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美国 | NAR专家：美国房地产由熊市走向牛市

全美地产协会（NAR）国际课程教师吴程远表示，美国当选总统特朗普是以房地产业起家的，上任後在此领域可能会有一些动作。特朗普致力提升美国本土利益，包括增加就业机会等之面向，大家对他的期待是整体全面的，2017-2020年美国房地产市场应该是实际的走强。

全美地产协会（NAR）国际课程教师吴程远分析2017-2020年房市走强，大家有信心美国房地产由熊市走向牛市。

2017-2020年房地产市场实际走强

吴程远表示，现阶段包括联准会的升息及小额贷款额度提升，会增加消费者的信心。同时，原来依赖海外或大陆买者的市场观念已经改变，很多内需的增长还会让美国房地产市场及消费者信心逐渐增加。

他分析，特朗普就任对美国房地产不会是负面影响，可预期未来驻外工厂慢慢移回美国後增加就业机会。这种预期心理会促使大家购屋，而回流产业人士也会置产，如此可能造成房屋供不应求，加上联准会升息，因此2017-2020年房市走强，大家有信心美国房地产由熊市走向牛市。

几年来美国坏帐比例降低，外资增加可渐渐疗伤，目前房贷金额也慢慢提升，显示出过去次贷风暴的负面影响已经逐渐消散。次贷风暴来自放款政策过度宽松，导致很多人在金钱上的使用不当，造成骨牌效应。现今提升贷款金额代表对美国消费者的信任，未来除非升息升得太急，否则房地产往上趋势不会改变。

2017年上半年，成交量应该会增加，预期本地买主会有购买力，甚至可以取代部分来自海外的买主。由於医保制度即将革新，因而对於中产阶级而言，可以减少负担，房地产将是他们的重要投资标的。

虽然目前房价往上，但已经走强到稍有反压的地步。然而，过去很多的溺水屋已获得接手，可预见未来房地产市场健全化，升值潜力还是存在的。如此，购屋者还是会考虑学区丶周边环境丶居住者教育程度及消费能力年收入等方面；同时考虑升值的预期。现在许多负面因素几乎完全烟消云散，以南加而言，未来购屋潮将不只来自华人；同时，选择地区除上述因素外，人们将乐於购买具有美国本土元素的区块。

中国新年购汇限制

新年开始，北京政府明令不得换汇用於海外买房或投资等，加上人民币贬值，似乎不利美国房市。但吴程远表示，中国限制热钱外移，只有市井小民丶中产阶级受影响。每年5万美元的购汇限制，挡不住那些在境外有生意丶或有管道突破限制的人，因此在美购屋投资的脚步不会减少停歇。美国对这种情况也有政治考量，将决定是否予以干涉。

限制购汇本想避免经济泡沫化，将钱留在国内，但人民币持续贬值却造成了国人的恐慌，更推动他们向海外转移资产。加上大陆环境污染丶阴霾问题以及考虑下一代教育等，再多限令也挡不住大陆民众来美置产丶出走逃走的愿望。

还有，中国人素来就有“有土斯有财”的观念，因而对EB5投资移民项目趋之若鹜。成功留在美国後，又成为美国新的投资者丶消费者和纳税人，这些人都具有购买房地产的潜力。

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

澳洲 | 悉尼墨尔本海滨度假屋市道回暖价格反弹

在全球金融危机后，悉尼和墨尔本附近的海滨度假屋经历了多年的零增长或缓慢增长后，呈现出反弹的迹象。

据《悉尼晨锋报》报道，受到内城房价不断上涨的财富效应推动，新州的海滨住宅以及维州Great Ocean Rd度假屋的价格均录得回升。

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澳洲房地产监察中心（Australian Property Monitors）数据显示，在过去一年，悉尼Palm Beach的房价上涨了3.5％，中位价达到220万澳元。

悉尼北部的Hawks Nest房价平稳，但是First National总监John Rumble表示传统的北岸买家正在回归。

Lennox Head村的房屋中位价在过去一年更录得13％的增长至74万澳元。Elders Real Estate总监Michael King说，“那里有各种房型的海滨住宅，从40万澳元的两居室公寓到300万澳元的海边独立屋，应有尽有。”

