居外专栏:多伦多经纪谈2018多伦多房产投资机会

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才刚进入2018年,就听说银行要出台一些贷款的收紧政策。引起很多朋友们的关心,2018年的房地产市场、房价的走势会是怎样的呢?我们应该采取什么样的策略进行投资置业呢?

花开两朵,各表一只,我们先从时间轴的角度来说说房价的走势。其实从真正意义上来讲,我们中的任何人都无法准确预测房价的短期走势。看看那些每天出现在电视里的股评家们,其业绩一定不会比关注大势和基本面的投资大鳄好。关于大势,Daisy黄岚在之前的诸多文章中已经有所提及:人多的地方需求就旺盛。

安阁物业 Engel & Völkers 北美房产公司 豪宅市场分析表明,多伦多的人口增长速度是北美大城市中最快的,需求持续加上供应短缺,多伦多豪宅板块将继续保持强劲增长。多伦多作为人口的流入洼地,加拿大的经济引擎,海外留学生全球留学的首选之一,大趋势来讲是加拿大最值得投资的地区。那么判断基本面的依据在哪呢?请看下图。

上图中Daisy黄岚将过去20年大多伦多地区房屋均价配以最经典的指数平滑趋势。我们可以看出,每年6.4%的房价上涨才是真正的基本面,实打实延续20年的基本面。房价的温和上涨对国民经济来说是最健康的,政府和银行又何尝不是围绕这条基础线来调控房价和经济的呢?涨多了风险大,踩点刹车;跌多了,加点油,让经济保持健康成长。这年均6.4%的复合增长率是什么意思呢?举个例子,花100万买了一套房子,按照每年涨6.4%,那么5年后房子价值136万,按照30万首付来计算,年均回报可达17%,相当可观!

从上图还可以看出,目前政府的政策干预基本已经挤掉了近2年的房价增长过快的泡沫,近期加拿大就业率创几十年来的新高,最低工资也适时地调高,加拿大经济基本面20年来长期温和上升态势没有改变,而且最能反映经济活力的商业地产一直以来更是欣欣向荣、屡上台阶,此时房价回归基础线,长线平稳增长的预期不言而喻。有读者会说加息不是会对房价造成影响吗?我想说:是的,这只是问题的一方面,而且跟长线投资没有关系。加拿大央行为何要加息?那是因为经济基本面持续平稳向好。世界上没有一个央行会在没有经济基本面支持的前提下凭空加息,所以我们才会看到政府加息周期总是伴随着经济增长周期,而政府降息周期伴随的是经济停滞周期。在经济增长周期里,个人收入提升,房租提升,再加上人口流入对房价构成的支撑和上行的动力是最基础的。20年来加拿大经历了三次大的利率涨跌周期,小周期则更多,而上图20年房价漂亮平滑的增长线充分证明了加息和经济增长对房价的影响是对冲的,其结果就是房价长线平稳上长。

当然,具体到投资置业,我们需要回到空间轴来分析,选择的类型、区域,都会决定投资回报的多少。下面,DAISY和大家分享一下【黄岚地产榜2017全年平均房价地图】和三甲区域。

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上图是2017年大多地区的均价。房价冠军依然是国王镇 (King)——这里大屋云集,依旧领衔。第二名的Richmond Hill 从2017年5月至今虽然房价有超过20%的跌幅,但2017年均价依然表现不俗,可以是2018年重点关注的捡漏区域。第三名的Oakville一直以来是中产以上西人的偏爱,好学校又很多,历史上房价一直表现不错,没赶上去年疯涨的一波。学区好,西人比例又高,有很多性价比非常好的房子会出现在2018年的市场上。

上图是2017年独立屋的均价地图和前三名。排名第一的Toronto Central集著名的三大顶尖豪宅:跑马径、Yorkville、和玫瑰谷与一身,再加上其包括了多伦多市中心和北约克地区,拿下第一毫无悬念。

上图是2017年多伦多及周边市镇Condo的均价地图。构成前三名的C12区、C02区、和C09区分别代表了跑马径、Yorkville、和玫瑰谷三大顶尖富人区,成为Condo房价前三甲当之无愧。总体来说2017年的Condo表现十分亮眼,有一定成分是补涨,还有就是人们越来越倾向于酒店式公寓的舒适和服务品质。至于2018年,自然不会像2017年那么疯狂,温和运行应是大概率事件。

最后,总结一下2018年在多伦多应该采取的投资置业策略

再次重申,投资不是摧城拔寨,不要期望这个月买了房过几个月就涨了几十万。这种事,碰上了是幸运,没碰上才是常态。投资是缠绵入骨,集腋成裘的累积。“所有的泡沫将在长线投资中被削减,所有的价值洼地也将在长线投资中被填补”,这是股神巴菲特投资的精髓。在大多数人犹豫的时刻,抓住进场时机,赚最大价值洼地的那一桶金才是正确的选择。

居外研究预测大多伦多地区将看到集约化发展,多个大型重建项目齐头并进,今年房市不会大跌,与多伦多的华人房产经纪黄岚女士的分析不谋而合。

 

延伸阅读:

居外网2018年1月加拿大专题【2018年抬高杠杆准入门槛 二线城市房市或显新机

了解更多2018年多伦多房市的机遇和挑战

 

责任编辑:Zoe Chan

 

律师出身,多伦多金牌经纪黄岚专栏全集

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多伦多租金上涨15.4% 超越温哥华攀升第一 | 加拿大

无论是房价,还是租金,温哥华一直都高于多伦多高居全国第一,但据专门收集并分析租金的网站Padmapper刚刚发布的最新数据,多伦多已经超过温哥华,公寓/condo的租金全国最贵。
 
以一居室公寓/condo租金的中位价而言,多伦多平均要花$2,020,这比一年前上涨15.4%,而温哥华的平均数字则是$2,000,第三高是BC的本拿比(Burnaby),平均$1,430,蒙特利尔$1,310,安省的巴里(Barrie)$1,260:
 
1室户租金中位价前十座城市排名:
 
 

多伦多租金超越温哥华攀升第一 | 加拿大

多伦多的一家房地产谘询公司Urbanation本月初发布的数据也显示,在去年第四季度,GTA地区公寓/condo的平均月租金为$2,166,而多伦多市则达到$2,392。
 
Urbanation的分析说,过去一年来,多伦多的公寓租金上涨9.1%,可供租赁单位的数量下降11%,而新近挂牌出租公寓的数量则下降16%,说明多伦多租房市场已经越来越紧张。
多伦多租金超越温哥华攀升第一 | 加拿大
加拿大安大略省多伦多公寓,物业编号:35159329(点击图片查看详情)

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温哥华租房空置率仍然全国最低
 
虽然温哥华公寓/condo的平均租金不再比多伦多贵,但其出租房空置率仍然全国最高。根据加拿大按揭与房屋公司(CMHC)的数据,多伦多的出租房空置率为1.1%,为16年来的最低,而温哥华则是0.9%,实际上在2016年,温哥华的出租房空置率更低至0.7%。
 
