房市预测 – Page 4

後疫情時代：紐約房地產趨勢分析｜居外專欄

距離紐約房地產復工已經近一個月，雖然全美新冠病例仍一路狂奔，屢創新高，但紐約州在疫情控制方面表現良好，確診病例持續下降，這為紐約經濟全面恢復奠定基礎。

為此紐約房地產界也傳出房市復蘇的信號，在7月第一個周末，紐約皇後區華人居住區Bayside的一個Open House（房產公展），約有近30組買家戴著口罩在門外排起長龍，准備入屋看房。不少地產經紀反饋，這一個月來他們非常忙碌，買家紛紛出動，壓制三個多月的購房能量集中爆發。難道紐約房市這麼快就復蘇了？

目前有關疫情後紐約房市表現的具體數據尚未出籠，但不妨礙我們對未來紐約房地產走向或趨勢做一個分析。

紐約房市會進入又一個“下行”周期？

紐約上一個下行周期是2008年的金融危機，房市經過了三年的下滑，到了2011年跌至谷底，從2012年開始反彈，直到2017年又達到一個高峰。從2017年底開始，紐約又進入一個房市的調整期，這一波的房市下滑並非外在因素導致，主要還是房地產市場的自我調節，也就是供需失衡造成的，由於市場上房源量過剩，導致市場需要更多時間消化庫存，導致價格下調。

一般來說，紐約房地產市場會經過一個7-8年的上漲，之後會出現2-3年的回調，本來這一波的房市走低，已經在2020年開年結束，房市已經出現回暖和反彈的跡像，但3月底席卷全球的新冠病毒正面襲擊紐約，使得紐約房市上升的勢頭被遏制住。

如今紐約房地產剛復工一個月，這期間房地產市場的活絡現像，並非說明房市已經全面復蘇或恢復正常。從商業地產和租賃市場來說，形勢不容樂觀。像Google、Amazon、Facebook、New York Times等公司繼續延長在家工作政策，導致辦公室租賃需求大減，像WeWork這樣的共享辦公概念的公司多數面臨財務危機的狀況。以年輕人為主的租賃市場，同樣面臨困境，大批年輕人和留學生在疫情期間，或回父母家中或回母國避疫，使得退租案件倍增。

疫情後房市的小型回暖，主要表現在買賣市場。截至到7月的第一周，紐約市房產簽約數比三月底上升了41%，上市房源數也上升了57%。但目前出來看房的買家多數是疫情前已經准備入市的買家，只是疫情期間讓這股購買能量被凍結，現在短時間內集中爆發釋放，同時市場上也彌漫著一股抄底撿漏的氛圍，當這一波能量釋放之後，紐約房市會進入一段冷靜觀察期，此時疫情對經濟的破壞力和後果才會徹底呈現出來，到時且看紐約房市的承受能力到底有多強。

紐約房市復蘇的不利和有利因素？

不利因素：

1、一旦紐約疫情出現反復或反彈，將再次阻礙經濟的恢復，這種二次打擊將甚於此前。未來紐約疫情控制的重點將放在輸入性病例的嚴防上。

2、據紐約時報報道，紐約市在疫情過後將有20%的人失業，失業率將是經濟和房市的懸頂之劍，高失業率將導致購買力下降，不排除市場會有法拍屋的出現。

有利因素：

1、美聯儲持續降息救市，目前房貸利率處於歷史低位，這對購房者來說是最大動力之一，也將促使一批租房者轉為買家。

2、當前房市不明朗的狀況，使得買家面對的是一個競爭少，能從容談判的有利形勢，大大增強了議價空間。

3、紐約市各項產業發展均衡，經濟結構合理，不靠單一經濟支撐，城市的經濟基礎穩固。這將是房市復蘇的最重要基礎。

4、聯邦政府救助力度前所未有，從個人、家庭、企業全方位給予資金補助，這將減少房主斷供現像的產生。

5、未來通貨膨脹難以避免，紐約房產仍是資產的安全港。

紐約房市是否具有較強抗壓性？

紐約是一個經受過考驗的城市，近20年間，紐約經受過911恐怖襲擊、金融危機、桑迪颶風等一系列打擊，但紐約市的恢復能力都快於其他城市。在2008年的次貸危機中，紐約房市遭遇正面衝擊，在全美不少城市房價大跌近40-50%的時候，紐約房價最多下跌25%，而且是第一個反彈復蘇的城市。

紐約客也是一群充滿智慧的人群，多數紐約人對紐約未來充滿信心，不排除目前入市的買家中有一批是看好紐約房產的長期投資價值的。

現在是否是入市的好時機？

對剛需的買家來講，目前是一個入市好時機。利率低、議價空間大，尤其選擇開發商新樓時，能得到較大讓利機會。在疫情期間，損失較大的是一批在建住宅項目，全面停工造成開發商面臨很大資金壓力，為此不少開發商直接給出比以往更高的折扣，像紐約網紅樓盤“曼哈頓廣場一號”承諾給予特殊期限內簽約的買家10-20%的折扣。

但作為不是剛需的買家和投資人可以再觀望一段時間，房市要到下半年才會比較明朗化。

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近期紐約的相關法規和民權運動是否對房市造成影響？

1、去年通過的新豪宅稅、新房產交易稅、新租客保護法等一系列新法對紐約房地產市場帶來很大衝擊，投資人和房東普遍認為，紐約房市不再是一個友善或鼓勵投資的城市，這對房市作為自由市場來講是個很大的阻礙。

2、民權運動導致極左思潮泛濫，NYPD成為攻擊對像，消減警力開支和警察裁員，將使得紐約市安全性大大降低。這一個多月以來，紐約的治安案件飆升了300%，一個城市的安全性是對個人資產的最大保障，治安惡化將使得大量資金外流和富有階層的離開。

