Tag: 新加坡房市

受到疲弱樓市影響，越來越多人無法償還房貸，不得不將房子抵押逼售（mortgagee sale）。

據最新發佈的房地產拍賣報告顯示，今年第一季共有60個房地產單位被抵押逼售，佔總拍賣單位的42.6％，所佔比率創下新高。這也是抵押逼售單位連續兩個季度達到60個。

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過去，被推到拍賣會上的抵押逼售單位只佔不到三成。去年第四季，抵押逼售單位共有62個，佔拍賣單位三成以上。如今，抵押逼售佔比又達到四成以上的新高水平。

第一季抵押逼售的60單位中，有39個是私宅單位，當中有12個單位在高檔私宅區（第9至11郵區以及第1郵區）。一般上，拍賣會上的高檔私宅單位，有近半為抵押逼售單位。與去年第四季的36.6％相比，抵押逼售的高檔私宅比率有上揚趨勢。

對此，萊坊說：「現在房屋出租市場放緩，一些過度借貸的屋主，可能面對無法償還每月房貸的困境，特別是擁有高檔私宅項目的屋主。」

它認為，全球宏觀經濟局勢不明朗，再加上利率預計上調，衝擊了市場氣氛，預料下來會有更多高檔私宅單位被抵押逼售。

另一方面，第一季的抵押逼售單位中，有10個是店屋或店面。萊坊說，這可能是人力緊縮和電子商務激烈競爭，造成業主在償還抵押貸款時，面對更大困難。

值得注意的是，有21個抵押逼售單位是首次推到拍賣會。由於越來越多業主無法應付房貸供款，預料接下來抵押逼售的新項目會維持在20個單位水平。

就成交量而言，有六個抵押逼售單位在拍賣會上成交，交易總額達5億8656萬元，佔拍賣會總成交額約六成。

不過在實際交易方面，抵押逼售交易額其實有所下跌，環比和同比分別下跌17.5％和72.3％。這意味著第一季成交的抵押逼售單位，高價位單位並不多。

事實上，第一季的拍賣單位中，約六成單位為250萬元以上的單位，其中，價格少過100萬元的單位有37個，佔總拍賣單位的26.2％，是自2013年第二季以來的最高水平。

整體而言，第一季共有141個單位推到拍賣會上，比之前一季減少近兩成。成功交易的單位雖然從四個增加至八個，但總成交額為960萬元，比之前一季減少11.2％，這是因為成交單位主要是250萬元以下的單位，佔總成交額的七成左右。

第一季拍賣會所有成交單位，價格都在500萬元以下，顯示精明的投資者積極尋找價格更具吸引力的房地產項目。

它說：「由於潛在買家的購買能力受到總償債率（TDSR）房貸限制，預料250萬元以下將是拍賣市場中較理想的價位。」

展望房地產拍賣市場，萊坊預測，拍賣會將繼續成為新加坡買家和投資者，覓得房地產進場良機的另一管道。它估計今年上半年的拍賣房地產數量將突破300個單位。

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（據聯合早報）

美盛環球資產管理集團（Legg Mason）的調查發現，約八成的新加坡投資者認為新加坡的房地產價格被高估，特別是年輕投資者。

滿40歲的投資者中，78％這麼認為；40歲以下的投資者中則有89％的認為新加坡房價被高估。

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只有29％的投資者表示，他們今年的三大投資機會包括了房地產。這個比例較過去兩年大幅下跌，2014年和2015年時候分別為49％和41％。

根據市區重建局日前公佈的數據，新加坡私宅價格連續第10個季度下滑，與2013年第三季的高峰相比，私宅價格已下滑了9.1％。

政府已經多次重申，還未到放寬房地產降溫措施的時候。

八成投資者在海外有投資

全球金融危機之後，即2009年第二季至2013年第三季期間，新加坡私宅價格大漲62％。隨後政府推出了一系列措施為房地產市場降溫。

瑞銀財富管理投資總監亞太區投資主管陳敏蘭認為，新加坡的私宅價格今年會下跌7％。

美盛的調查也顯示，新加坡投資者更加傾向於海外投資，八成的投資者在海外有投資。滿40歲的投資者有20.6％的資產在海外，比全球平均水平16.4％高。

新加坡投資者認為，接下來一年中國和美國具有最好的投資機會，其次是澳大利亞、印度和歐洲（不包括英國）。

66％的滿40歲投資者認為，未來一年海外股票提供了最好的投資機會，57％選擇了新加坡股票，44％認為是現金，接下來是非傳統投資（33％），房地產排在第五（29％）。

