Tag: 日本房产投资

2018日本房地产报告：标准土地价格17年来首次上涨

2018日本房产要闻：

  • 东京市中心办公室空置率达27年来新低；
  • 前来日本的外国游客人数史上首次超过3000万；
  • 全日本标准土地价格自1991年来首次上涨。 

2019年日本楼市发展方向：

  • 持续宽松的货币政策可能使利率维持在低位；
  • 2019年不太可能出现过热的房产投资情况，但房产价格可能会保持稳定；
  • 2018年爆发的投资贷款丑闻（日本骏河银行众多员工伪造贷款文件）的不良影响可能会持续到2019年，这将影响到地区银行、投资公司、质量较差的房产。

尽管我们在2013年和2014年目睹日本房地产市场放缓，但其在2018年创了历史上的高位，推动房价上涨的各个因素持续走强。

写字楼市场的强劲、社区众大规模项目重建、外国游客数量和公寓需求量的持续激增，商业地产和酒店的高需求量带动了房价的走高。据估计，2018年有超过3000万外国游客访问日本，这个数字是日本有史以来最高的，比2013年增长了三倍。旅游业的发展不仅对经济有贡献，对房地产市场也有积极的溢出效应。

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回顾住宅市场

大东京二手房公寓的平均售价连续71个月（截至2018年11月）同比增长。8月，位于东京市中心的千代田区、中央区、港区公寓的平均售价——119.37万日元/平方米创下了2008年以来的历史新高。

到2019年10月，消费税税率或将增加2个百分点至10%，预计那时会临时签订许多新的建筑合同。到2019年4月之前，税率会维持在8%不变。行业专家预计，税率上调不会给房地产市场带来重大影响，因为减税计划可以帮助新置业人士缓解经济上的窘迫。

去年11月，东京市区发售的全新公寓平均价格为123.7日元/平方米，是2017年以来的第二高位。然而，成交比率只有47.1%（比率达到70%说明市场较为健康）。包括高端建筑在内的一些新建筑于建成后的数月里仍未售出，这可能是由于以下几个因素造成的：购买豪宅的买家更为挑剔、定价和产品不匹配、营销活动不足够。为了使自己门下的房产脱颖而出，开发商们需要在房产质量和市场营销上付出努力。

整个2018年，日本住房贷款利率都保持在历史低位，10年期利率在0.80—1.20%左右。值得注意的是，债券收益率降低可能会导致房屋贷款利率的下降。日本央行采取了一项措施，将债券收益率维持在0%左右，它们在2018年12月为0.024%。

从2017年12月到2018年11月，东京23个区的公寓平均租金连续12个月同比增长。根据Homes的数据，东京所有出租房产的平均收益率为5.7%。东京港区在全市平均收益率最低，为4.2%。MLI研究所的一份报告估计，东京中心三区的豪华出租公寓的空置率将达到5.5%，这一比例低于2011年和2012年的12%—13%。一套豪华公寓的月均租金为5495日元/平方米，比2012年年末的最低值上涨了近40%，创下历史新高。

回顾办公楼市场

去年11月，东京五大中央商务区的写字楼的空置率自1991年以来首次下降到1%以下。房地产办公室经纪公司Miki Shoji报告，2018年11月空置率为1.98%，较2017年11月环比下降1.05点，办公室租金连续55个月同比增长。早前对2018年的预测估计为：对于商业办公空间来说，这将是疲软的一年，并会有大量的新办公楼出现。然而，在2018年，新建办公楼已难以满足强大租户的需求，特别是金融和IT公司。

2018年上半年全日本房地产交易总量为2.1万亿日元，低于2013年和2014年的2—2.6亿日元的年度交易量，但较2017年1.8万亿日元的低位有所改善。2018年下半年，40%的交易量集中在东京五大中央商务区，这一数字是2017年上半年的两倍。2018年海外资金收购总额为3100亿日元，不到2017年下半年交易的7200亿日元的一半。

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回顾零售业地产市场

 零售业地产市场，特别是东京、大阪、京都的黄金购物区，受旅游人数的激增而繁荣。京都Shijo街旁的零售业地产的租金在过去五年中翻了一番。2017年购物街的客流量为5900万人，比2015年增长8.3%，这对国内和国际品牌零售商带来了强大的吸引力。

根据日本房地产研究所的数据，2018年上半年银座零售业地产平均月租金为2.04万日元/平方米，比2017年上半年增长42.8%。据世邦魏理仕报道，银座购物区地下零售业地产的空置率截至2018年第三季度为1.7%，较第一季度下降0.1个百分点，但较2017年第三季度上升了1个百分点。

根据日本房地产协会的数据，Omotesando优质零售业地产的平均资本转化率约为3%。2018年上半年，地上一层零售业地产的平均月租金为61.81万日元/平方米，较2017年上半年增长了40.4%。Omotesando大道边的租金在4.54—6.05万日元/平方米。

回顾酒店住房市场

新的minpaku短期住宿法从2018年6月起生效，实际上使得Airbnb在全日本各地的大量挂牌信息下架了。如果日本地方政府实施更为严格的规定，符合条件的房主每年不得租赁超过180晚。以前在该平台上挂牌的许多房产都不符合新的许可条件。希望利用供应短缺这一机会的公司和投资者正在寻找符合新规定的房产，使得自己全年都可营业。从本质上来说，这意味着共管公寓制度已被淘汰，整个地区的建筑都开始被重新正确规划。

回顾土地市场

 全日本标准地价在2018年同比增长了0.1%，是1991年以来的首次增长，商业地产价格比2017年上涨了1.1%。在蓬勃发展的旅游市场的推动下，增长率在全日本排名前十的城市有一半来自京都市。继2017年增长13.5%后，京都商业地产价格在2018年上涨16.6%，住宅地产价格上涨了3.6%。全日本地价最昂贵的地点位于东京银座。东京23个区的住宅地价从2017年增长4.1%后，在2018年增长了5.1%。

土地、基础设施、运输和旅游部Chika-Koji发布报告称，日本、商业地产价格上涨了0.5%，这是自1992年以来的首次增长。从全日本范围内看，所有用途的土地价格上涨了0.7%，比2017年提高了0.3个百分点，为连续第三年增长。

MLIT关于土地价格的报告显示，在2018年第二季度，日本主要城市的100个调查地点中有95个地区的土地价格上涨，超越了上一季度91个地点的纪录。

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翻译：FERN WANG
排版：KYRA WANG

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

中国富裕阶层现一热潮 让日本京都房地产价格攀升

韩联社2019年1月7日报道，日本古都京都的住宅及高层公寓价格都在大幅上升，这是因为中国富人们都在这里积极购买“别墅用”的住宅。

以中国人为主要销售对象的日本房地产公司——“谷町君”透露，在京都购买房地产的中国人大部分购买目的都是将其作为“别墅”，这不同于中国人在东京丶大阪的购买目的（据悉，在东京丶大阪的购房目的大部分是获利抛售或租赁）。

