有要求吗？
A：留学生既然没有这边的身份，也就自然不太可能有合法的全职打工收入来源，所以在申请贷款的时候，银行往往以“非居民”来定义留学生的身份，既然是“非居民”，银行通常没有办法查留学生的信用记录，那么相应来说，银行对“非居民”的首付款是有要求的，银行通常要求“非居民”能付35%的首期。那么如果低于35%，也不是完全没有可能申请到贷款，只是银行会需要申请人提供的文件增加，诸如国内的银行存款证明，资产证明，工作证明等等。
还有一种情况，就是留学生在这里已经找到了工作，并且工作收入是足以承受贷款的金额，那么银行业会case by case（按个别案例而定），对于首付的要求降低。但是再低不可能低于15%。
Q：未成年的留学生可以贷款吗？
A：肯定是不能。就算是本地居民，如果未成年，也是不能贷款的。不仅如此，即使是成了年的留学生，如果年纪太小，比如只有18，9岁，那么银行往往也会担心他/ 她还尚未有足够的经济能力，去负担贷款，所以很多银行有不成文的规定，即22岁以下的留学生，要加上父母一方的名字作为共同申请人。不过加拿大的银行政策还是比较灵活的，笔者也有做过19岁的留学生单独成功贷款的先例，这种情况会要求申请人需要证明有较强的经济实力和背景。
Q：听说留学生很难贷到款，所以利率会很高？
A：留学生贷款所能拿到的利率实际是和本地居民贷款的无异，都是属于银行正常的rate范围。所以不会存在留学生贷款的利率会比较高的说法。
Q：留学生能买几套房产？
A：留学生作为“非居民“，通常在银行的定义里，买来的房子并非“自住房”，尽管大部分的留学生申请人在购买房子之后，都是真正用于自住，但银行的定义里，留学生随时有归国的可能性，因此，这个房子在银行看来，只能属于“投资房”或者“度假屋”。留学生一般只允许持有一套物业。如果一对留学生夫妻共同持有一套物业，亦属于两个人均已用掉这“一套物业”的贷款名额。
Q：留学生贷款，有最大额度上限吗？
A：留学生贷款额上限通常为100万元。如果购买的房子价格过于高，则首付款比例要增加，但不仅仅是增加首付款，其他需要的资料也相应增加。
Q：留学生买房子，将来若是出售房产，需要注意什么？
A：留学生将来卖掉房子的时候，若其身份还是属于“非居民”，则要考虑房产增值的税务问题。购买房地产时，非居民与居民的税务是相同的，对于非居民购买物业的数量也同样沒有限制。但在出售房地产时，非居民与居民的税务是不同的。居民如果符合有关主要居屋的条件，房屋出售时资本增值可以免税，而非居民则不能享受这一优惠条件，即必须交付资产增值税，具体缴税金额不尽相同。具体的建议咨询相关人士。
最后，中国留学生在置业过程需要注意的是，置业应选择熟悉的加拿大房地产市场，精通相关法律，有高度责任心的地产经纪，使其物业投资更有保障。
投资多伦多在中国银行办理按揭需要的文件
详细咨询了中国银行多伦多分行按揭部门，得到如下答复：
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加拿大央行副行长谢瑞伯25日说，加拿大国民家庭负债风险得到控制。
不断上涨的房价推高了加拿大国民家庭的负债水平，但金融管制机构采取的收紧房贷申请规则的措施，有效控制住由负债增长带来的风险，这是加拿大中央银行25日的评估。
央行副行长谢伯瑞在安省京士顿(Kingston)演讲时说∶「人口增长的形成的动力和金融危机环境下的低利率，共同推动房价上涨，所需上涨的房价造成家庭负债上升，可是由此构成的薄弱之处已得到宏观审慎政策的补救。」
为了阻止国民负债继续增长和冷却房地产市场，联邦政府自自2008年以来四度提升房贷申请门槛。最後一次收紧房贷申请规则是在2012年，当时财政部将房贷的最久偿还年限(amortization)从30年进一步缩短至25年，以房屋作抵押申请贷款时最多只能取得相当於房屋价值80%的贷款，而非原来的可以取得相当於房屋价值85%的贷款;此外价格超过100万元的住宅申请贷款时，最多只能取得相当於房屋价值75%的贷款，况且首付如果不超过20%，加拿大房贷暨房屋公司(CMHC)即不准投保。
