房市预测 – Page 7

2018年英國住宅市場展望倫敦房價有望略微回调 | 英國

2018年英國房屋價格預測

盡管市場仍然高度局部化，但英國房價漲幅已經從最近的高位回落。

房價上漲的勢頭在英國很多地方都在放緩，預計明年總體價格保持平穩，因為英國脫歐前夕經濟和政治的不確定性增強，對工資增長的預期也轉淡。

市場購買者將英國本地化，在米德蘭（Midlands）地區、英格蘭東部和西北部地區的增長稍強，延續著今年出現的趨勢。

萊坊研究部認為英國成功退歐後將帶來整個住宅市場價格上漲的勢頭，有可能會在許多地方實現。目前在倫敦及其外圍的主要住房市場上所觀察到的變化趨勢將會持續。

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英國現在可能正進入加息時期，但即使如此，萊坊預計在預測期結束時，與長期準則相比，利率將會偏低。

雖然全國各地的發展水平不斷提高，但新房短缺的局面在未來幾年不太可能完全扭轉，這將為定價提供支撐。

另壹方面，負擔能力壓力的加深和房產稅等因素將繼續壓低價格。

新房建設監測

雖然新房市場面臨類似轉售市場的挑戰，但還有壹些額外的復雜因素需要考慮。在這裏，萊坊研究部找出可能對供應產生最大影響的關鍵領域，以及政府通過建設更多住房來解決負擔能力問題的目標。

住房交付

英國全國

英國的凈增加數量在過去五年中增長了62％，但新增供應需要再增加28％，才達到每年增加30萬的目標。近年來，由於允許開發權放寬，新的交付得到了提升，而且圍繞改變房產用途規則的壹次性“推動”可能不會再次出現。在最需要住房的地方新房依然短缺。

倫敦地區

2016/17年度的凈供應量上升至39,560套，而首都每年需要66,000套新房。但是，在倫敦市中心邊緣的壹些地區，壹些價格區間內的供應過剩問題值得關註。

規劃

英國全國

規劃過程在許多地方當局仍然具有挑戰性。財政大臣提出了更多的建議，試圖簡化預算過程，包括加快解除規劃條件。

倫敦地區

由於開發商需審查計劃的經濟性，新的經濟適用房（New Affordable Housing）規例正在造成壹些短期的建設開工延誤。

房產業勞動力供給

英國脫歐談判期間，建築業正在尋求海外勞工供應的確定性。更現代化的施工方法將會在某些情況下改變對技能的要求，但為建築業所有部門增加熟練勞動力的供應還需要更大的努力。

政策

並非專門為促進發展而設計的額外政策變化，可能會限制開發商調整的活動。穩定的政策環境將支持提高交付水平。

購房補助股權貸款（Help to Buy Equity Loan）

政府已經承諾撥款100億英鎊，但2021年後發生的事情仍然有待確定。

資金

盡管財政大臣提高了對住房建設基金的資助，試圖幫助解決這個問題，但開發商（尤其是中小型企業）的私營部門資金成本正阻礙其實現。

2018-2022五年英國主流房價的累計變化預測

來源：萊坊住宅研究
責任編譯：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

漢普頓國際：脱歐期内英國房市面臨重大挑戰倫敦房價上漲乏力 | 英國

在未來兩年英國准備脫歐的過程中，經濟和房屋市場將面臨前所未有的挑戰。據英國媒體報導，國際房地產公司漢普頓國際（Hampton International）的民用住宅研究主管菲奧諾拉•厄利（Fionnuala Earley）認為，由於脫歐前途未蔔，預測未來幾年的經濟以及房市情況比過去更加困難，消費者和商家都在努力評估局勢對於將來的收益的影響。

影響房市的兩個因素

厄利表示，英國國內目前最影響房市的是英鎊貶值造成的通貨膨脹，這將導致家庭預算緊張以及基准利率有可能上調。

英格蘭銀行行長以及貨幣政策委員會其它成員近期暗示，基准利率有可能在11月上調。但是，厄利預計，上調的幅度不大，不會顯著影響房市和經濟。

她預計第一次可能將基准利率上調至0.5%，這對於英國來說仍然是歷史低點。接下來的上調幅度會比較小，而且是逐漸的，到2022年預計會漲到1.25%。

她認為，基准利率的上調預示經濟狀況回歸正常，這可能會提升人們對經濟和房市的信心。

她還認為，基准利率上漲注定會影響到房屋貸款的利率，但是0.25%的漲幅不會影響到整個房市的穩定。這個幅度對於新增加的房屋貸款以及現有房主償還貸款的能力產生的影響會很小，因為現在的房屋貸款中有三分之二都是固定利率貸款。

