Tag: 加拿大房地产

高尔夫在大多数心中属于“高富帅”运动，高昂的打球花费使得这项运动在国内成为小众运动，但在北美地区情况就不同了，在这里高尔夫普及率高，高尔夫球场也是随处可见，这也使得很多移民在来到北美之后，也爱上了这个运动，热衷于打高尔夫球。更有一些投资客，看准了高尔夫球场市场，想要投资这一生意。

目前安省的高球场大致分为三类：一类是会员制，球场不对外开放，球场每年的所有费用会员平摊；第二类是对公众开放的球场；第三类则是会员和公众各半的球场。总体上来说，高球场生意并非是大红大热，由于季节的限制，平均一年只有6个月的经营收益时间，要在半年的时间内获得足够收益想来也是一件不容易的事。

高尔夫在北美地区普及率高，高尔夫球场也是随处可见

根据保罗马丁自1989年开始的统计数据，我们能了解到截止至2009年，在这20年之间安大略省共计大约进行了150起高尔夫球场交易，平均每年的成交数量小于10起。购买球场的买家对于球场的态度、购买理由都千差万别，为了满足自己的梦想、为了额外投资、为了将来卖给开发商获得更大利益等等。但不论其目的如何，拥有和经营一个高尔夫球场并不是一场挥杆享受的球赛，整个过程需要考虑的东西非常多、非常细。

• 高尔夫球场普遍价格

高尔夫球场因为其本身占地面积、所处地理位置、配套设施等等因素的影响，价格上有很大的差异。多年来的统计显示了不少九洞的高尔夫球场销售价格不到$1,000,000，另一面，我们也能发现一些18和27洞球场卖到了$30,000,000 — $45,000,000的。普遍来说，一个九洞的球场售价在70万至130万之间的这个范围内。在小市场范围内的一些老式一些的18洞球场只能卖到$1,800,000 — $3,500,000，而一些精心设计过的球场在大市场中，价格可以提升至$4,000,000 — $6,500,000。在Muskoka和Niagara的球场，由于经营得当，设计精美，价格甚至能在700万—1千万。在这价格之上的球场不是因为达到了27或36洞，就是土地拥有合法的发展潜力。

• 18洞高尔夫球场场地占地面积

现今不少18洞的球场面积被缩至100亩，虽然18洞球场的长度可以在80—100亩之间，但对于一个带有练习设施，会所及停车场的18洞高尔夫球场来说，160至180英亩是最为标准的。

• 小型9洞球场是否会被冷落？

高尔夫球爱好者的老龄化现状明显，许多退休的老人如今迷上了这个休闲轻松的运动，9洞的球场适合老人也适合休闲的上班族。

选择一个球场投资时要考虑它的多变性，球场长度可以人为变化，4,500 至6,800 yards区间内进行转换， 可以适应更多人的需求，从商业的角度来看，这样能获得更大的利益。

18洞高尔夫球场的标准面积有160至180英亩

• 是不是很多高尔夫球场最终发展成地产？

当然没有。原因是高尔夫球场通常被指定在大多数直辖市的土地上建设，官方用地计划和区划法规规定了其只能用于娱乐用途的。如果想要改变这片土地的建设规划，需要经历一个漫长而昂贵的过程。

• 购买高尔夫球场需要注意什么？

其实这个打样同你购买其他产业一样，如何让吸引顾客以及如何在现行市场存活维持下去显然是最为关键的要素。

如果你是一个经验十足的高尔夫场运营者，你可能更倾向于选择一个业绩欠佳，但有前景的球场，通过资金投入和管理改善在未来获得更多收益。如果你是一个没有经验的买家，买一个运行良好，且能够继续保持的球场显然是更明智的选择。

购买高尔夫球场前要做足工作，不能单纯因为其地理位置靠近自己的家。对于高尔夫球的需求和市场有一个了解，根据研究，通常90%的客户居住在球场周围20分钟的车程的半径内；12和70岁之间的人口中15至20％会打高尔夫；每年平均这些人会打10至20场高尔夫球等等。

市场总会自动寻找供需平衡的点，对于需求方的了解，更能帮助投资人扮演好供给方的角色。很不幸的是，很多买家在买球场之前没有进行细致的市场评估，过于乐观的估计了市场需求，最终导致了不可挽回的后果。

当考虑一个高尔夫球场作为投资，也有投资者需要做出几个重大决策。其中之一就是考虑是单纯投资一个独立的高尔夫球场还是投资成一个高尔夫社区。通常来说，高尔夫社区前期投资更大，但后续收益也会更有潜力。

