Tag: 安省

据多伦多房地产局TREB(Toronto Real Estate Board)本月初发布的数据，虽然今年1月份GTA地区房屋销量和房价均呈双位数上涨，但该月新上市的房屋数量明显下降，从2016年1月份的8,906套降至7,338套，降幅为17.6%，某种程度上反映出GTA地区房屋供应量下降的情况。

点击查看加拿大更多精品房源

不过据加拿大统计局今天公布的2016年人口普查数据，2016年安省人口比2011年普查时增长4.6%，但同期安省新住宅增长率为5.8%，不仅高于人口本身的增长率，而且也高于同期全国的新住宅增长率(5.6%)。

如果从绝对数量来看，2011-2016年期间安省新住宅增加28万套，比阿省和魁省加起来还要多，两省各为137,403套和136,320套。

再回过头来看房价，以GTA为例，今年1月份该地区房价仍然涨势不减，各类房屋售价比2016年1月的$630,193上升22.3%，房屋均价达到$770,745;若按更准确的反映房价变化的MLS房价综合基准指数(MLS Home Price Index composite benchmark)，今年1月份也比一年前同期上涨21.8%。

再看独立屋的均价，在GTA两大地区中，今年1月份416地区的独立屋售价比一年前上涨26.8%， 平均房价达$134万;而905地区则更升27.8%，平均房价也达$999,102。

TREB同时预测说，一年之后，也就是2018年的这个时候，多伦多的房屋均价将涨至$820,000，相当于今年各类房屋价格平均要涨$50,000左右。

这就是安省的现实：一边是新住宅大批兴建，一边却是房价居高不下，而且涨势不减。

GTA周边地区人口增长和新建住宅涨幅惊人

根据2016年人口普查数据，2011-2016年期间，多伦多新建住宅增长率也达6.4%，令住宅总数超过110万套，5年间的增长率不仅高于全国平均的5.6%，也高于同期安省5.8%的增长率。

统计局发布的第一批数据还显示，无论人口增长，还是新建住宅涨幅，比起GTA周边城市，多伦多不过是小巫见大巫!

多伦多西面米尔顿(Milton)5年间的人口增长率高达30%，新建住宅涨幅也达26.7%;多伦多北面的King Township，新建住宅涨幅为25.2%，而Bradford West Gwillimbury社区也达到了19.4%。

全国住宅总数为141万 5年增幅5.6%

人口普查第一批数据还显示，到2016年，全国住宅总数为141万。2011-2016年间全国住宅增幅为5.6%，低于前两次的统计数字，其中2006-2011年的增幅为7.1%，2001-2006年间增幅更高一些，为7.5%。

此外，加拿大全国66%的人口集中居住在距离美加边境100公里的范围内。

相关资讯：集中建多户单位 大温新屋动工减37% | 加拿大

（据加国无忧）

据ReMax新近发布的报告，多伦多及周边地区的房间明年仍然有上涨空间。而就在今年，安省大多伦多周边的一座城市Hamilton已经批准了价值超过10亿元的盖房建筑许可，房价也狂飙20%领跑加拿大全国。

点击查看加拿大更多精品房源

位于安省东南部的港口城市Hamilton近几年成了买房盖房的热门地。Hamilton市政府在上周四（8日）宣布，今年批准的建房许可价值已经超过$1,010,000,000元，创造了新的里程碑。这代表着，这里未来将新建起总共8741个民宅、公共机构、商业及工业用途的建筑项目。

哈密尔顿市府在发布的新闻稿中说，这是该城市有史以来批建项目的最高纪录。

该城市的建筑项目主管Ed VanderWindt认为，这是市政府收获的一个胜利。他还表示，今年政府批准的是许多不同的建造项目，不是指一次性批准同一个项目。

加拿大会议委员会最近预测，哈密尔顿地区的经济状况将在2017年上涨两个百分点。

好消息？坏消息？

不过并不是所有人都认为这是个好消息。今年二月，一份市府的报告显示，去年哈密尔顿地区的民宅物业估计上涨了88%，这给汉密尔顿的业主们增加了巨大的税务负担。

据ReMax的报告称，今年安省汉密尔顿-伯灵顿地区（Hamilton-Burlington）房价年同比上涨了20％，预计明年该地区的涨幅仍将继续领跑全国，房价还将上涨11%，这也会是明年加拿大全国唯一涨幅达到两位数的地区。

上周，加拿大房贷及住房管理机构CMHC分析称，在房价上涨的同时，汉密尔顿地区全职工作的数量有所减少，更多的人做的是兼职或不稳定的工作。

（据加拿大家园）

 