“假日的租赁市场强劲，不断有新地块售出，这里去Byron Bay只需15分钟，而且还保留着乡村的感觉。我们还发现不少买家真正生活在这里，悉尼来的人比以前更多。”

维州的沿海城镇出现了类似的情况。数据显示，在2016年6月前的一年，Anglesea和Torquay的房价分别上涨了3％和15％。

Great Ocean Road Real Estate总监Ian Stewart表示，“自全球金融危机爆发以来，Lorne的房价进一步走低，但现在开始出现转机。在今年6月前，已售出9套价值超过200万澳元的房屋，其中4套超过300万澳元。去年Great Ocean Road的山林大火没有影响销售，市道比2009年以来的任何时候都要好。”

但数据显示，至2016年6月，墨尔本东南部Phillip Island上的主要城镇Cowes房价下降了4.6％。Alex Scott & Staff的Greg Price说，“海滨城镇的房价反应比较慢，但迹象显示市道在回暖，很多冬季的库存已经卖出。”

“而且有很多墨尔本东部的夫妇将房子出售后在Phillip Island购置低价房产，然后将剩余的资金投资到超级基金。以前这里是他们经常来度假的地方，现在成了他们真正的家。”

Smiths Beach和Cape Woolamai较好的房子价格超过50万澳元，但仍然有一些价格在30多万澳元的房子。

（据SMH）

澳洲 | 悉尼驾车3小时房价最便宜小镇榜单

在悉尼驾车3小时范围内购置一栋滨海周末度假房，似乎比想象中更容易办到。

据Domain报道，悉尼驾车3小时范围内，竟能找到售价34.9万澳元的3卧室带新装修厨房住宅，以及售价36.5万澳元的3卧室带泳池住宅。

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这两栋物业都位于中北海岸（Mid North Coast）纳比阿科小镇（Nabiac）。当地地产中介古德（Don Good）表示，大部分人开车路过纳比阿科小镇时都未曾注意，只有违章收到超速罚单时才会知道这个地方。

古德称自19年前从悉尼北部沙滩搬来纳比阿科小镇后，他从未想过回到悉尼室内居民。

纳比阿科小镇目前中位房价仅35.45万澳元，是悉尼驾车3小时范围内房价最低的滨海小镇。

根据Domain数据，新州南部海岸肖尔黑文（Shoalhaven）伊洛瓦湾（Erowal Bay）中位房价35.5万澳元，在悉尼驾车3小时范围内房价最可负担小镇榜单中排名第二位。

其次为肖尔黑文瑙拉小镇（Nowra），中位房价接近35.5万澳元。

Domain首席经济学家威尔逊（Andrew Wilson）表示，对于大部分悉尼居民来说，3个小时路程在可接受范围内。很多价格实惠的房产所在位置都不为人知，在悉尼北边及南边滨海小镇附近，居民仍有大量机会购置预算范围内的度假小屋。

悉尼驾车3小时范围内房价最便宜小镇榜单

纳比阿科（Nabiac），中位房价35.4万澳元

伊洛瓦湾（Erowal Bay），中位房价35.5万澳元

瑙拉（Nowra），中位房价35.5万澳元

避难角（Sanctuary Point），中位房价36.5万澳元

博马德里（Bomaderry），中位房价38.5万澳元

盆地景（Basin View），中位房价38.6万澳元

伯拉拉（Berrara），中位房价39.2万澳元

鹰巢（Hawks Nest），中位房价39.5万澳元

西瑙拉（West Nowra），中位房价39.5万澳元

史密斯湖（Smiths Lake），中位房价40.0万澳元

（据澳洲新快网）

英国 | 剑桥成房市热点地区房价十年激增75%！

据《每日邮报》，剑桥郡（Cambridge）位于房市热点榜首位，十年来价格激增75%。

剑桥郡以划船闻名且为电影导演Richard Attenborough的故居，2006年平均房价为26.4227万英镑。仅十年，房均价就激增了75.3%，达46.3093万英镑。

