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晴海地区可望成为东京最具代表性的住宅新市镇。

里约奥运闭幕，东京奥运话题快速增温，各项不动产题材也成跨海投资国人关注焦点，日本信义表示，湾岸地区重大建设多且密集，预料将是东京房市新亮点。

湾岸地区目前最受注目的题材是位於晴海的奥运选手村，将兴建21栋丶高14层至17层的大楼作为选手村使用，赛事结束後，建筑将翻新改装，与另两栋超过50层的摩天大楼整并为全新住宅区，预计2024年完工，届时可提供5650户住宅，是东京近40年来最大的住宅开发案。

东京奥运在2020年举行，此地区的BRT快捷公车系统将於2019年启用，连外交通更加方便，另也规画公园丶学校和大型购物商场，不单是为举办奥运而建设，而是着眼於未来的造镇计画。

奥运场地 计画造镇

日本信义社长何伟宏表示，晴海是靠近东京湾的重画区，坐拥壮丽的水岸风光，经过这几年发展，生活机能已相当完备，未来再加上周边奥运场馆形成的运动观光景点，可望成为东京最具代表性的住宅新市镇。

湾岸地区另一建设焦点，是推延到明年启用的丰洲市场，此市场除将取代筑地市场，成为日本最大水产蔬果批发市场外，也将打造商业设施丶办公大楼丶饭店等，以因应不断增加的观光人潮。

何伟宏表示，丰洲市场开幕，筑地市场原址如何运用备受关注，筑地市场临近繁华热闹的银座，占地达23公顷丶相当於五个东京巨蛋大小，是都心精华区内难得一见的大型待开发区域。

交通设施 陆续到位

除选手村之外，包括国际媒体中心及近三分之一的竞赛场馆也都位在湾岸地区，为疏运选手及观光人潮，周边交通改善与开发也正在进行，如位於港区的JR山手线品川站及田町站之间，将增设第30个车站。

地下铁日比谷线则将在霞关及神谷町间新增一站；与虎之门之丘相邻的36层办公大楼预计2019年完工，一楼将整合连结通往奥运场馆及选手村的运输巴士，楼高23层的虎之门车站共构大楼则预定於2020年启用。

东京也藉由此外奥运再次强化轨道交通，日本国土交通省已规画利用既有的京成电铁丶京滨急行电铁串连成田及羽田两座国际机场，并预计增设羽田机场快线。

其中羽田机场空地将以国有地租借方式，委由民间企业专案开发，预计打造超过1700间客房的饭店丶餐饮与购物中心及巴士总站，设施将於2020年6月前启用。

（据联合晚报）

的确，预测房价走势，绝对是一个吃力不讨好、到处得罪人的事情。不仅在国内，在房地产市场的透明程度属发达国家最低水平的日本（根据仲量联行调查），也是如此。今天，做好被各路高手吐槽的心理准备，想要谈谈接下来的日本的房地产市场走势。

本篇以最为外国投资者关心的日本首都圈（东京、埼玉、千叶、神奈川）的二手房为中心，从统计数据、日本房地产业内人士、还有地产股的走势来展开讨论。（日本买房有什么条件？）

数据上看，日本首都圈的楼市随时有可能进入调整期

房地产市场中供需的此消彼长，导致了周期性的波动。观察这个波动，可以了解现在的房地产市场处于哪个阶段。为了把握这个波动，通常选取一些典型的指标，例如价格、交易量（或者库存量）的变化。理论上，价格和交易量（或者库存）的变化呈现出图中的波动。

图1：房地产价格和成交量的循环模型

那么，现在东京的楼市，处于哪个阶段呢？

图2：日本首都圈二手房市场平米单价、成交量（12月移动平均）、库存量的环比

整体上讲，13年1月开始，安倍经济学（Abenomics）开始后，日元的贬值带来外国投资客，遗产税的税率提高带来的希望节税的国内富裕阶层，首都圈集中的城市发展政策从日本其他地区吸引着向往都市的年轻族群。需求的增加，使平方米的单价已经连续41个月增长。交易量，除了14年日本调涨消费税导致的短期低迷外，基本也是保持增长；库存量，14年消化了一定库存后，15年后期也开始了快速积累。

