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馬來西亞檳城實用購房指南

2017年，馬來西亞被《福布斯》評選為“外國人退休最佳國家”之一。在那裡，您可以享受高品質的生活，特別是在檳城等比吉隆坡更放松的地方；房價也是遠遠低於澳大利亞、新加坡、中國香港和大陸等地。

在本文，居外將為您介紹在檳城購買房產時需要了解的基本知識。

檳城外籍人士房地產投資最低限額

馬來西亞政府已經采取了一系列保護措施，以避免外國人在該國購買大量房產。

外國人需要為房產支付最低限額的資金，而具體的限額大小取決於您購買房產的地點。

與馬來西亞其他地區相比，檳城的門檻較高。

這座島嶼一直是外國買家的熱門去處。然而，您現在要支付300萬令吉或以上（約495萬元人民幣）的巨款才能在當地購買有地住宅物業。

如果您想購買島上的一套共管公寓，則其價格下限為100萬令吉（約165元人民幣）。

然而威斯利省（Seberang Perai）大陸正變得越來越受歡迎，您也可以選擇支付較少的現金在此地置業。

您需要支付至少100萬令吉的資金來購買有地住宅，而購買一套共管公寓至少要花50萬令吉（約82.5元人民幣）。

如果您想尋找“更廉價”的物業，那威斯利省大陸可能是一個理想去處。

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我應該在檳城的哪些地段購房？

檳島是全世界最美麗的地方之一，而大多數外國人和外籍人士都傾向於購買位於檳島北部的房產。

如果您決定在檳島居住，則首府喬治鎮及其他多個地區可以為您提供高品質的生活。

我們一起來看看檳島上那些深受外國人士青睞的熱門置業地區吧。

峇都丁宜（Batu Ferringhi）

峇都丁宜是備受外國游客或退休人士歡迎的目的地。

從高端餐飲到低成本飯食，從戶外活動到其他想和您暢飲美酒的外國人，您可以在這裡找到您所需要的一切。

有些人認為喬治鎮有些許擁擠和吵鬧。

峇都丁宜經常被描述為一個更為閑適、懶散的地方。如果您想找一個更利於放松的地點，那您不一定會把這視為一個缺點。

峇都丁宜海灘

檳島很小，從峇都丁宜駕車前往喬治鎮所耗費的時間不超過20分鐘。

只需支付100萬令吉的最低投資，您就可以在一座公寓大樓中找到一套適合您的體面公寓。

事實上，許多三臥室共管公寓的起售價都達到了40萬令吉。

Ferringhi Residence 2豪華度假式公寓項目，坐落在檳城最著名的濱海度假區峇都丁宜海灘附近，距離檳城首府喬治市僅12公裡。占地約9.95英畝，其中1/3地段將會充作綠化休閑區，預期將於2020年竣工。該項目坐享 180 度無邊海景，明媚風光盡收眼底。
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喬治鎮（George Town）

聯合國教科文組織將喬治鎮列入了世界遺產，這並不稀奇。

喬治鎮擁有古老的殖民歷史，豐富的當地文化和多處景點，您很難不愛上這個地方。

大量本地和國外醫療游客會來這裡接受物美價廉的醫療服務，而他們所需要支付的診金只相當於國內診金的一小部分（沒錯，在這裡您可以花大約25美元補一顆牙齒）。

喬治鎮是一個容易有事情“發生”的地點，許多外國交換生會在此通宵聚會。

喬治鎮之所以成為聯合國教科文組織的世界遺產，是因為當地政府設法保留了眾多舊商店和聯排別墅。

喬治鎮

外國人有時會購買商鋪或聯排別墅而非公寓，而這並不是什麼罕見的事。

相比香港、新加坡等亞洲地區，這裡的物業價格相對低廉。

在喬治鎮，您可以輕易地找到一套售價僅為150萬令吉的三臥室公寓。

巴特沃斯大陸（Butterworth）

巴特沃斯是威斯利省（檳城大陸區域的名稱）的主要城市之一，但它經常被人們忽視。

巴特沃斯的人口相當少，大約為7萬人。然而，隨著島上物業價格逐漸上漲，人們已經開始在這裡尋找投資機會。

這裡的絕大多數人口是中國人。在吉隆坡，土著人的數量略多於中國人，但兩者幾乎相等。

在這裡置業的一大好處是：與島上相比，這裡的房產要便宜得多。

巴特沃斯

此外，共管公寓和單元公寓的最低投資限額較低。在這裡，有地住宅的限額比島上同類住宅低1/3。

您可以在一棟公寓樓內找到一套起價為50萬令吉的三臥二浴公寓。

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來源：Asia Property HQ
翻譯：LPS
責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

房产问价走低 马来西亚四大热点地区需求强劲

虽然消费者基本面改善，而且政府在2019年财政预算案宣布了一些措施，不过，预测2019年产业价格走势将继续往下，至少2019首半年的情况是这样。

产业顾问公司PropertyGuru市场指数显示，马来西亚房屋的询问价，按年比下跌2.3%，这应该是房产买家考虑购买房屋的时候。

随著吉隆坡、雪兰莪、槟城和柔佛被鉴定为产业热点地区，PropertyGuru公司的互联网站，拥有超过130万名大马人搜寻，反映人们对这些地区的产业购兴不减。

吉隆坡的孟沙、满家乐、蕉赖需求高

尽管询问价稍跌，不过，市场对吉隆坡房产的需求保持强劲，最多人搜寻的地区主要有孟沙、满家乐和蕉赖。

在上述三个地区最常搜寻的产业类型，主要是共管公寓，接下来是公寓和城市房屋，吉隆坡比较多人选择高耸分层产业，主因是价格比有地房产较容易负担。至于房屋价格，许多人搜寻的是低于30万令吉的房产，不过，在人们属意的地区并不可行，因为许多地点的屋价已超出可负担水平。