至於人們承受能力的問題，厄利認為，全球經濟增長會促進英國的經濟增長，預計未來兩年裡英國人的薪水會增加。

房價漲幅預計

厄利預計，今年年底，英格蘭、威爾士和蘇格蘭的平均房價會比去年年底漲大約1.5%。2018年上半年形勢將會比較困難，但是房價會恢復，全年房價將上漲2%。2019年，房價預計會增漲大約3%。

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總體上，基准利率的上調以及提供房屋貸款的貸方更加謹慎，這兩點意味著房價不會上漲的很快。

房屋實際成交價與最初要價之間的比例也反映出了這個趨勢。在倫敦，對房價上漲的期待值降低以及昂貴的房產需要支付較高的印花稅，均導致成交價與要價之間的比例下降。

房源仍然緊張

厄利預計，從中期到長期角度看，將來價格上漲的前景還是比較強的，因為房源仍然是個問題，這將在需求低外加利率上漲的雙重壓力下支撐房價。

厄利認為，盡管官方越來越強調新建住房，但是這在一段時間內不會顯著提升新房的數量，因為房價上漲緩慢、蓋房成本增加都會使建築商熱情降低。

而且，即使新房顯著增加，新增的住房要想跟上過去十年裡新增加的人口，也需要一段時間。

英國各地房市

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厄利表示，英國各地房市走勢不盡相同。倫敦是房價上漲最慢的地區之一，許多人買不起倫敦的房子。由於印花稅政策的變化，當地房東買房的需求也降低了。厄利因此預計，未來幾年倫敦房價上漲的潛力有限。盡管未來兩年當地房價仍會上漲，但是如果出現一個階段的房價下跌，許多人也不會感到意外。

影響英格蘭南部和東部房市的因素差不多。在英格蘭南部，由於來自倫敦的買房者減少了，當地房價上漲的壓力也相應減少了。而近幾年曾經領跑全國房價的東部則可能更容易受到房價調整的影響。

英格蘭中部及北部，房價上漲幅度比較小，一些地區還沒有達到經濟衰退前的水准，這意味著許多人的房子折價了，導致他們換房的能力減弱。因此厄利預計，這些地區2018年房價上漲會放緩，2019年才會重新抬頭。

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責任編輯：Zoe Chan

美國 | 2017年美國房地產市場將持續升溫

2017年人民幣一路貶值，進一步刺激了中國高淨值人士及投資機構的海外資產部署。在各類海外投資產品中，美國地產投資備受投資者追捧，不但擁有強勢美元貨幣作為支撐，而且在持續復蘇的市場基礎上，產生安全穩健的投資回報。

回顧去年美國房市表現不俗，房地產網站Zillow對全美35個最大都市區的調查研究發現，2016年美國住房總值增長至29.6萬億美元，較2015年多1.6萬億美元，增長了近6%，創歷史新高。在當前市場持續復蘇的基礎上，美國全國房地產經紀人協會，抵押貸款銀行協會，房利美和房地美等行業機構都預測2017年美國的房屋價格和銷量都將持續升溫。根據房地產經紀人網站（Realor.com）最新預測，雖然購房者今年會面對一些不利因素，但美國房市整體發展前景仍然光明。以下為Realor.com對市場趨勢的幾項預測。

1、2017年首次購房者將占據整體房屋買家的大半

在人口及經濟穩定增長的基礎上，首次購房者的數量將增加。預計首次購房者將在2017年進入房屋市場並占據整體購房者一半以上。調查顯示，去年計劃置業的潛在購房者中有33%為首次購房者，今年則上升至52%。住房自有率在2016年跌至62.8%的低位水平後，今年將略微上升穩定在63.5%的水平。由於房屋市場的復蘇持續加速及住宅需求的增加，新屋銷售量預期將上升10%。新屋開工量將適度上升3%，但仍低於正常水平，當中獨棟別墅及公寓房總興建量達126.5萬。