新加坡投資者非常保守，接近三成的投資是現金。滿40歲投資者有29.7％的投資是在現金，是區域最高的。調查也發現，新加坡投資者對去年推出的新加坡儲蓄 債券（Singapore Savings Bond）看法積極，近八成的投資者認為，儲蓄債券讓新加坡人更容易進行投資。

美盛委託Northstar Research Partners於去年12月3日至今年1月8日，以網上問卷方式調查了全球5370名高淨值投資者（不包括住房有20萬美元可投資資產），其中包括260名新加坡投資者。

美盛是在紐約掛牌的全球資產管理公司，資產管理規模為6570億美元。

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（據聯合早報）

上個月推出的兩個新項目讓私宅市場熱起來，發展商3月份售出的新單位環比激增1.8倍。

市區重建局昨日發佈的數據顯示，3月的新私宅銷量共計843個單位，遠比2月的303個多。與去年3月的613個單位相比，銷量也上揚了38％。

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新私宅銷量在連跌三個月後，猛力回升到八個月來的新高，房地產諮詢公司橙易研究與諮詢部高級經理黃顯洋說：「新私宅銷量激增，可說是季節因素和兩個新項目推出所致。」

他指出，上個月剛推出的兩個共管公寓項目禧悅閣（Cairnhill Nine）與紫義苑（The Wisteria）所售出的單位就佔了3月銷量的三分之一以上。

他說，市場在1月與2月通常比較淡靜，而買氣會在3月開始浮現。

禧悅閣與紫義苑是上個月最暢銷的項目。前者有268個單位，已售出177個；後者有216個單位，已售出125個。

排名第三到第五的項目都只錄得兩位數的銷量。

博雅居（The Poiz Residences）上個月售出了59個單位，山景碧苑（Kingsford Hillview Peak）售出了43個單位，綠盛頓（Botanique @ Bartley）則售出了31個單位。

房地產服務公司仲量聯行研究與諮詢部新加坡董事王德輝說，禧悅閣因為靠近烏節路和許多設施，而且2441元的中位尺價相對來得低，所以吸引許多人。

他說：「買家應該是覺得價格划算，尤其是前幾年市場旺的時候，經禧一帶單位的尺價遠高於3000元。」

王德輝說，位於義順的紫義苑受歡迎則是因為住宅單位建在購物商場上面，這將給住戶帶來方便，要出租也比較容易。

他指出，義順一帶在2013年10月推出的另一個項目卉合軒（Nine Residences）也是因為屬於混合用途項目，所以才賣得成功。

市建局的數據顯示，大眾私宅上個月售出的新單位最多，有461個單位。

高檔與中檔私宅的銷量分別為210個單位與172個單位。

執行共管公寓（EC）則售出485個新單位，銷量主要由上個月推出的萬樂軒（Wandervale）帶動。

萬樂軒有534個單位，已售出292個，單是這個項目的銷量就佔了執行共管公寓總銷量的六成。

房地產經紀公司博納集團總裁伊斯邁（Ismail Gafoor）說，接下來還有幾個項目陸續推出，如Sturdee Residences、Stars of Kovan與Gem Residences，第二季的銷量應該會強勁。

他說：「市場條件充滿挑戰，接下來新項目的定價預料會更具有競爭力。一手市場的表現還是要看發展商是否能找到正確的定價戰略，準確地反映目前的市場情緒。

「買家對尺價和總價格還是非常敏感，他們只有在認為項目有很好的價值時才會進場。」

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（據聯合早報）

分析師認為，新加坡私宅市場租金下跌在意料之中。大量新私宅竣工造成供需失衡、資深外派人員減少和外派人員住屋津貼配套改變，都是導致租金下行的原因。

據昨天發佈的數據顯示，新加坡非有地私宅3月份整體租金比2月份下降1％。其中，中檔私宅的跌幅最大，環比下滑1.9％。

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高檔私宅和大眾化私宅，環比則分別下跌0.8％和0.4％。

