房产 – Page 27

伦敦将延长西南部有轨电车带动沿线房产升值 | 英国

除了伦敦四通八达、让每一位伦敦人都引以为豪的地铁系统之外，很少有人知道的是，伦敦的有轨电车系统（tram）也曾经是欧洲最大的的城市有轨电车系统。

但是，自从1952年以来，因为种种原因，伦敦的tram系统就停止了发展，而最近的新增tram轨道仅仅是在Croydon的一条小线路。

当前伦敦有轨电车线路：

在经过了半个世纪的沉寂之后…

最近，伦敦交通集团（Transport for London）承诺将投资7000万英镑来加长Croydon这条轨道系统：

新增的延长线路将以South Wimbledon为起点，途径Morden和Sutton，集中在伦敦西南。

这7000万英镑的预算是TfL价值5.5亿英镑的发展基金的一部分，此项基金也是TfL专门为了伦敦公共交通还不算特别完善的区域所设置的，旨在改善伦敦整体的共同交通系统。

对此，TfL的发言人表示：

“这次的延长线计划的目的就是加强该区域的通达性以带动就业人口，将有超过1万套新建住房在此区域落成，包括Morden、Sutton中心城区和St. Helier地区在内的公共交通系统将更为完善。”

追溯这次延长线计划的历史，最初是由伦敦上任市长Boris Johnson所提出的，最初的建议投资额为1亿英镑，但在今年一月Sadiq Khan上任事被暂时搁置，理由是该投资并不是“优先级”。

而最近在Khan市长的交通建设计划中，又将这一项目重新启动，一旦施行，将会大大改善南部地区的公共交通系统。

这项延长计划最多将耗费3.5亿英镑，目前TfL正在等待Merton和Sutton市政府来提供资金。

对此Corydon的议员Steve O’Connell表示：

“现在是到了这几个区域的政府将这个问题严肃对待的时候了，我们希望所有人将这个项目重视起来。”

对于这个延长线项目，TfL和O’Connell先生都相信，该项目会大大提升Wandle 河谷区域的价值。

Wandle河流经Carshalton、Hackbridge和Morden，之后在Wandsworth汇入泰晤士河。

延长线南端以Sutton为起点，与伦敦地铁北线 (Northern Line)的Morden站相连，届时，通勤到伦敦的时间将会大大减少。

房产中介公司Foxtons位于Sutton的地区经理William Campbell认为，这次基础设施的升级将会吸引更多对此区域有兴趣的买家，从而推动房价的增长：

“现在，Sutton区域已经接受了从South Wimbledon、Streatham和Crystal Palace外溢的需求，这些地区的房价高涨，两居室的均价高达50万英镑。对于首次购房者来说，这个价格可以在Sutton买到一套足够大的房子，配有停车位和花园。”

现在Sutton地区的三居室价格在42.5万英镑左右，而四居室的价格在47.5万英镑左右。

Sutton的有些地方现在环境还是不尽人意，商业配套设施也比较缺乏。

然而，石油公司Subsea7的新总部大厦的落成已经促进了该区域价值5000万英镑的重建计划的落地。

一个新建的Sainsburys代替了之前的Asda超市，另外将有100万英镑投资到该区域旧电影院的改造之中，而一些新建住房的落成也正在慢慢改变这里的面貌。

另外，延长线的开通也将带动周边区域的发展，例如Sutton附近Carshalton地区作为一个安静但又交通方便的区域，预计将受到较大提升。

另外，距离Sutton三英里以外的Hackbridge的房价也比较合理，平均房价为316,473英镑。而该区域也正在经历一个价值1500万的重建计划，目的是打造伦敦第一个可持续性的远郊区域。

总结：

交通对于一个地方房产市场的重要性想必大家已经非常明确，而新的交通线路的的建成更是对一个区域的房价会带来根本性的影响。

今天提到的tram延长线的区域内的房地产市场值得投资者的密切关注，在tram线路建成之后将会带动整个区域房地产市场的发展。

来源：英伦房产圈

责任编辑：Shelly Du

10月租金上涨领跑者休闲之都维多利亚 | 加拿大

根据房屋网站PadMapper的加拿大分部10月16日发布的最新租房数据，10月份加拿大25个城市里，有15个城市的房租上涨，7个下降，3个城市没有变化。

租金最高的几个城市在排行榜里基本没有变化，租金中低区间的城市变动较大。

与去年同期相比，前十位的城市租金上涨剧烈，下面一起看看您所在的城市有哪些动向。

加拿大房屋（一室户）租金前十城市排名：

>>>加拿大置业百科：加拿大购房流程 | 加拿大房贷流程 | 加拿大房产税费

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最贵的5个租房市场

1. 不列颠哥伦比亚省温哥华市，仍然是加拿大租金最贵的城市，本月一居室租金增速位列全国第二，比上月增长5%，达到 $2,120。两居室租金增速平缓，上升了1.3%，达到$3,200。