谢伯瑞对加拿大商业经济协会说∶「最近的证据表明，那些措施导致消费者的信用等级上升，提升了贷出的房贷品质。」
他又说，房赁增长趋势已低於2008~09年金融危机之前的水平。
在过去约20年内，与其它国家相比，加拿大的房价上升幅度超过国民收入增长幅度，主因是人口增长很快，又长期处於极低利率环境中。还有住宅供应量有限，特别是在大城市，也是诱因。
谢伯瑞以温哥华为例说∶「温哥华三面是大海，背後就是崇山峻岭，因此从1990年代初期起，新屋建造便是以共管公寓为主。我们目前在满地可和多伦多看到了类似现象。」
「加」卷入股灾 难见政府救市
全球股票市场在24日开盘後都经历骨牌式下挫，加拿大股市也无法幸免於难。特许金融分析师张炜表示，加、美股民结构与亚洲不同，政府出手干预的压力不大。且加国股票市场与美国紧密联系，两地股市和经济都有相当连动性，但因为北美股市结构与亚洲较不同，不会出现政府直接干预救市的情况。
在中国股票下挫後，美洲股市从开盘就下跌，纽约那斯达克开市两分钟就跌了1013点，收市前回上，最终收跌588点。多伦多指数开市一度下跌达700点，收市跌420点，跌幅达3.1%。其他美国各指数也哀鸿遍野。
张炜表示，原油价格下跌後，对加拿大经济影响颇大，但因为加国对美经济依赖性强，若美国的情况持续走好，应也可带起加拿大的经济。他解释虽然经济好坏与股市高低没有必然关系，但毕竟股市代表了商业上市公司的效益，若美国股市恢复，继续牛市，加拿大也会获益。
对於加拿大是否出现熊市，张炜表示还是要观察美国股市，认为「牛转熊」机会增加。首先是此次牛市时间长，自然会有回跌的一刻，只是不知道何时发生。此外2015年上半年美国实体经济情况好，主流观点认为股市应仍可维持一段时间，但近期股市波动大，美国可能受到欧、亚洲经济情况拖累，增加熊市机会。
对於加拿大是否有救市动作，张炜解释救市可分为两种，一种是透过宏观调控，从此角度观察，加拿大两次降息也可理解为救市，只是救得是包括股市等各类市场。但透过行政干预的救市则不可能发生。
张炜说一方面是北美奉行自由经济，此外加、美的股票市场玩家达九成为相当了解游戏规则的机构或专业人士，自己有应急措施，因此政府干预的压力相当小。但中国或亚洲股市多为散户入场，老百姓较缺乏处理股灾危机的能力，自然增加了政府出手干预的压力。
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（据贝兹博客）
7月加拿大全国的房产市场基本平稳。同比上月，房屋销售量微增0.8%，新增房源数上涨0.4%。
加拿大7月整体房产均价为401,585美元，同比去年同期增长五个百分点。其中大温哥华区和大多伦多区的房价仍然稳居全国房价前两位。
加拿大地产协会主席Beth Crosbie表示加拿大7月的总体表现趋于稳定，房屋销售量月前两月情况相似，总体微弱上涨。除去大温哥华区和大多伦多区之外，加拿大房价总体降温。这是加拿大房产市场平稳发展的信号。
大温哥华地区作为加拿大均价最贵的区域，上月房产均价基本稳定，内部区域差距仍然显著。
在各种房屋种类中，两层式独立屋仍然是加拿大房产市场大赢家，价格比一年前增加了6.32%，一层式独立平房与镇屋分别有5.47%及5.33%升幅。相比之下，柏文单位只得3.18%上涨，升幅显得温和。
加拿大房地产协会(CREA)数据显示，期内，未调整全国平均房价按年升幅略放缓至6.9%，报41.3215万加元；房屋价格指数按年升幅略加快至5.4%。经季节调整後，加拿大6月成屋销量按月升幅放缓至0.8%，报41,186宗，已连升五个月，为2010年3月最高；未季调按年续升11.2%。