对一个健康的租房市场而言,一般比较理想的出租房空置率应该在3-4%左右。
 
蒙特利尔租金涨幅最大
 
尽管多伦多和温哥华是全国租赁市场最紧张的城市,但若论公寓/condo的租金的涨幅,则是蒙特利尔最大,一年的涨幅达到15.9%,一居室的平均租金达到$1,310。
 
加拿大租金增长最快的前十座城市:
 

多伦多租金超越温哥华攀升第一 | 加拿大

Padmapper的分析说,蒙特利尔的房市发热以及租房市场变紧,很大程度上与魁北克的经济发展有关,也与该省就业强劲有关,因为魁北克的失业率近两年来持续下降,目前降至4.9%,为1976年有相关资料以来的最低水平。
 
而紧随蒙特利尔则是安省三个城市,分别为巴里,Kitchener和多伦多,公寓租金一年的涨幅均超过15%。
 
 
来源:加国无忧
 
责任编辑:Shelly Du

大多伦多西部临湖社区简介(下)| 加拿大

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在上周,我们简单介绍了一下大多伦多西部Oakville和Etobicoke区域的湖滨社区概况:大多伦多西部临湖社区简介(一)。除这两处外,还有一片区域,也是有意选购湖景房的朋友所不能错过的,那就是密西沙加。

密西沙加的湖滨社区有五个,分别是Lakeview、Port Credit、Lorne Park、Clarkson,以及Southdown。其中,Southdown房源极少,因此也很少被人提及(最后一套上市房源已是2013年的事)。Lakeview的房源也不多,而且一般房屋都比较旧,因此也不是特别引人注目。至于其他几个社区都是湖景房的热门区域,这里甚至有着多伦多最著名的豪宅区。今天就让我们来看一下这片大隐于市的区域。

Lorne Park——名副其实的豪宅

Lorne Park覆盖安大略湖以北、Lakeshore Road以南、Jack Darling Park以东和Richard’s Memorial Park以西的区域。整个社区占地77英亩,地理位置得天独厚。Lorne Park区域最为人熟知的是两点。第一是这里有着密市最好的学区。第二则是它的豪宅。这里是密西沙加湖畔的高尚住宅区,也是大多伦多地区十大豪宅区之一。

早期的Lorne Park还一度是多伦多富人们休闲度假的场所,时至今日,这里依旧弥漫着富裕的气息。社区中独立屋的比例几乎达到了100%,价位主要集中在$150 – $300万的区间,有时甚至会出现$500万以上的超高价豪宅

这个社区最吸引人的莫过于它那种世外桃源的气息,社区内绿化覆盖面积很高,Lorne Park社区中的许多豪宅就处在整片整片的绿化和古木苍松之中。社区北面的Mississauga Golf and Country Club是高尔夫爱好者热衷的打球场地。而且这里紧邻安大略,爱好游船的人们可以从这里出发,享受水面上驰骋的感觉。另外,著名的Birchwood Park或Whiteoaks Park也是人们休闲放松的绝佳之地。

整个社区多以家庭为主,三十岁以上的人口接近六成并且总体人口60%以上为已婚。这里的居民普遍学历比较高,白领的比例超过50%比Mississauga总人口的白领比例高出近一倍,家庭平均收入非常高每家平均有$280,000,是密西沙加平均家庭收入$94,000的3倍。

可以说,从社区居民的收入阶层,到整个社区的环境,Lorne Park都能当之无愧的成为密市豪宅区之首。

Clarkson——四通八达的“草莓之都”

Clarkson和Lorne Park常被合称为Clarkson-Lorne Park区域。Clarkson曾是加拿大的草莓之都。据说开辟了此地的先民,曾引进了大量的草莓,而且还很自豪地宣称,这里运出的草莓多过安省任何地方。而如今的Clarkson,尤其是它的湖滨区域,已是密西沙加另一个豪宅汇聚的社区。

这里的独立屋比重略低于Lorne Park,但是也达到了90%,价位主要集中在$150 – $500万的区间。在Clarkson的湖滨区域,家庭年平均收入约为$230,000,其中拥有大专或大学学历的人超过了50%。这些人大多属于白领和金领阶层,从事商业、金融、教育、医疗、行政、艺术等高级管理工作。

除了学区优异和豪宅众多这两个类似于Lorne Park的特点外,Clarkson还有着许多不同之处。最显著的一点是,Clarkson的交通比Lorne Park方便了不少。

在Clarkson的湖滨区域,街区整齐方正的规划使得内部与外围的交通相对方便。在公共交通方面,Lakeshore 湖滨大道和Clarkson GO火车站使Mississauga Clarkson Lakeshore交通便捷,,著名的Erin Mills Pkwy (Southdown Road)和Clarkson Road是该街区的两条纵贯线, 相对而言, Mississauga Clarkson Lakeshore 街区在一定程度上要比位于“桃花源”中,且大路不通的Lorne Park更能凸现出交通优势。

而在环境上,两处也有些微的差别。虽然同样森林环绕,植被茂密,但沿着Lakeshore湖滨大道两侧则保留了老街生活元素,而且酒吧、餐厅,和咖啡都极具欧洲风情。银行超市等服务也给社区的生活提供了便利。因此,虽然同是隐秘林间的豪宅区,但在Clarkson,走出林间的桃花源,还有欧洲风情的美景。

Lorne Park和Clarkson的湖滨区,都位于密西沙加著名高中Lorne Park的学区之内。在最新的安省公立中学排名中,Lorne Park高中在全省740所学校中位居88,在密西沙加位居前10。它不仅是皮尔区仅有的五所拥有天才班 (GIFTED PROGRAM) 的高中之一,同时设有Extended French法语教学课程,此外还有足球、橄榄球、长曲棍球和棒球等强项运动,在本地颇有盛誉。

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Port Credit——湖滨的象征

Port Credit可以说是密市湖滨区域的象征。密西沙加著名的Port Credit’s Lighthouse,以及密市湖滨最好的港口Port Credit Harbour Marina都位于此处。丰富的历史文化和旅游资源使Port Credit East自然成为密西沙加最适宜自住和投资的高端街区之一。

而在投资置业方面,面向安大略湖,且更倾向于商业和旅游的Port Credit与位于其北部的Mineola社区一起构成了密市湖滨的另一个豪宅区。

Port Credit-Mineola区域,是一个非常成熟的社区,生活的居民也都收入颇丰,房屋质量、社区环境和治安是不能和一般社区同日而语的。社区居民普遍人口稳定,71%以上成为已婚家庭,区内白领占到60%以上。社区内基本由独立屋组成,只有极少量的半独立屋。宁静祥和的社区氛围再加上自然赋予这里的独特风貌,让居住在这里的人们都有休闲享受自然的气质。

Port Credit-Mineola区域的豪宅多以重建的豪华独立屋居多,价位也越走越高,不少房屋都以超过300万。重建的房屋更有时尚的气息,更能迎合现在人们的口味,不仅从环境还是房屋本身都有足够的优势能吸引到一批又一批的高端买家。有些房屋能深达200多尺。

特别值得一提的是Port Credit的学区。这里的Port Credit高中不仅是整个大多地区排名前50的名校,而且还是皮尔区仅有的同时拥有SciTech 和Strings 两项培养学生特别技能课程的学校