2. 安省多伦多市，一居室租金接近$2,000，比上月略涨0.5%，达到$1,940。两居室租金下降0.4%，达到 $2,430。

3. 安省巴里市，一居室租金上升4.2%，达到$1,250；两居室租金上升4.8%达到 $1,520。

4. 魁省蒙特利尔市，一居室租金月升3.4% 达到 $1,230；两居室租金上升3.3% 达到$1,570。

5. 英属哥伦比亚省维多利亚市，一居室租金上涨速度全国最快，飙升5.2% 至 $1,210；两居室租金月升幅 4.7% 达到 $1,560。

本月的显著变化：

上升的地区

哈利法克斯：排位上升一位，进入前十个租金最贵的城市，与汉密尔顿不分上下，一居室租金上涨2% 至 $1,020。两居室月租金上升4.5%至 $1,170。

汉密尔顿：与哈利法克斯相仿，也位居第十位。一居室月租涨 2% 至 $1,020 ；两居室月租金上升4.2% 至 $1,250。

安省 St. Catharines：一居室租金增速位列第三，月租上涨4.7%至$900，位列排行榜第16位，两居室月租上涨0.8% 至 $1,260。

下降的地区

安省奥沙瓦市，下降一位，成为全国第九贵城市，一居室月租下降1.9% 至$1,030，两居室价格上升3.3% 至 $1,250。

萨省里贾纳市，下降三位，位列排行榜第13，一居室月租下降 3% 至 $980。

安省金士顿市，一居室月租比上月下降的幅度最大，降幅达 5.1%, 至 $940，位列全国第14；两居室价格也下降5% 至 $1,130。

PadMapper的数据取自加拿大数十万的房租要价，按照计算得出的中位数来给全国25个人口最多的城市排名，反映加拿大主要城市租房行情。该报告数据不涵盖短租和Airbnb的租金数据。

相关资讯：9月多伦多房市速递：总体涨幅放缓，Condo涨势惊人！

来源：加国无忧

责任编辑：Shelly Du

居外看点：海外房产投资新视角 | 海外

浅析美国税改可能如何影响房地产投资

2017年9月27日，美国政府和国会公布了从特朗普竞选总统时就开始被广为讨论的税收改革计划框架。对于美国公民，如果税改法案在2018纳税年度就开始实施，2017年和2018年的税负也可能存在显著差异。计划移民美国以及考虑在美国投资置业的人士也即将受到本次税改的影响。而这次美国税改对房地产投资将会有哪些看点，接下来重点关注哪些方面的实施细则，我们可以就这个话题简单聊下。【阅读原文】

人口缩水加剧日本房产投资是否面临更大风险？| 日本

人口缩水加剧日本房产投资是否面临更大风险？日本房产泡沫经历是否会重现？中国人对于日本的关注一直是复杂而热烈的。从历史纠葛、地缘政治、到文化生活，中国大众与媒体手中的这盏聚光灯似乎从来没有从日本身上移开过。

2015年起，随着日元贬值与华人海外房产投资热潮的兴起，日本房产也成为了一个火热的话题。几年时间过去了，这个话题不但没有冷却的趋势，更是随着2020年东京奥运会的日益临近继续升温。

2017年1至8月，居外网收到关于日本房产问询数量比2016同期增加21.7%, 是2015年同期的2.3倍。与此同时，日本总务省统计局的数据显示，2016年日本人口减少了近31万人，是有记载以来人口减少速度最快的一年。面对潜在的劳动力不足与严重的人口老龄化，我们不禁要问现在还要投资日本房产风险是不是面临更大的风险？

让我们先来看看为什么日本房产最近备受投资者青睐。虽然日本房产对于投资者而言并不像泰国、越南等地那么便宜，但是却有着许多独特的优势。

首先，外国人在日本可以直接购买带有土地所有权的住宅，而泰国与新加坡等地是不允许外国人拥有土地产权的。其次，日本目前对外国购房者没有任何附加限制。反观加拿大、澳大利亚与新加坡等地则对外国人征收超过10%附加印花税，为当地房价降温。最后，由于日本央行的负利率政策，使得日元成为全球融资成本最低的货币之一，加上日元流动性良好，日元货币与资产都成为良好的避险投资选择。在当前国际经济前景不明，美朝局势紧张的情况下，购置日本资产在全球资产配置中有着重要意义。

图一：日本房价指数走势

图标：公寓；全部住宅；住宅用土地；别墅

从2014年12月至2017年4月，日本住宅综合房价指数连续29个月实现同比增长。2017年前4个月的同比涨幅均高于3%，高于往年同期，增幅主要驱动力来自公寓楼盘板块。日本全国公寓房价指数在近几年持续攀升，2015年开始，几乎每个月的同比增幅都在6%到8%之间，涨势惊人。反观别墅房价则涨势较为平缓，与物价通胀处于同一水平。公寓市场的火爆，来源于日本经济增长带来的内部需求与外来投资者对日本房产的青睐。同别墅相比，适合小家庭或者单身人士的公寓总价更便宜，地理位置与配套设施更为便利，无论对于刚需购房者还是投资者都是很好的选择。开发商们也紧紧抓住了“总价低，位置好”对投资者的吸引力，推出平均面积越来越小的公寓户型。2017年以来，东京地区新公寓平均面积均低于70平方米，而同时期大阪的新公寓平均面积更小，在55至65平方米之间。2017年东京新公寓的清盘率在70%左右，较前两年无明显变化。由于2016年，东京的新建公寓供给整体较2015年减少，使得东京新公寓连年大幅增加的情况有所缓解，并在7月出现了32个月以来首次库存下跌的情况。在大阪，2017年新公寓清盘率则在73%至80%的范围内，待售库存也在最近连续四个月同比下降，火热程度依旧。

那么日本房价涨势还会持续多久？现在投资日本房产又有哪些风险需要考量呢？

目前，日本经济发展势头与负利率政策对于购房者而言是利好。2017年2季度，日本GDP环比增长0.6%，是经济连续增长的第6个月，已经创下2006年以来最长的GDP连续增长期。与其同时，日本的失业率低于3%，就业情况十分乐观，特定行业甚至出现了劳动力供不应求的情况。这样的就业行情与物价水平的稳定保证了居民可支配收入的健康增长。持续增长的私人消费，正体现了日本民众的消费水平与消费意愿正在持续增长。除此之外，日本长期以来实行的量化宽松政策，降低了房贷利率，保持日元的弱势，同时刺激着日本当地与海外投资者的购房需求。