CREA的首席经济师库伦普说，在最近新增加的供应量中，至少有一部分是今年初迟缓开始的反应，当时严酷的气候导致许多想要出售住宅的人推迟将自己的住宅送上市场。
在人口增加和低利率环境下，对住宅需求很强劲，但出售和选购住宅与天气紧密相关，风雪交加、满地冰棱不适合潜在的买家去比较和选购，而这种在冬季和初春受到压抑的需求在5、6月一下子释放出来，因而使房市显著回升。
而对于抑制楼市过热，加拿大监管部门似乎并不缺少“子弹”。加拿大金融监管素来以稳健蜚声全球，这一点多次获得IMF和国际评级机构等组织的认可。
作为最为常见的地产投资，家庭住宅一直以来备受人们关注，近年来加拿大国内的居住住房价格节节攀升，热门城市更是涨幅明显，不少投资人都得到了可观的回报。今年至今大多地区房地产市场报告中，一次次打破记录的数字都刺激着投资者和考虑买卖房屋的人们。
但对于许多拥有足够资产或更大野心的海外投资人来说，住房投资只是众多投资项目中的一项，加拿大商业用房也具有不可小觑的吸引力。
2006年-2015年加拿大境内的商业投资额分配情况:(图1）
图一中可知在加拿大的商业地产市场2015年第一季度吸引投资额为55亿，略低于5年季度平均值58亿，而成交数量小幅上升，从2014年第一季度的1,074起升至今年同期的1,204起。加拿大私人投资者通过各项兼并和收购继续推动市场交易，这占了52.5％的高比例。加拿大在2015年第一季度中，酒店投资达到$6,601万。
2015年第一季度加拿大境内的商业投资额分配情况：（图2）
从图二种可知加拿大各大城市2015年第一季度，不同商业房产类别的交易金额。从中一目了然多伦多和温哥华是商业房产交易量最高的城市，人口的密度和经济发展的程度很大程度决定了这两座城市成为了当之无愧的前两名。
但较之2014年第一季度的数据，我们可以知道，今年和去年第一季度的交易量架构有了很大的区别，办公用房的交易量明显下降，而产业类的交易量有了不少提升。
选择一个经验丰富的经纪是商业地产投资成功的关键
众所周知，商业地产涉及金额高，动辄就是几百万上千万，需要丰富的地产投资经验，否则很可能会投资失败。作为不了解加拿大商业用房领域的投资人来说，有一个专业的业内伙伴，是投资成功至关重要的一部分。
一般地产经纪都可以代理买卖商业地产，可是大多数License经纪依旧还是以住房房产为主，主要侧重做商业地产的经纪却是屈指可数，而且多是行内资深的老经纪。一方面商业地产这一领域的需求供给更多，另一方面需要的经验和压力要少于商业地产。从事商业地产的经纪，一般需要拥有更高超的谈判能力、极强的专业素质、把握市场的能力、多年丰富的交易经验和必不可少的社会资源。
基于商业保密和减低对商业运营影响的考量，商业地产的待售物业尤其是优质物业的Listing一般不会出现在多重放盘系统MLS系统上，而大多数是以独家专卖，也就是大家俗称的“暗盘”的形式出现在市场上的。它们通常是在加拿大专做商业地产的专业公司、多年从事商业地产开发及买卖和租赁的专业人士，因为这类优质资产是非常抢手的。而“暗盘”的数量能达到总待售物业的70%左右。就这一角度出发，找到合适且资源丰富的经纪确实是一件非常重要的事。
收入回报较高的商业地产投资项目
最近年来，最好的投资项目可以依次分为如下几类：公寓楼、办公楼、工业房产、零售铺位。除此之外，近年来农场也被华人视作为一个不错的投资，回归本真朴实的生活，并且还能有不错的收入回报。
Jackie 会在接下来的几周，介绍更多有关商业房产和农场的信息，希望能够帮助到有意向在加拿大投资，开创新事业和发展新项目的投资人们。
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加拿大房地产协会（CREA）最新公布数据显示，今年5月加拿大房价比去年5月又升8.1%，均价达450,886加元，这是加拿大房屋均价第一次超过45万加元。
