最新房价 – Page 11

英國房價多少錢一平米？

根據英國國家統計局的英國房價指數（HPI），截至2018年12月，英國的平均房價為230,776英鎊（折合約205.3萬元人民幣），指數為121.04。房地產價格較上月上漲0.2％，與上年相比上漲2.5％。

以房型來區分，獨立屋（別墅）的平均房價為349,871英鎊（折合約311.3萬元人民幣）；半獨立式房屋的平均房價為219,116英鎊（折合約194.9萬元人民幣）；排屋的平均房價為187,198英鎊（折合約166.6萬元人民幣）；公寓的平均房價為203,578英鎊（折合約181.1萬元人民幣）。

英國不同房產類型的平均價格（2009年1月—2018年12月）

紫色：所有房產類型；藍色：獨立屋；紅色：半獨立屋；綠色：排屋；橙色：公寓。來源：CoreLogic

目前，英國最大城市倫敦的平均房價為473,822英鎊（折合約421.6萬元人民幣），具體數據如下：

英國倫敦的平均房價（2009年1月—2018年12月）

哈利法克斯（Halifax）2018年調查發現，也許不出所料，大倫敦仍然是房價最高的地方，每平方米價格達5,106英鎊（折合約45,495元人民幣）。 然而在過去的一年裡，房價沒有增長。相比之下，英格蘭東部的東安格利亞（East Anglia）的購房者已經看到每平方米的價格上漲7％，達到2,256英鎊（折合約20,101元人民幣）。威爾士的房產是最便宜的，每平方米1,456英鎊（折合約12,973元人民幣），比去年增加了5％。

英國每平方米房價地圖

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亞洲危機余波縈繞曼谷公寓價格8年來首跌

來源：scoutAsia研究（scoutAsia Research）

泰國政策制定者正在努力應對迅速降溫的首都房地產市場，這加劇了出口下降和旅游業疲軟帶來的壓力。海外市場對曼谷優先項目的需求，特別是來自中國的需求，在泰國債台高築的情況下提供了一定的支持，但這不足以解決泰國多年來高速發展後出現的大量過剩問題。

這並不意味著亞洲金融危機中出現的情況會重演，可以說，亞洲金融危機始於曼谷房地產泡沫的破滅。這一次首都的房地產市場沒有那麼泡沫化，外彙儲備創下歷史新高，央行很高興看到泰銖貶值。

此外，曼谷也不再點綴著在危機影響下半途而廢的“華而不實的累贅”建築，這些建築成為城市天際線的特色。然而，即使在黃金地段，無數為已完工項目打折促銷的廣告牌上也帶著一絲過去的氣息。

Noble Ploenchit公寓項目未售出的公寓在完工兩年後，在已經打折的價格基礎上，正在以8%的降價進行廣告宣傳。這棟擁有51個樓層、1,444個住宅單元的旗艦建築屬於泰國貴族地產公司（Noble Development），它是泰國十大住宅開發商之一，盡管該建築與首都購物區中心地段的一個天鐵車站和一個豪華購物中心相連，但它仍難以售出。

Noble Ploenchit公寓項目正在居外網上掛牌出售，一臥房價僅約¥307萬（點擊圖片查看銷售詳情）

Noble Ploenchit公寓項目是過去的十年早期以來曼谷公寓項目穩步增長的一部分，這得益於不斷發展的公共交通系統，它避免了曼谷臭名昭著的交通堵塞。2018年，全年新公寓登記量達到56,602套，創歷史新高。

新推出的住宅單元激增，導致了創紀錄的供應量過剩。據房產服務公司高力國際（Colliers International）估計，大都會地區所有的開發商持有45,000套未售房源，超過2015年至2018年間每年新登記房源的平均數。

曼谷公寓供應激增

這對經濟政策制定者來說是個問題：曼谷大都會區占泰國GDP的46%，沒有其他城市能與曼谷的商業和政治吸引力相提並論。盡管全國各地的趨勢各不相同，但曼谷市場的情況顯示出風向。

需求下降，供應停滯

經濟增速降至五年來最低水平，房產需求和建築業受到打擊。第二季度的私營建築同比僅增長0.9%，住宅建築同比下降2.9%。

根據泰國房地產信息中心（Thailand’s Real Estate Information Centre）（一家與國有政府住房銀行有關聯的智囊機構）的數據顯示，建築業的下滑與第一季度曼谷大都會區的公寓10%的銷售量下降相似，而幾乎所有的泰國頂級開發商在上半年收入都下降。

