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因為新竣工私宅單位越來越多，外來人員的增長卻跟不上腳步，使得市場出現供過於求的現象，造成整體私宅的空置率從2013年開始攀升，而與此同時租金則連續下滑。

根據市區重建局房地產資訊系統的數據，私宅在2010年的空置率是5％，2013年卻增至6.2％，到去年已達8.1％。那麼新加坡房產交易稅是多少呢？新加坡房產多少錢呢？

新需求的增長比新供應增長的速度慢，而外勞政策收緊是新需求增長放緩的原因

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不過，不同地區的空置率有所不同。截至去年第四季，西部的空置率最低，為3.1％，而東部的空置率最高，達10.4％。東北部也好不了多少，空置率為10.3％。

租金與空置率的關係如同蹺蹺板，一上一下。隨著空置率上揚，郊區私宅租金也從2013年開始下滑，而高檔和中檔私宅則從2014年起下滑。郊區私宅在2015年的租金跌幅最大，下挫5.6％。

出租市場疲弱，屋主如何避免獨守「空房」？分析師建議投資者採取不同策略，包括減低租金、制定較有伸縮性的租約和出租一些臥房，讓房子可以繼續出租，賺取租金來償還房貸。

對於空置率近年來不斷升高，分析師認為，這主要是供求失衡所造成。

欣樂國際（SLP）執行董事麥俊榮指出，新需求的增長比新供應增長的速度慢，而外勞政策收緊是新需求增長放緩的原因。

他表示，由於外勞佔租金需求相當大的部分，因此當外勞數目下滑，對房地產的需求也會跟著收窄。

不僅如此，新竣工私宅的大量增加，也進一步加劇了供應超過需求增長的問題。

戴德梁行（DTZ）研究部東南亞區域主管李乃佳指出，在2011年大選以前，外勞的年度增長率是9.4％，之後卻跌至2014年的2.2％。相比之下，2014年第四季竣工單位的增長卻達6.7％。

智信研究與諮詢總監王伽勝指出，新竣工單位逐年增加，2013年有1萬3150個，2014年激增至1萬9941個，2015年稍減至1萬8971個，但今年全年預料將有2萬1905個竣工。

王伽勝認為，租金競爭激烈，使得好些屋主租不出房子，以及一些屋主不願意「紆尊降貴」而降低租金，擔心吸引到自己不想要的租戶，都是房子空置的一些原因。

最終供過於求也進一步打擊了租金市場。麥俊榮說：「新供應和新需求的失衡對房屋價格和租金形成下跌壓力，使得目前的住宅市場成了租戶市場，租戶具有主導權。

出租市場疲弱，屋主要如何避免成為「空屋」屋主？以下綜合了各分析師提出的意見：

一、爭取現有租戶續約。儘可能迎合租戶的要求，包括減租或幫忙進行維修。

二、若房子空置，則應削減租金叫價。對價格敏感的潛在租戶來說，這一招最為有效。

三、儘量讓房子顯得與眾不同，可以通過裝修和裝潢來達到這個效果，但也不要花太多錢，以免得不償失。

四、制定較有伸縮性的租約，例如10個月租期，而非一年或兩年。

五、考慮出租一些臥房，總比讓整個房子空置來得好。但值得注意的是，屋主仍然得為整個房子交付房地產稅，因為房地產稅是以整個房子的市場租金計算。

六、配合租戶的一些特別需求作出調整。例如，對一些時常需要出國公幹的租戶，屋主可考慮幫他支付水電費，或者根據租戶出國時間的長短給予租金折扣等。

七、時間是關鍵因素，不要獨守「空房」太久，否則競爭者越來越多，屋主將失去先行者優勢。

八、尋求專業有經驗豐富的房屋經紀的協助，以更快租出房子。

 

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（據聯合早報）

房地產交易網站SRX昨天發佈的初步數據顯示，新加坡房價走勢2016最新消息，今年2月份的租金指數從1月份的114.9點，滑落至114.0點，跌幅達0.7％。新加坡連續兩個月回升的本地非有地私宅租金，上月又再次回落。那麼最後新加坡房價多少錢一平呢？

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與去年同期相比，租金在過去一年下跌約5％。如果從2013年1月的高峰期相比，租金則下滑了15.2％。這意味著目前的租金已大致回到2010年四五月的水平。