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Lakeview——新旧交替的地方

相比其他几处,Lakeview 社区的户型更为多样,独立屋、镇屋,和Condo都比较齐全,只是上市的并不多。在为数不多的上市房源中,以独立屋居多。它们中的多数都是房龄在三四十年左右的平房,价位在 40-80 万之 间。不过偶尔也能看到上百万,甚至开价两三百万的房屋。

这些房屋通常集中在Lakeshore湖滨大道边上,而且往往是翻新重建后的新屋。可以发现,这些房屋的造型和它们的邻居有着显著的区别,外形非常具有现代感。

  • 学区

Lakeview社区有两所非常优秀的高中,分别是Cawthra Park,和Gordon Graydon纪念高中。

Cawthra Park 高中建于 1972 年,虽然不是安省百强,但也是密西沙加很有特色的一所高中。该校的校训就非常特别:“Learning the art of Living…Living the art of Learning”。的确,这所高中是皮尔地区艺术项目培训中心。学校里近四分之三的学生参与了这个项目,学习音乐,舞蹈,戏剧艺术和视觉艺术。学校在每年秋天和春天分别有音乐和戏剧表演,家长和孩子可以欣赏到类似“音乐之声”的精彩音乐和“罗密欧与朱丽叶”一类的经典戏剧。这所以艺术见长的学校,吸引了许多孩子前来就学。

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Gordon Graydon 纪念高中是密西沙加的老牌高中。该校最有名的课程是 IBT 课程,即是国际商业和技术课程。而且它还是皮尔区南部唯一一所提供 IBT 课程的学校,许多其他社区的学生不惜乘坐校车来上课,加上学校重视学生的体育和艺术修养,促使其教学水平逐年提升。学校在去年菲沙排名中名列42 位。

责任编辑:Zoe Chan

 

多伦多华人顶级经纪江晓清专栏全集

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多伦多北“慕斯科卡”千亩湖区森林别墅 不插电生活+8.6%年化回报 | 加拿大

日本探险家星野道夫曾说:世界上有两种自然,一种是在日常生活中,身边唾手可得的自然,另一种是从来未曾探访,远在天边的自然。在安大略省Ontario)格鲁吉亚慕斯科卡Muskoka)风景区,这两种自然都完美地存在着。

相较于加拿大其他省份,安大略省有着独特的魅力。不仅有城市、艺术、文化,也有山川、海洋、森林、野生动物。在这里,你将拥有更丰富的人生体验。

多伦多往北开车3个多小时,穿过Granite Hill公路,除了眼前延展的路,你看不到多少人的痕迹。你在大地上移动,和自然融为一体,而自然如此伟大,人类如此渺小。不多时,就能抵达这个约1000英亩的生态度假森林,它靠近穆斯科卡小屋村(Muskoka Cottage Country)。没听说过穆斯科卡?没听说过就对了,这是为什么诸多 好莱坞电影人选择在这里购置度假屋的原因,汤姆汉克斯和斯皮尔伯格就是“穆斯科卡”的常客

多伦多市北慕斯科卡(Muskoka)的绿色生态度假村诚意寻找向往大自然的买家
多伦多市北慕斯科卡(Muskoka)的绿色生态度假村诚意寻找向往大自然的买家

Rupert家族,这片生态度假森林的拥有者,正在中国为这片世外隐居处寻找华裔主人,400万平米包括私人湖泊、别墅、森林、私人停机坪等,标价160万美金,是不是很动心?那么,为什么Rupert家族愿意出售这个地产?这个地产会给投资者带来怎样的回报呢?居外网带您来一探究竟。

图一:该项目地产的基本信息

回归自然是感受存在的最简单方式

与其说人的生长与土地的息息相关,不如说人是自然的一份子。走近自然,走近山水,总能唤起人的灵性和欣喜感,说明人已经回到了“故乡”。

Eric Rupert,已经在中国居住了五年,目前定居在上海并且打理着自己的生意。除了经营在上海的事业,忙碌生活之余,Eric最快乐的时光之一就是回到安大略的穆斯科卡区和家人们相聚,在Rupert家族的度假屋度一起享受湖光山色。

当谈到穆斯科卡区的私人度假村,Eric难以抑制内心的喜悦,他对这片被森林湖区度假村的快乐记忆溢于言表。

“它就是我们家的“天堂”度假所,在搬到多伦多以南之前,我的奶奶在这个地方带大了她的孩子们。已经好几代过去了,直到现在,我们家还是会保持老传统,每次家族聚会就会回到这个度假屋。”

Eric与家人在森林的合照
Eric与家人在森林的合照
小枫林遍地红叶

Eric回忆起来,儿时的度假通常从全家一起带着行李和日常用品,开着车到湖区的小木屋去避暑。“这是每年最美好的时候。冬天走了以后,我们家总是第一个到达度假村,把我们的小木屋打扫干净,砍柴准备生火,清扫小径上的落叶,准备游湖的船。大家一起整理小木屋,真的很美好。”

对Eric,最难得的是在整个过程中学到了在野外求生的技巧。

在他的生命中,奶奶一直扮演着很重要的角色。“每一年我的奶奶总是第一个达到,然后我们的家人们陆续到来,最多会有20个人聚集在小木屋里度假。”

对小Eric 来说,在度假村最快乐的时候,莫过于探索未知的自然世界。奶奶、爸爸和妈妈教会了他们如何识别野生动植物。奶奶经常会带他们去小时候上学的地方,有时候会升起营火来煮一些食物或者就静静地坐在营火旁享受美好的夜晚。

“家里有五个大男孩,我们总是玩一些户外运动,比赛谁先跑到湖边、比谁先钓到鱼、比赛谁先成功爬到树上、堆栈堡垒和比谁能用枪打中目标。大伙们也会一起玩桌游。” 常常的,爸爸妈妈会告诉他们一些关于生活的常识。

Eric奶奶去过的学校
Eric奶奶去过的学校
Trout河边的伐木场,摄于1913年

漂泊在外,你想要一片私家森林隐居起来么?