3、現任紐約市長白思豪（Bill de Blasio）的政策正在損耗和動搖前一任市長彭博留下的城市資源和經濟基礎。彭博在任的12年，對紐約市經濟產業結構的調整和一些重大舉措，像打造東部硅谷科技城、興建哈德遜城市廣場等，都大大提振城市經濟活力。但白思豪上任的四年間，亞馬遜撤出長島市，在城市中心設立游民所、否決紐約摩天輪項目等一系列政策，使得紐約市場經濟活躍度和競爭力在減弱，此次大力消減警力開支更是讓大部分紐約市民憤怒，這將是未來紐約房地產復蘇的最大阻力。

紐約華人社區房地產市場有什麼不同？

1、主流市場的數據無法反映華人社區房市的實際狀況，換句話說，華人社區房地產有自己的小氣候。紐約幾個華人居住熱點社區，如皇後區的Flushing、 Elmhurst ，布魯克林區的8 Avenue 、Bensonhurst近幾年房價始終穩步增長，房價波動不如主流市場那麼明顯。主要原因是，華人家庭的經濟狀況相對穩定，普遍對房產更加保護和重視，而且華人社區房產80%都是在華人間交易，使得華人社區房產較少有大起大落的情形出現。

2、華人社區的房產更多是自住需求，購買者大多為第一代移民。未來華人社區房地產是否持續穩定，取決於華人人數是否保持正向流入。

3、由於當前華人社區房產普遍價格偏高，但租金水平反而低於城市平均水平，因此並非投資的最佳選擇。

4、紐約華人正在開辟新的華人社區，由於傳統華人社區房產趨於飽和，近年許多華人已向非傳統華人社區轉移，尤其以上述華人聚居區周邊社區輻射，像近年的Corona、Woodside、Ozone Park、Marine Park以及史丹頓島，都成為華人新的移居點。

【安家紐約】節目制片人/主持人陳東
聚焦紐約房地產熱點話題
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中國香港疫後房市供不應求有增無減｜居外專欄

當中國香港遭受疫情影響、失業率上升，各行各業生意大受打擊之際，樓價應該大幅下跌，才符合預期。但事實上，物業市場交投自農歷年過後，一個月比一個月暢旺。無論成交量及成交價也在節節上升，當中以 1,000 萬元以下的上車盤或首次換樓市場，尤其暢旺。

物業需求在疫情下，一定有所影響，只是遞減了的需求仍然遠遠超過供應量，令形勢惡化！翻開報章，今天地產版的要聞是“一手空置稅立法，恐本屆難完成”。根據報導，至今年 3 月底數字，共有 1 萬個一手空置單位。如果空置稅通過，發展商要每年付 5% 樓價，非常可觀，肯定對發展商產生壓力，短期有助供應不足的問題。疫情加上社會運動，立法會停擺，法例雖然已經在 2018 年 6 月公布，接近兩年仍未完成立法。要趕在今年 7 月完成三讀通過，否則法案就會自動失效。以後又要重新提交，重頭再做，不知又要拖至何年何月何日了。

另一項政府重點計劃——土地共享計劃，也在 5 月 5 日開始接受申請，希望提供誘因給發展商，令農地加快興建公屋及私樓。可惜，至今仍未有任何申請遞交，計劃極可能得不到發展商響應。

至於重頭戲“明日大嶼”，需要近萬億費用。在疫情下港府已動用近 4 仠億儲備救市，是否有財力去推動明日大嶼？相信又變成不可能的任務。留待下任特首處理，不了了之的機會極高。

再看看疫情下的私樓動工量，今年首季只有 900 伙，大幅下跌 8 成，可預見在未來 2023 年後，私樓落成量會大打折扣。

除了私樓外，居屋供應也遠遠追不上需求。剛剛公布今年會開售 4 個屋苑，共近 7,000 單位。比計劃中的 9,100 伙，欠了 2,100 伙。更重要這 7,000 伙也是遠期樓花，預計在 2023 年中入伙。為了確保交數，利用“透支”未來的供應，可見形勢險峻。

雖然疫情、國安法令物業市場蒙上一層陰影，但筆者還是鼓勵有能力、有自住需要的朋友，還是及早上車為妙。香港仍會是一顆東方明珠，在供不應求的形勢、全球放水、低息環境下，樓價仍是易升難跌！

“真心待您”李峻銘與您全析香港房產市場

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本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

居外IQI樓市調查：今年新加坡房價小降 2021年復蘇

6月3日，亞洲最大房產科技集團居外IQI發布首個基於新加坡房地產經紀人調查結果的新加坡樓市指數。該指數顯示，據經紀人預計，今年新加坡住宅租金和價格都會下跌，2021年或有所復蘇，出現部分回升。

調查顯示，43%的受訪者贊成新加坡政府應對疫情的做法。經紀人預計，2020年，新加坡房價將下降2.6%，租金將下降4.2%，但2021年價格將復蘇。與其他一些市場相比，經紀人認為新加坡房價下降的幅度不大，分析認為，一些市場預計一年內房價可能會暴跌40%。

新加坡樓市交易中，以本地買家為主。調查顯示，本地自住型買家在新房和二手房的購買中占了近50%，非自用性購買的本地投資者則占31%的交易量。外國買家僅占住宅交易量的五分之一左右。

不過，近半數經紀人預計2020年在新加坡購房的外國買家完成的交易量將比2019年多。這比對本地買家的預期要高：不超過42%的經紀人預測，2020年新加坡本地買家完成的交易量將比2019年多。

受疫情影響，新加坡大部分房地產營銷甚至部分銷售流程被轉移到了線上。調查顯示，86%的經紀人將網絡或直播活動列為在新加坡觸達外國買家的有效營銷工具，而只有14.6%的經紀人將其列為“不那麼有效”。