与此同时，市场对雪兰莪房产的需求保持强劲，虽然价格稍微下跌，其中八打灵再也、沙亚南和首邦市，是多数人物色产业的首三大地区。

在这几个地区，最多人搜寻的是共管公寓、然后是公寓和双层排屋，当中许多人把目光转向交通导向发展计划（TOD）的房产。

他说：“市场对策略性地点的产业需求保持强劲，例如在捷运站或轻快铁站附近的房屋。”

费南达斯补充：“其他因素包括：产业的保养与维修，还有生活上的基本设备，这些会影响买家购买房屋与否的决定，目前是买家的市场，在供应饱和的情况下，他们拥有较多选择。”

Idaman Residence高耸于市中心34层高的建筑，占地1.45英亩，拥有最佳的布局，旨在增强个人私人空间。大楼外观采用90％玻璃制成，俯瞰KLCC和KL城市景观，可以在家中亲身享受，拥有极其时尚和现代的未来感外观。房价约¥165万。
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在北马的槟城，最多人属意的地区分别是：乔治市、峇六拜，以及丹绒道光，这些地区的共同因素是靠近市区或槟城国际机场，公寓和共管公寓是这些地区最普遍的住宅产业，接下来是城市房屋。

他指出，发展商将继续兴建面积较小的高耸房产单位，建筑面积在450至840平方尺，提供弹性的格局，应付不同买家的需求，例如单身人士、年轻夫妇、2+1家庭、新婚夫妻、年长者或空巢者的需求会不一样，这些单位将提供节省空间的家具，以便可以腾出较多活动空间。

费南达斯补充，双锁匙单位将日益普遍，特别是希望工作和居住在同一个空间的买家，这些较小面积的单位，主要建在靠近公共交通体系的地区，附有较多的设备，这是赢取买家的决定因素。

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柔佛买家属意有地房产

与吉隆坡、雪兰莪和槟城产业市场自2016年开始下跌不一样的是，柔佛州在产业价格调整后，开始呈现往上扬趋势，州内产业买家最多关注的地区分别是：新山、努沙再也和武吉英达，其他州产业买家对高耸分层房产购兴较浓，柔佛买家属意有地房产，特别是双层排屋。

“尽管产业市场情景显示看淡，不过，整体市况保持健康，大马的产业买家和租户选择较多，而且房产的设计与格局新颖，居者有其屋是大马的宏愿目标，公司的使命是：确保大家掌握本身的财务状况，包括符合贷款的条件，至于政府的“拥有你的房屋”目标，旨在协助大马人在2020年之前，成为有房屋的业主。”

休闲农场（Leisure Farm）是马来西亚柔佛州依斯干达最负盛名的开发项目之一（带门禁）。自1991年建成以来，已获得多个国际奖项，包括2006年世界不动产联盟马来西亚最佳总体规划奖。房价约¥2,140万。
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发展商：产业市场续偏软

另一方面，发展商普遍认为，2019年产业市场走势料保持偏软，暂时没有迹象显示，产业市场将复苏，一些房产领域供应过剩、贷款条例严谨，预计将继续影响产业市场的走势。

产业市况偏软的情况，从发展商第三季的财务报告反映，许多产业发展商的业绩表现，比预期目标较低，产业公司的赚利皆比前期减少，或低于预期目标。

此外，2018年第三季新产业销售显示呆滞，买家普遍选择观望态度，第四季的产业销售进度保持缓慢，一些买家选择在2019上半年购买，以享有免产业印花税的优惠。

尽管如此，产业交易下跌的步伐减缓，在2017年按年比下跌3%，至于2016年跌幅为12%，与此同时，2018首半年房屋价格升幅显示负成长，2017年上扬6.4%，为2012年成长13.4%以来，连续第五年成长率下跌，近期内，产业价格走势料持平。

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来源：星洲日报
责编：Zoe Chan

檳城的房地產市場終於開始降溫了？

過去幾年來，盡管政府出台多項旨在給房地產降溫的舉措，但檳城的房價始終呈上漲趨勢。檳城一直都是馬來西亞最昂貴的房地產市場之一。

近期，有跡像表明，檳城房價開始趨於穩定，房產開始出現余量。

檳城景像

2014年起，檳城政府加大力度開發較為便宜的房產項目，並推出一系列旨在控制房地產價格的舉措。

檳城新關仔角、丹絨道光、巴都丁宜等黃金地段的房價遠遠超出了當地人的可承受範圍。

導致檳城房產價格上漲的因素包括投機者增多、土地面積不足、建築材料成本增加，以及外國購房者的湧入。

馬來西亞國家住房、城鎮和農村計劃以及地方政府委員會主席Jagdeep Singh Deo表示，自從2014年以來，政府就開始采取各種各樣的降溫舉措，旨在控制房產價格。從2008年開始，政府進一步加大了控制力度。