“谷町君”透露称，中国人从三年前开始在京都购买房地产的现象就不断增加。该公司领导人士透露，“对于中国人来说，京都是非常特别的城市，比中国很多地方的历史遗产的保存还完整”。

据悉，京都房地产的主要顾客是拥有900万美元以上的中国富裕阶层，因为其想在日本拥有别墅，而选择在京都购买房地产，这也让京都的房地产价格迅速攀升。

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来源：多维新闻
责编：Zoe Chan

想要日本房产么？这里有大批房子“白送”

最近，日本的房屋空置问题受到越来越多的关注。甚至兴起了一种名为“Akiya银行”的新概念。然而在日本的空置房屋市场里，似乎只有“银行”和“存款”，却没有“贷款人”。

Akiya在日语中的含义就是“空置的房屋”，至于Akiya银行，顾名思义，就是日本各地为了处置空置房屋而专门成立的房屋转让组织。

近年来，由于老龄化和人口萎缩，日本城镇和乡村地区房屋空置的问题愈发严重。有些空置住宅，屋主“低价甩卖”却也少有人问津。在部分地区的Akiya银行网站上，随处可见0元出售的房产。

这些房产大多是集中在乡镇地区的独栋房屋，价格从免费到300万日元不等。它们共同的特点是——较为陈旧，屋主不愿支付高额的房产税以及翻新或拆除费用。

房屋空置无疑将成为日本经济中非常严重的问题

宁可不收钱，也要摆脱它

这些被低价甩卖的房产可能是从长辈手中继承的遗产，也可能是屋主离开家乡后急于处置的资产。

为何屋主如此“嫌弃”自己的房产？部分原因是日本的年轻一代正在不断从乡村向城镇流动。背后是高企的遗产税和资产税，眼前是必须自行负担的翻修费用或拆除费用。这些房屋比起资产，更像是他们的一种负债。

就在人员逐渐从小城市流出的同时，像东京这样大城市的房价涨势却始终保持“该死的温柔”。

不断有乡镇居民涌入东京安家，却没有任何刺激外来人口回归家乡的动力，最终日本乡镇房屋空置现象愈加严重。其背后的原因主要在于日本政府在着力避免房产泡沫的产生。

情况可能还要更糟

据日本富士通研究所的报告，2013年日本有820万个空置住房，空置率达13.5%。

分析日本各地区的数据可以发现，房屋空置问题往往伴随着老龄化一同出现。

数据显示，按照现有趋势发展，到2033年，日本全国房屋空置率将达到28.5%；即便在考虑新拆除住宅数量增长的情况下，该数据也将达到22.8%。

富士通研究所还认为，即使未来新动工住宅的数量减少一半，同时将新拆除住宅数量翻倍，仍然无法有效减少空置率。房屋空置无疑将成为日本经济中非常严重的问题。

另外，据CNBC援引日本时报等媒体报道，虽然当前日本的空置房屋主要集中在乡镇地区，但这种现象正在向大城市及城郊扩散，并开始阻碍城市新设施的建设。

为了鼓励空置房屋的二次销售，目前日本部分地区已经开放了房屋翻新的补贴，但是否能够见效仍未可知。


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来源：华尔街见闻
责编：Zoe Chan

要滑雪，去日本！北海道房产炙手可热

年轻富有的中国人把滑雪目的地转向日本，那里雪质更为优良。受国外滑雪爱好者推动，日本滑雪胜地房产上涨。

Yoichi Goto的首次中国滑雪之旅让他惊喜。这位33岁的年轻人负责自由式滑雪和滑板滑雪赛事Freeride World Tour的亚洲事务，他的工作地点位于日本北部岛屿北海道的二世古(Niseko)。今年2月，落地北京后，他乘坐公交车抵达密苑云顶乐园(Genting Resort Secret Garden)，路程4小时，这里将建成中国最大的滑雪场，也是2022年冬奥会的主要比赛场地。

这里组织完善，员工友好，用的雪是人工降雪。“每年只下几天的雪，不够滑雪使用。”Goto表示，他补充称，滑雪季最早10月开始，通常持续到3月。

然而，最引人注目的是热情的中国年轻滑雪者，他们的数量相当多。其中包括一位26岁的软件工程师和一款新闻应用的27岁高管，他们都来自北京。Goto是在那辆公交车上认识他们的。他说：“他们每周都会花时间在北京周边滑雪。”

尽管他们可能是在中国国内学习滑雪的，但新一代喜欢冒险和滑雪的富有的年轻中国人正把目光投向日本。在日本，山更高，粉雪（这次是真雪）蓬松、厚实。Goto的新朋友邀请他加入了一个微信群，里面都是当地年轻的滑雪爱好者。他表示，日本的照片最令人兴奋。“即便你是一位初学者，你也会明白，在滑雪行业，日本的情况和中国不同。”

年轻的中国滑雪者是改变滑雪产业以及为其服务的房地产市场的几个亚洲游客群体之一。特别是在北海道，这个岛屿的最佳滑雪地是比罗夫滑雪场(Hirafu)、花园滑雪场(Hanazono)、二世古乡村(Niseko Village)和安努普里滑雪场(Annupuri)。

尽管北海道的滑雪场仅占日本547个滑雪场的一小部分，但它们拥有很多长度最长的垂直落差、最佳的配套设施以及最重要的日本最优质的雪。瑞士研究人员洛朗•瓦纳特(Laurent Vanat)发布了年度全球滑雪市场报告(International Report on Snow & Mountain Tourism)。他在报告中指出，滑雪运动受到日本经济停滞和人口快速老龄化的双重打击，和日本其他地区一样，北海道的年度滑雪人次比起2000年的700万人也大幅下滑。

然而，过去几年，由于外国游客被日本非常优越的雪质条件吸引，北海道的游客略有增加，逆转了日本外国游客数量整体下滑的局面。

上世纪80年代的澳大利亚人是首批来北海道的外国游客，北海道现在仍基本上被国内滑雪者忽视，他们更喜欢到周边的主要城市中心，很方便。有传言称，北海道的雪质达到世界级别，因此美国和欧洲的大量游客蜂拥而至（一般是冒险型），不过长途飞行以及9个小时的时差（与英国相比）仍然让很多人望而却步。

如今，来日本滑雪的外国人主要来自亚洲。当地房地产经纪公司Niseko Property的格兰特•米歇尔(Grant Mitchell)表示，上述4个滑雪场的顾客有80%来自亚洲：其中三分之二来自中国香港，新加坡次之，剩下的由泰国、马来西亚、韩国和台湾均分。

