悉尼房地产市场在进入2016年后，迅速从2015年的全国最强变成全国最弱。
Core Logic RP Data的最新数据显示，在截止去年12月的3个月内，这个海港城市的房价降幅比其他首府城市都要大，平均房价损失了2.3%。
悉尼房价中值现在是80万澳元，比去年9月足足少了2万多。相比之下，布里斯班房价中值同期上涨1.3%，阿德莱德上涨0.6%。
Core Logic研究负责人劳利斯（Tim Lawless）表示，悉尼房市降温是因为住房承受压力加大以及借贷条件变化导致，现在的投资者获得房贷变得越来越难。
“法规变化已经令借贷成本变得越来越高，投资者难以获得贷款。此外，按揭利率越来越高、贷款政策限制越来越多，要求越来越严。”劳利斯说。
不过劳利斯指出，还要考虑悉尼最近房价降温的大背景。
“过去12个月悉尼房市创造的财富是无与伦比的。按澳元计算，房价增值令悉尼的业主增加了大约8.2万澳元的财富。”
预测2016年的房价将更加止步不前。
（据澳洲新快网）
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长期以来，人们一直说悉尼房市繁荣几乎是不可能结束的，不过悉尼居民知道，尾声已经到来。6月份买家就开始大排场龙，希望以最佳价格出售房子，冬季有1万套房子被拍卖，这个时节传统上是市场的淡季。今年冬天被拍卖的房产数量几乎比去年同期多出30%。
轰炸市场的大量房产不可避免地引发衰退。在7月的最后一周，清盘率从5月份将近90%的高峰水平下滑至80%以下。到了10月，Domain Group的数据显示，悉尼经历了2014年3月以来最慢的房价增速，只上涨了3.2%。所以，从今年的房市中可以学到什么呢？
在2015年十大房产销售中，有8处房产被海外商界人士买走，大多来自中国1、内环区最有复原力
到11月最后一周为止，当时有1100套房产计划被拍卖，创下春季记录，Domain Group高级经济学家Andrew Wilson称，悉尼部分拍卖市场正在“崩塌”。
今年初西北区经历了不可持续的价格增长，西区遭遇了清盘率下跌大约50%的状况，这受到了悉尼整个城市清盘率跌破60%的拖累。投资者聚集的核心区域受到银行收紧借贷规定和上调利率的沉重打击。内西区、市区、东区和下北岸的清盘率仍达到70%左右，甚至80%。
2、外国资金
今年海外资金对悉尼房地产产生了较大影响，在2015年十大房产销售中，有8处房产被海外商界人士买走，大多来自中国。
对于资金立基于海外的买家来说，下跌的澳币汇率使得澳洲的豪宅变得明显更有吸引力。
3、首置业者“在作战中消失”
既然首置业者难以竞争吸引海外买家的数百万元豪宅，那么2015年首置业买没有回归方式的状况也就与上述言论没有多大关系，虽然一些人喜欢为此辩护。
根据统计局的数据，相比十年前，首置业者贷款数额下滑了约25%。尽管房价上涨，但首置业者没有放弃拥有房屋的梦想。在新州，首置业者平均要借款39.86万元才能得到一套房产，是所有州和领地中最高的。
4、房价上涨
Domain Group的数据显示，第二季度悉尼的房产中位价格首次突破100万元大关，这要归功于利率处在自上世纪60年代以来的最低水平以及投资者狂热活动带来的双重刺激。
过去一年悉尼房价增长了16%，不过，随着投资者继续退出市场，明年预计增速将放缓至4%。如果预估正确的话，悉尼作为增长最强劲房市的头衔将让给墨尔本，预计2016年墨市的房价将增长5%。
5、对拍卖会的信心遭遇考验
拍卖会清盘率现在跳水至2012年以来从未见过的水平——在上周末跌至58.1%。内西区知名房产中介Peter Gordon称，2016年一些卖家会开始倾向于私人协议，而不是拍卖会。
（据澳洲日报）
据Domain报道，最近，悉尼房地产拍卖清盘率大跌，第三季度的房价涨幅也减至3%，再加上各大银行或要上调利率，购房者都不愿买房。但专家称，现在或是买到实惠房产的好时机。
瞄准西区
高级经济学家威尔逊（Andrew Wilson）称，西悉尼上周清盘率低至45.1%，意味着该地的竞争较小。“这是因为投资者少了，而首次置业者需求低，或者说房价已达到可负担的上限。当然，越往西，越能找着更便宜的价格。”