邀故人相见,看山河不变;森林小屋的钥匙,你应该有一把的;你有吗?常被喧闹包围的你,在某个时刻,会不会想要清净一阵子,过一段只和自然亲近的时光~~

一家人享受湖畔的静谧
一家人享受湖畔的静谧

紧靠着Eric家族度假屋的土地上,他们家有一位来自德国的“神秘”邻居,因为这位德国邻居买下了一整片林地,每次期待“偶遇”德国邻居的Eric 和兄弟们总会骑自行车在森林里穿梭嬉戏。遗憾的是,没有遇到过德国邻居本人,却只遇到替他管理这片土地的管家。管家讲述了德国邻居的传奇故事,让Eric和兄弟们更加好奇和幻想他们的德国邻居究竟是谁。听父母说,这位德国人是位有名望的商人,因为很喜欢户外运动,所以常常会飞到这片土地来度假。他在自家的土地盖了几个小木屋,还特意造了一个放置大型机械的仓库,在这片私家森林的边界处,他还让工人修建了可以用来打猎的高塔。在狩猎的季节,德国邻居会邀请自己的朋友们一起打猎

旧时代猎手居住的小屋
旧时代猎手居住的小屋

Eric至今也没有机会遇上德国邻居本人,这位邻居就过世了。 于是,这片土地被转让给了穆斯科卡区当地的一家公司。 2017年,这片土地再次挂牌出售,出于对这片土地充满了热爱,Eric也自然知道这块土地的价值远远不止它的标价,于是他买下了此块土地,希望能够在热爱自然生活的新生代中国企业家中找到一位新主人。

目前,Eric 的家族仍然继续运营着这片土地, 经过Eric家族的悉心打理,这个地产已经发展成了一个在打猎时期作为观光用的加拿大生态度假村,同时用来招待朋友,同时,也在等待合适的新主人出现。

猎人天堂“加拿大

加拿大被称为猎人的天堂。在这里你即可以遇到凶猛无比重达2,000磅的大灰熊也可以打到北美特有的美洲狮和北美驯鹿,而黑熊、驼鹿(四不象)、大角鹿、黑尾鹿、山羊、野狼等在这里也是为数众多。在这里猎人视狩猎为一门艺术,他们恪守法规,绝不滥杀无辜,在享受打猎的同时,也不断在提高自己自身的猎德,真正感受着狩猎运动的精髓所在。

在加拿大打猎是合法的,但为了保护环境和维持生态平衡,政府对打猎有着非常严格的规定,只可以在特定的时间与特定的地区打特定的动物。这样的规定,既不会对动物的生存繁衍造成威胁,也保持这个地区的生态平衡。同时,加拿大政府又可以因打猎而增加财政收入而拯救濒临灭绝的动物,这是一个非常良性的循环。

慕斯科卡森林的野生动物
慕斯科卡森林的野生动物

既然在这个区域打猎是被允许的,那么对于新移民来说,如何才能成为一名合格的猎人呢?

首先你需要学习基本的枪械常识及法规并考取持枪证;第二步要考取猎证;第三步要买枪并取得枪牌;第四步要购买猎牌;之后还要向老猎人学习以下几项技能:熟练使用枪械,实地射击,野地汽车驾驶、野外求生、自救急救,动物屠宰等等,还要对所去猎区的地理地貌、当地气候、风土人情等非常了解。

“我的亲戚们依旧时不时到我们的度假村来玩,我的父亲在秋冬的时候会带他的朋友们一起打猎,享受自然风光。我和我的表亲们则会在冬天的时候一起滑雪。每当回到加拿大的时候,穆斯科卡区是我的必来之地,和我家人一起, 带着我的侄子和外甥们, 像我小时候一样, 在这里一起创造快乐的家人时光。”

数据:2005年-2015年加拿大各省农业土地单价变化

来源:http://business.financialpost.com/commodities/agriculture/southern-ontario-falters-over-price-fastest-growing-farmland-value-in-2016-belonged-to-p-e-i

来源:https://www.fcc-fac.ca/content/dam/fcc/about-fcc/reports/farmland-values-report-2016.pdf

该地位于安大略州中南部。2016年农场土地价格上涨5%。2017数据暂时还没有官方统计)。该州农场土地价格自1988年以来每年都保持上涨趋势,但2017年价格增速有所趋缓。

与其它地区的在售土地比较

占地500英亩, 拥有Glendenning湖和另外两个春季喂养的湖泊,适合家庭聚会。售价$1,000,000,相比较Eric Rupert出售的地产(1600美金每英亩)的价格较高。

参考:https://www.realtor.ca/Residential/Vacant-Land/18361677/511-TALLY-HO-SWORDS-RD-Seguin-Ontario-P2A0B6

安大略多伦多近郊农场: 50英亩,50万加元。可比性较低,但可以作为地理位置在安大略地区地理位置因素对farmland 价格影响的一个参考。

参考:https://www.kijiji.ca/v-land-for-sale/mississauga-peel-region/development-land-for-sale-gta/1316937906?enableSearchNavigationFlag=true

距离多伦多350km的地产:约75英亩。报价125,000加元,相当于10万美金。即每英亩约1300美金。相比较Eric Rupert出售的地产(1600美金每英亩)的价格较高。但基础设施和配套服务不如Rupert出售的地产。

参考:https://www.kijiji.ca/v-land-for-sale/ottawa/large-lot-for-sale-north-of-lachute-route-329-location-:-mcdo/1291651226?enableSearchNavigationFlag=true

基础设施:Rupert家族自经营这片森林以来,不断投资这个区域。虽然这个森林距离多伦多有300多公里的,但是却不会出现设施投入不足的情况,据Eric Rupert表示,这个地块配备完善的能源网,包括水,电等基础设施的提供。该区域的手机信号以及网络也基本能实现覆盖,能满足客户的各种需求。

Granite Hill Ventures(GHV)目前拥有临近地块的产权,同时也带有私人机场等设施。普通的交通需求可由公路交通满足。如有特殊或者紧急需求,也可以调用临近地块的私人机场等设施。

用途:Rupert家族从二战过后就已经持有此森林产权,并在此生活,目前主要是用来度假和打猎,除此之外,近年来又开启了有机农场。Rupert家族与此地有很深厚的感情及默契, 并且也熟悉临近的地产。

新主人可将这个项目作为私人的家庭朋友度假胜地。相信世界上没有几个地方能找到私密性这么好的自然度假地。在这的所见所闻将是家人朋友一生难忘的经历,收获许多书本上没有的知识。当然,这里也可以作为商业峰会的举办地。适合举办会议。独一无二的环境将使在这里举行的会议变得难以复制,会议建立起来的联系也将更加密切。

税款: 很多人很担心投资加拿大地产,需要交纳土地转让税,特别是温哥华和多伦多地区。

但是,虽然GHV是在多伦多地区挂牌,因为这个项目是位于Commanda,属于免税交税地区范围。

参考:https://www.getwhatyouwant.ca/international-buyer-guide

加拿大社会稳定,信用评级高。总的来说这是一个比较安全的低风险房产投资选项,而且升值潜力巨大。

参考:http://www.international.gc.ca/investors-investisseurs/advantage-avantage/advantage-avantage.aspx?lang=eng

动心了吧,那么接下来就是最重要的了,如何购买这个地产和投资的方式?

