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澳洲 | APRA出台新规 借款人须有能力偿还7%利率

澳洲审慎监督局出台新规，无论利率跌到多低，银行须确保新借款人有能力以不低于7%的按揭利率偿还贷款。

据《时代报》报道，这个已被业界广泛遵循的不成文规定最近才被澳洲审慎监督局（Australian Prudential Regulation Authority，APRA）正式采纳，写入一项新政策中。新政策对按揭贷款做出了更加严格的规定。

APRA出台新规 借款人须有能力偿还7%利率

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随着近期悉尼和墨尔本房产市场复苏，监管机构也出台多项规定以确保银行在对借款人的还贷能力进行评估时立足于现实。周一，澳洲审慎监督局更新了一项行业规定，确保银行在管理总值1.5万亿澳元的按揭贷款市场时更为“谨慎”，这一价值1.5万亿澳元的贷款占了澳洲国内银行贷款的60%。

其中一个重大变化是，监督局对银行审批房屋贷款时使用的最低利率有了明确的具体要求。银行对借贷人宣传的广告利率远远低于4%，但监管局认为，一家“谨慎”的银行评估时所使用的利率应至少为7%。新规定还表示，银行应该确保潜在客户在利率上调2%后仍然有能力偿还贷款，而此前，监管局并没有具体说明利率的缓冲范围。

这两年来，银行基本上做到了这几点，但是监管局推出新政策的目的是想确保借贷标准不会因为日后的竞争激烈而被侵蚀，而这种情况在以前的确有发生过。有些银行在审批房贷时将借贷人的实际生活开支预算得很低，甚至低得有些不切实际。针对这个问题，监管局表示，银行不能只根据借贷人的生活开支进行衡量，而是应按照其收入来全盘考量。比如，如果借贷人因为和父母居住没有住房开支，银行仍需要对其住房开支进行合理的预估。

（据今日澳洲）

 

日本 | 央行：密切监测银行贷款流向房地产

日本央行表示发表报告表示，正密切监测银行贷款流向房地产领域的情况，以防出现可能导致过热并对金融稳定构成风险的信贷过度问题。不过，日本央行称目前没有看到房地产泡沫的迹象。

中国香港信报报导，日本央行报告指出，由于房地产投资占名义国内生产总值 (GDP) 比重处于令人不安的高水平，加上银行非常愿意向房地产开发商放贷，这令日本央行感到担忧。

报告显示，日本央行亦对主要城市写字楼收益率下滑表示担忧，写字楼收益率下滑，表明投资者已将价格推得太高。

日本央行在报告中称，目前并不处于信贷过度或过热的环境，但需要监测房地产部门及银行竞相放贷构成的风险。

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（据钜亨网）

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澳洲 | 买房注意！银行不愿提供贷款的7种房型

想要分辨一处房地产的好坏，其中一个好办法就是观察投资借贷方的态度，也就是银行，因为银行需要确保投资稳妥从而保障自身利益。

专家表示，银行不愿贷款给存在风险的投资者。

房地产信息网站Domain网采访了多名业内人士，总结了银行不愿提供贷款的7种房型。

银行不愿贷款给存在风险的投资者

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1、面积小于40平方米的公寓

40平方米只是一个大约数，不过多名业内人士表示银行不会青睐面积过小的公寓。

WBP地产集团地产咨询主管帕布斯特（Greville Pabst）解释：“这种户型太小了，可销售性太低，银行不会喜欢。如果说银行有可能需要接管这种小户型的话，他们更希望拿回自己的贷款。”

Finder.com.au网站理财专家海森（Bessie Hassan）指出：“一般来说，公寓的面积起码要达到40-50平方米，不算阳台和停车位，这样才好得到贷款。”没有分割卧室的“工作室”型公寓就会比较难得到贷款。

由于维州政府最新宣布不规定最小建筑面积，所以住房面积对墨尔本的买家影响最大。

2、学生公寓和服务型公寓

帕布斯特表示，银行通常会认为带有商业性质的住房更具风险，其中包括学生公寓和服务型公寓。

“举例来说，如果政府调整了移民政策或者留学生准入数量——这些都是银行无法控制的因素，那么银行的资产就会受到影响。”

此外，他表示，服务型公寓通常由企业运营方承租，这也是银行无法控制的因素。大部分服务型公寓出售时还包含家具，这也是银行担忧的一个因素。

3、社区“恶劣”或“有风险”