泰國主要開發商面臨壓力

開發商目前擱置了新項目，試圖清理未售出的房產。今年上半年，曼谷大都會區新推出的項目數量驟降至18,585套，較2018年同期下降17.6%。

2019年上半年曼谷新公寓供應量降至2016年以來最小

需求疲軟導致今年第二季度新住宅單元售價增速下滑，這是2011年第一季度之後首次出現負增長。截至6月，房價同比下降0.3%。

曼谷公寓價格出現8年來首次負增長

只要經濟依然疲弱，尤其是消費者債務繼續增加，滿足住房貸款負債收入比要求的購房者減少，房價就不太可能上漲。去年，泰國家庭債務達到國民生產總值的79%，在東盟國家中排名第二。

自2008年以來，由泰國銀行（Bank of Tailand）編制的公寓價格指數已增加89%，主要地區的新住宅單元價格翻了一番以上，而人均收入名義上增長了大約40%。

世邦魏理仕（CBRE）泰國研究和咨詢主管拉瑟瓦特·庫維吉特蘇萬（Rathawat Kuvijitrsuwan）說：“在過去的三年中，公寓價格已經上漲到當地人無法承受的地步。“

抵押貸款限制產生了不良影響

對抵押貸款更嚴格的貸款房價比要求正在減少需求。這些措施是泰國銀行推出的，目的是應對不斷攀升的家庭債務和房貸拖欠率，這一比例從2015年的2.4%上升至未償貸款的3.3%。

房貸拖欠超過整體不良貸款增長

LTV的新規定主要針對1,000萬泰銖（即232.8元人民幣）以上房產的買家——這超出了中產階級買家的承受能力——以及那些購買多套房產作為投資的買家。這些買家的首付比例已提高至30%。

這些措施似乎奏效了——自今年4月份推出以來，泰國銀行報告稱，第二套公寓抵押貸款減少了25%，而首次購房者的抵押貸款增長了14%。

鑒於目前經濟放緩，開發商正在游說泰國銀行放寬相關規定。然而，和許多亞洲央行一樣，上世紀90年代末的經歷給泰國央行留下了永久性的傷痕——它可能會調整一些要求，但會嚴格控制投機行為。

國外需求不太可能回升

國內需求疲軟使得開發商更多地依賴外國買家，去年外國買家約占公寓登記量的28%。包括香港在內的中國買家占主導地位，占去年總購買量的12%和海外買家的43%。

去年，中國買家的公寓購買量增長了66%，達到392億泰銖。面向在海外購房的中國買家的網站居外網Juwai.com今年報告稱，其用戶對泰國的查詢量超過任何其他國家，占該平台搜索量的30.3%。

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盡管泰銖堅挺，但泰國國內經濟放緩和繞過資本管制、將家庭儲蓄撤出中國的潛在需求可能會刺激中國買家的需求。然而，由於泰國長期禁止外國買家擁有土地，外國買家總體上受到了限制——這實際上意味著，一棟住宅建築中只有49%的住宅單元可以賣給海外買家。

這並不意味著1997年的情況會再次重演。然而，由於泰國央行處於觀望狀態，海外買家受到限制，開發商將繼續掙扎，而公寓價格將繼續走弱，這將加劇經濟低迷和政策難題。

——Pachara Aungsusuknarumol 公司為scoutAsia研究做出了貢獻

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來源：金融時報
責編：Zoe Chan

9張重要圖表幫你看懂澳洲房產

撰文：PATRICK POKE

上周，我們詢問了三位專家，澳大利亞住房市場在最近幾個月是否已經觸底。雖然專家們在總體方向和風險等級方面意見不一，但他們似乎都同意的一點是，沒有一個結果是確定的。不確定性是投資的一個事實，這大概就是為什麼有句諺語會在投資者中廣為流傳（這句諺語常被誤以為是出自尤吉·貝拉（Yogi Berra）之口）: 預測是很困難的，特別是當它涉及未來的時候。

雖然我們無法預測未來，但我們可以通過查看最新數據來評估當前的情況。但是，什麼是值得關注的最佳數據系列呢？請繼續閱讀下文，看看我們三位專家是如何認為的。三位專家分別是來自Nucleus Wealth公司的達米安·克拉森（Damien Klassen）、來自安保資本（AMP Capital）的謝恩·奧利弗博士（Dr Shane Oliver）和來自Evergreen Consultants公司的安吉拉·阿什頓（Angela Ashton）。