英国 | 剑桥成房市热点地区房价十年激增75%！ — 据《每日邮报》，剑桥郡（Cambridge）位于房市热点榜首位，十年来价格激增75%

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除伦敦外，剑桥郡并不是房价上涨的唯一地区。在萨里（Surrey），泰晤士河边的瓦尔顿（Walton-on-Thames）房均价同样上涨，价格从2006年的38.6427万英镑上升至2016年最后一个季度的66.3811万英镑，暴涨了71.8%。肯特郡（Kent）的海滨小镇惠特斯特布尔（Whitstable）以牡蛎而闻名，位列榜单第三，十年里房均价上涨70%，从2006年的22.8786万英镑上升至如今的38.8986万英镑。

前十名的其他地区缓解了伦敦人口过剩问题，许多人从伦敦搬入这些地区。

伯克郡（Berkshire）的梅登黑德镇（Maidenhead）为剑桥公爵夫人出生地，十年里房均价上涨65.3%，从 2006年的32.6454万英镑上升至2016年最后一个季度的53.9653万英镑。埃埃塞克斯郡（Essex）的滨海利（Leigh-on-Sea）居民满足于房价上涨，房均价从23.8748万英镑上升至39.4333万英镑，暴涨65.2%。同时柏克斯郡（Berks）的斯劳（Slough）作为BBC情景喜剧《办公室》（The Office）拍摄地，房均价从22.1457万英镑上升至36.3381万英镑，上涨64.1%。

排名前十的另一个大学城市是牛津郡（Oxford），房均价从28.7825万英镑上升至47.1087万英镑，上涨63.7%。埃塞克斯郡的劳顿(Loughton)，电视真人秀《 TOWIE》中提及的地方和26岁Lydia Bright的服装精品店开设之地，房均价也从33.5011万英镑上升至54.7795万英镑，上涨63.5%。第九、十名都是伦敦周围郡（Home Counties）的城镇，居民大多也是从伦敦搬入。伯克郡的布拉克内尔（Bracknell）和赫特福德郡（Herts）的沃特福德（Watford），十年来都上涨了60.4%，房均价分别从23.8758万英镑和27.3902万英镑上升至38.3022万英镑和43.94万英镑。

数据显示，南北房价差别大，排行榜前十名都位于南部。

房地产网站RightMove新数据显示，除伦敦外,房均价在过去十年增长了84.7%。

房地产专家Henry Pryor说:“寻找一个新家，位置很重要。位置越好，价格越高。在过去几年中，由于房价高，购房者不得不接受次要位置，使这些地区房价抬高，这大概也是惠特斯特布尔上榜原因。人们已承担不起上流地区的房价了。”

2015年房价上涨最多的城镇是卢顿（Luton），2004年它曾被票选为英国最差居住地。

过去，贝德福德郡（Bedfordshire）小镇在重大转变中已不是房市热点，房价一年上涨4.2万英镑。但在2015年激增19.4%,超过英国平均水平两倍，并且高于英国其他地区。据哈利法克斯银行（Halifax），房均价从21.4934万英镑上涨至25.6636万英镑。

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（据英中网）

英国 | 2015-2016房价涨跌前十城镇

据《每日电邮》报道，哈利法克斯银行（Halifax）的研究显示，过去一年里，受油价暴跌影响，英国部分主要城镇房屋需求下滑至最高点。

据报告，在去年的12个月内，苏格兰阿伯丁（Aberdeen）的房价下跌最多，为6.9%。目前房屋均价为203,425英镑，而一年前为218,442英镑。

哈利法克斯的住房经济学家马丁•埃利斯（Martin Ellis）表示，房价的下跌，可能由于苏格兰对北海石油，和东北海岸天然气的依赖而造成的。

他说：“过去几年里，油价大幅下跌，严重打击了该行业的需求，对该地区的房屋需求也造成不利影响。”

