多伦多

学者建议加政府住房补贴助力西亚韩菲裔移民融入社会 | 加拿大

加拿大吸纳外来移民的宏大目标给该国经济带来了新的活力，也为新移民的融入问题带来新的考验。近日，加拿大不列颠哥伦比亚大学的地理学家Daniel Hiebert 今日在加拿大城市研究期刊上发表了对加拿大不同族裔移民的住房拥有率做了细致研究，并建言加拿大政府有针对性的对购房困难族裔例如西亚、韩语族裔及菲律宾裔移民提供住房资助，帮助新移民早日融入加拿大社会。

英国哥伦比亚大学地理学家Daniel Hiebert最近在“加拿大城市研究”（Canadian Journal of Urban Research）冬季刊上的一篇论文上表示，“首先，移民政策本质上也是一种房产政策。”

“如果移民的规模发生巨大改变，那么加拿大的大城市房产市场很有可能会是另一番景象。对于加拿大最近的移民决策，将移民人数从从2015年的约270,000提高到2020年的340,000，5年内增加7万移民，这一政策当然会拉高房产的市场需求，“Hiebert说。

通过研究加拿大不同移民种族在购买房产和出租房产的行为模式，Hiebert得出结论，相对于加拿大本国出生公民，移民的住房购买力当然要高很多。

Hiebert表示，华人移民在温哥华和多伦多这样昂贵的城市中的房屋拥有率相当高，程度令人惊讶。“新移民中，华裔的个人拥有房屋的比率特别高：在2006年到2011年期间，每10个华裔移民中，有7个拥有加拿大的自有房产。

研究还发现，华裔移民在抵达加拿大后的几年内就购买了住房 – 比如温哥华，整体购房率就高达69％。此外，研究还表明来自东亚的新移民是用在自己国家积累的资本购买加拿大的房产。

来到多伦多和温哥华的华裔移民中有73%的拥有加拿大的房产。鉴于从中国，中国香港和中国台湾到温哥华的个人移民规模，华裔移民的涌入无疑对两个加国大都市房产市场产生影响。

Hiebert还深入分析了英国哥伦比亚大学地理学家David Ley的早期报告，并多次提议加拿大企业联合会要关注快速增长的移民数据和温哥华和多伦多的高价住房之间的关联。

Hiebert经过对加拿大统计局这十年来的数据分析之后，认为移民和住房价格之间存在必然联系，即富裕移民正在抬高加拿大主要城市的住房价格，与此同时，低收入移民却不得不支付租方费用。

“最近几年涌入加拿大的移民”无疑对多伦多和温哥华住房价格的上涨产生了必然影响，也刺激了房产市场。“Hiebert说。 “但与此同时，成千上万的低收入的新移民却不得不为支付房租而焦虑。”

而在上个世纪90年代兴起持续二十年的移民潮却并未对当时的加拿大房产市场带来多大影响，这是Hiebert的另一个发现。那个时候，来到加拿大的低收入移民或者难民是买的起房的。 “即使是当时全加最昂贵的城市，大多数难民也能够生存”。

温哥华地区的住房是加拿大最贵的，Hiebert说：“温哥华地区个人住房市场压力最大，三分之一温哥华人在住房上的支出超过其收入的30％其次是多伦多，27.6％，蒙特利尔是21.8％）。”

Hiebert在分析不同种族买房意愿和能力时发现在温哥华，白种人的平均房屋拥有率为67.4％，低于非白人种族72%的拥有率。

温哥华地区华人居民中有八成成年人住在自有屋中，大概规模为23.3万。而来自南亚地区例如印度等区域的移民中，有75.1％的人拥有自有房产，规模问12.1万；菲律宾人和南韩人的房屋拥有率为61％，而拉丁美洲人和黑人则为46％。阿拉伯人最低，达到37.3％。

其次，在加拿大三大城市住房困难的群体分别是韩语族裔，和来自伊朗等阿拉伯语系国家的人，他们中的很多人处于频繁更换租赁房的状态。Hiebert还表示，“ 菲律宾人的财务压力看起来最小，因为他们看起来不是很急于买房置业。”

基于上述研究，Hiebert这位地理学教授提出了加拿大联邦和省政府应该针对不同族裔的加拿大移民的收入情况有针对的“增加住房补贴“以使新移民更好地融入加拿大社会。

来源：《蒙特利尔宪报》

原稿发布日期：2017年12月24日

责任编辑：Lisa Zhu

从科技人力资源来看多伦多楼市 | 加拿大

科学技术是第一生产力，科学技术也是经济指标里很重要的基本面…

日前多伦多在世邦魏理仕的年度技术人才城市排名中名列北美发展最快的科技市场。在北美前50个大城市中，排名从去年的12位上升到目前的第6位。结合这一报道和近期一系列多伦多商业方面的消息，Daisy黄岚想和大家分享一下从科技人力资源角度对多伦多楼市可能产生的影响，先来看一下报道：

根据世邦魏理仕2017年度科技人才评选报告，多伦多是北美发展最快的科技市场，基于其吸引和培养科技人才的能力，多伦多从第12位上升到第6位，主要得益于2015年至2016年科技类就业数量大增，新增了22,500个技术工作岗位。多伦多也是高科技企业经营业务的最具价值的市场之一，而从成本和人才质量来看也是北美高科技企业投资性价比最高的地区。

报告中提到“多伦多在成为世界级高科技人才方面正处于领先地位，特别是在人工智能领域”，过去一年以来，多伦多的技术劳动力的增长速度令人难以置信。从2015年到2016年多伦多新增加的科技工作是纽约和旧金山湾地区新增的总和，这显示了多伦多的科技产业充满活力。多伦多每增加4个工作机会中就有一个是科技类工作。科技公司现在占据了多伦多所有现有办公空间需求的20％以上。”