居外IQI集團執行主席喬治·奇米爾（Georg Chmiel）說，相當部分房地產商對新加坡應對新冠肺炎疫情的方式表示贊同。

基於此，新加坡房產經紀人預計，未來一年，當地的外國買家的購買量會增加，房價、租金即使有小幅下降的預期，但與同類市場相比，仍會保持相對穩定。

關於居外IQI

居外IQI 是一家控股公司，擁有並運營 IQI Global和居外網。居外IQI由亞洲房地產業兩個超級品牌合並而成，旨在助力亞洲居民成為全球居民。居外IQI收錄並應用跨境購房趨勢數據，以促進交易達成，居外IQI還為經紀公司和開發商提供端到端及線上線下服務。居外IQI是東南亞及中東地區領先的房產經紀網絡，共有6000名房產經紀人，分布在15個國家的25個分行。居外網是領先的中文海外房產線上平台，擁有91個國家和地區的300萬條房源信息。歡迎點擊查看居外網上更多在售新加坡房源，或致電 400-041-7515 諮新加坡留學、移民或房產投資的機會。

來源：中國新聞網
編譯：Zoe Chan

【視頻】紐約房地產會因新冠疫情大衰退嗎？｜居外專欄

紐約市是紐約州疫情的中心，紐約州又是全美疫情的中心，處於風暴眼中的紐約市，它的一舉一動都成為全球焦點。

紐約房地產市場作為經濟的風向標，這一次是否還能浴火重生？

如今，左右房地產市場走向的不利因素和有利因素相互糾纏，正處於拉鋸狀態，一切取決於我們戰勝病毒、控制疫情的時間表。我們現在的確與時間賽跑。

不利因素：失業率是一把“懸頂之劍”

由於疫情導致失業率飆升，紐約市將有50萬人口失業。高企的失業率，意味著人們收入大幅減少，從而削弱人們購房能力，同時也將導致30％擁有房貸的屋主將無力繼續償還貸款。

一方面人們因財政緊縮無力購房，另一方屋主因無力還貸導致拍賣屋增多，房市將為此陷入停滯，並產生惡性循環，這是最壞的狀況。

如果一個城市過度依賴航空、旅游、服務零售業且經濟單一，失業人口便會不斷攀升。由於紐約市產業發展均衡，經濟多元化，紐約沒有進入房地產風險指數最高的前十名。

有利因素一：歷史低位的房貸利率將刺激房市

盡管新冠病毒疫情給整個美國房地產市場帶來了巨大的打擊和不確定性，但超低房貸利率仍扮演“強心劑”的角色，讓市場保持熱度。

隨著3月份美聯儲一下子把基准利率降至零，MBA的最新數據顯示，當前美國30年期固定利率抵押貸款的平均合同利率已降至3.45%，處於歷史最低水平。

較低的利率對房市有明顯的刺激效果，有些人可能不想錯過這次機會入場或進行再融資，這將使未來的市場需求保持強勁。”

有利因素二：政府救濟力度前所未有

美國政府三月底通過的The Coronavirus Aid, Relief, and Economic Security (CARES) Act 《新冠病毒相關援助、救濟和經濟安全法案》，是美國歷史上規模最大、力度最大的紓困計劃，從個人、家庭、企業機構等各個層面幫助美國人渡過疫情困境，領取失業金的標准和條件大大放寬，這使得大部分失業人口得到資金補償，能渡過危機，這些補助金也將幫助屋主減輕還貸壓力。

有利因素三：海外買家蓄勢待發

紐約房產對於全球投資者而言，依然頗具吸引力。四月第二周，紐約房市成交了一筆2700萬美元交易，一名秘魯買家豪擲2700萬現金橫掃曼哈頓Waterline Square八套單元，理由便是紐約房產比銀行安全，該買家得到7%的價格折扣。

中國居外網的數據顯示，其網站用戶今年第一季度對美國房地產的詢盤量同比上升了48%。由於融資相對便宜，有條件的海外買家可以利用美國的房貸市場，以較小的成本撬動購房杠杆，相對廉價的貸款成本讓買家有信心隨著房價的長期上漲而獲益。

即使白宮剛推出暫停移民的舉措，也不會影響到投資移民計劃如EB-5，畢竟海外買家的房產投資能夠給美國創造新的工作機會。

有利因素四：避險和剛需是房市復蘇的根本

在一些投資人和理財者看來，美國的房地產市場是眼下躲避經濟風暴的一個“避風港”。相對於股市的動蕩和暴跌，美國房地產尤其像紐約這樣國際大都市，房產仍是資產保值的最佳選擇。

由於房地產是相對穩定的投資，尤其是在股票市場動蕩期間，國際資金將開始回流到美國和紐約房市。

NAR首席經濟學家勞倫斯•雲（Lawrence Yun）說，疫情毫無疑問會令房市活動走緩，但他預計房屋銷售將呈V字型發展趨勢，今年晚些時候會出現強勁反彈。“許多上半年沒有進行的交易，可能僅僅是推遲到夏末和秋季去完成，因為剛需擺在那裡。”

有利因素五：紐約仍是全球最有吸引力的城市

人口的正向流入是一個城市房地產保持活力的源泉。疫情並沒有導致紐約人口大量外流，800萬紐約客是經受過歷次打擊、沉著冷靜的一群人，他們對這個城市有著巨大的向心力和信心。在2001年911恐怖襲擊時期，人們認為紐約成為全球最危險最容易被攻擊的城市，但都沒有動搖紐約人對這個城市的信心。

紐約仍是全美最具吸引力的城市。去年，谷歌、Facebook、亞馬遜、蘋果、迪士尼等大型科技公司在紐約擴充其辦公地點，將引進至少8萬名高收入科技人才，這些科技公司是這次疫情衝擊最小的企業，上述這些大公司至今都沒有取消其在紐約的擴張計劃。至今也沒有哪一家世界500強企業宣布退出紐約市。