海森表示，如果某处房产所在区域犯罪率或失业率高企，也会引起借贷机构警惕。

“譬如澳洲国民银行（NAB）去年就宣布限制某些地区的贷款价值比率，因为担心该地区的房地产买家违约，而且当地房产销售竞争力很弱。”

国民银行当时宣布悉尼内城的格勒贝（Glebe）到西南区的卡巴玛塔（Cabramatta）“出现明显的信用恶化”。

房地产及金融投资咨询公司Empower Wealth负责人金斯利（Ben Kingsley）表示，矿业市镇也是银行警惕的对象。

4、所在市场供应过剩

安保资本（AMP Capital）首席经济学家奥利弗（Shane Oliver）表示，这种情况多见于大城市的内城区。

“银行担心，这种地区的楼市容易崩溃，导致当地房地产买家的脆弱性大增。”

帕布斯特表示，买家购房之前应该考虑房型的稀缺程度。

“千篇一律的公寓稀缺性过低。千篇一律的话意味着销售表现不会太好。”

房地产中介机构Jellis Craig首席执行官道林（Nick Dowling）表示，与大型项目相比，专注精品户型的小型楼盘更具有投资价值。

5、房产所有权复杂

业内人士表示，分层所有权、公司股份所有权和共同所有权的房地产都会让银行非常警惕。

帕布斯特表示：“目前银行对这种所有权复杂的房产都会非常小心，因为这意味着银行无法享受优先权。”

6、建筑结构问题

业内人士建议不要购买遮掩过多的房屋，因为无法证明建筑的完整性。

海森表示：“申请贷款的时候会非常麻烦。如果房子存在结构或者其他方面的问题，例如不符合建造规定或者包含石棉，就会让借贷机构非常谨慎，因为房子可能很难销售。”

7、地理位置风险

房地产中介机构Starr Partners首席执行官德里斯科尔（Doug Driscoll）表示，借贷机构目前越来越关心房产的地理位置，例如是不是坐落在沼泽地或者海边。例如，悉尼北部海滩今年就遭受严重风暴，多处房产损毁。

“银行肯定不希望你的房子在几个月之内就毁掉。”他表示，自然灾害的频率现在也列入了借贷机构风险评估的一部分。

（据澳洲新快网）

 

美国 | 百大美国都会房子 买比租便宜38%

房地产公司Trulia 10月20日公布分析，比较租房与买房的成本。结果得到以下结论：目前在美国百大城市，买房比租房便宜37.7%。这是2012年以来，买房最便宜的一年。

买房比租房便宜50%以上的十个城市为：迈阿密、佛州西棕榈滩、休士顿、佛州罗德岱堡、南卡州查尔斯顿、路易斯安纳州巴顿鲁治、路州纽奥良、纽约州雪城、费城、南卡州哥伦比亚。

在2012年，买房比租房便宜40.7%。新分析比较拥房和承租类似房产的成本，拥房成本包括房贷还款丶保养丶保险和税金。

分析也考虑到交割费用丶头款丶押金丶租金涨价丶租客保险等。分析假设买家会住在所买的房子至少七年，支付20%头款，获得3.7%的房贷利率。

费城等十个城市买房比租房便宜50%以上。

Trulia的数据分析发现，在全美最大的100个都会区，买房比租房便宜，但其便宜程度有很大的不同。佛罗里达州的迈阿密和罗德岱堡，买房比租房便宜50%以上。但在檀香山和旧金山，这个幅度就缩至不到20%。买房最有利的地区，通常位於南部。

虽然房价迅速上升，买房依然优於租房。美国百大城市的中位房价，从2012年以来提升30%。但是低房贷利率抵销房价上升的负担，同时租金也水涨船高，有时步调快过房价。房贷利率扣减也有帮助，中上阶层的屋主在这方面受益最大。

在58个城市中，包括芝加哥丶休士顿丶纽约长岛和纳施维尔，房贷利率要超过10%，租房才更划算。在包括底特律和达拉斯的28个城市中，房价需升一倍才使租房更划算。

Trulia首席经济学家麦夫林（Ralph McLaughlin）指出，买房更划算的情况将持续。由於拥房可享税务优惠，租房不会比买房便宜。

（据世界新闻网）

澳洲 | 澳银行被要求彻查房贷业务 因收入造假太严重

最近澳洲审慎监管局（APRA）主席Wayne Byres表示，要求澳洲大型金融机构严查房贷业务，清查其中的收入造假等欺诈问题。此前瑞银集团（UBS）曾披露澳洲28%的房贷申请存在造假的问题。

