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2016無疑是出人意料的壹年，英國脫歐對世界經濟產生重大影響，萊切斯特城打敗1:5000的渺小概率贏得英超，特朗普當選美國總統更是讓人大跌眼鏡。去年，澳儲行兩次降息，官方利率調整到了1.5%。

盡管外部世界波動異常，過去壹年墨爾本房地產價格保持平穩態勢，這反映在墨爾本知名房屋中介Secret Agent提供的房屋、排屋及公寓的資本增值明細表上。

與CoreLogic等主流咨詢機構不同，秘密中介使用的再銷售指數，反映同壹物業價值的絕對增長，排除裝修、拆遷或其它活動對市場價值的影響。Secret Agent認為，這種數據記錄比簡單的價格中值或是均價變化更加準確，傳統方法很容易受大額銷售交易或是房產質量變化的影響。

房屋與排屋強勁增長

根據其報告，2011年以來墨爾本房屋和排屋價值呈上升趨勢。2016年初，這兩種房型增長年率約為7%，2016年第四季度升高至8%（季度增長轉換為年增長）。

平均來講，去年墨爾本所有地區房產都出現資本增值，增長率從內城南部的7.33%到內城東部的7.59%不等。

整體來看，2016年，墨爾本內城房屋和排屋價值增長了7.54%，超過五年（2011-2015）增長平均值6.32% 101個基點。同時遠超2015年墨爾本市內年平均增長率6.98%。

內城北部表現不壹

2016年墨爾本內城北部市場表現較為復雜，有約1/2郊區地區超過2015年增長率，2/3在五年平均增長率基礎上有所提高。

內城北部資本增值最高的郊區是菲茨羅伊和菲茨羅伊北，年增長率都接近8%，分別遠超過去五年的6.47%和7.16%。另壹方面，科林伍德（5.58%）以及卡爾頓（5.43%）增長最低。

內城南部增長加快

內城南部各郊區資本增值顯著，增速遠高於去年。

阿爾伯特公園除外，年增長率仍保持在2015年的6.17%。中央公園房產獲得最大資本收益，年增長率9.18%，比2015年高出2%。墨爾本港區和南墨爾本均保持7%的高增長。

內城東部增勢最佳

2016年住房和排屋增值勢頭最佳的區域為內城東部，除南雅拉以外的所有郊區房價增幅均高於2015。

僅南雅拉和東墨爾本房產增值水平略低於五年平均值。

克雷蒙以10%的增值速度占據首位。霍索恩、帕拉罕和Abbotsford年增長率在7%-8%之間。裏奇蒙和東墨爾本增速維持在6%-7%之間。

內城西部

秘密中介報告稱，2016年內城西部的四個郊區增長水平均高於前壹年，但表現稍遜於內城東部和南部地區。

Travancore地區資本增值率最低，為5.39%，但較2015年的增長率高出170個基點。整體來看，內城西部郊區增長率比上年高出95.5個基點。

公寓價值增長持續放緩

秘密中介稱，2007年第二季度以來，墨爾本內城公寓（單元房）資本增長衰退，這種情況延續到了2016年。墨爾本內城公寓物業年增值2.96%，低於前五年平均水平3.37%及2015年平均值3.03%。