Starr Partners的CEO Doug Driscoll称，西区的房价很不错。“Erskine Park的一3室独立房只要60万澳元以下，这里有很多教育和交通设施齐全的郊区。”
南区和西南区
LJ Hooker Miranda的中介Bob Dundas称，很多东区的买家转向Shire购买更大、更实惠的房产，也非常享受当地海边的生活。
悉尼西南区上周末清盘率为58.1%，房价增长缓慢，Elders Bankstown的中介Tony Khoury称，“房子现在很实惠。普通的3室房售价在80万到90万之间，而2室房只要60万不到。”
找些你能增值的房子
Property Buyer的总经理哈维（Rich Harvey）说，人们不必避开一些高价地区，那里也有一些实惠的房子，例如一些需要翻新或重建的房子。“你要找一间能增值的房子，它们或许在东郊、内西区、北岸等等。”
找一些被忽略的郊区或房子
悉尼有很多郊区是人们忽略的。威尔逊称：“在Shire，Bonnet Bay都有很多这样的被忽略的房子，只有当地人才知道。”
哈维说，有些外地的中介对当地的房价并不了解，人们也可以利用这一点购得实惠房产。
找有新基建设施的地区
人们要看看哪些地区有新的铁路、电车、道路、医院、购物中心，甚至新机场。
（据澳洲新快网）
最新的数据显示，悉尼房地产市场的热潮似乎已经退去。Domain集团的房屋价格9月份季度报告公布。报告似乎确认，拍卖清盘率的证据显示，悉尼的独幢屋房价经历了2014年3月份以来最低的涨幅，仅为3.2%。
在6月份季度房价大涨8.4%以后，买房者看到现在房市降温，似乎应该感到开心。根据Domain数据，公寓价格的涨幅也有所减缓，均值仅仅在本季度上涨1.5%至673,182澳元。而6月份季度时，上涨幅度为7.4%。
集团高级经济学家威尔森（Andrew Wilson）说，显然悉尼繁荣的房市已经终结。他说，澳大利亚审慎监管机构对于投资者买房贷款的限制，起到了主要的作用。
目前悉尼的独幢屋价格中值为1,032,422澳元，比12个月以前上涨了21.7%。
AMP资本首席经济学家奥利弗（Shane Oliver）说，悉尼现在处于房价低增长阶段的前期，未来应该也仅仅会保持单位数的增长率。“这就让买家有足够的时间审查市场，做出更好的买房决策。”
目前悉尼的独幢屋价格中值为103万澳元，同比上涨了21.7%悉尼各区房市放缓速率不一
在澳洲房产投资者最喜欢的悉尼西南区，独幢屋房价的增长比率和上个季度相比跌了一半。而在悉尼的南区，6月份季度录得强势房价涨幅10.6%，本季度的涨幅也仅仅达到4.9%。
悉尼西区的房价增幅从上个季度的7.3%降低至3.2%，而西南区则从6.6%跌至3.2%。上周六悉尼的房屋拍卖清盘率仅为65.1%，因此预计房价增幅应该会继续降低。
有一些区域甚至房价出现了跌幅，在9月份季度里，内西区和下北岸都出现了价格跌幅，分别为1.3%和2.5%。
业内人士称，现在是悉尼买房者协商价格的好时机，不过警告称由于现在接近年末，因此买房者的选择可能也不多。
不过悉尼东区的房屋价格仍然坚挺，很多自住房者填补了投资者离开后的缺口。
Domain集团数据显示，除了珀斯和达尔文以外，澳大利亚各主要城市的独幢屋价格都在上季度有所增长。而在公寓方面，布里斯班、珀斯、堪培拉、达尔文的公寓中位价在上季度下跌。
悉尼各区独幢屋的中位价格来讲，9月份季度中，下北岸价格排在首位，为2,071,000澳元；市区和东区第二，为190万澳元；其次是北部海滩，价格为1,561,250澳元；内西区独幢屋中位价为143万澳元；上北岸和西北区为138万澳元；南区为116万澳元；坎特伯雷-宾士镇区为911,500澳元；西区为68.6万澳元；西南区为66.55万澳元。
（据澳洲新快网）
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虽然房价中值刚刚突破300万大关，但悉尼莫斯曼（Mosman）仍在不断吸引高端买家，无论是来自悉尼还是海外。
（据澳洲新快网）
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3季度澳大利亚首府城市的房地产市场继续呈现强劲发展的态势，是2007年以来收益非常理想的冬季。
