Tag: 新加坡房市

东部的第18邮区，也就是白沙、淡滨尼和四美一带，是全岛拥有最多高租金回报率共管公寓的地区。

例如Tampines Trillant、淡滨尼阁（Tampines Court）、四美苑（Simei Green）、伊丽苑（The Eden）、美景园（Melville Park）、百馨园（Savannah）、东福苑（Eastpoint Green）、樟宜苑（Changi Rise）等项目的平均租金回报率，都超过4％。

根据房地产研究网站squarefoot研究的数据，西部的第5邮区，即巴西班让、金文泰 一带，也能找到不少租金回报率超过4％的项目。它们包括西湾公寓（West Bay Condominium）、花柏山庄（Faber Crest）、伟大园（Vista Park）、Park West、多福景（Dover Parkview）和文艺园（Heritage View）。

再来就是第3邮区，也就是女皇镇／中巴鲁一带，以及第19邮区，也就是实龙岗花园、后港、榜鹅一带，这两个地区的共管公寓租金回报率一般也都偏高。

橙易产业咨询公司（Orange Tee）研究与咨询部经理黄显洋解释，这些邮区的共管公寓一般都属于99年地契，再加上当中不少已有一定的屋龄，因此售价自然比新的永久地契公寓来得低。但由于租用需求仍相当殷切，租金回报率因而相对来得高。

他说：“以第5、第3和第19邮区来说，租金回报率超过4％的项目共有16个，当中14个的屋龄至少10年。”

其中包括已经私有化的前执行共管公寓（EC）项目——伊丽苑，就已有12年屋龄。数据显示，过去6个月来，这个项目的平均成交价约每平方英尺750元，但是租金却平均达每平方英尺2.60元，因此租金回报率高达4.2％。

智 信研究与咨询总监王伽胜指出，东部的第18邮区离市区较远，房价相对便宜，但因为靠近机场、樟宜商业园和几家国际学校，包括东南亚联合书院 （UWCSEA）、海外家庭学校（Overseas Family School）、日本人学校（樟宜）等，租金市场相对受欢迎，因此租金回报率高。

西部的第5邮区（靠近国大、科学园、国际商业园）、中部的第3邮区（靠近市区），以及东北部的第19邮区（靠近法国学校、澳洲学校、实里达宇航园）也可以看到同样的情况。这些地区都有一些吸引外籍高管落户的设施，因此有不错的租金市场扶持，但是房价却相对较具吸引力。

传统黄金地区

租金回报率反而不高

反 而是深受投资者青睐的传统黄金地区，例如第9、第10、第15和第21邮区，租金回报率大多不高。几个吸引了许多投资者抢购的“楼王”，例如滨海湾轩 （Marina Bay Suites）的租金回报率只有区区2.2％，雅茂园（Ardmore Park）和瑞吉居（St Regis Residences）的租金回报率也分别只有2.3％和2.6％。

分析师解释，这主要是因为这些地区的共管公寓，大多属于永久地契，而且屋龄一般比较新，因此房价相对来得高。

以滨海湾轩来说，该项目过去六个月的平均成交价约每平方英尺2476元，但租金只有平均每平方英尺4.63元。

分 析师指出，一些人喜欢投资郊区，例如第18、第5、第3和第19邮区屋龄较大的共管公寓，原因是这类房子的面积一般较宽裕、价格较便宜而且租金回报率较 高。不过，租金回报率只是投资者买房时考虑的其中一个因素。实际上，回报率分两种——一种来自租金，一种来自资产增值。虽然地点较偏远、屋龄较大的99年 地契公寓，租金回报率会较高，但是地点较靠近市区、屋龄较新的永久地契公寓，在房价飚升时的增值空间却更大。

浏览居外【名家专栏】栏目之新加坡，了解新加坡房产投资独家专业解读。

关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。

（互联网资讯综合整理）

 

对首次买房的新婚夫妇来说，申请房贷是人生中重要的一步。本地基准利率最近上扬，固定利率配套会不会因此受追捧？申请贷款时还须注意什么？

许多房屋贷款借贷者最在意的是，房贷配套利率的高低。花旗集团汽车与房屋贷款总监彭仲贤表示，借贷者不应只在乎利率，也应注意今后每月的摊还额和现金流、本身需求、财务状况、负担能力等。