房屋經紀公司ERA產業主要執行員林東榮說：「2月份的租金下滑並不令人意外，目前私宅市場正面對強勁的逆風。」

他透露，最近業主越來越難鎖定租戶，因為租用需求無法跟得上供應飆漲的速度。由於市面上的非有地住宅供應量龐大，租戶的選擇很多，業主可能要調低租金才能把單位租出去。

「我們相信今年內的整體租金都會往下調整，但期間可能會有一些月比的小波動。」

今年2月，各類別私宅的租金中，領跌的是其他中央區（RCR）的中檔私宅，以及中央區以外（OCR）的大眾私宅，租金則分別下跌1.8％和1.3％。核心中央區（CCR）的高檔私宅租金回彈1.3％。新加坡房產交易稅是多少呢？

這與今年1月的情況截然相反。今年1月，整體租金上揚0.2％，當中領跌的是CCR的高檔私宅租金，下滑了2.0％；至於RCR的中檔私宅，以及OCR的大眾私宅，租金則分別上升1.2％和1.0％。

在成交量方面，SRX的初步數據預計，今年2月的租金交易量由1月份的3389個單位，減少至2797個，減幅達17.5％。

這與季節性因素有關，一來是2月份的天數較少，二來是剛好碰上農曆新年的租用淡季。與去年同期相比，2月份的租金交易量其實大致保持穩定，比去年2月的2784個單位增加了0.5％。

林東榮說：「疲弱的租金環境預料將持續下去，租戶可能選擇簽署較短、只有一年的租約。短期內，需求預計不會回彈，因為政府還是會維持嚴格的移民和外國勞力政策。因此，今年全年的成交量預計將維持在大約去年的水平。」

在組屋方面，SRX的數據顯示，2月份的整體租金下跌了0.9％。四房式組屋稍微上揚0.1％，其他組屋種類的租金都下滑，三房式組屋下跌0.6％、五房式組屋下跌1.8％，公寓式組屋則下跌0.9％。

與一年前相比較，組屋租金下滑3.7％；如果與2013年8月的高峰期相比較，組屋租金則下滑了9.1％。

林東榮指出，雖然組屋也和私宅市場一樣，租金市場普遍下滑，但是抗跌力卻比私宅市場好。他認為，接下來的私宅市場跌勢將繼續影響組屋市場。

在成交量方面，2月份的組屋租金成交量減少約兩成，由1715個單位減少至1371個單位。與去年同期的1546個單位相比，也還是減少了11.3％。

林東榮仍對組屋租金市場有信心，他認為一旦春節淡季結束，成交量應該會在未來幾個月回彈。

 

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（據新加坡早房網）

新加坡房價走勢2016最新消息。根據SRX的最新數據顯示，在各類別的私宅中，代表大眾市場的中央區以外私宅轉售價跌幅最大，環比下滑0.8％。代表高檔市場的核心中央區私宅轉售價格則維持不變。至於代表中檔市場其他中央區私宅，轉售價上揚0.1％。那麼最後新加坡房價多少錢一平呢？

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受中央區以外私宅轉售價下跌拖累，今年2月份的非有地私宅轉售價格指數由升轉跌，較之前一個月滑落0.3％。

根據房地產聯合交易網SRX的最新數據顯示，在各類別的私宅中，代表大眾市場的中央區以外（OCR）私宅轉售價跌幅最大，環比下滑0.8％。

代表高檔市場的核心中央區（CCR）私宅轉售價格則維持不變。至於代表中檔市場其他中央區（RCR）私宅，轉售價上揚0.1％。

Huttons企業與研究主管李康裕表示，大眾市場私宅轉售價下跌，主要是目前許多剛竣工的新私宅項目都來自大眾市場，造成大眾私宅供應增加，以至出現供應過剩情況。這無形中也影響了轉售市場，導致一些大眾私宅的轉售價走低。

相比之下，高檔和中檔市場推出新私宅項目較少，私宅轉售價相對較穩定。

李康裕還指出，由於高檔私宅轉售價之前下跌很多，所以它接下來的價格預料會持穩，甚至可能隨著高檔私宅回暖而回彈。

他說：「烏節路最近推出的高檔私宅項目Cairnhill Nine，市場反應不俗，重燃買家對高檔私宅的興趣，促使高檔私宅轉售價有望回升。」

Cairnhill Nine為凱德集團發展項目，位於第9郵區經禧路（Cairnhill Road），共有268個私宅單位。該項目約兩個星期前進行預覽，收集到興趣買家的多張支票，特別是來自印尼的買家。