对于外国投资者,必须通过核实个人文件中的个人照片身份(所有投资者都需要单独提供)进而由政府及GHV来认证的。

加拿大政府对非加拿大居民有严格的要求。首先非加拿大居民需要提供一份最新的资料证明他/她没有任何亏欠加拿大政府资金的情况。这份由加拿大税务局发放的文件可能要几个星期才能最终批下来。因此买家必须在签订协议后尽快向加拿大税务部提出申请,以免出现相等于购买价格25%的资金被扣押的情况。总的来说,加拿大政府对非加拿大居民的要求虽然有,但是也没有到无法克服的程度,主要是要在交易前提早准备好相关文件。

Eric期待能找到一个像他们家族一样对原始生态森林有着特殊的情感,并且也能够像他们那样善待这片土地的买家。如果你对这片土地有兴趣,欢迎点击查看居外网房源详情,或垂询居外客服: 400 041 7515 联系~~~

 

撰稿:Lisa Zhu
编辑:HY
排版:Zoe Chan

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2017年四季度多伦多地区公寓租赁市场火热 平均租金上涨9% | 加拿大

据安省最大市场调研公司Urbanation Inc.公布的报告显示:
 
大多地区2017年第四季度Condo租金平均上涨9%,至2,166加元。每平方尺租金上涨5.8%,至2.93加元,较前几个季度增长速度放缓。
 
第四季度已出租的房屋数量下降11%,而待出租的房屋数量则下降16%,主要原因是新Condo完工率下降,同时租金周转率也在降低。
 
 
大多地区去年公寓租房市场火热 供不应求租金飙涨 | 加拿大
大多地区去年公寓租房市场火热,供不应求(多伦多精品房源推荐,物业编号:33804422,点击图片查看详情)

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房屋租赁时间的平均时间延长至约23个月。
 
第四季度,通过公司而非个人租赁的房屋单位占比10%。
 
Condo租赁已发展到20年来最高水平,目前有7,184个单位在建。
 
2017年,共有27,219套Condo通过多重上市服务系统(MLS System)租赁,同比2016年增长1%,创造年度最高水平。而随着房价上涨导致的租金上涨,新项目完工量下降,2017年进入市场寻租的房屋数量也将至2013年以来最低点,仅有15,827套。
 
同时,租金水平的增加也导致租户搬迁次数降低,从而进一步减少了出租房屋的供给。研究认为,2017年第四季度,同一单元的租赁平均时间为22.8个月,2016年第四季度则为19.7个月,2016年为16.4个月。
 
第四季度中,通过MLS出租的5,094套Condo中,有10%的房东是由公司代表,而非个人。这一比例基本与2016年同期相持平。加拿大最近的一份报告显示,有7%的Condo不是由加拿大居民所拥有的,一些非居民房东会使用公司购买房屋,加拿大统计局的数据里可能没有包含这些单位。
 
在建的Condo有7,184个单位,是25年来最高水平。去年有大约3,644套Condo开工建造,其中包括第四季度开工的1,198套。年底前计划建设的项目库存单位增加到33,787个,其中第四季度宣布将建造5,410个。
 
Urbanation Inc.的高级副总裁Shaun Hilderbrand表示:“2017年持续强劲的租金增长,主要来源于房屋出租市场的刚性需求,这一需求也远远超出供给。我们认为新Condo建设日益增长的趋势将会继续下去,以满足大多地区未来对租房市场的需求。”
 
 
来源:加国无忧
 
责任编辑:Shelly Du

多个大型重建项目齐头并进 2018多伦多房市不会大跌 | 加拿大

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大多伦多地区将在今年及以后看到明显的集约化发展
多伦多地区将在今年及以后看到明显的集约化发展

根据加拿大咨议局(CBoC)的数据,多伦多的实际国内生产总值(GDP)在2017年增长2.7%,预计在2018年将增长2.5%。尽管经济增长率出现小幅下滑,但该地区并未出现有问题的迹象,房地产业将继续受益于这一强劲的经济表现。以千禧一代的单身人士和夫妻为主的居民,仍然追求在市中心的工作生活方式;而企业则渴望招揽人才,热衷于进驻附近的新办公室,以填补他们正在创造的新技术和研究职位。

潜在的购房者可能会不同意,但业内人士并不认为多伦多太贵——至少与目前的世界级市场,包括温哥华在内相比。预计国内外的移民和投资将继续导致整体价格上涨。虽然价格可能暂时下跌,但除非出现令全球经济不振的突发事件或政府政策的重大变化,否则没有人会预期价格出现大幅回落。

图一:多伦多MLS®综合房屋价格指数(2005年1月—2017年12月)

图标:红色—大多伦多地区;蓝色—合计
图标:红色—大多伦多地区;蓝色—合计

图二:多伦多MLS®房屋基准价格(2005年1月—2017年12月)

图标:黑色—综合;绿色—单层独立房;红色—两层独立房;橙色—联排别墅;紫色—公寓
图标:黑色—综合;绿色—单层独立房;红色—两层独立房;橙色—联排别墅;紫色—公寓

图三:多伦多各类型房屋销量及售价

租赁市场概览

多伦多大都会区的主要空置率达到了16年来的新低1.0%。房屋可负担性问题使更多的家庭租房居住。专门为出租而建造的私人单位新供应不足以满足日益增长的需求,共管式公寓继续充当新租赁住宅的供应来源。

图四:2017年多伦多各类型房屋空置率及租金

豪宅市场趋势

  • 由于豪宅需求持续加上供应短缺,多伦多的豪宅板块将继续保持强劲增长。报告显示,多伦多的人口增长速度是北美大城市中最快的。
  • 安阁物业 (Engel&Völkers)预计,被形容为“熔融”的2017年春房价急涨不会在2018年重演。相反,2018年预计增长相对稳定,显示市场调整已经结束。
  • 千禧一代将继续迁离独立式和半独立式住宅,转向靠近市中心的公寓。
  • 多伦多地区最贵的永久产权公寓是玫瑰谷(Rosedale),每平方英尺1,300加元。这个中心社区以其绿化覆盖和丰富的教育资源而闻名,深受家庭欢迎。
  • 受益于轻轨的完工在即,央街 (Yonge)和埃格林顿(Eglinton)走廊将持续增长。
  • 渥太华有“北方硅谷”之称,多伦多也不逊色。其创业经济的蓬勃发展将会持续吸引由企业家丶风险投资家和技术高管组成的全球消费者群体的兴趣,包括最近宣布的谷歌的城市创新实验室——Sidewalk Labs将选择开发多伦多的东边码头和海滨地块,该区域被称为金丝雀区(Canary District)。
大多伦多东区的金丝雀区在2016年新建了1,200个新单位,成为了公寓项目的热点地区
大多伦多东区的金丝雀区在2016年新建了1,200个新单位,成为了公寓项目的热点地区

以上豪宅市场分析由 安阁物业 Engel & Völkers 北美房产公司 提供。1977年成立于德国汉堡,安阁物业(Engel & Völkers)业务遍布全球33个国家,专注于高端住宅地产、商业地产、游艇、私人航空的中介服务。安阁物业与居外网开展合作后,旗下近5,000套在美国与加拿大挂牌的房源独家展示在居外网上,为中国内地买家搜索海外房产提供便利。

2018年房市的机遇和挑战

由于机构资本和其他投资者继续寻求稳定的长远投资,对于最佳资产的需求将保持高位。但同样地,这些投资者会采取谨慎态度,因为他们不会为新的物业付出太高的代价——至少不是在其他地方有可能以更好的价格找到更好的收益时。在多伦多,获得资本肯定不是问题,如何找到一个好的地方来善用资本才是。

城市集约化将持续下去,特别是在多伦多。普华永道“2018年房地产新兴趋势”调查的大多数受访者指出,大多伦多地区将在今年及以后看到建筑密度明显提高。随着土地供应紧张,有志扩张的公司正在寻找拥有“次等”房地产的地段。一位受访者补充说:“核心还是要让政府把重点放在增加供给上。”他指出,多伦多需要商量出一个新的建筑密度,来提供更多的供应以应对对房屋不断增长的需求,同时保持可负担力。