固定利率还是浮动利率？在新加坡选房贷须三思

政府规定，首次买房者申请的房贷与房子价值比率（LTV）最高为80％。如果首次买房者的借贷期超过30年（最多35年），或者房贷要过65岁才能还清，LTV下降至60％。根据总偿债率（TDSR）限制，借贷者所有贷款每月的还款额，不得超过收入的60％。

新加坡房屋贷款有限公司房贷首席顾问周扬认为，每月还款额最好不要超过收入的一半，以便能更好地应付其他财务负担。

彭仲贤说，一些借贷者选择房贷时，常常喜欢询问身边亲友的意见，但“挑选房贷是一个重要的决定。它不像申请银行信用卡，而是须从长远和多重考量来做决定。尽管亲友的意见值得参考，但借贷者须从最适合自己的角度挑选房贷”。

挑选房贷没有捷径

他指出，一般借贷者会货比三家，询问两到三家银行的配套。挑选房贷没有捷径，互联网上的房贷计算器、资料库、概览表等只是工具，借贷者须对签订的房贷配套有深入了解。

谈到房贷配套的种类，许多人马上会想到固定利率配套和浮动利率配套这两种。固定利率配套的风险最低，但比其他房贷配套的利率高。

随着本地基准利率最近上扬，第一年固定利率目前介于1.80％至2.30％左右，这视“固定时间”的长短而定。固定期越长，利率就越高。这类配套一般把利率固定两年至三年，随后的利率会浮动。

浮动利率配套则是直接与基准利率或现行利率挂钩，利率一般比固定利率配套低，但随着三个月同业拆息率（SIBOR）和三个月新元掉期利率（SOR）最近波动较大，这些配套也会受影响，银行每三个月会调整利率。

彭仲贤表示，市场上还有另一类具备特别功能的房贷。譬如，花旗银行提供免付费可切换基准利率的浮动利率配套，让屋主可按市场利率走势，将基准利率切换为三个月SIBOR、六个月SIBOR，或一年SIBOR。

又譬如，大华银行提供与存款配对的房贷配套“UOB Homestar”，屋主的贷款额若是50万元，并在账户里存入10万元，房贷利息只按40万元贷款额计算。

以自己主次需求选房贷

彭仲贤表示，贷款者要根据自己的主次需求选择房贷，看自己是更在乎每月还款额的稳定性，还是更在乎支付最低的利率。此外，贷款者也应考虑利率短期和长期的走势。

他说：“利率传统上处于3.5％的水平。长期来看，全球利率会从低利率水平复苏，上扬至正常水平。但除了要看利率上升多少，贷款者也要考虑利率上升速度有多快，会否在两年内显著上升，这是因为房贷配套的锁定期有两三年。”

彭仲贤表示，对于不太关心利率走势的人而言，让他们预测利率走势是相当困难的事，因此他建议贷款者寻求专业意见。

不过，彭仲贤与周扬一致认为，具备特别功能的房贷会比一般房贷更有价值。周扬说：“以存款配对房贷配套来说，这会对那些有定期储蓄习惯的借贷者有利。但就像购买一个多功能智能手机一样，贷款者需要使用这些特别功能，配套才会划算，否则就是浪费。”

挑选房贷也须留意申请过程、改变借贷期、提前解约、逾期付款的费用，也可比较房贷的增值优惠，如律师费津贴、火灾保险，以及免费估价等。

认为房贷随时可再融资是迷思

许多屋主会觉得，当下签订的房贷配套过了锁定期后，若不再提供最理想的利率，他们只要换一家利率更低的银行或配套再融资即可。

彭仲贤表示，本地利率环境过去七年极其低廉，因此许多屋主对正常利率没有头绪。

他说：“如果认为房贷随时可再融资，那是迷思。会这么想的人，或许从来没尝试过在高利率的环境下再融资，那不会是你想象中那么容易。”