分析師認為，新加坡私宅市場租金下跌在意料之中。大量新私宅竣工造成供需失衡、資深外派人員減少和外派人員住屋津貼配套改變，都是導致租金下行的原因。

與去年同期相比，3月份整體租金下挫5.3％。高檔私宅的租金表現得最有韌力，同比只微跌0.6％，而中檔私宅和大眾化私宅則分別下挫8.4％和7.8％。

若與2013年1月的高峰相比，3月份整體租金已滑落15.9％。

儘管租金下滑，出租活動環比卻大增35.5％，達到4331個單位。與去年同期相比，3月份出租活動也增加9.3％。

分析師認為，基於政府的外勞政策以及企業逐漸減少對外派人員的依賴，私宅市場租金下跌並不讓人感到意外。

ERA產業主要執行員林東榮表示，在2014年和2015年，外勞分別增長2.5％和2.3％，比2013年的4.2％來得低。

他說：「2014年以來，每年幾乎有2萬個私宅單位竣工，造成租金市場的供需失衡。隨著屋主必須在競爭激烈的租金市場中爭取租戶，租金也面對嚴峻的下跌壓力。」

世邦魏理仕（CBRE）新加坡與東南亞研究部主管沈振倫表示，過去，企業會直接為外派人員支付租金。可是，近年來，外派人員的住屋津貼配套改變，許多公司轉 而給外派人員一筆款項，讓他們自己去租用房子，若津貼高於租金，外派人員還可以收下剩餘的款項。此外，被派駐本地的資深外派人員近年來也減少了。

對於高檔私宅的租金表現得最有韌力，他認為，那是因為高檔私宅近年的項目較有限，因此租金較不受影響。這幾年大量竣工的私宅有七成都是大眾化私宅。

談到出租活動增加的原因，分析師都認為那是因為租約減短，而更新的租約數量增加。

林東榮說：「我們認為這主要是更新租約，以及租戶在更多房地產之間流動尋找更好的租約交易所帶動，並非有新的需求。」

沈振倫則表示，過去的租約一般為兩年，隨著市場展望不明朗，許多租戶都把租約減少至一年。如此一來，出租活動也跟著增加。

組屋整體租金環比微跌

另一方面，根據SRX數據，3月份組屋整體租金環比微跌0.1％。三房式、四房式和公寓式組屋分別下滑0.8％、 1.0％ 和 0.1％，而五房式組屋則增加1.5％。

而3月份組屋整體租金同比下滑3.9％，與2013年8月的高峰相比，則滑落9.1％。

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（據聯合早報）

市場對全球經濟放緩的擔憂持續發酵，本地中央商業區辦公樓租金連續第三個季度下滑，分析師預計接下來還會進一步下跌。

其中濱海灣（Marina Bay）的辦公樓租金跌幅最大，環比下跌5％至11.90元，而位於萊佛士坊（Raffles Place）的甲級辦公樓則表現最佳，只微跌2.3％至每平方英呎10.50元。

出租率提高和缺少新供應空間是對萊佛士地區辦公樓帶來支撐的兩大因素，該區的辦公樓出租率在第一季環比增加0.4百分點至97.4％。

反觀濱海灣地區的出租率則從去年底的94.3％下降至第一季的93.9％，這主要是因為租戶選擇遷離濱海灣區，加上濱海盛景（Marina One）有190萬平方英呎的辦公樓空間預料在今年底或明年初完成。

至於位於珊頓道／羅敏申路／絲絲街／安順路／丹戎巴葛一帶的乙級辦公樓的租金則下跌4％至每平方英呎7.30元。

分析師：還會進一步下跌

世邦魏理仕和戴德梁行都不看好本地辦公樓接下來的租金走勢，認為還會進一步下跌，因為需求減弱和供應增加的不平衡情況在未來幾個季度仍然會存在。

戴德梁行究部東南亞區域主管李乃佳說：「雖然全球經濟有復甦的跡象，不過大部分公司還是保持謹慎的態度，因為復甦現象可能只是暫時性的。再加上有很多領域通過採用顛覆性的科技進行業務擴展，並不需要增加辦事處。」

世邦魏理仕則認為，隨著中央商業區的主要新項目會在今年第三季之後完成，本地辦公樓的空置率預計會大幅增加。

戴德梁行也指出，中央商業區預料有310萬平方英呎的辦公樓空間會在今年和明年完成，市場預計需要五年的時間來消化這些空間。

不過世邦魏理仕仍對明年的辦公樓市場抱有期待，因為目前確定會在2018年完成的新辦公樓空間不多，市場可能會在明年找到支撐點，若租金比市場預期更早回彈也不會令人意外。