随着多伦多周边地区的集约化发展,几个滨水棕地项目释放出原先关闭的土地进行重建,引发轰动。一是港口地块(Port Lands)的长期重建,这是占地800英亩的市中心以东的海滨地产。再向西行,克雷迪特港(Port Credit)的开发商最近公布了一个空置海滨土地的大型混合用途重建项目草案。

延伸阅读:

居外推荐E&V优质房源

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参考信息源:普华永道(PwC)、加拿大房地产协会(CREA)、加拿大抵押和住房公司(CMHC)、安阁物业(Engel & Völkers)

责任编辑:Zoe Chan & HY

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大多伦多西部临湖社区简介(上)| 加拿大

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在大多伦多西部,颇受华人购房者钟爱的区域通常有三个,多伦多的怡陶碧谷(Etobicoke)、皮尔区的密西沙加(Mississauga),和荷顿区的奥克维尔(Oakville)。而这三个区域都有一个共同点——它们都有不少临靠安大略湖的社区。美丽的湖景既为这些社区带来了宜人的风光和闲适的生活,也令当地的湖景房成为了颇受购房者追捧的热点。今天,就让我们来看一下位于这三个区域的临湖社区分别都有些什么特色。

奥克维尔:优质学区 优质社区

奥克维尔,临靠安大略湖的社区共有四个,它们分别是Bronte West、Bronte East、Old Oakville,以及Eastlake。除了地处湖滨,环境优美之外,它们还分享着一个共同的特点,就是它们分享着几个整个荷顿区,乃至整个大多地区最优质的学区

Oakville Trafalgar:安省第四、Halton第一!

在最新一期的安省公立学校排名中,Oakville Trafalgar荣登荷顿区公立高中的榜首,并且还在整个安省排到了第四位的佳绩。而Eastlake社区以及Old Oakville社区中Sixteen Mile Creek以东的部分,恰好就位于Oakville Trafalgar的学区

老牌公立名校:Thomas A Blakelock

Old Oakville社区中Sixteen Mile Creek以西的部分,以及Bronte West和Bronte East,则位于另一所名校Thomas A Blakelock的学区。这所学校在最新一期的公立学校排名是72,虽然它的名次不如Oakville Trafalgar这样醒目,但在奥克维尔也一样位列前十,排到了第七名。

而且Thomas A Blakelock还是一所老牌名校。它是奥克维尔第二所公立高中。自1957年学校迎来第一批学生开始,学校就一直拥有良好声誉,也获得了社区各界不少资助。最让学校自豪的三个专业方向分别是:艺术文化、能源以及信息科技。在这三个专业的学生可以直接提前学习专业相关技能,以及能够获得机会前去相关单位实习,为以后的顺利就业奠定良好基础,获得宝贵经验。

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小富豪的摇篮:Appleby私校

除公立学校外,在Old Oakville的湖滨,还坐落这全加拿大最好的私立高中——Appleby College。

建立于1911 年,是一个历史悠久的私立学校。也是加拿大唯一一所入选全球20大精英寄宿名校的学校。它位于奥克维尔的西南部,安大略湖畔。占地59英亩,环境十分优美。

在学生教育上,学院采用的是对学术、体育、艺术和社会服务综合能力的平衡,并针对学生特点进行精心的全方位规划,通过创新和以学生为中心的教学理念,积极鼓励和发掘高中学生的求知欲和创造欲。

学校毕业生有超过90%进入了他们首选的大学,其中包括知名学府如:耶鲁大学、哈佛大学、牛津大学、多伦多大学和麦吉尔大学等。

  • 优质的社区

奥克维尔是本身就是加拿大著名的“富人区”,根据去年的统计数据,奥克维尔的家庭年平均收入是155,532加元,位居加拿大第二。而位于湖滨的几个社区更是如此。比如位于Oakville Trafalgar学区的Old Oakville和Eastlake社区,家庭年平均收入分别超过了32万元和36万元。也因此,这片区域可谓豪宅林立。在Eastlake社区,独立屋的比重超过了90%。在Old Oakville,独立屋也占了大半。而在Old Oakville湖滨,更是集中了许多面积很大的超级观景房,可谓是公寓中的豪宅

怡陶碧谷:豪华Condo,和旧屋翻新

说起地处多伦多西南角的怡陶碧谷,这似乎是一个相当低调的区域。相比奥克维尔,多数华人买家可能对怡陶碧谷的关注程度也要少上许多。然而也正是这份不事张扬的特色,给怡陶碧谷增添了一份别样的魅力。在怡陶碧谷,临靠安大略湖的社区有三个,分别是Long Branch、New Toronto,以及Mimico。湖滨区域的惬意和悠闲,也在这里体现的最为明显。

  • 闹中取静的湖滨田园

怡陶碧谷绿树繁茂,鸟语花香,有许多在多伦多名闻遐迩的“林中社区”。而坐落在湖滨的三个社区更是如此。社区一面是多伦多著名的Lake Shore区域。成荫的绿树和碧绿的草坪,随着曲折延伸的湖岸蜿蜒起伏,星星点点,镶嵌进蔚蓝色的湖水。其湖景之美,在多伦多可谓难得一见。

而在这三个社区的另一面,则是大片植被丰茂的公园。尤其是Humber河沿岸,每年夏天郁郁葱葱,漫步其间自然别是一番惬意和情趣。所以每周末,你都能在公园和树林间看见人们在烧烤或露营,还有孩子们在自自由得奔跑嬉戏。

更为难得的,是这片悠然惬意的世外桃源并非是一个与世隔绝这地。作为多伦多主干道之一的Gardiner高速公路贯通其间,仅十余分钟即可到达多伦多市中心。而再更靠北一些的位置,就是多伦多西区最重要的两个公共交通中转站Kipling和Islington车站。由此,这三个位于怡陶碧谷的社区,足可谓是一片闹中取静,而又四通八达的湖滨田园。

  • 旧屋翻新的重镇

虽然地处湖滨,但在Lakeshore以南的很多独立屋价格其实并不是特别高,不少独立屋的价格都在60-80万之间。不同于奥克维尔,这里以一些小型的独立屋为主,而且房龄很多都比较大了。随房龄和保养程度的差异,不同房屋价格各异。但总体来说价格都偏低。

也正因为这个原因,许多人选在这里购房,随后再原地翻建一栋自己理想的房子。而经过翻建后的房屋往往又会比入手时的价格高出不少。因此怡陶碧谷的湖滨三区也就成了独立屋旧房翻建的重镇,同时也是许多购房者买房投资的首选之地。无论是投资还是自住,这里都是一个比较理想的选择。

  • 还有超豪华的Condo

说起湖滨豪宅,大家很容易想起奥克维尔那些大面积的湖滨独立屋。但其实在怡陶碧谷,也有着不少豪宅,只不过它们大多都是豪华的Condo。

这些豪华的condo大多矗立在湖滨,其面积要比多伦多市区的Condo大得多,甚至单套面积就不逊于独立屋。而且这些房屋通常视野极佳。从中远眺,不仅能看到碧蓝如玉的安大略湖,更可以望见多伦多市区堪称绝美的天际线,可谓是天水之间的豪华居所。