图二：2010年至2060年日本人口及各年龄段人口数据及预测

然而相对于目前稳健的房市基本面，日本并没有摆脱长期人口减少与社会老龄化带来的潜在经济发展挑战。根据日本法务省预测，日本人口将在未来40年内减少三分之一。这其中，就业适龄人口（15-64岁）将减少46%，而65岁以上人口反而将增加18.5%。这意味着日本社会将同时面临两大挑战：劳动力不足与老龄化加剧。不管是劳动者不够还是老龄人口过多，对于日本长期经济发展来看都是巨大的潜在危机。这是投资者在购买日本房产之前不得不了解清楚的。

但是，这并不代表日本房产会失去长期投资的潜力。

首先，日本人口的流失在地域分布上是不均匀的。从日本不同城市人口同比变化图中我们可以看出，近年来东京一直吸引着更多地人口，并且人口增长速度在2013年之后越来越快。神奈川县（主要城市为横滨）与爱知县（主要城市为名古屋）在近些年也同样吸引越来越多人口涌入。反观大阪、京都与北海道则正在面临人口流失的困境。

图三：2001年-2015年日本各区域人口同比变化

其次，虽然日本的移民政策相对其他发达经济体要保守许多，不过面临人口迅速减少的问题，移民似乎是政府不得不打的一张牌。2017年3月开始，在日外籍专业人才最短可以在一年之内拿到永久居民的身份，显示了日本政府想要留住更多高技术外籍人士的决心。2016年，外国籍日本居民已经占总日本人口的1.8%。虽然这个比例不高，但是绝对数量也有将近230万人，是1990年的2.6倍，这部分人群的租房购房需求已经成为市场上不可忽视的一股力量。除此之外，在日外籍人口的国籍构成也有了非常大的变化。1990年以前，在日居住的外国人以韩国人为主，中国人还占不到10%。到了2016年，中国人已经占全部在日外籍居民的将近40%，而韩国人只占20%多一点。与此同时，来自菲律宾和越南的在日居民占比也明显增加。而这些外籍居民居住的地点也很有特点，截止2015年，43%的在日外籍居民居住在东京都会区，大概10%居住在大阪与爱知县。来自不同国家的居民在购房时偏好的位置、户型、社区等都有所不同。这些是投资者在购房时需要考虑的因素。

图四：1970至2016在日外籍居民比例分布

综合以上，日本房产投资者们在目前情况下应当将眼光放在人口增长城市中外籍人口密集的区域，明确自己的投资目标是租金回报还是长期土地增值，然后选择相应情况下高需求的社区与户型进行投资。虽然人口问题将会给日本带来不小的麻烦，但在经济形势良好的情况下，这个问题应该还属于政府可以调整的范畴。毕竟相对于经济增长率常年低位徘徊，失业率居高不下的国家，只要选对标的，投资日本房产的直接风险还是可控的。

居外网海外房产行业分析师Adam Yang专栏全集

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中国香港旧房改造—内地房产投资的下一个香饽饽？

2017年6月2日，内地房企龙头之一碧桂园迈出了进军中国香港地产市场的第一步。碧桂园出资6.1亿收购了宏辉集团旗下Plan Link公司，公司持有九龙城贾炳达道142号至154号的旧楼重建项目，地盘面积约9100平方尺。

中资房企纷纷南下中国香港抢地已经不是新闻，但是不同于中海航等公司高价拍下土地，碧桂园选择旧楼收购作为进军中国香港市场的切入口。那么目前投资中国香港旧楼改造都有哪些程序，中国香港旧楼改造的可行性和利润又如何，未来中国香港旧房改造项目会不会成为内房企投资浪潮的下一个风口，本文将一一分析。

（一）

中国香港旧楼改造程序面面观

部分收购“落钉”旧楼

土地资源资源稀缺，人口密度大，外来资金涌入，中国香港具备旧楼改造市场发展的土壤。但是，真正催生中国香港旧楼改造浪潮的还是《土地（为重新发展而强制售卖）条例》。于2010年新修订的强拍条例规定，对于楼龄50年以上楼宇，集齐楼宇80%以上业权的人可以向政府申请强制售卖该楼宇。根据强拍条例，只要拥有百分之二十以上的业权就能在旧楼改造强制拍卖中拥有很大的影响力。中国香港本地一些中小型房地产财团或者个人常常使用这种“落钉”的方法收购旧楼的部分产权，进而促进自身收购整栋旧楼或者交易给其他有意收购整栋旧楼的企业赚取差价。值得一提的是，由于中国香港政府近期推出的楼市辣招，以公司名义收购的旧楼需要交纳3成辣招税。所以近期的旧楼交易出现多宗以公司高层个人名义进行的旧楼交易。九龙建业柯式家族和前太古主席简基富最近都活跃于中国香港旧楼交易市场。

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大型财团整片收购，接盘并购公司项目成旧楼改造捷径

虽然旧楼重建项目需时较长，但收购成本远低于直接购买土地，对于一些财力雄厚的大型财团已经将整栋收购旧楼改造作为提升盈利能力的突破口。如果采用整栋收购的方式进行旧楼收购，集团需先收购超过80%的业权，在申请强拍令通过后于公开拍卖中收购剩余旧楼业权，即可获得大楼全部业权。中国香港恒基地产是中国香港发展商中拥有旧楼重建项目最多的，旗下项目集中分布于红磡、大角咀、土瓜湾、长沙湾。其中恒地目前最大的收购计划位于红磡，横跨机利士南路、黄埔街、宝其利街和必嘉街。2016年11月7日，恒地便以底价17.39亿元拍得收购了七年的马头围大厦，为九龙价格第二大强拍案例。目前恒地已完成80%业权收购项目土地面积超过9万平方尺，预计可重建楼面面积超过83万平方尺。如果包含正在收购中的旧楼，红磡项目最终土地面积超过11.5万平方尺，可重建楼面面积超过103万平方尺，重建单位超过2500个。

