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美国 | 9月美国新房开工量下降9％ 旧房销量止跌回升

美国商务部10月19日公布的数据显示，9月份，美国新房开工量环比下降9％，但反映未来行业走势的新房建筑许可证发放量较8月份上涨6.3％。

数据显示，9月份美国新房开工量经季节调整按年率计算为104.7万套，比前月修正後的数据下降9％，同比则下降11.9％。9月占新房开工量超过六成的独栋房屋开工量为78.3万套，环比上涨8.1％。

当月，反映未来行业走势的新房建筑许可证发放量经季节调整按年率计算为122.5万套，比前月修正後的数据上涨6.3％，同比上涨8.5％。

2016年上半年美国房地产市场整体表现稳健，分析人士认为，持续好转的就业市场和不断走低的住房抵押贷款利率刺激了美国民众的购房需求，但是高企的房价和不断下滑的房屋库存可能拖累美国房地产市场下半年增长。

2016年上半年美国房地产市场整体表现稳健

美国全国房地产经纪人协会10月20日公布的报告显示，受首次购房者需求增强拉动，9月份美国旧房销量在7丶8月份连续下跌後出现反弹。

报告显示，9月份占美国楼市销量九成的旧房销量经季节调整按年率计算为547万套，比8月份上涨3.2％，比去年同期上涨0.6％。9月份旧房销量强劲增长的主要原因是大量首次购房者加入购房队伍，其占全美购房者比例升至34％，为4年来最高水准。

美国全国房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯·云表示，在就业市场持续改善丶住房抵押贷款利率处於低位的双重刺激下，首次购房者需求增强的势头可能会持续到今年底或者明年初。

截至9月底，房屋库存环比上升1.5％至204万套，但同比下降6.8％。美国各类旧房销售中间价同比上涨5.6％至每套23.42万美元，为连续第55个月同比上涨。

（据国际日报）

美国 | 房价持续增长 内含哪些风险和机会？

CoreLogic数据，八月份美国房价出现11年来最大涨幅，年增率达6.2％，比过去两年增长还要快速

需求的上升和供应日益短缺致使美国房地产市场继续火热。据房地产资讯公司CoreLogic的数据，八月份的房价出现11年来最大涨幅，年增率达6.2%，比过去两年增长还要快速。

CoreLogic总裁Anand Nallathambi表示：“由于经济情况良好和投资者需求强劲，及供应不足，住房价格继续上涨。”这种持续的价格上涨正在使全国许多市场出现住房难以负担的危机。

房价增长最大的州包括华盛顿（10.2%）、俄勒冈（10.3%）、科罗拉多（9.1%）和佛罗里达（7.6%）。美国西部各州因此波房地产上涨导致许多买不起房子的硅谷工程师迁移出硅谷。

包括旧金山在内的硅谷地区房价屡创新高，让即使收入很高的硅谷工程师也难以负担得起。不过旧金山房价增长已经开始放缓，今年只增长2.9%，但该市仍然是瑞银（UBS）“全球房地产泡沫指数”中，唯一被认为“房价过高”的美国市场。大多数美国市场虽然不在所谓的房价泡沫地区，但是房屋越来越难以负担。

瑞银基本面研究执行董事兼联席主管渥洛新（Jonathan Woloshin）表示：“我们有一个普遍性的房屋负担问题，加州是问题最严重的地区，房价增长与收入中位数增长之间完全脱钩。”

渥洛新分析，受强劲就业增长的助益，西雅图和丹佛抵消了房价快速上涨的伤害。然而，由于加拿大新制对外国买家征收高额房产税，大批中国买家正离开温哥华南侵西雅图。这有可能在不久的未来将西雅图推上房价泡沫榜。

但是，虽然买家的负担能力正在减弱，但是住房价值的上升正让那些房主受益。据黑骑士金融服务公司（Black Knight Financial Services）的数据，屋主在今年第二季度用房屋净值换取了226亿美元的贷款，这是自2009年中以来的最大额度。这数字听起来似乎很高，但仍然比2005年第三季房屋净值贷款最高峰低80%。

