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在目前这个增长低、回报低的投资世界中，澳大利亚的写字楼、商场、工业设施和酒店等商业地产却给投资者带来了丰富的回报。

根据由MSCI（摩根士丹利资本国际）管理的澳洲房地产指数（The Property Council / IPD Australia All Property Index）数据，截至3月31日的1年里商业地产的平均年回报率为14%。该指数涵盖了排除负债影响的房产直接投资，如果加上负债的相关影响，该回报会更大。而14%的年回报率也超越了9.2%的地产股回报，更是将债券1.6%的回报远远甩在身后。

地产股票，特别是地产投资信托（Real Estate Investment Trusts）在截至2016年3月的1年中，因2016年第一季度的全球股市动荡而表现不佳。但是他们又在4月和5月中获得了业绩的攀升。包含了最好的17支信托的S&P/ASX200 A-REIT自从3月31日后已经录得了17.5%的总回报，其中Scentre Group更是有31%的回报。地产租金回报同样向14%的地产平均回报贡献了力量，在指数中的1600亿澳元房地产平均收入回报率为6.6%，此外资本增值达到了7%。DEXUS Property Group首席执行官Darren Steinberg也表示商业地产在低增长经济环境中是一份颇具吸引力的投资。

低利率、较高的回报率、悉尼和墨尔本基本面的提高改善和海外投资者的强烈需求都使房地产投资力压了股票和固定收益投资一筹。直接投资房产（direct investments）本次3月份的年平均回报已经达到了自2008年第3季度以来的高水平。

不过这也引起了商业地产的高回报能够持续多久的疑问。

澳联储早已警告了房地长行业潜在的基本面和房价之间的脱节，但是AMP的首席经济学家不断表示目前低利率的环境对商业地产来说是有利的。MSCI的常务董事Anthony De Francesco表示商业地产在今年的剩余时间将持续在行业周期的高峰“盘旋”。“我们已经注意到消费者需求的放缓和就业增长缓慢的早期迹象，而这些很可能会加剧强劲的资本市场条件与较疲软的房市基本面之间的脱节。”

De Francesco 指出办公楼市场正在得到加强，但是零售商场和工业建筑开始出现了缓和。他同时指出悉尼的办公楼市场就正在增长，但珀斯的市场则在减弱。“珀斯的市场在受矿业低迷的打击下边的十分薄弱，事实上指数中珀斯已经录得了负资本回报，也就是说房价正在下降。

而在指数中表现最好的地产行业是“不太传统”的地产类别如酒店和医疗。这些地产类别在“其他”分类中有18% 的年总回报。

（据互联网整理）

伴随着悉尼墨尔本住宅市场的蓬勃发展，澳洲的商业地产也逐渐被咱们华人所了解。其实在全澳洲境内，商业地产投资活动早已展现日渐火爆的趋势。

根据澳洲金融评论报最新报道，澳洲商业地产获本季度最高收益回报地产项。

下面就一起来总结一下澳洲商业地产的优势和劣势

高租金回报

相对于3％的独栋住宅回报率，以及6%的公寓回报率，商业地产的回报率显然更高。根据澳洲金融评论报最新数据统计，全澳商业地产板块的平均收益回报高达6.6%。

商业领域内有多个资产类别，包括零售商铺、写字楼以及工业地产。其中的零售业地产达到6.1%的租金回报，办公室地产达到6.7%的租金回报，工业地产则达到7.3%的回报。

在如今全球经济不够稳定的大环境下，现金流才是王道。而商业地产板块的高租金回报即意味着能够带给投资者更多的现金流。同时，商业物业的价值往往比其他形式的投资更稳定，即使在市场低迷时期也是如此。

长期租约和租金增长

商业租赁通常在3至10年，而不是6到12个月的短租。租约到期时，租客通常选择续约。甚至在某些情况下，部分租客诸如一些上市公司则要求15年甚至以上的租约，再多加10年的租客选项等，最后加起来能有将近50年左右的总租期。

与此同时，在整个租期内，跟据通货膨胀率和市场价格的变动，商业物业的年租金可以提升。年租金增长分成按CPI（价格指数）增长和固定增长。如果是固定增长的话，一般是在前一年租金的基础上每年增长3%－5%之间。