28%的受访澳人承认自己在申请房贷时造假，其中造假最多的就是收入和资产信息

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据《澳洲人报》报道，本月早些时候UBS曾爆出，28%的受访澳人承认自己在申请房贷时造假，其中造假最多的就是收入和资产信息。而最近澳洲审慎监管局（APRA）主席Wayne Byres表示，要求澳洲大型金融机构对房屋贷款申请中存在的造假行为进行调查。Byres称，APRA正在“严肃对待”房贷申请中存在的欺诈问题，“我们要求大型金融机构对此进行调查，并询问他们在欺诈控制方面有何举措。”

此外Byres还表示，目前澳洲房价非常高，家庭债务也处于较高的水平，然而澳人的收入增长却相对平衡，“在这样的环境下我们确实需要多一些公平和谨慎。”而且Byres认为，虽然收紧房贷申请标准，可能意味着房屋贷款会减少，“但我认为从总体来看，这有益于整体金融风险的控制。”

（据今日澳洲）

 

美国 | 9月美国新房开工量下降9％ 旧房销量止跌回升

美国商务部10月19日公布的数据显示，9月份，美国新房开工量环比下降9％，但反映未来行业走势的新房建筑许可证发放量较8月份上涨6.3％。

数据显示，9月份美国新房开工量经季节调整按年率计算为104.7万套，比前月修正後的数据下降9％，同比则下降11.9％。9月占新房开工量超过六成的独栋房屋开工量为78.3万套，环比上涨8.1％。

当月，反映未来行业走势的新房建筑许可证发放量经季节调整按年率计算为122.5万套，比前月修正後的数据上涨6.3％，同比上涨8.5％。

2016年上半年美国房地产市场整体表现稳健，分析人士认为，持续好转的就业市场和不断走低的住房抵押贷款利率刺激了美国民众的购房需求，但是高企的房价和不断下滑的房屋库存可能拖累美国房地产市场下半年增长。

2016年上半年美国房地产市场整体表现稳健

美国全国房地产经纪人协会10月20日公布的报告显示，受首次购房者需求增强拉动，9月份美国旧房销量在7丶8月份连续下跌後出现反弹。

报告显示，9月份占美国楼市销量九成的旧房销量经季节调整按年率计算为547万套，比8月份上涨3.2％，比去年同期上涨0.6％。9月份旧房销量强劲增长的主要原因是大量首次购房者加入购房队伍，其占全美购房者比例升至34％，为4年来最高水准。

美国全国房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯·云表示，在就业市场持续改善丶住房抵押贷款利率处於低位的双重刺激下，首次购房者需求增强的势头可能会持续到今年底或者明年初。

截至9月底，房屋库存环比上升1.5％至204万套，但同比下降6.8％。美国各类旧房销售中间价同比上涨5.6％至每套23.42万美元，为连续第55个月同比上涨。

（据国际日报）

加拿大 | 房贷新政 加拿大人能买得起多贵的房子

加拿大房地产新政昨天起已经正式生效，对于加拿大楼市来说，不管是堵上自住房免税优惠的漏洞，还是贷款压力测试都是具有重大影响力的新政。

其中新房贷政策要求所有未达到20%最低首付比例的新购房者接受压力测试，以确保他们在利率上升的情况下仍有还贷能力。

你能买得起多贵的房子?在房贷新政策后，你能买得起的房子可能也会有所变化。

根据总部位于多伦多的全国最大私人房贷保险公司Genworth MI Canada Inc.的内部调查显示，如果按照联邦政府的要求，将贷款利率上调到加拿大银行五年贷款利率(现在为4.64%)的情况下，该公司有超过1/3的客户都没有资格申请房贷。换句话说如果房贷利率提升，这部分客户并没有财政能力可以确保按时还款。

上表为加拿大一家房贷公司在4.64%房贷利率、按揭年限为25年以及年收入的前提下，估算出不同首付金额可以负担起的购房最大成本。对于高收入人群来说利率并不是问题，但对于中等收入和低收入家庭来说可能就累觉不爱吧!现在就赶紧来看看根据收入你可以买得起多贵的房子吧（注， 此表并没有加上暖气费，管理费等相关费用）

新房贷政策下你能买得起什么房?