另外，投资过程中，除去购买的成本以外，还要对于其他费用有所了解，例如每年维护一个典型的18洞高尔夫球场将花费50万至100万，食品和饮料，工作人员，楼宇维修及管理费也都要考虑详尽。理想情况下，投资者应该寻找至少15％的回报。

投资一个高尔夫球场的回报可达到15％

• 说到供给，安大略省快速增长的高尔夫球场是否会影响现有球场的价值？

事实上，这个问题不可避免，但目前这种影响只基于对特定的市场和特定的球场类型。一些配套服务渐渐跟不上需求的球场，以及一些年代久远的老球场如今正一点点被更新、更全面的新建高尔夫球场所替代。

如果用时间的框定来回答这个问题应该更为实际。在过去十年里建造的新球场大都尚未值回其成本，而那些1965年—1999年间建成的旧球场现在的价值早已远远超过他们的成本。

买卖旧的球场对于买卖双方来说，往往能够达到双赢的目的。买家可以通过低于当下重置成本的价格获得球场，而卖家能够获得高出成本的价格卖出。

• 高尔夫球场是否盈利？

是，大部分高尔夫球场经营仍然有利可图。在供应大幅增加的情况下，同行业中只有极少数企业倒闭。

在加拿大投资和经营高尔夫球场有利可图

投资高尔夫球场作为一个比较新颖的投资项目，对于大部分人来说都是门外汉， 进项此类交易更要寻找有关行业的从业人员进行获取更为准确、全面的信息。不论是投资球场还是其他项目，想要事半功倍，令投资风险降到最低，投资回报增至最高都需要专业人士的帮助。

延伸阅读：【加拿大房产投资系列：加拿大农场】

 

江晓清专栏全集：

华人顶级经纪江晓清解析加拿大房产投资

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最近有一部电影在北美上映而且特别火— 《The Big Short》（中文名：大空头）。电影主要讲述华尔街几位眼光独到的投资鬼才在2007年美国信贷风暴前看穿泡沫假象，通过做空次贷CDS而大幅获益，成为少数在金融灾难中大量获利的投资枭雄的故事。而这部电影的原型就是根据著名的美国对冲基金公司保尔森公司（Paulson & Co）的创始人兼基金经理保尔森在2007年到2009年的两年时间里通过押注美国次级按揭贷款市场崩溃狂赚150亿美金的故事。

《The Big Short》（中文名：大空头）

在经历了2008年由次贷危机引发的全球金融海啸后，大部分人将此归罪于美国华尔街发行的次级抵押债券，更有甚者是谈“次债”色变。那究竟什么是“次级抵押债券”呢？首先次级抵押债券也是一种抵押债券，抵押债券主要分为两大类。一类是住房抵押贷款证券（Mortgage-Backed Securitization，简称MBS），另一类是资产支撑证券（Asset-Backed Securitization，简称ABS）。其区别在于，前者的基础资产是住房抵押贷款，而后者的基础资产则是除住房抵押贷款以外的其他资产。那么次级抵押债券就是在普通抵押债券的基础上，引进次级信用的贷款人再次证券打包形成的抵押债券。

金融危机的罪魁祸首

如果将2008的金融危机全部归结于这些“抵押债券的发行”是不完全正确的，因为在这场危机中，贷款政策的制定者，以及债券信用等级的评估机构均扮演了非常恶劣的角色，尤其是贷款政策的制定者。在美联储逐步降低基准利率的宽松货币政策作用下，房地产信贷机构不断放宽申请住房贷款的条件，借钱给那些能力不足以清偿贷款的人，然后再将这些住房抵押债券做成金融衍生品，打包分割出售给投资者和其他金融机构。在评级机构不负责任地将这些债券评为AAA级，以及在债券层层包装的情况下，链条上的机构皆低估了风险。所以，当美国房价开始下跌时，次级贷款大量违约，那些债券失去了大部分的价值，从而造成了许多金融机构资本的大幅下降，雷曼兄弟破产，美国国际集团濒临倒闭，造成世界各地紧缩信贷等等。因此这场危机的罪魁祸首并不是因为抵押债券的发行，而是由系统风险低估，评级机构失职，以及金融监管缺位等共同造成的。