低持有成本

通常住宅投资者需要支付很多的费用，例如市政费，水电费，房屋维护和保险费用，以及中介管理费用等。

但是对于商业地产的投资人来说，这些费用都是不需要担心的。因为商业物业的租约规定，租户必须支付一般开支，而不是房东。这些费用通常包括水电费、保险、物业管理费以及市政费用、甚至是土地税。租户同时自己负责装修、排水、清洁以及喷漆等费用。而房东只需要负责房屋本身的老化和维护。然而租赁零售物业的商户，或者是写字楼物业，往往拥有高标准的维护，特别有客户经常出入，不太可能受到故意损坏。

因此，如果是一个近新的商业地产，投资者拿到的租金就几乎等同于100％的税前纯利润。

关键词：澳洲商业地产的劣势

租户选择耗时

与住宅地产相比，想要找到下一家租户，商业地产往往需要花费更长的时间。因此商业地产长期空置是很常见的。这就意味着，投资者需要筹备足够的准备金以应对找到新租客之前这段时间的资金成本。

较弱的资产增值

虽然商业地产也具有一定的增值潜力。但相对于住宅性地产，总体来说商业地产的资产增值依旧相对较弱。尤其是办公室地产和工业地产。因为商业地产在资产增值方面比较稳健，每年仅有小幅度的增长。

高门槛

商业地产的门口相对较高，对资金量的要求更大。虽然商业地产价格各异，但是高质量的商业地产基本都超过500万澳币。

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（据Zank&Co.）

寻找合适的商业房产要比你想象的复杂得多。

一个看上去完美的地段可能会出现你想象不到的问题和挑战，因此，你需要更用心来以避免这些问题。

当你以为自己找到了最合适的地段时，以下是需要提醒你的注意事项。

 选定某个区域

如果你认为某个地段有助于你公司的运营，不过，当地的立法者却不这么认为。因此，你需要弄清楚政府对你所经营业务的相关政策，以及相关的卫生和安全法规。

 了解政府对你所经营业务的相关政策

Gunning Commercial的Malcolm Gunning认为，很多心急的企业老板总是会忽略这一点。

Gunning说：“多数情况下，你必须遵循许多法规，例如健康法案。在你得到政府的批准且满足保险条件之后，还是有可能会不符合该地段对这一行业的规定。如果没有通过消防检查的话，你将无法获得保险，而在未来出租的时候，保险是必备的。”

值得注意的是，在不同的地区，区域划分和其他法规通常都是不一样的，因此你需要寻求专业人士的帮助。

地理位置：便捷地段对经营业务的重要性

 空间充足

任何人在经营事业的时候都希望能获得进一步发展，但是，当事业真正进一步扩大的时候，是否有足够的空间来支持它的发展呢？

Gunnings认为，通过调整办公室布局来容纳更多员工是应对事业扩大较便捷的方式，不过，有些行业最终还是会需要更多空间来放置设备，因此，你必须将这一可能性考虑在内。

店铺的重要性：选择最合适的零售店铺

他说：“零售店和办公室是最容易处理的。如果你经营的是服装店，将部分商品打包，便可继续营业。但如果你经营的是其他产品，便会出现更多问题。以制造品为例，你需要卡车运输。当你扩大经营的时候，运输量会增大，那么你就需要清楚半拖挂车是否允许且可以进入企业所在的街道。在澳大利亚，所有街道都设有评级，如果所在街道不允许拖挂车通行的话，你便不能轻松运输自己的货物。”

如果你经营的是制造品类的生意，那么你需要规划好是否有充足的空间来容纳更多的货物。

交通便捷

抱最好的希望，做最坏的打算。在每个首府城市都会有这样一些地段——每当有自然灾害发生的时候，这些地段总是最先遭殃的，而这无疑会为你的经营带来影响。

是不是每次下倾盆大雨的时候，主干道路上就容易发大水？你经营的店铺有没有在户外设有座椅？顾客可否乘坐公共交通前往你的店铺？这些问题都应该被考虑。

Gunning认为，便捷的交通是首要因素，否则人们便会有其他的选择。

他说：“对于商业房产来说，便捷的交通是至关重要的。如果你是一个大型零售商，你要怎样来运输自己的货物？如果你是食品加工商，你有没有可以储存食品的设施，又会选择怎样来运输？如果在不能停车的区域，那么你便不能停车装卸货物。”

WBP Property的商业评估经理Justin Thomas认为，服务业的人最清楚外在因素对一个企业的影响力。

 天气是不可预测的，对服务行业来说尤是如此

Thomas说：“有些地段，尤其是设有室外座椅的地方，是需要看天气的。在夏日，如果天气好的话，所有人都想要在明媚的周末出门。但如果是下雨天就不尽其然了，然而，这也是你所不能掌控的。说不定这个周末你的生意很红火，而下个周末就会很惨淡。”

