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房地产分析员指出，4月份的新加坡私宅销售量猛弹，主要是因为发展商推出了更多单位。今年4月，发展商推出的新加坡私宅单位高达1344个，比3月份的400个增加超过两倍。仲量联行研究部主管王德辉说：“虽然新私宅的交易活动可以说是改善了，不过如果就此认定市场信心已经恢复，那未免言之过早。”

发展商在今年4月卖出的新私宅单位激增至1124个。这不但比3月卖出的613个单位猛增83％，也是过去12个月以来需求最殷切的一个月份。

不过，房地产分析员认为，4月份的销售激增或许只是昙花一现。如果5月份没有重头项目推出，销售数字很可能再次回落至300、400个单位。

橙易产业（OrangeTee）研究与咨询部经理黄显洋说：“发展商在5月份卖出的新私宅单位预计将减少，因为这个月份上市的新单位至今不多。”

位于裕廊西林道的西林苑（Westwood Residences）执行共管公寓虽然刚刚在昨天开始开放示范单位让公众参观，不过要到5月30日才正式让公众选购单位，因此大多数单位相信会在6月成交。

房地产分析员指出，4月份的新私宅销售量猛弹，主要是因为发展商推出了更多单位。今年4月，发展商推出的新私宅单位高达1344个，比3月份的400个增加超过两倍。

当中，位于兀兰的NorthPark Residences和巴特礼（Bartley）的Botanique这两个重头项目，就占了将近四分之三的推出单位。前者有920个单位，在上个月推出600个，并成功以1374元的尺价售出486个。后者有797个单位，共推出400个，并以1290元的尺价为254个单位找到了买家。这两个项目都位于核心中央区（CCR）。

在其他中央区（RCR），4月份推出的新项目还包括马里士他路一带的Neem Tree（24个单位），不过这个项目并未在4月份售出任何单位。此外，The Orient和The Venue Residences也分别在4月份推出了48个和10个新单位。

仲量联行研究部主管王德辉说：“虽然新私宅的交易活动可以说是改善了，不过如果就此认定市场信心已经恢复，那未免言之过早。”

高力国际研究部主管谢岫君指出，除了Sims Urban Oasis卖出41个单位、CityGate卖出17个单位外，位于RCR的其他项目，购屋情绪其实都还维持淡静。

世邦魏理仕研究部主管沈振伦指出，一些较早之前登场的项目，例如2月推出的Sims Urban Oasis和去年推出的优景园（The Panorama），也在4月份继续售出一些单位。前者在4月份卖出41个单位，中位尺价是1411元；后者则卖出39个单位，中位尺价是1299元。另外一个位于义顺的项目Symphony Suites则在4月份卖出29个单位，中位尺价是1042元。

在执行共管公寓方面，发展商在今年4月也有不错的销售表现，总共卖出了94个单位。多个推出已有一段时间的项目，包括百丽轩（Bellewaters）、百丽居（Bellewoods）、Forestville、Terrace、The Amore、Waterwoods等都能继续卖出更多单位。如果包括执行共管公寓，发展商一共在4月份卖出1218个单位。

新加坡4月组屋转售交易量创下过去两年来新高，整体转售价格也止跌回升。

新加坡房地产交易信息网站SRX昨天公布的预估数据显示，今年4月总共有1610个组屋转手，比3月的1349个增加近两成，这也是组屋转售成交量自今年3月以来第二次增加。

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ERA产业主要执行员林东荣指出，随着组屋转售价逐步趋稳，以及政府缩减预购组屋供应，更多买家转而购买转售组屋。因此，4月组屋转售交易量得以延续3月的上升势头。

他也重申，3月到7月是为全年转售市场定调的关键时期，如果这一势头能延续到下个淡静期，即农历七月到来前，今年全年将有1万8000至2万宗转售交易，走出去年仅有1万7300个单位成交的低谷。

智信研究与咨询总监王伽胜则认为，尽管买家对转售组屋的需求有所增加，但卖家无法再像过去那样可以漫天要价，因为买家的购买力已受到每月偿还贷款比率（MSR）的限制。

“如今大部分买家只会购买那些价格实际、自己负担得起的组屋，不会接受卖家开出的高价。”

林东荣也认为，转售组屋的高溢价时代已经结束，今后大部分交易都将以接近估价的价格成交。

4月整体转售价出现回升

整体组屋转售价在今年首三个月连续下滑后，上月以预估数据来看，终出现回升。4月整体组屋转售价较3月微升0.2％，主要是因为三房和四房式组屋转售价分别上升0.3％和0.9％。五房式和公寓式组屋转售价则分别下滑0.8％和2％。