不仅今天的借款人更加保守，今天的房贷再融资（re-finance）比2005年宽松的贷款政策更难。

对于买家来说，传统上秋天是一个淡季和竞争较少的时间，但是今年秋天不是这样。库存持续下降，房屋出售的速度越来越快。

（互联网资讯综合整理）

日本 | 安倍经济学命运 决定日本房市走势

日本房地产投资顾问认为，日本房地产今後的走向与安倍经济学的下一步的展开紧密相关

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安倍经济学带来日本经济复苏，随着 2020 东京奥运会各种设施的投资，使日本房地产活力回升，东京楼市出现过热後，近期开始降温下滑，有观点认为东京楼市出现了“房地产小型泡沫”，“不久房地产泡沫将破灭”等。

日本房地产投资顾问的长嶋修则认为，目前日本房地产谈不上什麽泡沫，处於调整期，今後的走向与安倍经济学的下一步的展开紧密相关。

他表示，年初开始的日元升值，使外国投资者裹足不前，之後金融厅对因节税而过度投资超高层公寓房发出警示，给楼市浇了一盆凉水，带来了房地产回落的局面。

长嶋修分析认为“东京楼市的高峰天顶已过”，今後日本房地产市场的走向与安倍经济学的展开紧密相关。被称为三支箭的安倍经济学，继第一支箭金融缓和，第二只箭财政出动之後，第三支箭成长战略如何展开备受关注。战略成长的关键是企业在走向好转时，是否具有上调工资的底力，以此使家庭收入增加，带动内需。股市期待的也正是房地产市场所期待的。

（据钜亨网）

新加坡 | 房地产交易投诉 减至六年新低

根据市场规模作调整后，以每1000宗交易为基数计算，投诉的数目在过去六年里减少超过三分之二，从每1000宗交易有15起，减少至目前的4.5起。

公众对新加坡房地产交易的投诉过去几年来持续减少，创下六年来新低。大部分投诉是有关广告或宣传册误导人、信息不全或是宣传册胡乱分发。

房地产代理理事会的年报显示，理事会在2015／2016财政年接获的投诉案例，整体上虽从2014／2015财政年的702起增加至780起，但鉴于2015／2016财政年的房地产交易量更大，平均投诉案例实际上有所减少。

有关新加坡房地产交易的投诉性质

根据市场规模作调整后，以每1000宗交易为基数计算，投诉的数目在过去六年里减少超过三分之二，从每1000宗交易有15起，减少至目前的4.5起。

在投诉性质方面，40％的投诉是有关广告或宣传册误导人、信息不全或宣传册胡乱分发；27％是经纪不专业或服务差，包括提供错误意见、迟到或未遵守正确程序；17％则是经纪行为不当，例如恐吓、骚扰或误导客户；其他投诉涉及无牌经纪或同时代表买卖双方的经纪等。

房地产代理理事会司长（政策与执照颁发）王云杰说：“过去六年，每1000宗交易的投诉案例减少，归功于理事会在管制和发展房地产业所做出的努力。此外，理事会也向公众传达信息，让消费者得知如何更好地与经纪合作，以便在交易中达到最好的结果。”

另一方面，随着新加坡房地产市场走势疲软，2015／2016财年的新增房屋经纪人数也创下六年来最低，从前一年的1654名减到1307名。注册房屋经纪则从前一年的3万2006名降至3万零423名。房地产经纪公司总数也从1422家减少到1372家。

尽管如此，博纳（PropNex）集团房地产经纪欧阳耀伟（30岁）依然选择在大学毕业后加入这个行业。去年1月入行的他，在短短一年内创下佳绩，成为博纳集团表现最佳的新人之一。

欧阳耀伟观察到，随着我国经济放缓，房地产市场也趋向疲软，是导致一些经纪退出行业的原因。此外，他认为新加坡近年陆续出现OhMyHome等数码平台，方便更多人自理买卖转售组屋，也是影响房屋经纪业绩的另一原因。