但是，我们可以看到，进入16年，价格虽仍然在上涨，库存量也在迅速积累，交易量的增长幅度也在收窄。最新的统计结果表示，相较15年6月，16年6月的平方米单价已经达到统计开始以来最高的每平47.8万日元，交易量下降1%至3069笔，库存量上升20%到4.2万件（16年1月以来每个月相较去年同期都增长20%左右）。

和过去的情况做比较，可以发现现在的首都圈二手房市场，在理论上讲随时都可能出现调整。2008年，二手房的价格和交易量都出现过齐涨的局面，但是，库存量的迅速增加，使得价格和交易量在2008年中期急转直下。

图3：日本首都圈二手房市场平米单价、成交量的变化

日本房地产的业内人士，已经开始未雨绸缪

可能您会说，“你这个统计数据只是个平均值，房子的地段、房龄、朝向，都很大不同，统计值有什么用！”

好，那么我们再来看看日本的房地产商。要知道，经历了90年和08年的金融危机的风水浪打，日本的房地产商们可是精明了不少。

下面两张图是日本某一上市房地产公司的交易记录。在经济不景气、或者改善初期的时候，他们大量购入（上图05财年），或者从要破产的房地产公司那里便宜买入（下图中08-09财年）。而在经济好、过热时，他们则大量卖出（上图的06财年、14-15财年）。可以看到，在15财年里，他们的购买额已经非常少了。

图4：日本某一上市房地产公司的交易记录

在15年初开始，一部分日本中小房地产商已经不再碰住宅类的房产，原因是这个市场房产个人投资客也容易进入，而导致了住宅类房产的价格的推高。15年中期，住宅类房地产价格的持续走高，仍然投资住宅类房产的房地产商已经非常在意周转周期，尽量缩短周转周期，来避免随时出现的价格调整。在16年6月，某个房地产商的分析师会议上，社长甚至说，恐怕下一次开这个会的时候，整个会议室的气氛会变很沉重吧。

以房地产买卖为主营业务的日本房地产公司，他们当前的策略是：减少居住类房地产的比重，尽量缩短买卖周期至3-6月。把传统的买卖型商业模型，转为买卖加委托管理的商业模型，来提高收入的稳定性。趁低利率的环境下将短期借款转为长期，以避免在放房地产市场低迷时不至于被银行催着还债。保证产权比例（自己資本比率）在30%左右，因为上一次房地产本盘，首都圈的最大降幅是30%……

日本的房地产股已经开始走低

或许您还会说“但是，当局者迷，日本房地产商都太接地气，没有大局观，他们的话不能全信！”

好，那我们来看看有大量机构投资者的证券市场，看看国内外投资家怎么看。

下图是，东京证券交易所1部的房地产股票指数。在13年4月日本银行配合安倍政府开始大量金融缓和后，房地产页的股票指数一下子窜高。但是在15年中期，日本房地产市场达到高潮（还记得前面我们说15年中期房地产市场的库存开始猛增吗？），却开始了一路的走低。从15年8月以来，房地产指数的下降幅度约为53%，大于同期的日经平均指数的37%。

图5：东京证券交易所1部的房地产股票指数

蓝色线为东证1部的房地产业指数、橙色线为日经平均指数，两者都已11年8月12日为基准点。

结语

从基本面、公司战略、房地产股市的三个方面，小弟尝试梳理了日本首都圈的二手房市场的走势。

如果要问现在能不能在日本买房，简单粗暴地讲，不是。16年来全球到处潜伏着怪兽，大家都不知道就是是黑天鹅还是Pokémon。可能一个契机，就会导致日本楼市价格的拐点。

但是，房地产业界这么多人需要靠房地产买卖过活，还有的确需要现在买房的家庭。简单粗暴地说别买房，太过肤浅。如果是投资，那么我们可以借鉴日本房地产公司的策略，不追高、购房前仔细地调查、从多种角度接地气地了解周边市场，建立长期的收益率模型来分析收益和风险，看准后快速下手。如果是自住房，那么找一个靠谱的中介，分析自己真正的需求，努力寻找有利的贷款条件。

（据新浪财经）

 

自从6月23日“脱欧派”用选票决定英国的未来後，全球避险资金涌入日本，日币对美金汇率即大幅升值从106:1升至最高99.99短线升值幅度约6%。这样的情形，使得许多有兴趣投资日本房市的投资人就频频询问，询问现在是进场购置东京房产的时刻，还是应该再等一会儿，甚至手上已有东京不动产的应该如何处置是好？