2、千禧一代和嬰兒潮一代進入置業大軍

千禧一代進入30歲，開始組建家庭安頓下來，嬰兒潮一代中60多歲人群到了退休年齡，開始考慮搬遷，這兩代人將進軍房屋市場。分析預計，千禧一代和嬰兒潮一代將分別構成2017年置業大軍的33%和30%，並帶動房屋市場未來10年的房屋需求。

3、房屋庫存減少，房屋售出時間縮短

Realtor.com分析，當前美國首100大都會區市場的房屋庫存量年同比平均下降11%，預測今年房屋供應將持續緊缺。這些市場的房屋在市面上的平均售出時間僅為68天，較全美平均水平短11天。

4、房屋負擔能力及借貸資格預期將取代庫存短缺，成為置業的最大障礙

2016年，40%的置業人士表示庫存緊缺是他們置業的最大障礙，但根據Realtor.com預期，該障礙今年將可能被房屋負擔能力及借貸資格問題所取代，原因是今年更多首次置業人士將進入房屋市場。去年9月的首次置業人士春季購房調查顯示，37%的受訪人士表明最大的置業障礙是首付問題，另有30%受訪人士則稱很難在預算範圍內找到合適的房屋。美國房地產經紀人協會（NAR）預計貸款利率今年將繼續攀升，年底前上升至4.6%。

6、郊區將受購房者追捧

由於市區居住人口的高度密集，加上千禧一代開始生兒育女，郊區已成為首次購房者的首選居住地。事實上，Realtor.com的受訪者中有50%表示郊區會是他們的首選居住地。原因是一些理想的郊區離市區較近，社區安全性高，居住空間也較大，且提供眾多工作機會和大眾運輸，非常適合家庭居住。嬰兒潮一代選擇郊區一部分原因是他們希望與子女或朋友居住得近一點。

地區方面，根據房地產咨詢公司John Burns Real Estate Consulting今年一月發布的“2016全美最佳銷售綜合社區排名”顯示，西部和南部地區的綜合社區幾乎占據了整個榜單，榜上有名的社區主要分布在德州的休斯頓、達拉斯、奧斯汀，佛州的傑克遜維爾、奧蘭多，亞利桑那州的鳳凰城以及科羅拉多州的丹佛等城市。雖然今年整體住房市場預計將適度增長，但這些城市在強勁的經濟、就業及人口增長推動下，將繼續保持上行趨勢。此外，房地美（Freddie Mac）的副首席經濟學家Len Kiefer 指出，去年達拉斯、休斯頓、奧蘭多、鳳凰城等城市的房價漲幅很大，但仍然低於2008年經濟衰退前的水平，這些市場仍有很大的上升空間。

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澳洲 | 未來十年房地產預測

澳洲「都市房地產戰略」（Metropole Property Strategists）公司的總經理 Michael Yardney撰寫了一系列的文章，論述了過去十年房地產市場經歷的最大變化，並且對房地產市場的未來做出了展望。

據澳洲精明房地產公司報導，作為一名在房地產領域投資了40多年的專業人士，Yardney很肯定地說，未來十年是又一個充滿挑戰的十年。

他說：「儘管我們可以從過去發生的事情中學到許多，但不一定能夠幫助我們預知未來。而且我們都知道，預測從來不可能是不出錯的。」

Yardney對未來的預測如下：點擊查看澳洲更多精品房源

低的資本增值

全澳正處於一個低增值的時期，這是因為低的經濟增長、低的通貨膨脹、低的利率、低的工資增長。這意味著，我們不大可能看到巨大的繁榮或蕭條。當然，具有戰略眼光的投資者們可以在房地產週期的任何時候賺到錢，通過對所要購房房產的精心挑選，然後通過對房產的改造或開發製造出資本增長。

比較低的利率

十年之前，如果你的房貸利率在10%以下，那麼你已經很開心了。十年時間裡，利率已經減半，舉債還貸的負擔減輕了。十年前，買50萬澳元的房子的抵押貸款還貸一年約5萬澳元。今天，一處100萬澳元的房子還貸一年約需要5萬澳元。