 选择左邻右舍

 不能自己选择家人，但可以选择自己店铺周边的企业类型

Thomas认为，紧邻一些大型企业的地段比较有回报空间，如大型超市和银行，因为他们可以为你带来有保障的客流量。

但是需要注意的是，并不是每个店铺或企业都会获得同等的客流量。Thomas说：“即时在同一条街道上，不同的位置也会产生不同的效果。举例来说，你的店铺正好位于这条街不太理想的位置，则会给你的经营带来负面影响。”

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（据澳洲房产网）

自全球金融危机爆发以来，商业型澳洲房产的价格有所下跌，而投资收益率却有所提高。

这让越来越多的投资者打算投资商业房产来丰富他们的投资组合。

 计算投资回报

商业房产吸引新投资者的部分原因就是它能获得相对较高的收益率。

收益率是由房产的年净租金除以购买价计算得出。

 年净租金除以购买价即可得出投资收益率。

例如，在扣除常规开支后，一套售价为$700,000澳元的房产的租金收入为$60,000澳元，那么它的收益率就为8.57%。

如果它的售价较低，为$600,000澳元，而租金同样为$60,000澳元，收益率就高出了10个百分点，投资者即可获得更丰厚的投资回报。

 谁是购买人？

许多投资人都是自住业主或自我管理型养老基金(SMSF)的受托人。

来自Loan Clinic经纪人事务所的John Frame说，典型的商业投资者比一般投资人有更高的抗风险能力。

 商业型澳洲房产投资者应该有更高的抗风险能力。

“典型的投资买家有更高的抗风险能力，因为房产很有可能空置，甚至在很长一段时间内都没有新租户”，Frame说。

投资自己的企业

在决定是否贷款时，银行也会将潜在的风险考虑在内。通常他们只会把贷款放给短期的项目（例如在租赁期时）以降低自己资产损失的风险。

 许多个体商户将房产回租自用。

因此，许多买家是那些将房产回租自用而不是需要依赖租客的个体商户。

 一大笔潜在的意外之财

“对于其他人来说，风险权衡就是与其它的投资类型如住宅、债券或股票对比，以便商业资产能带来更高的收益率”，Frame说。

SMSF所持的商业资产预计占12%左右，是这些基金在住宅房地产投资的份额的两倍。

 寻求长期租约

Frame说：“精明的商业投资人会寻求一处有长期租约的房产，而此房产所在区域如果有超市、银行、邮局或是药店能招徕顾客，就能招徕租户。”

 投资已签有名气租户的房产更安全。

“如果房产配有停车场会更好，因为这能帮你的租户吸引顾客。”

利用自我管理型养老基金投资

从2010年起，SMSF开始大量的抢购商业房产。那时，房产价格疲软，而且政府对小的超级基金做的投资类型管理的很宽松。

此前，一些投资人可能受限于贷款方对商业投资需提供大笔保证金的要求（通常高于购买价的三分之一）而不敢购买商业资产。

然而如今，买家可利用他们的自我管理型养老基金贷款购置房产。不过，在开始行动之前，投资澳洲房产的朋友应该先寻求好财务咨询。

（据澳洲房产网）

每天都有不少投资者因错误地认为商业型澳洲房产太复杂而却步，可是如果做好调查和计划的工作，投资者就不需要被吓跑。

下面是投资者不买非住宅房产投资项目的常见原因，我会就这些看法提供解决方案，让投资者放心。

1. 需要庞大资金?

有些像工业房产的非住宅房产被钉上了天价标签，可是并非所有非住宅房产都那么贵。跟所有投资一样，成功的关键不在于投资的金额，而是在于房产的品质。

 成功的关键不在于投资的金额，而是在于房产的品质

位于内城区的小型工厂和办公室，以及供应有限而且需求强劲的非住宅房产是可负担的。越接近主要道路和公交服务的地区越受欢迎，而且投资表现良好。

2. 需要加入财团?

很多潜在投资者不敢参与成本高昂、风险较高的非住宅澳洲房产投资。他们认为跟财团合作参与这种投资更安全。可是我已经说过，市场上有大量可负担的非住宅房产，适合大部分投资者。

虽然加入财团可以投资更大型、更昂贵的房产，可是跟其他人合作投资的复杂性更高，可能带来更高的风险。但这并不是完全不可行，如果拥有适当的计划和目标、清晰的条款和合适的房产，财团可以发挥很大的力量。

3. 风险过高?

