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受房价进一步下滑刺激，新加坡10月份的非有地私宅转售交易量相比9月上升9.8％，预计达505个单位。

10月交易量也与去年同期的504个单位旗鼓相当

这是非有地私宅转售交易量持续下跌五个月以来，首次出现环比增长。10月交易量也与去年同期的504个单位旗鼓相当，显示私宅转售交易仍有顽抗力。

根据房地产交易信息网站SRX最新数据，10月份的非有地私宅转售价较9月下滑0.6％，较去年10月则下滑2.6％。

其中，核心中央区（CCR）私宅转售价环比下滑1.1％、中央区（RCR）环比下滑0.5％、中央区以外（OCR）则下滑0.4％。

10月份的非有地私宅的转售交易溢价（Transaction Over X-Value，简称TOX）中位数，也较9月下滑4000元，至负3000元。

转售交易溢价如果是正数，意味着买家是以比预计市价更高的价格购买房子；转售交易溢价如果是负数，则反之。

9月份的非有地私宅转售交易溢价是1000元。

尽管转售交易溢价中位数在10月又跌入负数的范围，但距离今年初的负1万元，以及去年两度的负2万元，还有一定距离。

新加坡28个邮区当中，10月份溢价最高的三甲地区依次是：第2邮区（安顺和丹戎巴葛，8万元）、第12邮区（马里士他、大巴窑和实龙岗，6万元）以及第21邮区（武吉知马上段和乌鲁班丹，3万9000元）。

预计全年6000个单位转手

溢价最低的三个区依次是：第11邮区（华登园、诺维娜和汤申，负5万8000元）、第17邮区（洛阳和樟宜，负5万5000元）、第23邮区（武吉班让和蔡厝港，负4万8000元）。

针对非有地私宅转售交易量为何会上升，ERA产业主要执行员林东荣表示，他观察到越来越多的买家倾向于在转售市场购买自住型房子，因为转售房的价格较低、面积也较新房来得大。

他说：“今年迄今的转售交易有4987个，预计全年会有6000个单位转手。”

智信研究与咨询公司总监王伽胜说，房价下跌是吸引买家购买转售房的主要原因。

根据SRX数据，2014年1月至今，非有地私宅转售价已累计下滑7.6％。今年以来的累计跌幅则是1.7％。林东荣估计，全年的累计转售价跌幅将是约2.5％。

欣乐国际（SLP）执行董事麦俊荣则更悲观。他认为，全年的非有地私宅累计转售价跌幅会介于3.8％至4.5％，而若降温措施没有显著调整，明年的跌幅会介于3％至5％。

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（据联合早报网报导）

新加坡房价持续下跌，组屋屋主购买私宅比率却有上扬趋势，显示有更多组屋屋主趁着私宅价格走低的机会，提升为私宅屋主。

组屋屋主在首九个月交易量占新私宅交易量的71％

根据智信研究与咨询通过市区重建局房地产资讯系统（URA Realis）整理的数据显示，今年首九个月，以政府组屋为注册地址的屋主，所购买的私宅单位估计多达5517个，这占私宅总交易量的54％。

以新私宅项目而计，组屋屋主在首九个月估计购买多达4080个单位，占新私宅交易量的71％。

过去三年占私宅交易量近半

从整体趋势来看，组屋屋主购买私宅比率从2007年占私宅交易量的22％，上扬至2010年的34％水平，过去三年更上升至占私宅交易量近一半。

智信研究与咨询总监王伽胜表示，上述数据包括一部分买家住址“不详”（Not applicable）的交易，虽然不代表这些买家都拥有政府组屋地址，但这个数据依然是一个很好的指标，反映房市疲弱的时候，更多的组屋屋主决定购买私宅。

王伽胜说：“组屋屋主向来对位于市区外的大众私宅感兴趣，现在不少私宅项目也调整至更合理的价格水平，促使这些组屋屋主进场购买。”

他以今年销量较高的两个私宅项目峰景苑（High Park Residences）和North Park Residences为例，指出这两个私宅项目地点优越，价格又相当合理，符合组屋提升者的负担能力，所以都取得不俗的销售成绩。

位于盛港的峰景苑，目前卖出1245个单位，占该项目的九成单位，销售中位数尺价是941元。位于义顺环路的North Park Residences，目前卖出599个单位，占该项目六成以上单位，销售中位数尺价为1290元。

戴德梁行（DTZ）研究部东南亚区域主管李乃佳也同意说，组屋屋主购买私宅比率近年来确实有上扬趋势，但他认为这并非令人意外的事情。“因为根据我们过往经验，当房市不好时，反而会有更多组屋屋主购买私宅。”