馬來西亞國家住房、城鎮和農村計劃以及地方政府委員會主席Jagdeep Singh Deo

他在一次采訪中告訴Bernama稱：“我們需要采取舉措給市場降溫——從2008年到2016年，檳城房產價格平均上漲了80%。”

延期償付

政府就此出台的舉措之一就是延期償付。價格處於低水平或中等水平的住房，其延期償付的年限為10年，業主在買房後的10年間不得賣出該房產。

價格可承擔住房（售價低於約50萬元人民幣）的延期償付年限為5年。對於高價住房，買家不得在買房後的3年內賣出房產，否則他們將會被認為是投機者，並不得不支付2%的許可費。

國家也針對外國購房者制定了一些規定。例如，外國投資者不得在檳城島購買價格低於約500萬人民幣的獨立式房產和低於約167萬人民幣的高樓公寓房產。在大陸地區，不得購買低於約167萬人民幣的獨立式房產和低於約83.5萬人民幣的高樓公寓房產。

Jagdeep Singh解釋道：“除此外，外國購房者還需要支付3%的許可費。”

他表示，自2008年以來，檳城政府和私營部門開發商建成了2.9萬套低價和中低價住房，以及價格低於約50萬人民幣的可承擔住房。

他指出：“這些項目覆蓋了檳城的5大區域。即將建成的項目設有2.21萬套以上三類住房。國家還批准另外3.22萬套類似住房的建設。”

房產剩余

在政府一系列降溫舉措的作用下，檳城房產價格開始出現趨於穩定的跡像。

然而，政府和開發商目前面臨另外一個問題——房產剩余，即建成的房產已經獲得了完工證書和合規認證但仍未出售。

國家產業咨詢中心數據顯示，2017年，檳城房產余量為馬來西亞最高，達到4903套。

國家住房、城鎮和鄉村規劃以及地方政府委員會開展的一項房產余量調查顯示，4903套剩余房產中，2600套房產的價格達到約83.37萬人民幣以上。

房地產和住房開發商協會檳城分部的主席Datuk Toh Chin Leong表示，不必憂心房產剩余的問題，因為這是國家過去幾年來給房地產市場降溫帶來的影響。

他樂觀地認為，隨著9月1日銷售與服務稅的實施行，房價將至少下降10%，但房地產市場在明年或未來幾年就會恢復。

他補充表示，銷售和服務稅對房地產市場的作用要到明年才能看到，屆時，購房者將體驗到其產生的積極影響。

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重新規劃項目

柑仔園議員Jagdeep Singh表示，5月9日第14屆大選後，聯邦政府構成發生變化，此後，住房和地方政府部門開始重新規劃住房項目。

他指出，在與住房和地方政府部長Zuraida Kamaruddin的最近一次會面中，部長向他承諾，在考慮住房問題時，檳城是不會被忽視的。

2008年來，檳城受希望聯盟（Pakatan Harapan）管理，該國民政府沒有實施任何政府住房項目，如人民住房項目（People’s Housing Project）、一馬人民房屋計劃（PR1MA）、一馬公務員房屋計劃（PPA1M）。

Jagdeep Singh指出，在其與Zuraida的會面過程中，他表示目前由不同部門負責的各種公共住房項目可以由住房和地方政府部門一同管理，以便提高監管效率。

他說：“這一事項目前仍在討論過程中，一旦作出決定，該部門會發布相關通知。”

他還補充，日落洞兩塊1.6公頃的土地已被征用供人民住房項目建設。此外，Jalan Bukit Gambir的武吉牛汝莪關稅村已經通過了一項設有3000套住房的一馬人民房屋計劃。

 

來源：馬來西亞郵報
翻譯：LPS
責編：Zoe Chan

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在馬來西亞如何選擇合適的國際學校？

主要考慮因素：費用、課程、學習模式

費用檔次從不足10萬到25萬 可酌情選擇

將孩子送到馬來西亞接受K12教育，費用當然是主要考慮因素之壹。不同的學校收費差別也很大，有的提供住宿的國際學校年均開支可高達15萬令吉，接近25萬人民幣；但也有不少學校只需5萬令吉（8萬人民幣左右）甚至更低的費用就夠。所以哪所學校合適您的孩子， 當然需要適當的調查。

課程種類繁多 從將來大學留學目的地出發選擇為佳 

因為每個學校提供的課程不盡相同，所以課程設置是另壹個需要考慮的因素。馬來西亞的100多所國際學校中， 除了英國國家課程（也被稱為英國課程）外，國際文憑（IB）課程、美國課程、澳大利亞課程、加拿大安大略省課程、伊斯蘭課程、英國劍橋和新加坡課程。每門課程體系都有其獨特的特點，如教學或授課方法、學習理念或目標、學習重點、評估類型和課外活動等。因此，父母在選擇課程時需牢記孩子的需要，以及他們對孩子的高等教育計劃。

國際文憑課程（IB）、國際小學課程（IPC）和中學國際課程（IMYC）都是備受推崇的選擇。這些具有國際意識、以學習為中心的課程適用於全球各個國家的兒童，可作為國際學校質量的標誌，體現了對所有兒童學習需求的強烈關註。學校有時會提供壹個全國性課程（比如英國國家課程），以更加國際化的視角讓所有學生參與其中。孩子們通過在他們所處的國家以及國際化視野的學習中受益。