此外，《环球邮报》一文因此假设了三种“压力测试”场景，以计算不同收入水平的购房者在房贷新政实施前后可负担的房价水平。

从10月17日开始，所有投保的新购房者都必须接受“压力测试”，以证明自己在贷款利率上调至加拿大央行的牌告五年期房贷利率水平时，仍有偿贷能力。目前加拿大央行的牌告五年期固定房贷利率为4.64%，而加国许多银行提供的优惠利率比其低大约2个百分点。

按照规定，首付低于20%的购房者必需购买房贷保险。还有一些买家即便已经达到20%的首付门槛，也仍需购买房贷保险。房贷保险的目的是为了保护贷款机构免受借款人违约的损失。而联邦政府收紧“压力测试”的要求也是为了确保购房者在房贷利率上升的情况下仍有还贷能力。

以下是个人理财网站RateHub.ca计算出的三种收入水平的买家在新政实施前后可负担的房价水平。在每一种场景下，RateHub.ca都作出了特定推论：

假设每名买家都有$4万元支付首付;

按照现行政策，计算是基于2.17%的五年期固定房贷利率，还款期为25年;

按照新政，计算是基于4.64%的五年期固定房贷利率(加拿大央行牌告利率)，还款期为25年;

每月物业税$400元，每月暖气费$200元;

场景一

  • 家庭年收入(税前)：$5万元
  • 买家可负担的最高房价水平：
  • 现行政策下：$277,434元
  • 新政实施后：$222,617元

场景二

  • 家庭年收入(税前)：$10万元
  • 买家可负担的最高房价水平：
  • 现行政策下：$650,000元
  • 新政实施后：$512,133元

按照现行政策，该买家可负担的最高房价水平是由所要求的最低首付决定。按照联邦规定，购房者至少必需支付成交房价前$50万元的5%，以及剩余购房款的10%。(购买房价超过$100万元的房屋则需支付20%的首付。)

因此，如果买家有$4万元支付首付，那他可以买得起$65万元的房屋，之后仍有足够收入还贷和支付其他住房费用。

但是在新政实施后，该位买家可负担的最高房价水平就下降了近$14万元。

场景三

  • 家庭年收入(税前)：$15万元
  • 买家可负担的最高房价水平：
  • 现行政策下：$650,000元
  • 新政实施后：$650,000元

在这种情况下，新规并不会对买家产生任何影响，因为买家可负担的最高房价水平是取决于首付规定，而不是偿债比率。

而如果假设该买家有$8万元支付首付，那么其可负担的最高房价水平为：

  • 现行政策下：$999,999元
  • 新政实施后：$841,649元

（据加拿大家园）

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美国 | 四个原因不宜提前缴清美国房贷

由於美国利率仍接近历史最低，房贷被视为“便宜”债务

尽快付清房贷也许是吸引人的想法，但却不见得是明智的策略。由於美国利率仍接近历史最低，房贷被视为“便宜”债务。除非你的收入很高，否则多付房贷，恐吃掉薪水的一大部分。以下是你不应急着付清房贷的四个原因：

1、你会失去每月现金流

艾德曼金融服务公司董事长艾德曼，对提前付清房贷的概念不解，他说他提供最好的财务规划建议，就是申请固定利率的30年房贷，没有人应急着付清房贷或重新贷款为10年或15年房贷，“把钱用来付贷款，会使现金流缩水”。你若要付高利率的信用卡债或学生贷款，就会很吃力。

2、你可能无法应付紧急状况

如果你失业或是房价暴跌，若你没有足以支付三到六个月生活费（包括房贷）的应急金，你的钱都投入短期房贷，那会提高你失去房子的风险，反使提早付清房贷得不偿失。

3、你可能存不到足够的退休储蓄或达成其他财务目标

负债确实带来沈重压力，但是如果你的401(k)不存入足够的钱以获雇主配对金，等於使自己无退路。要享复利的好处，尽早为退休储蓄是关键。专家建议，如果你想提前付清房贷，考虑设立自动转帐，每个月把钱存进生利息的帐户，也许可以让你在20年内还清房贷。

4、你失去税务优惠

任何屋主都会告诉你，买房最好的时候是报税时，可扣减房贷利息。提前付清房贷，意味你会提前失去扣税福利。不过，这种扣税福利是在贷款最初几年较重要，到最後几年付的利息较少，主要在还本金。

（据世界新闻网）

美国 | 移居這些美国城市 社安金夠你活！

今年元月，美国人领的社安金平均每月为1341元，一对夫妇一年可拿3万2184元。光靠社安金生活是否足够或很困难，你所住的地方有很大影响。以下是夫妇光靠社安金，就可支付基本生活费用的几个城市：