他进一步解释说，购买私宅的组屋屋主主要有两类，一是买来自住的组屋提升者，另一则是投资型买家。从现在市场一卧房和二卧房单位较热卖的情况来看，他认为投资型买家显然占比更大。

根据戴德梁行数据，组屋屋主购买的私宅价格一般不超过100万新币，面积则为82平方米，一些比较受欢迎的地区有义顺、三巴旺、后港和榜鹅等地区。

李乃佳说：“房市看似很静，但如果你到一些示范单位参观的话，你会发现不少项目的示范单位还是很热闹，特别是一些靠近地铁站、定价比较合理的大众私宅项目，往往能吸引到一批精打细算的组屋屋主。”

ERA产业主要执行员林东荣则表示，组屋提升者需求一向稳定，即便是当前总偿债率（TDSR）措施发挥作用，不少组屋屋主仍有充裕经济能力，付清了组屋房贷，并准备提升成为私宅屋主。

他认为，一方面是组屋屋主的经济能力提升，很多家庭月入超过1万新币。另一方面，发展商调整私宅价格，一些私宅单位价格从50万新币起跳，也让组屋屋主更有能力投资私宅项目。

但林东荣也指出，组屋屋主的需求仍无法解决当前私宅供应大增的问题。

市建局数据显示，过去两年本地私宅市场进入了完工高峰期。今年第四季预计会有6296个新私宅单位（包括执行共管公寓，简称EC单位）完工，全年完工的新私宅单位预计为2万2414个。明年估计还有大约2万7149个新私宅单位会完工。

林东荣说：“从供需情况来看，组屋提升者勉强只能给私宅价格提供一些支撑，并不足以吸纳庞大的私宅供应。事实上，除非市场出现不可预期状况，促使需求大增，否则仍需更长时间，才能使现在供应过剩局面回复到平衡状态。”

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（据联合早报网报导）

新加坡租金市场持续疲弱，市区重建局的第三季数据显示，所有房地产种类的租金都全线下滑。不过，大多数私宅租金似乎已放缓下跌的脚步，而办公楼和零售店铺的租金却继续加速下跌。

         大多数私宅租金似乎已放缓下跌的脚步，而办公楼和零售店铺则加速下跌

市区重建局的数据显示，今年第三季，新加坡整体私宅租金跌幅由上一季的下跌1.1％缩减至0.6％。

当中，只有代表大众化共管公寓的中央区以外（OCR）租金跌幅由1.0％加速至1.1％。其他地区的跌幅都放缓，核心中央区（CCR）由下跌1.3％改善至下跌0.4％；其他中央区（RCR）由下跌1.1％改善至下跌0.8％。有地住宅租金也由下跌1.0％改善至下跌0.1％。

仲量联行（JLL）研究与咨询部新加坡董事王德辉指出，今年第三季的共管公寓租金指数下跌0.7％，比第二季的1.1％跌幅有所改善。不过，首三季的租金市场却比2014年同期来的疲软。

第三季共管公寓空置率升高至9.1％

他说，第三季的共管公寓空置率也由去年第三季的8.2％，进一步升高至9.1％。

这显示大量新完工的公寓单位并没有及时被租用市场“吸收”，这相信与政府限制外籍劳工的政策有关。

市建局昨天公布的数据显示，今年第四季预计会有6296个新私宅单位（包括执行共管公寓，简称EC单位）完工，这将带动2015年全年完工的新私宅单位提高至2万2414个。这相当接近去年完工的2万3298个单位的水平。

过去两年来，新加坡私宅市场进入了完工高峰期。明年估计还有大约2万7149个新私宅单位会完工。

不过，由于政府已经减少供地，因此，截至第三季的潜在私宅供应量已经由第二季的6万1237个单位，减少至5万8348个单位；其中2万2456个单位未售。在EC方面，潜在供应量则有1万4540个单位，其中6897个未售。

在商业房地产方面，第三季的办公楼租金跌幅也从第二季的2.6％进一步跌至2.9％。这拖累今年首三个季度的跌幅达到5.4％。

王德辉说：“这反映了现有的办公楼租用市场——经济前景不明朗促使商家持谨慎态度，对空间的需求较为节制。”

不过，在办公楼买卖方面，卖方却似乎还是较有议价的空间，因此扶持价格相对平稳。市建局的数据显示，新加坡办公楼价格在今年第二季环比上涨0.3％后，但第三季整体价格再度回跌，跌幅为0.1％。