今年开年至今，本地超级豪宅的成交价似乎是一山还有一山高，屡屡打破纪录登上“最贵”荣誉榜。不过，整体上豪宅市场却呈现一番交错纷乱的景象。上半年的新推出豪宅交易量预计年比萎缩三成，同期的豪宅转售交易量则预计年比增加11％至15％。

新加坡房市：交易价虽屡创新高 转售豪宅盈亏落差大

转售豪宅当中，有些大赚、有些却大亏，巨额的盈亏落差令人咋舌。市区重建局房地产资讯系统和其资料来源显示，今年至少有两间超级豪宅的转售盈亏额是以千万元计算。

500万元以上豪宅类别中，转售时大赚100万元以上的豪宅有至少九间，转售时大亏100万元以上的豪宅则有至少11间。

有趣的是，盈亏差额最大的两间豪宅其实位于同一区。今年最为人所知以贱价转售的超级豪宅，要属日本富豪多田胜美在2月以亏损1580万元的价格出售在第10邮区东陵路超豪华公寓瑞吉居（St Regis Residences）双层顶层单位。

同样是第10邮区，在距离瑞吉居三公里外、驱车只须六分钟的瑞登翰路（Swettenham Rd），却有一幅优质洋房地段在1月以净赚1052万元转手。据知，卖家是印尼煤矿综合集团（PT Bayan Resources）创办人刘德光和其子女。

今 年至今亏本超过100万元脱手的11个单位中，有七个位于乌节路一带，包括卓锦豪庭（The Orchard Residences）项目的一间三卧房单位，以550万元出售，亏损230万元；位于格兰芝路“The Grange”永久地契项目有一间四卧房单位，以415万元出售，亏损205万元。

同一邮区交易价大不同

智信研究与咨询总监王伽胜说：“乌节公寓会失去光泽，一部分原因是乌节路本身作为世界级购物区的魅力在递减。甚至连新落成的商场，如乌节门（Orchard Gateway）也生意冷清。”

然而，距离“The Grange”仅600米的葛兰轩（Grange Residences）永久地契项目，却有一个七楼单位，上月以730万元出售，净赚100万元。

同一区出现巨额盈亏反差的地区，还包括第4邮区圣淘沙的升涛湾。该区亏损较大的包括翠珀湾（Turquoise）一间四卧房单位，以455万元出售，亏损约270万元。

海韵湾（The Coast）一间四卧房单位，以约313万元成交，亏损约122万元。该区净赚较大的是一栋面积达9264平方英尺的99年地契独立式洋房，2月以2200万元转售，净赚170万元。

单从交易尺价来看，第9、10和11邮区核心中央区（CCR）高级公寓市场，今年也呈现大起大落的现象。

交易尺价在今年第二季环比上升5％至10％的CCR项目包括：乌节一带的雅茂园（Ardmore Park，目前每平方英尺是2929元）、荷兰路一带的Sommerville Park（1429元）、里峇峇利一带的华丽园（Valley Park，1426元）。

交易尺价在第二季环比下跌5％至10％的CCR项目，则有纽顿的“Newton One”（1597元）以及乌节一带的经禧大厦（Cairnhill Plaza，1332元）。

豪宅交易盈亏时机是关键

值得注意的是，今年转售大赚的前五个豪宅之中，有三个是屋主在2008年至2009年，全球金融危机期间购入。反之，今年转售大赔的前五个豪宅之中，多数是屋主在2006年至2007年房地产市场全盛时期购入。

王伽胜说：“房价在2009年全球金融危机期间大跌，当时买入的房子若在今年转售，会有显著增值。那些在危机发生前几年买入的，今年转售的增值有限，甚至会亏本。2011年后买入的房子则需持有四年，否则须支付卖方印花税。”

这意味着豪宅盈亏的一大关键是时机。尽管今年楼市仍处淡静，但一些豪宅的交易价格令人哗然。这包括阿里巴巴创始人之一的孙彤宇以5100万元，买下乌节路一带阿摩园“Le Nouvel Ardmore”的双层顶层单位，使它成为本地至今最贵的公寓。