由于地处湖滨,这些豪华公寓,都将呈现绝美的景观,作为设计的重中之中。通常它们都会配有大面积的观景阳台,这样不仅能彰显了房屋的大气华贵,更是能让身在阳台上的人,随季节、天气和心境,选择专属于自己的最完美的观景位置,和最心仪的湖滨美景。

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以上是奥克维尔和怡陶碧谷湖滨区域几个社区特点的简单介绍。相比之下,密西沙加的湖滨社区也是颇有特色的。具体密西沙加的湖滨会有一番怎样不凡的景象,我们留待之后再说。

後续文章:【大多伦多西部临湖社区简介(二)

责任编辑:Zoe Chan

 

多伦多华人顶级经纪江晓清专栏全集

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多伦多风水旺宅:为你带来和谐幸福的私人自然绿洲 | 加拿大

如果将住宅延伸到家的概念,那么它不再只是一个地点、一座房子,它是最自在的私密空间,是另一种享受人生的方式。这座位于加拿大多伦多的独一无二的定制式宏伟住宅,专为具备高雅品味、独需最佳品质且重视独特性和绝对私密性的客户量身打造。

多伦多怡陶碧谷独一无二的定制式宏伟住宅“18A Westmount Park Road”
多伦多怡陶碧谷独一无二的定制式宏伟住宅“18A Westmount Park Road

怡陶碧谷(Etobicoke)中心的私人自然绿洲

沿着年龄超过100岁的大树树冠下的下长长车道,便是这所占地面积达1.32英亩的住宅,它坐落在一个郁郁葱葱的僻静峡谷中,距离街道220英尺,将现代建筑与自然环境完美结合,每一次归家都是逃离城市的旅途。

在隐秘环境下更想房费心情,享受生活?这所住宅的超大空间、开放式楼面,绝对满足您拥抱大自然的野心!高耸的12英尺高天花板,窗户面积达3000多平方英尺,室外屋顶平台和露台面积超过7000平方英尺,是娱乐的绝佳之地。4车位车库,独立式加热超大泳池,长达17英尺的游泳水疗区,供更衣的小木屋……家人朋友聚会,派对就在家举行吧!

“18A Westmount Park Road”住宅距离街道220英尺,坐落在一个郁郁葱葱的僻静峡谷中,面积达1.32英亩
18A Westmount Park Road”住宅距离街道220英尺,坐落在一个郁郁葱葱的僻静峡谷中,面积达1.32英亩

如果需要出行,这里的地理位置也十分便利,可轻松通往主要高速公路(427、401、403、410、407、404、伊利沙伯皇后道),距离多伦多皮尔逊国际机场12分钟,距离多伦多市中心、金融区、多伦多大学18分钟。周边的购物商场、高档餐厅及高级私立学校等公共设施、消费场所亦一应俱全。

风水认证:来自大自然的正能量

风水专家来到这所住宅,对它的环境赞不绝口。窗外的树林、流水,让整个室内空间气运流通,消除任何可能带来停滞的陈旧能量。参天古树与山谷景观,吸引带来强大的土地能量。整个住宅呈稳定的方形结构,没有狭窄的角落吸纳阴性负面能量。景观良好,气息畅通,积极的环境带来吉祥好运的正能量。

景观良好,气息畅通,积极的环境带来吉祥好运的正能量
景观良好,气息畅通,积极的环境带来吉祥好运的正能量

如果说风水上唯一一点令人在意的,便是倾斜的地段可能会导致能源下降、流失。但贴心的业主已经通过有效的照明、良好的景观解决了这一问题。朝屋顶线照射的泛光灯提升了家庭能量,防止气流滚落。住宅周围的巨石与碎石设计,创造出更多的稳定性,用以接受吸纳能量。

主楼层的开放格局将高端配备的现代厨房融入其中
主楼层的开放格局将高端配备的现代厨房融入其中
大窗户无处不在,窗外处处皆风景,供您阅读四季的画册
大窗户无处不在,窗外处处皆风景,供您阅读四季的画册

屋内设计也尽量规避能量流失折损,楼梯并不是朝向门口,而是偏向一旁,入口处一个水晶重新定向能源,避免了任何能源冲突,平衡阴阳能量。开放式概念与不同位置的指定功能区域,使得气流均匀地流过,而不是迅速分散变弱。每个区域都有容气功能。大窗户是家里的眼睛,让气运进入房间,木质地板增添了温暖气息,木纹减缓能量流失。

风水角度来看,这所住宅在接收自然正能量,循环代谢负能量,积聚良好气运上,达到极好的平衡,在这里安家,无论是事业、家庭,还是子女前程,都会焕发生机,顺风顺水。

主卧室是一件艺术品!窗户朝向美丽山沟,自然采光充足,早上醒来感觉就像退隐到树林深处
主卧室是一件艺术品!窗户朝向美丽山沟,自然采光充足,早上醒来感觉就像退隐到树林深处
令人艳羡的步入式衣橱绝对配得上豪宅主人的尊贵身份
令人艳羡的步入式衣橱绝对配得上豪宅主人的尊贵身份
二楼设有四间卧室,每个都有定制的壁橱和连接的浴室
二楼设有四间卧室,每个都有定制的壁橱和连接的浴室

与自然共呼吸的摩登之家

得天独厚的自然环境,为这座住宅的设计提供了丰富的创意灵感。设计师弗兰克·劳埃德·赖特(Frank Lloyd Wright)便提出“邀请自然进家”的想法,以此为灵感,进行居家设计。无论是客厅、浴室、健身房、酒吧……大窗户无处不在,窗外处处皆风景,供您阅读四季的画册。

眼中是最原始最本真的自然风光,身体感受的却是最先进最人性化的智能家居生活。16HD摄像头,5个Wi-Fi热点,32个专业级8“天花板扬声器,33个智能开关,意大利顶级卫浴,贝塔祖尼(Bertazoni,意大利顶级电器品牌)燃气灶,美诺(Miele)冰箱,冰柜,葡萄酒冷却器,烤箱,蒸笼……您将激动万分地把这个温馨、舒适、充满吸引力的地方称为梦幻之家。

得天独厚的自然环境,为这座住宅的设计提供了丰富的创意灵感
得天独厚的自然环境,为这座住宅的设计提供了丰富的创意灵感
18A Westmount Park Road“邀请自然进家”——温馨舒适,焕发生机
18A Westmount Park Road“邀请自然进家”——温馨舒适,焕发生机

欲进一步了解详情,请点击:http://www.juwai.com/36548838.htm

(本文内容资料由客户提供)

责任编辑:Zoe Chan

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11月美加澳英房市走势新鲜报 房价增速放缓中寻找小亮点 | 美国