澳房地产分析公司RPData发布的数据显示，澳首府城市的房价在在三季度继续上涨，从而形成7年来冬季销售“亮点”。
在过去的12个月中，悉尼和墨尔本房地产市场录得双位数的增长，悉尼上升17%，墨尔本上升10.3%。而表现最为弱势的是首都领地地区，也是首府城市中唯一同比下跌的地区。此外，达尔文在过去一年中变现也不甚理想。
RPData研究部主任劳利斯说，悉尼和墨尔本两市房市的并列增长有力地促进了全澳房地产市场发展。随着春天的到来，预计房屋销售数量将会增加。特别是目前的低利率的有利环境，未来3个月房价将持续上升。
从LJHOOKER的3季度数据来看，悉尼和墨尔本的房价维持稳定，涨幅依然是全奥之首。这两个城市中绝大部分地区均有所上涨，依然带领着澳洲房市继续走强。
一名悉尼房地产中介行业的资深人士表示，政府严打外国人非法澳洲买房的行为仅仅是个宣传，实际上绕过法律购买到澳大利亚房产的外国人有很多。
据《澳大利亚金融评论报》报道称，悉尼下北区Richardson&Wrench中介公司资深中介西蒙（Robert Simeon）说，政府的做法完全是浪费时间和金钱。他说，非法买房的行为比你想象的要多。
“政府的行为仅仅是为了宣传，或者让民众转移注意力。”澳大利亚财长何基（Joe Hockey）近日宣布，将迫使在悉尼、珀斯、布里斯班等城市非法买房的六位外国人出售房产。何基说，另外还有462起案例正在调查阶段。
这些房产中包括一处在Mosman的房产。西蒙说，这片被誉为最富裕的悉尼居住区。在下北岸的地区有几乎两成的房产都是中国人买走。
“非法买房的比例很高，因此不在于有多少人被惩罚，而在于有多少人绕过了法律，买到了澳大利亚房产。”
他说，大批外国买家仅仅通过50澳元的费用，就可以把自己喜欢的房子转到澳大利亚居民的名下，这样就绕过了法律。“如果你完全避免非法买房，那么市场也不会像现在这样火热。因此外国人非法买房的数量应该有成千上万。”
悉尼买家中介沃真特（Pete Wargent）说，最近财长的讲话对于阻止非法买房没有太多作用。“这只是自觉交待还是被曝光的差别。外国投资审查委员会没有能力一件一件查处，而阻止外国资本流入也并非顺应趋势。”
沃真特说，和他打交道的不少中国买家都是富豪，他们通常使用现金结算，款项分批进入澳大利亚。
新州不动产协会主席古宁（Malcolm Gunning）说，历史证据显示，政府的打击行为还是收敛了外国投资者的做法，他们现在会首先申请审查委员会的审批再进行购买。
根据最新发布的房地产数据，悉尼独立房的中位数房价已首次突破100万澳元大关。悉尼的房子已经比伦敦还贵。
根据7月23日公布的Domain房价报告，在低利率和巨大投资活动的推动下，悉尼独立房的中位房价第一次超过了百万澳元，已超过了伦敦的水平。目前伦敦独立屋中位价换算称澳元约90万澳元；不过仍低于纽约，纽约为150万澳元；也低于巴黎，其约200万澳元。
Domain房地产网站的资深经济学家威尔逊（Andrew Wilson）表示，这是自1960年代以来最高的一次房价增长，独立房的中位价格在今年第二季度大涨了8.4%，达到1,000,616澳元，年度涨幅达22.9%。“这是因为低利率所致。利率降至更低、更低和更低。”他说。
投资者购房也是推动悉尼房价不断攀升的一个因素。仅一年的时间，悉尼的独立房中位价格涨了近20万澳元。
威尔逊说，投资者购房占据了房地产贷款62%的份额。另一个记录显示，与去年的前五个月相比，今年前五个月，投资房所占的贷款比例较去年同期增长了27%。
悉尼独立房的中位房价第一次超过了百万澳元，已超过了伦敦的水平但悉尼房价过高对每个人来说并不都是好消息，AMP Capital投资谘询公司首席经济学家奥利弗（Shane Oliver）说，Domain房价报告证实了人们的看法，即悉尼房产对很多购房者来说太贵了。他认为“这突显了悉尼房地产已经多么昂贵。100万澳元已不是20年或30年前的100万澳元，但对挣平均工资的人来说，这仍是难以承受的”。