根据世邦魏理仕的报告，多伦多也被认为是北美第二大经营科技公司的最便宜的市场。在多伦多经营一家500人的科技公司的估计成本（考虑人才和房地产成本）总计2590万美元，远低于最便宜的美国市场俄克拉荷马市的3390万美元。即使你消除了加元对美元的折扣效应，多伦多仍然是北美科技公司最具成本效益的市场之一。与纽约、旧金山、和波士顿等主要市场相比，无论汇率如何变化，多伦多在人才和办公室成本方面仍然相对便宜。

毋庸置疑多伦多已经成为众多顶尖国际公司的高质量的人才库，加上加拿大的移民政策，使多伦多能够从全球吸引最优秀的人才。这和美国旧金山湾区硅谷的发展很相似，目前硅谷有40%的人才出生在美国以外地区，这也是为什么加州一直以来是民主党的票仓，因为从硅谷大佬到技术打工仔，都是被长久以来包容的多元的加州文化所吸引。特朗普总统上台后的一系列政策正使得多伦多在人才方面有机会进一步缩小和硅谷的差距。上个月Google谷歌总裁施密特在多伦多湖滨未来城市创新发布会上的一番表述更是实实在在地印证了他对加拿大移民政策的看好和对多伦多的信心：“加拿大是移民之国，多伦多市移民之家，太好了，你们要知道技术是由移民驱动的！我们美国的某人（特朗普）应该好好学学，我真心希望加拿大继续现在的移民政策… 因为移民将是国家成功和经济繁荣的基石。”

说到经济基本面不得不提办公楼地产，它是商业地产的一类，也最能体现经济好坏。近年来，虽然资源类企业比较低迷，但受高科技行业增长的推动，多伦多市区办公楼的空置率在北美各大城市排名中都处于低位，9%，也就是说办公楼出租率非常饱满，多伦多办公楼空置率在2017年第二季度更是达到近年来的最低，从第一季度的4.6％降至3.8％。

更多的高科技企业带来的是更多的商务旅行和人员流动，这也和多伦多的酒店物业市场产生了联动。就在10月份，多伦多市中心最具标志性的酒店之一的喜来登中心酒店以3.35亿美元创纪录的价格转手，这是加拿大有史以来规模最大的单一酒店交易。这家酒店原为万豪国际集团所有，是多伦多最大的会议酒店，位于多伦多金融中心的一个显著位置，靠近Bay和Queen大街的交汇处，与市中心30公里长的地下PATH网络直接相连。据悉，买方将进一步投资装修，确保酒店继续在多伦多市中心占据主导地位，并预计在未来两年每年业务增长8％。总体来看，多伦多的坚实的基本面正在推动一个高度活跃的酒店投资市场，该市场在2016年的交易额达到了41亿美元——这是自从近十年来所未见的规模。截至2017年第三季度，估计有28亿美元的交易记录，多伦多几乎占了三分之一的数量。

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Daisy黄岚曾在2016年6月发表过原创的针对宏观基本面的文章【多伦多房价上涨终极解密】。时至今日2017年底，黄岚认为加拿大在资源和传统产业不振的倒逼下正在寻找并已经找到了新的决定性的增长点，那就是移民的开放政策和多伦多作为全球高科技人力资源和高科技产业热点城市的兴起。短期内由于贷款政策的影响可能会让市场有一段时间的盘整，但从长线来看楼市基本面必定看好。

责任编辑：Zoe Chan

律师出身，多伦多金牌经纪黄岚专栏全集

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加拿大房市上的海外买家调查一城市成投资“新宠” | 加拿大

12月20日，加拿大统计局与加拿大房屋按揭公司（CMHC）联合发布一项报告，揭示海外居民持有加拿大物业的比例。结果显示，多伦多及温哥华拥有住宅物业的海外居民比例不足5%。然而，海外买家所购置物业均比本地居民的物业要贵一些。资料又显示，各类型住宅物业中，拥有公寓楼的海外买家最多。加拿大统计局相信，这与公寓价格低廉，有人定期管理，且容易打理有关。

据悉，这是加拿大统计局得到联邦政府拨款後。当即搜集海外买家置业资料所作出的首份报告。但该数据报告中未包括海外买家来源地。

海外买家喜欢买贵房子

数据显示，多伦多市由海外居民持有的住宅物业达3.4%，占总物业价值3%。而温哥华由海外居民持有的住宅物业则达4.8%，占物业总值的5.1%。

多伦多市及其邻近地区中，海外居民持有物业比例，以多伦多市最高，占4.9%；其馀依次为烈治文山市（3.6%）丶万锦市（3.3%）及乔治娜镇（Georgina）（2.9%）。

多伦多及周边地区，海外居民拥有的独立屋平均价为94.41万加元，较本地买家买入（均价84.06万元）高出12.3%；温哥华海外买家拥有物业平均价为230万加元，比本地居民160万加元物业价格，高出43.7%。

此外，公寓市场情况类似，海外买家购置的物业价格均高於本地买家。多伦多市，前者为42.05万加元；後者为38.5万加元；温哥华市则分别为69.15万加元及52.67万加元。

由於加拿大统计局与CMHC搜集数据的方法不同，导致两者公布的海外买家拥有公寓比例有差别。前者指多伦多公寓约有7.2%为海外买家持有，温可华则占7.9%；後者却指海外买家在多伦多及温哥华地区持有的公寓比例各占2.5%及2.2%。

海外买家转战蒙特利尔

CMHC又指，由於安大略省府及卑诗省府先後推出海外买家税，故令部分海外买家转移至多伦多及温哥华以外的市场置业。其中，蒙特利尔市中心及Nun’s Island地区的公寓倍受海外买家追捧。今年1月至11月为止，已有860名海外居民买入当地的公寓楼，较去年同期上升33%。