非住宅澳洲房产投资有两个部分：一是房产本身；二是商业元素（或租赁）。

第二部分是住宅房产和非住宅房产的主要分别，也是带来更高风险的原因。

仔细检查现有租赁条款，寻求专业意见，避免出现任何“意外”。

谨记！所有投资都有风险，尽力做好准备可以把风险减到最低，获取更高回报。

4. 缺乏知识?

不论是住宅还是非住宅房产，所有房产类型都有一定的复杂性，因此你需要进行调查和学习更多知识，在适当的时候向其他人查询，并获得建议。

租赁是一门复杂的业务，寻求专业人士的建议是明智的做法。

丰富的知识和清晰的目标，加上房产经理或商业买家经纪人的专业建议，可以选择最能达到投资目标的房产，帮助你减低风险。既然都已经要花数十万投资，多花几百获取专业建议是非常值得。

 5. 过于复杂?

商业房产开发项目越来越受欢迎，很多首次开发商进入市场。

位于内城区的澳洲房产和空地拥有较宽松的规划条例，容许混合商业项目发展，因此特别受欢迎，开发商也愿意出高价购买。

商业房产开发项目越来越受欢迎

这为商业投资者带来双重机遇，购买土地，确保获得未来发展规划和出售房产的批准；或保留房产，未来自己开发。

购买非住宅房产或开发土地之前，考虑当地的基础设施如道路、交通、购物等设施是否足够支持以后的发展，以及当地对该房产类型的需求。

此外，市场需求情况和澳洲房产短缺将影响未来的表现。

（据澳洲房产网）

正如其它备受争议的房产投资话题，对于投资住宅还是商业房产，投资者的意见仍不统一。支持投资住宅的人认为这是风险最小的投资选择，而投资商业房产的支持者却表示，由于商业房产可提供现金流保障，因此是更为安全的投资选择。

聪明的投资者当然不会二者选其一，他们会将两类房产都纳入考虑之列，找出更加适合自己的投资组合。

投资澳洲商业房产的4个优势

1、丰厚的投资收益

CoreLogic RP的数据显示，澳洲首府城市的住宅房产平均租金收益为3.6%。相比之下，任一地区的商业房产租金收益一般都会在8%-12%之间。

2、租期较长

住宅房产的租期一般在6-12个月，然而任一地区的商业房产租期一般都在3-10年。尤其是投资某些依客户需求而打造的经营项目，租户都倾向长期续约。

3、无税费和其他日常开支

住宅房产的房东都需自己缴纳税费，例如市政管理费、水费和物业费，与此相反 ，商业房产的这些日常开支都会由租户缴纳。

4、订金较少

与住宅房产相比，商业房产通常价格较低，因此资本支出也较小。例如，与一套价格为40万澳元的卧房与起居室兼用的小户型房产相比，一个停车卫仅需花费8万澳元。与存钱投资住宅房产相比，投资商业房产是进入澳洲房产市场更为快捷的途径。

可能存在的4个风险

理论上来说，商业房产更具吸引力，但在投资前，仍需警惕一些潜在风险。

1、商业房产易受经济局势影响

当经济势头较为强劲且商业市场发展良好之时，商业房产的需求量通常会增多，但如果处于经济低迷时期，商业房产的需求量一般都会下降。一旦商业房产处于空置状态，则需花费较长时间找到新租户。

商业房产一般都会吸引长期租户（通常签订3-5年的租约，甚至更长），但是找到租户需花费更长的时间。商业房产长期处于空置状态是司空见惯的现象，空置期间的所有开支都需自己支付。

2、供应量不稳定

供应状况的变化可为投资者造成潜在问题。同一地区出现大量新房产，便会给当前的房产租赁造成威胁，因为租户可能会考虑改善经营环境或扩大规模。供应量过大也会减少潜在的收益。

3、该地区基础设施的变化也会造成不利影响

主要基础设施的变化会为该地区吸引商业投资，但同样也会导致租户离开当前地区及退租。致使你的房产空置。

4、房产市值急剧下降

商业房产的市值与租期密切相关。如果商业房产处于空置状态，或租约即将到期，在通常情况下，房产市值就会下降。相反，住宅房产价格的下降幅度则较为平缓，通常是在较长的一段时间内逐渐下降。

那么，该购买商业房产还是住宅房产呢？

这取决于你投资组合的现状。如果追求投资多元化，并且希望吸引资金流，那么位置优越的商业房产是不错的选择。切记：需进行详尽地调查，熟知相关风险。