秘密中介報告指出，2016年前三季度，整體增長率保持平穩，然而到年終，除內城西部之外的地區均經歷低迷行情。2016年內城公寓資本增值率均低於前五年平均水平。

值得註意的是，南岸和CBD正努力擺脫低迷狀態，表現出潛在的收益增長勢頭。Docklands公寓的增值率則較2015年的1.4%進壹步降低14個基點。

內城北部，僅有Clifton Hill、菲茨羅伊和Brunswick East資本增長超過2015年水平，菲茨羅伊北保持上年4.53%的年增長率。

值得警惕的是，Brunswick地區公寓資本增長率創下去年以來最大滑落，下跌80個基點，Parkville緊隨其後下滑70個基點。

2016年內城南部公寓市場表現較為復雜。壹半效區增幅超過去年，另壹半則出現緩慢滑落。

其中，阿爾伯特公園的公寓和單元房增值率事實上要高於房屋和排屋約30個基點。

南墨爾本公寓價值增長緩慢，年增2.69%，僅稍高於通脹率，不及前年的3.03%及五年平均增速為3.89%。

相比其他地區，內城東部的公寓和單元房銷售狀況相對更好。克雷蒙房屋/排屋和公寓增長榜單上都位居榜首，公寓年增率僅略低於6%。

2016年，除南雅拉年增長3.85%和Prahran年增長2.5%之外，其他郊區資本收益維持在4%至5%之間。

墨爾本內城西部公寓資本收益率最低。所有郊區公寓年增長率均低於3%，西墨爾本是2.86%，Kensington以2.27%位於第二位，較去年高56個基點。

近年資本收益連續下降的Travancore是唯壹年增長率高於自己五年均值的郊區。

（據澳華財經在線）

隨著堪培拉房價的壹路高漲，不少看似“默默無聞”的郊區房價也在壹路高歌，即使有些地區目前房價仍屬於“劣勢”，不過行內專家卻壹致看好。其中8個地區甚至可以說是堪培拉房產界的新星。

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據domain網報道，首席經濟學家Andrew Wilson認為，目前在堪培拉，有8個地區最值得關註，它們是Lyons、Waramanga、Cook、Banks、Palmerston、Chifley、Casey和Spence。

Wilson說道：“這些地區每年都保持著良好的增長趨勢，而且相比臨近地區價格較低，相信未來會有不少置業者選擇在這些地區購置房產。”在過去的兩年，這8個地區都曾有過創紀錄的銷售價格。

去年11月，Peter Walker在Cook的房子就拍出136萬澳元的高價。Wilson認為今年堪培拉壹定會成為房價增長最快的城市之壹，他預計2017年堪培拉的中位數房價將上漲5％。

2017年最具潛力區（住宅）

Houses

Casey

Palmerston

Spence

Cook

Lyons

Chifley

Waramanga

Banks

2017年最具潛力區（公寓）

Nicholls

O’Connor

Barton

Wright

（據Domain）

在全球金融危機後，悉尼和墨爾本附近的海濱度假屋經歷了多年的零增長或緩慢增長後，呈現出反彈的跡象。

據《悉尼晨鋒報》報道，受到內城房價不斷上漲的財富效應推動，新州的海濱住宅以及維州Great Ocean Rd度假屋的價格均錄得回升。

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澳洲房地產監察中心（Australian Property Monitors）數據顯示，在過去壹年，悉尼Palm Beach的房價上漲了3.5％，中位價達到220萬澳元。

悉尼北部的Hawks Nest房價平穩，但是First National總監John Rumble表示傳統的北岸買家正在回歸。

Lennox Head村的房屋中位價在過去壹年更錄得13％的增長至74萬澳元。Elders Real Estate總監Michael King說，“那裏有各種房型的海濱住宅，從40萬澳元的兩居室公寓到300萬澳元的海邊獨立屋，應有盡有。”

“假日的租賃市場強勁，不斷有新地塊售出，這裏去Byron Bay只需15分鐘，而且還保留著鄉村的感覺。我們還發現不少買家真正生活在這裏，悉尼來的人比以前更多。”

維州的沿海城鎮出現了類似的情況。數據顯示，在2016年6月前的壹年，Anglesea和Torquay的房價分別上漲了3％和15％。

Great Ocean Road Real Estate總監Ian Stewart表示，“自全球金融危機爆發以來，Lorne的房價進壹步走低，但現在開始出現轉機。在今年6月前，已售出9套價值超過200萬澳元的房屋，其中4套超過300萬澳元。去年Great Ocean Road的山林大火沒有影響銷售，市道比2009年以來的任何時候都要好。”

但數據顯示，至2016年6月，墨爾本東南部Phillip Island上的主要城鎮Cowes房價下降了4.6％。Alex Scott & Staff的Greg Price說，“海濱城鎮的房價反應比較慢，但跡象顯示市道在回暖，很多冬季的庫存已經賣出。”

“而且有很多墨爾本東部的夫婦將房子出售後在Phillip Island購置低價房產，然後將剩余的資金投資到超級基金。以前這裏是他們經常來度假的地方，現在成了他們真正的家。”

Smiths Beach和Cape Woolamai較好的房子價格超過50萬澳元，但仍然有壹些價格在30多萬澳元的房子。

（據SMH）

澳洲下壹波公寓將在未來兩年內完工，這當中有超過三分之壹的建築起重吊臂坐落在貸款機構所設立的“黑名單”區域當中，全澳範圍內的公寓交割失敗引發了越來越大的擔憂。

據《澳洲金融評論報》報道，RLB起重吊臂指數最新的分析表明，在去年第三季度，澳洲天際線上聳立的起重吊臂，大約38%都位於被貸款機構標記的問題區域，他們正在尋求減少或限制這些區域的公寓貸款。