可以改變局面的三個因素

達米安·克拉森（Damien Klassen），Nucleus Wealth公司

上一份報告中的表格列出了一長串我們預計會影響房價的關鍵因素。但實際上，我們認為只有三個因素有可能會引起顯著變化，成為房價上漲或下跌的主要原因。

1. 澳大利亞信貸增長：

澳大利亞皇家委員會（Royal Commission）對銀行的調查扭轉了信貸熱潮，房價下跌了10%左右，盡管此時影響房價的其他多數因素仍然是積極的。

如果我過於悲觀（尤其是在短期內），而莫裡森政府設法讓已經過度負債的澳大利亞家庭承擔更多的債務，這就是你首先會看到影響的地方。

在監管方面，西太平洋銀行（Westpac）在與澳大利亞證券投資委員會（ASIC）的負責任貸款訴訟案獲勝後，推動放寬貸款條件。ASIC在未來幾個月將就負責任貸款舉行公開聽證會，這將是決定貸款條件寬松程度的關鍵。

2. 外國買家

外需是引起經濟繁榮或蕭條的關鍵：

中國對資本賬戶的打擊以及中澳兩國不斷惡化的關系均表明外國投資將繼續保持低水平。

主要的利好問題是，香港的動蕩是否會導致澳大利亞房地產需求增加。

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3. 失業率

這裡沒有足夠的篇幅來細細探討房價和失業率之間的具體聯系。從指標上看，在2012年至2017年房地產繁榮時期，珀斯市場除了（a）人口增長略有放緩和（b）失業率上升之外，面臨的因素與悉尼和墨爾本大致相同。但是當澳大利亞其他地區房價一片繁榮時，珀斯的房價卻下跌了10%以上。

我們預計建築業將大量裁員。

數據來源：澳大利亞統計局（ABS）、澳大利亞最大招聘網站Seek，瑞銀（UBS）

此外，維多利亞州和新南威爾士州政府實施的財政緊縮政策也導致就業崗位減少。任何全球性衝擊（貿易戰、衰退、債務危機）都可能因為導致失業率上升進而影響到房產市場。

三張必看的圖表

謝恩·奧利弗博士（Dr Shane Oliver），安保資本（AMP Capital）

以下是需要注意的關鍵事項：

4. 首先，拍賣清倉率仍然很高，這意味著房源質量的提高和銷售額的增加。如果不是，那麼房價的回升是否有足夠的支撐，這就值得懷疑了。

5. 其次，與此相關的是，每月的住房融資承諾應該要觸底反彈，開始往高處走——即使只是緩慢上升。最近出現了一些初步跡像，但這可能只是住房融資數據的正常月度波動。同樣，如果流入房產市場的信貸流沒有得到改善，那麼大幅度的復蘇是不可能的。

6. 最後，也是最重要的一點，失業率將是需要關注的關鍵問題。我們預計，到今年年底，失業率將升至5.5%左右。但如果上升幅度更大，可能會導致人們不得不出售房產，房屋價格進一步被壓低。這不是我們的基本方案，但是就房產前景來說，這是一個關鍵風險。澳大利亞儲備銀行一直在極力避免高失業率。事實上，它希望失業率降至4.5%或更低。因此，我們認為，現金利率將進一步下調，最終降低至0.5%。但是考慮到特朗普總統的貿易戰給全球前景帶來的風險，這也不能保證一定會奏效。

關鍵驅動因素

安吉拉·阿什頓（Angela Ashton），Evergreen Consultants公司

這份說明並非詳盡無遺，只是簡要介紹一些重要的驅動因素，以及這些因素是如何發揮作用的，比如相對於收入和貸款利率的房價。同時，它還研究了可支配收入和貸款條件的決定因素。最後，我們關注一下私人住宅的審批問題和相關的房產開工項目，以幫助我們了解房產行情。

7. 在之前的報告中，我們研究了一些估值指標，並指出，考慮到收入和貸款利率的變化，到2019年3月底的時候，澳大利亞的房價可能很便宜。圖1中的綠線描述的正是這一點，澳大利亞全國現房中位價與年平均周收入（AWE）相比，並根據標准可變房貸利率調整。

圖1：澳大利亞現房價格

數據來源：澳大利亞統計局、澳大利亞儲備銀行、Evergreen Consultants公司

我們認為，圖1的信息很重要，因為它顯示了澳大利亞房價對利率變化和預期變化的敏感性。如果澳大利亞人認為他們有能力購買房產，那麼他們就會傾向於這樣做。2017年12月，由於貸款利率較低，信貸條件自由，全國現房價格創下歷史新高。隨著信貸條件收緊，資金開始枯竭，房價下跌。根據上述估值指標，房價可以說是便宜的，隨著貸款利率下降，金融狀況開始緩解，房價可能會調整到一個更高的位置。