3.服務業的增加

澳洲經濟的未來將主要取決於服務業的就業增長。澳新銀行（ANZ）估計，目前澳洲的就業中有87%工作於服務業領域。服務業到2030年將成為澳洲對亞洲的頭號出口行業，服務業僱用的人員會比所有其它出口行業的總合還多。澳新銀行還估計，到2030年，服務業將提供100萬個新就業。

4.房地產市場將變得更加分散

隨著澳洲未來的經濟將由服務業來推動，房地產價格的上漲將出現在能提供新就業的地方、工資增長高於平均的地方。

這很可能會出現在大的州府城市中。

更具體而言，墨爾本、悉尼與其它州府城市之間的差距，還有與州府城市之外地區之間的差距，在未來十年，衹有擴大的可能。但這可能會隨之帶來很多問題。

我們的城市如何準備接納500多萬的人口。如果人口達到那麼多時，一些城市將變得不太「適合居住了」。

更多的人住在公寓房裡

隨著我們城市人口更加稠密、更加擁擠，更多的人將會居住在公寓房裡及連排二層房裡。

這部分也是因為人口的老齡化，還有家庭規模的縮小，一家衹有一、兩個人；部分也是因為房價很高，負擔不起，而土地的供應有限，除了中高密度的建房開發之外所剩無幾。

對房地產的需求在增加，特別是在悉尼和墨爾本，房價會繼續攀升，我們的大都市可能會變得就像紐約曼哈頓的情況一樣，對普通的首次置房者來說，可望而不可及了。

內城區公寓房市場的破裂

近年來我們許多州府城市的公寓樓建築激增，有很多報導對這個問題進行了論述。

就像過去的每一次房地產繁榮的情形一樣，房地產開發商走在了前面，最終給我們留下來公寓樓的大量過剩，特別是在墨爾本、布里斯本、珀斯、悉尼的中央商務區。

儘管許多新建公寓以樓花的形式悉數賣給了外國的投資者，如今，買了這些房子的許多人難以成交，因為銀行改變了房貸標準。違約不交割的情況將大批出現。

這將會導致某些正在修建的大公寓樓在長達十年的時間裡房價不漲、房租不漲。

低的人口增長

過去十年的前五年裡，澳洲出現了人口的大量增加，這幫助推動了礦產業的繁榮。

現在，澳洲的人口預計年增長率略低於1.5%。這樣的增長速度不大，不過也會造成未來十年最大的四個城市人口增加15%。

如此的人口增長將可能對基礎設施，特別是交通設施構造壓力，而最終把內城區的房價抬高上去。

將有更多的「白色噪音」

未來十年，市場消息之大多數不僅是沒有用的，而且對讀者的財務健康是有害的。

不可預知因素始終存在

儘管有最好的經濟研究與預測，每年都會出現不可事先預知的因素，某個出乎意料的事件或情況突然冒出，把原先人們認認真真做出的預測粉碎得無影無蹤。

當然，這些不可預見的因素可以是負面的（如2008年全球金融危機的後果），也可以是積極的（由中國推動的2010-2012年的資源繁榮）；可以是局部的，也可以是更大範圍的（如美國2008年的次級貸款危機）。

不可預見因素影響經濟的大局。經濟大勢的改變無疑會影響到房地產市場。而房地產市場也有自己的不可預見的因素。

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（互聯網資訊綜合整理）

2015年紐約房市哪些問題值得關註？

在紐約市許多公寓樓的大門背後，充斥著居民們不協調的抱怨聲。從Ask Real Estate（房地產答疑）專欄所收到的抱怨信中，我們可以壹窺居民們是如何應對生活在擁擠、昂貴的住房中的種種不順心的。比方說，有個合作公寓的股東被鄰居家的老鼠窩嚇壞了；有壹對父母被禁止將嬰兒車推進樓內的電梯；有個租戶廚房裏的櫥櫃從墻壁上掉了下來。

有些紐約人就像討厭房東壹樣討厭鄰居。合作公寓和共管公寓的管委會要小心了：妳們也好不到哪去。

紐約人向專欄提出的問題，不僅取決於他們的個人情況，還取決於當今的重大問題，比如住房成本上升、士紳化、豆腐渣工程。最終，2014年成為了壹個壹切都在增長的年份，增長的包括房價、租金，以及最重要的——樓盤數量。根據紐約房地產委員會(Real Estate Board of New York)的數據，2014年10月批準建設的單元達到了16700套。