>>>加拿大置业百科：加拿大购房流程 | 加拿大房贷流程 | 加拿大房产税费

蒙特利尔的中国买家已上涨至21% | 加拿大 — 蒙特利尔市中心及Nun’s Island地区的公寓倍受海外买家追捧（图片来自於居外网真实房源，物业编号：34659642）

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升幅虽大，但海外居民拥有当地公寓比例仅达1.5%。据悉，这些买家中有21%来自中国，17%来自法国，28%来自美国。CMHC首席经济师杜根（Bob Dugan）表示，蒙特利尔不仅房价偏低，且经济也十分强劲，所以吸引了无数海外投资者。

加拿大地产协会的数字则显示，多伦多及温哥华的房价指数由2005年1月至2017年11月止，分别上升145%及173.7% 。单在过去3年，多伦多及温哥华的房价也分别上升超过40%及60%。

来源：加拿大头条

责任编辑：Shelly Du

多伦多房市红火结束2017 公寓同比价格狂涨16.4%！| 加拿大

根据多伦多地产协会最新的报告，在过去的11月，在MLS上共完成了7374宗房地产交易。这一数字较之今年10月有所提升，但是和去年11月相比，则下降了13.3%。新上线房源于11月达到14,349套（栋），相比去年11月增长了37.2%。

地产协会主席Syrianos表示， “我们看到，今年秋季，GTA居民的购房需求正在逐步上升，而且还超过了正常的季节性趋势。与当初温哥华所经历的情况类似，安省公平住房计划，和海外买家税所造成的影响正在减弱。更重要的是，即将于明年1月生效的新的抵押贷款规范，也将促使一些家庭加快他们的购房决定。”

根据地产局的数据，房价指数(HPI)综合基准价格在2017年11月较去年同期上涨了8.4%。与去年同期相比，所有房屋类型的均价下降了2%。这很大程度上是因为相对于去年11月，今年11月的独立屋销售所占的比例较小。在价格增长方面，高密度住宅类型的价格涨幅仍然是一马当先。与2016年11月相比，公寓的均价成两位数上涨。

多伦多地产协会市场分析部主任，Jason Mercer 表示：“市场中各个部分的变化情况是不同的。根据今年春季对消费者购房意愿的调查，我们依然相信，目前Townhouse和Condo市场的供求情况要比‘独立屋’和‘半独立屋’市场，来的更加均衡。我们将在明年1月底发布更多关于2018年消费者意向的信息。届时多伦多地产协会，也将发布第三个‘年度市场回顾及展望报告’。”

接下来让我们看看二月份各主要房屋类别的具体销售数据：

独立屋

独立屋方面，整个大多地区11月独立屋交易3,131宗，数量上较去年同期减少19.1%。独立屋均价$996,527，较同期下降了5.8%。在交易数量上，多伦多市为812套，均价$1,276,184。数量和价格均居于全市之最。位于西部的皮尔区634套，数量上名列第二。

在皮尔区，11月独立屋均价为$897,500，其中Brampton售出352套，数量为全区最多，但均价最低，仅$776,280。密西沙加售出227套，位于第二，但均价最高，为$1,060,211。Caledon

仅售出独立屋55套，均价$1,001,753。

Halton区11月售出独立屋398套，均价$1,050,176。其中Oakville售出138套，均价$1,438,656，两者均位居第一。Burlington售出110套，均价$871,879，均位于第二。Milton售出96套，均价$841,998。Halton Hills仅售出54套，均价$790,683。

半独立屋

半独立屋方面，整个大多地区11月共成交741宗，数量上同比下降6.2%。半独立屋均价$730,668，同比上升1.2%。

多伦多市共售出半独立屋267套，均价为全市最高，为$904,711。

皮尔区共售出半独立屋277套，数量上居全市第一，均价$638,927。其中Brampton售出最多，为158套。但均价最低，为$610,699。密西沙加售出量第二，为109套。但均价最高，为$679,543。Caledon仅售出半独立屋10套，均价$642,230。

Halton区仅售出半独立屋39套。Oakville售出8套，均价最高，为$719,037。Halton Hills仅仅售出2套，均价第二，为$628,450。Milton售出19套，数量上最多，均价第三，为$627,521。最后是Burlington，售出10套，均价仅$555,100。

Condo镇屋

整个大多地区11月售出Townhouse共计558套，较去年同期减少9.3%。Townhouse均价$627,700，较去年同期上涨4.8%。

多伦多市共售出Townhouse 184套，均价$632,713，为全市第一。

西部的皮尔区共售出Townhouse 191套，数量上位居全市第一，均价$515,587。其中密西沙加售出142套，均价$540,345。Brampton售出49套，均价$443,837。Caledon没有交易记录。

Halton区11月仅售出Townhouse 67套，均价$525,580。其中Burlington在数量和价格上均位居第一，售出数量为28套，均价$575,525。Oakville在数量和价格上均位居第二，数量为22套，价格为$519,700。Milton售出10套，均价$458,039。Halton Hills售出7套，均价$440,771。

Condo公寓

11月大多伦多地区售出Condo共计2,210套，数量上较去年同期减少7.9%。但Condo的价格比去年11月却狂升16.4%，达到了$516,965。

多伦多市占据了11月Condo交易数量的三分之二以上，达到了1,606宗，均价为$555,396，同样为全市之首。

皮尔区售出condo 298套，均价$386,182。其中密西沙加售出247套，均价$394,806。Brampton售出51套，均价$344,420。Caledon没有成交记录。

Halton区11月共售出Condo 87套，均价$443,687。其中Oakville售出32套，均价$459,918，价格与数量均位于第一。Burlington售出31套，均价$455,565，数量与价格仅次于Oakville。Milton售出23套，均价$408,083。Halton Hills仅售出一套，价格$375,000。