与去年同期相比，上月组屋整体转售价下跌了6％，同2013年4月的顶峰相比则下挫11％。

林东荣预测，组屋转售价接下来几个月还将持续下跌，但跌幅将会放缓，整体转售价有望在今年底稳定下来，全年跌幅小于5％。

SRX报告也指出，成熟组屋区的组屋转售价在4月上涨0.6％，但非成熟区的转售价则下跌0.2％。

王伽胜说，成熟市镇的单位更保值，除了因为地理位置更优越，也因为这些市镇空地有限，新组屋和公寓项目较少。相比之下，许多在非成熟市镇兴建的私宅近两年来陆续竣工，这些单位的买家大部分是附近的组屋住户。他们在搬进新家时转售组屋，加大非成熟组屋区的转售组屋供应量，从而对转售价造成下行压力。

反映组屋转售价与周边组屋近期转售价差距的TOX（Transaction Over X-Value）中位数，上月从负3000元微升至负2000元，但仍维持在负数，显示多数买家所付的价格低于同类组屋近期的售价。

在4月交易量超过10宗的建屋局市镇中，裕廊东的TOX最高，为正7000元。实龙岗则以负1万4000元的TOX，成为TOX最低的市镇。

在办公楼与混合用途房地产交易的推动下，新加坡大宗房地产交易额今年第一季环比上扬18％，达36亿元。

根据戴德梁行（DTZ）的最新报告，安盛保险大厦（AXA Tower）的销售额占了大宗交易的32％。

投资管理公司贝莱德（BlackRock）以11亿7000万元将这栋位于珊顿道的办公楼卖给以鹏瑞利置地集团为首的财团。

市场对混合用途房地产的兴趣也颇为浓厚，投资额环比上扬34.4％至3亿2400万元。

反观大宗住宅房地产，在降温措施仍未解除的氛围下，投资者保持谨慎态度，投资额环比下滑14.5％至8亿5600万元。

戴德梁行指出，今年第一季的大宗住宅交易主要为111 Emerald Hill的16个单位，以7500万元售出。

政府在第一季共售出四幅地段，投资额环比上扬15％，达7亿8100万元。尽管如此，与去年第一季相比，政府地段投资额其实减少了一半以上。

另外，投资者对店屋仍有兴趣。根据市区重建局的买卖禁令数据，去年第四季与今年第一季六个月内，店屋投资额约为3亿5800万元。

日本船运公司川崎航运（K Line）今年初以4280万元售出位于柏成街的六间店屋，是第一季最大宗的店屋交易。

戴德梁行研究部副主管李乃佳指出，根据研究行去年第四季的“公允价值指数”，新加坡房地产的价钱比英国、澳大利亚与东京来得稍微昂贵。

“尽管如此，对分散投资组合与长期增长机会有兴趣的投资者，仍觉得新加坡有吸引力。”

房地产投资信托 首季交易活动仍活跃

投资者方面，戴德梁行指出，为了赶在印花税豁免优惠于3月31日截止之前完成交易，房地产投资信托今年第一季的交易活动仍然活跃。

房地产投资信托的投资额环比上扬2％，达6亿零700万元，主要交易包括樟宜机场皇冠假日酒店与The Kendall。

华联酒店信托（OUE H-REIT）以4亿9500万元买下樟宜机场皇冠假日酒店及酒店扩建项目，预计今年底竣工，每年预计可带来4.6％的收益；腾飞房地产投资信托（A-REIT）也以1亿1200万元（每平方英尺618元）买下The Kendall。

戴德梁行表示，私募基金偏向于投资非传统房地产类别，如工人宿舍。尽管Homestay Lodge这家工人宿舍的地契只剩14年，基金管理公司Pamfleet仍以1亿2700万元买下它。该宿舍共有6000个床位，占两幅地段，总面积为20万平方英尺。

房地产公司的交易活动也相当活跃，净收购额环比上扬33.8％，达7亿2100万元，在一些大宗交易中也是财团的主导者，如安盛保险大厦的交易。

然而，海外房地产的投资活动也增加了。戴德梁行指出，旅店置业合资收购伦敦现有的两栋办公楼与一栋住宅建筑，价格为6亿2740万元；吉宝置业也在伦敦买下一栋价值1亿8750万元的九层楼高永久地契办公楼。

腾飞酒店信托以89亿日元（约9869万新元）买下日本大阪中央区的一家酒店；凯诗物流信托则以7400万元在澳大利亚买下三个工业房地产。

新加坡房地产市场今年第一季继续走软，转售组屋与私宅价格双双下滑。房地产分析师认为，在政府不松绑降温措施的情况下，今年房价将继续走低。

市区重建局和建屋发展局昨天公布今年首季房地产市场的完整数据。私宅方面，整体价格连续六个季度下滑，在今年第一季下跌1.0％。这比本月初预估的1.1％跌幅小，也比去年第四季的1.1％跌幅略为缩小。