成交方面，销售量和房价一起在上升，CREA表示，5月的房屋销售量比4月增加3.1%，今年5月是最近五年来最繁忙的一个月份。
本月，多伦多和温哥华的市场继续异常火爆，如果把这两个城市剥离出去，加拿大今年5月的房价比去年同期增长2.4%，均价为34万4988加元。
与此同时，一些疲软的市场出现反弹，卡尔加里市和埃德蒙顿市的销售回升，这表明由油价下跌引发的担心有所缓解。
总体来说，虽然一直有泡沫隐忧，但由于利率保持低位，需求吃紧，加拿大房市热度短期内不会消退。
多伦多是加拿大的迪拜。据德国跟踪房地产开发的安波利斯有限责任公司（Emporis GmbH）提供的统计数据显示，多伦多开发商建造了97处住宅摩天大厦，比北美其他任何城市都要多。过去5年的大部分时间里，开发商们疯狂地建造摩天大楼，似乎没有尽头。惠誉国际评级（Fitch Ratings）最近表示，安大略省的房价被高估25%，公寓市场价格可能下降10%。但是其中并没有点出多伦多。
外国买家看中什么？他们看中这个国家是十大最好的城市中心。他们看中可以购买适合中产阶级的住房，即多伦多“中心地区”新建住房每平方英尺550加元至750加元，若是房屋价格为50万加元，那是曼哈顿的两倍。至于豪宅， 在加拿大多伦多海湾街的房产销售厅，诸如特朗普（Trump）等有炫耀资本的品牌豪宅销售价格要低于其他任何城市。
对投资者来说，加拿大房地产市场保持稳定，冒险情绪定将升温。土地价格也是一个因素。当地人开始入住高端房产，富有的外国人——在这种情况下中国人和印度人——将现金存放在他们成年孩子的银行账户，用以购买房地产。加拿大移民预计未来几年会对房价产生影响。多伦多等一线城市的房屋供应是有限的，导致房产价格呈两位数上涨。2015年3月，多伦多房价同比上升10%。
中国房地产投资者最主要的目的地，加拿大排名第三，落后于美国和澳大利亚，但新项目证明了房产一旦建好，他们闻风而至。
中国富人匹敌美国人，成为温哥华顶级房地产的最大买家群之一温哥华也同样如此。
今年1月，新成立的深圳房地产投资公司贵联集团（Brilliant Circle Group）从帝国石油公司（Imperial Oil）手中购得温哥华232英亩海滨地段，但未透露交易金额。在该地区类似地段的售价在100万加元以下。
在这个摩天大楼并不常见的城市，共有5个新豪华住宅大楼正在建设中。根据加拿大统计局（Statistics Canada）数据显示，今年预计共有34,500名新移民将定居不列颠哥伦比亚省，这三年来该地新移民总数超过45,000。其中， 65%将来自亚太地区，大部分来自中国。他们将会与当地人和美国争夺炫耀性豪华住宅。
“过去8年我们的房地产市场增长稳定，没有重大波动。即使2008年的金融危机对该地房市的影响也只不过是昙花一现。” 加拿大温哥华苏富比国际物业（Sothebys International Realty Canada）总裁兼首席执行官罗斯·麦克雷迪（Ross McCredie）说，“所有这一切都归结到加拿大人到温哥华定居、外国移民和外商所有权。这里的房产交易量很大。”
麦克雷迪告诉《福布斯》，2014年，温哥华西区房产的外国买家占比约25%至30%，大部分都是来自中国。
这个数字预计今年将进一步增加。随着中国政府允许当地居民更多地进入外国市场，个人投资者将利用这些法律，将其海外资产多元化。对于个人投资者而言，稳定国家的安全城市，临近名牌教育机构的高端房地产每天都有交易。
加拿大购房者历来是房地产资产的主要买家，但越来越多来自中国的国际开发商正试图将资金投放到这里。