然而欧阳耀伟相信凭努力，还是能在房地产业闯出一片天。“这份工作的时间不稳定，但我喜欢每天接触不同的人，不必朝九晚五待在办公室。和其他行业一样，房地产业一直在改变，若要生存就得学会适应。”

随着新加坡房地产市场走势疲软，2015／2016财年的新增房屋经纪人数也创下六年来最低，从前一年的1654名减到1307名。

（据联合早报）

新加坡 | 报告：仍供过于求 新加坡房价明年料继续下滑

瑞士银行财富管理9月28日发布的全球房地产泡沫指数显示，新加坡的房地产泡沫指数为0.45，估值属于指数的合理水平。另外，由于空置率攀升，实际租金也下滑了15％左右。

一项房地产指数显示，新加坡房地产市场目前估值合理，但供过于求的情况仍存在，房价明年料会继续下滑。

相比之下，温哥华、伦敦、斯德哥尔摩、悉尼、慕尼黑与中国香港却存在泡沫风险，房价随时有可能面临显著的回调。

瑞银全球房地产泡沫指数
瑞士银行财富管理发布的全球房地产泡沫指数显示，新加坡的房地产泡沫指数为0.45，估值属于指数的合理水平，并且比去年的0.56低。
 
今年指数分析了全球18个城市。瑞银说，所谓“泡沫”是指资产持续出现显著的错误定价。
 
“除非泡沫破灭，否则无法确切地证明它存在，但若观察以往的数据，可看出房地产市场过热的重复迹象。”
 
40多年来最长持续回调
 

瑞银在报告中说，在四大金融中心中，除了伦敦之外，新加坡、中国香港与纽约过去一年来的估值，不是停滞不前就是下滑。

根据报告，自2009年至2011年的金融危机后，新加坡住宅的实际价格上扬了50％，但自从市场在2011年达到巅峰后，实际价格已稳步回调超过15％。“这是实际价格40多年来最长的不间断回调。”

报告说，由于空置率攀升，实际租金也下滑了15％左右。

报告也提到，自2011年来，新加坡经济增长步伐稳健，家庭收入随之增加了20％。“尽管有这方面的成功，供应增长比需求增长来得快，楼市在价值、租金与租用率上还是有可能进一步恶化。”

瑞银指出，本地一个约646平方英尺的单位仍让人难以负担得起，价格对收入比例仍处于12的高位。

“让人负担不起的住宅，通常显示了来自外国的投资需求强劲，也显示租赁市场条例严格。若投资需求走弱，价格回调的风险就会提高，长期增值的可能性就会缩小。”

政府的多轮降温措施也削弱了房市的需求。报告指出，由于供应量大，空置率过去三年来已从6％增至9％，因此瑞银估计明年价格会继续回调。

尽管如此，瑞银也说，目前本地市场环境艰难，私宅供应的增幅也在缩小。

（据联合早报）

马来西亚 | 新加坡人去年购买马来西亚私宅锐减七成

在柔佛新公寓项目中，由中国发展商碧桂园打造的填海城镇项目“森林城市”（Forest City）比较受新加坡买家关注。

新加坡买家购买的马来西亚房地产数量大减，从前年的838个单位，在去年减至241个单位，跌幅超过七成。

另一方面，备受本地买家关注的柔佛房地产市场，包括依斯干达经济特区的房地产交易继续趋缓，去年交易额同比下跌三成左右。

国家发展部长黄循财本月中在国会以书面答复义顺集选区议员李美花的提问时，披露以上数据。

过去几年，依斯干达特区的房地产项目吸引了不少新加坡人前去买房。随着特区推出的公寓项目越来越多，一些买家担心当地楼市出现供应过剩，造成房地产需求减少。

据马来西亚全国房地产资讯中心（NAPIC）的最新报告显示，柔佛今年上半年的住宅交易量为1万3693个单位，比去年同期减少了1675个或11％。同时，住宅交易额为43亿2042万令吉（约14亿2391万新元），比去年同期减少了6％。

报告也显示，柔佛新山现有住宅供应量为36万3790个单位，超过我国私宅总数。新山的新公寓单位2万7459个，明年预计还有2万2131个新公寓单位投入市场，即明年的供应量可达4万9590个。