布朗克斯的金斯布裏奇——2015年紐約壹個值得關註的社區

那麽，何種力量將決定大眾2015年提出的問題？這取決於妳的身份（和居住地）。雖然購房者在新的壹年裏還將迎來高風險的競購戰，但是紐約市的偏遠社區（說的就是妳，大廣場區[Grand Concourse]）將會有大量尋求廉價住宅的潛在居民——所謂廉價，也只是相對那些令多數普通人可望而不可及的黃金地段而言的。

對於那些已把自家公寓改造成B&B旅店的紐約人，圍繞非法住宿的論戰可能會趨於白熱化。而在這壹切之上，市長比爾·白思豪(Bill de Blasio)的十年保障性住房計劃將初具規模；與此同時，本次奧爾巴尼會議(Albany)的立法將給租房者的錢包造成重負。隨著我們邁向新的壹年，這類改變遊戲規則的因素也正在日益迫近。

居民社區：原先的冷門地段將變熱

2014年，紐約市公寓的平均售價突破了100萬美元（約合人民幣623萬元），這是壹個影響深遠的裏程碑。隨著城市人口的激增，錯過了上壹輪樓市繁榮期的社區，都見證了房價和樓盤數量的增長。

“當我剛開始創業的時候，布魯克林還是個替代選項；而現在，它已經成為壹個優選地段了，”霍爾斯特德房地產公司(Halstead Property)的首席執行官黛安娜·M·拉米雷斯(Diane M. Ramirez)說，“我看到皇後區(Queens)正在朝這個方向發展，布朗克斯(Bronx)也不遠了。”

根據Citi Habitats提供的數據，在布魯克林擬於2015年投放市場的6527套新出租屋中，有1442套分布在貝德福德-斯圖文森(Bedford-Stuyvesant)、布什維克(Bushwick)和克林頓山(Clinton Hill)。就在不久前，這些社區都還被視為冷門地區。

對於新來的買家，這些變化能夠給他們帶來新的住房選擇。但是對於既有居民而言，這可能意味著他們必須搬走。這點同樣適用於De Robertis Pasticceria and Caffe等商鋪。這家咖啡館已經在東村(East Village)持續經營了110個年頭，最近剛剛關門歇業。到2015年，聯合廣場咖啡廳(Union Square Cafe)也可能會結束其在聯合廣場30年的運營。

“紐約人正逐漸意識到，這壹漫長的繁榮期已對我們眼中的經典紐約市容造成了破壞，”歷史街區保護委員會(Historic Districts Council)的執行董事西蒙·班考夫(Simon Bankoff)說，他同時指出，2015年將是紐約市通過《地標建築保護法》的50周年。“環顧左右，那些總被我們認為是壹成不變的東西，卻都在紛紛關門閉戶。”

2015年，紐約市長的保障性住房計劃將初具規模，該計劃要求在未來10年裏，修建或保留20萬套保障性住房。這壹目標的實現取決於壹項政策，它要求開發商通過修建保障性住房，來換取在市政府重新規劃的社區修建更高、更密集樓盤的資格。至於政府將會如何在這項提案的雛形上添磚加瓦，開發商和保障房倡導者們都在拭目以待。

“我們的目標是修建盡可能多的單元，同時確保這樣做能夠維持和提高居民社區的健康運轉。”城市規劃部(Department of City Planning)部長卡爾·魏斯布羅德(Carl Weisbrod)說。

當城市規劃部門2015年初提出初步的建議方案時，布魯克林的東紐約(East New York)地區將被列為試點。隨後，重新區劃進程就將在該處全市最窮社區之壹內展開。而緊隨其後的，將是針對皇後區的西法拉盛(Flushing)的提案。

“我們需要做市長希望大家做的事——建造更多住房，”紐約房地產委員會主席史蒂芬·斯皮諾拉(Steven Spinola)說，但是，“如果數據上不可行，如果收回來的租金低於建築的維護成本，那妳就不會這麽做了。”

保障房倡導者們則擔心，如果重新區劃做得不認真，那麽居民社區或將迅速士紳化。“看看威廉斯堡(Williamsburg)發生了什麽吧，”城市正義中心(Urban Justice Center)的社區開發項目負責人哈維·艾普斯坦(Harvey Epstein)說，他指的是房價上漲，“我不明白，它怎麽就不可能發生在東紐約、布朗克斯或者法拉盛呢。”