截至今年第三季，新加坡办公楼的空置率从第二季的9.8％减少至9.6％,目前市场上共有90万8000平方公尺的办公楼面正在进行工程。

新加坡零售楼面的租用市场在第三季同样没有起色，租金跌幅从0.5％扩大至2.0％。

市建局的数据显示，尽管零售楼面的租金跌幅扩大，不过整体零售空间的价格却略有改善，相比第二季下跌0.5%，第三季零售空间的价格环比下跌0.3％。

截至今年第三季，新加坡零售空间的空置率为7％，比第二季的7.2稍好，目前市场上约有78万6000平方公尺的零售空间正在施工。

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（据联合早报报导）

新加坡市区重建局上周五发布的第三季房地产数据显示，新加坡私宅市场表现持续疲弱，整体私宅价格环比下跌1.3％。

根据橙易产业的研究报告，高档私宅在今年上半年销量较去年同期增加了五成以上

不过在各类非有地私宅项目中，代表高档私宅市场的核心中央区仅下跌1.2％，表现比代表中档私宅的其他中央区（RCR，跌1.6％）及代表大众私宅的中央区以外（OCR，跌1.6％）来得好。

事实上，从今年初至第三季，高档私宅价格下滑2.2％，跌幅较中档私宅（3.9％）和大众私宅（3.8％）低，是当前疲弱市场中表现相对较好的私宅类别 。

根据橙易产业（OrangeTee）的研究报告，位于核心中央区、价格超过400万新元的高档私宅，价格和交易量有逐步上扬的趋势，显示高档私宅市场渐有起色。

今年上半年交易量同比增五成以上

该研究报告显示，这类豪华公寓去年上半年陷入低谷，交易量只达108个单位。但在去年下半年，它的交易量开始回弹，上扬16％至125个单位。今年上半年，豪宅交易量增加至165个单位，较去年同期增加了五成以上。

豪宅公寓价格也出现回弹，从去年下半年的2195新元中位数尺价，在今年上半年增加4％至2284新元。

橙易研究与咨询部高级经理黄显洋表示，在降温措施持续生效和市场疲弱的情况下，豪宅交易量的稳定增长意味着不少买家认为，当前的豪宅价格已跌至吸引人的水平而选择进场。

他说：“市场已发现近期有关高档私宅的询问有所增加。上述数据更说明了许多投资者一直都很关注价格逐渐走低的豪宅，特别是跟金融风暴前高峰期2773新元的中位数尺价相比，目前的豪宅价格明显下跌了18％。”

与伦敦纽约中国香港高档私宅价格差距扩大

仲量联行（JLL）的一份研究报告也显示，自降温措施和总偿债率政策出台后，本地高档私宅与伦敦、纽约和中国香港等投资者所关注的高档私宅的价格差距越来越大。特别是跟中国香港高档私宅项目相比，2007年，中国香港高档私宅价格比新加坡高41％，在2015年此差距拉开至165％。

如果跟伦敦市区的高档私宅相比，它和新加坡高档私宅价格的差距，从2007年的70％扩大至今年的92％。纽约高档私宅价格也领先新加坡，目前价格比本地高出八成以上。只有东京高档私宅价格因日元疲弱的关系，跟新加坡的差距从2008年的比我国高出30％，缩小到去年的14％。

仲量联行研究与咨询部新加坡董事王德辉表示，新加坡作为全球化都市，具有良好的经济基本面、稳定的政治环境、可靠的法律框架和透明度高的市场，所以它的高档私宅项目仍然吸引许多投资者。

他说：“如前所示，本地高档私宅价格跟中国香港、伦敦和纽约的差距已逐渐扩大，这也使本地高档私宅价格变得更具吸引力。 ”

法國巴黎銀行（BNP Paribas）分析师张刚禾则从供需角度，指出高档私宅市场潜能更大。

他表示，根据市区重建局的数据，高档私宅是各类别私宅项目中供应量最低的。今年预计有1万1818个私宅单位推出市场，其中高档私宅有1170个单位，占总供应量的10％。反观大众私宅则有7319个单位，占总供应量的63％。

张刚禾说：“从这些数据来看，高档私宅的积累库存似乎比较少，部分原因是高档私宅需求疲弱，所推出的新项目因而减少 。展望未来，相比大众市场和中档私宅，高档私宅供应增长预计是最平稳的。”