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（據聯合早報）

新加坡房地產市場疲弱，越來越多投資者到海外投資房地產項目，使到新加坡在海外的房地產投資總額增加近一半。

根據RCA數據顯示，去年新加坡的對外房地產投資約287億美元（約387億新元），比前年的193億美元，高出近49％。

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從海外流入新加坡的房地產投資也有所增加，從前年的13.4億美元，在去年增加157％至34億美元。

瑞士銀行（UBS）因此認為，儘管新加坡投資者因國內疲弱房地產前景和要求更高收益，紛紛把目光投向海外，可是從流入的海外資金急劇增加的情況來看，一些海外投資者仍視新加坡為相對安全的房地產投資地點。

它也預測，新加坡的海外投資，今年將維持強勁增長。

該行在新發佈的「2016年第一季亞太市場房地產前景」報告中說：「整體而言，今年新加坡的對外投資趨勢不太可能扭轉過來，這是因為美國進一步收緊貨幣政策後，將造成新加坡國內借貸成本上揚和收益率壓力增加。」

至於新加坡的房地產投資前景，瑞銀則表示，其增長前景將繼續受到政府的宏觀審慎房地產措施影響，造成房地產投資增長受限。

它說：「我們認為，預期中的加息行動，將對新加坡房地產價格形成下行壓力，而政府也不太可能在今年內放寬現有房地產措施。」

瑞銀也表示，新加坡的高檔私宅市場可能為長期投資者帶來一些投資機遇，讓投資者可藉著高檔和市區邊緣的私宅價格差距縮小的機會進場投資，從而在高檔市場回彈時獲取可觀回報。

就辦公樓市場，瑞銀表示，新加坡辦公樓市場下來兩年表現將維持低迷，這是因新加坡辦公空間供應量增加及整體商業情緒低落所致。

去年第四季，雖然新加坡甲級辦公樓的空置率下跌，從前年同期的5.8％，下跌至去年的5.2％，但辦公樓租金同比仍下跌7.1％。瑞銀指出，這說明了業主在疲弱辦公樓市場中，更關注留住租戶和提高辦公樓租用率，而非租金。

至於零售房地產市場，去年第四季黃金地段零售空間的租金同比下跌4.3%，連續第四個季度下滑。有鑑於當前零售業市場低迷，瑞銀預測零售空間下來12個月的租金將持平或稍微下跌。它還表示，很多零售業者正面對勞動市場緊縮，找不到員工的困境，這都影響了零售業者的盈利率。

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（據聯合早報）

根據市區重建局房地產資訊系統（URA Realis）數據，新加坡樓市走勢疲弱，店屋這一稀有的房地產類別的交易額卻有上揚趨勢。去年新加坡店屋的交易總額為6億6400萬元，比前年增加了9.6％或5800萬元。

此外，價值1000萬元以上店屋的交易額也增加一半以上，從前年的1億4700萬元，到去年增加至2億2600萬元。

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展望店屋下來走勢，市場人士認為，店屋是相當稀有的特別房地產類別，而在供應有限，投資者興趣維持穩定的情況下，預料店屋價格會水漲船高，交易額也會繼續超過6億元的水平。

高 緯環球（Cushman & Wakefield）研究主管李敏雯表示，雖然去年店屋交易量略微下滑，從前年的112間，在去年減少六間至106間。然而，店屋交易額卻增加，特別是價 值超過1000萬元的店屋。這說明了投資者遇到吸引人的店屋項目，仍然願意出手購買。

她指出，目前的店屋投資者包括來自中國和中國香港的高淨值人士（high net worth individuals，簡稱HNWI）及外國私募基金。其中，中國和中國香港的店屋買家出手比新加坡買家更豪氣，帶動了店屋價值上漲。