我的結論

新冠病毒疫情對紐約房市的衝擊，截至到目前主要體現在房源數量和交易數量的減少。用紐約著名經紀人Ryan Serhant的話說，疫情就像因前方有交通事故，大家都堵在高速公路上，一旦路障排除，車輛將快速通過。

大家最關注的房價是否會大跌，目前還沒有理由預期房價會大幅下跌。事實上，這次衰退的因素與房地產無關，它不像是2008年次貸危機是房地產市場本身出現問題。許多專家認為，盡管疫情帶來的經濟衰退的持續時間和嚴重程度還有待觀察，但這次的嚴重程度可能不及2008年，對房地產市場的影響也會小很多。

房價折扣只會在一段時間略有擴大，但不會劇烈下跌。紐約房市從2018年以來已經在谷底徘徊多時，疫情只是拖延了紐約房市從谷底復蘇的進程，換句話說，疫情讓市場谷底的窗口多敞開一段時間，這給本來已經錯過底部的買家，提供了入場的機會。

未來紐約房市趨勢主要取決於疫情的變化，目前市場上大量的交易需求被壓制，一旦疫情好轉，交易量會快速反彈，這只是時間問題。但如果疫情長期持續下去，甚至出現第二波高峰，那麼房地產市場的前景就難以樂觀。

好消息是，紐約目前的疫情控制狀況好於先前的估計，無論確診人數和死亡人數都呈現下降趨勢，紐約州正加大核酸檢測能力，並在全州推廣抗體檢測的可能性，紐約正朝著重新開放復工的方向有序穩步推進。

一句話，紐約不會輕易倒下，也是最快站起來的那一個！

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【視頻】新冠疫情將如何影響紐約市的房價？｜居外專欄

概要：紐約房價一向是這個城市經濟的風向標，對全球投資人來說，也是資產保值的重要依據。未來美金將無可避免地貶值，紐約房產仍是避風港。疫情使得房價上揚趨勢被抑制，現在正是入市的窗口期。

紐約是全球最令人向往的國際大都市，近年也是華人移民海外最熱衷的首選地。紐約房價給人高不可攀的感覺，但實際上和國際一線大都市相比，如香港、倫敦、東京，紐約房價不算最高，甚至北京、上海的房價都超過紐約。

紐約房地產市場有自身的發展規律，基本成曲線發展，經過5、6年的上升期後，進入2、3年的調整期，如果遇上重大危機事件，對房價也會造成較大影響。

那新冠疫情會對紐約房價造成什麼樣的影響？

與2008年金融危機相比較

盡管當前房地產市場和2008年金融危機的狀況有所不同，但對兩者進行比較，有助於我們對今後紐約房地產市場的判斷。

2008年爆發的次貸危機使紐約市的金融業遭受重創，隨之而來的大規模失業、收入減少和人口外流導致了紐約房市嚴重下滑。由於經濟衰退，紐約市在2009年失去了98,600個工作崗位，失業率從2007年的5％上升至2009年的10.3％。

不過房地產市場對金融危機的反應要比股票市場的反應慢得多。在金融危機發生之前，曼哈頓房價在2008年夏季達到頂峰。但在數月的金融災難中，曼哈頓房產銷售直到2011年3月才觸底，當時房價總體下跌了約15％。租金水平也顯著下降，但下降幅度較小，曼哈頓租金平均下降10％。

值得注意的是，那些在金融危機初期進入房市的買家顯得有些倉促，一項分析中顯示， 2006年至2008年之間購買並於2019年出售的房屋中約有14％的價格低於其原始購買價格。而在2010年至2012年價格低位時購買並於2019年出售的房屋中，只有4％虧本出售。（通常，一年中約有7％的紐約市房屋低於叫價出售。）

與2001年9/11恐怖襲擊相比較

還有一種比較，是和2001年9/11恐怖襲擊時的房市進行比較。兩者相似之處是，無論疫情還是恐襲，都是突發意外事件，不是房地產市場本身出現問題。下面圖表顯示，從1999年以來的曼哈頓房產價格，2001年的時候房價甚至沒有下跌。當時9/11造成房地產市場停止了三個月後迅速恢復。

新冠狀病毒與9/11的最大區別在於9/11之後的大部分經濟都很好。只有某些行業（例如旅游業）遭受了沉重打擊，但是沒有大範圍的停工。新冠狀病毒導致更多的人失業，慶幸的是紐約一些最大的行業，例如金融和技術行業，迄今避免了大規模裁員。

對於現在的潛在買家來說，何時才是最佳的進場時間？

和金融危機爆發的時候紐約房價處於高位相比，目前的紐約房價已經從2015-17年的市場峰值下跌，並且已經連續三年下降，換句話說，紐約房價已經在一個低位徘徊，但房價是否繼續下降以及下降幅度多大，暫時還很難預測。因為新冠狀病毒對紐約房價的影響取決於政府對病毒的控制以及對整體經濟的破壞程度。

我們設想一下最佳情況是，在短時間內（比如五月底，目前預測紐約州將在5月27日解除居家令）一旦紐約市宣布復工，各類經濟活動將迅速恢復，疫情期間被凍結的房市能量被激活，房源重返市場，而低貸款利率將促使買家進行購買。實際上曼哈頓房市今年一二月已經活躍起來，一二月的房價沒有回升太多，但交易已經趨於活躍。

不過，比較悲觀的狀況是，國際貨幣基金組織4月14日宣布，新冠危機威脅著全球金融體系的穩定。一個月前，標准普爾全球評級公司（S＆P Global Ratings）表示，全球經濟正陷入衰退。