ATTACHED/ROW/TOWNHOUSE

11月，Attached/Row/Townhouse 共售出631套，均价$698,436。

多伦多市共售出97套，均价$1,002,904。皮尔区售出142套，均价$599,580；Halton区售出114套，均价$646,377。

皮尔区中，Brampton售出最多，为100套，均价$572,286，为全区最低；密西沙加售出26套，均价全区最高，为$688,990；Caledon售出16套，均价$624,881。

Halton区中，Oakville售出47套，数量居于第一，且均价远高于其他地区，达$712,185。Milton销售数量次之，为68套，均价$597,548。Burlington售出17套，均价居于第二，为$613,584。Halton Hills售出8套，为全区最少，且均价最低，为$585,800。

责任编辑：Zoe Chan

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全球Airbnb类房东请注意短租面临更严格监管 | 海外

Airbnb等民宿出租平台近年来发展地风生水起，可谓风靡全球。不过，在不少欧美国家，想通过出租民宿赚钱可并非易事，弄不好还会招来高额罚款。

西雅图市议会12月11日通过短期租房规定，进一步限制房东以宾馆的形式将房屋进行短期出租。新规定要求以Airbnb为主的短期租房平台的新房东们最多只能出租两套房屋。

除了租房数量的限制外，房东还需要为出租的房屋申请租房许可证。但如果已经是短租平台上的房主，针对不同情况，有不同的豁免政策。在法规出台之前，市议会和Airbnb进行了多轮商讨，目的是在保证常住人口拥有足够的租房房源的同时，房屋持有者们能将多余的房间短期出租，以获得一些收入。

北美各城市对短租市场的管理不同。美国芝加哥和新奥尔良等城市允许市民将第二套间用作短租，但包括纽约、波特兰在内的其他城市则立法禁止。

>>>美国置业百科：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

有西雅图市中心的高科技高层住宅建筑——NEXUS，拥有辽阔的城市景观（联合湖和国会山）。一、二、三居室公寓以及空中阁楼，价格区间从100万到300万美元不等（点击图片查看房源信息） — 有西雅图市中心的高科技高层住宅建筑——NEXUS，拥有辽阔的城市景观（联合湖和国会山）。一、二、三居室公寓以及空中阁楼，价格区间从100万到300万美元不等

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目前，加拿大温哥华、多伦多、法国巴黎和德国柏林都已出台法规，收紧了对短租市场的管制，在新加坡甚至已经有人因违反出租条例被诉至法院，而墨尔本预期也将步此后尘。

温哥华

11月14日，加拿大温哥华市议会正式通过短租房立法，规范管理市内以Airbnb为首的短租市场。具体管理章程预计将于明年四月推出。

温市府此次立法规定，市内屋主或租客只可将自身的主要住宅投入Airbnb等短租平台，非主要住房不予短租；短租房间内最多只能接纳两名成年人。此外，出租者需向市府申请执照并缴纳一次性申请费54加元，于其后再每年上缴执照费49加元；租房广告中必须标明执照号码。

值得一提的是，温哥华最新通过的短租房立法中，含独立出入和厨房、卫生间的地下室套房、后巷屋等“第二套间（Secondary Suite）”，是被禁止参与短租。

根据新法，被发现未持执照但在短租平台上刊登广告的市民，将被处以每条广告最高1,000加元的罚款。

温哥华市府于今年四月预估称，市内目前约有6,000套通过短租平台运作的短租房，其中大部分集中在温哥华北部。在通过的新法下，约七成挂牌短租套房将能继续留在市场上，而有约1,000套短租房将被撤下。

延伸阅读：【温哥华新规：Airbnb房东需额外牌照及缴税】

与温哥华并驾齐驱的热点房市多伦多，上周刚刚提出了短租房立法草案，相较而言，虽然多伦多的短租房牌照申请费高达千元，但却开放了单独单元（即第二套间）。

12月7日，多伦多市议会通过短租新规，将要求短租经营者申请牌照，要向市府登记。不登记的话，短租网站就不能登广告，在Airbnb上出租时，必须有登记号。同时禁止通过Airbnb等平台短租第二套房。

市府规定，业主短租必须登记，每年交50元的年费，最多短租3个房间。也可以整房短租，每年最多短租180个晚上。

对于想做短租的个人，市府规定，可以是房屋的业主，也可以是租客，但只能是短租主要住宅，而且只能是1个主要住宅。

对Airbnb这样的短租平台， Airbnb和VRBO等平台要一次性支付5,000元费用，预订一晚交给市府1元。

巴黎

目前，Airbnb平台上提供6.5万套巴黎住房的短租服务。而据法新社报道，到目前为止其中仅有1.1万套公寓已经登记。

巴黎市政府官员向法新社表示，他们已经要求短租平台Airbnb及其他竞争平台遵守新规。巴黎市长办公室已将约1000套公寓标记为未向市政府登记的状态，责令Airbnb将其出租信息下架。

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从12月1日开始，如果出租人想在某个在线短租平台上挂牌出租公寓，则必须向巴黎市政府登记，便于政府官员更轻松地追踪这些公寓房以审查其是否遵守新规，如出租人在一年时间里短租公寓的总天数不得超过120天等。根据新规，出租人需在Airbnb平台上出示登记号码。

柏林

德国柏林也在2016年5月颁布规定，短租房屋必须要向政府申请特别许可，否则，擅自将住房作为短期公寓出租属违法行为。虽然这并不是说完全禁止屋主将房屋短期出租，但要求业主和从业者申请特别许可，否则就将面临高达10万欧元的罚款。

新加坡

在新加坡，私人住宅是不能短期出租的，如果要出租，租期必须在三个月以上。事实上，这已经是放宽的期限了。今年2月，新加坡国会通过规划（修正）法案，明文规定新加坡私宅的出租期不得少于六个月。今年6月底，条例被修订，私宅的最低出租期缩短至三个月。

12月5日，就有两名新加坡人因违反该条例，在Airbnb上短期出租房屋而被诉至新加坡国家法院。两人各面对四项控状，指控他们出租的4套公寓少于条例所规定的最少租期。如果被判有罪，两人可能面临20万新元（约合人民币98万）的罚款。据报道，两人5日通过代表律师，已向法官表示愿意认罪。