8. 澳大利亞儲備銀行公布了其對自住業主及投資者的平均標准可變利率及折現率的估計。目前，固定利率貸款遠低於可變利率貸款，而且，儲備銀行表示後者還將進一步下降。儲備銀行還發布了每月信貸系列，其中包括分為自住貸款和投資者相關的住房貸款之總額。從中我們可以看出，年度數據一直疲軟。但我們相信，它會在年底觸底，特別是在自住住房方面。

圖2：住房相關信貸增長

可支配收入是決定貸款審批和適用性的重要因素。在這裡，我們喜歡關注收入增長和工作時間。隨著雇員薪酬的提高，目前及未來可供消費的收入便增加了，同時也更適用於貸款服務。有關工作時間的數據可在澳大利亞統計局的每月勞動力數據中找到。2019年6月，工作時間的年增長率為2%，高於20年來的平均水平——1.7%。澳大利亞統計局還發布了季度工資指數數據，下一期數據將於8月中旬發布。季度國民賬戶數據給出了員工薪酬的直接數據（截止2019年3月31日，增長4.3%），但下一期數據將於9月發布。

9. 最後，私人住宅審批的最新數據是6月份，季節調整後增長了0.4%。然而，長期趨勢仍顯疲軟。

結語

隨著一系列經濟數據即將公布，最終將於9月4日公布的6月當季度GDP數據，在未來幾周內會讓投資者思慮萬千。到下個月的這個時候，我們應該更好地了解澳大利亞的經濟和住房市場在第二季度的表現。盡管在此之後至少還需要三個月的時間，我們才能確定最近的變化是否有一個持久的影響。於此同時，這裡有一些便利的資源，可供各位參考：

來源：Livewire Markets
責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

印尼房價走勢：巴厘島vs龍目島

雖然近年來印尼超過14個主要城市的住宅房價指數有所放緩，但是巴釐島、龍目島、努沙佩尼達島（Nusa Penida）和吉利群島（Gilis）等主要旅游要地的房產價格和土地價格仍在快速攀升。印尼繁榮的經濟預計將繼續推動人們在有吸引力的旅游目的地購買房產的需求，進而推高房價。在接下來的兩個段落裡，我們將分別對巴釐島和龍目島進行考察，對比這兩個蓬勃發展的度假勝地的發展情況。

巴釐島房價

巴釐島主要的旅游區如庫塔（Kuta）、雷吉安（Legian）和水明漾（Seminyak）等地的房地產市場已經飽和。盡管當地政府已經告誡投資者和開發商，房源供大於求，但位於巴釐島南側的武吉半島的高端五星級酒店項目仍在開發中。

旅游業支撐起了巴釐島約80%的經濟，也刺激了當地房產行業的增長。巴釐島的其他地區也在持續吸引國內外的強勁投資。這股強烈的需求使得土地價格不斷上漲，只有最富有的投資者才能買得起巴釐島的房產。

巴釐島土地價格（美元/平方米）

龍目島房價

龍目島旅游業的發展促進了高檔精品酒店、別墅和度假村在島上的發展。自2011年國際機場建成以來，外國房地產投資者和游客紛紛來到龍目島，將其作為巴釐島的替代方案。

龍目島的土地價格非常具有競爭力，具有巨大的回報潛力。地方官員與中央政府合作，正在減少外國人投資的障礙，使外國投資者更容易辦理投資手續。

新國際機場的啟用將焦點放在了靠近龍目島南部的南海岸線上。由於基礎設施的改善以及旅客和航線的增加，南海岸的土地價格一直而且正在增加。

因為龍目島是該地區內為數不多的具有國際機場的度假勝地之一，所以目前的增長引發了投資者對龍目島房產市場新一輪的投資興趣。即使最近價格上漲，但是值得注意的是，南龍目島的土地價格仍然比鄰近的巴釐島低十倍。

龍目島土地價格（美元/平方米）

曼達利卡（Mandalika）度假區由政府公司ITDC公司經營，項目價值30億美元，正在吸引大量的高端投資和開發項目。諸多開發項目中，有計劃建造一個帶私人俱樂部的高爾夫球場的，有計劃建設一條MotoGP賽道並於2021年舉辦首屆MotoGP大賽的，還有計劃建造一個可供豪華游艇停泊的碼頭的。因為新的基礎設施、高檔酒店和度假村也會給周圍其他的項目帶來溢出效應，使它們同樣從中獲利，所以這些投資不僅將惠及曼達利卡本身，還將惠及開發項目周邊的所有地區。