由此带来的资金的涌入导致当地房价上涨，即便根据香港或上海等亚洲热点地区的标准，其房价之高也令人侧目。Niseko Property的米歇尔估计，过去4年，这4个滑雪场中最受欢迎的比罗夫滑雪场的地价每年上涨约25%（没有独立机构公布该地区的销售或价格数据）。他表示，位于滑雪缆车附近、视野很好的房子的二手价格同期每年上涨15%至20%。“如果没有中国内地最近的资本管制，价格涨幅会更高，过去几年，中国的资本管制措施抑制了需求。”

位于二世古的当地开发商Odin的尼古拉斯•贡塔德(Nicolas Gontard)认同米歇尔的估测。在该公司的本地项目中包括一个小型零售开发项目，其租户包括二世古最大滑雪设备租赁商店Rhythm。他表示，自从该公司2010年购买这块地皮后，其价格翻了四倍。他表示，平均地价从2012年每坪（相当于大约3.3平方米）20万日元上涨至现在的75万日元（）。

地价很重要，因为人们倾向于自己建造房屋。Odin表示，对于亚洲最富有的买家而言，面积是吸引力的核心。他表示：“在他们居住的香港或新加坡，他们买不到这么大的面积。因此在一个法制完善的国家拥有5000平方米有永久所有权的土地，这就像是一个梦。”

Odin补充称，去年，中国个人买家从一家开发商那里买下了10个地块中的9块。

最大的需求是滑雪场公寓。最近几年，比罗夫滑雪场出现大量公寓，包括Ki Niseko、Aya Niseko（今年冬季开盘） 以及Skye Niseko和The Maples。为了跟上欧洲时尚，多数公寓设有酒店和豪华配套设施。当地房地产经纪公司Niseko Real Estate正以8900万日元的价格出售Aya Niseko的一套酒店式公寓。

滑雪进出的精致公寓式酒店The Maples，一侧背靠Ace Family Lift缆车，另一侧通往热闹的Hirafuzaka主街。这是一个理想的“两全其美”的环境，业主在享受滑雪进出设施的同时，还纵享中央地段的优越与便利。现正以6456万日元（约¥377万）在居外网上出售。物业编号：41597930（点击查看房源信息）

米歇尔估计，过去一年，上述4个滑雪场90%的销售是尚未完工的公寓。Odin估计，在高端的比罗夫滑雪场，新建滑雪公寓的价格在每平方米1.2万美元至2.5万美元；比罗夫二手房均价大约在1万美元。在343线路上（比罗夫主要地区），Niseko Property正以1.19亿日元出售一套两室公寓。附近，在小型开发项目Haven，这家经纪公司正以3.4亿日元的价格出售一套四居顶层公寓。Niseko Real Estate正以7亿日元出售比罗夫一套五居带4个卫生间的公寓。

北海道的收入牢牢控制在外国游客手中，中国新兴滑雪市场意味着，最近的热潮可能有着巨大的发展潜力。根据《中国滑雪产业白皮书》(China Industry White Book)的数据，受北京举办2022年冬奥会的推动，在截至2017年的5年里，中国的个人滑雪人次增加一倍多，达到1750万次。该白皮书是一份年度报告，作者是中国咨询顾问伍斌(Benny Wu)和魏庆华。其中多数是一次性游玩， 这意味着只有很少人具备去北海道的途径、兴趣和实力，就像Goto在公交车上碰到的去密苑云顶乐园的年轻同伴那样。但在一个人口14亿、滑雪运动正在腾飞的国家，很少人就已经很多了。

购房指南

连接香港和新千岁机场(New Chitose Airport)的直飞航班飞行时间大约5个小时，然后再做2个小时汽车抵达比罗夫滑雪场。

日本的滑雪场数量位居全球第二，仅次于中国。

在北海道，购置税（包括印花税）大约为2%。

房价信息

3900万日元 一套独立三居室公寓，需要翻新，距离二世谷滑雪缆车有20分钟路程。

8000万日元 一套三居公寓，步行即可抵达比罗夫滑雪缆车。

1.45亿日元，两居滑雪公寓，可以在比罗夫滑雪场停车。

什么样的房子受欢迎？

Niseko Property的米歇尔表示，整个1980年代，到日本旅游的澳大利亚游客更喜欢小型公寓或缺乏吸引力的“方方正正的”独立式住宅，其中一些仍然存在。随着更多欧美买家在20世纪初来到这里，传统的坡屋顶木屋风格变得更为流行，并继续受到这类买家的青睐。

更受亚洲买家欢迎的是带大窗的平顶当代建筑，一般用混凝土建成，这种材料让房子更加稳固，能够应对恶劣大雪天气。米歇尔表示：“钢结构、玻璃以及混凝土极简主义受到高端群体的青睐，木屋风格实际上只存在于中端市场。”

少数大手笔的买家（多数来自亚洲）聘用日本流行设计师，在大块土地上建起很多引人注目的大型现代别墅，内部是传统的当地风格。例如，日本著名的汤池（一般为木质结构）现在出现在多数最智能的公寓中，包括北海道最受欢迎的比罗夫滑雪场最热卖的滑雪公寓。

居外更多精选日本滑雪房源：

1. 北海道Niseko Annupuri住宅

位于Quasi国家公园内，Niseko Annupuri住宅是一个占用19块土地，面积1,558平方米至2,700平方米的新开发住宅，与三面的森林环境和东部边界的天然溪流融为一体。买家将有机会建造大型滑雪场，欣赏到壮观的Annupuri山和Konbo山脉。项目提供大量总占地面积从300平方米起的家庭住宅，非常适合个人使用和出租。乘坐汽车2 – 3分钟（1公里）到达Annupuri和Moiwa地区的滑雪缆车，附近有餐厅和温泉。

建筑面积：300平方米
土地面积：1,558平方米
房型：3卧3卫2车库
楼层：共2层
房价：3,990万日元（约233万元人民币）起
物业编号：36816279（点击查看房源信息）

2. 北海道福克斯伍德之家

福克斯伍德住宅是一个位于东山岛令人兴奋的新开发的独立式小屋，其中一个位于Niseko美丽的四季酒店。这是一个由洛杉矶著名的建筑师SAAD，和拥有114年的历史的当地建筑商Sudo建筑，以及当地合作伙伴Okkaido Tracks Properties物业之间的合作。坐落在一个高架平坦的场地，毗邻著名的农场Milk Kobo附近的林区，并靠近Niseko Village’s Pure Park公园和高尔夫球场，尼斯科村滑雪场只有两分钟距离。选择隐藏在树林中与家人共度美好时光，或者冒险出去融入本地人举行的活动。在Foxwood，两者都可以。

建筑面积：204平方米
土地面积：475平方米
房型：3卧3卫1车库
楼层：共2层
房价：1.46亿日元（约853万元人民币）起
物业编号：36815606（点击查看房源信息）