延伸阅读：【新加坡严打非法租房容易犯哪些规？】

墨尔本

Airbnb网站的数据显示，自5年前Airbnb进驻墨尔本至今，当地已有超过1.2万个住宅用于提供短租服务，使墨尔本成为全球排名前20的短租城市。这些住宅集中在中央商务区（CBD）和内城区，每晚的平均价格为139澳元。

Airbnb短租房的激增带来了诸多问题，促使维州政府收紧相关法律。居民们投诉租客造成了拥堵和噪音，并对建筑公共区域造成了更多损耗。公众也担心，在墨尔本房地产价格高昂，买房和租房难的情况下，如此多的住宅被用于短租，会使人们更难找到地方住。

维州的一个议会委员会发现，与维州短租市场相关的数据十分不足，而且Airbnb公司也没有遵从要求提供相关数据。该委员会建议政府对该市场加强管理，对短租房东收取更高的物业费，要求有多个出租房或一年内房屋出租超过90天的房东向政府注册。

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互联网资讯综合整理
责任编辑：Zoe Chan

联邦按揭新规实施一年对加拿大房市影响几何？| 加拿大

根据加拿大按揭及房屋公司CMHC（Canada Mortgage and Housing Corp）发布的最新报告，在联邦政府推出新规之后，截止9月30日，今年第三季度按揭保险比去年同期减少47%：第三季度有67,915套物业的业主购买按揭保险，而去年同期则有127,991套。

为了遏制过热房市及过高房价，联邦政府于2016年第四季度推出新政策，所有首付不足20%需申请按揭的买家都必须购买保险，而加拿大银行必须给所有购买保险的买家进行压力测试（stress test），看他们在利率升高的情况下是否仍然具有支付能力。

CMHC表示，第三季度按揭保险总量之所以下降了47％，主要是交易型业主和投资组合业务量下降。CMHC在报告中说，由于物业买卖及再融资量减少，交易型业主减少了13,966个单位，即30％。而因于市场价格调整以及增加资本的要求，投资组合的交易量则减少了50,388个单位，即90％。

CMHC负责保险业务的副主席Steve Mennill表示，按揭保险总量的下降是对联邦实施新政策的自然回应，因为从去年第四季度以来，加拿大业主的按揭保险量一直呈现稳定下降趋势。

Mennill同时认为，联邦新政对首次购房族有较大影响，尽管不至于将大批首次购房族“拒之门外”，但无疑令这批人的购买力下降。不过他坚持认为，这是新政实施之后的正常现象，是新形势下的新的正常水平，自信对房地产市场没有太大的负面影响。

CMHC还在其季度报告中称，若与一年前相比，该机构抵押贷款保险组合的质量有所改善。此外，第三季度的总拖欠率为0.30％，低于一年前的0.32％。

>>>加拿大置业百科：加拿大购房流程 | 加拿大房贷流程 | 加拿大房产税费

今年第三季度加拿大按揭保险比去年同期减少47%。图为居外网上出售大多伦多地区列治文山的一套5卧5卫学区房（点击图片查看房源信息）

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新规实施之初业界看法两极

联邦政府的按揭新政策从去年10月开始实施，当时地产业界对实施新规看法两极：有的认为新政将引起楼市剧烈震荡，不仅给首次购房族带来很大影响，而且可能令房屋交易量大跌；也有专家认为，新政也许会对房市有些影响，但影响轻微，尤其是两大热点地区多伦多及温哥华的经济和房地产市场强劲，足以阻止新政带来的冲击。

多伦多一家地产咨询的公司（The Wealthy Homeowner）的分析师Ross Kay曾经表示，这是一个根本性的变化，北美没有地方这么做过，这将对房地产市场带来很大冲击。目前加拿大房屋市场正处于转折点，因此按揭政策变化将引发楼市的“全面调整”（full correction）。

这位分析师还说，决策者的初衷是要遏制火热的房市，但这个政策难以让房市软着陆，首当其冲的将是那些首次购房者，他们很多人在新政之下会止步不前，导致全国平均房屋交易量下跌17%左右，而公寓市场遭受的打击最大。

加拿大皇家银行（RBC）首席经济学家Robert Hogue则表示，联邦收紧房贷的新政策不致于令楼市大跌，但预期交易量会减少，楼市变冷。

也有业界人士对实施按揭新规表示乐观，称这并非房地产的“世界末日”。如多伦多著名开发商和地产经纪Brad Lamb就认为，新政对房地产整体影响不大，以多伦多为例则只会对公寓市场，而且是低端公寓市场造成些微影响，主要是价位在$250,000-$350,000之间的公寓。

他还表示，多伦多的房市有就业的强力支撑，加上本市出租房短缺，因此不必对新政过于担忧，即使受到影响的公寓市场，也是部分低价房屋，对无管理费的公寓基本没有影响。

他也承认新政或许对首次购房族有些影响，但不会将大批首次购房族“拒之门外”，他预期这些人多数不是选择退出房市，而是调低期望值。

来源：The Huffington Post
翻译：加国无忧
责任编辑：Zoe Chan

【黄岚地产榜】多伦多市中心Condo一线湖景掠影 | 加拿大

在全球各大城市，海景、湖景、江景房都是保值增值的资产品种，不论是自住还是投资，其稀缺性毋庸置疑。本期【黄岚地产榜】独家整理发布2017年1月至今多伦多市中心Condo一线湖景掠影，希望帮助您对湖景房有身临其境的体验和了解。

Daisy黄岚对与多伦多市中心一线湖景房的定义是：位于西至Bathurst、东至Don Valley Pkwy，Gardiner Expressway以南的一线湖滨段，其南向没有或基本没有其他建筑物遮挡，有良好的安大略湖视野。由于稀缺，2017年1月以来，符合条件的湖景房成交仅20来套。

