Tag: 日本房产投资

日媒称，日本房地产交易开始笼罩阴影。预计2018年度的交易额时隔三年转为减少。这很大程度上是因为在上一年度之前曾持积极态度的海外投资者的交易减少。以办公楼为中心，房地产行情保持坚挺，但在新增供给较少的背景下，价格居高不下，投资者已经意识到楼市过热。由于流入日本市场的海外资金减少，房地产价格有可能出现暂歇迹象。

据《日本经济新闻》网站3月11日报道，日本瑞穗信托银行旗下的都市未来综合研究所数据显示，2018年4月至2019年2月日本国内房地产交易额为3.2568万亿日元（100日元约合6.03元人民币），比2017年度（4.9721万亿日元）减少30%以上。2018年12月以后交易额持续低于上一年同期。按年度计算，交易额时隔三年减少的可能性很大。

报道称，海外投资者交易明显减少。2017年度超过1万亿日元的外资法人房地产卖出额和买入额在2018年度均出现锐减。

企业作为整合的一环而出售房地产的行动告一段落，新增项目供给减少。

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报道认为，另一方面，以房地产投资信托基金等为中心，日本国内投资者的投资意愿强烈，但因房地产价格居高不下，“成为投资对象的项目正在减少”。

此外，大宗交易也在减少。如果仅统计交易额在100亿日元以上的项目，2018年度截至今年2月仅有78起，跌至同比下降30%的水平。

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来源：澎湃新闻
责编：Zoe Chan

近年来，日本的房地产市场出现了一种奇特现象：一方面，东京等大城市的住房价格持续上涨，日本不动产经济研究所2018年8月发表的数据表明，东京都23个区内新建公寓的平均价格为每套7287万日元，达到了1990年泡沫经济破灭以来的最高点；另一方面，部分地区出现空置率大幅增加、房价不断下降、房子少人问津等问题。甚至个别地方政府推出只要符合申请条件，独门独院的房子可以白送的举措来吸引人。分析人士认为，日本房地产市场呈现出热冷互显、“冰火”两重天的奇特现象。

随着日本经济缓慢复苏，东京申办奥运会成功之后，需求增长，东京房地产市场的销量与价格逐步回升。特别是日本央行长期实施超宽松货币政策，导致近年来日本大城市房价的上涨势头加快。据日本不动产经济研究所发表的统计数据，2017年底，东京23区每套公寓的平均售价为7089万日元，比上年增长6.9%，每平方米为108.3万日元。到2018年6月，上升到了均价每套7828万日元，每平方米120万日元。若折合成套内面积70平方米一套的公寓，每套均价为8400万日元，达到了1990年日本泡沫经济破灭以来的最高价位。

不仅住宅市场火爆，办公用房也抢手。日本主要中介公司三鬼商事发布的数据显示，东京市中心区域的办公用房供不应求，一些新建办公用房，内部装修还没有完工就被预订一空。

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不过，日本ORIX公司总经理井上亮认为，日本房地产市场虽然不会出现暴跌，但在今后1到3年内将会出现调整。如果日元升值到1美元兑换100日元的水平，外国投资者持有的部分房产将会出手，加上奥运行情结束，房地产市场将出现调整局面。

在大城市住房价格持续上涨的同时，许多边远地区，小城镇甚至东京都的部分偏僻地区，由于人口减少，房地产价格下跌，闲置住房不断增加。这已经成了令一些地方政府头疼的难题。

日本总务省发表的统计数据显示，2013年日本全国无人居住的闲置住房为820万套。日本野村综合研究所去年8月发表的有关研究报告认为，全国的闲置住房已经上升到了1000万套，占据日本全国6063万套住房中的约六分之一。该报告还认为，按照目前的出生率以及人口流动情况来推算，到2033年，日本的闲置住房将上升到1995万套，闲置率将达到27.3%。

一些地方政府为了减缓人口下降，减少闲置住房带来的问题，纷纷采取奖励措施吸引中青年人口前往落户，有的甚至推出了赠送独栋住房的政策。距离东京市区约80公里的东京都奥多摩町去年推出了三栋占地面积300至500多平方米的独栋房屋，免费提供给愿意前来落户，且符合他们招聘条件的应聘者。不过，报名截止期已过，依然没有人前来应聘签订落户协议。