在柔佛新公寓项目中，由中国发展商碧桂园打造的填海城镇项目“森林城市”（Forest City）比较受本地买家关注。项目今年3月推出时，曾吸引一些“狮城买房团”北上，加剧新柔长堤塞车情况。

柔佛楼市令人担心供过于求，引起李美花关注新加坡人目前在依斯干达特区投资房地产的情况，特别是令吉兑新元汇率下跌，是不是促使更多国人到那里购买房地产。

黄循财答复时说，新马货币汇率变化并没有促使更多国人到依斯干达买房，反而是投资者因为担心当地房屋可能供过于求，会导致房屋价值下跌，对在当地买房更谨慎。

他透露，本地买家透过新加坡经纪公司在马国购买的房地产数量，在2013年多达2609个单位，如今已下滑至241个。这显示本地买家对马国房地产投资兴趣大减。

黄循财说：“购买外国房地产涉及许多风险，包括房屋供过于求、外汇，以及税收和监管框架很容易变成对投资者不利等。”

分析师：私宅供应过多 经济发展未必赶得上

对于依斯干达特区房市的需求趋缓，受访分析师不感意外。国际地产顾问公司总裁邱瑞荣说：“新山住宅供应量比新加坡私宅总数还多，这是不可思议的事，当地经济发展步伐要如何赶得上这庞大供应量呢？”

他指出，依斯干达房价或许已跌至吸引人的地步，但是他更重视该区较长期的发展，包括能否吸引外国投资，创造更多就业机会。

智信研究与咨询（R’ST Research）总监王伽胜同意这一点。他说：“新山房价下跌，或许能吸引一些投机型买家，刺激市场买气。但是这个情况终究无法持久，买房还是得回到基本面，看当地化经济稳健增长和各行业提升等，进而如何影响潜在住房需求。”

（据联合早报）

在美国买房 你不得不知的房屋市场价

在美国买房，地点最为关键。在某些房地产市场，购房者以不到上市价格的一半买到了房子，而在其他地方，售价则远远高于要价。

据CNN Money网站报导，RealtyTrac的数据显示，平均而言，在美国范围内，美国人买房的价钱只是要价的82%。在加州一些房地产火爆的地区，房屋的售价要高出售价的15%。但在佛罗里达州坦帕市，房屋基本上以挂牌价的53%的价格售出。

那么，在哪些地区售价远远高于要价，而哪些地区相反呢？

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2015美国房价最高的10座城市

最新数据显示，美国市场进入14年以来最稳健的时期，10个城市的房价已远远高于经济衰退前水平。

美国市场进入14年以来最稳健的时期

推荐房源：美国房产

  • 丹佛

中位数价差： (2008-2015) +33.92%

库存紧张，房价飞涨

  • 波士顿

中位数价差：  (2007-2015) +27.47%

收入未及房价的涨幅，令当地人苦不堪言

  • 华盛顿特区

中位数价差：  (2007-2015) +23.61%

这个城市是全球最有权有势人的家，但房价之高让它失去了一些优势

  • 匹兹堡

中位数价差：  (2008-2015) +23.28%

受经济危机的影响并不是很大，房价还在上升

  • 旧金山

中位数价差： (2007-2015) +19.7%

高新技术产业的发展带来了就业和财富的增长，房价也缓步攀升

  • 檀香山

中位数价差： (2007-2015) +18.01%

旅游圣地，并不适宜房地产交易。

  • 圣何塞

中位数价差：  (2007-2015) +10.07%

就业增长，房价攀升，加州的城市似乎都处于良性状态

  • 路易斯维尔

中位数价差： (2007-2015) +8.04%

  • 科罗拉多斯普林斯

中位数价差：  (2007-2015) +4.56%

驻军密集以及经费消减可能会影响它的房地产市场

  • 圣地亚哥

中位数价差： (2006-2015) -5.66%

这是一个美丽的地方，如果你的家安在这里，但收入没有跟上上涨的房价

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想要投资美国房产?这10座城市买不得

据个人理财备忘网站报道  买房是大多数华人在美国绕不开的话题。购房者发现，在密苏里州圣路易斯，该市的销售价格仅为平均市场价值的77%。其他类似的城市还有巴尔的摩 （78%）、宾州的比弗市（82%）、乔治亚州的Bartow（82%）则紧随其后。不过，其他地方的买家则最好准备支付溢价。