大型房企瞄准旧楼改造市场的原因是旧楼收购成本低，项目获利空间较一般市区项目高，如西半山晓誉毛利率高达53%。同时，旧楼集中区域发展相对成熟，商铺及小单位需求庞大。如恒地收购重心红磡黄浦街范围地铺个别成交尺价达2万，而恒地2011年通过中国香港小轮公司收购的宝其利街地块项目售价达1.6万元/尺。

由于直接收购旧楼耗时长，申请强拍程序繁琐，企业还可以选择收购旧楼并购公司已经收购完成的项目。前文提到的碧桂园旧楼改造项目便是购自宏辉集团。以宏辉集团（前称田生公司）为代表的旧楼并购集团主要从事旧楼并购，然后把并购完成的地盘售予发展商或自己发展。

对于新进军中国香港市场的内地房企或者初次涉足中国香港旧房改造市场的企业，委托中国香港旧房并购公司进行旧房收购是一条捷径。委托或直接收购并购公司项目的好处是省略了逐间收购业权以及申请强制拍卖的手续和时间，极大程度避免了收购纠纷和中间产生的各项法律程序，开发周期大大缩短。直接收购旧楼及申请强制拍卖的时间约为7年以上，而委托并购公司收购的项目从收购到楼盘建成周期仅为6年左右。

联手政府，投标市建局项目

中国香港市区重建局是中国香港专门负责处理楼宇重建及复修的法定机构，也是中国香港旧楼改造的绝对主力。中国香港市建局目前侧重于“旧区重建”，在旧区内集中进行大型重建项目。2007年市建局启动观塘市中心重建项目，是中国香港历史上最大规模的市区重建项目，占地57万平方尺，分5期项目，于2021年前分阶段落成。大部分项目由信和置业投得，但是第二第三期招标时内地房企龙头万科也派代表到场交意向书。2016年市建局启动九龙城庇利街/荣光街项目重建，是继观塘项目后最大规模重建计划。项目地盘面积8042平方米，重建后提供1150个住宅单位，楼面总面积66600平方米，预计投资116亿元，2025-2026年落成。此外，市建局正在积极推进三个大型重建计划为土瓜湾、九龙城马头围道、九龙城道。

投标市建局项目也是企业参与旧楼改造的其中一个重要渠道。参与市建局项目约束条款更多，但是也有政策便利优势。中海外于2010年曾投得西营盘第三街/余乐里/正街项目，地盘面积2150平方米，楼面面积16460平方米。2012年，中海外再投得土瓜湾北帝街重建项目，地盘面积771平方米，楼面面积6945平方米。两个楼盘均于2016年中落成。无论是独栋的旧楼重建或者是大规模的旧区重建，市建局通常会邀请发展商进行投标和政府合作合作开发。

（二）

中国香港旧楼改造可行性及盈利分析

相关政策影响：冰火两重天

强拍条例是中国香港旧楼改造得以实施的基础。中国香港政府在1999年制定的强拍条例中规定，对于楼龄五十年以上楼宇，任何人集齐同一地段90%或以上业权，即可申请土地审裁处发出强制售卖令。2010年，政府修订法例，为了提高“落钉”投机者成本，将比例降至80%。值得一提的是，法例修订的提出者正是现任中国香港行政特首（时任发展局局长）林郑月娥。比例的降低在减少“落钉”投机的同时却也增加了财团整栋收购的机会。所以，现今中国香港旧楼改造市场主要以市建局整片区域改造计划和大型财团整栋收购重建为主，旧楼改造市场入场门槛更高，也更加集中化和规模化。

中国香港旧楼改造浪潮的兴盛正是缘起土地供应不足，因此中国香港政府卖地计划也影响着发展商投资旧房改造的步伐。2010年起中国香港政府引入“政府主动卖地机制”，2015-2016年度第二季度再次对卖地安排进行优化，视乎情况在季度中加推用地。但是，最近五年政府土地供应目标仍旧逐渐下调，2016-2017年降低至18000个单位，五年来新低，同时17-18年度维持不变。

中国香港政府最近推出的楼市辣招对旧楼改造市场也造成一定影响。截止2016年11月4日政府更新的楼市辣招，在通过“一契多伙”方式一次性购买多个住宅时征收印花税15%，同时无论个人或者公司购买都需要缴新税率。此次楼市辣招大大增高了旧楼收购成本，使得中国香港旧楼改造市场的发展放缓。与之相反，政府每年批出旧楼改造项目呈现逐渐上升的趋势，且私人重建项目逐渐取代市建局成为旧楼改造的主力。预计在土地供应收缩和政府批出旧楼改造项目增加会促进旧楼改造市场的发展。

旧楼收购完成后，旧楼改造的过程也受到一些政策的影响。中国香港很多早年出的政府地契有房屋的发展限制，如注明“不可超过一间房屋”，而过去一直不需要补地价即可重建增高。但是自启德发展新区启动引发九龙城旧楼改造浪潮，地政总署收到许多宗房屋重建图纸争议。因应最新的法院判决，2016年8月5日地政总署公布有关地契的最新处理方法，对于与兴建地契要求不符合的房屋，需要经过改契和补地价的程序，才能开展重建。不少位于九龙城、土瓜湾、深水埗的旧区楼盘涉及此类发展限制契约，重建成本会大增，预计并购活动和市区重建步伐会因此减缓。

旧楼改造区位分布：中西九龙最吸睛

旧楼改造的成本和前景很大程度取决于项目所在区位。从市建局旧楼改造项目的区位分布情况来看，旧楼改造项目集中的区域总共分两类。

第一类是以中西区和湾仔尖沙咀一带为代表的中国香港发展成熟的中心商业区，项目一般为独栋小盘，收购成本较大，最后售价也高。值得一提的是，中西区从旧楼改造出现伊始便一直是热门区域。最新消息显示，2017年6月29日，中西区般咸道旧楼般咸台被新鸿基地产旗下集团以3.8亿收购7成业权，平均尺价1.7万。连同该公司早前收购的隔壁崇华大厦，两项目合并占地1.2万平方尺，可重建楼面超过11万平方尺，是最近中西区最大的重建项目之一。