全球金融之都紐約無疑將感受到這些影響，不僅在金融領域，而且在酒店，服務和其他領域感受到更大壓力。紐約市獨立預算辦公室估計，未來12個月紐約市將失去475,000個工作崗位，這將使該市陷入自1970年代以來最嚴重的衰退。

以下三個主要因素，會導致房價急劇下跌：

市場仍有大量未售出的庫存， 2013年以來建造的新公寓中，有四分之一仍未售出。
失業導致大量法拍屋進入市場，進一步增加了庫存；
股市的大幅下跌消滅了潛在買家的積蓄，並降低了經濟信心。

首先，豪華高端公寓市場將面臨最嚴重的損失。無論是剛建好或在建的新樓盤，開發商都面臨建築貸款的壓力，加上這類公寓的庫存量大大高於市場需求，因此預計豪華樓盤讓利或減價的可能性較高。

未來一段時間，航空旅行會被限制，對那些世界級富豪來說，也許就沒有衝動在曼哈頓購置一棟豪華度假公寓了。

買賣雙方入市時機和心理預期

在新冠狀病毒之前，紐約市的房屋庫存已經處於歷史最高水平，一套房屋停留在市場上的時間更長，並以低於要價的價格出售。曼哈頓約有81％的房屋在2019年低於要價出售。尤其新開發的高端公寓可能需要大幅度降低價格或其他優惠才能推動銷售。

對於二手房的賣家來說，如果不是急於賣房，一般不會在這個時候將房源放入市場，對於確實需要銷售房產的屋主，定價的靈活性將是關鍵，必須要有心理准備承受較低出價。

下面這個圖表顯示曼哈頓公寓（Condo和Coop）從1997到2020年第一季度的平均尺價。在2017年創下新價格紀錄，每平方英尺1,775美元，然後在2019年降至1,657美元。2020年第一季度，曼哈頓因新冠狀病毒而遭受重創，價格進一步下跌至每平方英尺1,540美元。值得注意的是，曼哈頓共有公寓（Condo）的每平方英尺平均價格在2020年第一季度為1,923美元，比圖中的Condo/Coop平均價格高出許多。

計劃今年購房的紐約人將處於較為有利的地位，因為貸款利率已創下歷史新低，而房價在疫情襲擊之前一直在低位徘徊。目前的疫情讓紐約房市在今年初的反彈勢頭被遏制，低價位會保持在市場更長的時間。但二手房源將會稀缺，且降價幅度不大，新樓盤有更大的議價空間。

我們從兩個在今年四月成交的案例，了解紐約目前樓盤的降價幅度。第一案例是來自秘魯買家豪擲2700萬現金購置上西城全新公寓Waterline Square八套單元，開發商最終的折扣是7%，平均尺價為$2450。另一個案例來自布魯克林，紐約本土買家用2030萬購買Quay Tower的頂層7400平方尺的Penthouse，最後打折11%。

不過，判斷房價在什麼時候觸底，就像判斷股市何時觸底一樣，幾乎是不可能的，但紐約購房者可以放心，紐約房價已不像2008年金融危機時處於市場的頂峰，你也許還可以再等等，但歷史經驗告訴我們，紐約房市反彈的時機也會隨時到來。

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調查指泰國樓市今年難樂觀僅一地有機會錄升幅

泰國樓市因為疫情雪上加霜，海外地產平台居外IQI的地產代理業界調查顯示，大部分認為泰國樓市前景今年表現不容樂觀，但較多人認為2022年會逐步復蘇。

IQI在今年2月12日至3月2日訪問196個泰國地產代理商，了解他們對樓價、租金和市場活動趨勢的預期變化。

結果顯示，最多機構認為泰國樓價到今年底將會下跌2.4%，不過在明年底會回升5.6%。其中曼谷樓價今年會跌4.9%，明年則升7.4%；而清邁到今年底會跌2.8%，但到明年底會強烈反彈12.8%。普吉更是唯一一個在今明兩年樓價都會錄得升幅的城市，今年升1.7%，明年升5.5%。

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租務市場方面則較負面，今年底租金將跌2.6%，明年將升2.5%。今年底曼谷租金跌2.9%，明年底則微跌0.2%；清邁今年將跌2.1%，明年續跌11.9%。

外國買家在泰國一手及二手市場均占31%，而一手市場有26%為首次置業人士；曼谷一手市場的外國買家占28%，二手占25%。首次置業人士亦在曼谷樓市占一大份額，一手及二手市場分別占28%及27%；清邁的首置客占最多達33%，而外國買家占27%。普吉則由外國買家主導，一、二手市場均占41%。

大約有31%的地產代理認為，今年泰國本地投資者在明年的成交會增加，而29%則預計首置客及換屋人士在明年更加活躍。另外亦有45%的地產代理估計，明年首置客成交會增加。

關於居外IQI

居外IQI是一家控股公司，擁有並運營IQI Global和居外網。居外IQI由亞洲房地產業兩個超級品牌合並而成，旨在助力亞洲居民成為全球居民。居外IQI收錄並應用跨境購房趨勢數據，以促進交易達成，居外IQI還為經紀公司和開發商提供端到端及線上線下服務。居外IQI是東南亞及中東地區領先的房產經紀網絡，共有6000名房產經紀人，分布在15個國家的25個分行。居外網是領先的中文海外房產線上平台，擁有91個國家和地區的300萬條房源信息。歡迎點擊查看居外網上更多在售泰國房源，或致電400-041-7515諮詢泰國房產的投資機會。