在交易量方面，2月份估計有356個單位轉售，比1月份的399個單位少了10.8％。

私宅轉售量同比增3.8％

但跟去年同期相比，私宅轉售量增加了3.8％。

對此，ERA產業主要執行員林東榮表示，今年2月碰上農曆新年時期，一般上這時期的私宅銷售活動會放緩下來，因此2月份的私宅轉售量比1月份低。

他說：「市場局勢仍然充滿挑戰性，而且經濟放緩所帶來的阻力和借貸成本增加等不利因素，仍然是買家關注的問題。」

隨著從本月份起多個新私宅項目推出，銷售活動增加，林東榮相信這將會帶動私宅轉售市場的買氣。

他指出，由於有越來越多買家購買私宅作為自住，面積較大、價格較低的轉售單位更能吸引買家。整體而言，今年私宅轉售市場應該會更活躍。

 

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（據早房網）

受到利率上揚週期、就業市場放緩,以及移民人數增長減少等因素影響，法國巴黎銀行（BNP Paribas）預測，繼從2013年高峰期下跌8.4％後，新加坡本地私宅價格下來兩年還將持續下跌7％至10％。

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該行也預測，政府將在房價下跌約17％後才會出手調整降溫措施，可是從目前房價每個季度下跌1％左右的跌幅來看，這意味著房價觸底回升的過程將會相當緩慢，政府也可能延後放寬降溫措施。

法國巴黎銀行新加坡、馬來西亞與印度尼西亞研究部主管張剛禾指出，本地私宅價格在2013年第三季達到高峰，之後房價卻因供應量大增、空置率上揚以及政府推出的額外買家印花稅（ABSD）和總償債比率（TDSR）等政策，面對著強大的下行壓力。這也造成了私宅價格自高峰期以來累計下跌8.4％，私宅銷量在2014年更大跌43％，直到去年9月才逐步平穩下來，同比增幅8％。

但張剛禾也提醒說：「我們其實還處於房價下跌週期的半途中，因為隨著利率預計上揚、本地金融及石油與天然氣行業因不景氣而可能出現裁員，外加政府收緊移民政策，私宅需求可能減少，預料房價下來兩年將持續下跌7％至10％，直到2018年才會止跌回升。」

根據市建局最新數據，去年第四季私宅整體價格下跌0.5％，全年下跌3.7％。領跌的為中檔私宅，全年下跌3.9％，大眾私宅跌3.7％。跌幅最小的為高檔私宅，下跌2.6％。

張剛禾預測，今年私宅價格將下跌4％至5％，明年跌幅則為1％至2％，並在2018年供需逐步平衡下，私宅價格才會觸底反彈。

他也指出，從過去幾個房地產下跌週期來看，政府一般是在房價下跌約17％後，才會開始出手救市。因此，政府可能會等到2018年，當房價已從高峰期下跌15％至20％後，才開始調整降溫措施，包括可能調高房貸與價值比率（Loan-to-Value，簡稱LTV）和減少額外買家印花稅等。

即便如此，張剛禾不認為放寬降溫措施將帶動房價猛彈。他說：「放寬降溫措施只是提振房地產市場的條件之一，此外，政府也必須從需求方面著手，增加外來移民人數。唯有滿足這兩個條件，房價才可能回升。」

 

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（據新加坡早房網）

根據仲量聯行的計算，未售出的新高檔私宅單位將從2013年的600多個，增至今年的800多個。受QC條例影響的高檔私宅單位，也從2013年的200多個，增至2014年的近600個。儘管這個數字在去年稍微下滑至近500個，但在今年又回彈至約550個。

由於一系列房地產降溫措施和相關條例在今年產生更大效應，市場分析師認為我國今年將出現更多減價集體出售的新私宅買賣。

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根據仲量聯行（JLL）昨天發佈的2016年新加坡房地產市場展望報告，相對過去三年，今年將有更多未售出的新高檔私宅單位，預計會有更多這類私宅以減價集體出售方式轉手。

根據發展商合格證書（Qualifying Certificate，簡稱QC）條例，凡擁有外國股東的發展商（包括上市公司），必須在五年內完成所發展的私宅項目，並在取得臨時入夥證（TOP）後的兩年內賣出所有單位，否則將面對高額的延長費。

這類延長費是按地段地皮價和未售出單位佔比計算，第一年、第二年和第三年的延長費分別是未售出單位地皮價的8％、16％和24％。在這種情況下，上市發展商可以選擇私有化，成為新加坡公司，也可以減價集體出售單位，以避免支付這筆延長費。