 

来源：FT中文网
责编：Zoe Chan

日本消费税2019年涨至10% 专家教你精打细算

日本将於2019年10月1日起，消费税由现行的8%提高至10%，购屋成本垫高，房价将随之上涨。

日本信义社长何伟宏表示，有计划在日本置产的民众若想减少消费税支出，购买预售屋必须在明年4月1日前完成签约，中古屋买卖则需在明年10月1日前交屋，才能适用旧有8%消费税税率。

日本宣布明年消费税即将调涨至10%，在确定调整前将激励一波购屋交易量

依日本政策规定，不仅旅游购物商品售价含消费税，购买不动产的总价（卖方是法人身分）也有包含消费税，日本2014年将消费税自5%调涨至8%，不论是建商卖屋成本或仲介服务费等因含消费税，都有微调上涨，因此在政策宣布後至调涨前，激励了一波购屋交易量。

何伟宏指出，第二波消费税调涨後，影响购屋成本增加，原本即有置产需求的消费者会希望赶在明年10月前交屋，预期明年第一季交易量应会提高。

不过个人卖屋受到消费税影响较低，何伟宏表示，日本政府仅会对建物、建筑成本进行消费税课徵，如果不动产卖方为法人，会影响购买不动产的总价，包含建物装修费、贷款手续费、代书费及仲介费等，都会因为消费税调涨而增加支出；若卖方是个人，消费税调涨不会影响房屋总价。

这套带泳池的豪华单人家庭住宅位于东京市中心一处安静的住宅区。五反田站（JR山手线）6分钟步行即可到达。物业设计合理，整合了无机和天然材料。每间房间都安装了地暖。住宅内有一部电梯。在起居室俯瞰泳池时，你甚至会遗忘自己居然住在东京。
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举例说明，若中古屋含税总价是4660万日圆，包含土地2500万日圆、建物2000万日圆、消费税160万日圆，消费税调成10%後，消费税会增至200万日圆，因此含税总价变成4700万日圆，所以需多缴40万日圆。

而仲介费计算方法，以上面所提的中古屋总价4660万日圆为例，仲介费是购屋总价3%+6万日圆+8%消费税，合计为1,57万4,640日圆；消费税调为10%後，仲介费为1,61万7,000日圆，增加4万2,360日圆。


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原文：今日新闻
责编：Zoe Chan

1991年地产泡沫破灭以来首次！日本地价终于涨了

日本国土交通省公布的年度调查显示，截至7月1日的一年里，全国平均土地价格上涨0.1%。这是1991年地产泡沫破灭以来，日本平均地价27年来首度上涨。

另外，上述调查发现，商业用地价格连续第二年上涨，而住宅用地价格下跌速度连续第九年放缓。商用地块的价格增长依然是日本总体地价的驱动因素。

分用地种类来看，调查显示：

商用土地价格上涨1.1%，前一年上涨0.5%，这主要受到旅游热潮及城市地区重新开发所带动，且企业获利强劲也扩大了对办公空间的需求。

住宅土地价格下跌0.3%，前一年跌0.6%。

工业用地价格上涨0.5%，这也是27年来首度上涨，主要受大规模物流设施需求带动。

分城市来看，调查显示，东京、大阪、名古屋的平均地价上涨4.2%，涨幅大过前一年的3.5%。

调查显示，日本地价上涨，很大程度上是由于强劲的入境旅游。访日游客数量不断增加，刺激了酒店、商店等用地需求，是推高日本商业地价的主要原因。

据路透社，日本2017年接待的外国游客数量增长19.3%至2870万名，为历史新高。日本希望到2020年日本举办夏季奥运会之时吸引4000万名外国游客。

此外，路透社援引国土交通省的一位官员表示，低利率、工资和就业的复苏有助于地价稳步回升。

在日本的超宽松货币政策环境下，日本央行购买国债、负利率等刺激举措推动长期利率稳步下滑，日本的房贷年利率甚至不到1%。

这套公寓非常与众不同，位于26层的4间公寓结合在一起而成，面积超过了430平方米，这是绝无仅有的，包括3个开放式的起居室、客厅和厨房，5间卧室。24小时的安保服务随时确保业主安全。
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土地价格是衡量日本资产价格恢复情况的关键指标。此前，1991年日本房地产泡沫破灭后，日本地价经历了近23年的挤泡沫过程。

0.1%微弱涨幅的背后，是日本楼市泡沫破裂惊心动魄的故事。华尔街见闻此前提及，1985年“广场协议”签订后的10年里，美元贬值，日元平均每年升值5%以上，无异于给国际资本投资日本的股市和房市一个稳赚不赔的保险。

“广场协议”后近5年时间里，股价每年以30%、地价每年以15%的幅度增长，而同期日本名义GDP的年增幅只有5%左右。泡沫经济离实体经济越来越远，虽然当时日本人均GNP超过美国，但国内高昂的房价使拥有一套自己的房子变成普通日本国民遥不可及的事。

1990年，日本生产性行业的贷款比重下降到25%，非生产行业的贷款比重却上升为37%。日本看似繁荣的经济成了名副其实的空中楼阁，危机一触即发。日本政府意识到危机，从89年中期开始提高贴现率并上调利率。从1989年中期直到1991年7月为止，日本央行一直采用紧缩政策。

货币政策的突然转向，首先刺破了股票市场的泡沫。随着日元套利空间日益缩小，国际资本开始撤逃。1991年，日本不动产市场开始垮塌，巨大的地产泡沫自东京开始破裂，迅速蔓延至日本全境，地价短期内惨遭腰斩。

至于久旱逢甘霖的日本地产之所以突然复苏，主要有几个原因。

首先，是日本经济连续增长的纪录创下28年来新高，经济复苏是房地产市场复苏的基础。其次是东京奥运会的利好因素，使海外投资者将目光投向日本人口净流入的大城市，并投资当地地产。第三，全球政经局势动荡，以日元计价的日本房产自然也成为资金避险的蓄水池。此外，日本房产投资拥有低资金门槛和高租金回报的特点，令众多海外投资者将其纳入选项之中。

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来源：华尔街见闻
责编：Zoe Chan

新法实施两月 日本民宿量减价涨

6月15日至今，日本民宿新法已经正式实施2个月。作为暑期热门目的地的日本，民宿新法的实施对旅客、民宿经营者以及民宿平台都产生了一定的影响。长期处于灰色地带的民宿业终于得到官方认可，但多个条款也限制了民宿的盈利空间。不过面对日本增长的旅客住宿需求，日本民宿的发展仍然被业内看好。