在悉尼、墨爾本、布裏斯班、珀斯和黃金海岸，總共聳立著625個起重吊臂，阿德萊德有239個起重吊臂，這些城市中的區域已經被澳洲國民銀行和AMP逐個列出，以衡量其房產信貸價值比率，比率較低的地區意味著，買家在購買房產時，必須支付更多的本金才能完成購買。

房產交割的風險可能會引起投機集團的註意，掙紮中的項目可能會被大量收購，對該問題的擔憂逐步上升。

Realty Base Group的主管Ted He表示，去年，他籌集資金建立了壹個“公寓基金”，以吸納外國買家無法交割的公寓，交割失敗的風險有壹部分也來源於對外國買家的貸款限制。

仲量聯行（JLL）住宅發展估值及咨詢部門的主管Troy Linnane表示，這取決於項目的類型、開發者和新公寓的位置，在樓花售賣計劃周期的後期，“資本價值貶值”的風險更高。

對於起重吊臂的最新分析顯示，起重吊臂的數量創下歷史新高，這個數據甚至包括了首都堪培拉和壹些較小的城市，但堪培拉並沒有區域列入貸款機構的黑名單中，從這份分析可以看出地區之間的差異。

悉尼和墨爾本的起重吊臂處於黑名單區域的較少，分別有37%的起重吊臂處於黑名單區域中。

在悉尼，85%的起重吊臂都是用於修建住宅，被借貸機構認定為有風險的區域呈環形鋪開，從南邊的好市圍壹直延伸到內西區的奧本市和Parramatta，再到北部海岸的Epping和車士活。但內西區的壹些項目、東部和下北岸並沒有被劃入“黑名單”。在起重吊臂數量的風險上，墨爾本很低，覆蓋的區域重要為CBD的東南部、東部和東北部。

而布裏斯班有57%的起重吊臂位於問題區域，在所有城市中的最高比例，被壹些借貸機構點名的問題區域包括Newstead、Fortitude Valley和West End。

（據AFR）

根據房地產研究公司CoreLogic的年終數據顯示，2016年的房價增長預測失敗，有機構預測，2016年的房價增長將停滯不前，不會超過2015年的“繁榮”時期。

據《澳洲金融評論報》報道，2016年，悉尼的住宅價格上漲15.46%，而墨爾本的房價上漲了13.68%。即使是大家不看好的霍巴特和堪培拉，房地產市場也漲勢強勁，分別上漲了11.24%和9.29%。

CoreLogic的這些數據令經濟學家失望，他們曾認為2016年的房價增長將更加低迷，不會超越2015年的房地產市場。但是2015年底，包括獨立屋和公寓，悉尼和墨爾本的房價分別上漲了11.5%和11.2%。

澳新銀行曾預測，房產價格增長將出現疲軟，他們認為，新州的房產平均價格增長為3%，維州的房產平均價格增長為3.2%，昆州的房產平均價格增長為2%，而全國整體的房產平均價格增長為2.8%。

CoreLogic的研究主管Tim Lawless曾指出，在悉尼的增長率為3%，而墨爾本的增長率僅為1%。

來自SQM Research的Louis Christopher的預測更接近正確答案，如果出現現金利率削減，悉尼的房價將會增長高達9%，墨爾本的房價增長將會達到15%。

而去年，澳聯儲將利率降到了新低，為1.5%，同時由於悉尼和墨爾本的房產存量處於較低水平，雙重因素推高了市場的需求和房產的價格。

住宅物業的強勁需求也滲透到周邊城市，霍巴特名列前茅，但這還不足以讓內地開發商的資本湧向塔州。

開發商地鐵物業開發（Metro Property Development）的Phil Leahy說：“土地和勞動力更便宜，但相較其他州府城市，霍巴特的基礎價格並沒有出現增長，但是問題來了，是什麽推動了兩位數的增長？就業保險杠、新產業？這個增長由於基數較低所導致的嗎？”

2016年，這家總部設在布裏斯班的集團，將業務擴展到了悉尼，以利用悉尼的強勁增長獲利，但他們並不會進入霍巴特。Leahy表示，強勁的價格增長方面，霍巴特需要壹個穩定的模式，這樣才能成為新項目啟動的理由。