多种因素助推东京房地产价格持续较大幅度走高。首先，日本中央银行长期实施超宽松货币政策，资本市场资金充足，很多资金流入房地产市场。其次，近年来日元平均汇率处于较低水平，国外投资机构的大量资金入场。第三，东京申办奥运会成功，投资者看好奥运前的房地产前景，奥运效应增加了需求。第四，日本中产阶层喜欢居住新建房屋的偏好，也助长了新建公寓的需求。由于资金充足、需求强劲，东京市区房拆旧建新的地产再开发如火如荼。

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虽然东京等大城市市区的住宅价格持续上涨，但由于日本整个国家的出生率下降，人口继续向东京、大阪以及名古屋等大都市圈流动，很多城镇以及中小城市人口减少，地方城市的住房市场供大于求，一些交通不是很便利，配套设施不齐全地区的房产虽然价格持续下滑，依然少有人问津。不仅出售无门，而且也无租住需求，只能闲置。

业内人士认为，大城市以及经济发达的地方核心城市具有资金、教育、科学技术、人才等众多资源优势，虽然生活成本高，但依然吸引着很多年轻人流入，他们将支撑着大城市的住房市场。另一方面，随着人口出生率的下降，地方中小城市的人口还将继续流失。人口的减少将致使日本地方城镇的住房闲置问题越来越严重。

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来源：经济参考报
责编：Zoe Chan

由於原物料价格上涨丶营造人力成本大增，加上宽松资金涌入房市影响，有机构统计目前东京都房价，已经接近史上最高，创下资产泡沫化以来高点。

《日本经济新闻》报导指出，民营研究机构“不动产经济研究所”公布最新调查数据，发现日本首都圈东京都2018年公寓价格，平均为每坪287万日圆（约万17.3元人民币），而在资产泡沫化之前，东京公寓价格在1990年达到高峰，涨到每坪308万日圆（约18.6万元人民币）。

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在泡沫经济晚期的1980年代，房地产价格飙升，引发泡沫崩溃，导致日本陷入长期通缩，造成薪资成长停滞，长期消费疲软。

报告分析，时至今日，由於劳动力短缺，造成营造人力成本大增，加上原物料价格上涨，以及建筑素地竞争，也都推升了房价。

东海东京调查中心首席经济学家武藤弘明则认为，2013年以来日本银行持续推动的超宽松货币政策，造成资金不断涌入不动产，现在全球经济前景日本央行已经很难收紧货币政策，将持续到2021年。

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来源：好房网新闻中心
排版：Zoe Chan

2018年，东京23个区公寓的平均租金同比上涨5.3%，为10多年来最高的同比增幅。2018年东京公寓平均租金较2012年的低点上涨了16%。

第一太平戴维斯研究与咨询总监Tetsuya Kaneko表示，东京租房市场正朝着积极的方向发展：“平均租金将稳步上升，中央五区会更受欢迎。”根据Savills Japan的报告显示，东京中央五区2018年平均租金比东京23区高出19.1%，这是连续第三年创下新高。

数据还显示，在过去四到屋年内完成的公寓开始出现强劲的租金升值，其价格甚至接近新建公寓的售价。

这在一定程度上是因为今年上半年，东京市场上10%的房产为新建项目。据Tokyo Kantei统计，2018年东京公寓的平均年龄为19.6岁。在日本，新公寓的价格往往比旧公寓高。

自2014年起，东京23区内新建公寓的销售价格每年都在上涨。与2014年相比，大东京2018年公寓平均销售价格增长了19.15%，平均每平方米销售价格增长了27.6%。

这是日本房地产的症结所在——较为偏爱新建建筑、建筑物过高的年龄成为负担。在这里，对新建筑的渴望不仅仅是一种偏好了：

由于该国建筑经常面临着地震、海啸、火灾等灾难，人们认为永久寿命的房屋是不存在的。日本政府坚持“日本房屋建造可持续30年”的口号，确保房产得以适用。但是他们仅关注房屋的年龄，忽略了那些仍然存在的旧房子。迷恋于翻修重建老旧房屋是一个复杂的情绪，这依赖于对短期建筑技术的不信任以及不断变化的房屋安全标准，当地人偏爱新房的情怀还是值得理解的。