學校的教育理念與風格也十分重要

此外，家長們需要了解他們所感興趣學校的教育級別。有些學校只提供特定年級水平的課程，因此建議家長在入學前與學校核對，以避免在不同級別之間進行不必要的轉移。家長們也可了解壹下學校的歷史，以及其對學習的影響；例如，壹些知名的學校實行由來已久的傳統教育，而較新的學校可能采用現代的學習方法。

居外給家長的實用指南

馬來西亞的上百所國際學校無論是在規模、教學理念、設計的課程體系、硬件設施、配備師資、學雜費用、所處地理位置等方面有巨大差異。這就是為什麽花時間研究壹個區域的所有院校是如此重要。如有可能，可以參觀學校，觀察下學生上課時的情況，與學校領導、教師和就讀學生的家長交談。

如果必須從諸多國際學校中選擇壹所，那麽可考慮下他們是否為國際學校行業權威組織成員，比如：旗下有270所學校會員的全球英國課程國際學校聯盟英國國際學校理事會（ COBIS）、總部設在菲律賓的東亞區域學校理事會 EARCOS（東亞地區理事會）和有近三十年歷史的英國國際學校亞洲聯邦 （FOBISIA）。許多這樣的組織都對其成員學校制定了明確的辦校規範與標準，教學質量能更有保證。

馬來西亞官方國際教育網站：Education Malaysia Global Services
馬來西亞官方國際教育網站：Education Malaysia Global Services

此外，馬來西亞還有許多優秀的新媒體，例如馬來西亞政府官辦國際教育網站 Education Malaysia Global Services、壹些博客和出版物，它們可為您選擇國際學校提供有用建議。另外，選擇已註冊、經過認證的國際學校來確保最好的學習支持是非常重要的。

評判壹所國際學校優劣的最好方式就是它是否經過認證。壹些學校可能會說他們正在申請認證。這種情況下，可以調查這個認證過程已持續了多長時間。任何認證過程都不應超過兩年。

審視自己對國際學校的期望

您對孩子將要就讀的學校有什麽期望？在選擇不斷增加的情況下，您必須確定選擇的優先順序。其中包括：

  • 學校規模
  • 學生數量 / 師生比例
  • 最新的學習支持，包括網上教學及數字化學習設施
  • 以英語為母語的教師及教師的領導方針
  • 課程類型
  • 學習模式
  • 對特殊學生需求的支援
  • 體育或藝術設施
  • 是否靠近您的新家等等

如果您的孩子是十幾歲，那麽需要調查他們在國際學校的考試資格。壹些國際學校采用的是普通中等教育課程（GCSEs）、英國高中課程（A levels）或標準成績考試（SATs），另壹些學校則更多面向國際考試，如國際普通中學教育文憑（IGCSE）或IB文憑。您的孩子要參加的課程以及他們取得的文憑會影響以後接受高等教育的機會。

壹些移居國外的父母選擇讓他們的孩子融入當地的生活和文化，包括當地的學校教育，而沒有意識到學習壹門新的語言對孩子是壹種很高的要求。學習新語言會導致孩子的學習發展停滯壹到兩年。許多國際學校會提供壹些以當地語言或母語教授的課程，壹些國際學校則完全是雙語教學，因此，家長在選擇這類雙語學校時要為孩子適應新的語言環境留足準備期。

幫助孩子適應及融入新的校園生活

看看學校提供的教輔關懷。壹些學校有壹名現場輔導員或指定的教輔主任；壹些學校為新學生設立夥伴制。馬來西亞某些學校在幫助新孩子適應方面比其他學校做了更充分的考慮與資源配置，這點是家長需要考察清楚的。

在到達馬來西亞之後，家長應該主動與孩子的班主任約壹次面談。面談時告訴他（她）您孩子的所有信息；學校越了解您的孩子，就越能提供合適的支持。在這次會面時和班主任安排好後續面談，這樣您就能確保及時知曉孩子在新學校的適應情況。

如果您的孩子就讀的是壹所擁有大量非馬來籍學生的國際學校，那麽學校將會是孩子社交生活重要的壹部分。家長們通常會更積極地參與國際學校活動，學校會有定期的家庭活動及家長誌願服務的機會。這壹切都能幫助每個人迅速適應並融入到社區裏來。

父母往往低估了跨國喬遷對孩子的影響。不管年齡如何，孩子需要的支持會比您想象的更多。到國外的前幾周是新鮮的、刺激的，孩子們會因此感到非常興奮。但幾周之後當現實的困難浮現，孩子們會感到困擾與恐慌，這時他們會需要更多的理解和幫助。

馬來西亞的優質國際學校參考

1、飛優國際學校（Fairview International School）

成立於1978年的飛優國際學校，目前在馬來西亞擁有4所校園，分別分布在吉隆坡、梳邦再也 （Subang Jaya)，新山（Johor Bahru) 、怡保（Ipoh）和檳城 (Penang)。 此外， 飛優國際學校在泰國建有壹間分校。飛優國際學校在其官網上，也自稱是馬來西亞唯壹壹所提供國際課程的小學課程（PYP）和中學課程（MYP）的國際學校。出於馬來西亞的家長可能要兼顧馬來西亞公立學校考試的訴求，也附加了馬來西亞國立課程綱要覆蓋的內容，以符合馬來西亞的“國際學校”的教學雙重定位。目前在飛優國際學校的學生分別來自50多個國家，學生年齡從3歲到19歲不等。該校校訓是想培養能夠將理論書本知識結合實際生活經驗的學生，培養學生的敏銳思考能力和有競爭力的人才。該校董事長Daniel Chian 在馬來從事教育行業數十載，在當地教育界有深厚的資源和網絡。