今年10月份全国最火热的10大卖家市场，全部都在安省大多伦多，剑桥市(Cambridge)供不应求排首位，贵湖市(Guelph)排第2位。剑桥房市价量齐升，但业界指缺乏供应，买家竞争将推高房价。

据加拿大地产商会(Canadian Real Estate Association，简称CREA)于11月15日发表的全国地产销售报告，剑桥和贵湖两市的库存已低于1个月。地产网站BuzzBuzzHome根据CREA的数据，排出全国10大卖家市场排行榜，从多伦多经401高速公路开车大约1个半小时可达的剑桥市，以103.73%的销售对新上市比率(销售比)，成为十大之首。

点击查看加拿大更多精品房源

“房价以两位数上涨”

销售比被广泛认为是衡量一个市场是否平衡，或市场是由买方或卖方主导的指标。以百分比表示的比率，是通过将指定月份的销售数，除以在同一时期在市场上市的房屋数量计算出来。40%和60%之间的比率表明市场平衡，而超过60%则表示是一个卖方市场。

10月份全国10个最高销售比的市场均在安省。除剑桥外，贵湖和胡士托-英格索尔(Woodstock-Ingersoll)都超过了90%;诺森伯兰山(Northhumberland Hills)、基秦拿-滑铁炉(Kitchener-Waterloo)、嘉华达湖(Kawartha Lakes)、奥克维尔-米尔顿(Oakville-Milton)、咸美顿-伯灵顿(Hamilton-Burlington)、尼亚加拉瀑布-伊利堡(Niagara Falls-Fort Erie)和韦兰(Welland)，都超过80%。

根据剑桥房地产经纪协会提供的统计数据，该市10月份的房屋销售数量为287套，较去年同期增长23.2%。而10月份房屋销售的平均价格也是创纪录的411,743元，比去年同期增长18.7%。

剑桥房地产经纪协会主席Karlis Bite表示，10月份的情况可能不可持续，这并不是因为缺乏需求，而是缺乏供应。由于10月份的库存不到1个月，销售比竟超过100%，买家之间的竞争继续推高价格，并以两位数上涨。该市10月底的库存量为0.9个月，低于去年同期的2.7个月。

Bite认为剑桥地产市场火热的原因是，大多区买家正面对高房价，同时汽油价格又低，导致一些通勤人士转向大多区郊区寻找机会。

与安省独霸10大火热卖家市场相反，全国10个销售比最低的市场，有9个位于草原省份，销售比均低于40%，是绝对的买家市场。

相关资讯：加拿大 | 多伦多土地转让税或增加7% 将打击所有买房者

（据加拿大家园）

 

点击查看加拿大更多精品房源

加拿大人都知道，今年安省大多伦多地区房价涨得真是发疯，每月的房产报告都是涨了多少%，但不是与去年同期比，就是与其它地方比，或是与上个月比，一直没有一个更生动形象的数字概念，让大家知道安省房价究竟涨得有多疯。

满银副首席经济学家波特(Douglas Porter)别出心裁，对今年安省房价做了一个加、除、乘的算术题，令人印象深刻：

加（+）：安省平均房价在过去一年中涨了$88,000多;

除（/）：若用$88,000除以365天，即每天$241，意味着每八到九天涨$2,000!

乘（X）：指安省省府最近推出新政策，将首次购房者土地转让税的最高退税额翻了一倍，即$2,000X2=$4,000

卑诗和联邦的政策令人迷惑 成效不彰

波特表示，卑诗省和联邦先后出台政策，试图遏制过热的房市和过热的房价，但这些政策不仅令人迷惑，而且成效不彰。

首先是卑诗推出新政策，对海外买家征收15%的转让税，政策实施之后确实有些效果，令房屋交易量大幅下降，房价也跟着下跌，但目前看来不知道是好事，还是坏事。而在另外一方面，联邦财长莫奈(Bill Morneau)却鼓励海外买家到加拿大来，称这个国家对买二手房的外国买家表示欢迎。

再是联邦推出的按揭新政，似乎也起不到应有的作用，多伦多及其周边地区的房价仍在上升。而安省最近推出的对首次购房者的退税优惠，无疑是起到反作用，只能是在安省发烫的房市“火上添油”。