根据市建局数据，各类型非有地私宅价格持续下跌，其中以中档私宅（其他中央区，RCR）价格下跌幅度最大，达到1.7％。大众化私宅（中央区以外，OCR）则下跌1.1％，是自2009年第二季以来的最大季度跌幅。高档私宅（核心中央区，CCR）和有地私宅价格也分别下滑0.4％和0.9％。

建屋局数据则显示，组屋转售价格指数从去年第四季的137.0点下滑1.0％至135.6点，与本月初公布的预估数据不相上下。

这虽然是组屋转售价自2013年第三季以来，连续第七个季度下滑，不过季比下滑幅度是过去一年半来最小的，显示组屋转售市场趋向平稳。

交易量方面，今年首季有4135个组屋单位转售，较去年第四季的4635个下滑10.8％。不过同一年前相比，交易量有所改善，去年首季只有3781个单位易主。

房地产咨询公司欣乐国际执行董事麦俊荣认为，组屋转售市场正出现稳定迹象，“可能实现软着陆”。

他说，首季的价格下滑幅度缩小，虽然碰到农历新年，交易量比去年第四季少，比去年首季却有所改善，而且过去一年每季的转售交易量都介于4100个至4650个单位，并未出现很大波动。

建屋局去年3月调整转售组屋估价索取程序，买卖双方不再通过商议现金溢价决定转售价，而是得参考附近组屋转售价，直接商议价格，这项规定实施至今已有一年。

ERA产业主要执行员林东荣指出，这项规定让转售组屋议价过程更理性，买家会保守出价，屋主也不会漫天开价。他说：“价格下滑速度放缓是好现象，不过政府的贷款限制如果没有改变，转售价还会下行，今年下滑幅度预计不超过5％。”

智信研究与咨询总监王伽胜也认为，估价索取程序的调整间接取消了溢价，改善买家的负担能力，相信将继续吸引买家进场，不过受每月偿还贷款比率限制，买家将非常谨慎。

林东荣观察，同比去年，今年首季的交易量增加9.4％，尤其是四房式和五房式单位的交易量增加，反映出买家对转售市场更有信心。

橙易产业研究与咨询部经理黄显洋指出，今年首季有1136个执行共管公寓竣工，下来还有2301个单位建成，这些买家多数是组屋提升者，根据建屋局规定，屋主得在新单位竣工后半年内出售组屋。

他说：“随着更多新组屋和执行共管公寓竣工，即将搬入新家的屋主在出售现有组屋时，将面对更大压力。”

另一方面，今年首季有1万零385个组屋单位获准出租，比去年第四季略多0.2％。截至上月底，共有4万8338个组屋单位出租。

建屋局将在下月的预购组屋销售活动中，在金文泰、榜鹅、三巴旺和淡滨尼推出4040个新单位，另有5000个单位在剩余组屋销售活动中供买家选购。

新加坡组屋租赁市场持续疲软，同一年前相比，推出市场求租的组屋单位得花更长时间，才能找到合适的租户。

新加坡房地产联合交易网SRX和房地产网站ST Property的数据显示，今年第一季完成交易的组屋，推出市场求租期中位数达到41天。

这同去年第一季完成租赁交易的组屋相比，长了一个星期，当时组屋的求租期中位数是34天。求租期指的是单位从推出市场到成功找到租户所花的时间。

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受访的房地产市场人士指出，过去一年好些私宅项目竣工，许多屋主搬去私宅后想出租组屋，令租赁市场供应增加。

智信研究与咨询总监王伽胜说：“新私宅竣工后，除了那些购买鞋盒单位的投资者，多数屋主更愿意搬入新的私宅居住，他们也希望出租组屋赚取租金，抵消私宅房贷的压力。”

业界人士建议卖组屋套现

从2010年8月起，政府规定私宅屋主必须在购买组屋半年内卖掉私宅，不能同时拥有私宅和组屋；不过从组屋提升搬去私宅的人，则能继续保留组屋。

王伽胜指出，这项条例让很多搬去私宅的屋主选择出租组屋，而不是出售组屋，导致公开市场中求租的单位数量增加。

他说，目前租赁市场疲弱，寻找租户不如以往那样容易，长期找不到租户的屋主，也许得考虑卖掉组屋套现。

“一些屋主原本打算用出租组屋赚取的租金支付私宅贷款，但地点不好的单位可能好几个月都租不出去。另外，多数私宅买家选择按项目进度付款（progress payment），项目竣工后每月要支付的贷款数额也会变高，有的屋主可能感到贷款压力，考虑出售组屋。”