買家和賣家：買房依然是壹場“硬仗”

現金全款購房者、難以取悅的貸款人、暴漲的價格、匱乏的掛牌信息……這些現實，都困擾著購房者，使找房子的過程讓人倍受打擊。不幸的是，在新的壹年，購房者們可能依舊需要在賣方市場裏打拼。

“我們的人口和就業正處於歷史高位，並在不斷增長。這給租金和房價施加了很大壓力，”紐約大學富曼房地產及城市政策中心(Furman Center for Real Estate and Urban Policy of New York University)的主任馬克·威利斯(Mark Willis)說，“現在沒有理由認為這些趨勢可能發生改變。”

對於購房者，也不都是壞消息：房價2015年仍將上漲，但步伐可能會從飆漲趨於平緩。“房價不會壹味地陡然上漲，”柯克蘭集團(Corcoran)的首席執行官帕梅拉·利伯曼(Pamela Liebman)說，“買家都有點疲勞了。”

2015年，尋找新樓盤的買家將會有更多的選擇。根據科克倫陽光營銷集團(Corcoran Sunshine Marketing Group)提供的數據，2015年曼哈頓、布魯克林和皇後區長島市(Long Island City)新上市的共管公寓預計將增加壹倍以上，從2014年的3444套增加到8366套。

但是，只要快速掃壹眼日益變化的天際線，我們就能發現壹個令人沮喪的現實：那些光鮮亮麗的新大廈，未能提供大部分紐約人買得起的房型。“我們正在修建的房屋，跟我們需要修建的房屋之間存在著脫節，”房地產估值公司米勒·塞繆爾(Miller Samuel)的總裁喬納森·J·米勒表示，“2015年，這壹現象會更加明顯。”

布朗克斯大廣場區或皇後區埃爾姆赫斯特(Elmhurst)的業主們，即將迎來急於尋找下壹個未開發市場的買家們的新關註。“妳什麽時候聽到別人談論過布朗克斯的金斯布裏奇(Kingsbridge)？”霍爾斯特德房地產公司的拉米雷斯問，“聰明人正在湧向那裏，以實惠的價格買下房子。”

出租房：租金政策可能面臨改革

下面這條消息，可以給人帶來壹線希望：市價房的租金太高了，它們2015年可能漲不了多少。“好消息是，租金不會再漲了，”米勒說，“壞消息是，它們很可能也不會下降。”

新建的房產將給那些財大氣粗的租房者提供奢華的居住選擇，它們大多位於曼哈頓以外的行政區。根據Citi Habitats的數據，在布魯克林，預計有6527個新的出租單元，將於2015年投放租賃市場，比曼哈頓3802個單元多出近壹倍。

這類開發項目之壹，是鄧波區(Dumbo)的沃特街(Water Street)60號，壹個包含290個單元的出租樓盤，帶有24小時門房服務和壹個可坐擁曼哈頓景觀的屋頂平臺。房屋租賃將於下個月開始，兩居室的每月房租起價達到了令人瞠目結舌的6018美元（約合人民幣3.7萬元）。“人們想要體驗住在共管公寓的生活，即使他們是租房而不是買房。”Citi Habitats負責新開發項目的董事總經理喬迪·安·斯塔斯(Jodi Ann Stasse)說。

與此同時，居住在近百萬套租金管制型公寓裏的紐約人應該準備好，於2015年6月在奧爾巴尼放手壹搏，那個時候，租金管制法就要到期了。保障房的倡導者們希望看到這樣壹項規定的撤銷——該規定允許業主在租金達到每月2500美元（約合人民幣1.6萬元）的情況下，取消對空置單元的租金管制。

根據租金指導委員會(Rent Guidelines Board)的數據，在過去20年裏，紐約市至少有13.3萬個單元因這項規定而變成市價房。政策的支持者表示，如果這壹趨勢持續下去，租金管制政策會被進壹步削弱，從而對市長保留保障房的努力構成阻礙。

“這是我們租戶運動生死攸關的時刻，”大都會住宅委員會(Metropolitan Council on Housing)的項目總監伊拉娜·邁爾(Ilana Maier)說，“如果我們現在不能大舉強化規定，那麽這些政策在十年內都發揮不了作用。”