央行前行长：房市过热是供应不足所致

前加拿大央行行长道奇(David Dodge，下图)也有类似看法。他近日对温哥华和多伦多楼市过热问题发表评论，称令人担忧的不是需求，而是供应受限。他称事情并不复杂，一条是供应曲线，一条是需求曲线，如果限制了供应，价格上涨就不足为奇。

他认为，在多伦多和温哥华两大最热的市场，房价越来越受到供应有限的驱动，对此联邦政府已经无法发挥作用。联邦的按揭新规打击的是全国各地的市场需求，并且已经威胁到国内其它已经疲弱的市场。

道奇指出，现在最大的问题在于，地方政客不愿意加快房屋开发建设。

若利率急升 房价或猛降30%

加拿大按揭及房屋公司CMHC (Canada Mortgage and Housing Corporation)上周四发布其压力测试结果，称在利率急升的情况下，加拿大房价或猛降30%，导致本国房屋按揭公司损失至少$10亿。

若论对本国经济的影响及给房屋按揭公司带来的损失，其实上述结果不是这项测试中最糟糕的。最糟的结果将随严重且持续的全球经济萧条而出现，在这种情形下，加拿大失业率会升高至13.5%，房价猛降25%，而本国按揭保险业务在5年内将蒙受超过$31亿的损失。

比较而言，第一种情况即利率猛升的可能性更大一些，这种情况将导致加拿大失业率上升到11.3%，不过这种情况比全球经济萧条对按揭保险业务的影响要小一些，其所遭受的经济损失也相应小一些。

第三种情况则是加拿大经历美国式的房市崩溃，这种情况下加拿大房价也会猛跌30%，失业率升至12%。

（据加拿大家园）

 

最新公布的国家银行房屋价格综合指数(Teranet-National Bank House Price Index)显示，多伦多的房屋价格指数在9月份上涨2.2%，增幅居全国各大城市之首;安省咸美顿以1.4%的月增幅名列全国第二，温哥华的房价增幅则明显放缓。

点击查看加拿大更多精品房源

数字显示，今年9月份全国平均房价指数比8月份上涨了0.8%，是该指数于1999年设立以来，第二位最好的9月份涨幅。房价在各地情况非常不平衡，受监测的11个都市区中，仅有6个录得房价上涨，单月涨幅超过全国平均水平的更只有三个都市区，分别是多伦多2.2%、咸美顿1.4%和卑诗省维多利亚1.1%。另外三个录得小幅上涨的地区是卡加利0.3%、温哥华0.2%及温尼泊0.1%。

多市价格指数8月连涨

温哥华在9月的涨幅虽只得0.2%，但是仍保持连续21个月持续增长不跌。温哥华在今年2月至8月共7个月之间的平均月涨幅均超过2.5%，远高于一般情况。多伦多市场则录得连续8个月价格指数上涨，特别是最近四个月市场上扬加速，录得平均超过2.9%的月增长。咸美顿和维多利亚也分别保持了过去7个月及6个月的连续增长;渥太华地区9月份微跌0.6%，从而终结了此前连续5个月的价格上涨。

以按年对比情况看，全国平均的房屋价格指数达197.79点，比一年前上涨了11.7%。过去一年涨幅最高的分别是温哥华24%、维多利亚17.9%、多伦多16.4%及咸美顿13.1%。温哥华和多伦多的房价指数全国最高，分别为249.53点和209.28点，分别是两地史上最高值。国家银行房屋价格综合指数将2005年6月的基数规定为100点，若某地现时的指数若是130点，即表示该地房价比2005年增长30%。

以此计算，温哥华与多市房价与2005年6月相比，至今分别涨了149.53%和109.28%。

相关资讯：加拿大 | 房贷新政狠：不但推高房租 还会让5万加人失业

（据温哥华找房网）

 

卑诗省财政厅周四公布的最新房屋交易报告指出，在省府实施向海外买家额外征收15%物业转让税(Property Transfer Tax，简称PTT) 前后，海外买家占大温区楼房买卖的比率，由超过一成缩减至不足1%。

根据最新数字显示，由今年6月10至8月1日期间，涉及海外买家的大温楼房交易有1,974宗，占整体的13.2%;涉及金额超过23亿元，占房屋交易总额的16.5%。8月2至31日 外国买家仅占60宗

相对地，由8月2日至31日，即实施新措施后，大温只有60宗涉及海外买家的楼房交易，占整体交易量的0.9%;交易总额只有约4,687万元，即相等于整体房屋交易额的仅0.7%。