了解更多龍目島曼達利卡度假區的房地產項目

綜上，南龍目島的土地價格只有一個走向，那就是上漲。

來源：Lombok Investment Report 2019 by Private Sanctuary Limited
責編：Zoe Chan

泰國清邁的房價是多少？

泰國許多城市的房市都沿著曼谷的路徑發展，我們看到供需雙方都在不斷上升。清邁是一個經歷著類似趨勢的好例子。

清邁新建公寓單位的數量從2012年的15,000個增加到2018年的32,000個。與2017年相比，2018年前五個月的價格平均漲幅高達5％。與此同時，我們看到新住宅單位的大幅增加。

清邁公寓購買價格		範圍
市中心公寓的每平方米價格	72,800.00 泰銖	53,819.55—100,000.00
市中心以外公寓的每平方米價格	50,636.59 泰銖	40,000.00—60,000.00

由著名的房地產開發集團Ornsirin提供的Arise Condominium公寓，時尚現代，設計美觀。住宅地理位置便利，靠近麥德裡爾路（Madhiol Rd）高速公路。方便前往清邁的許多景點，無論是在老城區觀光、在寺廟裡參觀，還是在Promenda購物，或去往中央機場購物中心，通通都在5分鐘車程內，而且不到10分鐘就可以到達國際機場。
居外房源編號：44873012

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泰國房價是多少？

在經濟走強，利率低迷下，泰國房地產市場重拾勢頭。根據泰國銀行（Bank of Thailand）的數據，截至2018年第二季度，獨立屋（別墅）的平均價格上漲了6.3％（按實際價值計算為5％），與去年同比下降3.1％相比大幅回升。最新一季度，2018年第二季度房價小幅上漲0.1％（按實際價值計算為-0.6％）。

泰國房屋價格指數
連土地獨立屋（2009年= 100）

截至2018年第二季度，公寓價格同比上漲4.9％（按實際價值計算為3.6％），高於2017年第二季度同比增長3.9％。然而，按季度計算，公寓價格下跌1.7％（按實際價格計算為-2.4％）在最近一個季度。

從下圖可以看到，曼谷在2018年Q4推出的新公寓每平方米平均價格為接近15萬泰銖（約3.16萬元人民幣）。

曼谷按季度推出的新公寓供應量和價格範圍

居外推薦曼谷豪華公寓：Quinn Sukhumvit 101。項目位於曼谷Punnawithi BTS輕軌站，豪華精裝小戶型，鬧中取靜，地理位置得天獨厚，投資絕對優選。一房一衛36㎡房價約¥148萬起。

截至2018年第二季度，聯排別墅價格上漲6.8％（按實際價值計算為5.5％），較去年的0.7％大幅增長。在最近一個季度，聯排別墅價格在2018年第二季度上漲了2.5％（按實際價值計算為1.8％）。

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土地價格強勁上漲。 2018年第二季度土地價格指數同比上漲7.92％（實質值6.58％），與2017年第二季度5.5％的年度跌幅形成鮮明對比。與去年同期相比，土地價格在2018年第二季度小幅上漲0.85％（0.2％）。

美國加州山景城房價

山景城（Mountain View）是美國加州聖塔克拉拉縣內的壹座城市，也是矽谷的主要組成部分，位於舊金山灣區西南部。

根據Zillow截至2019年1月的最新數據，山景城的房屋中值為1,872,900美元（折合約1259.3萬元人民幣）。山景城的房屋價值在過去壹年上漲了4.3％，而Zillow預計明年房屋價格將上漲8.8％。

Zillow加州山景城房價指數走勢圖（2009-2020年預測）

山景城每平方英尺的價格中位數為1,000美元，遠高於聖何塞 – 桑尼維爾 – 聖克拉拉大都會區（San Jose-Sunnyvale-Santa Clara Metro）的平均價格667美元。換算過來，山景城壹平米的房價就相當於10764美元，即約72376元人民幣了。

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美國加州一套房子的價格是多少？

根據Zillow截至2019年1月的最新數據，加利福尼亞州的房屋中位數為548,100美元（折合約368.5萬元人民幣）。加州房屋價值在過去一年上漲了4.0％，而Zillow預計明年房價將上漲7.3％。

Zillow加州房價指數走勢圖（2009-2020年預測）

加州每平方英尺的價格中位數為310美元。換算過來，一平米的房價就相當於3337美元，即約22437元人民幣了。

加州各個城市的房價中位數

城市	房價中位數（美元）	城市	房價中位數（美元）	城市	房價中位數（美元）
舊金山	1,194,300	洛杉磯	629,900	濱江	349,900
聖何塞	877,400	聖地亞哥	572,100	薩克拉門托	299,200
奧克蘭	680,100	長灘	552,700	弗雷斯諾	212,700