别在美国这10个城市买房

这个网站称，全美10个最糟糕的房地产市场有6个都位于加州，比如旧金山，销售价格达到了市场价格的108%。不过这并不令人惊讶，想想硅谷那些富得流油的技术人员，令旧金山任何一座像样的房子都房价飙升。来看看除了旧金山，房屋销售价格高于市场价格的城市还有哪些吧！

1、加州，阿拉米达

销售价格是市场价格的108%

2、加州，旧金山

销售价格是市场价格的108%

3、哥伦比亚特区

销售价格是市场价格的107%

4、北卡罗纳州，福西斯

销售价格是市场价格的107%

5、加州，YOLO

销售价格是市场价格的107%

6、加州，Marin

销售价格是市场价格的107%

7、达科他州，Cass

销售价格是市场价格的107%

8、加州 Contra Costa

销售价格是市场价格的107%

9、维吉尼亚州 Alexandria City

销售价格是市场价格的106%

10、加州 Shasta

销售价格是市场价格的106%

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6张图告诉你2015美国房地产将如何发展

美联储(Fed)正在为2006年以来的首次加息做准备。不过，逐渐复苏的房地产行业——此轮经济复苏中最低借贷成本的最大受益者之一——并未感到恐慌。

全美互惠保险公司首席经济学家David Berson认为，由于决策者已经暗示他们将缓慢并且循序渐进地上调关键利率，潜在买家不太可能急着在首次加息之前进入市场。此外，房地美的数据显示，抵押贷款利率仍是历史平均水平的一半。

那么，如果美联储加息并未迫近的话，房地产市场会发生什么？分析师认为应当先关注以下几方面，再来判断今年房地产市场的表现。

  • 库存

为了吸引买家，商家会提供各种各样的商品。房地产网站Zillow Group Inc.经济研究部门高级主管Svenja Gudell指出，即使是最急切的买家也将受制于缺乏库存。而近些日子，人们可选择的选项有限。

房地产数据供应商Redfin Corp.的数据显示，3月房屋库存录得2013年12月以来首次同比下降。

Gudell表示，利率上升或让情况变得更糟。一年之后，以当前低利率抵押的屋主在把其住房放到市场上之前将重新考虑，因其担心将承担更高的借贷成本。

虽然因屋主的耐心等待那可能会促进家庭装修方面的开支，但抵押贷款减少也可能意味着一个步履蹒跚的房地产市场。

  • 价格

更糟糕的是，在价格飙升促使业主决定出售房屋之前，库存可能不会激增。住房成本已经迅速上涨接近2007年12月时的水平——自那之后，房屋销售一片低迷。

  • 首次购房者的负担能力

美国民众在寻找更多可负担得起的住房方面已经经历一段相当困难的时期，信贷约束和供应不足抑制了低端市场销售。扩张时期首次购房者在总体采购中仅占微弱比重。

  • 信贷投放

在房地产泡沫帮助触发上次经济衰退之后，银行业者放慢了放松抵押贷款要求的步伐。抵押贷款银行家协会数据显示，将信用分数、贷款与价值比率等因素考虑在内，那些信用记录不够好的人面临长期挑战。

  • 薪资

富国证券经济学家Anika Khan认为，抵押贷款利率上升之时，工资上涨将成为房屋销售增强的一个关键组成部分。

值得一提的是，全美地产经纪商协会(NAR)周三(4月22日)公布的数据显示，美国3月成屋销售年化月率上升6.1%，总数年化519万户，创18个月来最高水平，表明房地产市场在经历今年疲弱开局后开始走强。

另外，美国商务部已公布了3月新屋销售数据。

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