學校官網：http://www.fairview.edu.my/fv_live/

2、滿家樂國際學校（Mont’Kiara International School）

滿家樂國際學校在1994年建立於吉隆坡，是壹所采用美國北部學制的教育機構，並獲得西方院校協會（WASC）及國際文憑組織（IBO）的認證。該校提供3歲至大學先修課程，每個班級人數不超過21人，尤其是高中班級，每班只有12-18位學生。高中生每學期都要考試，其它則不需要，老師將通過他們平時的學習來進行評分。高中畢業生可選擇是否要考取國際IB文憑或美國高校專科文憑。這所學校不僅灌輸道德價值的重要性，也著重於培育出慈愛、獨立、負責及具有生產力的畢業生，已面對社會的挑戰。滿家樂國際學校也提供IB課程予第11與12年級組的學生就讀。

全部費用 （幼兒園學前班至12年級）： 135萬令吉 或約 218萬 (匯率以1.62計算，下同）

官網：https://www.mkis.edu.my/

3、吉隆坡國際學校（International School of Kuala Lumpur）

成立於1965年，吉隆坡國際學校是壹所私立、非盈利性、家長管制的學校，提供美國學制的課程。這所學府被西方院校協會（WASC）還有國際學校委員會（CIS）所認證。在眾多項目中有提供的包括學齡前班（3歲）至中學文憑，國際文憑大學預科文憑以及預修課程。吉隆坡國際學校高中畢業後，學生可以報考國際文憑（IB），或美國制的進階先修班（Advanced Placement）課程，兩者都有助將來晉身各國名牌大學深造。

全部費用（學前班至12年級畢業）：126萬令吉 或204萬人民幣

官網：http://www.iskl.edu.my/

4、花園國際學校（Garden International School）

花園國際學校是馬來西亞最大的國際男女合校兼私人學府，教學模式為英國和威爾士課程，受到國際學校聯合會（CIS）認證，每年都有大批的畢業生被歐美頂尖院校錄取。該校成立於1951年，並提供學前、小學及中學課程，小學課程采用國際通用的IPC學制；中學課程則以英國模式為準，在調整迎合國際化需求，指導學生考取IGCSE、AS及A水平等國際承認的文憑，將來在世界各地無往不利。迄今，學生的人數已經超過2,000人，分別來自60個不同國家。師資大部分都是來自英國、澳洲及馬來西亞。

全部費用（托兒所至12年級畢業）：114.8萬令吉 或 186萬人民幣

官網：http

檳城對港人吸引力超吉隆坡 匯率下跌買樓變相打折 | 馬來西亞

馬來西亞屬較低入場費便可以置業的地方，在中國香港各大酒店週末不時有馬來西亞樓盤的展銷會。馬來西亞近年來熱門的一個置業地點是檳城，據StarProperty.my調查指出，2009至2014年初期，馬來物業平均價格上漲了80%。另外，該網站報告亦指出，馬來西亞將在未來5年內像中國香港一樣，有能力購買物業的人不能再等待，否則他們將完全錯過機會，因為馬來西亞正在經歷像中國香港這樣類似的物業價格通脹情況。（馬來西亞樓價）

21世紀海外房地產部門董事楊曼莉表示，不少中國香港人近年熱中投資馬來西亞物業，而檳城在華人心目中尤其受歡迎，即使當地政府近年銳意發展的新行政首都布城也瞠乎其後。究其原因，當然是這個面積僅1048平方公里、比中國香港還小的城市，華裔人口比例冠絕全國，高達42.9%；加上樓價僅及中國香港四分之一，因而成為港人投資、度假、移民或退休的熱門選擇。檳城勝吉隆坡 政府降准匯價趨跌 買樓變相打折 | 馬來西亞

吉隆坡房價多少錢一平？作為馬來西亞首都，吉隆坡樓價貴絕全馬來。雖然該國法例規定外資只能購買100萬令吉（約150萬人民幣）或以上的住宅，但吉隆坡黃金地段住宅物業的入場費，動輒約300多萬人民幣，基本上已沒有更低價的選擇。若想以入場級別的預算投資馬來西亞物業，檳城是較佳的選擇，約165萬人民幣即可找到合適樓盤；加上近年令吉匯價反覆向下，馬來政府又降准刺激經濟，購買當地住宅變相打折，吸引力大為提升。

住宅密度低 交通方便

檳城由檳島及威省組成，中間隔著檳威海峽。檳城首府喬治市（George Town）、著名的峇都丁宜海灘（Batu Ferringhi）及多個大型商場都坐落在檳島，十分受遊客歡迎；威省則以工業為主。住宅物業方面，檳島主要為低密度豪宅，威省則有較多公共房屋。

檳城交通四通八達，檳島及威省之間有兩條行車大橋連接，分別是全長13.5公里的檳威大橋，以及24公里的檳城第二大橋，過橋時須按車輛類型繳費；亦可選擇使用渡輪服務來往兩地，十分方便。