第二类是以观塘土瓜湾为代表的旧区，由于整区楼宇普遍老旧且收购成本不高，项目一般为整街甚至整区重建。值得一提的是，受到启德发展区建造带动，土瓜湾旧楼改造项目未来前景受到看好。2017年7月3日市建局收购土瓜湾的三个项目时平均尺价达到15383元，是九龙历史最高。

旧楼收购战，你的弹药充足吗？

中国香港法例规定的旧楼收购价以周边楼盘均价为底线，预测重建后价值为上限，保证了买卖双方的利益，同时也使得旧楼收购价与所处地段价格挂钩。如港岛地区旧楼改造热门区域中西区，近期旧楼大宗收购均价均超过17000元每尺，最高价超过两万，逼近同地段新盘开盘价格。而九龙地区收购均价则刚刚站上15000元关口。此外，受楼市辣招影响，公司还需额外缴纳15%印花税，九龙地区的项目可能因为地契原因面临补地价。2016年初根据中国香港上诉法庭的一个新案例，小业主在强拍申请诉讼中被定义为强迫参与，因此在土地审裁处进行抗辩的讼费无论输赢都由发展商支付。因此，各项法律费用也是旧楼收购的重要支出。

同时，针对旧楼收购投机性强，风险大的特点，旧楼收购的按揭也更加严格。针对旧楼，银行基本采用“80减”法则，即五十年以上楼龄单位按揭年限为80减单位楼龄，所以对于50年楼龄单位年限最多为30年，越老旧楼龄按揭年限越短。旧楼收购按揭比例目前约为50%-70%，普遍为60%。同时，较偏远地区的旧楼按揭银行未必会受理。中国香港银行按揭分为H按（按照中国香港银行同业拆息利率计算，每月波动，此类型按揭市场占比94%）和P按（按照中国香港最优惠利率计算，基本稳定，此类型按揭市场占比2.1%）。按照H按计算旧楼按揭年利率目前为1.76%（H+1.40%），按照P按计算旧楼按揭年利率目前为2.25%（P-3.00%）。中国香港最优惠利率自2008年以来一直维持在5.25%区间，按月波动的中国香港银行同业拆息利率今年波动幅度也很轻微，因此利率波动因素对旧楼按揭影响很轻微。

所以旧楼收购存在一定的门槛，需要对市场未来楼价走势有准确的判断以及准备好充足的资金。

（三）

旧楼改造案例分析

前文对中国香港旧改市场的操作程序和可行性进行了详细的介绍，接下来通过三个具有代表性的案例可以透析中国香港旧改项目在实际操作中的现状，

中心区项目表现良好

星钻位于中国香港中西区西营盘，原为中国香港市建局西营盘第三街的旧改项目，后由内地房企中海外于2010年投得。星钻重建后共提供255个实用面积365-855平方尺的单位，户型大多为两房，目标客户瞄准年轻置业人群。楼盘于2015年1月中旬销售，2016年8月30日全部售罄，售价由第一批的1.93万元每尺一路攀上至2.7-3万元每尺。对比同区楼价，5年楼龄的缙城峰二手平均尺价19857元，懿山一手尺价17088-26793元，星钻售价略高于同区水平。售出后星钻平均租金也由60元每尺一路上升至70元，高于西营盘平均租金60元。

同样位于西环的另一个楼盘翰林峰于2017年5月16日首次公开发售，销售情况良好。翰林峰共发售268伙，开售前累积收得4580张入票，超额认购16倍。第一日楼盘销售超过220个单位，80%以上单位售出，平均尺价2.6万元，相比周边房价溢价10%-40%。最贵成交单位为顶层特色户，尺价43001元。翰林峰是由恒基地产于2014年11月以29.57亿元透过强制拍卖购得，平均收购尺价为1.97万元，而整个项目投资额约45亿。　　

星钻项目改造周期和销售周期短于其他旧改项目，同时销售情况良好，其主要优势有以下两点。一是项目为市建局项目，在投标前已经完成前期工作，建造和销售周期相对短，只用承担一些保育业务，无论是相比直接投标土地还是从头开始旧楼收购都更节省时间和金钱。其次，项目区位优势突出。项目位于西营盘，收益于港岛线交通优势，中西区房价一路上扬。星钻项目的操作模式也可以给其他有意向进军中国香港旧改市场的内地房企参考。

翰林峰是中国香港最大金额的单一强拍项目，也是强制拍卖方式获得旧楼改造项目的典型案例。45亿的总投资额对于位于西环稀缺地段的项目并不大，但是恒基地产前期收购所花周期较长。翰林峰投资的优势也在于区位优势突出，可以通过提高销售溢价来赚取更大毛利弥补较长收购周期的时间成本。所以，在进行整栋收购的时候，要谨慎权衡毛利率和旧改周期。

非中心区旧楼改造项目投资需谨慎

誉都位于筲箕湾，地处港岛线终点站，并非中国香港中心商业区。2008年新鸿基地产以1.845亿元购入地皮，2011年开盘。由于项目定位为中高端豪宅，平均实用尺价1.8万元，逼近中西区水平，远超同区水平。由于当时开盘时处于中国香港楼市高峰期，117个单位首日便售出100个。但是随后随着中国香港楼市放缓，誉都的买家遭受重大亏损，历史录得13宗二手买卖中12宗为亏本转让，跌幅1.8%-19.9%，仅有一宗升值转让仅升值0.7%。