民宿新法

限制颇多，规定可营业天数上限为180天

6月15日至今，《日本住宿住宅事业法》（以下简称为“日本民宿新法”）正式实施满2个月。在民宿新法的管理之下，日本民宿目前还处于申请许可编号的阶段。根据日本观光厅统计，截至7月13日，各地方政府管理部门已收到5867件民宿受理申请，其中4410件受理完成。日本观光厅表示，可以预见今后申请数还会不断上升。

对于日本民宿业来说，民宿终于取得合法地位，所有居住用住宅可以在不取得旅馆业许可的情况下，仅向政府提出申告就可以运营民宿。不过为了尽量维护本国人居住环境，日本民宿新法对民宿经营进行了严格的限制，比如“可营业天数上限为180天”、“必须通过正式申请登录”、“如果屋主没有同住，必须委托第三方经营公司来管理”，必须经过房屋管理委员会同意等。除此以外，各个地方政府还在此基础上继续设限，比如新宿区周一到周五禁止经营，京都规定民宿只能在每年1月中至3月中期间经营等。

在民宿新法的一系列规定中，营业天数限制被视为影响民宿经营的重要一点，各地方政府在180天的经营天数基础上还在进一步压缩，经营天数的减少也就意味着收益机会的减少。不过在海外的民宿规定中，180天的规定还不算严苛，据了解，英国限制民宿经营最多90天，荷兰阿姆斯特丹的限定时间则是每年60天。

对于民宿行业的各方参与者来说，民宿合法的同时又有种种限制，可以说是喜忧参半。

游客

发现民宿数量锐减，价格上涨20%-30%

“我们住民宿被警察赶出来了”、“我订的民宿在平台下架了，房东通知我取消订单”，有在6、7月份前往日本旅游的朋友在朋友圈发出在日本住民宿的遭遇。日本民宿新法正式实施后，前往日本旅行的自由行旅客也受到持续影响。

一方面，民宿新法实施后，日本各地方政府加强打击非法民宿，日本民宿的数量在短期内下降不少。据悉，截至6月15日民宿新法实施之时，Airbnb爱彼迎上的房源数量已由今年春季时的6.2万，降至约2.7万。民宿作为目前不少中国游客前往日本的住宿选择数量锐减，也就令日本的住宿供应有所减少，在“物以稀为贵”的前提下，日本住宿产品的价格也有所上涨。在日本经营民宿品牌的短住科技创始人韩哲对记者表示，近期日本酒店、民宿等价格上涨了20%-30%。Airbnb相关负责人也对记者表示，在该法生效后，许多大型酒店的价格翻倍。

另一方面，虽然民宿新法在一年前出台，今年3月日本就开启了民宿许可申请，但直至民宿新法正式实施，仍有不少违规民宿存在。旅客在过渡阶段，仍然可能遭遇非法民宿，有些非法房源的订单随时可能会被删除。（比如民宿经营申请中的重要前提，是获得房屋共同管理委员会即邻里居民的认可，但有些公寓明确规定禁止经营民宿，一旦发现有房屋违规经营就可能会阻拦旅客或举报报警。）根据日本观光厅和地方政府的调查，截至6月15日新法正式实施，各民宿中介公司在预约网站上登出的约2.3万个民宿中，至少仍有约一千个是未申请的违法民宿。

平台

将加强房源“许可编号”审核

日本民宿新法实施更为直观的感受还是来自于民宿平台的变化，除日本房源供给明显减少之外，Airbnb和途家等民宿平台都针对民宿新法的规定增加了日本房源上线的流程，主要是加入了登记房源合法编号的流程。据悉，民宿编号是由M加9位字母组成，在途家网站上有日本房源在房屋描述中显示了许可编号。不过，还是有部分民宿业主通过填写虚假的申请编号混过检查，对此各民宿平台表示将加强编号审核的精确度。

合法的房源也应该通过合法的平台预订。日本民宿新法的实施，对预订平台也会进行一系列的资质审核，日本观光厅在近期还公布了一批民宿经营合法资质的中介平台，要求平台对房东和房源进行严格筛选，标注合法房源等，具体的准入门槛不低。那些不受日本政府监管下的民宿预订平台所登载的房源合法性更加难以确认，有可能成为非法民宿的藏身之处。目前，途家、一家民宿等已经获得了日本合法民宿平台牌照。

同时，近期在过渡期被临时取消平台订单的旅客，有些预订平台也做了相应的措施和补偿计划，比如Airbnb进行全额退款，赠送优惠券，设立专项基金赔偿因为受到预订取消影响造成的开支等；对于想要去日本体验民宿的旅客清楚说明房源的合法性。Airbnb相关负责人表示，日本民宿新法的实施必然会使当地的共享住宿行业经历一个调整期，但相信清晰明确的共享住宿法规最终将产生积极的影响。

影响

民宿投资盈利受限 部分房东尚在观望

“民宿半年都在闲置，再加上经营时间只有周末，前期投入的装修资金和精力就像‘打了水漂’。”在日本新宿区经营一家民宿的王女士表示。新法实施后，所有民宿都必须经过严格审查，安装各种消防、卫生等必要设施，投入很大，但不超过180天的限制甚至更少的经营天数打击了一些房东的积极性，尤其是专门投资此种民宿的人。

韩哲表示，民宿新法对于一些房屋本身就空置的日本人来说影响并不是很大，短租可以重新转回长租，即使短租只能运营180天，比起空置也更加划算。但对于一些到日本投资置业后将民宿作为投资方向的华人，申请公寓的民宿牌照要获得公寓管理组合的同意非常不易，但是转为长租的回报率又低于短租，投资回报甚至不及在国内置业投资，所以今年中国人在日本投资房产做民宿的也不如以往火爆。

目前，不少民宿房东尚在观望，担心遇到投诉和记入不良记录。除了接受收益下降，申请继续合法经营和转成长租的民宿经营者，部分中国投资者直接卖掉房产，不过日本房价的涨幅不大，投资回报并不明显。

对在日布局的中国短租企业影响有限

据了解，日本的旅馆类牌照分为酒店、旅馆、简易宿所和下宿，都不受经营天数的限制，其中下宿以一个月以上为单位出租，酒店以大型开发商为主，因此民宿的考虑范围主要是申请简易宿所和旅馆牌照。特区民宿是指安倍政府制定国家战略特区内经营的民宿，目前仅开放东京大田区和大阪两处。据途家海外事业部负责人唐亚杰介绍，途家在日本的房源中，包括民宿、简易宿所和旅馆，只有一部分为受限制的民宿，所受的影响不是很大。

短住科技创始人韩哲也表示，包括短住科技、椰子住宿等旗下的房源大多是独栋楼房，都申请到了民宿牌照以外的简易宿所牌照，虽然对用户都以民宿统称，但日本利用简易宿所或旅馆牌照经营民宿的不少。但他也直言申请旅馆类牌照并不容易，比起民宿牌照的规范要求更加严格，主要也是以中小企业经营为主。