还有一些城镇的价格也在下跌，其中包括了福尔柯克（Falkirk），下跌1.1%；因弗尼斯（Inverness），下跌0.9%；黑潭（Blackpool），下跌0.5%。

英國 | 2015-2016房價漲跌前十城鎮 — （2015-2016年度，房价跌幅前十镇来源：哈利法克斯）

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与之相对的是，卢顿（Luton）在这一年内的房价上涨幅度最大。卢顿房价的上涨，主要受益于，其伦敦通勤镇的地理位置。

同样受益于靠近伦敦的地理位置，卢顿附近的邓斯特布尔（Dunstable），房价的涨幅是过去一年里的第三高，年增长17.9%，均价为253,799英镑。

所有前十名的房价增幅地都在伦敦和东南部。

英国 | 2015-2016房价涨跌前十城镇 — （2015-2016年度，房价涨幅前十镇来源：哈利法克斯）

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（据英中时报）

加拿大 | 征重税打压房价交易量大减价格照样涨

面对房市涨风扩散，加拿大BC省年中宣布对外国投资人课征15%交易税，但到了10月，整体交易量虽大减，但房价仍持续上涨。

加拿大英属哥伦比亚省2016年夏季突然颁布规定，对在温哥华地区购屋的外国人课征15%税金，这让丹姆斯与波斯科洛普这对美国情侣突然面临进退维谷的处境。他们签约在温哥华买了间房，并存入约3.8万美元的保证金，政府公布新规定后麻烦来了，若不买就会被告违约，若要履约则要从退休金账户中再额外挖出约11.3万美元来缴税。”我们几经思考后认为应该可以挺过去，因此决定咬牙买下来，我们是基于两权相害取其轻。”

加拿大 | 祭重税打压房价交易量大减价格照样涨 — 面对房市涨风扩散，加拿大BC省年中宣布对外国投资人课徵15%交易税，但到了10月，整体交易量虽大减，但房价仍持续上涨

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房价1年飙涨逾2成

这对情侣是因公司外派才来到加拿大工作，没想到却意外成为这波全球各国打房的目标。光是在10月之前的1年内，温哥华与多伦多房价分别飙涨2成5与2成，加拿大主管房市的中央机关10月份因此发出强烈预警，指多伦多与温哥华房市的涨风已扩散至全国其他地区。

与澳洲与英国等国家一样，加拿大政府官员认为炒高房价的主要祸首为外国投资客，尤其是中国投资人。

为了打房，其实加拿大自2008年以来已多次紧缩房贷规定，2016年10月又宣布新规定，包括堵住外国买主资本利得税的漏洞与扩大实施压力测试，确保新屋主承受得住利率上扬的风险。英属哥伦比亚省则对非加拿大公民或永久居民的买方课徵15%的交易税，中国香港与新加坡多年前也曾采用类似的规定。

英属哥伦比亚省政府明白表示，开徵此税的主要用意就是为了解决温哥华房价过高的问题，此一政策上路后将可有效管控房市的需求。

一竿子打翻一船外国人

由于政府推出一系列的打房措施，因此，向外国人开徵交易税对冷却房市的实际效果难以评估，以中国香港为例，2015年房市确实出现降温，但2016年年中房价又开始上涨，迫使当局调涨大多数的房屋交易税。

根据报告显示，温哥华地区2016年10月的房市交易量较前一年同期大跌近4成，但房价则持续上涨。另据加国政府一份官方资料发现，从2016年6月10日到6月29日止，温哥华都会区已完成合约的房屋交易中买方为中国人的件数共有234件，佔整体交投的5%，并居所有外国投资客之冠。

丹姆斯的东家是美国一家营建公司，1年多前公司将他外派，前往加拿大掌管公司在当地的业务，他抱怨说：”我是经由北美自由贸易协定拿工作签证到加拿大，是来工作的，不是来炒房的，怎么能拿我与投资客相提并论，加拿大政府这样做并不公平。”与丹姆斯相较，爱尔兰人英雷克与其美国丈夫就好运多了，他们2016年初花了总价逾45万美元购买一间在温哥华快乐山一带的房子，按照合约要到9月才会完成交易，但在卖方要求提前下，最后赶在外国人买屋课税生效前3天完成，为英雷克省下近7万美元的税金。