非中心区旧楼改造项目收购成本自然远低于中心区，且周边一手住宅供应量相对充足，不具备不可取代性。因此，在中国香港房地产市场逐渐趋于冷静的大背景下，筲箕湾等非中心地区项目无论从售价和交易表现均不如中心商业区。未来企业在投资此类地段的项目时要格外谨慎。

结语

从1999年强拍条例生效至今，中国香港旧改市场已经走过18年。相较由政府主导的内地旧改项目，中国香港旧改项目更市场化，相关程序和法律也趋于完善。在土地供应不足和旧区唐楼老化不可逆转的大背景下，旧楼改造市场前景依旧乐观。其中，中心商业区的旧改项目毛利可观，而非中心商业区的旧改预计会区域化，一体化。通过专业的地产代理整栋收购或者投标市建局项目也会成为最主要的参与中国香港旧改的途径。但是，复杂的收购程序，逐渐提高的收购成本，较长的改造周期，未来房价走势的不确定，都是参与中国香港旧改项目需要重点考虑的方面。中国香港旧改市场的前景还有待市场的进一步检验。

来源：hexun.com

责任编辑：Shelly Du

伦敦房市三季度：300万镑以下房产热销 | 英国

炎热的夏季已经结束，房市步入“金九银十”。伦敦高端房产中介Maskells为您总结今年夏季伦敦房市的情况。

Maskells中介认为，今年夏季房产市场如同“气流”一样上下起伏，因为没有任何值得关注的消息引领房市。英国脱欧进程缓慢，英国在许多问题上作出让步，在移民问题上采用强硬立场。这些不确定性对于房产销售没有益处。

300万镑是临界点

尽管房产市场还在交易，但是房产价值的不同意味着房市活跃程度不同。大部分房产交易的价值都在300万镑以下。

原因包括如下两点：1. 印花税上涨；2. 这个价格范围的买主增加了。买房者对于价格调整感到紧张，如果需要贷款买房，他们还担心几年后房子的价值会如何变化，尤其是英国央行将取消定期融资项目（Term Funding Scheme），这个项目的取消意味着廉价的贷款将会消失。

要价与成交价有差距

今年夏季，房产市场的要价和实际成交价格也有一定的差距。Maskells表示，他们经手的一部分房产交易最终的成交价比原先的要价要低。

其它中介则表示，许多房子干脆被卖主撤下，不继续挂牌出售了。比如，Lonres报告说今年夏季与去年夏季相比，被撤下的房产增加了82%。

大伦敦地区挂牌出售的公寓增加了68%。一些房产的成交价甚至比原先的要价低了一成多，这让中介感到担忧，因为近期许多房产的要价已经经过了调整。

>>>加拿大置业百科：加拿大购房流程 | 加拿大房贷流程 | 加拿大房产税费

Clermont Hall带有宏伟的花园和4个礼堂，堪称完美住宅的典范，现售275万镑

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给卖家的建议

Maskells表示，夏季通常都不能显示出房市整体的走向，而未来三、四个月的趋势则更具说服力。但是他们给卖主的建议不变，那就是同等价位房产中，房子状态最好、价格最合理、给人留下最好印象的房产仍然是最先被买走的。

那么怎样才能给买家留下最好的印象呢？清洁、整洁、简洁。这可能意味着卖主需要多付出努力，但是站在买主的角度考虑一下，就会觉得这些努力不会白费了。

500万镑以上房产

价格介于300万至500万镑的房产，仍有市场，但是还是那句话，同等价位中最好的房子最先被买走。

而价格超过500万镑的房子，房主们需要注意了。这样的房子现在不好出手，所以不少房主们考虑出租。

Maskells计算了一下，价值700万镑的房子，印花税是75.3万镑。如果把这775.3万镑用于投资，收益率是4%的话，房主一年可以得到的收益是17万镑。而这笔钱变成了房子，一年的房租可以得到18.2万镑（没有计入房产维护成本的话）。所以跟投资相比，买房意味着房主一个月损失了1,000镑。所以夏季期间，周租金超过3,000镑的出租房产不少被房主撤回了。

Maskells建议手中有超过500万镑房产的房主，在房子没有售出之前不妨通过出租来降低成本，同时在租房合同中加上中断条款，这样一旦有人有兴趣买房，可以较快成交。

买主观望

Maskells还注意到，买房者从伦敦向周边地区迁移的趋势放缓了。原因有二：其一，人们担心，如果就这样搬走了，可能再也无法在伦敦买房子了；其二，伦敦周边的通勤区有许多房产待售，买主考虑房价可能会继续停滞甚至下降，因此仍持观望态度。

卖主不宜过于乐观

不要过于乐观，尽管公布的房屋价格指数可能显示房价的上涨速度仍是两位数，但是这是已经成交的房产的价格。

而且，有房产售出并不意味着方圆20英里的类似房产也能以同样的价格售出，因为买主没有那么多。所以，要听取中介的建议，他们最了解行情。

（互联网资讯综合整理）

责任编辑：Zoe Chan

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深度 | 海外投资新宠儿！为什么泰国买房能在国内成为潮流？ | 海外

曼谷的地价近年来爆涨了好几倍，投资泰国房产已炙手可热。在泰国买房包含了精装修，房子按使用面积计算。曼谷是泰国城市的核心，轨道交通发展迅速、人口红利、医疗教育丰富等许多诸多原因，去泰国置业成为海外投资新潮流!