现在就让我们一起来欣赏一下它们都有怎样的湖景享受吧。

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加拿大新移民收入创新高安省最能留住新移民 | 加拿大

加拿大统计局发布的最新数据显示，加拿大新登陆移民的收入明显提高，其中通过经验类别进入加国的移民一枝独秀。

今年早些时候新公民在渥太华宣誓就职。加拿大统计局的数字显示，最近加拿大移民收入比以往更高。

统计局按2016年人口普查数据算出的结果是，2014年登陆的移民，2015年的工资中位数是24,000加元，这是自1981年以来的最高纪录。

出现这一结果的一个重要原因，被认为是加拿大2008年启动的经验类别移民计划（CEC），该计划主要吸引留学毕业生移民，要求在加拿大高等院校毕业后，在加拿大合格的职业工作满1年。也就是说，这些移民登陆时，可能已经在技术领域工作了超过1年。

统计局的报告称，新移民登陆后面临着不同的挑战，比如海外资历认证、官方语言能力等。虽然随着时间推移，移民的收入会增加，但总还是低于加拿大出生的人。按2016年人口普查估计，加拿大出生人口2015年工资中位数是36,000元，移民人口是35,000元。

不过，留学毕业生可能没有其他类别移民遇到的挑战。统计数字显示，2014年通过经验类别登陆的移民主申请人，2015年的工资中位数是53,000元。

经验类别移民数量在不断增加，按人口普查涉及的人群，2013年，这类别移民的报税人数是3,660人，2014年增加到12,150人。

相比之下，2014年登陆的省提名及技术移民，在2015年的工资中位数分别为37,000元和26,000元。

不同的省份，不同的工资差距：
2015年移民和非移民收入中位数（从最大到最小的工资差距排序）

移民收入逐年增长

统计数字显示，移民的工资随着在加拿大居留的年数增加而增加。2005年登陆的移民，2006年的工资中位数是17,600元，5年后增加到25,000元，10年后增加到32,000元。

所有类别的移民收入，都呈现类似的走势。例如，2005年政府援助难民1年后的工资中位数为7,800元，5年后增加到16,000元，10年后是21,000元。相比之下，私人资助的难民，登陆后1年后的工资中位数是19,900元，5年后是23,000元，10年后达到27,000元。

移民来源地不同造成的收入差别仍存在，比如2005年登陆的移民中，来自欧洲和美国的移民在2015年的工资中位数分别是50,000元及51,000元，来自东亚的移民只有30,000元。

并不是所有的移民都平等：
2015年加拿大移民的平均收入

加拿大65岁不退休人口破纪录

2015年，加拿大65岁或以上的人口，有近五分之一还在工作。核心年龄（25岁至54岁）人口的就业率反而降低了。

按加拿大统计局周三发表报告， 65岁或以上的人口中，有19.8%的人称，他们在2015年曾经工作，其中男性25.7%，女性14.6%，几乎是1995年时的2倍。2015年全职工作的长者，比例高达5.9%，是1981年有此人口数据以来的最后高记录。

统计局称，长者就业增加对加拿大很重要。从2006年至2016年，65岁及以上的加拿大人增加了36.6%，而15至64岁的人口只增长7.7%。

不过， 25岁至54岁的人口在同期的就业在走下坡路。男性全职工作的比例，从2005年的63.3%下降到2015年的56.2%，是1980年开始有记录以来的最低点；女性全职工作的比例，从46.4%下降至43.7%。

工作年龄新移民就业率反增

从2006年到2016年，加拿大的就业率从62.6%下降到60.2%。不过，登陆5年内的新移民中，25岁至54岁人口的就业率，从2006年的67%上升到2016年的68.5%。期间加拿大出生人口及移民超过5年的人口的就业率都稍有下降。

这10年间，加拿大劳工市场的移民比例从21.2%上升到23.8%。在多伦多人口普查区，移民已占劳工市场的一半，排第二的温哥华达到了43.2%。

2016年的全国就业率情况，最好的是草原省份。按人口普查区排列，就业率最高的分别是萨省的里贾纳（66.8%）、萨斯卡通（66.5%）和亚省的卡尔加里（66.5%）。安省的温莎和彼得伯勒（Peterborough）是4个排在最后的普查区之二，就业率都是55.3%。

全国三大人口普查区的就业率都略高于全国平均水平，分别是温哥华的61.8%、多伦多的61.2%及蒙特利尔的61.0%。

不过，最能留住新移民的省份，变化不大。

移民保留率按省分排名
（在登陆五年后仍然居住在一个省的移民的百分比）

原文来源：CBC News
责任编辑：Zoe Chan

附加税之后，正确切入多温房市的姿势是什么？| 加拿大

全文摘要：

2017年10月，是大温哥华地区对外国投资者征收15%附加税后的第14个月，市场迎来新常态，独栋别墅市场平淡，公寓市场火热。受到公寓价格飙升的影响，温哥华整体房价又回到再创新高的轨迹。而加税6个月过后的大多伦多房市，大体上也在沿着温哥华房市的复苏轨迹前行，除了独栋别墅之外，其他房型恢复加税前的走势似乎也指日可待。

投资建议

温哥华：经过一年多的调控，独栋别墅目前维持供需平衡，房价将难大涨，想投资获利的买家需谨慎选择；而买家大力追捧的公寓市场板块，卖家已经夺回了定价权，房价料将继续大步前行，目前来看投资回报潜力仍在，但在加拿大央行持续加息预期下，公寓价格还有震荡空间，投资者可择机在加息信号明确动摇卖家信心后进场。

多伦多：就销量占库存比数据而言，独栋别墅板块短期内房价将有小幅回升，于刚需买家而言，该板块短期内存在入场良机；而双拼、联排和公寓市场房价在未来几个月可能会在合理范围内加速增长，重回卖家市场区间，投资者亦可重新调高这几个板块的回报预期。