英雷克说：”我们非常幸运，若是再晚一点，我们肯定会不买了，一下子多出6.8万美元税金，根本拿不出来。”

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（据加拿大家园）

澳洲 | 悉尼热门城区房价暴涨卖家可赚100多万

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据房地产网站realestate.com.au报道，2016年悉尼最热门城区的房价增长超过40万澳元，一些房屋转手时业主可赚多达137万澳元。

价格增长最快的是南部的凯尔湾（Kyle Bay）。据Core Logic数据显示，2015年伊始，该地区的平均房价为147万澳元，到了去年，平均房价跃至近210万，增长了62万，涨幅达42.4%。库鲁努拉（Cronulla）布拉尼尔（Burraneer）地区平均房价上涨50.7万澳元，北岸城区的阿尔塔蒙（Artarmon）、中立湾（Neutral Bay）和城堡湾（Castle Cove）增长范围在45万至46万。

悉尼最热门城区的房价增长迅猛。（房地产网站realestate.com.au图片）

有一些房屋在转手之间业主便净赚100多万，如林德菲尔德（Lindfield）海菲尔德路（Highfield Rd）一间6卧室的物业在2015年时的售价为255万澳元，但到2016年第二次转手时，售价已高达392万澳元，一年间便上涨了137万。

这些数据显示，去年悉尼房屋的平均价格上涨了15.5%，每个月就增长1万澳元。房产专家称，房价增长是由于房屋供应有限，买家竞争激烈所导致。房屋供应变少，买家就必须出高价才能购得自己喜爱的房屋，因此推高了房价。

高地物业代理（Highland Property Agents）的CEO表示，布拉尼尔出售的房屋数量减少了30%，在这种市场环境下卖家是非常有利的。

房产中介公司LJ Hooker的国家研究经历蒂勒（Mathew Tiller）则指出，很多抬高房价的买家是投资者或现业主，他们会从价格繁荣中获益。

（据澳洲新快网）

加拿大 | 央行放话：房价绝对不能暴跌！

近日，加拿大皇家银行的最新报告显示，多伦多已超越温哥华，成为加拿大住房负担力下降最快的城市。无独有偶，加拿大央行已经通过YouTube发布视频警告本国民众：过度债务和不切实际的房价预期将会带来危险，加拿大的家庭负债率已经达到前所未有的新高。（图一）

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从最新的数据来看，加拿大的家庭的负债率一直在持续增加，并没有任何放缓的迹象。

究竟何为家庭负债率？

从图一可以看出，2016年第二季度的家庭负债率为167.6%，也就是说加拿大家庭每拥有100加元的可支配收入，就有近168加元的债务。

同时这也是加拿大第一次，本国居民的家庭债务首次超过GDP，为GDP的100.5%，在2016年第一季度，本国家庭债务还只有GDP的98.7%。

尽管央行在视频中表示，目前该国国内债务和过度膨胀的房价所带来的危险有可能会摧毁加拿大国内经济，但是仍然坚决不能让房价暴跌。

加拿大央行解释：房价为什么不允许暴跌？

1、加拿大央行已经指出，家庭过高的负债和房地产价格上涨，处于一种不可持续的水平。尽管就像约书亚·斯莱夫所观察到的，人们通常能够在一定的延长时间内应对这种脆弱性。2、也就是说，这种脆弱性可以延长到经济冲击触发一系列的负面事件之前。例如，严重的经济衰退将会导致失业率“急剧上升”。3、许多家庭特别是那些债务负担最重的家庭，将会让自己陷入无法偿还债务的麻烦之中。作为最终的结果，部分家庭将会开始出现债务违约问题。反过来，银行和信托公司将会取消这些家庭的房产赎回权，并尝试出售这些房屋。 4、与此同时，随着经济增长放缓，新买家将会推迟自己的购房计划，直到经济重新出现复苏迹象。考虑到目前经济增长已经面临的挑战，这种局面将会“引发房地产价格的大幅下跌”。5、如果房价下跌，将会推动个人家庭财产缩水。过去几年中，家庭财产在房地产市场繁荣过程中已经取得巨大提振，而家庭消费支出也因此被压缩。但在通常情况下，家庭消费支出是促进经济增长最重要的动力。多伦多的房价是让很多人头疼的问题……