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中国和泰国的房产，存在两点差异

1、中国出售的房子大多数是毛坯房;中国的房子面积都是按照建筑面积计算;在泰国，所有出售的房子几乎都是精装修，房子面积是按照实际使用面积计算

2、中国房产是有年限的限制，一般是70年，期满需续费或面临收回问题;泰国房产是永久产权，是可以继承给子孙后代的。

那么，中国房子的建筑面积和泰国房子的使用面积相差多少呢?一般是相差20%-30%。也就是说，在泰国买60平方米的房子，相当于在中国买了八九十平方米的概念。这也意味着，泰国的房价要比中国每平米便宜几千甚至更多。泰国社区基本都配有免费的车位、泳池、健身房等设施。如果是在北上广，一个车位都能卖出几十万!还必须抢着买。

泰国规定开发的房屋，大多都在精装修完毕以后出售或者出租，这样一来，就意味着泰国的房价是包含精装修以后的房价，而在中国的许多房价，还只是毛坯房的价格。精装修后的房价和毛坯房的房价，差距有多少呢?如果按照通常的3室1厅的装修标准来计算的话，大概这一差价可能高达几十万元人民币。

曼谷是泰国首都。曼谷的城市核心区，是以沿线BTS轻轨为主发展的。轨道交通的发展不仅改变了曼谷居民的生活、工作和娱乐方式，还对泰国房地产市场带来了深远的影响。在曼谷选择好项目有一个非常简单的方法，就是沿着地铁线、天铁线来选择。交通对于曼谷这样一个繁华的大都市来说，重要性不言而喻，甚至直接会影响房子的升值空间、租金高低。这就像在北京一样，越是繁华的地段路网越发达，都会有地铁站来连接四周，附近的楼盘均价、房租也在不断的攀升。而且一旦有新的线路即将开通，沿线的房价会瞬间上扬。Makkasan机场快线区域至Sukhvmvit On nut之内的BTS沿线城区，还有从湄南河岸沿线至Rama9 CBD的繁华地带都是核心区域，这些城区就相当于北京的三环以内。

为什么曼谷的房子如此热卖起来?

1、曼谷商业用地伴随土地价格上升。不少公司纷纷建造酒店和各种商场，促使曼谷的商业土地价格上升，带动了住宅土地价格的上升。

2、曼谷交通规划。随着政府对曼谷的交通规划路线的操作，曼谷房价会随各要线的规划开发而继续上涨，这就让很多人看到了商机，纷纷买房投资。

3、中国人在内的外国人，在泰国购买房产已成风潮。尤其是中国人在泰国的购房率年年攀升，引发一轮轮购买热潮。

进一步以整个国家发展现况来看，我们可以用宏观、中观、微观的角度还衡量整个投资价值判断，晓实先以宏观的角度来看。

从GDP来看，GDP是衡量一个国家经济发展水平的最重要指标，也直接反映了各行各业的繁荣程度，对房价有直接影响。2016年泰国GDP总量为3987亿美元，世界排名27，远超新加坡、马来西亚、菲律宾，是东南亚国家第二大经济体，人均GDP位列前三。其中曼谷GDP占泰国总量的49%，金融经济、工商业、旅游综合发展，跻身世界一流旅游城市行列，是活跃在世界舞台的国际大都市。

人口来看，由于医疗与卫生科技的发展，人口年龄比以往更长，老年人口日益增多，日本、中国、泰国等很多国家都面临这样的社会难题。但是近几年来泰国人口总量出现高增长，加之婴儿潮的出现，未来泰国人口的基数将进一步增大，人口红利巨大，购房需求日趋强劲。

泰国总人口6886万，除了本土人口，每年有大量外来人口涌入泰国，在泰国退休养老的几十万外国人、四万多名外国留学生、世界500强企业的外派常驻员工等。而泰国凭借其发达的旅游业、国际优质的教育资源及不断扩招外国留学生、政府鼓励外来投资，使得每年赴泰的人口数量呈上升趋势。

曼谷现有人口1500多万，约是第二大城市清迈154万的十倍，并且每年以30万人口数量增长，且80%的富人都集中在曼谷，失业率极低，更多的就业机会都使得赴泰的绝大部分人选择曼谷，这对曼谷未来楼市的发展形成了强有力的支撑。

从货币政策来看，今年泰国央行国家货币政策委员会继续维持政策性年利率1.50%的水平不变，意味着1.5%的低利率对平和的泰国房地产市场是一个极大的支持，宽松的货币政策将刺激更多购房者投资的意愿;针对泰国本土人士的贷款利率也维持在1.4左右，对泰国房价是一个积极的信号。

从汇率来看，人民币兑美元汇率下跌贬值时，泰铢依然坚挺，保持良好的上升势头。过去5年中，人民币兑换泰铢的汇率增长了19%，投资泰国也更保值。在泰国经济保持稳定增长的同时，国际资本流入泰国，推升泰铢汇率的同时也使泰国房价快速上升。虽然短期人民币升值凶猛，但长期看来还是贬值趋势。

从土地价格来看，，从2016年1月1日-2019年12月31日泰国国家财政部统计，曼谷BTS沿线地价上涨100%-150%，其他交通沿线也将上涨25%-50%，泰国整体地价平均将上涨15%。而在过去的5年间，曼谷市内土地的价格整体涨幅达37.1%。由于人们对曼谷中心公寓的需求量大(大约85%来自泰国)，曼谷地区尤其是CBD区域的黄金地段的土地日益稀缺，价格将会再创新高，土地成本的增加也会间接推高房价。

从公共资源来看，一个城市的基础设施配套能否匹配这个城市的房价?曼谷房价虽然比不上北上广深，但是城市基础设施却不差，先来看几组数据：

医疗 – 泰国约1200家医疗机构，曼谷占比70%
教育 – 泰国约800家教育机构，曼谷占比60%
交通 – 曼谷拥有两大国际机场，铁路，公路，水运，地铁，交通发达
外贸 – 曼谷港口数量和运载能力在泰国占比90%