多伦多与温哥华，这两个最受投资者欢迎的加拿大城市，正在演绎着投资者与政府之间一场精彩的博弈。从2015年开始，同时受到刚需人群与投资者热捧，这两地房价急速攀升。大温哥华房价在2016年5月至8月间的同比增幅维持在惊人的30%左右，几乎成为了世界上房价增长最疯狂的地方。旨在缓解越来越差的住宅可负担性与越来越大的房市的泡沫风险，当地政府决定出台干预，从2016年8月开始对外籍购房者征收15%的附加税。无独有偶，同样的故事情节又在大半年后发生在了多伦多。2016年12月开始，大多伦多地区房价同比增幅连续超过20%，安大略政府也从2017年4月份开始对大多伦多地区的外籍购房者加收15%的附加税。现在，距温哥华加税已经过去一年多，多伦多市场也已经在新的形势下调整了半年多的时间，调控后多温房产市场发生了什么变化？房价是否真的下降？这两地房市在未来又将如何前行呢？

加税14个月后，温哥华房市新格局已形成

2016年8月2日起，所有外国投资者在购买大温哥华地区房产需多缴纳15%的税费。这一举动导致短时间内市场风云突变。很多人纷纷急着将房子挂牌脱手，库存大增。由于当时政策具体影响未明，市场观望情绪严重，买家数量也迅速减少。瞬间的供大于求导致温哥华房价也应声下跌。根据加拿大房地产经纪人协会数据，大温哥华地区房价指数从加税后第二个月开始连续5个月环比下跌。不过图1中我们也不难发现，加税实施半年之后，市场房价就开始找到新的平衡点，并在之后增幅稳定，在加税7个月后已经重拾加税前的房价增幅。不过与加税前相比，整个房市的格局还是发生了比较大的变化，一直以来最受投资者青睐的独栋别墅受到了最大的冲击。经过加税过后的独栋别墅市场，成交量大幅缩水，房价单月增幅也从之前高于8% 稳定至目前的2%左右。反观受到刚需支撑的公寓市场，除了加税之后的一小段激烈反应期，走势基本平稳，目前公寓价格环比增幅已经回到加税前水平，高于独栋别墅房价涨幅。

图一：大温哥华区房价指数环比变化

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那么如何判断接下来市场怎么走？是不是已经进入了一个新的稳定期呢？

海外房市术语wiki：

让我们来看看一个房市关键指标：销量占库存比。计算销量占库存比例的方法是用当月成交量除以可供售卖的活跃房源数量。买家对房屋的需求决定了成交量，而卖家的总体数量与对市场的预期则造成了供给，也就是活跃房源的波动。市场上活跃房源中能够成交的比例越大说明房市热度越高；反之如果只有一小部分的活跃房源可以得到成交，则意味着市场较冷淡。

按照加拿大各大房地产协会的定义，当“销量占库存比”大于20%的时候，市场即进入卖家市场阶段，房价出现上升的动力。而当这个比例低于14%，买家在市场上有较大的话语权，房价也将面对下行压力。14%到20%中间这个范围的市场可以看做是一个稳定区间，房价不会发生太大的变动。从图2中我们可以看到，加税以前整个温哥华房市的库存都能很快被卖出，无论别墅或公寓都处于卖家市场的范围，买家对于价格没有太大的话语权，想买房就要立刻抢。而经过了加税这一政策的调整，独栋别墅的销量占库存比已经来到了新的区间，市场处于平衡区域。联排别墅和公寓则在经历了一定打压之后反弹回到了卖家市场。说明政府加税的目的已经基本实现，顶端市场的投机泡沫被挤出，很多买家从独栋别墅这一市场撤出，或选择观望，或转投联排与公寓市场。相对便宜的联排与公寓市场的反弹则代表了强劲的市场刚需与较为理智的投资行为。

按照这样的形势预测，温哥华独栋别墅处于平衡市场，房价将大体维持现在水平；在受到买家大力追捧的公寓市场，卖家已经夺回了定价权，房价料将继续大步前行，恐将再次带来过热担忧。

图二：大温哥华房市销量占库存比

加税后的多伦多房市——温哥华重演

随着温哥华房市进入新的稳定期，让我们将目光转向刚加税不到一年的多伦多地区。同温哥华一样，多伦多房市也经历了加税之后短暂的剧烈调整期，但如果以温哥华的现状来预测，多伦多房市接下来的走势似乎也比较清楚了。

图三：多伦多和温哥华整体房价指数环比变化

按图3所示，房价指数走势上来看，温哥华整体房价在加税后第六个月开始反弹，并在之后逐渐加速，直到稳定在目前2%左右的环比增幅。而多伦多房市对于加税的反应与温哥华几乎如出一辙，只是反应幅度更加剧烈。2017年9月，也就是加税后的第五个月，多伦多房价指数环比下跌0.6%，跌幅较之前已经明显缩小。虽然加税对多伦多房价影响要比温哥华来的更大，但是多伦多整体房价反弹预计也会在接下来几个月内发生。

于温哥华类似，目前多伦多房市无论别墅还是公寓市场都在经历着剧烈的调整。从图4的销量占库存比来看，大多伦多地区四种户型的住宅在2017年3月的销量都纷纷高于当月的活跃房源，这意味着市场上的房源尚不足以维持一个月的需求，其中双拼别墅与联排公寓的房源只能满足一半的市场需求，火热程度可见一斑。从4月加税开始，这四种房型的销量占库存比开始急速下降，3个月后就已经进入了相对稳定的阶段。多伦多房地产经纪人协会2017年10月的最新数据来看，当地独栋别墅市场经过几个月的调整已经稳定地处于卖家市场跟平衡市场边缘，近期房价预计将基本持平，环比涨跌幅度都会比较小。另外三种房型已经有明显的反弹趋势，从销量占库存比来看，都已回到了卖家市场的区域，房价将很快进入持续上涨的通道。

