Tag: 新加坡房产

目前，新加坡房产类型主要有以下五种，但并不是每一种都可以供外国人购买：

建屋局组屋：相当于国内的经济适用房，只有新加坡公民可以买新的HDB组屋，永久居民只能购买二手房。

外国人可以买哪种新加坡房产？

执行共管公寓：类似私人共管公寓，但只有符合条件的新加坡公民可以买。

私人公寓：外国人可购买私人公寓，公寓一般都配有包括俱乐部、操场、健身房、游泳池、网球场和烧烤台等在内的全套设施。

有地房产：有地房产通常指拥有私有花园、车库的别墅。一般情况下，外国人和新加坡永久居民不可以买。但指定区域除外，如圣淘沙。

地契种类：新加坡地契有别于中国70年地契，分为99年、999年及永久地契。

新加坡购房优惠政策：

鉴于新加坡人口结构的畸形、劳动力的短缺，新加坡十分欢迎外国人来此置业，并且开放移民政策，引进高教育水平、有专业技能的人才。

为了吸引更多外国人来新加坡置业，新加坡推出了许多优惠政策：

对于在新加坡投资房产的外国买家，身份没有限制；无货币管制；无地产增值税；只有上缴政府的印花税。外国人同样可贷款新加坡元，最高可以拿到高达80%的贷款额度，低至1.2%的贷款利率，加上新加坡租房市场十分活跃，租金回报率高，租金收入足以还贷款。更具吸引力的是在新加坡买房，如果选择期房还能享受根据工程进度的付款程序，对于购房者来说将有充裕的时间筹备资金。而且在房子的面积计算上，只算使用面积，不算公摊面积。

《联合早报》近日报道，新加坡人以个人名义购买商业房地产的市场份额近年来锐减，公司买家的比重则大增。

根据新加坡市区重建局（URA）的数据，从2011年起，当地公民以个人名义购买办公楼与商铺物业的市场份额从51％逐年减少至去年的27％；外国人买家的占比则相当稳定。当地公民在2014年购入了226个办公楼和商铺单位，比2013年的660个单位少了60％。

新加坡人以个人名义购商业房地产锐减

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反之，公司名义购买的商业房地产市场份额则从2011年的近50％上升至73％。

据分析师普遍认为，2013年推出的总偿债率框架（TDSR），加上以公司名义购买商业房地产较“划算”，是当地个人投资者锐减的主要原因。

新加坡欣乐国际（SLP International）执行董事麦俊荣表示，如果投资者仍有房屋或者汽车贷款等其他未还清的款项，他们很难再用个人名义贷款投资商业房地产。即使投资者没有其他现有贷款，用个人名义贷款买商业房地产也意味着他们可能以后无法再贷款购置新住宅。

虽然无法确定公司买家是否是当地人控股，但分析师相信很多当地投资者会通过成立公司的形式来购买商业房地产。

麦俊荣说：“公司有自己本身的总偿债率，以公司形式购买就不必担心投资者个人的贷款上限。”

新加坡第一太平戴维斯（Savills）研究与咨询部主管张敏璋说：“买家以个人名义购买商业房地产必须偿还7％的消费税，以公司名义购买的话，只要是消费税注册公司（GST registered company），公司可向政府税务部门申请退还消费税。”

从市场份额来看，外国买家对新加坡商业房地产的需求保持稳健。

新加坡高力国际（Colliers International）研究咨询部主管谢岫君表示，基于新加坡政治的高度稳定性及法律体系的高度透明性，外国买家依然推崇包括商业房地产在内的新加坡物业投资。她也指出，商业房地产市场不受额外买方印花税（additional buyer stamp duty）和卖方印花税（seller stamp duty）等降温措施影响，因此对外国投资者来说，投资商业房地产会比投资住宅受到更少限制。

高纬环球（Cushman & Wakefield）研究主管李敏雯认为，新元近年兑令吉和欧元等货币稳定升值，也使得投资新加坡房地产成为外国投资者货币保值的选择之一。

新加坡办公楼和商铺市场去年整体售出了988个单位，比2013年的1915宗缩减一半。根据过往经验，麦兆荣认为当地经济增速放缓，加上去年推出市场的新商业项目不多，是导致交易量下滑的原因。

放眼今年，谢岫君认为几个即将推出的新商业项目将吸引市场眼球，例如位于莱佛士坊的GSH Plaza、兀兰地铁站附近的Woodlands Square，以及罗敏申路的永久地契项目Crown at Robinson。

从国外到新加坡投资移民来到新加坡生活的人，都会特别喜欢这里的邮政编码。这是因为，新加坡的每一座建筑都有自己的邮编，如果不识路，给司机看地址不如给邮编，因为只需在gps里输入六个数字，方位路线一目了然。

一座建筑一个邮编，好处就是直观清晰，类似的方法也被运用在不动产的管理上。

新加坡不动产登记

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新加坡的土地被划分为64个街区，每一个街区又进一步划分为不同的地块，每个地块都有不同的编码。如果你想要查询一块地块的信息，只要支付一笔查询费用，就可以利用街区和地块的编码，在土地管理局的网站上查询到包括权利人、土地面积、地块位置、边界及这块地出售、转让等所有交易的历史记录。这些信息全部由政府登记机构的审核和认定，保证了记录的准确和真实。

普通住房的信息同样可以在新加坡土地管理局的网站上进行查询。公开的信息包括该房产最初的开发商、落成时间，所有出售、转让等交易的历史信息，甚至包括现任业主的国籍、性别及这套房是否仍有银行按揭贷款等。如果愿意支付更多金额的信息费，你甚至可以查到这所房子的未来——政府将提供这所房屋所在地块的规划图，查询者由此可以判断未来的地铁线路等基础设施建设是否会影响到这个地区房屋价格。