“我们很多的中国买家虽然大部分时间都是在加拿大生活，不过他们的家庭企业仍然在中国。”麦克雷迪说。“他们不断绝与中国大陆的关系。所以我们看到，随着加拿大货币走弱，加元兑美元达到0.8，而中国过去几年增长迅猛，这些人也得到了极大的利益，并且仍然获利与如今中国的增长。很多资金再次慢慢涌入到房地产。”
最近环球邮报对于家庭债务增加所带来的潜在危险进行了探究。其中的一个潜在危险主要来源于加币汇率下降及其对加拿大房地产市场的影响。
低基准利率促使更多的屋主选择较高的贷款额度，这也导致了过去20年房价的陡增。房价的上升反过来又促使屋主继续增加房屋净值信贷额度，这就是所谓的“财富效应”。
对于加拿大房价，尤其是在多伦多和温哥华两个城市，是否被估值过高一直存在着巨大的争议。如果答案是肯定的，那么问题来了，估值高了多少?许多人在猜测，房价估值过高引起的房产泡沫是否会在不久的将来破掉。而现实是只有等到泡沫自己破灭，我们才能对房屋或其他任何资产是否价格过高作出肯定的结论。
考虑到这样的不确定性，我们关于房屋价格知道些什么呢?让我们先来看看在1970年到2014年间多伦多房屋价格的变化，房屋价格长期上扬的趋势还是很明显的。
从图中我们不难发现在某些时候房屋的价格明显高于长期趋势线，而在这之后的一段时间内房价则会低于长期趋势线。
为什么会这样呢?如果大家对最近发生的事情还有记忆的话，应该还记得19世纪70年代中期石油危机引起的经济滑坡，以及19世纪80年代末美国联邦储备委员会调高基准利率来降低通货膨胀率刺激经济。
但是，房价和其他资产价格的上升下降趋势存在着更为内在的原因，那就是“均值回归”。也就是说，极值总会在一段时间回归到平均数，高于平均数则会下降，低于平均数则会上升。
那么“均值回归”对于我们买房卖房有什么启示呢?
大多数人在考虑买房时，看到上涨的房价就会想房价可能会继续上涨。所以他们应该现在就买，以免房价涨得过高。而现实是什么呢?房价在迅速增长一段时间之后最终经历一段时间的下降。
在这时，买房的人也许更应该租房，等到房价下降再买房。经济学人杂志最近发布的消息称加拿大的房价与其租金水平不对称，可能被高估了89%。这就意味着租房可能是一个更好的选择。
但对于岁数比较大的加拿大人来说，往往会出售自己的房屋获现来支持退休生活。在知道自己一定会出售房屋的情况下，等房价继续增高再卖对于中老年人可不是一个明智的选择。因为也许在不久的将来，他们可能会因为健康或者经济原因不得不以低于市场价的价格出售房屋。
目前历史数据显示房价下降期往往会持续10年以上，才会重新回升。这对于年轻人来说没有什么问题，他们可以等着房价上升再出售房屋，但对于岁数大的人来说则是一种奢侈了。
欢迎前往加拿大房闻速递。
加拿大房产市场依然火爆异常，无视泡沫隐忧而完全没有放缓的迹象。4月份加拿大房价环比上涨2.2%，较上月数据涨幅继续扩大。
CREA发布的最新数据显示，4月全国房屋平均销售价格约为44.9万加元（约合229万元人民币），同比去年上涨了9.5%。
其中，多伦多和温哥华房价是两个市场最热的地区，当月分别上涨8.4%和8.5%，两地均连续三个月录得全国最大涨幅，房价均已创历史纪录。
今年以来加元汇率大幅下跌，房贷利率处于低位和外来人口的购房需求（主要包括新移民和非居民以及第一代移民给子女买房）推动了这两地房地产市场。以利率为例，当前的5年期固定利率，加拿大当地银行给出低至2.64%的低息水平，而对于非居民买房的资金门槛也很低，多家银行都给出首付35%、剩余贷款支付的方案。
外来人口的购房需求不可小觑。仅以来自中国的移民为例，中国是加拿大最大的移民来源国之一，加拿大移民部相关数据显示，在2010年至2013年的四年内，来自中国的移民（永久居民）每年的平均数量为3.2万人。多伦多和温哥华本来就是吸引外来人口的热门城市，而加拿大近期已对中国开放10年签证，这对于中国人（包括留学生）在加拿大购房也是一个吸引力。