根據仲量聯行的計算，未售出的新高檔私宅單位將從2013年的600多個，增至今年的800多個。受QC條例影響的高檔私宅單位，也從2013年的200多個，增至2014年的近600個。儘管這個數字在去年稍微下滑至近500個，但在今年又回彈至約550個。

與此同時，找尋單一買家集體購買單位的發展商也逐年增加。以這種方式招徠買家的新高檔私宅單位，從2013年的不到50個，增至2014年的200個，今年預計多達500個。

發展商集體出售單位時，一般會給予買家很顯著優惠。過去一年半，集體出售的六個新高檔私宅項目，優惠高達15％至35％。

仲量聯行指出，本地高檔私宅價格如今比其他國際城市低了40％至50％，比倫敦和紐約便宜約80％至90％，比中國香港便宜160％。

另一方面，額外買家印花稅（ABSD）也將影響發展商。政府在2011底推出該措施，規定發展商須在五年內完成私宅項目並將所有單位賣出。若期限後仍有賣不出的單位，發展商得支付額外買家印花稅，即地段地皮價的10％，ABSD在2013年初又上調至15％。

從2011年底算起，今年底將有第一批私宅期滿，發展商將面臨支付額ABSD情況。與QC條例不同的是，就算項目只有一個未售出單位，發展商也須支付額外買家印花稅。

仲量聯行預計，本地整體高檔和大眾私宅價格會在今年繼續下滑5％至10％，並預計明年觸底。該行認為，本地住宅的可負擔性，已接近2003年經濟萎縮時的水平。這是因為國人收入在2003年至2015年增長90％，同期的高檔和大眾住宅價格則增長70％至80％。

 

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（據新加坡早報）

新加坡私宅租金止跌回升，去年12月份私宅租金比之前一個月微升0.1％，終止非有地私宅租金連續10個月的跌勢。

不過分析師指出，0.1％增幅不足以說明租金市場已觸底反彈。有分析師還預測，今年私宅租金會繼續下行5％至8％。

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根據房地產交易網站SRX昨天發佈的房地產租金數據，引領12月私宅租金上揚的為核心中央區（CCR）項目，租金上升了1％，此外，中央區以外（OCR）的私宅租金上升0.1％。不過，其他中央區（RCR）私宅項目的租金仍處於跌勢，在12月下跌0.6％。

同比而言，去年12月私宅租金下跌5.4％，這與前年5.2％的租金跌幅大致相同。

就出租私宅單位數量方面，12月份出租單位減少7％，從去年11月的3325個單位，在12月跌至3093個單位。但與前年同期相比，12月出租單位則是高出了6.4％。

橙易研究與諮詢部高級經理黃顯洋指出，去年私宅租賃活動較前年增加，一方面是因為有更多租戶要求12個月較短租期，另一方面也是私宅供應量增加，推動租賃活動。

隨著今年更多私宅項目完工，市場預計增加2萬2000個新私宅單位，黃顯洋認為這將使私宅業主在吸引租戶方面，面對更激烈競爭，進而導致租金下跌。

黃顯洋說：「不必對去年12月的0.1％租金上揚有太多解讀，因為這漲幅微乎其微，無法證明租金市場已開始有起色。事實上，今年私宅租金市場預料會因供應量大增而繼續下跌。」

ERA產業主要執行員林東榮也預測，受到私宅供應量增加和政府收緊移民著政策等因素影響，今年私宅租金估計下跌5％至8％。

「特別是許多完工項目都屬於中央區以外的大眾私宅項目，所以這類別的私宅租金下跌壓力最大。」

SRX昨天也發佈的組屋租金數據，12月份組屋整體租金環比下跌0.6％。跌幅較大的為四房式、五房式組屋，租金同比減少0.8％，三房式組屋租金下跌0.6％。公寓式組屋租金則持平。

12月份出租的組屋單位有1790個，較11月份的1817個，增加1.5％。　　林東榮指出，組屋租賃活動增加，說明了組屋租賃需求仍然強勁。

他說：「現在一些外派人士的住屋津貼配套縮減，一些人轉而考慮租組屋，而非私人公寓，這多少也帶動組屋租賃需求。」

展望今年組屋租金走勢，林東榮認為出租組屋數量應會維持在去年水平，但租金將受私宅租金疲弱影響而持續下跌。

 

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（據新加坡早房網）