另外，現時中國香港有直航機前往檳城，中國大陸直飛檳城只能從海口和廣州出發。檳城是一個東西文化匯聚的城市，與中國香港相似，這從其歷史古蹟可見一斑。檳城轄下有5個縣，檳島佔二，分別為東北縣（Timur Laut）及西南縣（Barat Daya）。

大型商場林立 市郊城市化

檳城是著名的旅遊熱點，人流有助帶旺當地樓市。首府喬治市位於東北縣，2008年獲聯合國列為世界文化遺產。康華利斯堡（Fort Cornwallis）是喬治市最古老的殖民地遺蹟之一，城堡內有數台大炮，並設有展覽室，介紹城堡的歷史。建於1897年的張弼士故居（Cheong Fatt Tze Mansion），則是馬來西亞現存最大的中國園林式府邸，亦是當地主要的旅遊景點。

離開市區，來到檳島喬治市市郊的丹絨道光（Tanjung Tokong），鄰近有多個大型商場，如Gurney Plaza、Gurney Paragon、Precinct 10、 Island Plaza、TESCO等；著名的新關仔角小販中心（Gurney Drive Hawker Centre）亦在咫尺，可享受琳瑯滿目的檳城特色美食。近年發展商紛紛在丹絨道光投地起樓，新式住宅大廈隨處可見，儘管位處市郊，面貌卻愈來愈都市化。

海外買家只可購150萬人民幣以上單元

樓價方面，去年第三季檳城整體住宅樓價指數報255.2，錄得3.5%按年升幅；分層住宅樓價指數報277.7，按年升5.6%。售價50萬至100萬令吉（約75萬至150萬人民幣）的住宅成交量最多，佔整體14.9%；其次是30萬至40萬令吉（約45萬至61萬人民幣），比例13.7%，現時租金回報約2釐至3.5釐。

有物業代理經紀提醒，海外買家投資馬來西亞住宅，除只限選擇樓價100萬令吉（約150萬人民幣）或以上單位外，若購入單位後5年內出售，須就升值部分繳交30%稅款；若在第五年賣樓，稅率會降至5%。

 

來源：中國香港《明報》

排版：Shelly Du

責編：HY

檳城房地產疲软后依旧被本土開發商看好 | 馬來西亞

本土開發商爭相入駐馬來西亞旅遊勝地檳城，為投資者和自住業主提供新產品。

在中國的社交媒體上，在馬來西亞購買物業並不是一個熱門話題。中國消費者對馬來西亞的關注主要還是旅遊和度假，國人熱衷的馬來西亞旅遊目的地裡，吉隆坡、馬六甲（Malacca）、哥打基納巴盧（Kota Kinabalu）、檳城（Penang）、仙本那（Semporna）和蘭卡威（Langkawi）都在榜單上。馬來西亞《光華日報》今年3月也報導，雖然馬來西亞房產已成為中國投資者青睞的目標，不過在檳城的時機還未成熟，市面上還未出現中國投資者大量購買檳城房產的趨勢。（馬來西亞買房靠譜嗎？）

不過有一點可以肯定，雖然檳城房地產市場疲軟，但馬來本土開發商仍繼續在檳城島及其大陸地區加大投資力度。

檳城被視為馬來西亞房地產的最大市場之一——其他重要開發區域還有巴生谷（Klang Valley）和柔佛（Johor）。若干年前，當檳城房地產市場發展得順風順水之時，吉隆坡的開發商便紛紛湧入這裡。

雖然檳城房地產市場疲軟，但馬來西亞開發商仍繼續在檳城島及其大陸地區加大投資力度，為投資者和自住業主提供新產品
雖然檳城房地產市場疲軟，但馬來西亞開發商仍繼續在檳城島及其大陸地區加大投資力度，為投資者和自住業主提供新產品

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如今，隨著這些開發商的土地儲備不斷累積，他們開始推出新產品，以便吸引本地和海外投資者和自住業主。檳城大陸地區住房均價自2016年以來已上漲約5%，還將繼續吸引吉隆坡開發商的投資。

自2014年底房地產市場開始放緩之後，位於檳城大陸地區中部和南部黃金地段的房產價格趨於穩定。這種穩定性對於該國和海外投資者來說頗具吸引力。（馬來西亞房價多少錢一平？）

根據房產網站Propertyguru，檳城房價已連續環比下跌7個季度，2017年Q3同比下跌3.4%。房價下跌首先要歸功於檳城政府的房地產降溫措施。2015年當地政府對房市作出限制，房價從2016年Q1開始出現下滑。供給方面，2017年Q3同比上升7%，市場要價則下滑0.6%。這說明降溫措施對市場影響尚在。

不過居外網海外房產行業分析師楊嘉錫 （Adam Yang）對檳城的房市前景仍然抱有樂觀的態度：“檳城的確有很多發展值得關注，也是開發商看重的賣點，在有降溫措施的時候房價下滑不見得是市場缺乏需求。作為馬來西亞最重要的經濟重鎮與傳統華人聚集區，加上很多旅遊景點與基建加持，在馬來西亞眾多城邦中還是具備增值潛力的。”