爱达荷州波夕：若付清房贷，退休者每月中位住房费用为351元，还可享各种设施和娱乐，例如60岁以上者在波夕大学修课，每学分只要5元。波夕河旁有长达25哩的绿带，让你免费步行或骑单车。

佛罗里达州珊瑚角：水滨住房在珊瑚角很普遍，65岁以上者若付清房贷，每月住房费用为558元，中位房租则为983元。住佛州的另一个好处，是不用付所得税。

科罗拉多州科罗拉多泉位於洛矶山脉，风景优美

科罗拉多州科罗拉多泉：位於洛矶山的这个城市风景优美，付清房贷的退休者，中位住房费用为393元，租金则为827元。

俄亥俄州德顿：德顿最大的雇主是医院，而且评价很高，所以退休者找医疗不必愁。中位住房费用为469元，租金为659元。

爱达荷州波夕对付清房贷的退休者。可享各种设施和娱乐，若在波夕大学修课，每学分只要5元。

密西根州大湍市：该市艺术活动热络，且提供许多户外休闲机会。付清房贷的退休者，每月中位住房费用为434元，租金726元。财务规画师查尔斯．张说，若想要安静的生活和合理的住房费用，应考虑住在中西部。

匹兹堡：该市是体育迷的天堂，且有七所大学座落於此。付清房贷的退休者，每月住房费用为468元，租金则为617元。

维吉尼亚州里奇蒙：北维吉尼亚的住房费用奇高，光靠社安金无法负担。但是往南走到里奇蒙就远较便宜，付清房贷的退休者，每月住房费用为465元，租金则为905元。

南维吉尼亚州里奇蒙，付清房贷的退休者，每月住房费用为465元，租金则为905元。

其他城市，包括纽约州罗彻斯特丶德州圣安东尼奥和华盛顿州斯波肯，生活费用也算低廉。

互联网资讯综合整理

美国 | 房价持续增长 内含哪些风险和机会？

CoreLogic数据，八月份美国房价出现11年来最大涨幅，年增率达6.2％，比过去两年增长还要快速

需求的上升和供应日益短缺致使美国房地产市场继续火热。据房地产资讯公司CoreLogic的数据，八月份的房价出现11年来最大涨幅，年增率达6.2%，比过去两年增长还要快速。

CoreLogic总裁Anand Nallathambi表示：“由于经济情况良好和投资者需求强劲，及供应不足，住房价格继续上涨。”这种持续的价格上涨正在使全国许多市场出现住房难以负担的危机。

房价增长最大的州包括华盛顿（10.2%）、俄勒冈（10.3%）、科罗拉多（9.1%）和佛罗里达（7.6%）。美国西部各州因此波房地产上涨导致许多买不起房子的硅谷工程师迁移出硅谷。

包括旧金山在内的硅谷地区房价屡创新高，让即使收入很高的硅谷工程师也难以负担得起。不过旧金山房价增长已经开始放缓，今年只增长2.9%，但该市仍然是瑞银（UBS）“全球房地产泡沫指数”中，唯一被认为“房价过高”的美国市场。大多数美国市场虽然不在所谓的房价泡沫地区，但是房屋越来越难以负担。

瑞银基本面研究执行董事兼联席主管渥洛新（Jonathan Woloshin）表示：“我们有一个普遍性的房屋负担问题，加州是问题最严重的地区，房价增长与收入中位数增长之间完全脱钩。”

渥洛新分析，受强劲就业增长的助益，西雅图和丹佛抵消了房价快速上涨的伤害。然而，由于加拿大新制对外国买家征收高额房产税，大批中国买家正离开温哥华南侵西雅图。这有可能在不久的未来将西雅图推上房价泡沫榜。

但是，虽然买家的负担能力正在减弱，但是住房价值的上升正让那些房主受益。据黑骑士金融服务公司（Black Knight Financial Services）的数据，屋主在今年第二季度用房屋净值换取了226亿美元的贷款，这是自2009年中以来的最大额度。这数字听起来似乎很高，但仍然比2005年第三季房屋净值贷款最高峰低80%。

不仅今天的借款人更加保守，今天的房贷再融资（re-finance）比2005年宽松的贷款政策更难。

对于买家来说，传统上秋天是一个淡季和竞争较少的时间，但是今年秋天不是这样。库存持续下降，房屋出售的速度越来越快。

（互联网资讯综合整理）