但是，租金穩定政策的反對者懷疑，在共和黨人把持州議會的情況下，2015年將不會是租戶運動的分水嶺。舍溫·貝爾金(Sherwin Belkin)是壹名代表業主利益的律師，他說：“業主們認為可以借此機會對租金管制政策做壹些亟需的改變。”

其中壹項被提議的改變是：要求租金管制型房屋的租戶提供收入證明。

Airbnb：租房網站迎來緊要關頭

在紐約，任何人不得將多戶建築中的壹套沒有租戶的公寓單間以短於30天的租期出租，這是非法的。然而，幾乎每周都有人寫信給Ask Real Estate專欄，咨詢如何繞開這些規定：如果我交換公寓呢？如果沒有書面形式的約定呢？

由於紐約州政府和紐約市政府試圖打擊不法的旅館經營者，2015年可能會出臺壹項規定。而與此同時，房產租賃網站Airbnb將遊說政府改變法規。“妳會看到，規範這壹市場的要求會變得更加迫切。”代表租戶的律師塞繆爾·J·希莫爾斯泰因(Samuel J. Himmelstein)說。

要讓Airbnb退市，可能沒那麽容易。最近，昆尼皮亞克大學(Quinnipiac)開展的壹項民意調查表明，56％的受訪者認為，應該允許紐約人將房間租給陌生人。“我們不想把房子變成旅館，但是與此同時，人們有時會想把自己的公寓租出去。”霍爾斯特德管理公司(Halstead Management Company)的總裁保羅·R·戈特塞根(Paul R. Gottsegen)說。該公司打理著紐約市250處住宅物業。

共管公寓和合作公寓壹直在嚴令整頓，編寫警告備忘錄，對違規居民罰款。對於租房者來說，打破規則就可能會危及租約。共管公寓正在加強安保措施，要求門衛仔細觀察來訪者，同時要求居民為來訪的客人簽署授權表格。這類操作還引起了保險界的關註。

“萬壹有個通過Airbnb投宿的客人放火了怎麽辦？”紐約市律師協會(New York City Bar Association)合作公寓和共管公寓法律委員會(Cooperative and Condominium Law Committee)的會長菲利絲·H·韋斯伯格(Phyllis H. Weisberg)問，“誰來賠償損失？”

不過，隨著紐約人日益習慣於共享經濟，各處樓盤可能最終也不得不接受它。

“Airbnb將生存下去，”戈特塞根表示，“與其抗拒它，我們不如擁抱它、改善它。”

合作公寓和共管公寓：運營成本短期內不會下降

從物業費到倒賣稅，共管公寓和合作公寓的業主經常抱怨，管委會要將他們榨幹了。不幸的是，運營建築的成本在短時期內不會下降分毫。

在接下來幾年裏，大型住宅樓盤必須遵守第87號本地法(Local Law 87)——該法要求樓盤審核能源使用量，並保持系統以最高效率運行。住宅樓是紐約市最大的溫室氣體排放源，其排放量占總量的37%。“能源是壹大熱門話題。樓盤怎樣提高能源效率？”管理著超過500處房產的FirstService Residential New York的總裁丹·沃澤爾(Dan Wurtzel)說，“如果運營預算的三分之壹來自能源耗費，而現在妳可以降低這塊成本，那麽上漲維護費的壓力就減輕了。”

即便這些改進最終會降低長期成本，遵守這條法律可能還是頗具挑戰性。此外，2015年是各樓盤停用6號取暖油、改用汙染更少的4號油的最後期限。

“誰來支付由此產生的成本呢？”紐約合作公寓和共管公寓委員會(Council of New York Cooperatives and Condominiums)的主席馬克·J·盧森堡(Marc J. Luxemburg)表示，“這會給許多樓盤帶來真真切切的成本。”

雖然也有各種各樣的政策鼓勵，但許多會采取減免稅務、低息貸款或退稅的形式。因此，樓盤運營方或許將不得不從估價中征稅，或增加維護費，以此打平樓盤運營的初始成本。“妳會遇到沒人為妳提供前期資金的問題，”盧森堡說。

這些，都只是紐約人2015年將會遇到的部分問題。而且，鄰居家的兒子在聖誕節收到了新的爵士鼓，妳又免不了要頭疼了……

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