就未來而言，房屋經紀公司Raine & Horne馬來西亞分公司高級合夥人邁克爾·蓋爾（Michael Geh）表示，預計2018年市場仍呈疲軟走勢。

“選擇很多。開發商仍在不斷推出新產品，只不過投放腳步有所放緩。

“好消息是，馬來西亞央行隔夜政策利率維持在3%，這將繼續讓該國房地產保持對海外投資者的吸引力，同時維持本地市場需求和房價的穩定。

“近期出台的州政策允許海外投資者在檳城大陸地區購買價格在50萬令吉以上的房產，這也會鼓勵該州新的房地產投資，”他補充道。居外網作為全球最大國際房產平台，為華語用戶提供超過500套馬來西亞房源。

檳城大陸地區中部的熱門地段是，巴東埔（Permatang Pauh）的Taman Pauh、阿爾瑪（Alma）的Taman Sejahtera和武吉丁雅（Bukit Tengah）的Taman Bayu Mutiara。連接檳城大陸地區南部巴都加灣（Batu Kawan）和檳城島南部巴都茅（Batu Maung）的第二大橋項目已帶動兩個橋頭的房價上漲。

地圖：檳城熱門房產投資地段
地圖：檳城熱門房產投資地段

在東南亞多國和英國經營從房產開發到融資估值系列業務的房產商Henry Butcher檳城大陸地區副總監付通發（Fook Tone Huat）表示，今年檳城正在規劃多個共管公寓項目，價格在350令吉/平方英呎至500令吉/平方英呎之間。第二大橋所在的檳城大陸地區南部新邦安拔（Simpang Ampat）和巴都加灣的空地價格在40令吉/平方英呎至60令吉/平方英呎之間，相較於2008年全球金融危機之前（大約11年前）的8令吉/平方英呎至9令吉/平方英呎大幅攀升。

因此，雖然市場放緩，但人們對這裡的興趣不減，這對於若干年前向北開拓市場的吉隆坡開發商來說是好事。

Eco World在檳城

Eco World Development Group Bhd預計，其檳城項目有望為2017財年（截至10月30日）的收入增加10%，2016年這一收入增幅約為5%。

“2018年，這一貢獻率還應在10%左右，”該公司總經理陳洙豪（Chan Soo How）表示。

Eco World還計畫在佔地374英畝的地塊上推出Eco Horizon和Eco Sun項目，這兩個項目的總開發價值（GDV）高達77.6億令吉。

“Eco Horizon項目將於2017年第四季度推出，Eco Horizon項目將於2018年推出。

 “這兩個項目為封閉式安保社區內的獨棟住宅，售價80萬令吉起。Eco Horizon還會有商業配套，”陳先生表示。

陳先生補充道，目前檳城對於集團收入的貢獻率似乎相對較低，但Eco Horizon和Eco Sun項目一旦推出，貢獻率將有望提高。

Eco World早於2015年在檳城島Paya Terubong推出共管公寓項目Eco Terraces，以綠色生活為設計藍本
Eco World早於2015年在檳城島Paya Terubong推出共管公寓項目Eco Terraces，以綠色生活為藍本

目前，Eco World已分別在檳城島的Paya Terubong和檳城大陸地區的新邦安拔擁有共管公寓項目Eco Terraces和聯排別墅項目Eco Meadows。

他表示，該集團非常高興在檳城創造銷售佳績，並認為恰到好處的產品和概念一定會吸引購房者。

“Eco Meadows是我們在檳城開發的第一個項目，於2015年推出。獨棟住宅在三個月內銷售一空。Eco Bloom是Eco Meadows內的綜合公寓項目，去年推出後也獲得了很好的反響，”他補充道。

實達集團（SP Setia）的期望

馬來西亞實達集團（SP Setia Bhd）預計，2017財年（截至12月30日），檳城對該集團收入的貢獻率有望達到8%至12%，一年前為8%（5.5億令吉），其中位於日落洞（Jelutong）的Setia Sky Ville是主要的銷量來源。

該公司總經理（北區房產）吳漢盛（Ng Han Seong）表示，雖然市場情緒疲軟，但SP Setia已售出約一半房源。

“通常，市場對於黃金地段價格合理的房產仍有需求。從位於日落洞的Setia Sky Ville可輕鬆到達檳城島各地。另外，周邊便利設施豐富，例如學校、大學、市場、商店和醫院，”他補充道。

吳先生稱，他們已經實現了銷售目標，比2016年有所提高。他表示那裡“根本沒有蕭條的市場。”

 “市場正在經歷修正，這在價格達到頂點後屬正常，”他表示。

目前，SP Setia在檳城島有約140英畝的未開發土地。

 “我們有好幾種選擇，正在研究2018年推出的項目類型。在檳城大陸地區，我們已在玻淡（Bertam）購買了1,670英畝的土地，這裡比巴都加灣距離檳城島還近。我們計畫明年在玻淡推出住宅項目一期。我們將在適當的時機宣佈這一消息，”他表示。

就未來的檳城項目而言，吳先生表示，實達集團（SP Setia）將設計一個住宅項目，讓業主享受既能放鬆身心，又能與鄰居良好互動的生活方式。

 “在我們的所有開發項目中，都包含風景如畫的花園以及適合年輕人和老年人的設施，以便創造一種健康的生活方式和社區。同時，我們的產品定價一直非常具有競爭力。

“我們的土地儲備豐富，將推出多種不同類型的產品，我們有信心這些產品一定能夠滿足市場需求，”他補充道。

E&O水上樂園

馬來西亞老牌酒店品牌Eastern & Oriental酒店衍生的 E&O房產開發公司高級總經理（營銷和銷售）韋恩·王（Wayne Wong）表示，近幾年，該集團的檳城項目對其總收入的貢獻率一直在80%左右。

“2017財年及以後，檳城預計會繼續成為我們的主要收入驅動力，尤其是隨著Seri Tanjung Pinang (STP) 2項目的實現。雖然市場疲軟，但檳城的銷量一直前景向好。

“3月，在位於Seri Tanjung Pinang的Ariza Seafront Terraces項目僅剩的35套房源中，推出了25套。在這25套房源中，我們售出了23套。在9700萬令吉的總開發價值中，Ariza Seafront Terraces的銷售額佔6680萬?