來源：巴士的報
責編：Zoe Chan

新冠疫情中的大多倫多地產市場｜居外專欄

近幾年，伴隨大多倫多地區經濟的穩定增長，低失業率，和不斷湧進國門的新移民，大多倫多地區（GTA）的地產市場一直持續穩定增長。即使是2017年政府開始增收15%的外國人投資稅，也沒有抑制地產市場的持續上升。南安大略省，俗稱“金馬蹄地區”，一直是加拿大經濟金融工業中心，地產市場更是一枝獨秀，不論在房屋均價和增長趨勢方面都是可圈可點。其中的代表城市就是加拿大最富裕的城市Oakville，還有連續七，八年被評為加拿大最宜居城市第一名的Burlington。

當今年年初新冠病毒剛開始在國內橫行的時候，GTA地產市場正進入了一個白熱化的搶房階段。2019年下半年市場已經開始出現端倪：庫存量比往年同期相比較低。但由於接近年底，成交量和平均價格並沒有出現太多異常。一進入元月，上市房屋總量仍舊遠低於往年，那些坐等觀望許久的買家終於撐不住了，開始入場買房子。於是出現了多個買家爭奪一個房子的狀況。房子在市場上的平均銷售時間大大縮短。此時的景像和2017年初頗為類似。房子一上市就被多家競價，甚至包括以前在市場上掛了幾個月的房子，突然也成了香餑餑。市場完全是賣家市場。這種火爆現像一直持續到3月中疫情由中國開始轉移到了北美。

加拿大2月份就發現輸入性新冠病毒，案例每日增加，每天都有新情況。有的時候一天出現好幾個新情況。大家都惴惴不安，又不知道下一步是什麼。從輸入性到社區傳播，最後到不明轉播源頭。3月13號，禮拜五，安省突然宣布禁足令。3月16號到20號是加拿大學校全國春假時間。政府鼓勵居家工作，提倡社交距離，希望通過2周春假的禁足政策減緩疫情擴散。同時宣布了哪些工作是必要的（essential work），仍舊照常上班，比如醫院，政府工作，建築行業，超市等。地產經紀屬於必須類工作範疇。筆者自己3月初就取消了全家春假的旅游計劃。但是很多筆者周邊的同事、鄰居、一些當地白人同事，置禁足令一邊，該出去玩還出去旅游，根本沒有把禁足令當回事。當時的禁足令並沒有禁止境內或者出境旅游等。一切完全靠民眾的自覺。這種政策的松懈也導致了加拿大疫情的進一步惡化。

3月13日可以說是地產市場的一個分水嶺。上半場還熱火朝天，下半場突然被人為的按下了”暫停鍵”，活動驟減。筆者記得那個周末還帶了好幾波客戶看筆者剛上市的一個房子。當時讓客人在門口輪流等，一家看完再看一家。一進門口就洗手液消毒，大家都保持2米距離談話。大家都很遵守規則。這個出租房當時也是好幾個offers順利成交！但之後上市的房子運氣就沒那麼好了。多數是電話電郵垂詢，親自帶客人看房子的就寥寥了。隨著時間的推移，大家都意識到了整個事態的嚴重性，也盡量遵守政府的規定，能不出門就不出門。除非是看病拿藥或者買生活必須品。

筆者的上市房子在3月中以後就基本很少看房了。所有賣家買家都暫停了活動。除非有些客戶必須買房的。我們基本以雲看房為主，分享圖片錄像還有3D看房，充分網上電話溝通，仍舊覺得很合適，才會聯系安排看房。出去看房也是大家全副武裝，手套口罩消毒，一樣不少。筆者有幾個在疫情期間需要close的房屋，都按時完成。搬家公司繼續工作。律師事務所也仍舊工作，保證每個案子都可以按時交接。疫情當中的地產市場仍舊有成交，但是遠遠比不上之前的火爆。而且由於大部分本來打算上市的賣家，也紛紛推遲了上市時間，等待疫情結束。這也大大局限了買家挑選的余地。

瑞麥地產（RE/MAX）提供給客戶的看房套件，裡面有口罩、消毒紙巾，還有一次性手套

雖然市場活動比疫情前減少了很多，並不證明沒有市場活動。起步房仍舊是熱搶的目標，50萬到60萬左右的房子仍舊是上一個走一個。200萬左右的高價位的房子，也有買家出手以比正常市價低很多的價位買到心儀的房子。所以疫情當中，真正受益的是買家。沒有搶房子的威脅，在高端價位，甚至可以以較低的價位買到性價比超高的房子。

如何預料這場疫情的走向？中國的經驗表明加拿大也許至少需要2、3個月的時間會等到拐點，疫情得到控制。筆者對GTA疫情後的地產市場還是持樂觀態度。雖然不能恢復到年初的地產輝煌白熱化的狀況，甚至報復性買房狀況，但是市場應該還是會比較穩妥的保持供求平衡的狀態，不會出現大幅下滑的現像。復工後暫時的經濟低迷，還有疫情帶來的失業率增加，會暫時影響到很多人的購房能力，消減一些買房需求。但筆者認為，被削掉的購房需求正好平衡了之前的賣家市場，從而達到供需平衡的狀態。正如業界專家Royal LePage CEO對疫情後市場預測中指出：“We are not expecting signaficant year-over-year price changes in 2020.” 未來會怎麼樣，我們拭目以待。

責編：Zoe Chan

加拿大安省RE/MAX地產經紀“蘭姐”欒蘭
帶你深入了解金馬蹄地區
微信：栾兰—地产经纪兰姐
聯系郵箱：Sellwithlan@gmail.com

暴風雨前的平靜？澳洲房價可能下挫30%

一位房地產分析師警告說，如果針對新冠病毒的限制措施延長至少六個月，那麼最糟糕的情況是房價可能下跌30%。

SQM研究公司（ SQM research）的創始人路易斯·克裡斯托弗（Louis Christopher）告訴澳大利亞廣播公司ABC的《商業》（The Business ）節目，無論何時取消限制令，房價都會下跌，但這個時間表將對房價下跌的程度產生重大影響。