曼谷是个国际知名旅游城市，休闲娱乐产业发达，购物方便。城市配套与房价的匹配度高，在曼谷居住、投资性价比高。

微观因素主要考虑买房者本身需求目地，以日常生活中做为微观考察因素，进行各指标评比，依个人需求重要性进行评估。

交通，新建地铁、轻轨，是否可以直达市中心等考虑?公共交通沿线物业的升值速度是最快的，曼谷在建的地铁橙色线、粉色线、蓝色线沿线区域就推出许多楼盘。
是否是学区房?正如北京一样，学习是孩子成长的关键，学区房的价格也比一般地段的房子更贵。曼谷的教育机构众多，且大部分国际留学生都需要到校外租房住，他们有能力有需求，曼谷的学区房同样抢手。
项目附近有没有商场、超市、娱乐场所，菜市场等。这会直接影响生活的便利度。
物业售后服务，泰国的公寓后期物业服务普遍比国内更完善、更专业、更全能。可别小看物业服务不重要，好的物业服务值10-20%的房价。
附近或同区域有无高档小区或人口组成成分。高档住宅有利于推高区域房价。
项目的规划定位、户型设计、小区配套、指标性项目等也会一定程度影响项目价格。

世邦魏理仕全球生活报告:生活指南显示，泰国房价居全球低点。然而从2010年至2016年，短短六年内泰国房价呈跳跃式增长，涨幅约51%，其首都曼谷更是凭借17.18%的房价涨幅，成功挤下台北、中国香港、上海、东京、新加坡，跃居亚洲第一，泰国房产增值潜力不可估量!

根据《全球房地产指南》2016年公布的数据显示，在亚洲众多国家和地区中，泰国房产平均租金回报率达5.13%，远超中国大陆2.66%、中国香港2.82%和中国台北1.57%。若将所购房产用于出租，所得租金收入将十分可观。不只赚了房价，别人还帮你养房。正可谓近可攻，退可守。

（据大河网）

深度 | 越南房子居然得比中国还要热？ | 海外

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无论是在河内，还是在下龙，窄长条建筑是越南的独特街景，沿途一路可见种种苗条房，房屋门面宽度在4米以内，长约20米，高3至5层。造成此种现象的原因，一是越南土地有限，政府给民众批地建房时，要求他们只能建限度在四米宽、二十米长的房子。二是政府按房屋所占路面宽度加以计算征收地价税，门面土地横幅售价相当昂贵，纵深相对便宜所致。

越南的窄长条建筑，最让人佩服的是，它外立面虽小，但建筑风格毫不迁就，不是那种图省事的千篇一律，它们擅长标新立异，纷呈个性。从河内到下龙，隔着汽车的玻璃窗，一路都是让人看了，哇塞不断的房子。拍这些特色房，能让你把相机举到手软。

越南曾被法国殖民一百多年，越南境内有许多法属时期，留存下来的建筑物，河内的那些老黄色的，门口有卫兵把守的法式建筑，大多是政府机构，颇显贵族气势。民居，则多采纳欧陆西洋风格，为了让房子打开视野，强化立体感，它们运用了许多配角素材：景观阳台，圆柱栏杆，钢花围栏，拱顶结构，斜坡屋顶，斑斓色彩。这些漂亮的楼房，有些建在茂盛的植被中，追求色调韵律格式，无比妩媚；有些是东方禅意与北欧极简风格的调和，从艳丽到幽兰，展示清秀可人。有些建在街道边，衬托喧嚣下的静默，虽被乱拉乱扯的电线，碍了眼，破了相，但依然明晃晃地提供着品相。

近年来，随着越来越多的制造业向越南转移，随着TPP协议的签署，越南部分出口产业可以享受零关税，越南的GDP开始腾飞。越南人开始热衷于炒作这些天庭不饱满，地阁不方圆的房。据报道：从2005年开始，越南的两大城市，河内市和胡志明市的房价步步上扬，到2012年，中档房屋的价格达到2000-3000美元/平米，高档房屋4000-6000美元/平米。2013年房地产市场泡沫被引爆，房价比巅峰期下跌30%，但低迷的时间有限，从2014年始，经过逐步修复和调整，到如今房价又恢复至历史高位。另，2015年越南颁布新法律，允许外国人在越南买房，这在一定程度上，也刺激了当地房价的进一步上扬。

不过越南政府，对外国人购房有限制。越南本国人购房，享有永久产权，外国人购房则为50年产权，到期可免费续约一次，实际上是100年产权。此外产权限制规定，外国人如果想买二手房，只能向外国人买，如果想卖二手房，可以卖给当地人和外国人，外国人买房不能在银行贷款，外国人不得在越南境内买卖土地。

暴利是暴涨的推手，暴涨又是暴利的结局。越南房价，近10年来，长了10多倍。越南的房价收入比（住房价格与居民家庭年收入之比）曾高企到26.6倍，这是啥概念？我们可以通过比较，清晰它的高度。2014年，在我国，位居房价收入比榜首的北京，当时的数值只有19.1倍。而此时，越南一线城市的人均收入，只有中国一线城市人均收入的四分之一。按照国际惯例，房价收入比在3-6倍的区间，才算是较为合理的价格范畴。

越南的这些外立面善长造势的房子，值得我们学习之处在于，它们在整体框架大致相似的状况下，追求差异化存在。它们，傍着绿树，掩映在长青里，追求不过时的和谐美。它们展示着越南人的岁月，蹉跎在谁比谁的房子美。它们印刻着越南人的语录“把家世代相传在这里”，“值得翻阅的路书”，“把经典设计植入家中”，“俘虏眼睛”。这些底气十足的房子，是典型性“民富国穷”样板房。货比货效应，明显。越南，正因为有了这样的一些房，让游人坐在车内，不再沿途茫然，而是记住了那里的路，那一路又一路，房屋的风光。

（据越南丈母娘 ToBon大奔）