根据PLAZA HOMES的说法，过去的研究表明，用钢筋混凝土建造的建筑物的寿命可达68年至150年，具体取决于其精加工材料和建筑外部的制作方法。从日本法律上讲，钢筋混凝土房子的持久年限为47年。根据日本国土交通省的调查数据，截至2014年，重建公寓的平均寿命普遍为33年，东京和大阪重建公寓的寿命约为40年。

日本房地产经济研究所近日发布了2019年大东京新公寓市场的预测，预计将有3.7万套新公寓出售，比2018年增加0.8%，消费税率增加的影响很有限。

2011-2018年大东京新公寓数量统计及2019年预测数量

同时预计，东京23个区的新公寓供应量将保持不变，会有1.6万个新公寓进入市场，东京西部、神奈川县、埼玉县、千叶县的新公寓数量也会有所增加。东京市中心的公寓价格将保持在较高水平，几个大型项目将于今年4月份开始开展销售活动。

大东京房租增长的势头或将会于今年得以延续。随着1月至3月租赁高峰的临近，日本房地产中心指出，一些空置公寓的业主已经开始降低房价，以便能在淡季期间吸引租户。

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参考来源：Tokyo Kantei、日本房地产经济研究所、PLAZA HOMES
撰文：Fern Wang
排版：Zoe Chan

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

或许你会觉得惊讶，但这已不是个例——0元售出（无偿转让）的房子在日本并不罕见，它们被放置在一种叫Akiya银行的网站上进行抛售。Akiya在日语中意为”空置的房屋“。买家只需支付税费和代理佣金，就可以把房子拿到手。据称这些Akiya银行确保购买过程简单快捷，使其成为日本买家和外国人的热门选择。

房主们PO上住宅的图片，热情洋溢地描述待售房产有多么瞩目。随着越来越多的低价房产甚至0元房屋在网络上被售卖，Akiya银行成为了热门话题。

2013年，据日本国土交通部（MLIT）估计，全日本约有820万（约占房屋总数的13.5%）空置房。这一数字暂有误导性，因为其中包括可供租赁的房屋。

考虑到这一事实，日本房屋出售网站toshihikoyamamoto.jp认为市场上“真正空置的房子”（废弃房屋）约有220万个，报告中的数字令人生畏。根据富士通研究所的数据，到2033年，日本空置房屋的比例预计将超过20%。

据《日本时报》等媒体报道，日本境内的空置现象主要集中在农村城镇，但也开始出现在郊区和大城市了。鹿儿岛、高知、和歌山是这些城市中房屋空置的“领跑者”。

为何出现这么多空置房？

首先，人口萎缩和老龄化加剧是一项根本挑战。其次，无论面临购买还是租赁，日本人都偏爱新建房屋。根据MLIT的报告，日本住房中只有14.7%的房屋是二手房，而在美国和欧洲，这一数字是70%-90%——相比之下，日本二手房市场规模更小。接着，废弃房大多位于农村和郊区，并不为那些乐于购买房产的年轻买家所青睐。其次，某些房主不能照顾房产或不想再支付空置房的房产税也是原因之一。

下面一项原因与日本的遗产继承相关：一些土地或房屋的所有者孤独去世之后，较难追查到其遗产继承人。原则上，继承逝者财产的家庭成员必须向政府官员报告所有权变更，并注册新的所有权，但在找不到继承人的情况下，这种所有权登记无法得到妥善安排，政府无权擅自翻新或拆除亡者的房屋。

为解决这一问题，日本政府于2015年通过了一项法律，允许地方政府惩罚那些不拆除或翻新房屋的Akiya所有者。然而，各地政府尚无全权执行此法律，被强制拆除的房屋数量仍然很少。（此外，如果屋主都找不到，政府怎么能惩罚所有者？）

一些政府为解决这一棘手的问题，运行着所谓的Akiya银行，列出Akiya财产，以管理各自城镇空置房屋的供应和需求，同时帮助年轻家庭更容易负担房产。

Akiya银行是日本房屋空置的解决方案吗？

一方面，空置房是日本前所未有的社会问题。但另一方面，这也是一个机会——不仅仅是商机，而是一个重构日本战后住房和郊区问题的机会。它是一种符号，可能是通向美好未来的路径。