克裡斯托弗表示，如果新冠病毒COVID-19病例繼續下降，限制措施在5月份逐步取消，“V型”復蘇仍有可能發生，也就是住宅價格在6月份下降，但在9月或12月份開始回暖。

然而，如果第二波病毒出現，限制令獲得延長，他預計房價將“大幅下跌”。

他說：“我所說的大幅下降，是指在12個月內下挫30%，其中大部分下挫發生在悉尼和墨爾本”。

“我們並不是說這種情況肯定會發生。這更像是一個警告。如果我們在整六個月內看到這些限制措施保持在目前水平上的話，這種情況就會發生。”

移民人數下降衝擊悉尼、墨爾本市場

克裡斯托弗表示，悉尼和墨爾本將首當其衝地受到經濟低迷的影響，因為這兩座城市的房地產市場價格在澳大利亞被高估得最嚴重，而且比其他任何首府城市都更依賴於淨海外移民。

澳大利亞聯邦銀行的經濟學家也預測，悉尼和墨爾本的房地產市場將會受到最嚴重的打擊，因為它們依賴於人口增長和這兩地的經濟特性。

“新州和維州的經濟對受影響最嚴重的行業的依賴更高，而對一些隔離程度更高的行業（如礦業和農業）的依賴則更小，”聯邦銀行高級經濟學家加雷思·艾爾德（Gareth Aird）說。

在最近的一份分析報告中，聯邦銀行估計未來6個月，各首府城市的房價將下跌10%（年跌幅為20%），其他經濟學家也有類似的預測。

房地產拍賣成交率大幅下降，這是房價下跌的主要指標。（圖：ABC News/Stephanie Chalmers）

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然而，艾爾德先生指出，考慮到限制令的時間長度是個未知數，現在就下預測還“非常具有挑戰性”。

不管哪種情況發生，路易斯·克裡斯托弗說，全國幾個最大的首府城市的租房市場將會受到重創。

“我們將看到出租房空置大幅上升，租金下降，”他說。

SQM 研究公司的每周租金數據顯示，悉尼和墨爾本的租金分別下降了5%和2%。

克裡斯托弗說，每年新住宅的興建緊跟年度人口增長，淨移民人數的下降，以及短期度假出租房轉入住房市場，這將會出現約10萬套剩余出租房。

“這應該意味著全國出租房空置率會翻一番，這對租戶來說是件好事，但對房東來說就不那麼好了。”

艾爾德預計，租金下降將導致房價下跌，但他同時也指出，當前各州層面上的政策變化，即在新冠危機期間，因拖欠租金而導致的逐客令將被強行延遲，對一些計劃在未來六個月出租投資房的准房東帶來了“重大威懾”。

還貸暫緩期結束，“真正的考驗”就會到來

核心邏輯（CoreLogic）公司的伊麗莎·歐文（Eliza Owen）說，隨著失業、停薪留職及隨後收入下降的加劇，以及澳聯儲行長對20世紀30年代以來最嚴重的經濟收縮發出了警告，房價尚未下跌“似乎很難讓人理解”。

“經濟的這種極端收縮可能會加劇澳大利亞高額房屋貸款債務的結構性風險，”CoreLogic澳大利亞研究部主管歐文表示。

“2019年12月，買房貸款債務收入比反彈至142.1%創紀錄的高點。”

迄今為止，房價下跌尚未成為現實，但增長已經放緩。據CoreLogic的每日房地產價值指數顯示，過去四周民用住宅房價的變化為+0.4%。

然而，路易斯·克裡斯托弗表示，領先指數指向了即將下降走勢。

“過去幾周，房地產拍賣成交率直線下降。年初時，這一比例平均在65%至75%之間，”他說。

上周末，各首府城市的房地產拍賣成交率降至30.2%，為CoreLogic記錄中的最低水平。

歐文預計，各大銀行提供的按揭還款暫緩期將推遲房價下跌的開始，因為上市出售的房地產數量非常少。

在截至4月19日的四周時間裡，CoreLogic發現，與一年前相比，新上市房地產數量下挫了28.7%，而房屋總上市量下降了23.8%。

房地產出售已經崩潰，CoreLogic表示，除非迫不得已，否則人們不會將房地產拿出來出售。（圖：CoreLogic）

“在當前的大環境下，只有那些必須出售房地產的人才會把房產掛牌出售，因為償還買房抵押貸款已經不再是負擔得起的了。但由於抵押貸款還款中斷，處於這種情況下的人數則降到了最低，”她說。

“一旦房地產抵押貸款暫緩期結束，‘真正的考驗’就會到來。”

“如果經濟在6個月內沒有好轉，金融監管機構、澳聯儲和銀行業可能會持續延長買房抵押貸款償還的暫緩期。”

路易斯·克裡斯托弗同意，如果經濟衰退持續下去，買房抵押貸款減免可能會延長。

“我認為各銀行希望避免大規模回購發生……我們認為，在這場危機中，除非我們看到持續12至24個月的大規模經濟衰退，否則我們不太可能看到許多強制出售房地產現像。[如果經濟衰退持續長時間]，各銀行可能不得不轉向回購房地產，”他說。

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來源：ABC中文
責編：Zoe Chan

“供不應求”現像將發生，英國房產迎來投資窗口！

2020年第一季度倫敦房地產市場總體表現非常好，直到3月底的房產市場因為全球疫情蔓延的動蕩和英國部分區域的封鎖而導致房屋咨詢數量小幅下降。

其次，3月份房產市場上還出現了幾個重大的變化，首先是3月11日，公布的2020財政預算案，宣布對非英國居民在英國買房額外加征2%的印花稅。居外專欄：【英國執行新印花稅這種投資省稅大法90%的人不知道！】