因此，民宿经营者放弃民宿经营的同时，中小企业以及更大的资本反而获得了更大投资空间。根据日本政府观光局的最新调查显示，2017年访日人数已达到2800万，比2016年又上涨了400万，到2030年，日本政府计划将访日人数提升到6000万人次，2020年日本举办东京奥运会对住宿空间也会提出新的要求。现有的旅馆和酒店的数量已经无法满足观光客的需求。对空房率超高的日本来说，民宿新法显然是放开了民宿合法经营的口子，从长期增长的角度来看，有助于日本民宿市场健康发展。

趋势

日本民宿市场或将重新洗牌

面对广阔的日本增量市场，民宿平台也在想办法增加房源，Airbnb在民宿新法实施后，宣布与36家日本企业进行合作，为日本的房东和房地产开发商提供支持，开发日本市场。在民宿货源方面，途家也在加速和日本资源方合作，比如今年年底之前，途家将从乐天获取将近7000套新增房源，在关西地区，途家也在与当地的地产巨头公司宅都集团进行战略合作，通过B端增加房源供应。

除此以外，民宿合法化后，房地产商和旅游行业的资本也入场民宿领域。比如日本乐天与不动产中介网站LIFULL宣布出资成立乐天LIFULL STAY，开设民宿网站。日本的铁路公司京王、在线订房网站Relux、大型旅行社JTB也在民宿法案通过后进军民宿行业。


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原文：新京报
责编：Zoe Chan

日本房地产前景看好 投资者信心十足

作者：Nippon Tradings International销售和营销经理Priti Donnelly

随着2020年奥运会和残奥会及2019年橄榄球世界杯开幕的日期逐渐临近，东京的房地产也变得越来越抢手了。

多年以来，在历史上较为稳定的经济体中，人们都会长期存钱来投资房地产以获取未来的保障。而现在的情况已经出现了变化。英国进行脱欧公投后，欧洲市场走向了崩溃。伦敦、新加坡、中国香港、澳大利亚和美国市场的房地产价格对普通投资者来说已经超出了可承受的范围。慕尼黑、多伦多、温哥华、伦敦和阿姆斯特丹的房地产市场已经出现了泡沫，其中表现最极端的是中国香港，其房价自2012年以来一直以接近10%的年增长率上涨。

可以这么说：无论投资者是新手还是老手，是个人还是机构，是富有还是拮据，是外国还是本国投资者，他们除了走出国门，进入一个更加可靠而稳定的市场外，再也没有其他的选择了。对许多人来说，世界第二大房地产市场——日本就是这样的避风港。日本的房价较低但收益可观，这是其他国家所及不上的。此外，在日元相对美元及其他货币贬值的情况下，其房地产市场显得富有吸引力。

｜了解日本这一避风港

众所周知，日本在过去25年中一直被称为“最大债权国”。它怎么会成为一个避风港呢？理由其实很简单，日本投资者持有的外国资产的价值远远高于外国投资者所持有的日本资产的价值。根据日本财务省发布的数据，截至2015年底，日本的“净国外资产”总额为339万亿日元。如此一来，日本不仅是世界上最大的债权国，还是世界上负债最多的国家。因此可以断言，虽然日本货币可能会上下波动，但市场崩溃的可能性很低。

｜年轻投资者已发现日本房地产的优势

泡沫和波动带来了一个房产在许多人眼里变得遥不可及的时代。现在的年轻投资者必须等待多年才能付得起住房的首付，然后还要想出在未来25年里付清房贷的方法。同样的首付资金可以投资到日本充满活力的租赁市场中获取可用作现金流的即时租金收入，赋予年轻投资者建立投资组合的能力，从而为他们的未来提供保障。与其指望投机性更强的资本增长，倒不如利用可为年轻投资者或新手投资者提供直接现金流的租金收入来赚取收益。

｜市场上出售哪些物业？

投资者将发现，日本房地产市场上的待售物业种类非常丰富，从价值2.5万美元的小公寓到公寓楼和商业房地产应有尽有，可以充分满足他们对价格、位置、大小、建造年限等各方面的要求。此外，日本物业的租金收益也相当不错，平均税前净收益率在6%至12%之间。为了方便估算，我们假设税前净收益率为10%，房产购置价为2.5万美元，则每月的租金收入将达到250美元。

随着2020年奥运会和残奥会及2019年橄榄球世界杯开幕的日期逐渐临近，东京的房地产也变得越来越抢手了。东京中心区房产的税前净收益率通常为4%到5%，而远郊地区的房产净收益率最高为6.5%。在东京中心区的房地产市场上，人们普遍认为6%的税前净收益率已经相当高了，所以这样的物业挂售后在几天内就会售出，而且预计这样的收益率可以维持较长时间。

｜语言与文化障碍

也许对于新手投资者来说，第一个难题就是日本的语言和文化障碍。经验丰富的投资者通常会联系口碑较好，同时精通日语和英语的经纪人，请他们协助自己在日本购买，管理并最终转售房产。这样一来，外国投资者就可以毫不费力地完成整套投资过程。此外，由于日本的文化特色，绝大多数租户都会避免给房东添麻烦。故意损害房产或者拖延交租的情况非常罕见。

在日本投资房地产时面临的挑战既不是房地产价格过高，也不是国际文化壁垒，而是日本房地产市场的快速发展。一个富有吸引力的房地产市场的走势与地产股票市场的走势十分相似——引人关注的物业刚进入市场就会在几天之内售出，有时甚至在几小时内就被抢走了。这类市场的需求可能很高，但供应也会不断更新，所以投资者应该持续保持警醒，积极等待下一个回报丰厚的机会。

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来源：REthink Tokyo
翻译：LPS
 责编：Zoe Chan

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任

福冈成日本房地产投资新贵 回报率超过6%

对於日本福冈这个城市，旅客可能停留在拉面之都，一般市民则可能没有太大印象，但近年福冈市却因地利优势，加上名列亚洲第二名的宜居城市，其不动产价格较东京及大阪等相宜，令其成为投资日本的新贵。

福冈市属福冈县下28个城市之一，为九州地区的政治、经济及交通枢纽。福冈县现有人口约500万，面积4972平方公里，其中福冈市占约150万人口，为九州地区的第一大城市。

与东京一样，福冈人口持续增长，由於年轻人从九州其他地方迁往福冈市，以及在2011年东北区地震和海啸灾难後，有不少日本居民从东京向南搬迁到九州福冈的区域居住，年轻人所占比例较高，令城市充满活力。由於流动人口增多，工作需求大，对租住物业同样有需求。