私宅租金更具竞争力

更多私宅项目竣工，也使私宅租金更有竞争力，间接造成组屋单位不像以往那般受欢迎。SRX数据显示，上月非有地私宅租金月比下滑0.4％，比一年前则低了6.3％。

ERA产业经纪罗幸临透露，最近他遇到两名屋主，一个以每月2800元出租靠近波东巴西地铁站新私宅的两卧房单位，另一人则以2500元出租靠近布莱德地铁站的三房式组屋单位。

他说：“这两个单位地点相当接近，而且都有两个卧房，租金也相差不远。现在私宅租金下滑，好些租客会觉得租私宅更划算。”

罗幸临指出，求租时间较长的组屋，多数是因屋主不愿下调租金。“屋主应有心理准备把租金下调10％，去年2800元月租，今年可能只有2500元。”

他观察，如果屋主愿意调整租金，市场需求还是很高。他举例，一名屋主出租马林台的一个三房式单位，原本开价2200元，去年底推出市场一个多月后依然无人问津，屋主决定下调300元，不到一个星期就找到租户。

罗幸临说：“如果屋主不愿降价，对租户又很挑剔，很可能三个月都找不到租户，与其损失租金，不如调整价位。”

SRX和ST Property的数据也显示，各组屋区中，宏茂桥、芽笼和马林百列今年首季的求租期中位数最长，宏茂桥甚至达到77天，换言之，约一半单位花了超过两个半月才租出去。反倒是盛港和淡滨尼等区，求租期中位数不到一个月。

王伽胜分析，宏茂桥是成熟市镇，地点较吸引人，可能导致屋主不愿调整价位，在市场疲弱的环境下，求租变得更困难。

组屋租金自去年8月之后连续下滑，上月才止跌回弹。ERA产业主要执行员林东荣认为，上月组屋租金小幅回升0.1％可能只是短暂现象，“由于私宅租金正在下调，这将会阻碍组屋租金上扬”。

他预计，今年全年组屋租金还将继续走低，下调幅度预计是5％至6％。

新加坡组屋转售价格上月再度下滑，转售成交量则在农历新年淡静期后止跌回升。

新加坡房地产交易信息网站SRX昨天公布的预估数据显示，今年3月的整体组屋转售价较2月滑落0.8％，比去年同期下跌6.6％。

根据SRX报告，3月组屋转售价下跌主要是由三房式、四房式和五房式单位的转售价滑落导致，这三类住屋的转售价上个月分别下滑0.9％、1.1％和0.5％，仅有公寓式单位的价格上涨1％。

智信研究与咨询总监王伽胜指出，随着大批私宅和执行共管公寓在今年竣工，更多组屋住户在搬进新家的同时也会出售现有单位，而这一群体大多是住在四房式或五房式单位，经济较为宽裕的家庭。换句话说，四房式和五房式单位的转售价将继续面对下行压力。

另一方面，王伽胜认为，公寓式单位住户搬至私宅的比率则相对较低。他说，做为一种较小众的公共住屋产品，公寓式单位本身已具备其它房型组屋没有的优势。和这类单位相比，私宅不仅价格昂贵，居住面积也大幅缩小，不会吸引太多公寓式单位住户卖掉现有住房，这类单位的价格也因此较为稳定。

全年组屋转售价格 跌幅或为4％

如果政府没有放宽房地产降温措施，王伽胜预计全年组屋转售价格跌幅为4％。报告也显示，成熟组屋区和非成熟组屋区的转售价在3月双双下滑。其中成熟组屋区的转售价比2月下跌0.9％，非成熟组屋区则下挫0.8％。

在成交量方面，上月有1349个单位成功转售，比2月的1148个单位大幅增加17.5％，是过去四个月来首次回升，但仍比去年同期的1420个单位减少5％。

ERA产业主要执行员林东荣指出，年初交易量下降主要是受农历新年影响所致，3月交易量回升在预料之中。如果这一势头可以延续到下个淡静期，即农历七月到来前，今年组屋转售成交量将有望超越去年。

去年全年只有1万7318间组屋成功转售，交易量比前年减少4.3％。

“随着今年政府缩减预购组屋供应量，以及组屋转售价进一步趋稳，相信会有更多买家选择购买转售组屋。如果是这样，全年将有1万8000宗至2万宗转售交易。”

反映组屋转售价与周边组屋近期转售价差距的TOX（Transaction Over X-Value）中位数，上月从负4000元微升至负3000元，但仍维持在负数，显示多数买家所付的价格低于同类组屋近期的售价。

在3月交易量超过10宗的建屋局市镇中，红山的TOX蝉联榜首，为正7000元。后港则以负1万3000元的TOX，成为TOX最低的市镇。

随着今年政府缩减预购组屋供应量，以及组屋转售价进一步趋稳，相信会有更多买家选择购买转售组屋。如果是这样，全年将有1万8000宗至2万宗转售交易。