益立信海外房产专家Edward表示，目前市场较热门物件反而是中古空屋市场，尤其是可以拿来做“民宿-Airbnb”的物件最受投资人青睐。其主要原因，除了日本政府因应2020奥运将所带来的观光人潮住宿的需求，若依照目前东京都心饭店可提供房数的来看，明显呈现供不应求的窘境。按照日本政府规划，希望将目前外国光观客约2,000多万人次/年，要吸引至4,000万人次/年。为解决住房数目不足的问题，“民宿”可以帮忙解决燃眉之急。据了解，虽然目前相关法令仍在研议，但基於政府政策鼓励项目，许多业者都已等不及而先偷跑。

在日本，具有“民宿”潜力的产品自然对投资人产生莫大魅力

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另外一方面，因为在都心目前表面租金年报酬率3%~5%投报率的水准，尚不足以吸引所有投资人的目光。唯有在提高住房周转率的情形下，把租金年报酬率拉高到8%~10%，具有“民宿”潜力的产品自然对投资人产生莫大魅力。新成屋因为多数大楼管理严谨，并要维持大楼住户品质，住户公约不可能同意让辖内房子用来做“民宿”。毕竟，民宿入住客人的水准无法保证，会有安全上的疑虑。相对地，中古大楼因为管理没有如此严谨，且大楼管理员甚至多为日间巡回一次，容易满足“民宿”的基本需求。还有，日本租约分为“定期租约”与“一般租约”形态，且90%以上的租约多数属於後者的“一般租约”型态。“一般租约”是比较保障租客-就是租约到期，若现有房客愿意继续续租，房东没有任何理由来调涨租金，除非房客同意涨租或房东收回房子自住，不然租约就继续依原条件更新。所以不是若买入的不是空屋而是带租约的产品，即使等到租约到期，都可能有无法赶走租客丶改作民宿的风险。基於上述理由，这也难怪具有“民宿-Airbnb”潜质的物件成为无论是日本人或外国投资人都竞相追逐的标的。

（据联合线上）

 

日本近期经济前景不明朗，一度火热升温的房地产市场开始趋於平静。东京的新房丶二手房市场也进入稳定的调整期。

日本的不动产经济研究所6月16日发表的商品公寓房的市场动态调查，调查显示东京圈5月的新房销售数量连续6个月成减少趋势。一度受益银行利率的下降，公寓房曾保持12个月持续上升的势头，价格呈偏高走势，目前进入回落的调整局面。

东京的新房丶二手房市场也进入稳定的调整期

据悉，5月份的新房销售量比去年同期减少了14%，为3,002套，其中单月销售数量比为71%，勉强达到判断销售业绩分水岭的70%，在过去的6个月中，曾连续4个月跌落在50%丶60%附近。

房地产情报公司的东京鉴定表示，价格的持续上升有些超过了消费者的承受力。东京鉴定根据2015年销售的新房价格数据，在分析住房价格（以70平米作为参考标准）与上班族平均年收入的关系时，发现东京丶神奈川地区的房价已超过年收入的11倍，而通常认为超过7倍就使上班族开始望而生畏。

此外，房地产公司和机关投资家也表现出“低调”。东京的大型房地产服务公司的JLL从今年1至3月，面向房地产的投资减少了28%。其原因是东京都的办公楼的成本价格上涨，投资魅力低下。

不过市场人士认为，虽然房地产价格开始回落，但并不意味楼市行情将冷却下去，因为目前日银的负利率政策丶大规模的金融宽松政策，将促使资金流入房地产市场，给楼市注入活力。

二手房牛市行情已成过去？

另一方面，二手房市场也开始进入调整局面。由於东京都内能够盖建新房的地方越来越有限，所以新房价格一直居高不下。东京二手房经过装修後，虽然其价格丝毫不逊新房，仍然是热门的抢手房。但近期走势开始回落。据东日本不动产流通机构的统计显示，5月份，进入东京圈二手房的登记数量开始减少，导致二手房库存比上月减少了0.4%，为4万644件。登记数量是2个月以来首次减少，其主要原因是日本国内经济前景不明朗，持谨慎态度的房地产公司开始增加。

（据钜亨网）