一帶一路機遇：馬來西亞蓄勢待發

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馬來西亞買房靠譜嗎？最近，我在網上看到一篇文章，說馬來西亞是一塊“福地”，因為這個地方沒有颱風、沒有海嘯，也沒有地震，更沒有核電廠。因著她的獨特地理位置，不只讓馬來西亞遠離自然災害，更使她成為東南亞另一個值得投資的國家。

馬來西亞位處東南亞的交通及經濟中心，亦是中國“一帶一路”計畫沿線其中一個最大的國家。馬來西亞是東盟十國中的第三大經濟體，僅次於印尼及泰國，領先新加坡。服務業、工業及農業分別佔該國GDP的55%、36%及9%。主要行業有電子、汽車、棕櫚油加工、建築、金融、保險、房地產、批發零售業。（馬來西亞首都）

馬來西亞毗鄰新加坡，無論語言、文化及政府均與新加坡相近，但新加坡貴為東南亞的經濟“老大哥”，其市場早已成熟飽和，競爭也非常激烈，也許不適合新的投資者貿然加入。相對之下，大馬市場仍存在發展空間，特別在房地產市場方面，新加坡的房價是馬來西亞的70倍，而馬來西亞去年的房價上漲了17%，漲幅是亞洲之冠，值得投資者留意。

馬來西亞位處東南亞的交通及經濟中心
馬來西亞位處東南亞的交通及經濟中心

年輕購買力助推高樓價

馬來西亞約70%人口屬於適齡工作組別（15至64歲），而當地消費開支增加，同時私人儲蓄率下降，令大馬成為消費力強勁的國家。而現時十多至二十多歲的大馬青年，即將成為樓市的主要買家，這些年輕購買力有望成為當地房價上升的催化劑。

為了吸引外國投資者及海外資金，大馬政府推出“馬來西亞第二家園計畫”，顧名思義就是希望投資者把她當成“第二個家”——雖然海外投資者只能投資或購買當地價值100萬馬幣以上的資產，但借貸比率可高達50%至60%，加上沒有限購規定，自由度比大部分國家大，對海外投資者來說，是非常吸引的條件。近年，多家中資大型發展商，包括碧桂園、富力及雅居樂等，紛紛向大馬進發，可見當地的發展可能性。

馬來西亞約70%人口屬於適齡工作組別，推動當地消費力增長
馬來西亞約70%人口屬於適齡工作組別，推動當地消費力增長

令吉下滑 海外投資者愈買愈便宜

除了優秀的投資環境外，馬來西亞的貨幣令吉（Malaysian Ringgit、MYR）持續下滑，對海外投資者而言，馬來西亞資產可謂“愈來愈便宜”。單單以去年11月的令吉兌港元匯價比較，現時令吉已較一年前下跌5%；若以2014年11月的匯率計算，現時令吉更“便宜”了24%——換句話說，假設當地資產價格維持不變，中國香港投資者現在入市的話，比兩年前可謂打了個七六折。在美國預告明年將會升息3次、美元持續走強的情況下，相信令吉跌勢將會持續，繼續利好海外投資者。

馬來西亞最為國人熟識的城市，非首都吉隆坡莫屬。事實上，吉隆坡（Kuala Lumpur）亦是投資馬來西亞樓市的首選。吉隆坡是大馬華人的聚居地，加上大馬政府在2010年公佈了“大吉隆坡計畫”（Greater Kuala Lumpur），銳意要在2020年前，將吉隆坡打造成全球首20個宜居城市之一。加上連接吉隆坡及新加坡的隆新鐵路預計將於2021年啟用，屆時來往新加坡及吉隆坡所需的時間，將由原來的4小時大大縮減至1.5小時。現時吉隆坡的樓價僅僅是新加坡的三分之一，在交通時間減少下，相信吉隆坡的黃金地段如雙子塔一帶將成為搶手貨。

除了吉隆坡外，投資者亦可考慮較冷門的柔佛州依斯干達（Iskandar）及檳城（Penang）。依斯干達是大馬與新加坡兩地積極發展的經濟特區，與新加坡僅一個海港之隔，分為五大旗艦區，其中A區包括著名的旅遊景點樂高樂園（Legoland）、商業辦公室、酒店、購物商場等，著名地產商碧桂園亦在去年底於當地插旗，建設“森林城市”計畫。而一向大受旅客歡迎的度假勝地兼美食天堂檳城，其發展潛力同樣不可忽視，投資者不妨多加留意這兩個地點的發展潛力。

檳城一向受遊客歡迎，樓價或可看高一線
檳城一向受遊客歡迎，樓價或可看高一線

 

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