事实上，资产证券化是一个伟大的金融创新，抵押债券作为资产证券化的具体金融产品形式对刺激美国的零售消费和房地产市场是起到了巨大并不可替代的推动作用。目前美国一半以上的住房抵押贷款、四分之三以上的汽车贷款是靠发行资产证券化产品来提供的。可以说，资产证券化对美国经济作出了重大的贡献。资产证券化有一个重要的金融特征，就是可以将缺乏流动性、但具有可预期收入的资产，通过在资本市场上发行证券的方式予以出售，以获取融资，以最大化提高资产的流动性。资产证券化的产品类型除了上面讲到的住房抵押贷款证券化（MBS）和资产支撑证券化（ABS）这两种主要类型，还可以再衍生出以下五种：商业地产抵押贷款支持证券（CMBS）；住宅地产抵押贷款支持证券（RMBS）；抵押债务权益（CDO）；抵押贷款权益（CLO）；抵押债券权益（CBO）。

资产证券化的优点

而若能合理的使用资产证券化这个金融工具，其带来的好处也是显而易见的。首先，对于银行和相关金融机构来说，资产证券化为原始权益人提供了一种新型融资工具， 提高其融资能力和资本充足率的同时，降低了其融资成本；其次，对投资者来说，其不但可以有机会用较小的成本参与到具有较高投资回报的新型投资渠道和产品中，而且可以在明确资产可预期收入的前提下大幅降低自身的投资风险。

加拿大各个行业对国家GDP增长的贡献率（图一）

对加拿大经济的影响

加拿大在过去的二、三十年里整个国家经济是依托于资源经济为支柱产业发展起来的， 所以当全球资源价格由于产能过剩而大幅下跌的时候，加拿大的经济产业结构就到了一个不得不调整的时刻。我们可以从最近几年的加拿大各个行业对国家GDP增长的贡献率（图一）看出，这种调整已经在加拿大政府和央行的的引导下开展起来，地产行业（GDP贡献率第一名）和基建行业（GDP贡献率第四名）这两个行业相加起来对整个加拿大的GDP增长贡献率超过了20%， 这是加拿大政府试图摆脱长期对能源和矿业行业严重依赖性的重要一步。鉴于地产和基建行业在加拿大经济复苏中会扮演越来越重要的角色，资产证券化就必定会成为重要的金融工具来增加行业内的流动性，加速其发展速度以及整体的盈利能力。

投资资产证券化产品的两大要点

而作为普通投资者，可以通过投资这些行业的资产证券化产品，用较小的成本较低的风险，第一时间参与到这些行业的发展，并分享接下去的繁荣。且鉴于加拿大国内的股市波动不断加大，由政府发行的国家债券或地方债券收益日益低下，共同基金公司的投资产品又普遍表现得越来越低迷。 以银行为代表的大型金融机构发行的保本型固定收益产品GIC收益率（年化2%左右）实难满足普通投资者最基本的养老退休目标。 所以，选择加拿大本地的资产证券化投资产品是每个普通投资者当下非常好的一个选择。那么作为一个普通投资者，在寻找和判断这一类资产证券化投资产品的时候需要特别注意哪些问题呢，我个人带着这个问题特地请教了丰业银行信用风险管理部门的高级总监Eric先生。 Eric从以下两方面做了详细的回复：

首先资产证券化投资产品必须由一定的资产支撑来发行证券，这些资产按照贷款类别分别为：原始土地，住宅，商业物业和工业设备，个人投资者要非常清楚自己投资的资产证券化产品是属于以上哪一类的资产类型，同时还需要明确基于这一类资产是否有比较明确的未来收入流，比如住宅的按揭还款，商业建筑贷款的公司还款，个人信用卡消费的信用卡还款都是会定期收到借款人的还款。这些有规律的还款构建起了这个资产证券化产品的核心价值。

第二，为了保护自己投资者的利益，必须要确认资产证券化的发行方已将原有属于公司经营的资产出售给一个第三方SPV（特殊目的实体），这是一种风险隔离机制，确保投资者投资的资产证券化产品与发行人的实体经营公司之间筑起一道防火墙，即使其实体公司的经营产生波动，也不影响其支持债券的资产价格，从而力地保护投资者的利益。

 

倪骏良Peter专栏全集：

投资顾问倪骏良带你“玩转”商业地产投资

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在海外置业时，选择一个有合适资历和经验的专业人士非常重要。在加拿大多伦多市的房地产市场，一个合格的房地产经纪人由国家、省和地方各级委员会共同监管。