美国:11月房价增速放缓 租金涨势强劲

11月的Zillow美国房价中位数同比增长6.7%,为一年来最低水平。加州圣何塞领涨全国,房价同比增幅达到17.4%,房价中位数接近113万美元。上个月圣何塞市场上的房源库存相比去年同期下降了55%之多,市场上极端的供不应求依然是推高圣何塞房价的最大因素。全美范围来看,房源库存也比去年同期要少10.5%,“库存短缺”成为了贯穿2017年美国房市的一个主要关键词。

美国的房租继续保持在历史高位。11月,全美租金同比增长2.4%,租金中位数为1435美元。这也是16年6月以来,租金同比增幅首次接近2.5%的当月收入同比增幅。美国租金增长最快的区域包括:加州的萨克拉门托、河河滨与华盛顿的西雅图。

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美国房价增幅减缓,租金涨幅强劲 | 美国

加拿大多伦多房市继续调整,温哥华公寓需求强势依旧

2017年11月多伦多基准房价同比上涨8.4%,由于独栋别墅成交量占比减小,总体房价成交均价要低于去年同期。公寓均价同比上涨了16.4%,主导着多伦多房市涨势;独栋别墅成交量同比下降19.1%,均价也下跌了5.8%。目前多伦多联排别墅与公寓处于卖家市场,价格有望继续上升,独栋别墅则位于更平衡的价格区间。

>>>加拿大置业百科加拿大购房流程  | 加拿大房贷流程  | 加拿大房产税费美国房价增幅减缓,租金涨幅强劲 | 美国

温哥华市场11月成交量则同比上升了26.2%,显示出强劲的需求,基准房价则同比上涨14%。同多伦多类似,温哥华主要市场活力也集中在联排与公寓市场。11月温哥华联排别墅的房源平均待售天数为23天,公寓为20天,远低于独栋别墅的43天。市场库存方面,11月新增房源同比增加30.6%,但仍低于长期均值。目前公寓与联排别墅处于卖家市场,价格有望继续上升,独栋公寓则接近买家市场。

美国房价增幅减缓,租金涨幅强劲 | 美国

澳洲悉尼房价继续下调,珀斯有望触底反弹

11月澳洲房价较10月持平,同比上涨5.2%。悉尼、墨尔本走势一跌一涨。悉尼环比房价下跌0.7%,同比增幅只剩5%;墨尔本环比上涨0.5%,同比仍涨10.1%。小城霍巴特涨势依旧强劲,同比房价涨11.5%,领先澳洲各大城市。之前跌跌不休的珀斯则在11月出现罕见房价环比上扬,较10月上涨0.2%,同比仍跌2.6%。

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美国房价增幅减缓,租金涨幅强劲 | 美国

自今年7月达到顶峰以后,悉尼房价一直在下调,但幅度都不大;虽然墨尔本的房价增幅也有一定程度的缩紧,但相比悉尼依然表现良好。相对悉尼,墨尔本拥有较低的房价,较低的投资者饱和度与较高的净移民人口增长,是造成目前走势差距的原因。另外两个广受投资者关注的城市-布里斯班与阿德莱德则继续维持着较缓慢的增幅。

租金回报率方面,房价低廉的达尔文与霍巴特拥有澳洲最高的租金回报率,阿德莱德与布里斯班的公寓也拥有较好的回报率。

美国房价增幅减缓,租金涨幅强劲 | 美国

英国房价继续保持低增长,住宅供给找到新出路

11月英国房价同比增幅为2.5%,维持了今年3月以来2-4%的微涨区间。低利率与良好的就业增长支撑着房市需求,但是较低的收入增长水平与较差的房价可负担性也继续威胁着市场。

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美国房价增幅减缓,租金涨幅强劲 | 美国

最新30万英镑以下首套房减免可减免印花税的政策,对市场影响并不大。这可能是因为一般首套房买家购买的住宅价格都较便宜,本来需要缴纳的印花税就不高,所以这项政策带来的优惠并不那么明显。

供给方面,新建住宅数量仍然不高。但是随着政府政策的改变,将现有大型住宅拆分成多个小型住宅,或者将其他用途建筑改成住宅的数量则有显著提升。如果将这两项算进新住房供给,目前市场上的新增住宅数量之比2007年低3%。将其他用途的建筑改建成住宅已经成了目前英国房市,特别是伦敦房市最主要的住宅供给新增途径。伦敦房市通过改变用途新增的住宅数量在2016/17年比之前2007/08年峰值水平增加了22%,占到了全部住宅新增供给的1/5。“用途变更”在伦敦的流行,要得益于伦敦住宅价格显著高于商用房产,即使算进改建成本,开发商仍然能够从中获益。

美国房价增幅减缓,租金涨幅强劲 | 美国

数据来源:Zillow, Corelogic, 大温房地产局,大多房地产局,Nationwide,DCLG

 

作者:Adam Yang

责任编辑;Shelly Du

11月大多伦多新屋销售放缓 独栋住宅狂挫82% | 加拿大

多伦多区建筑业及土地发展协会(Building Industry and Land Development Association,BILD)宣布,11月大多伦多地区新屋销售步伐放缓。

该机构建筑业及土地发展协会昨宣布,11月大多伦多地区新屋销售步伐放缓,销量中占比最高为公寓,而独栋单户家庭住宅(single-family homes)销售量明显降低,独栋单户家庭别墅的建设量在11月也同比下降75%,低于过去十年平均建设量(1319栋在建)。

>>>加拿大置业百科加拿大购房流程 加拿大房贷流程 加拿大房产税费

11月大多伦多新屋销售放缓 独立屋联排住宅狂挫82% | 加拿大
11月大多伦多地区新屋销售步伐放缓,其中大厦柏文销售强劲的势头放慢,而低栋单一家庭住宅(single-family homes)销售量明显降低

根据BILD市场调查公司Altus Group的统计数据,今年11月大多区新屋销售量为3,473间,其中91%(3,161个单位)为公寓、联排别墅 (town house) 和跃层公寓(loft units),与去年同期相比,这类型房产销量下降8%,但依然高于过去10年平均销售量(2,465个单位)28%。

而独栋单户家庭住宅包括独立屋、半独立屋和联排住宅等,销售只占9%(312栋),比去年同期下降82%。今年以来截至11月底,多伦多大区销售新屋42,992间,其中独栋单户家庭住宅销量为7,455栋,仅总体销售量比重17.3%。

BILD前主席兼首席执行官Bryan Tuckey表示:“独栋单户家庭住宅仍然是购房者的首选,当前销量下降并不是市民不愿购买,而是其价格高昂得难以负担。”

居外网海外房产分析师杨嘉锡认为多伦多这样的走势其实已经被预见到。“这和温哥华加税后走势相似价格较贵的独户家庭住宅市场遇冷公寓则成为更多人的选择。进入2018加拿大购房者将会面临房贷成本升高与贷款申请难度加大一部分人的购房预算预计会减少单一家庭住宅的冷淡预计还要持续一段时间。”

 

来源:

https://www.thestar.com/business/2017/12/27/new-build-single-family-home-sales-hit-17-year-low.html

http://www.newswire.ca/news-releases/gtas-new-home-market-slows-as-prices-remain-high-in-november-665730463.html

排版:Shelly Du

责编:HY