李敏雯說：「我們現在還發現很多新創基金也被店屋這一個資產類別所吸引，特別是一些總價比較低的店屋，更能吸引投資者入場收購。」

如切店屋受投資者青睞

世邦魏理仕（CBRE）投資房地產部門副主管林妍孜同意說，店屋是稀少且增值潛能極為可觀的房地產類別，向來不乏投資者問津。

在各地區的店屋當中，林妍孜又特別看好如切和東海岸等東部地區店屋的交易表現。

林妍孜去年負責如切區的一些店屋銷售，例如她在去年5月以1680萬元價格把如切路五間毗連店屋售出。去年12月，她又把如切的三間毗連店屋以2300萬元價格轉手。

如切店屋目前交易尺價介於1000元和1500元之間，而林妍孜成功轉手的店屋尺價則分別為1357元和1552元，價格偏向較高端。

林妍孜認為，這主要是因為這些銷售的店屋為一排毗鄰相連的店屋，可更有效使用空間。

她說：「投資者被毗鄰相連的店屋所吸引，因為這些店屋猶如購買一幢精品建築。而且這類店屋的樓面面積更多，業主在使用店屋空間方面也更具靈活性。」

對高力國際（Colliers International）副董事經理黃黎明而言，除了如切店屋的投資興趣有上升趨勢外，她也看好丹戎巴葛、牛車水和甘榜格南（Kampong Glam）等傳統店屋投資熱區。

上 述地區去年出現幾宗令人矚目的店屋交易，例如去年2月，牛車水地區寶塔街（Pagoda Street）有一間店屋以2000萬元、相當於每平方英呎3500元售出。位於直落亞逸街（Telok Ayer Street）的兩間毗鄰店屋，以1820萬元或2600元尺價售出。

據瞭解，前者買家為印度尼西亞煙草商鹽倉集團（Gudang Garam）的家族成員；後者則為西班牙富豪佩拉爾塔（Ricardo Portabella Peralta）。

店屋具高增值潛能

黃黎明指出，富豪和家族企業成員投資店屋，主要是通過出租店屋取得穩定收入來源。一些投資者也通過將舊店屋翻新和增加樓面面積，提高店屋價值。

她說：「而且一些完全屬於商業用途的店屋，既不限制外國買家，買家也無須支付額外買家印花稅。這對一些公司和外國買家無疑是另一個吸引點。」

談及店屋交易趨勢，黃黎明表示，店屋具有高增值潛能，而且投資者一般採取長期策略，更關注店屋長期資本增值。所以，儘管今年經濟預料放緩和利率將會上揚，她覺得今年店屋前景樂觀，價格將繼續維持在現有水平。

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（據聯合早報）

今年2月新加坡非有地私宅轉售價格連續第二個月上漲，不過受到租賃市場持續疲弱的影響，小型公寓的整體轉售價格有所下跌。

昨天發佈的國大房地產價格指數（SRPI）預估數據顯示，非有地私宅轉售價格繼1月份上升0.2％後，2月再漲0.4％。雖然漲幅不大，但也讓今年首兩個月的私宅轉售市場呈現房價往上升的利好趨勢。

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各地區的整體公寓轉售價格都上升，中央區單位（不包括小型公寓）轉售價微升0.5％，非中央區單位（不包括小型公寓）升0.3％。

不過，隨著大型公寓價格逐漸下跌，過去幾年大受歡迎的小型公寓現在的吸引力似乎大不如前，小型公寓的整體轉售價格下跌了1.1％。

租賃市場表現疲弱導致小型單位價格下跌

ERA產業主要執行員林東榮指出，租賃市場表現疲弱是導致小型單位價格下跌的主要原因。

林東榮說：「在目前租賃市場疲弱的環境下，購買小型單位的投資者在尋找租戶方面面對挑戰，所以他們可能會選擇把有關單位脫售，哪怕是以較低的價格賣出。」

昨天公佈的新數據也對1月份的預估數據作出一些調整，1月的整體私宅轉售價的漲幅從預估值的上升0.1％調高至0.2％。

針對接下來的房地產市場走勢，分析師認為各種負面市場因素將持續帶來壓力，一些分析師曾在上週公佈財政預算案之前，預料政府會解除或舒緩房地產降溫措施。隨著這份期望落空，目前市場人士一般認為新加坡公寓的價格上漲空間有限。

林東榮指出，區域市場前景不明朗和新加坡市場的內在因素都會對房價帶來限制，預計接下來幾個月會持續出現每月邊際波動（Marginal Monthly Fluctuations）。

他說：「我國經濟今年預計溫和增長1％至3％，加上政府重申目前還不是扭轉任何降溫措施的時候，因此房價在充滿挑戰的環境下增值空間有限。」

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（據聯合早報）