并非所有的地产销售人员都是平等的，并非每一个持牌的销售或代理都是“房地产经纪人”（REALTOR）。一个人要自称是房地产经纪人，他/她一定要是加拿大房地产协会（CREA）的成员。因此，多伦多房地产经纪人应具有以下特点：

• 致力于履行房地产经纪人准则（REALTOR Code）——这是所有从业者行为和优质服务的公认标准。
• 要熟悉房地产行业的发展，例如，经纪人应能为你提供的信息、价格比较、邻里动态和信息，及市场状况等。
• 能通过各种渠道，如课程、研讨会、会议等，积极地更新自己的知识。
• 能访问MLS和多伦多地产局（TREB）系统。

在大多伦多地区工作的房地产经纪人不仅要求是安大略省房地产理事会（RECO）成员，还要求是一个或多个地方委员会——如多伦多地产局中的一员。

优秀的经纪人应与客户及其他领域的专业人士形成更广泛的关系网

以上是基本要求，一名优秀的多伦多房地产经纪人还需要具备以下特点：

做一个好的倾听者和沟通者——优秀的经纪人必须会听。其实上，在和客户的第一次见面中，经纪人的主要任务是通过向客户提出多种开放式问题，找出并记录他们的需求和目标，尽可能多地收集信息。他们为什么卖房？他们为什么要寻找一个新家？这些及其它更多的问题，对经纪人开始着手工作至关重要。在关系更进一步前，经纪人必须与客户建立一定的信任水平。

有当地知识和一般专业知识——最好的经纪人对各个市场和当地社区都了如指掌。因此，无论你是要找特定的学区房，还是想在靠近餐饮和夜生活区、公园和娱乐设施、购物和交通方便的地方买房，经纪人都能提供帮助。

有谈判专长——无论你是购买或出售第一个房子或第三个房子，优秀的经纪人有很多的经验和谈判技巧可以派上用场。有时候谈判会变得困难或复杂，有时候可能会有来来回回的讨价还价。优秀的经纪人从不轻易被情绪所左右或让情绪影响自己的判断，他们关注的焦点应是手头的工作，帮助客户获得最好的结果。一个优秀的经纪人知道何时签单，何时等待。他们知道在发出要约后有多大的还价空间，知道达成最好交易的其它路径。

有法律和合同专长——买房或卖房是一个复杂的过程，其中很多财务和法律义务一般的购房者很难顾及到。一个房地产经纪人受过相关教育、具有专业知识，熟悉房产交易中所有的义务和要求，确保你不会触犯法律或签署一个糟糕的协议。

置身于强大的专业网络中——优秀的经纪人不仅应与同行建立好的关系网，形成合作关系，促进房源收索和房屋买卖；他们还应与客户及其他领域的专业人士形成更广泛的关系网。一般来说，他们应与不同的团队合作，如专业设计人员、专业摄影师、律师、承包商、贷款者、搬家人员、验房师、评估师、金融和保险业专业人士，及更多的优秀团队。经纪人应该与所有这些专业人士建立关系，并经常充当“礼宾”的角色，给你推荐合格可靠的人选。你应该在任何有需要的时候——不仅限于买卖房屋时，联系这些专业人士。

提供量身定制的挂牌前后营销——优秀的经纪人应该有一个非常强大的营销计划。这应包括若干不同的组成部分。他们应该有一个挂牌前计划，将消息传播出去，并建立起期待。一旦房屋挂牌后，他们应该有一个挂牌后计划。该计划不仅要包括MLS营销，还要有传统的营销方法，如开放参观、销售招牌、平面广告等。如今，几乎所有的购房者都在网络上开始搜索房源，经纪人必须有一个强大的网络形象，如一个负责任的网站，还必须在社交媒体上积极亮相和具有相关宣传意识。最重要的是，营销计划必须针对房屋和客户类型。例如，许多高端物业的卖家和买家喜欢隐秘的私人看房而不是开放参观。因此，房地产经纪人必须能够适应，针对这些独特的情况和客户调整服务。

设定可行的目标——当涉及到给物业定价时，好的经纪人应该帮助你设定可行的目标。如果挂牌价格过高，将吓跑所有买家，这时挂牌价需适当下调，最终的售价可能会低于一开始就定价正确的情况。

节省客户时间——如今，大多数人都很忙，早九晚五的工作、上下班通勤、各种活动、家庭责任——如照顾一家老小、兼职或回学校充电等。除此之外，您再试着跟进整个买房过程：将房屋准备好，处理承包、摄影、挂牌、营销和广告、开放房屋等一切事宜，不方便时也要带人看房——甚至要请假，谈判，找到一个好律师等，足以让你忙昏头。当你在为生活所忙碌时，优秀的经纪人完全有能力搞定所有的这些甚至更多的事情。