卑诗省开始对外国买家征收15%新税之后，有人担心中国买家会涌向多伦多的房市，也有人担心安省也会仿效卑诗省向外国买家开刀。而CIBC的首席经济学家塔尔(Benjamin Tal)更向省府进言，如果政府要控制大多区发疯的房价，最有效的措施就像卑诗省一样，向外国买家征税。

保守党前财长奥利弗(Joe Oliver)也表态，支持政府向GTA的外国买家征税;多伦多市议员Jim Karygiannis更付诸行动，建议对在多伦多买房的外国买家课税。

REB 8月所有房屋房价综合基准指数去年同比升17.2%，房屋综合平均交易价涨17.7%至710,410。其中，多伦多独立屋平均交易价1,206,637元，去年同比涨18.3%;半独立屋平均交易价774,700元，去年同比涨16.4%;共管公寓平均交易价去年同比涨9.8%至446,612元。

TREB也要分析海外买家

多伦多房产局(TREB)局长瑟库亚(L也会像arry Cerqua)在公告中说，大多区置业需求强劲，主要是买房支撑因素仍在，如地区经济和平均收入增长相对强劲，房贷利率持续超低等。但不幸的是，房屋上市量不但不见好转，比去年还有所下滑，房源供应紧张导致无论哪种房屋类型无论哪个地区，房价一致上涨。

TREB市场分析部主管默赛(Jason Mercer)说，大多区人口持续增长，加上经济形势不错，以及房贷利率持续超低，都预示着明年房市还会刷新纪录。默赛在声明中表示，多伦多也会象温哥华一样，在今秋和今冬公布第3方研究和消费者及地产经纪调查结果，重点讨论海外买家交易问题，以及房屋供应量影响因素。

安省到底要不要效仿卑诗省

大多伦多地区的中产阶层在购房目标多为价格较低的房屋，如果海外买家转移购买目标，供需关系必将更加失衡。这样一来，能够真正买到房屋的多伦多本地人必将减少。同时，整体房价也必将上升。

一旦对海外买家征收税收，租房市场也会受到伤害。海外土豪们都在多伦多地区投资了不少公寓建设的投资。税收增加，建商肯定会把额外的费用转移到租客上，租金必将上升。此外，大多伦多地区出租的公寓数量也会减少，导致部分市民租房更加困难。

安省政府称要看清楚卑诗省加税后的影响

点击查看加拿大更多精品房源

安省财长Charles Sousa 9月22日(周四)表示到，减轻省民的房屋负担和为新来安省的人士购房提供便利是安省政府制定政策的出发点。安省政府表示会密切关注卑诗省在实行新税政策后的经济发展状态。同时，也会密切留意大多伦多地区房市的发展趋势。Charles Sousa同时表示，不少经济学家都预测，考虑到未来几年都有可能出现加息的情况，安省的房市将会“软着陆”。

多伦多市长John Tory 没有直接回应关于向海外买家增加税收的问题，但是其办公室发布声明说“市长本人理解房屋负担愈来愈重的挑战”。安省到底要不要效仿卑诗省，对海外买家征收15%的物业转让税。这是一个很复杂的问题。政府必须考虑到整个城市的房地产发展趋势，进行宏观调控。

CIBC的知名经济学家Benjamin Tal表示，安省没有选择的余地，也需要推出一个类似的用来遏制外国人炒房的特别税。

Tal说大多地区房价高涨的主要原因是政策驱动的土地供给不足，造成房源有限，市场供不应求。由于政府难以在供给问题上开刀，政府转而从市场需求方向寻找解决方案。温哥华的15%外国人购房税就是一个例子。

大温房市退烧热钱涌入多伦多

Tal表示温哥华的新税虽然遏制了本地房价上涨势头，但是不经意间却误伤了多伦多。

已经有报道指出，由于温哥华购房成本增加，许多外国人转而将钱投入到多伦多和西雅图房地产市场。

高端房产销售公司苏富比(Sotheby’s)预计多伦多的豪宅市场需求将猛增。

还有其他选择吗?

Tal认为，除了征收外国人买房税外，政府其实还有其他手段来控制房价过快上涨，比如让银行收紧放贷、提高按揭首付比到10%、严格控制次级贷款发放和用税收政策鼓励开发商修建共出租的公寓。

Tal还表示给还贷能力较低的人群大量发放贷款也间接推动了房价上涨。如果利率回到正常水平，这些人不得不缩减开支来偿还贷款，这又会导致宏观经济总需求的下降，有可能引起经济衰退。

相关资讯：加拿大楼市风险加大 贷款保险机构新规或明年实施

（据加拿大家园）