多伦多地产局主席Von Palmer 表示，政府最不应该做的就是从首次购房者的手中拿钱。大多伦多地区房价最大的问题在于供不应求，但是政府却没有考虑给予要买房的人税收优惠。

住房负担能力变差，也就意味着买房更加困难……

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（据多伦多生活）

澳洲 | 悉尼房价月涨1万专家建议北上置业

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据《每日电讯报》报道，2008年全球金融危机后，悉尼房价翻了一番，平均每月增长1万澳元。

2016年，悉尼住房中位价再涨15.5%，升至85.2万澳元新高。房产信息公司CoreLogic最新数据显示，悉尼住房中位价比墨尔本（64.12万澳元）高1/3，比布里斯班（48.6万澳元）高75%，2016年升幅比澳洲首府城市平均值高50%。其中，独立屋中位价升16.7%，达99.1万澳元；公寓升9.6%，达72.26万澳元。

知名地产经纪麦克格拉斯（John McGrath）形容悉尼房价近8年的增长“令人惊讶”，堪比纽约的曼哈顿。他指出，一般工人阶层“几乎没可能”在悉尼内城各区置业，“除非你是白领，或者继承了遗产”。

受极低利率、存量短缺及外国投资刺激，悉尼内西区房价不断蹿升，康宝树（Homebush）中位价5年升147%，目前达到200万澳元。其他“旺地”还包括奇斯威克（Chiswick）、康宝树西、匹特镇（Pitt Town）和史卓菲南（Strathfield South）；贝尔罗斯（Belrose）、利利菲尔德（Lilyfield）、威弗利（Waverley）、猎人山（Hunters Hill）和福雷斯特洛奇（Forest Lodge）公寓价格在过去5年增长超过1倍。

LJ Hooker地产经纪霍伍德（Ben Horwood）表示，内西区业主可以趁势出手套现，然后在北海岸购置更大型住宅。麦克格拉斯也建议悉尼业主可以考虑出售住房、迁往房价较低的地区，“黄金海岸（Gold Coast）豪宅仅需75万”。他指出，昆州东南部是澳洲“最受低估的市场”。

CoreLogic调研主管劳利斯（Tim Lawless）警告，澳洲储备银行（Reserve Bank）下个月将会复审现金利率，可能宣布加息，借此压制房价增长。他指出：“2016年末，尽管澳储行并无动作，各大银行已经开始上调按揭利率。”

（据澳洲新快网）

澳洲 | 悉尼首次购房者数量历史新低 2017将是租房年

最新调查数据显示，悉尼房产中位价持续上升，已经超过了100万澳元的大关，而首次购房者的数量也降至了历史最低水平。专家称将有越来越多的人选择租房，2017年里，比首次购房者更值得关注的是租房者们。

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据Domain网站报道，UNSW的Hal Pawson教授是专门研究房产市场及其政策的，他称房产市场关注的通常都是首次购房者，房价的可负担性以及房屋中位价等等，但是租房市场的状况，以及房租的可负担性却讨论的很少。

Pawson教授称在2017年，将会有越来越多的澳人只能租房，且人数会超过那些能买得起房子的人。Pawson教授称：“如果你40岁还没有实现买房的目标，HILDA的研究数据显示很有可能你一生都不会买房了。”因此Pawson教授呼吁应该规范租房市场，比如有人提议租金在12个月内最多只能增长1次，而且如果涨幅超过了CPI的涨幅，应该由房东对其合理性作出解释，此外还有关于养宠物、种植物等等细节。据悉房屋租赁规范有望今年在议会进行讨论。

（据Domain）