 

Amin Purshottam专栏全集：

Amin Purshottam引领你明智投资多伦多房产

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在外国人购买房产方面，加拿大的政策相对开明。大多数情况下，这是一个简单的过程。无论是用于生活还是投资，多伦多房地产是全球最具吸引力的市场之一。从法律的角度来看，在多伦多置业的外国人享有和加拿大居民同等的财产所有权。

如果你计划每年在加拿大居住少于6个月的时间，你就被认定为非居民，但你仍可开一个银行账户和置购房产。如果你在加拿大停留的时间长达6个月或以上，则必须申请移民身份。外国人在多伦多置业时，没有购房数量和类型等方面的限制。外国人可以自由地拥有自己的房产及在里面生活，或者把房产租出去创收，或者当他们选择将房产传给继承人或受益人时而出售房产，不受任何限制。外国人同样有资格申请贷款购买房产，但贷款必须是由加拿大专业的金融机构或抵押贷款机构发放。

外国人应与有信誉的房地产经纪人合作。而选定的房地产经纪人应与买方合作，以了解客户到底在寻找什么类型的房产，并有能力代表客户去寻找房源。通常，买方无需支付房地产产经纪人费用，因为房地产卖方或开发商会补偿房地产经纪人。不过，在购房过程中，也会产生一些需要买方支付的费用。这些包括但不限于：

1. 律师费
2. 房产检查费
3. 土地转让税
4. 其他交易成本

在某些案例中，房地产经纪人要同时代表买方和卖方。在这种情况下，房地产经纪人必须预先向双方披露这一事实，避免任何利益冲突。当与房地产经纪人合作时，外国客户必须与其签署一份买方代表协议，这意味着客户只与该房地产经纪人合作。外国买家也需要一位加拿大律师的服务，房地产经纪人应该能从他们的专业领域推荐一位好律师。

实际的购房方式可有以下几种：

1. 国外买家亲自来多伦多。这始终是首选方法，这样买方能够亲自看房和签署文件。

2. 本次购买可以通过代表外国买家的授权委托方式进行。但授权书应由加拿大律师或当地的加拿大使馆、加拿大领事馆来安排。

3. 购买也可通过使用各种纸张和电子的组合方法直接进行，包括传真、快递、电话、Skype和FaceTime，这样买方不必亲自来加拿大签署文件。

总的来说，外国买家在多伦多置业的实际过程遵循以下步骤：

1. 国外买家找一个好信誉的房地产经纪人合作。

2. 买方与房地产经纪人讨论想购房的一种或几种房产类型。

3. 然后，房地产经纪人搜索符合买方要求的房产类型。

4. 一旦买方满意房地产经纪人锁定的房产，买方和房地产经纪人可以进一步签下书面买方代理协议，明确该房地产经纪人专门为买方服务及买方有意购买的房产类型。

5. 买方房地产经纪人提出了一个价格范围建议，由买方决定报价呈现给卖方。

6. 接着，买方房地产经纪人将所有必须的信息收集起来整理到报价中，并提交给卖方的房地产经纪人。

7. 买方房地产经纪人与各位卖家及他们的房地产经纪人谈判，商定卖方能够接受的价格和条件/条款。

8. 一旦条款达成一致，双方均已签署最终报价，买方房地产经纪人则将所有与交易相关的文件转发给买房代表律师，卖方经纪人则将所有与交易相关的文件转发给卖房代表律师。买方律师与卖方律师合作，检查房产所有权，剩余问题都解决后，就到市政当局进行交易登记。

9. 双方律师就所有销售条款达成一致后，完成注册和关闭交易。最后，买方获得房产所有权和钥匙。

必须指出的是，在大多数加拿大房产交易中，买方通常需要两场、在某些情况下甚至三场的房屋检验。第一次在报价后进行，检查房产是否有需要解决的问题。如有，应该有协议规定卖方会解决问题。某些问题必须在房产出售前解决，否则贷款人（如有）不会为交易提供贷款，房产保险公司也不会为房产提供保险。接下来的检查发生在问题解决后，交易关闭前。通常，买方在报价时需支付至少相当于购房款10%的押金给卖方，以向卖方表明买方诚意。

 

Amin Purshottam专栏全集：

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