对城市来说，Akiya银行也许并非有意义的存在。与其说它是城市的癌症，不如说是城市的荨麻疹——当房子的主人变老离去，房子便会空空如也。

对于日本建设者来说，荨麻疹是一种痛苦的疾病。它需要消耗更多的成本——和街道与学校的建设费用一样多，但是能负担所有费用的纳税人人数却在减少。这使得Akiya银行成为日本城市规划新运动中建设紧凑型城市的推动力：日本城市化的深入，但没有绿化带的概念或城镇范围限制，它的城市蔓延到郊区，稻田与家庭住宅混在一起；随着郊区和村落房屋的衰落，日本的城市化进程也在加快。

此外，Akiya银行也点燃了大批海外投资者的热情。地产代理公司Katitas的总裁Arai以全新的商业模式抓住了Akiya银行带来的机会：”我们直接购买Akiya，花上约几千美元翻新后出售。”在过去两年半的时间里，Katitas已经购买并翻新了1200多所房屋：“向我们出售最常见的原因是继承；当四五十岁的人继承这类房子时，他们可能早就有了自己的房产，于是房屋就这样空置了下来。”

“我们的买家是想以低价购买好房子的人，”Arail说，“这也许他们是三十多岁以来第一次买房。对于这些之前一直住在租赁公寓中的买家来说，我们的售价比他们之前的月租金还要便宜。”

“不能达成的交易多半是因为没在价格上谈妥，对于其他人来说，或许是由于房屋结构不健全，或是在乡村太远了。在更加偏远的村庄，需求基本为零。”

入手Akiya？你需要的不仅仅是勇气

你可能在买房时获益，但不一定能在卖地产时拿到利润。如果你没有以合适的价格/条件购买房产，就更不用提什么利润了。在欧美，翻新房屋一般是短期策略，在日本却不被普遍流行。

尽管购买Akiya问题重重，但如果把废弃的房子反转成租赁房产，将会有很多机会，你可以在相对较小的风险下获得更大的投资收益。关键在于，废弃房屋的位置：人口基数合理集中的地区投资条件较为优越，偏远城镇就不推荐了。

在“带走”它们之前，你必须考虑到这些：

1. 额外的费用：税费、代理佣金、装修费；

2. 房屋若破损严重，或不符合日本现行抗震法，则需拆除；

3. 房屋安全问题，如火灾、害虫等；

4. 移除原房主物品需要花费的时间和人力成本；

5. 不排除原房主突然出现，要求拿回房屋使用权的可能；

6. 想领取政府翻新补贴？你还需要满足政府规定的一些条件；

7. 某些黑帮与空置房有关，容易麻烦上身；

8. 由于购买房屋的属性，可能会遭到歧视或引来自卑感。

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参考来源：CNBC；《华尔街见闻》；toshihikoyamamoto.jp；FT.com
撰文：Fern Wang
排版：Zoe Chan

面临人口老龄化与生育率连年走低的日本早已开始遇到劳动力不足，社保负担过重，消费乏力等一系列问题，迫使一向在移民领域保守的日本在移民政策上开始松动。

1月19日下午，胶州路709号迎来了居外主办的日本投资移居及置业私享沙龙。本次活动在寒冬的上海收获了对日本有意向的买家们满满的热情，主办方不断加椅子。

郭振先生以从留学生到新移民的心路历程，详细介绍了日本移民的条件以及日本居民享有的教育、养老、医疗等方方面面的福利。从东京的生活体验，给观众一个完整而立体的感知。

作为香港专业地产顾问商会副会长，世纪21中华物业创办人（香港，日本，澳门），从香港到日本，杨官华先生专注于商业地产领域数十年，仅在日本开疆拓土就有十几年时间。

他详细介绍了日本从经济基本面，购房及移民各项政策并详细介绍了日本企业家移民的项目和东京购房的流程和注意事项。

来自新加坡星展银行（中国区）的助理副总裁许女士则着重介绍了，家庭任何一方有海外身份，无论是公民还是永久居民，可在购汇和外汇汇出方面合法享有的特殊权限，引起了现场观众的浓厚兴趣。

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撰稿：Adam Chen
排版：Zoe Chan

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