福冈拥有地利，要以亚洲的大门为定位，加上邻近新加坡和中国香港等亚洲商业城市，机场就在市中心；当地的基建和商业环境都在迅速增长及发展中；然而，与日本其他主要城市比较，生活成本相对为低，房价亦相宜。至於当地的交通及运输网络完备，有国内及国际机场丶港口及铁路等，交通便捷，单计由福冈机场到博多车站，乘铁路只需要5分钟，前往天神地区，也只是11分钟车程。此外，与东京及大阪比较，较远离褔岛核电站，甚少发生地震，亦吸引不少外国人在福冈工作。

福冈市内的博多港是神户港以西唯一既与北美及欧洲等地区有货柜运输航路，又能与东亚接轨的国际贸易港，在现今国际贸易需求不断上升下，博多港对福冈的经济发挥着非常重要作用。众所周知，日本房地产市场长期被低估，它本身就是一个很好的投资机会，作为宜居城市的福冈，人口一直保持正增长，更是投资不动产的重点。

福冈租金回报比东京较高

今年26岁的中国香港人郭感恩（Alvin）也被日本楼动辄达7%的高回报吸引，去年7月在九州福冈以约35万港元购入了一幢30年楼龄丶面积约200多平方呎的单位，扣除管理杂费後的租金回报达7%：日本楼成本低，回报高，现在要找7%回报的投资已经很难！

Alvin热爱日本，几乎已游遍整个日本，他下投资决定前，已详细比较东京及大阪，认为福冈最大优点是房价低廉，市中心博多区的200平方呎小单位30万元已有交易，即使是投身工作数年的Alvin也负担得起，可“一炮过”支付。

加上入场银码细，他相信即使日圆滙价跌或当地房价下跌数个百分比，损失亦有限。

>>>日本置业百科：日本购房流程  | 日本房贷流程  | 日本房产税费

Alvin看中福冈楼盘入场费不高，年轻人也负担得起（相片来源 : iMoney智富杂志）
Alvin看中福冈楼盘入场费不高，年轻人也负担得起（相片来源 : iMoney智富杂志）

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此外，福冈较东京丶大阪更远离福岛核电站，甚少发生严重地震，也是选择福冈的原因。

Alvin所买的物业位处福冈市黄金地段丶邻近车站，购入时已有一名打工仔租客。

记者从日本物业中介及房地产网站，找寻了一些福岗及东京的上车盘比较。

例如福冈市中心博多区的“美野岛2丁目”一个连租约的186平方呎单位，叫价仅450万日圆折合约25万人民币便可成为业主，未计管理杂费的租金回报有9.3%。

另“博多区博多站前4丁目”一个211平方呎单位，连租约以29万人民币放售，未计杂费有11.09%回报率。

相反，东京市中心区域，细单位入场费最近已升至近百万元，如一个位於新宿的220平方呎空置单位，索价约84万人民币。

另一个在涩谷区、181平方呎连租约的单位，亦要约82万人民币，未计杂费的租金回报约6.3%。

Alvin去年成为福冈业主後，也打算再下一城，在东京购入单位在游日时自住。

福冈市中心一个连租约的186平方呎单位，叫价约25万人民币便可成为业主，未计管理杂费的租金回报有9.3%（相片来源 : iMoney智富杂志）
福冈市中心一个连租约的186平方呎单位，叫价约25万人民币便可成为业主，未计管理杂费的租金回报有9.3%（相片来源 : iMoney智富杂志）

虽然早前曾有日本旅游达人在电视节目中，提议港人买入日本单位後短期出租，然後每年暑假可腾出单位自住，但Alvin留意到，日本奉行“借地借家法”，租客如不同意搬走或加租，业主是无法拒绝，因此业主想短租後收回自住，未必做得到。

福冈地位与广州相近

JP Housing日本不动产社长李翰斌从事日本物业中介服务3年，他发现中国香港的年轻买家多选择福冈，因入场费低至26万人民币，扣除管理杂费回报仍有7%，有年轻顾客会多人夹份投资。

他指福冈是日本南部的中心，若大家不熟悉福冈的地位，可将东京及大阪类比为中国的北京及上海，福冈的地位则与广州相近。

不少九州地区的人涌到福冈打工、当地又邻近韩国釜山有韩国留学生，让福冈租务市场有一定需求。

不过，李翰斌指客户中仍有超过六成都是选择东京，买家都相信东京物业较保值，但东京房价在过去一年约升一成，最平的上车盘也要60万人民币。

若弹药不多，可退而求其次，选择邻近东京的横滨，他说横滨位处海边、环境较宁静，乘铁路往东京转车大站的品川只需20多分钟，故横滨住宅受不少东京打工仔欢迎。

现时横滨的200平方呎小单位，价值约30万人民币，扣除管理杂费也有6、7%回报。

 

（综合整理《信报财经》与《iMoney智富杂志》资讯）

责任编辑：Zoe Chan

为何说“东京房市的全盛时期还未到来”？

自泡沫经济以极其迅猛之势破裂后的超过25年时间里，日本的经历依然被许多人引以为戒。在他们眼里，日本是一个长期萎靡不振的国家。由于人口不断减少并趋于老龄化，日本还经历了漫长而缓慢的螺旋式通货紧缩。

然而，东京在某个瞬间的状态揭露了一个事实：这座城市从未陷入停滞不前，灰暗阴郁或垂死挣扎的状态。从银座富丽堂皇的购物殿堂到涩谷那种有所控制的嘈杂混乱；从流行文化到精益求精的设计美学，再到全世界数量最多的米其林星级餐厅，在活力和创新力方面，很少有（甚至根本没有）哪个全球化都市能与沐浴在霓虹灯光中的东京相媲美。

当然，整个世界都注意到了东京的活力和创造力。日本旅游业正在飞速发展。2016年，外国游客的数量创下历史新高，超过了2400万人次。与此同时，东京正准备在宏伟的世界舞台——其主办的2020年奥运会上大肆彰显自己的特色。延伸阅读：【把握2020奥运效应 投资日本房产要趁早】

自2012年执政以来，首相安倍晋三推行的通货再膨胀政策，即所谓的“安倍经济学”政策，产生了复杂的经济效果。然而，这项政策对房地产市场的推动作用是毋庸置疑的，这从迅速上升的需求和如火如荼的建筑活动中可见一斑。

安倍经济学建立于“三箭”政策的基础（让日元贬值，增加公共基础设施支出，由日本银行实行量化宽松政策）之上。低得令人难以置信的借贷利率，处于弱势的日元，以及大量再开发及房地产投资项目使房地产交易量从2012年开始逐渐恢复，并于2013年出现快速增长。

虽然日本部分地区的房地产市场依然步履维艰，但政策造成的积极影响高度集中于东京大都市内的23个区，东京五大中央商业区——千代田（Chiyoda）、中央（Chuo），港区（Minato）、新宿（Shinjuku）和涩谷（Shibuya）受到的影响尤其突出。