与同样处于加税后六个月（2017年2月）的大温哥华房市相比，大多伦多不同房型间的市场分化并没有那么明显。目前多伦多别墅市场的表现要好于温哥华，而公寓市场的表现则比同期的温哥华市场要冷清一些。这在一定程度上是因为温哥华的独栋别墅与公寓房价差距要远远大于多伦多地区。大温哥华区独栋别墅的均价要达到公寓均价的3倍左右，而在大多伦多，独栋别墅价格一般只有公寓的2倍多。当市场受到15%附加税挤压的时候，买家购买的房子越贵，需要额外支付的成本就越高，也就会有更多的买家选择较便宜的房型。相比温哥华独栋别墅市场受到的严重打击，多伦多的独栋别墅并没有跌入买家市场，其他房型的市场也在稳步前行，但尚未迎来加税前的火热行情。

从目前的销量占库存比来看，多伦多独栋别墅处于平衡市场与卖家市场的边缘，房价预计仍会有小幅回升；在日渐回暖的双拼、联排与公寓市场，卖家市场的抬头趋势明显，房价很可能在未来几个月开始加速增长，但涨幅将处于合理范围。

图四：大多伦多房市销量占库存比

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市场不稳定因素仍在——加拿大央行加息与贷款限制

不过，加拿大央行连续在7月与9月两次加息，银行借贷利率已经随之上升。目前加拿大经济指标良好，大部分媒体与行业预测今年还会有第三次加息。走高的房贷利率必定会影响一部分观望者的入市时间。加拿大财务机构主管办公室（OSFI）最新出台的贷款限制政策要求从2018年1月起将加息压力测试的范围从低首付购房者（20%一下）跨达到所有房贷申请者，以证明可他们在未来继续加息的市场环境下也依然具备偿还能力。这一举措可能会将一部分置换房买家挡在市场以外。相信一部分买家会赶在再次加息与明年新的压力测试实行之前签订合约，这会对之后的市场活动与房价产生一定负面影响。一旦加拿大央行连续加息，受刚需买家欢迎的公寓和联排市场可能会受到更大影响。在这样的情况下，多伦多房市所需要的复苏期可能就会长于温哥华市场的7个月了。

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【黄岚地产榜】多伦多地铁沿线公寓Condo尺价榜 | 加拿大

投资置业，价格是头等需要考虑的大事。那么，投资公寓的每平方英尺价格为什么会有不同呢，地铁各站点区域的公寓尺价到底分别是多少呢？今天DAISY黄岚就来与您聊聊这个话题。

从目前的数据看，多伦多公寓空置率接近历史最低点，仅为0.1%。现在热门地段租房难，已经是一个不争的事实。地铁沿线公寓受青睐的最大因素就是，交通相对便利，现金流强大。9月份33 Yorkville两日售罄的场面更是让Condo市场火上浇油。

之前，黄岚分享过地铁沿线租金榜，本期【黄岚地产榜】继续独家发布地铁沿线公寓呎价3D鸟瞰。Daisy黄岚选取的是2017年1月至9月的地产局成交数据。采集的是每个TTC地铁站方圆一公里内的成交价信息。请先看图（红柱越高，尺价越高）…

通过上图我们可以看出：目前Condo尺价超千元的地段无一例外都在Downtown市中心Bloor街和金融区U型地铁沿线（Bay St, Yonge St, University Ave. 走廊地带），其中富豪区的Rosedale玫瑰谷站，以及紧邻高端商业街的Bloor和多大的Bay站，连同Museum站更是摘得三甲位置，尺价分别在1301加元、1231加元、和1221加元。地段对于Condo保值增值的重要性不言而喻，这里的地段的意思并不仅限于地铁沿线。在Condo迅速上涨的时期可能地段的优势地位并不十分明显，但如果Condo市场进入平缓期，那地段的价值就一定会凸显出来。

市中心的Condo当然含金量比较高，而其他地铁沿线区域也各有特色。

往北一点的中城区Yonge和Eglinton一带，高科技产业聚集，著名私校林立，也是高端人士喜爱的地区，房价相对金融区有优势。规划中的东西向新地铁线将使这里成为继市中心后又一个两条地铁线的交汇地。潜力很大。目前尺价在 800 ~ 900加元。

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北面地铁沿线北约克（North York）地区是中产亚裔（华人，韩国人…）偏爱的地区，这里交通、购物、餐饮等生活的各方面都很方便。随着大多伦多地区的向外扩张，这里可以说是大多伦多真正的物理中心，到大多伦多哪里都方便，十分宜居。尺价800 ~ 850加元。

北约克地铁东向延伸线（尺价600左右）和旺市（Vaughan）刚刚落成的地铁延伸线（尺价600左右）。特别值得一提的是旺市作为多伦多市的卫星城在市政建设方面经常投入大手笔，旺市中心Vaughan Metropolitan Centre 由于地铁的连通正在形成产业聚集，生活便利，通勤时间可承受的新热点地区。

再有就是西边的怡陶碧谷（Etobicoke）地区中产聚集，族裔均衡。由于产业发达，工薪上班族在这里购买Condo方便实惠，从图中可以看出怡陶碧谷核心区的尺价在850加元左右。

东边地铁沿线的世嘉堡（Scarborough）世嘉堡地区是华人的老聚居区，Condo不算很多，尺价700出头。

最后附上多伦多地铁总览图，方便读者对照和不时之需。

更多您关心的地铁站区域的尺价详情和信息，或您对投资公寓还有什麽疑问和需求，欢迎透过居外联系Daisy黄岚金牌团队。

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工作年龄新移民就业率反增

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加税后的多伦多房市——温哥华重演

市场不稳定因素仍在——加拿大央行加息与贷款限制

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