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澳洲首域投资集团全球资产管理公司（Colonial First State Global Asset Management）首席经济学家哈马瑞克（Stephen Halmarick）表示，澳大利亚人也许觉得中国人推高了澳大利亚房地产的价格，但“这仅仅是刚开始”。他指出，随着中国资本市场的放开，将进一步引起全球相关资产价格的上涨。
据费法斯传媒报道称，在最近的几周内主要的焦点都针对于中国放开金融市场所面临的挑战，而相伴随的市场动荡也适用于澳大利亚经济。
他在悉尼举行的澳大利亚养老金信托研究所主持的会议中说道：“现在对于世界至关重要的是，中国正在允许国人出资海外。澳人可能会觉得悉尼和墨尔本的房地产市场内有很多中国人投资，但他们还没有见到真格的。”
在过去的一年月内，澳大利亚股市受到中国股市的波动影响而颠簸动荡。
澳洲经济学家认为，中国人会继续推高澳洲房价Aberdeen资产管理公司固定收益资产部门经理毕晓普（Nick Bishop）同意这一说法。他指出，未来几年中国热钱的外流，很有可能对于全球金融市场造成比最近几年更大的影响。“中国人的储蓄率很高，这主要是因为缺乏社会安全网络。不要低估了中国资金涌入海外而推高外国资产价格的可能性，就算是中国经济的增长速度现在已经减缓。”
他指出，中国面临的最大风险在于政策制定者的方向性转变。“不过我们预期当局会持续应对市场动荡，平衡结构改革和开放金融市场之间的关系。”
根据中国统计局数据，中国将在2015年实现7%的年经济增长率。
他说，虽然有不少基金经理质疑这一数据的准确性，但它应该是反映相对变化的一个重要指标。
麦格理资产管理公司固定收益部门经理卢伟特（Brett Lewthwaite）说，中国经济的减缓已经被国家通过“软着陆”而良好的管理。中国采用中央政府10年期的发展模式，这有利于政策制定者按照长期改革计划来确保实施。
澳洲房地产数据机构CoreLogic RP Data数据显示，上个月里，除了堪培拉以外的各省会城市的房价都有所上涨。在今年第一季度里，悉尼房价涨幅最大，达到5.4%。
悉尼自全球金融危机之来房价上涨了65.4%据澳洲房地产观察网报导，CoreLogic RP Data负责人劳利斯（Tim Lawless）表示，悉尼房产市场已经出现了第二场旋风，房价年增长率达15.5%，“资本收益率自去年4月起放缓，但是随着2月份的降息，悉尼与小程度上涨的墨尔本房地产市场刮起第二场旋风，反映出较高的资本收益率和强劲的拍卖结果以及私人交易方式出售房产的加速度。
省会城市的房价在2012年5月底至2015年4月间已经增长了25.3%。根据CoreLogic RP Data的数据，悉尼的独立房中位价现在为85万，低于悉尼房地产集团（Domain Group）预先估计的914,056元。
劳利斯称，虽然所有省会城市房产价值上涨幅度很可观，但整个悉尼房地产市场的上涨仍然领先于其它省会城市。
他说：“目前悉尼房产价值相对于2012年5月时的低谷时期要高出40.2%。如果将此之前的2009/10年度房价上涨幅度计算在内，悉尼自全球金融危机之来房价上涨了65.4%。”
只有墨尔本接近这一上涨水平，自全球金融危机以来，房产价值增长52.3%。
据劳利斯称，一些省会城市的房产市场减缓下来，他说：“珀斯和达尔文的上涨速度已经明显放缓，因为资源部门相关的重大基础设施项目已经缩减，堪培拉的房产市场也在联邦大选后疲软下来。”
独立房销售业绩继续超过公寓房，同上年相比，独立房价格上涨8.3%，公寓房价格上涨5.6%。悉尼和墨尔本表现尤为明显。在过去的一年里，悉尼独立房价格上涨了15.5%，公寓房价格上升了9.7%，相比之下，墨尔本的独立房增幅为7.6%，公寓房只上升了1.9%。
所有省会城市的澳洲房价上月上涨0.8%，霍巴特上涨幅度最大，价格上涨了1.6%。
CoreLogic RP Data数据显示，在几乎每一个省会城市，租金的上涨速度相比房价的上涨较慢，收益率下降。墨尔本独立房平均毛租金收益率是3.2%，而悉尼为3.4%。
浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。