根据日本房地产研究院（Japan Real Estate Institute, JREI）发布的数据，相比2013年1月到2017年8月期间的房价，东京都会区内的新共管公寓的平均价格已上升35%，从4720万日元（约293.6万元人民币）增加至5820万日元（约362万元人民币）。

东京晴空塔占据了东京市隅田区的天际线。东京晴空塔是日本首都中心地段的众多景点之一，对买家具有强大的吸引力。

自2013年以来，东京的土地价格也逐年上升。银座购物区是全世界地价最昂贵的地区之一，那里每平方米土地的价格达到了令人震惊的4030万日元（约250.7万元人民币）。

在许多观察人士看来，当前的问题是市场是否已经达到了顶峰。

2013年，东京有23个区的新公寓价格上涨了4.3%，2014年上涨了6.1%，2015年则上涨了8.9%。然而，新公寓价格在2016年稳定了下来，微跌0.1％，在年底又出现了几次大幅下调。其中11月份的价格下降了4.5％，12月份则下降了1.6％。2017年，价格再次回升，但月度波动的幅度比前几年要大。

然而，根据总部位于东京的日本房地产研究所近日发布的对东京23个特别区新建标准型公寓（面积40至80平方米）价格预测结果，这类物业的售价依然存在一定的增长空间。该研究所估计新公寓的价格于2017年略微上升了1.1%，而2020年的增速将放缓至0.3%。

JREI的研究员Dong Hwan Kim说，在奥运会开幕前，豪华住宅可能具有更大的增长潜力。“我认为高端物业市场具有更大的增长潜力，”他补充道。“目前的环境依然有利于购买房产，超低的利率更是一大优势。2016年，日本银行所设定的利率其实为负值。

Kim表示，日本老年人也推动了豪华公寓的价格上升。这些老年人之前搬到了东京的郊区，但现在正在尝试迁回城市中心地段。由于遗产税一直在增加，日本高净值人士正在购买公寓并将其作为投资，从而达到节税的目的。

2020年奥运会的主要场馆早已开始兴建。奥运会似乎有助于东京在全球性舞台上展示自己的多种特色。

2016年上半年，东京出售的全新公寓中，有700套的价格超过了1亿日元，此数值相比2015年增加了5％。然而，相对于其他全球性首都，东京豪华物业的价格依然处于较低水平。

房地产管理公司仲量联行（Jones Lang LaSalle）日本资本市场研究部门的区域主管Koji Naito也看到了豪华住宅市场蕴藏的巨大潜力。在当前可用于新开发项目的土地仍然稀缺的情况下，这个市场的潜力更是不可小觑。

“由于在东京市中心开发高档，高端住宅物业的机会不多，随着奥运会临近，这些物业的价格将出现小幅度的上涨，”他还补充道，大部分豪华物业的市场需求都是由外国投资者，尤其是来自中国香港和新加坡的投资者推动的。新加坡的房地产市场增长速度远超东京。

“疲软的日元吸引了大批亚洲高净值人士来东京市场购置物业，”Naito说。“新加坡和香港的房价非常昂贵，而东京的房价在这些投资者眼里真的很低。”

根据JREI的说法，不同地区的新豪华物业开发项目的价格差异尤其明显，而东京的豪华物业价格不仅落后于香港和新加坡，还落后于台北，上海和北京——还有纽约和伦敦。JREI表示，中国香港公寓每平方米的均价比东京高1.9倍。

日本的主要开发商已经清楚地看到了高端豪华房地产市场上的机遇。日本最大的私人开发商日本森大厦株式会社（Mori Building Co）已斥巨资开发港区地段的虎之门（Toranoman）中央区。该公司启动的数个备受瞩目的项目正在改变该地区的面貌。

森大厦正在推进的混合用途虎之门-麻布台（Toranomon-Azabudai）开发项目的目标是在2022年之前建成三栋包含1300套新住宅的大楼。此外，该开发商还计划以其高端住宅品牌——Mori Living的名义建设一幢56层高的大楼，提供550套高档住宅。该项目预定于2020年竣工，届时将建成160套服务式公寓，一个日托中心和三层高的零售卖场。预计这些豪华住宅的销售额将达到10亿日元。

这座高层公寓是Kachidoki地区的标志性塔楼之一，该区是2020年奥运会运动员村的所在。从落地玻璃窗可欣赏到彩虹桥丶东京铁塔和东京晴空塔的美景。
居外物业编号：42171410 点击查看房源信息

一些分析师认为，在人们对东京中央地区物业高涨需求的推动下，房地产市场整体仍存在一定的增长空间。

第一太平戴维斯（Savills）日本公司调研和咨询部门主管Tetsuya Kaneko说：“我认为市场规模尚未达到顶峰。特别是在日本乃至全世界经济都运行良好的情况下，租赁市场还有很多增长的空间。这意味着东京中心地区的住房需求还会上升。”

他还补充说，由于劳动力市场紧张，女性的工作参与度有所提升，而这也促使买家和租房者开始向东京市中心迁移。“现在每个人都想住在条件理想的地段，这形成了中央区住房需求提升的大趋势。而且这些家庭现在通常有双份收入来源。所以，他们可以支配的资金更多，这也是为什么他们要在中等房产市场和豪华物业市场上寻找更新、更方便、更时尚的房子。”

东京房地产市场这种缓慢而稳定的发展特征与20世纪90年代初的境况形成了鲜明的对比，当时房地产泡沫的破裂对日本造成了强烈的冲击。很少有人会希望这种情况再次出现。

全世界最耀眼的购物区之一——银座等标志性区域体现了东京华丽住宅区的强大吸引力。

JREI的Kim研究员表示，他一直担心市场上的豪华住宅物业是否会突然出现大批量的价格上涨，但他认为房地产市场基本因素的表现十分强劲。“在大多数情况下，人们无需担心出现泡沫。”

瑞穗研究所（Mizuho Research Institute）也认为房地产市场上不存在真正的结构性失衡。该研究所2017年7月发布的一份研究报告中写道，虽然房地产市场整体的资本化率一直在下降，但收益率缺口（资本化率和长期利率之差）并没有显著的变化。

报告中指出：“尽管人们正逐渐意识到房地产市场正处于顶峰，但在不存在严重失衡的情况下，市场逆转不太可能迅速到来。由于预计不会出现超低利率，房地产市场总体规模应该会保持在高位。”

除了光明的投资前景之外，东京还保留着只有全球少数城市具有的一种特殊品质。东京十分安全、干净、高效，还充满了不可思议的活力和创造力，而正是这样的特质吸引了日本内外的老老少少。

正如JREI的Kim研究员所说：“很多人只想住在东京。”

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原文：PropertyGuru – Property Report
翻译：LPS
责编：Zoe Chan

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