此外，由於新冠疫情在全球蔓延，本月英鎊彙率也跌至35年來的最低點。那麼這些變化將給英國市場帶來怎麼樣的影響，投資者又該怎樣應對呢？

請往下看獨家點評：

1、增收海外買家印花稅+英鎊彙率低，抓住倫敦購房窗口期

對房地產投資者來說，由於預算案中宣布增收2%的海外買家印花稅將在2021年4月正式實施，並且本月的英鎊彙率已經大幅下降了約8%，可以說這段期間的稅收都會被英鎊彙率的下降所抵消一部分。

因此在未實施收取2%的海外買家印花稅和英鎊下跌的雙重利好下，對於海外買家來說現在投資英國的房產是個投資的窗口期。

2、部分開發商決定暫停施工，房產市場可能出現“供不應求”現像

如今英國受到新冠疫情全球大爆發的影響，對於開發商來說目前的重中之重就是保障好所有員工，包括建築工人的人身安全，因此據我了解目前很多開發商已經決定暫時關閉工地。

目前的這種現像也意味著在可預見的未來，房產市場的供應量可能出現小幅下降趨勢，供應和需求之間的比例也可能出現變化，甚至可能會出現“供不應求”現像。

3、預計疫情結束後，英國房價將出現上漲趨勢

總而言之，2020年第一季度房產市場主要受到英國脫歐和新冠疫情全球大爆發的影響。我們預計在疫情結束後，受到劇烈衝擊的全球經濟將會出現反彈現像。人們對房地產的需求也將如此，尤其是在這種購房需求在長期被抑制的情況下。

不同於全球經濟危機需要長時間復蘇，ㄧ旦新冠疫情危機結束，信貸的問題也跟著結束。加之，貸款利率、貸款成本的降低，會刺激人們買房。然而，由於供應數量的下降，英國房產市場上的“供不應求”現像預計會進一步加劇，這可能會導致房產價格出現上漲趨勢。

以上分析對投資者而言無疑是一顆定心丸。居外網上現有近800套在售英國優質房源，歡迎點擊查看，或致電 400-041-7515 諮詢英國移民、留學或房產投資的機會。

來源：CBRE
責編：Zoe Chan

新冠疫情過後，這個房市將帶領亞太區迅速復蘇

海外房產線上平台居外IQI表示，來自中國買家的詢盤增加預示著未來的交易趨勢。當管控措施收效解除後，產業重獲發展動力時，新加坡市場有望迅猛復蘇。

分析師表示，在控制新冠狀病毒疫情的早期跡像表明，來自中國和新加坡的投資者可能會幫助帶頭推動亞太地區的房地產交易和價格回升。

居外IQI的執行主席喬治·奇米爾（Georg Chmiel）表示，鑒於過去兩個月來咨詢量的上升，這種情況最早可能在下個月就會出現。中國香港、韓國、新西蘭、澳大利亞和馬來西亞的房地產市場也有望比西方國家的市場更早復蘇。

據其門戶網站的數據顯示，中國買家在2月和3月的搜索量較1月有所上升，其中泰國房地產的查詢量上升了24%，澳大利亞資產的查詢量上升了15%。“根據目前的趨勢，我們看到中國已經恢復過來了，亞洲最發達的國家可能會在5月前復蘇。”奇米爾說，查詢量的增加“是未來交易趨勢的可靠指標”。

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這一觀點得到了經濟數據的支持。經濟數據顯示中國制造業出現了令人驚喜的漲幅，同時政策刺激措施振興消費，一些亞洲國家政府也放松了封鎖措施，允許更多企業重新開放。除日本以外的亞太股市本月迄今已上漲超過4%，而上季度下跌21%。

到目前為止，冠狀病毒已在全球範圍內感染了190多萬人，並造成至少11.9萬人死亡。由於歐洲和美國成為新的疫情熱點，當局對疫情感染病例和死亡人數保持高度警惕。

最近幾周，中國國內房地產市場在國家政策支持、開發商的鼓勵措施、全國各地售樓處重新開張和經濟回升等因素的共同作用下，重新煥發了生機。Habitat地產認為，中國香港有望成為下一個反彈的地方。“我認為我們會比其他所有國家更快地度過封鎖期，恢復正常，”Habitat創始人兼董事Victoria Allan說。她補充說，倫敦和美國的城市將受到嚴重的打擊，因為目前病毒的傳播範圍極廣。

不過，這些市場可能會吸引到受疫情措施影響最小的亞洲富裕投資者，因為他們在受挫的海外房產中尋找便宜貨。“通常情況下，國際經紀人都把目標鎖定在中國投資者中的美元百萬富翁，因為這個群體對危機的抵御能力相對較強，”全球房地產研究公司總監Jojo Romarx Salas說。

地產咨詢公司萊坊注意到，在法國、西班牙和意大利——受疫情影響最嚴重的國家的房產投資興趣上升。“從我們不斷收到詢盤的經紀人看來，有些買家正在利用這段時間進行盡職調查，精簡他們的潛在房產清單，並將他們在封城期的時間充分利用起來。”萊坊國際住宅研究主管Kate Everett-Allen說。

居外網擁有91個國家和地區的300萬條房源信息，馬上查看！

亞太區的其他市場，尤其是新加坡，在健康危機中更有彈性，應該會更快反彈。雖然這城邦住宅市場的價格預計將錄得2016年以來的首次下跌，但幅度不大。高力國際認為，投資者可能會關注當前“短期”動蕩之外的機會。“新加坡房地產市場的長期基本面仍然保持強勁和完整，”資本市場高級主管Jerome Wright表示。”我們可以預期，隨著管控措施的收效解除，各行業將全面恢復動力，房市將會復蘇。”

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來源：南華早報
編譯：Zoe Chan