在今年上半年中，新加坡和中国买家是豪宅市场的主要买家，前者购买了57个单位，后者买了31个单位，分别占了豪宅市场交易量的35％和19％。

黄显洋表示，中国买家对豪宅需求的上扬，主要是这时期人民币兑新元相对坚挺，而且投资新加坡房地产也可达到投资多元化。

但他也指出，由于同时期印尼盾汇率走低，削弱印尼买家的购买力，使得向来是豪宅市场中坚力量的印尼买家比率有所减少，只占豪宅市场交易量的8%。

中国买家需求继续支撑豪宅市场

他说：“在印尼盾汇率稳定或政府调整额外买家印花税（ABSD）前，印尼买家需求预计不会在短期内回弹。至于中国买家需求，除非中国经济出现硬着陆，否则中国买家需求在短期至中期将继续支撑本地豪宅市场。”

王德辉也认为，ABSD是私宅市场回升的一大阻力，特别是外国买家为主的高档私宅市场。但他表示，当前政府调控措施人为地抑制私宅市场发展，所以当政府放宽降温措施、市场逐渐正常化后，私宅价格也应恢复到较合理水平。

他说：“从现在高档私宅下调程度来看，如果政府在房地产政策上做出有利于市场的调整， 高档私宅市场很可能会强力回弹，为投资者带来可观的投资回报。”

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（互联网资讯综合整理）

新加坡上月的整体组屋转售价格微跌0.4％，转售交易量则增加了3.9％。市场分析员普遍预计，随着下月有大批新组屋推出市场销售，第四季转手的组屋预料将减少。

新加坡上月的整体组屋转售价格微跌0.4％，转售交易量则增加了3.9％

新加坡房地产交易网站SRX昨天公布的预估数据显示，组屋转售价格在8月稍微回升0.3％后，9月再次回落0.4％。其中，三房、四房和五房式组屋转售价全面下滑，月比分别跌了0.1％、0.6％和1.1％，只有公寓式组屋价格逆流而上，上升了1％。

与去年同期相比，9月的组屋转售价下滑了2.8％，与2013年4月高峰期相比则滑落了11.6％。位于成熟组屋区的单位转售价格月比下跌0.6％，较去年同期则跌2.7％；非成熟组屋区转售单位的价格也微跌了0.2％，比去年同期下降2.8％。

博纳（PropNex）集团总裁伊斯迈预计，接下来三个月，组屋转售价每月将持续微跌，估计跌幅低于1％，全年的跌幅则预计不超过4％，低于去年的6.2％。

ERA产业主要执行员林东荣说，上月组屋转售价再次下滑普遍在市场预料之内。

他指出，今年上半年，新加坡建屋发展局总共推出了1万3400多个新组屋，下月它还会推出7000个预购组屋及5000个剩余组屋，预料会吸引不少原本有意购买转售组屋的买家改变初衷。

与此同时，买家也继续受到每月偿还贷款比率（Mortgage Servicing Ratio，简称MSR）的限制，影响他们的贷款能力。

林东荣说：“组屋转售价格的跌幅是很平缓和稳定的，这让许多屋主松了一口气。根据SRX的数据，过去六个月里，转售价只是微跌了0.5％。预料今年最后一季，价格还会继续适度放缓。”

今年首9个月里，组屋转售价格已下降了2.3％，他预计，今年全年价格将下跌约3％。

转售交易量方面，上月共有1504个组屋转手，比8月的1447个增加了3.9％，较去年同期相比则增加了2.4％。

欣乐国际（SLP）执行董事麦俊荣说：“上月转售交易量稍微增加，可能是因为一些买家在农历七月结束后进场。”

他也认为，最近公布了多项房屋政策，特别是为有意住靠近父母或已婚子女的转售组屋买家提供近居购屋津贴（Proximity Housing Grant），以及转售组屋买家可享有公积金购屋津贴的家庭月入顶限提高，这相信吸引了更多买家在上月转向转售市场。

林东荣指出，随着转售价持续平稳，有迫切住屋需求的买家预料会转向转售市场，但随着建屋局下月将推出大批新组屋，预料这将影响转售交易量，估计全年总共会有1万9000至2万1000个单位转手，高于去年的1万7000多个。

另一方面，反映新加坡组屋转售价与周边组屋近期转售价差距的TOX（Transaction Over X-Value）中位数为负1000元，显示多数买家所付的价格低于同类组屋近期的售价。

在交易量超过10宗的组屋市镇中，加冷／黄埔的TOX中位数最高，达1万5000元，其次是女皇镇的5000元。

TOX中位数最低的市镇是榜鹅和后港，分别为负1万2000元和负8000元。

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（互联网资讯综合整理）