（據AFR）

新的壹年就要到來，澳洲各州府的房產市場將出現什麽樣面貌？看看《澳洲金融評論報》的逐城分析：

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悉尼

Colliers International NSW Residential的住宅總監David Chittenden表示，2017年，在悉尼，首次置業者和本地投資者將繼續在快速增長的城區中淘金，而富裕的嬰兒潮壹代，主要為小型家庭和空巢老人的形式，將如洪水般湧入精品住宅和內城區。公寓的需求會被小型獨立屋和中檔住宅所取代，如排屋等。

他說：“我們預測，2017年隨著土地獲批數量的減少，再加上人們盡可能地想要居住在離商業便利設施更近的地區，排屋和聯排別墅的需求量將增大，在主要的城區中，高質量的總體規劃項目應該表現良好，如Randwick。”

墨爾本

壹些非傳統的投資者認為，墨爾本的房產漲幅很可能超越悉尼，Tabcorp的在線網站luxbet將籌碼壓在了墨爾本，他們認為，墨爾本將成為2017年房產漲幅最高的城市，墨爾本的賠率最高，達到了3澳元。

CoreLogic指數顯示，墨爾本緊追悉尼，同比價格上漲達13.39%，悉尼房價漲幅為14.53%。但就墨爾本的公寓價格來說，BIS Shrapnel認為，2017年，墨爾本公寓的房價中位數可能下降3.5%。

布裏斯班

布裏斯班房地產市場仍是最具爭議的市場。JLL最新的研究顯示，在未來的兩到三年中，布裏斯班公寓市場的供應量將出現大漲，加上人口增長低於平均水平，對於公寓價格會有短期的影響。JLL住宅研究主管Carol Hodgson說：“資產的增長預計將在中短期內被限制，我們還將看到租金下調的壓力。”

昆州房地產研究所9月的季度業績顯示，由於公寓供應量問題，公寓的房價中位數出現下跌，但他們表示，Adani Carmichael礦山的發展，工作崗位有所增加，價格下降可能出現減緩。

霍巴特和堪培拉

CoreLogic的Tim Lawless和BIS Shrapnel的Angie Zigomanis都認為，堪培拉和霍巴特的房產前景壹片光明。

Lawless說：“較小的州府城市，資本收益率走高的趨勢很可能會繼續，在這個趨勢中，投資者開始更看好具有較高的收益率的市場，而這些市場具有更快的增長周期。”

霍巴特可能吸引的是富裕的東海岸購房者，而堪培拉吸引的是返鄉的政府工作人員

BIS Shrapnel的副董事Kim Hawtrey說：“堪培拉的建築業和公共部門的回報強勁，來自悉尼購房者的溢出效應將從2016年持續到2017年。”

AMP Capital的首席經濟學家Shane Oliver認為，堪培拉和霍巴特的房價增長率為3%到4%。

阿德萊德

分析人士認為阿德萊德的房產價格將“停滯”。SQM Research的Christopher說：“阿德萊德的房地產市場沒有太多的事情發生，沒有上升，也沒有下跌，銷售市場和租賃市場風平浪靜。”

他表示，伴隨著澳洲最高的失業率，阿德萊德將繼續“下行趨勢”。11月，JLL住宅報告確認，登記房源已經下降而租金保持穩定。

珀斯和達爾文

分析師和多數投資者認為，珀斯的房價下跌還有很長的壹段路要走。導致珀斯問題加劇的主要原因還是供應量的增加。澳聯儲表示，珀斯房地產開發商無法應對由於采礦低迷所引發的日益減少的人口，事實證明，這個月，有壹家房地產開發商已經倒閉了。

達爾文的問題在於，疲軟的經濟狀況和攀升的失業率。Christopher認為，達爾文的下跌可能很快觸底。

非城市地區和生活方式選擇地區

Colliers International表示，富裕的悉尼和墨爾本買家已經開始選擇多樣化的生活居住方式，比如度假屋、農村和壹些“Airbnb租賃熱門”地區。

Colliers的Deborah Cullen說：“在非城市區域中奢華的鄉村別墅，成為了高凈值客戶所夢想的產業。社交媒體上就可以看出，他們特別熱衷於與朋友分享展示這些產業，他們特別喜歡展示自己的蔬菜長勢，或者是農場中的狗和馬匹。”

（據AFR）