无论在中国还是新加坡，买卖房产或者租房，第一个都想到中介。不过，新加坡房产中介仅仅是售房者和买房者的中间人，只负责牵线，所有交易、合同签署以及信息登记等手续，都需要法律事务所完成。这么做，也就杜绝谎报信息、虚假买卖等问题。

以新加坡80％以上的居民居住的政府组屋（类似中国的“经济适用房”）为例，属福利性质。如果要将整间房屋出租，必须在出租前向建屋发展局登记并获得许可。如果屋主有意出售房产，则必须至少提前7天在建屋发展局登记，登记的信息包括出售房产的地址、屋主的身份证、联系方式及由建屋发展局出具的房屋转卖的预估销售收益，甚至接下来是否还有购买组屋的计划也要同时递交。同样，购房者也需要在网上登记自己的信息。而一旦买卖双方达成了交易意向，就要在网站上注明，以免屋主或者购房者出现不履行承诺的欺诈行为。
 
这样，不仅买卖双方，就连政府对所有的交易都清清楚楚，因此，不论是国有土地、私人住房还是工商业用地，产权关系都由中央系统说了算。

其实，在中央不动产登记制度实行之前，新加坡最初实施的是英联邦国家广泛采用的托伦斯登记制度。这一制度依靠地契（类似中国的房产证来实施房产的流转），但随之出现的便是有不法分子盗用他人地契进行非法销售。不过，随着上世纪60年代新加坡土地所有权法案开始实施，新加坡的不动产悉数通过中央不动产登记系统进行登记，到现在已经完全电子化，即使有不法分子拿着他人的地契进行倒卖，也无法通过该系统的验证，地契自然不再为人们所重视。

值得一提的是，在该制度下，虽然人们可以随意查询某个房产的业主信息，不过，基于隐私保护的考虑，民众是不能够查询某一个人名下有多少房产的。而政府则可以通过不动产登记制度，掌握和了解每一位公民的私人财产情况，以防止个人不正常地拥有多套房产。

新加坡国内利率正以其10年来最快的步调上升，这对星国房贷族而言，代表超宽松货币的时代已近尾声，而星国本已是全球栖身成本最贵的地方之一。

星国用于设定浮动利率房贷的3个月期星国银行间拆借利率（Sibor），周二升至0.78765％，等于今年来已涨33个基点，已超过从2005年以来或10年来的任何全年涨点，而分析师更预期到今年底时将升至约1％。

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这一直是受到新加坡币对美元的弱势所驱动。弱势星元会给当地利率带来上升压力，因投资人寻求较高的殖利率，以弥补持有弱势货币。

等同于星国央行的新加坡金融管理局（MAS），在1月底时允许星元放慢升值步调，则加剧星元弱势。

路透社民调中受访经济学家，大都预期MAS在下个月将进一步放宽政策。但分析师表示，3个月期Sibor可能会趋稳。

瑞士信贷的经济学家Michael Wan表示，星国房贷族可能在今年下半才感受到更多来自于Sibor上升的冲击，因房贷利率倾向于每3个月设定。

星国政府的打房措施已冲击到星国房市，特别是高级私宅部分。房贷利率上升，将压抑整体房市，其中主要为政府兴建卖给民间的房子，其屋主大多是庶民。

Michael Wan表示，这将对冲击到星国家庭的非必须性支出，且可能在今年下半会更为显著。

从2010年到2014年底这段近乎零利率期间，星国未偿房贷余额暴增近37％，达到至2,167亿星元（1,588.4亿美元）。

一间典型政府所兴建公寓的浮动利率贷款，约为30万星元及约25年期。若在2014年初时申贷，利率将已在约1.3％，即每月本金加利息将摊还约1,170星元。

按当前的3个月期Sibor，贷款利率现在被重设到1.68％，则每月负担将增加约50星元。

 

在中国房企将目光投向海外市场时，同样的海外房企也把越来越多的关注点放在了如何进一步吸引中国的买家。

新加坡房企永泰控股有限公司日前向羊城晚报记者透露，从去年年底开始，永泰控股在中国持续推广其在新加坡的住宅项目嘉御苑，目前已完成了6次路演。而这也是永泰控股第一次在中国市场如此大规模地推广项目。

根据新加坡市建局的统计，过去三年(2012年至2014年)，在新加坡的大多数项目中约有30%为境外客户，其中中国买家在境外买家中的占比约30%，超过马来西亚成为新加坡最大的外国买家。永泰控股有限公司副主席兼副董事总经理郑维荣告诉记者，这样的趋势在未来将会持续。

在郑维荣看来，新加坡房地产市场之所以稳定是因为其以本地投资为主。事实上新加坡房地产市场的经济增长也是由本地投资推动的，而新加坡市场的稳定性和安全性正是海外买家较为看重的。

高力国际发布的《2015年全球投资者信心调查》结果显示，全球有67%的投资者希望扩大投资组合及增加投资，有74%的亚洲投资者计划在未来6个月扩大地产投资组合。

在亚洲投资国家选择上，上述调查结果中提到，有41%的亚洲投资者表示计划在未来12个月投资中国，36%和33%的亚洲投资者表示，鉴于其坚实的房地产市场基本面，新加坡和中国香港是未来最值得投资的目的地。而在业态方面，由于住宅需求持续以及区域内人口的积极增长，42%的亚洲投资者认为住宅是最值得投资的物业类型。